COUR D’APPEL

DE RIOM

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

Du 22 septembre 2020

N° RG 17/00750 – N° Portalis DBVU-V-B7B-EX6A

— DA- Arrêt n°

ARGURA CONSEIL INTERNATIONAL IMMOBILIER (ACI IMMOBILIER) / […], BJ AZ-BA, R X, S T épouse X, U L, V W, AA Y, AB AC épouse Y, AD Z, AE AF épouse Z, AG A, AH AI épouse A, AJ B, AK AL épouse B, BG M BH, AM C, AK AN épouse C, AO D, AP AQ épouse D, AR E, BN BO-BP épouse E, AK H, F H, F-BI H, BU K-BL G, F AU AV épouse G, AO J, […]

Jugement au fond, origine Tribunal de Grande Instance de CUSSET, décision attaquée en date du 06 Février 2017, enregistrée sous le n° 13/01035

Arrêt rendu le MARDI VINGT DEUX SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT

COMPOSITION DE LA COUR lors du délibéré :

M. Bruno MARCELIN, Président

M. AD ACQUARONE, Conseiller

M^me AK BEDOS, Conseiller

En présence de :

M^me Marlène BERTHET, greffier lors du prononcé

ENTRE :

ARGURA CONSEIL INTERNATIONAL IMMOBILIER (ACI IMMOBILIER)

[…]

[…]

Représentée par Maître Barbara GUTTON PERRIN de la SELARL LEXAVOUE, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

et par Maître Philippe GLASER de la SELAS VALSAMIDIS, AMSALLEM, JONATH, FLAICHER ET ASSOCIÉS – CABINET TAYLOR WESSING, avocat au barreau de PARIS

Timbre fiscal acquitté

APPELANTE

ET :

[…]

[…]

[…]

et

M. BJ AZ-BA

[…]

[…]

et

M. R X

et M^me S T épouse X

[…]

[…]

et

M. U L

et M^me V W

[…]

97490 SAINTE-CLOTILDE

et

M. AA Y

et M^me AB AC épouse Y

[…]

78250 MEULAN-EN-YVELINES

et

M. AD Z

et M^me AE AF épouse Z

[…]

[…]

et

M. AG A

et M^me AH AI épouse A

[…]

[…]

et

M. AJ B

et M^me AK AL épouse B

11 rue R Gilon

[…]

et

M^me BG M BH

[…]

97490 SAINTE-CLOTILDE

et

M. AM C

et M^me AK AN épouse C

[…]

[…]

et

M. AO D

et M^me AP AQ épouse D

9 rue K Rameau

[…]

et

M. AR E

et M^me BN BO-BP épouse E

[…]

[…]

et

M^me AK H

et M^me F H

[…]

[…]

[…]

et

M^me F-BI H

[…]

[…]

[…]

et

M. BU K-BL G

et M^me F AU AV épouse G

[…]

[…]

Représentés par Maître Sophie LACQUIT, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

et par Maître Bertrand DE CAMPREDON de la SELARL GOETHE AVOCATS, avocat au barreau de PARIS

Timbre fiscal acquitté

M. AO J

[…]

[…]

Représenté par Maître U PRADILLON de la SELARL PRADILLON AVOCATS ET

CONSEILS, avocat au barreau de MONTLUÇON

Timbre fiscal acquitté

[…]

[…]

63000 CLERMONT-FERRAND

Représentée par Maître Olivier TOURNAIRE de la SELARL TOURNAIRE – MEUNIER, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

Timbre fiscal acquitté

INTIMÉS

DÉBATS :

C o n f o r m é m e n t a u x d i s p o s i t i o n s d e l ' a r t i c l e 8 d e l ' o r d o n n a n c e n ° 2020-304 du 25 mars 2020 portant adaptation des règles applicables aux juridictions de l’ordre judiciaire statuant en matière non pénale, l’affaire a été retenue, après acceptation des parties, selon les dispositions de la procédure sans audience.

ARRÊT : CONTRADICTOIRE

Prononcé publiquement le 22 septembre 2020 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

Signé par M. MARCELIN, président et par M^me BERTHET, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS ET PROCÉDURE :

L’association foncière urbaine libre (AFUL) dénommée « Villa Eugénie » a été constituée selon statuts du 16 décembre 2005 par les copropriétaires de l’ancien Hôtel des Thermes sis […], afin de le restaurer et le transformer en 17 logements dans le cadre de la « loi Malraux ».

Les 25 copropriétaires de l’immeuble et membres de L’AFUL sont :

— les époux AG A,

— les époux AD Z,

— les époux AJ B,

— les époux AO D,

— les époux K-BL G,

— les époux AR E,

— les époux AM C,

— les époux R X,

— les époux AA Y,

— M^me V W,

— M^me AS H,

— M^me F H,

— M^me F-BI BK épouse H,

— M^me BG M-BH,

— M. U L,

— M. BJ AZ BA.

D’après l’AFUL les travaux devaient représenter un coût global de 2 255 604,12 EUR (conclusions du 1^er avril 2019, p. 7).

Pour mener à bien son projet l’AFUL a notamment confié :

— à la SAS ACI IMMOBILIER, un « contrat d’assistance administrative » le 30 janvier 2006 ;

— à la […] (MTA) par contrat du 27 mars 2006, la maîtrise d''uvre complète des travaux de réhabilitation ;

— à la société O, entreprise générale gérée par M. AT I promoteur, la réalisation des travaux (N. B. la société O et M. I ne sont pas dans la cause).

— à la société DIRECT PROMOTEUR IMMO, une délégation de maîtrise d’ouvrage (N. B. la société DIRECT PROMOTEUR IMMO n’est pas dans la cause).

Un compte séquestre au nom de l’AFUL Villa Eugénie a été ouvert à l’étude de Maître AO J notaire, dont le successeur est Maître F-BQ BR, afin d’encaisser les fonds et procéder aux règlements nécessaires à la bonne fin de l’opération.

L’architecte a interrompu sa collaboration par courrier adressé au maître de l’ouvrage le 1

er octobre

2007.

La société O, chargée de la réalisation des travaux, a été placée en redressement judiciaire le 17 mai 2010 avant de faire l’objet d’une liquidation judiciaire.

***

Reprochant aux différents intervenants des retards affectant les travaux et une importante inflation de leur coût, l’AFUL Villa Eugénie et ses membres les ont fait assigner en indemnisation de leurs préjudices, devant le tribunal de grande instance de Cusset.

Les parties devant le tribunal de grande instance de Cusset étaient donc :

— l’AFUL et ses membres ;

— la SAS ACI IMMOBILIER ;

— la […] ;

— Maître AO J, notaire ;

— Maître F-BQ BR, notaire successeur de Maître AO J.

Par jugement rendu le 6 février 2017 le tribunal a statué en ces termes :

« Le tribunal, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort :

— Déboute les demandeurs de l’ensemble de leurs demandes formées à l’encontre de la SARL MARCILLON THUILIER et de M^e BR ;

— Déclare la SA ACI IMMOBILIER responsable partiellement du préjudice subi par l’AFUL VILLA EUGÉNIE et ses membres et en conséquence la condamne à payer les sommes suivantes, portant intérêts au taux légal à compter du présent :

— au profit de l’AFUL VILLA EUGÉNIE : quatre cent mille euros (400 000 €)

— au profit de :

— Monsieur K-BL G et Madame F-AU AV épouse G : quarante mille euros (40 000 €)

— Monsieur AD Z et Madame AE AF épouse Z : soixante mille euros (60 000 €)

— Monsieur AO D et Madame AP AQ épouse D : vingt-cinq mille euros (25 000 €)

— Monsieur AM C et Madame AK AN épouse C : quarante mille euros (40 000 €)

— Monsieur AA Y et Madame AB AC épouse Y : quarante mille euros (40 000 €)

— Monsieur R X et Madame S T épouse X : soixante-quinze mille euros (75 000 €)

— Madame AS H, Madame F H et Madame F-BI BK épouse H : vingt mille euros (20 000 €)

— Monsieur AG A et Madame AH AI épouse A : trente mille euros (30 000 €)

— Monsieur AJ B et Madame AK AL épouse B : vingt mille (20 000 €)

— Monsieur BJ AZ-BA : quinze mille euros (15 000 €) ;

— Ordonne la capitalisation annuelle des intérêts en application de l’article 1154 du code civil ;

— Déclare Maître J responsable d’un défaut de contrôle pour les virements d’un montant total de 704 392,39 € opérés les 28 novembre 2006 et 3 janvier 2007 au profit de la société O, et en conséquence le condamne à payer à l’AFUL VILLA EUGÉNIE la somme de dix mille euros (10 000 €) à titre de dommages intérêts, portant intérêts au taux légal à compter du présent ;

— Ordonne la capitalisation annuelle des intérêts en application de l’article 1154 du code civil ;

— Écarte toute autre demande des parties ;

— Condamne, au titre de l’article 700 du code de procédure civile :

— la SA ACI IMMOBILIER à payer à l’AFUL VILLA EUGÉNIE la somme de cinq mille euros (5000 €)

— la SA ACI IMMOBILIER à payer la somme de deux mille euros (2000 €) aux personnes suivantes :

'' Monsieur K BL G et Madame F-AU AV épouse G

'' Monsieur AD Z et Madame AE AF épouse Z

'' Monsieur AO D et Madame AP AQ épouse D

'' Monsieur AM C et Madame AK AN épouse C

'' Monsieur AA Y et Madame AB AC épouse Y

'' Monsieur R X et Madame S T épouse X

'' Madame AS H, Madame F H et Madame F-BI BK épouse H

'' Monsieur AG A et Madame AH AI épouse A

'' Monsieur AJ B et Madame AK AL épouse B

'' Monsieur BJ AZ-BA

— Maître AO J à payer à l’AFUL VILLA EUGÉNIE la somme de deux mille euros (2000 €) ;

— l’AFUL VILLA EUGÉNIE à payer à la S.A.R.L. MARCILLON THUILIER la somme de trois mille euros (3000 €), et à Maître F-BQ BR la somme de mille euros (1000 €) ;

— Condamne la SA ACI IMMOBILIER aux entiers dépens de l’instance ;

— Dit n’y avoir lieu à exécution provisoire du présent jugement. »

***

Par déclaration électronique du 29 mars 2017 la SAS ACI IMMOBILIER a interjeté appel général de cette décision à l’encontre de M. U L, M^me V W, les époux K-BL G, les époux AR E, les époux AM C, Mme

AS H, M^me F H, les époux AG A, M^me F-BI BK épouse H, les époux R X, les époux AA Y, les époux AD Z, les époux AJ B, les époux AO D, M. BJ AZ BA, M^me BG M BH et le notaire Maître AO J.

Cette procédure a été enrôlée sous le nº RG 17/750.

Par déclaration électronique du 5 avril 2017 l’AFUL Villa Eugénie, M. U L, M^me V W, les époux K-BL G, les époux AR E, les époux AM C, M^me AS H, M^me F H, les époux AG A, M^me F-BI BK épouse H, les époux R X, M^me BG M-BH, les époux AA Y, M. BJ AZ BA, les époux AD Z, les époux AJ B et les époux AO D ont interjeté appel général de cette décision à l’encontre de la […] (MTA).

Cette procédure a été enrôlée sous le nº RG 17/836.

Par déclaration électronique du 24 avril 2017 la SAS ACI IMMOBILIER a interjeté appel général de cette décision à l’encontre de l’AFUL Villa Eugénie.

Cette procédure a été enrôlée sous le nº RG 17/1054.

Par ordonnances rendues les 4 mai et 1

er juin 2017 les trois instances ont été jointes sous le nº RG

17/750.

Les parties devant la cour sont donc :

— l’AFUL et ses membres ;

— la SAS ACI IMMOBILIER ;

— la […] ;

— Maître AO J, notaire.

***

Par avis adressé aux parties le 1

er septembre 2017 le conseiller de la mise en état a soulevé d’office

un incident tiré de l’absence de dépôt de conclusions par le conseil de Maître AO J dans le délai de l’article 909 du code de procédure civile.

Par ordonnance ensuite du 16 novembre 2017 le conseiller de la mise en état a déclaré recevables les conclusions déposées et signifiées le 5 septembre 2017 par le conseil de Maître AO J.

***

Les parties ont ensuite conclu au fond devant la cour.

L’affaire a été initialement audiencée au lundi 5 novembre 2018, l’ordonnance de clôture devant être rendue à cette date.

À l’audience du lundi 5 novembre 2018, l’affaire a été renvoyée au lundi 26 novembre 2018, l’ordonnance de clôture de la procédure étant rendue à cette date.

À l’audience du lundi 26 novembre 2018, l’affaire a été retenue pour être mise en délibéré au 7 janvier 2019.

***

Par arrêt du 7 janvier 2019, la cour a statué comme suit :

« Attendu, sur la procédure, que les conclusions communiquées par l’AFUL à ses contradicteurs le vendredi 23 novembre en fin d’après-midi, alors que l’audience devait avoir lieu le lundi suivant à 14 heures, sont d’évidence beaucoup trop tardives pour permettre la tenue d’un débat contradictoire digne de ce nom ; qu’elles seront par conséquent écartées des débats ;

« Attendu, sur le fond, que pour la première fois la société ACI IMMOBILIER et la SARL MARCILLON THUILIER soulèvent devant la cour la question de la prescription de l’action de l’AFUL ; que la recevabilité de cette défense ne fait pas débat ;

« Attendu que la société ACI IMMOBILIER et la SARL MARCILLON THUILIER fondent leur argumentation sur l’article 2224 du code civil, issu de la loi nº 2008-561 du 17 juin 2008, qui dispose :

Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

« Attendu que fixant le point de départ du délai de prescription au plus tard au 1^er octobre 2007, date de la démission de l’architecte, ces deux parties considèrent que leur assignation par l’AFUL et ses membres devant le tribunal de grande instance le 21 mai 2013 est trop tardive, le délai de cinq ans étant écoulé depuis le 1^er octobre 2012 ;

« Attendu que l’AFUL et ses membres, sans contester l’application de l’article 2224 du code civil, répondent que le point de départ du délai de prescription doit être fixé au mois de juillet 2009, date à laquelle ils disent avoir eu connaissance des dysfonctionnements du chantier ;

« Mais attendu que si l’on se situe au cours de l’année 2007, c’est-à-dire avant l’entrée en vigueur de la loi nº 2008-561 du 17 juin 2008, il faut considérer l’ancien article 2262 du code civil qui disposait :

Toutes les actions, tant réelles que personnelles, sont prescrites par trente ans, sans que celui qui allègue cette prescription soit obligé d’en rapporter un titre ou qu’on puisse lui opposer l’exception déduite de la mauvaise foi.

« Et attendu que s’agissant d’une prescription réduite par la nouvelle loi, l’article 2222 du code civil, issu de celle-ci, précise dans son second alinéa :

En cas de réduction de la durée du délai de prescription ou du délai de forclusion, ce nouveau délai court à compter du jour de l’entrée en vigueur de la loi nouvelle, sans que la durée totale puisse excéder la durée prévue par la loi antérieure.

« Attendu qu’il convient donc de demander aux parties de s’expliquer sur ce point de droit, le dossier étant à cet effet renvoyé devant le conseiller de la mise en état ;

« Attendu que les demandes et les dépens seront pour l’heure réservés ;

« PAR CES MOTIFS

« La cour, statuant publiquement et par arrêt contradictoire,

« Écarte les nouvelles écritures communiquées par l’AFUL le vendredi 23 novembre 2018 à 17 h 09 ;

« Vu les articles 12 et 13 du code de procédure civile ;

« Invite les parties à conclure sur l’application des articles 2222 et 2224 du code civil, issus de la loi nº 2008-561 du 17 juin 2008 ;

« Rabat l’ordonnance de clôture du 26 novembre 2018 et ordonne la réouverture des débats, uniquement sur la question posée par la cour ;

« Renvoie le dossier devant le conseiller de la mise en état à son audience du Jeudi 04 avril 2019 à 09 h 00.

« Réserve pour l’heure toutes les autres demandes et les dépens. »

***

Lors de la procédure qui s’est ensuite déroulée devant le magistrat chargé de la mise en état, seuls l’AFUL et les copropriétaires, d’une part, et la société ACI IMMOBILIER, d’autre part, ont pris de nouvelles écritures, de sorte que la cour est maintenant saisie des demandes suivantes ci-après.

La […] n’a pas conclu de nouveau après l’arrêt du 7 janvier 2019. Dans ses conclusions nº 3 du 4 octobre 2018 elle demande à la cour de :

« Vu les dispositions des articles :

—  122 et 123 du Code de Procédure Civile,

— L’ordonnance du 1

er juillet 2004 et le décret du 3 mai 2006,

—  2224, 1134 devenu 1103 du Code Civil et l’article 1241 du Code Civil,

DÉCLARER les actions diligentées par l’AFUL et les copropriétaires prescrites contre la concluante,

LES DÉCLARER irrecevables.

DIRE ET JUGER que l’AFUL n’a pas qualité, ni intérêt à agir dans la présente instance.

DÉCLARER son action irrecevable, ainsi que celle des copropriétaires.

CONFIRMER la décision dont appel.

DÉCLARER en tout état de cause irrecevables et, en tout cas, mal fondées les demandes formées par l’AFUL VILLA EUGÉNIE et les copropriétaires.

LES EN DÉBOUTER.

CONDAMNER l’AFUL VILLA EUGÉNIE, prise en la personne de son Président en exercice, ainsi que les différents demandeurs, personnes physiques, in solidum, à payer et porter à la SARL MARCILLON THUILIER la somme de 10 000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

CONDAMNER les mêmes aux entiers dépens dont distraction au cabinet TOURNAIRE-MEUNIER, avocats, sur l’affirmation qu’elle a fait l’avance de ceux-ci sans en avoir reçu provision suffisante. »

***

Maître AO J, notaire, n’a pas conclu de nouveau après l’arrêt du 7 janvier 2019. Dans ses conclusions du 5 septembre 2017 il demande à la cour de :

« - Réformer le jugement rendu par le Tribunal de Grande Instance de CUSSET en date du 6 février 2017,

— Débouter les requérants de l’ensemble de leur demandes,

— Condamner les requérants à porter et payer à Maître J la somme de 1 euros à titre de dommages et intérêt, au titre du préjudice moral subi,

— Les condamner à porter et payer une somme de 8000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens. »

***

L’AFUL Villa Eugénie et ses 25 membres ont pris des « conclusions d’appel responsives et récapitulatives nº 2 » le 1^er avril 2019. Ensemble ils demandent à la cour de :

« Vu l’article 2222 du Code Civil

Vu l’article 2224 du Code Civil

Vu l’ancien article 2262 du Code Civil, dans sa rédaction antérieure au 18 juin 2008

Vu les anciens articles 1134, 1135 et 1382 du Code Civil

Vu les articles 36 et 39 du code de déontologie des Architectes

Vu les dispositions du contrat d’assistance administrative en date du 30 janvier 2006

Il est demandé à la Cour de céans

À TITRE PRINCIPAL

AVANT TOUTES DISCUSSIONS SUR LE FONDS

' DÉBOUTER la société MARCILLON THUILLIER et la société ACI IMMOBILIER de ses fins de non-recevoir visant à voir constater la prescription de l’action de l’AFUL et celles de ses membres

' DÉBOUTER la société MARCILLON THUILLIER de ses fins de non-recevoir visant à faire constater à l’absence de qualité et d’intérêt à agir de l’AFUL

En conséquence

' JUGER recevable l’action de l’AFUL et de ses membres ;

SUR LE FONDS

' D’INFIRMER le jugement rendu par Tribunal de Grande Instance de Cusset le 6 février 2017 en ce qu’il a débouté l’AFUL et ses membres dans leurs demandes à l’encontre de la société MARCILLON THUILLIER

' DE CONFIRMER le jugement en ce qu’il a reconnu M^e J et la société ACI IMMOBILIER responsables envers l’AFUL et ses membres de leurs agissements fautifs ayant entraîné un préjudice certain.

STATUANT A NOUVEAU

' CONDAMNER solidairement la société MARCILLON THUILLIER, la société ACI IMMOBILIER et Maître AO J à payer à l’AFUL VILLA EUGÉNIE la somme de 1 287 356 € à titre de dommages et intérêts pour non-respect de leurs obligations contractuelles et manquements avérés à leur mission de contrôle et de surveillance ayant entraîné les versements illicites des fonds dans le cadre des travaux de rénovation de l’immeuble sis […].

' CONDAMNER solidairement la société ACI IMMOBILIER et la société MARCILLON THUILLIER à payer à l’AFUL VILLA EUGÉNIE la somme de 860 742 € en réparation des préjudices subis résultant de la nécessité d’engager des travaux supplémentaires pour achever les travaux de rénovation des lieux.

CONDAMNER la société MARCILLON THUILLIER à payer à l’AFUL VILLA EUGÉNIE la somme de 565 000 € correspondant à la réparation du préjudice subi résultant de l’absence d’information de l’AFUL sur l’étendue et le coût exact des travaux de rénovation à réaliser.

' CONDAMNER la société MARCILLON THUILLIER à payer à l’AFUL VILLA EUGÉNIE la somme de 43 760 € correspondant à la réparation du préjudice subi par celle-ci résultant de l’absence d’information sur les conséquences de l’absence de réalisation des travaux de parking

' CONDAMNER la société ACI IMMOBILIER à payer à :

' Monsieur et Madame E, la somme de 99 601,93 €

' Monsieur et Madame G, la somme de 99 698,46 €

' Monsieur et Madame Z, la somme de 50 602,20 €

' Monsieur et Madame D, la somme de 60 471,41 €

' Monsieur et Madame C, la somme de 99 601,93 €

' Monsieur et Madame Z, la somme de 99 698,46 €

' Monsieur et Madame L, la somme de 50 602,20 €

' Monsieur et Madame M, la somme de 60 471,41 €

' Monsieur et Madame Y, la somme de 99 601,93 €

' Monsieur et Madame X, la somme de 99 698,46 € €

' Monsieur et Madame H, la somme de 50 602,20 €

' Monsieur et Madame E, la somme de 60 471,41 €

' Madame A, la somme de 27 099,07 €

' Monsieur et Madame X : 82 510,63 €

' Monsieur et Madame B, la somme de 47 146,26 €

' Monsieur et Madame A, la somme de 35 380,61 €

' Monsieur et Madame BM-BA, la somme de 37 494,08 €

Afin d’indemniser le préjudice locatif résultant de ses manquements dans son obligation de conseil.

— CONDAMNER solidairement la société MARCILLON THUILLIER, la société ACI IMMOBILIER et Maître AO J au paiement d’une somme de 10 000 € à chacun des membres de l’AFUL VILLA EUGÉNIE en réparation de leur préjudice moral respectif.

— ORDONNER la capitalisation des intérêts par application de l’article 1154 du code civil

— CONDAMNER solidairement la société MARCILLON THUILLIER, la société ACI IMMOBILIER et Maître AO J au paiement d’une somme de 10 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile, au profit de l’AFUL VILLA EUGÉNIE et de la somme de 5 000 € au profit de chaque membre de l’AFUL VILLA EUGÉNIE savoir :

1. Monsieur et Madame E,

2. Monsieur et Madame G,

3. Monsieur et Madame Z,

4. Monsieur et Madame D,

5. Monsieur et Madame C,

6. Monsieur et Madame Z,

7. Monsieur et Madame L,

8. Monsieur et Madame M,

9. Monsieur et Madame Y,

10. Monsieur et Madame X,

11. Monsieur et Madame H,

12. Monsieur et Madame E,

13. Monsieur et Madame A,

14. Monsieur et Madame X,

15. Monsieur et Madame B,

16. Monsieur et Madame A,

17. Monsieur et Madame BM-BA.

CONDAMNER les défendeurs aux entiers dépens, outre aux entiers dépens dont distraction au profit de M^e LACQUIT sur le fondement de l’article 699 du Code de Procédure Civile. »

***

La société ACI IMMOBILIER a pris des « conclusions récapitulatives VI » le 3 janvier 2020, où elle renonce expressément à son moyen tiré de la prescription, et forme les demandes suivantes :

« Il est demandé à la Cour d’appel de RIOM de bien vouloir :

À titre principal,

Constatant l’absence de manquements aux torts de la société ACI IMMOBILIER,

— INFIRMER en toutes ses dispositions le jugement rendu le 6 février 2017 par le Tribunal de Grande Instance de Cusset, sauf en ce qu’il a débouté Monsieur et Madame U L, Madame BG M BH et Monsieur E de l’ensemble de leurs demandes ;

Et, statuant à nouveau,

— DÉBOUTER l’AFUL VILLA EUGÉNIE et ses membres investisseurs de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions ;

À titre subsidiaire, si par impossible la Cour retenait un manquement de la société ACI IMMOBILIER en qualité d’assistant administratif envers l’AFUL VILLA EUGÉNIE et un manquement à son devoir de conseil et d’information envers les investisseurs,

— RÉFORMER le jugement rendu le 6 février 2017 par le Tribunal de Grande Instance de Cusset en ce qu’il a alloué une indemnité de 400.000 € à l’AFUL VILLA EUGÉNIE ;

— RÉFORMER le jugement rendu le 6 février 2017 par le Tribunal de Grande Instance de Cusset en ce qu’il a alloué une indemnisation totale de 365 000 aux investisseurs ;

Et, statuant à nouveau,

— RÉDUIRE à de justes proportions le montant des indemnisations allouées à l’AFUL VILLA EUGÉNIE et aux investisseurs ;

En tout état de cause,

— CONFIRMER le jugement en ce qu’il a débouté Monsieur et Madame U L, Madame BG M BH et Monsieur E de l’ensemble de leurs demandes ;

— CONDAMNER l’AFUL VILLA EUGÉNIE et ses membres à payer à la société ACI IMMOBILIER la somme de 20 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Les CONDAMNER aux entiers dépens dont distraction au bénéfice de Maître Barbara GUTTON, Avocat au Barreau de Clermont-Ferrand, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile. »

***

La cour, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des demandes et moyens des parties, fait ici expressément référence au jugement entrepris ainsi qu’aux dernières conclusions déposées.

Une ordonnance du 6 février 2020 clôture la procédure.

L’affaire a été examinée par la cour selon la procédure sans audience prévue par l’article 8 de l’ordonnance n°2020-304 du 25 mars 2020.

MOTIFS :

I. SUR LA QUESTION DE LA PRESCRIPTION SOULEVÉE PAR LA COUR DANS SON PRÉCÉDENT ARRÊT DU 7 JANVIER 2019

Dans ses conclusions récapitulatives du 3 janvier 2020 la société ACI IMMOBILIER renonce expressément à son moyen tiré de la prescription.

L’architecte, la SARL MARCILLON THUILIER, qui soulevait également un moyen de prescription contre « l’AFUL et les copropriétaires », n’a pas pris de nouvelles conclusions après l’arrêt du 7 janvier 2019, elle est donc demeurée taisante sur la question posée par la cour.

Or par application des dispositions de la nº 2008-561 du 17 juin 2008, dont les termes intéressant la cause sont rappelés par l’arrêt du 7 janvier 2019, il apparaît sans conteste que l’action de L’AFUL et de ses membres n’est pas prescrite concernant l’architecte, pour la même raison qu’elle n’est pas prescrite au regard de la SAS ACI IMMOBILIER (application de la loi du 17 juin 2008 + 5 ans = 19 juin 2013 ; assignation par L’AFUL et ses membres le 21 mai 2013).

II. SUR LA QUALITÉ À AGIR DE L’AFUL

Cette question est soulevée par l’architecte qui évoque dans ses écritures, au vu d’un courrier d’avocat, l’hypothèse d’une copropriété.

L’AFUL et ses membres répondent très clairement, et démontrent par la production de leurs statuts, qu’il s’agit d’une association spécifique dont le fonctionnement est régi par ses propres statuts, et non d’une copropriété qui est une entité différente, non en cause ici.

Ils précisent que c’est l’AFUL, spécialement mandatée, qui a contracté avec ACI le 30 janvier 2006 et avec l’architecte le 27 mars 2006.

Dans ces conditions, non sérieusement contestables, l’AFUL a qualité pour agir et son action est recevable.

III. SUR LES DOMMAGES ALLÉGUÉS PAR L’AFUL ET SES MEMBRES

Par souci d’exactitude, et afin de simplifier la démonstration, la cour reproduit ici les griefs de l’AFUL et de ses membres, tels qu’ils sont exposés dans leurs plus récentes écritures, pages 13 et 14 :

« Les travaux de rénovation projetés ont connu une importante inflation de leurs coûts et des retards conséquents dans leur réalisation

« Entre 2006 et 2009, le chantier de rénovation de l’immeuble appartenant aux membres de l’AFUL a subi d’importants retards et un accroissement sensible de ses coûts.

« Ainsi, la société O, qui assurait l’exécution des travaux, es qualité d’entreprise générale, a accumulé les indélicatesses et a encaissé une somme totale de 1 531 428 €, alors même que les sommes perçues n’étaient pas en adéquation avec les travaux réalisés.

« Par ailleurs, la société O s’est faite aider par un sous-traitant, la société PALMERTON, société de droit chypriote, opérant via une filiale implantée à Londres et un simple bureau en France.

« Cette assistance n’a aucunement été autorisée par l’AFUL VILLA EUGENIE, en violation de la convention souscrite entre les parties.

« Or jusqu’au 1^er octobre 2007, aucun des intervenants précités et notamment la société ACI IMMOBILIER et l’Architecte n’informait l’AFUL de ces difficultés.

« Au contraire, l’AFUL et ses membres étaient abusés par des informations trompeuses reçues quant à la réalité de l’état d’avancement du chantier, la société O n’hésitant pas à assurer à l’assemblée de l’AFUL tenue en décembre 2007 qu’à cette date, les travaux de rénovation sur les parties communes étaient « réalisées » à hauteur de 50 % et sur les parties privatives à hauteur de 85 % (pièce J nº 52), ce qui n’était manifestement pas le cas.

« Au regard de l’accumulation des dysfonctionnements de ce chantier, l’Architecte MARCILLON THUILLIER dénonçait son mandat d’architecte à compter du 1^er octobre 2007, et était remplacé en qualité d’Architecte des travaux de rénovation par le cabinet ATELIER SCUOTTO, devenu ESTEVES, SCUOTTO, lui-même détenu par Monsieur AW I.

« Ainsi, à compter d’octobre 2007, il existait une collusion au sein de la maîtrise d''uvre puisque le cabinet d’architecte mandaté et la société en charge des travaux étaient détenues par la même personne, à savoir Monsieur AW I.

« Or de nouveau, la société ACI IMMOBILIER n’informait aucunement l’AFUL de cette situation litigieuse.

« La société O, maître d''uvre des travaux, a été placée en redressement judiciaire le 17 mai 2010 puis a fait l’objet d’une décision de mise en liquidation judiciaire.

« La société ACI IMMOBILIER a alors présenté la Société DEVAY (Monsieur AX AY) comme étant une entreprise tout corps d’état capable d’assurer l’achèvement de l’ensemble des postes du chantier et de livrer l’immeuble dans les meilleurs délais.

« En effet, ACI a précisé qu’elle avait déjà eu recours à cette société, sur d’autres projets immobiliers du type de celui de la VILLA EUGÉNIE. »

« Or, il s’agissait en réalité d’une entreprise unipersonnelle de plomberie, ce dont s’est aperçue l’AFUL VILLA EUGÉNIE lorsque la société DEVAY a fait l’objet d’une procédure de liquidation judiciaire par jugement du 20 juin 2012. »

IV. SUR LES RESPONSABILITÉS

L’AFUL et ses membres recherchent donc la responsabilité de l’architecte, du notaire et de la SAS ACI IMMOBILIER. Il convient d’examiner successivement ces trois points.

1. Sur la responsabilité de l’architecte la SARL MARCILLON THUILIER

Le contrat de maîtrise d’oeuvre a été passé le 27 mars 2006 entre l’AFUL, maître de l’ouvrage, et la SARL MARCILLON THUILIER, architecte, ainsi que d’autres maîtres d’oeuvre qui ne sont pas dans

la cause (BETMI, AES et cabinet LEVADOUX).

Le coût du marché maîtrise d’oeuvre était de 125 200 EUR HT, dont 84 500 EUR HT pour la SARL MARCILLON THUILIER, étant rappelé que d’après l’AFUL les travaux devaient représenter un coût global de 2 255 604,12 EUR (cf. conclusions du 1^er avril 2019, p. 7).

Un an à peine après avoir commencé sa mission, l’architecte s’est heurté à des difficultés avec l’entreprise générale O à qui, par courrier RAR du 13 avril 2007 adressé à M. AW I, faisant référence à de précédentes demandes, il sollicitait des informations précises sur la sous-traitance, en ces termes :

Malgré nos multiples demandes, nous n’avons toujours pas reçu les marchés de travaux relatifs à l’opération indiquée en objet ['] Aucun devis concernant vos prestations ne nous a été retourné. Nous ne pouvons faire notifier ces prestations par le maître de l’ouvrage.

Par ailleurs, nous apprenons que des entreprises sous-traitantes seraient sur le site pour l’exécution des travaux. Ceci nécessitant une déclaration préalable pour acceptation par le maître d’ouvrage.

En conséquence, pour tout démarrage, il devient indispensable que nous ayons ces marchés de travaux et les actes de sous-traitance signés pour une notification au maître d’ouvrage dans les meilleurs délais [']

Plusieurs fois au mois de juin 2007, l’architecte réclame encore à O des informations sur les sous-traitants constatés sur le chantier alors qu’ils n’ont été ni déclarés ni approuvés par le maître de l’ouvrage (cf. pièces 37 à 42).

Ainsi :

— par télécopie du 4 juin 2017, adressée à O / M. AW I, l’architecte, faisant référence à ses précédents courriers et relances, rappelle au promoteur « l’impérieuse nécessité » de lui transmettre « les dossiers de marchés de travaux signés par le maître d’ouvrage » ainsi que les actes de sous-traitance précisant « la nature du lot traité » et « les limites de ces prestations » ;

— par télécopie du 11 juin les demandes ci-dessus sont réitérées ;

— par lettre RAR datée du 15 juin 2017, l’architecte écrit encore à M. AW I :

Malgré nos multiples demandes, ainsi qu’un premier courrier en recommandé en date du 13 avril 2007, nous n’avons toujours pas reçu les marchés de travaux relatifs à l’opération indiquée en objet.

Ces documents vous ont été remis en mains propres pour signature par le maître d’ouvrage, l’AFUL, que vous deviez rencontrer au premier trimestre.

De plus, ces dossiers de marchés de travaux doivent être accompagnés des actes de sous-traitance des parties de travaux que vous souhaitez sous-traiter. Cette sous-traitance doit être acceptée par le maître de l’ouvrage et donc ces actes signés par ce dernier.

À ce jour, une entreprise est sur le site pour l’ensemble des travaux de second oeuvre, de gros oeuvre, de ravalement et autres. Cette entreprise intervient semble-t-il comme entreprise sous-traitante de votre société. En l’absence de documents relatifs à cette sous-traitance et donc d’une part à la nature exacte de ses prestations, ainsi qu’à défaut de présentation des assurances (en cours de validité) et qualifications nécessaires, cette entreprise ne peut pas engageait de quelconques travaux [']

Je vous rappelle, d’une part que l’entreprise titulaire des marchés de travaux doit être présente sur site et non simplement représentée par son sous-traitant, que d’autre part, j’attire votre attention sur les limites de prestations qui peuvent être sous-traitées, à la fois en terme de proportion, que de prestations (nécessité des qualifications requises) [']

Il va de soi, d’un défaut de restitution du dossier de marchés et les actes de sous-traitance (ainsi que l’attestation d’assurance et nature des qualifications des sous-traitants) dûment signés par le maître d’ouvrage aucuns travaux ne pourra être engagé ni par la Sté O, ni par un de ses sous-traitants [']

Par lettre RAR ensuite du 30 août 2007, l’architecte informe M. AZ BA, président de l’AFUL maître de l’ouvrage, des anomalies constatées, et suspend sa mission, dans la mesure où la situation des sous-traitants n’est pas régularisée malgré les promesses de M. I.

L’architecte écrit notamment dans cette lettre (les mots en caractères gras sont reproduits à l’identique) :

Je vous adresse ce courrier, afin de vous faire part des difficultés qui m’ont amené à mettre en suspens ma prestation de maîtrise d’oeuvre pour le chantier de la Villa Eugénie.

En effet, depuis le mois de février 2007, j’ai transmis les éléments constitutifs du dossier de marchés de travaux à M. I gérant de la Sté O. Ce dernier devait y joindre ses bordereaux de prix, ainsi que les annexes aux actes d’engagements relatifs au recours à la sous-traitance. Une fois complétés, ces dossiers devaient vous être remis pour signature et acceptation des clauses du marché, M. I m’informant qu’il devait vous rencontrer dans le cadre d’une assemblée générale.

Depuis cette date et malgré un nombre invraisemblable de relance (par téléphone, télécopie, par courrier, en recommandé, jusqu’à une mise en demeure), ces dossiers de marchés ne m’ont jamais été retournés dûment signés et acceptés par vous-même.

Depuis le mois d’avril, des sous-traitants de l’entreprise O sont sur site afin d’effectuer ces travaux, alors qu'aucun document ne justifie et ne légitime leur présence [']

J’ai donc adressé à M. I le 15 juin, une mise en demeure, résumant l’historique des faits et suspendant toute intervention de ma part, afin que le chantier ne se déroule que dans un cadre défini par ces marchés de travaux et approuvés par vous-même.

À l’issue de ce courrier, M. I m’a assuré disposer de ces dossiers et vous avoir informé de la situation. Pour autant, cette situation ne s’est jamais régularisée [']

Il n’est pas contesté que l’AFUL n’a pas réagi à ce courrier alarmant, dont les termes sont pourtant parfaitement clair et précis.

Le 17 septembre 2007 l’architecte adresse une télécopie à : « ACI pour l’AFUL / BS-F P », où il lui écrit qu’il attend toujours les éléments demandés à M. I, et qu’en conséquence il considère que le chantier de la Villa Eugénie est « en arrêt au stade préalablement décrit dans mon courrier ».

Le 28 septembre 2007 l’architecte adresse de nouveau une télécopie à M. I, dans laquelle il lui écrit notamment :

Pour faire suite à notre conversation téléphonique du 20 septembre, je préfère vous mettre par écrit ma position sur le dossier « Villa Eugénie », la communication orale semblant être devenue difficile sans sombrer dans l’altercation.

Tout d’abord je ne me positionne aucunement pour ou contre O ou pour ou contre ACI. Je ne dois de compte qu’au maître d’ouvrage, à savoir l’AFUL. Vous me dites que vous êtes le seul interlocuteur-décideur et je ne préjuge absolument pas de la véracité de vos propos. Mais en aucun cas je ne cautionnerai des situations qui me paraissent à la fois peu claires, confuse et dont la partie administrative n’est pas établie et acceptée par le maître d’ouvrage [']

Je vous ai dit que j’avais l’impression d’avoir été « baladé » pendant plusieurs mois sur la restitution des dossiers de marché et je considère encore aujourd’hui que les événements me donnent raison.

Les liens qui lient O à l’AFUL, dans la mesure où il semble que vous avez vendu les travaux à l’AFUL en amont (avant même sans doute que je sois missionné) me positionne dans une situation quasi-subalterne et rendent, tant mon travail que mes obligations de conseil, particulièrement difficile. Ceux-ci s’amplifient cruellement lorsque vous affirmez être le seul décideur de l’AFUL.

Le secrétariat de l’AFUL m’a confirmé votre proposition de mettre un terme à ma mission de maîtrise d’oeuvre et de me substituer à [sic] un confrère, proposition que je leur ai également communiquée, il me semble effectivement que ma manière de travailler ne soit pas en adéquation avec la votre mais je constate que nous sommes en accord sur ce point précis.

Aussi, au regard de notre ressenti respectif et dans la mesure où je comprends que je ne pourrai pas exercer ma mission comme il me semble indispensable de l’exercer, je dénoncerai le contrat de maîtrise d’oeuvre établie entre L’AFUL et MTA [']

Enfin, comme annoncé, par lettre RAR datée du 1^er octobre 2007, l’architecte dénonce auprès de M. AZ BA, président de L’AFUL, les nombreuses carences et défaillances de O, et met un terme sa mission, estimant n’être plus, dans ces conditions, en mesure de la mener à bien. Il écrit notamment (les mots en caractères gras sont reproduits à l’identique) :

Ce courrier fait suite à mon premier courrier du 30 août 2007, dans lequel je vous avertissais les difficultés rencontrées sur ce dossier [']

À ce jour, aucune amélioration n’est intervenue permettant de répondre aux besoins du maître d’oeuvre, besoins n’ayant pour seul objet que de vous assurer des meilleures garanties des intervenants et de leurs prestations.

Malgré mes demandes, j’ai appris semaine 39, que les travaux se poursuivaient sans encadrements [']

Je rappelle, pour mémoire, qu’à ce jour, aucun dossier de marché ne m’a été restitué et que leur contenu, en terme de sous-traitant, importe autant que les marchés eux-mêmes.

Aujourd’hui, des sous-traitants se trouvent sur place, sans aucune légitimité ; de plus, à l’analyse de l’orientation du dossier, il semble que le titulaire pressenti des marchés de travaux, à savoir l’entreprise O, sous-traite la totalité des travaux. Ce point ne me semble pas répondre aux contraintes et obligations d’un prestataire, titulaire de la totalité des marchés de travaux (s’il venait à s’avérer que soit titulaire de tous les marchés de travaux).

À la lecture de ce courrier, vous comprendrez, j’en suis sûr, que je ne puis engager davantage une responsabilité, alors qu’aucun élément ne m’a été fourni pour permettre d’apprécier des garanties des intervenants et que ceux-ci aient bien été validés par vous-même.

Cette situation ubuesque, m’obligeant à certaines réserves au départ, m’oblige maintenant à lui mettre un terme [']

Il doit être observé que l’AFUL ne conteste pas la décision de l’architecte. En effet, lors de l’assemblée générale de l’AFUL le 13 décembre 2007, soit deux mois et demi à peine après le départ de l’architecte, aucun grief ne lui est adressé. Les membres de l’AFUL évaluent le financement nécessaire pour terminer les travaux, mais n’évoquent aucun reproche ni action judiciaire contre la SARL MARCILLON THUILIER, alors qu’ils savent qu’elle a décidé de ne plus conduire le chantier.

Bien plus, l’AFUL va confier, en 2009, à la SARL MARCILLON THUILIER un « rapport de visite », effectué les 5 et 8 juin, afin de connaître son avis sur l’état d’avancement des travaux du chantier, preuve à tout le moins de la confiance que l’AFUL continuait de témoigner à ce professionnel.

Il apparaît, à la lecture de ce qui précède, et faute d’arguments contraires pertinents, que l’architecte en réalité dans cette affaire, compliquée dès le départ à cause des ambiguïtés de l’entreprise générale O et de son dirigeant M. AW I, a fait tout ce qui lui était possible pour préserver les intérêts du maître de l’ouvrage dans des conditions particulièrement difficiles. Personne ne peut dès lors lui faire grief d’avoir été négligent dans la gestion du dossier tant qu’il l’a eu en charge, ni de cesser de participer à chantier dont le déroulement présentait de trop grandes carences auxquelles il ne pouvait remédier malgré tous ses efforts.

Dans ces conditions, rien ne démontre que la mauvaise exécution du chantier est imputable à l’architecte, et aucune faute professionnelle ne peut lui être reprochée ; dès lors, la demande de L’AFUL à ce titre ne saurait prospérer, et le jugement sur ce point doit être confirmé, par adoption des motifs en tant que de besoin.

2. Sur la responsabilité du notaire

Maître AO J était seulement chargé de recueillir les fonds versés par les membres de l’AFUL, et de les reverser ensuite à l’entreprise O pour payer les travaux. Il n’était pas sollicité en qualité de rédacteur d’acte, et il n’est pas sérieusement contesté que son intervention était gratuite.

Pour accomplir sa mission, Maître J a ouvert deux comptes à la caisse des dépôts et consignations : un compte « appels de fonds Villa Eugénie » et un compte « O ».

Il doit être observé ici qu’aucun contrat écrit n’est produit ' il est seulement question d’un mandat verbal accepté tacitement, ce qui est contesté par l’AFUL ' permettant de savoir exactement ce qui était exigé ou attendu de Maître J par l’AFUL, ni surtout selon quelles modalités les comptes devaient être gérés, et les sommes versées, alors que le notaire n’a manifestement reçu aucune directive écrite précise et qu’il plaide sur ce point, sans être utilement démenti, que tout se passait par téléphone.

Surtout, aucune des pièces versées au dossier par l’AFUL ne démontre que les sommes débloquées par le notaire au bénéfice de la société O ont été inutiles à l’époque des versements.

À cet égard, le courrier électronique adressé par M^me BS-F P (ACI) au notaire le 16 octobre 2007 est éclairant. En effet, dans ce message, M^me P BB le notaire de ce que 352'000 EUR vont être déposés sur son compte, afin d’être mis à disposition de la société O. Elle précise : « nous ne souhaitons pas que se reproduise la situation de 2006 où par deux reprises furent débloqués des sommes pour un montant global d’environ 1 M€ sans que le Cabinet ACI Immobilier et M. AZ BA en aient la simple connaissance », mais ne reproche nullement au notaire le déblocage de ces fonds eu égard à l’avancement du chantier, ni surtout ne remet en question l’usage des fonds par les entreprises. On observera au passage que manifestement M^me P tient ici l’architecte pour quantité négligeable, ce dont celui-ci se plaignait à juste titre dans ses nombreux courriers ci-dessus rappelés ;

Par ailleurs, dans le même courrier électronique du 16 octobre 2007, M^me P mentionne sans ambiguïté une procédure « accélérée » de déblocage des fonds « destinée à ne pas porter préjudice à AW I qui doit régler avant la fin du mois les fournisseurs mentionnés supra ». Elle s’engageait donc à fournir au notaire « dans les plus brefs délais » un courrier contresigné par M. AZ BA, précisant toutefois qu’il lui avait déjà donné « son accord oralement ».

L’absence de grief quant à l’emploi de la somme de un million d’euros « environ » débloquée par le notaire au cours de l’année 2006, prouve en tout cas que d’après la représentante de la société ACI cette somme a été utilement employée par l’entreprise de construction, au moins au démarrage du chantier. Il ressort cependant des termes du courrier de M^me P ci-dessus rappelés, une impression de grande légèreté voire d’ambiguïté de la part de la société ACI au regard du rôle qui semble avoir été assigné au notaire, puisque dans le même temps il est mis en garde concernant l’utilisation prudente des fonds qu’il reçoit, et il est question d’une procédure « accélérée » où l’on comprend qu’il s’agit de régler rapidement les fournisseurs.

Il doit être enfin observé que si la société ACI a demandé le 19 juin 2007 au notaire de lui fournir trois factures contresignées par le président de l’AFUL M. AZ BA, il n’en demeure pas moins que lors de ses assemblées générales des 26 juillet et 6 décembre 2007, 24 mars et 8 avril 2009, l’AFUL n’a jamais remis en cause ni contesté le travail du notaire.

Dans ces conditions, aucune faute de Maître J n’est démontrée et le jugement sera infirmé de ce chef.

3. Sur la responsabilité de la SAS ACI IMMOBILIER

À la simple lecture des griefs ci-dessus rappelés, on comprend que, pour l’essentiel, les reproches formulés par l’AFUL et ses membres s’adressent à la SAS ACI IMMOBILIER.

À titre liminaire il convient d’approuver le premier juge en ce qu’il a constaté qu’il existait pour les investisseurs une possibilité légitime de confusion entre les sociétés ACI IMMOBILIER et ACI AUDIT ET STRATÉGIE, dès lors que l’on trouve aussi dans les documents commerciaux la dénomination « GROUPE ACI » et que l’on ne peut raisonnablement exiger des investisseurs qu’ils connaissent et distinguent dans le détail toutes les subtilités des sociétés de ce groupe ' alors que pour eux, d’évidence, c’est avec « ACI » qu’ils ont contracté ', ni encore moins leur opposer, afin d’écarter une possible responsabilité, la confusion qui résulte de dénominations proches.

Au demeurant, la cour observe que dans ses écritures la SAS ACI IMMOBILIER affirme, Kbis à l’appui, qu’elle exerce une activité de : transaction et gestion immobilière, achat, vente, location et gestion d’immeubles et de fonds de commerce, conseil immobilier et financier [souligné par la cour], toutes opérations financières, immobilières ou mobilières, commerciales ou industrielles pouvant se rattache à l’objet social.

On constate enfin que sur un courrier adressé le 19 juin 2007 par la société ACI au notaire Maître J, trois dénominations différentes figurent au pied de la page : « ACI Immobilier », « ACI Courtage » et « ACI Audit et Stratégie ».

C’est à bon droit par conséquent que le tribunal de grande instance a examiné la responsabilité de la société ACI IMMOBILIER sous l’angle de son obligation de conseil à l’égard des investisseurs, outre l’hypothèse de sa responsabilité contractuelle en qualité d’assistant de l’AFUL dans le cadre d’un contrat d’assistance administrative qui n’est pas contesté.

a. Sur l’obligation de conseil de la SAS ACI IMMOBILIER à l’égard des investisseurs

Il n’est pas contestable, au vu du dossier, que la société ACI a présenté le projet d’investissement aux

acquéreurs potentiels dans un contexte « loi Malraux » particulièrement favorable étant donné le marché locatif de la ville de Vichy, présenté comme particulièrement attractif avec « un important potentiel économique et une forte demande en logements » (cf. Plaquette commerciale, pièce 12 AFUL).

La société ACI précise que le promoteur du projet sera M. AW I « avec qui nous travaillons en toute confiance » (courrier ACI à M. X le 11 septembre 2006).

La suite de l’opération a montré que ce choix manquait singulièrement de pertinence.

Il est avéré en effet que la société O, dirigée par M. I, n’a jamais terminé le chantier et employait en outre les services d’une société PALMERTON, domicilié à Chypre, utilisée comme sous-traitant, sans le déclarer ni à l’architecte ni au maître de l’ouvrage, ce dont la SARL MARCILLON THUILIER, comme il est rappelé ci-dessus s’était plainte de nombreuses fois sans aucun résultat.

À juste titre par conséquent l’AFUL et ses membres font valoir qu’en réalité l’ensemble du projet, qui engageait des moyens matériels et financiers considérables, reposait uniquement sur la personne de M. I, alors que la défaillance de celui-ci et de sa société de construction ne pouvait entraîner des conséquences à tous égards désastreuses, ce qui ne manqua pas d’arriver.

À bon droit conséquent le tribunal de grande instance relève pour les mêmes raisons le manque de prudence de la société ACI IMMOBILIER qui s’est manifestement affranchie de toute vérification préalable sur le sérieux et les qualités professionnelles de M. I et de son entreprise O.

Au vu de l’ensemble des éléments ci-dessus il est patent que la société ACI IMMOBILIER a manqué incontestablement à son obligation de conseil à l’égard des investisseurs.

b. Sur la responsabilité contractuelle de la société ACI IMMOBILIER au regard de son rôle d’assistant de l’AFUL Villa Eugénie

Le 5 février 2013, L’AFUL a conclu avec la SARL ACI IMMOBILIER un « contrat d’assistance administrative », avec une mission très complète et détaillée, comprenant notamment les obligations ainsi décrites :

— mettre en relation le maître de l’ouvrage avec les différents intervenants à l’opération de construction : maître d’oeuvre, entreprises, assurances'

— « surveillance des missions en responsabilité de chaque intervenant et de mode de dévolution des contrats » ;

— « surveillance des procédures de consultation et du choix des intervenants » ;

— assistance administrative : régularisation des pièces du marché de maîtrise d’oeuvre ; copie des attestations d’assurances de responsabilité civile et décennale ; règlement des informations et garanties éventuelles, vérification du décompte final ; assistance au règlement des litiges éventuels ; établissement et remise au mandant (AFUL) du dossier complet comprenant tous documents contractuels, comptables, techniques et administratifs.

Or, dès le mois de juin 2007, la société ACI avouait son impuissance à obtenir du constructeur, M. AW I, tous les éléments nécessaires à la poursuite de l’opération. En effet, dans un courrier du 12 juin 2007, adressé à M. AZ BA président de l’AFUL, M^me P lui écrivait :

Vous n’êtes pas sans savoir qu’une assemblée générale de l’AFUL aurait dû se tenir le 14 juin 2007 suite aux demandes maintes fois réitérées (depuis septembre 2006 !) par BC G et moi-même auprès de M. AW I et Madame BE R.

Cette assemblée générale a sans cesse été repoussée, Maître Q ne parvenant pas à récupérer de la part de AW I les éléments nécessaires à sa tenue.

Par conséquent, il est de mon devoir de porter à votre connaissance qu’il n’est plus possible à ACI Immobilier d’assumer – dans ces conditions – le rôle d’assistant administratif de gestion qui lui avait été confié le 16 décembre 2005 à l’occasion de l’assemblée constitutive de L’AFUL Villa Eugénie

je vous saurais gré de bien vouloir user du pouvoir que vous confère la Présidence de L’AFUL Villa Eugénie représentant les copropriétaires de l’immeuble ['] pour contraindre M. AW I à fournir sur 8 jours à Maître Q l’intégralité des pièces et devis nécessaires à la tenue de l’AG précitée.

En d’autres termes, la société ACI se déchargeait ainsi directement sur son client de ses propres obligations contractuelles. Encore une fois, la défaillance ici de la société ACI IMMOBILIER est flagrante.

L’examen du dossier, comme ci-dessus démontré, témoigne par ailleurs d’une certaine anarchie dans le règlement des fonds nécessaires à la construction, s’agissant des sommes considérables, et à juste titre le tribunal, dont la cour adopte les motifs clairs et précis, a relevé que la société ACI IMMOBILIER avait ici failli à son obligation d’assistance administrative et de vérification des comptes.

V. SUR LES RÉPARATIONS

1. Sur la réparation des préjudices des membres de l’AFUL

Il est justifié de ce que M. AR BF a signé avec la société ACI Audit et Stratégie un protocole transactionnel le 17 mars 2014, tandis que M^me BG M BH et M. U L était conseillés non pas par la société ACI IMMOBILIER mais par une société ORBATEOR. En conséquence, ces personnes ne peuvent rien demander céans.

Par motif adopté, les préjudices des autres copropriétaires ont été exactement évalués par le tribunal de grande instance.

2. Sur la réparation du préjudice de l’AFUL

On ne saurait reprocher à la société ACI IMMOBILIER les errements d’un chantier sur lequel elle ne pouvait exercer aucun pouvoir de contrôle ni de direction. Il n’est pas possible par conséquent de mettre à sa charge des sommes représentant la réparation complète de l’immeuble.

Mais on peut par contre lui faire grief, comme ci-dessus démontré, d’avoir choisi un constructeur qui s’est avéré très mal adapté à l’importante mission qui lui était confiée, et contribué ainsi à la perte de temps et aux surcoûts générés par cette situation dommageable.

Les motifs très précis et pertinents du tribunal, que la cour approuve, conduisent ici a confirmé la décision, y compris concernant le montant des dommages-intérêts justement évalués à la somme de 400'000 EUR.

3. Sur le préjudice moral réclamé par Maître AO J

La preuve du préjudice allégué n’est pas rapportée.

VI. SUR L’ARTICLE 700 DU CODE DE PROCÉDURE CIVILE

L’équité commande qu’en application de ce texte la SAS ACI Immobilier paye :

— la somme de 5000 EUR à l’AFUL Villa Eugénie ;

— la somme de 2000 EUR à chacun des membres de L’AFUL ci-après, étant précisé que les groupes de personnes reçoivent ensemble la somme unique de 2000 EUR :

'' M. K BL G et M^me F-AU AV épouse G

'' M. AD Z et M^me AE AF épouse Z

'' M. AO D et M^me AP AQ épouse D

'' M. AM C et M^me AK AN épouse C

'' M. AA Y et M^me AB AC épouse Y

'' M. R X et M^me S T épouse X

'' M^me AS H, M^me F H et M^me F-BI BK épouse H

'' M. AG A et M^me AH AI épouse A

'' M. AJ B et M^me AK AL épouse B

'' M. BJ AZ-BA

— la somme de 2000 EUR à la SARL MARCILLON THUILIER ;

— la somme de 2000 EUR à Maître J ;

VII. SUR LES DÉPENS

Les dépens d’appel seront supportés par la SAS ACI IMMOBILIER.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement et par arrêt contradictoire,

Vu l’arrêt du 7 janvier 2019 ;

Rejette les moyens tenant à la prescription ;

Infirme le jugement en ce que le tribunal a condamné Maître AO J à payer à L’AFUL Villa Eugénie la somme de 10'000 EUR à titre de dommages-intérêts et la somme de 2000 EUR en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Confirme le jugement pour le reste ;

Condamne la SAS ACI Immobilier à payer sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile :

— la somme de 5000 EUR à l’AFUL Villa Eugénie ;

— la somme de 2000 EUR à chacun des membres de L’AFUL ci-après, étant précisé que les groupes de personnes reçoivent ensemble la somme unique de 2000 EUR :

'' M. K BL G et M^me F-AU AV épouse G

'' M. AD Z et M^me AE AF épouse Z

'' M. AO D et M^me AP AQ épouse D

'' M. AM C et M^me AK AN épouse C

'' M. AA Y et M^me AB AC épouse Y

'' M. R X et M^me S T épouse X

'' M^me AS H, M^me F H et M^me F-BI BK épouse H

'' M. AG A et M^me AH AI épouse A

'' M. AJ B et M^me AK AL épouse B

'' M. BJ AZ-BA

— la somme de 2000 EUR à la SARL MARCILLON THUILIER ;

— la somme de 2000 EUR à Maître AO J ;

Déboute les parties de leurs autres demandes ;

Condamne la SAS ACI Immobilier aux dépens d’appel dont distraction au profit de Maître Sophie LACQUIT et du cabinet TOURNAIRE-MEUNIER, avocats.

Le greffier Le président