Chambre de l’ Expropriation

ARRÊT N° 2

N° RG 18/03257 – N° Portalis DBVL-V-B7C-O26K

M^me F G H épouse X

C/

Etablissement Public LAMBALLE TERRE & MER

Annule la décision déférée

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e GARNIER

M^e LE DERF-DANIEL

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 15 FEVRIER 2019

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Madame Françoise COCCHIELLO, Présidente de Chambre,

Assesseur : Madame Andrée GEORGEAULT, Conseiller,

Assesseur : Madame Catherine MENARDAIS, Conseillère,

GREFFIER :

Madame D E, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 21 Décembre 2018

devant Madame Françoise COCCHIELLO, magistrat rapporteur, tenant seul l’audience, sans opposition des représentants des parties, et qui a rendu compte au délibéré collégial

EN PRÉSENCE DE :

Madame Y, le Commissaire du Gouvernement des Côtes-d’Armor (22) représentant la D.R.F.I.P (35 ET 22) […]

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement le 15 Février 2019 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats

****

APPELANTE :

Madame F G H épouse X

née le […] à ERQUY

[…]

[…]

Représentée par M^e Anne-gaëlle POILVET de la SELARL GUILLOTIN LE BASTARD ET ASSOCIES, Plaidant, avocat au barreau de SAINT-BRIEUC

Représentée par M^e Charlotte GARNIER de la SELARL GUILLOTIN LE BASTARD ET ASSOCIES, Postulant, avocat au barreau de RENNES

INTIMÉE :

Etablissement Public LAMBALLE TERRE & MER

Espace Lamballe Terre & Mer 41 rue Saint-Martin CS 90456

[…]

Représentée par M^e Anne LE DERF-DANIEL de la SELARL ARES, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES

*****

Mme X est propriétaire sur la commune d’Erquy d’une parcelle cadastrée […] d’une superficie totale de 9 165 m². Elle a signé avec la société La Compagnie de l’Octroi un compromis de vente de cette parcelle le 12 juin 2017 pour le prix de 315 000 Euros, soit 34, 35 Euros le m². Maitre A, notaire, a adressé à la mairie d’Erquy la déclaration d’intention d’aliéner le 26 juin 2017.

Le président de la Communauté de communes de Lamballe Terre et Mer a décidé d’acquérir la totalité de la parcelle par préemption au prix de 137 475 Euros soit 15 Euros le m².

M^me X a refusé la proprosition.

La communauté de communes a saisi le juge de l’exporpriation de Saint-Brieuc.

Par jugement du 12 mars 2018, le juge de l’expropriation a :

— fixé à la somme de 134 475 Euros le prix auquel la Communauté de communes Lamballe Terre et Mer pourra acquérir la parcelle de M^me X,

— débouté M^me X de toutes ses demandes,

— laissé les frais à la charge de la communauté de communes de Lamballe Terre et Mer.

M^me X a interjeté appel de cette décision par déclaration du 16 mai 2018.

M^me X a adressé plusieurs mémoires, le 18 juillet, le 5 novembre et le 21 novembre 2018.

La Communauté de communes Lamballe Terre et Mer a adressé à la cour deux mémoires le 18 octobre et le 13 novembre 2018.

Le commissaire du gouvernement a adressé trois mémoires à la cour, le 6 août, le 24 septembre puis 13 décembre 2018.

Au terme de leurs écritures, les parties demandent à la cour :

M^me X :

Sous réserve de tous autres à produire, déduire ou suppléer même d’office,

A titre principal :

— Déclarer que la communauté de communes Lamballe Terre et Mer est réputée avoir renoncé à l’exercice de son droit de préemption,

— La déclarer irrecevable en son action,

— En conséquence,prononcer la nullité du jugement en date du 12 mars 2018 ayant fixé le prix de la parcelle préemptée,

A titre subsidiaire :

Statuant à nouveau :

Réformer le jugement rendu par la chambre de l’expropriation du tribunal de grande instance de Saint-Brieuc en date du 12 mars 2018,

Fixer à 458 250 € le prix de la parcelle préemptée cadastrée section […] pour une superficie de 9 165 m²,

En toute hypothèse :

Condamner la Communauté de communes Lamballe Terre et Mer à verser à M^me X la somme de 4 000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens,

Débouter la Communauté de communes Lamballe Terre et Mer de l’ensemble de ses demandes.

La Communauté de communes Lamballe Terre et Mer :

— confirmer le jugement,

— débouter M^me X de toutes ses demandes,

— fixer les dépens comme de droit.

Le commissaire du gouvernement :

— de rejeter la fin de non-recevoir tirée de la renonication à l’exercice par la communauté de communes à l’exercice de son droit de préemption,

— confirmer le jugement qui a alloué la somme de 137 475 Euros à M^me X.

MOTIFS :

Sur la nullité du jugement du juge de l’expropriation :

Considérant que selon les articles 454 et 458 du code de procédure civile, le jugement doit comporter l’indication du nom du juge sous peine de nullité ;

Considérant que le jugement critiqué du 12 mars 2016 ne comporte pas le nom du juge de l’expropriation qui a prononcé la décision ; que le jugement doit être annulé ;

Considérant que la cour statuera sur le litige en raison de l’effet dévolutif de l’appel ;

Sur la fin de non recevoir :

Considérant que M^me X fait valoir que la Communauté de communes n’a pas respecté les formalités imposées par l’article L. 213-4-1 du Code de l’urbanisme de sorte qu’elle est censée avoir renoncé à l’exercice du droit de préemption ; que le jugement doit être annulé ;

Considérant que la Communauté de communes et le commissaire du gouvernement exposent qu’il est justifié que les formalités précisées ont été respectées et concluent au rejet de la fin de non recevoir ;

Mais considérant que l’article L. 213-4-1 du Code de l’Urbanisme dispose : "Lorsque la juridiction compétente en matière d’expropriation a été saisie dans les cas prévus aux articles L. 211-5, L. 211-6, L. 212-3 et L. 213-4, le titulaire du droit de préemption doit consigner une somme égale à 15 % de l’évaluation faite par le directeur départemental des finances publiques. La consignation s’opère au seul vu de l’acte par lequel la juridiction a été saisie et de l’évaluation du directeur départemental des finances publiques. À défaut de notification d’une copie du récépissé de consignation à la juridiction et au propriétaire dans le délai de trois mois à compter de la saisine de cette juridiction, le titulaire du droit de préemption est réputé avoir renoncé à l’acquisition ou à l’exercice du droit de préemption" ;

Que selon les pièces versées aux débats, il apparaît que la Communauté de communes a saisi le juge de l’expropriation par lettre recommandée avec accusé de réception du 3 novembre 2017, qu’elle a procédé à la consignation d’une partie des fonds correspondant à 15 % (20 621, 25 Euros) de l’évaluation réalisée par le service des Domaines le 25 août 2017 (137 475 Euros) à la Caisse des dépôts et consignation qui lui en a accusé réception le 11 janvier 2018, qu’elle a notifié le récépissé de la Caisse par deux courriers du 11 janvier 2018 au juge de l’expropriation qui lui en a accusé réception le 12 janvier et à M^me X qui en a accusé réception le 15 ;

Qu’il apparaît que les formalités précisées par l’article L. 213-4-1 du Code de l’urbanisme ont été respectées ; que la fin de non recevoir doit être rejetée ;

Sur le fond :

1 : description de la parcelle :

Considérant que la parcelle B 832 a une forme irrégulière, qu’elle est d’une superficie totale de 9 165

m², en nature de terre agricole ; qu’elle se trouve dans la zone d’activité des Jeannettes ; qu’elle est accessible par le Nord-Ouest par la rue des Chesnaies, voie publique asphaltée, qui la longe et la surplombe en sa partie Ouest ;

2 : date de référence :

Considérant que les parties sont d’accord sur la fixation de celle-ci au 27 mars 2017 ;

Considérant en effet que selon les articles L. 213-4 et L. 213-6 du Code de l’urbanisme, la date de référence prévue par l’article L. 322-2 du Code de l’expropriation est la date à laquelle est devenue opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d’occupation des sols ou approuvant, modifiant ou révisant le plan local d’urbanisme(PLU) et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien ; que selon l’article L. 153-23 du code de l’urbanisme, pour les communes couvertes d’un shéma de cohérence et d’orientation territoriales (SCOT), le PLU est exécutoire dès la transmission au préfet et exécution des mesures de publicité ;

Considérant que le PLU de la commune d’Erquy a été approuvé par délibération du 16 septembre 2008, que la commune est couverte d’un SCOT depuis le 27 février 2015 ; que le conseil municipal a modifié le PLU à plusieurs reprises et a décidé la modification du zonage, du règlement de la zone mis en cohérence avec le SCOT et l’actualisation des orientations d’aménagement par délibération du 23 mars 2017, que la délibération a été transmise à la préfecture le 24 et affichée le 27 mars 2017 ; que la date de référence est le 27 mars 2017 ;

3 : qualification juridique de la parcelle :

Considérant que M^me X rappelle les termes de l’article L. 322-3 du Code de l’expropriation, expose que la parcelle est en zone constructible et répond aux critères matériels nécessaires à sa qualification de terrain à bâtir, disposant d’une voie d’accès au domaine public, d’un réseau d’eau potable à proximité, d’une desserte en électricité à proximité, d’une desserte par un réseau d’assainissement avec un réseau à proximité, qu’elle estime que si la parcelle […] a fait l’objet d’une orientation d’aménagement et de programation (OAP), c’est parce que les réseaux sont suffisants ;

Considérant que la Communauté de communes explique que le critère juridique de constructibilité du terrain existe mais que le critère matériel, apprécié in concreto, fait défaut, soit en raison de l’inexistence des réseaux soit en raison de leur insuffisance ; que même si la parcelle fait l’objet d’une OAP, rien ne permet d’en déduire qu’elle est desservie dans les conditions précisées par l’article L. 322-3 du Code de l’expropriation ; que la parcelle doit être considérée comme terre agricole en situation privilégiée ; que le commissaire du gouvernement conclut aux mêmes fins ;

Mais considérant que l’article L. 322-3 du Code de l’expropriation précise : 'La qualification de terrains à bâtir, au sens du présent code, est réservée aux terrains qui, un an avant l’ouverture de l’enquête prévue à l’article L. 1ou, dans le cas prévu à l’article L. 122-4, un an avant la déclaration d’utilité publique, sont, quelle que soit leur utilisation, à la fois :

1 ° Situés dans un secteur désigné comme constructible par un plan d’occupation des sols, un plan local d’urbanisme, un document d’urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, ou bien, en l’absence d’un tel document, situés dans une partie actuellement urbanisée d’une commune ;

2 ° Effectivement desservis par une voie d’accès, un réseau électrique, un réseau d’eau potable et, dans la mesure où les régies relatives à l’urbanisme et à la santé publique l’exigent pour construire sur ces terrains, un réseau d’assainissement, à condition que ces divers réseaux soient situés à proximité immédiate des terrains en cause et soient de dimensions adaptées à la capacité de construction de ces terrains. Lorsqu’il s’agit de terrains situés dans une zone désignée par un plan d’occupation des sols, un plan local d’urbanisme, un document d’urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, comme devant faire l’objet d’une opération d’aménagement d’ensemble, la dimension de ces réseaux est appréciée au regard de l’ensemble de la zone. Les terrains qui, à la date de référence indiquée au premier alinéa, ne répondent pas à ces conditions sont évalués en fonction de leur seul usage effectif, conformément à l’article L. 322-2" ;

Considérant ainsi que pour être qualifiée de terrain à bâtir, la parcelle doit remplir deux conditions cumulatives, respecter un critère matériel et un critère juridique ;

Considérant que nul ne conteste que la parcelle […] est en zone constructible, pour se trouver en zone UYc du PLU de la commune d’Erquy ; que le critère juridique est établi ;

Considérant pour le critère matériel, les dessertes et réseaux doivent être à « proximité immédiate » ; que la parcelle soit dans le secteur de la zone faisant l’objet de l’orientation d’aménagement et de programmation (AOP) n’en fait pas ipso facto un terrain à bâtir ;

Qu’en l’espèce :

— l’existence d’une desserte à la voie publique n’est pas discutée ;

— pour la desserte en eau potable, contrairement à ce qui est soutenu par M^me X, le réseau public auquel il convient d’être raccordé est à une distance minimale de 60 mètres, ce qui ne caractérise pas une proximité immédiate ;

— pour la desserte en électricité basse tension, contrairement à ce que soutient M^me X, ce n’est pas le réseau d’éclairage public qui doit être pris en compte pour justifier une desserte effective mais le réseau en électricité, lequel se trouve à au moins 75 mètres ;

— pour la desserte par le réseau d’assainissement, contrairement à ce qui est soutenu par M^me X, le réseau d’assainissement est très éloigné, à plus de 250 mètres de la parcelle, par conséquent, nullement à proximité ;

Considérant que le critère matériel n’est pas rempli ;

Considérant que la parcelle ne peut avoir la qualification de terrain à bâtir ;

Considérant en revanche, qu’en raison de sa proximité de la voie publique et de sa situation dans une zone d’activité commerciale, elle a une situation privilégiée ;

Considérant que la parcelle sera évaluée selon son usage effectif, soit en nature de terre en situation privilégiée ;

4 : évaluation de la parcelle :

Considérant que nul ne conteste l’utilisation de la méthode par comparaison ;

Considérant que M^me X invoque les termes de comparaison (TC) 1, 2, 3, 4, 5 et 6 précisant qu’en réalité, le prix au m² de sa parcelle dans le compromis de vente est bien inférieur au prix actuel du marché ; qu’elle rejette les termes de comparaison proposés par la communauté de communes et le commissaire du gouvernement qui concernent des parcelles de la zone artisanale et non la zone commerciale, éloignées de sa parcelle, mais fait remarquer le prix de vente au m² de 23, 24 Euros pour la vente de la parcelle B n° 1913 (TC n° 8) ;

Considérant que la communauté de communes invoque les TC n° 7, 8, 9, 10, 11, remarque que les

ventes font ressortir une valeur moyenne de 13, 11 Euros le m² pour les parcelles situées sur le secteur des Jeannettes, qu’elle indique avoir pris en compte la destination prioritairement commerciale de la zone UYc ; qu’elle rejette les termes de comparaison que propose M^me X qui sont de simples promesses (TC n° 3, 4, 5), ou des ventes que les superficies des terrains, leur viabilisation, leur emplacement ne permettent de comparer ; qu’elle écarte le terme de comparaison relatif à la vente C / Réginéenne de distribution au motif que cette vente est nulle, passée nonobstant l’exercice du droit de préemption de la communauté des communes, témoignant sinon de la valeur de « réserve foncière » de cette parcelle ;

Considérant que le commissaire du gouvernement rappelle que les prix doivent être considérés HT, qu’il rejette le TC n° 1, 2, 10, trop anciens, les TC n° 3, 5 qui sont des propositions et non des ventes, le TC n° 6 alors que se posent les questions de la légalité et du caractère définitif de cette vente ; qu’il retient les TC n° 7, 8, 9 et 11 récents qu’il estime pertinents, et propose le TC n° 12 qui confirme le prix retenu pas le premier juge ;

Mais considérant que les termes de comparaison concernant des ventes sur la commune d’Erquy proposés par les parties sont les suivants :

n° 1 : Vente Le Hingrat / société Babaorum le 28 août 2009 des parcelles B n° 2099 et 2095, d’une superficie globale de 1 083 m² situées […], soit 60 Euros le m² ;

n° 2 : Vente du 3 mai 2012 entre la SCI Olidel et la SCI les Jeannettes de la parcelle B n° 1954, d’une superficie de 767 m² au prix de 60, 50 Euros le m² ;

n° 3 : Promesse de vente du 7 juillet 2015 entre les consorts B et la société Réginéenne de distribution des parcelles B n° 825, 826, 827, 1233, en zone 2 AUY d’une superficie globale de 52 133 m² au prix de 37, 75 Euros le m² ;

n° 4 : Proposition d’acquisition en 2016 C / LIDL des parcelles B n° 827 et 1233 au prix de 50 Euros le m² ;

n° 5 : Avenant à promesse de vente du 24 janvier 2017 entre les consorts C et la société Réginéenne de distribution d’ un terrain de 13 790 m² à détacher des parcelles B n° 826, 827 et 1233 pour 50 Euros le m² ;

n° 6 : Vente le 3 avril 2018 entre C / Réginéenne de distribution des parcelles B n° 2222, 827, 1233, 2221 pour le prix de 41, 62 Euros le m² ;

n° 7 : Vente SCI RB immo / SCI Immocom du 19 novembre 2015, parcelle B n° 2185 d’une superficie de 1 994 m², […], en zone artisanale des Jeannettes, zone Uy : 13, 60 Euros le m² ;

n° 8 : Vente Réginéenne de distribution / Urban du 18 avril 2015, parcelle B n° 1913 d’une superficie de 3 727 m², […], en zone artisanale Uy : 23, 24 Euros le m² ou 19, 37 Euros HT le m² ;

n° 9 : Vente Communauté de communes / JeanJean-DidierLaurent du 4 octobre 2013, parcelle B n° 1932 d’une superficie de 2 841 m², […], zone artisanale, zone Uy pour 9, 57 Euros le m² ou 8 Euros HT le m² ;

n° 10 : Vente Communauté de communes / société Evan du 16 mars 2012, parcelle B n° 1 917 d’une superficie de 2 452 m², située […], en zone Uy pour 9, 57 Euros le m², ou 8 Euros HT le m² ;

n° 11 : Vente Communauté de communes / société Lesaux BCAM du 11 décembre 2013, parcelle B n° 1927 d’une superficie de 4 826 m², […], en zone Uy : 9, 57 Euros le m² ou 8 Euros HT le m² ;

n° 12 : Vente SCI Lesaux / SCI Enly du 31 décembre 2015 de la parcelle B n° 2 195 d’une superficie de 1 844 m² en zone Uy, au prix de 8, 66 Euros HT le m² ;

Considérant que les propositions qui ne sont pas des ventes « fermes » doivent être écartées (TC n° 3, 4, 5) ; que le TC n° 6 relatif à la vente de parcelles dont la préemption par la Communauté de communes est actuellement discutée devant la cour ne sera pas non plus considéré ; que seront également écartés les TC n° 1, 2, 10 trop anciens ;

Considérant que selon les TC n° 7, 8, 9, 11 et 12, le prix moyen au m² HT peut être établi à 11, 52 Euros ; que la fixation du prix doit prendre en compte à la fois des facteurs de dévaluation de la parcelle, sa grande surface, sa situation en retrait des axes de circulation, mais également du facteur qui la valorise, sa situation privilégiée en zone prioritairement commerciale ; que la cour estime que la proposition du prix de 15 Euros HT le m² est justifiée ;

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement et contradictoirement, par mise à disposition au greffe,

Annule le jugement de la juridiction de l’expropriation près le tribunal de grande instance de Saint-Brieuc en date du 12 mars 2018 ;

Statuant par l’effet dévolutif de l’appel,

Rejette la fin de non recevoir relevée par M^me X ;

Fixe l’indemnité due par la Communauté de communes de Lamballe Terre et Mer à M^me X à la somme de 137 475 Euros ;

Dit n’ y avoir lieu à indennité pour frais irrépétibles ;

Condamne M^me X aux entiers dépens.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,