COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8

ARRÊT AU FOND

DU 25 MARS 2021

N° 2021/ 179

N° RG 18/20031

N° Portalis DBVB-V-B7C-BDQJI

SARL PROSERPINE

C/

X-A Y

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e X pascal JUAN

M^e Romain CHERFILS

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance de TARASCON en date du 15 Novembre 2018 enregistrée au répertoire général sous le n° 16/00009.

APPELANTE

SARL PROSERPINE

dont le siège social est sis […], prise en la personne de son représentant légal en exercice demeurant en cette qualité audit siège,

représentée par M^e X pascal JUAN, avocat au barreau de TARASCON

INTIME

Monsieur X-A Y

né le […] à TARASCON, demeurant […]

représenté par M^e Romain CHERFILS de la SELARL LEXAVOUE BOULAN CHERFILS IMPERATORE, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

et plaidant par M^e Rosalie DIAS, avocat au barreau d’AVIGNON, de la SELARL CABINET GIUDICELLI

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 19 Janvier 2021, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Pascal GUICHARD, Conseiller, chargé du rapport, qui a fait un rapport oral à l’audience, avant les plaidoiries.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Philippe COULANGE, Président

Monsieur Pascal GUICHARD, Conseiller

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Greffier lors des débats : M^me Maria FREDON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 25 Mars 2021.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 25 Mars 2021

Signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Le 8 août 2008 Monsieur X-A C a consenti à la société LES ARCADES un bail commercial pour une durée de neuf années à effet du 15 janvier 2003 pour se terminer le 14 janvier 2012 portant sur un ensemble immobilier situé […] à Mallemort (13'170). La SARL LES ARCADES a cédé à la SARL PROSERPINE son fonds de commerce d’hôtel restaurant bar exploité dans ledit ensemble immobilier .

Le bail s’est prolongé tacitement jusqu’à son renouvellement, sollicité par la SARL PROSEPINE, qui a conduit à une réévaluation du montant des loyers à la somme de 2.609,97 euros par mois.

La SARL PROSERPINE cessait de payer ses loyers entre le mois d’octobre 2013 et le mois de mai 2014 et elle était ainsi redevable de la somme de 20.870,76 euros.

Le Tribunal de commerce de Tarascon prononçait le 16 mai 2014 l’ouverture d’une procédure de redressement judiciaire à l’égard de la société PROSERPINE et désignait en qualité de mandataire judiciaire Maître A B.

La SARL PROSERPINE faisait constater l’état de vétusté des volets et fenêtres équipant les chambres de l’établissement par huissier le 25 mars 2014 et faisait délivrer le 26 mai 2014 une sommation interpellative à Monsieur Y d’avoir à procéder dans les 30 jours au changement de l’ensemble des fenêtres et volets équipant les chambres de l’établissement loué.

La SARL PROSERPINE dans la mesure où cette sommation était restée infructueuse saisissait le 1^er juillet 2014 le juge des référés du Tribunal de grande instance de Tarascon aux fins notamment d’expertise des désordres allégués. Monsieur Z désigné en qualité d’expert déposait son rapport le 23 février 2015.

Par assignation du 29 décembre 2015 la société PROSERPINE à attrait Monsieur Y devant le Tribunal de grande instance de Tarascon aux fins d’obtenir l’homologation du rapport d’expertise, sa condamnation au paiement de la somme de 16.'860 € TTC au titre du coût de remplacement des menuiseries et volets, 102.060 € au titre du préjudice d’exploitation lié à la perte de valeur de location arrêté à l’année 2015 incluse, 160.265 € au titre du préjudice d’exploitation lié à la perte de clientèle arrêté à l’année 2015 incluse, outre 2.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens en ce compris les frais de référé expertise et les frais d’expertise.

Par jugement du 15 novembre 2015 le Tribunal de grande instance de Tarascon a :

Débouté la SARL PROSERPINE de toutes ses demandes ;

Condamné la SARL PROSERPINE à payer à Monsieur Y la somme de 2.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamné la SARL PROSRINE au entiers dépens de l’instance.

Par déclaration reçue le 19 décembre 2018 la SARL PROSERINE a interjeté appel de cette décision.

Suivant ses dernières conclusions notifiées le 24 septembre 2019 auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé de ses prétentions et moyens la SARL PROSERINE demande de :

Vu notamment les articles 1134 et 1755 du Code civil,

Réformer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Tarascon le 15 novembre 2018 et statuant à nouveau,

Sur la recevabilité de la procédure,

Constater que l’action et les demandes sont recevables comme non prescrites,

Constater qu’aucune disposition légale n’impose après l’adoption d’un plan de redressement judiciaire d’appeler en la cause le commissaire à l’exécution du plan dans les procédures judiciaires ;

Donner acte afin d’éviter tout débat inutile sur ce sujet, la concluante procède à la mise en cause de Maître A B, à toutes fins utiles ;

Par voie de conséquence,

Constater que la procédure est parfaitement recevable, du moins régularisée,

Sur le fond,

Homologuer le rapport d’expertise,

Condamner Monsieur Y à payer à la société requérante les sommes suivantes :

—  87'480 € au titre du préjudice d’exploitation lié à la perte de valeur de location de l’année 2009 jusqu’à la réalisation des travaux en juin 2016,

—  42'195 € au titre du préjudice d’exploitation lié à la perte de clientèle de 2009 à juin 2016,

Condamner Monsieur Y au paiement de la somme de 3500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner Monsieur Y aux entiers dépens en ce compris les dépens de la procédure de référé expertise et les frais d’expertise judiciaire,

Débouter Monsieur Y de l’ensemble de ses demandes fins et prétentions reconventionnelles, notamment sa demande de compensation judiciaire laquelle est à la fois irrecevable et infondée.

Suivant ses dernières conclusions notifiées le 13 janvier 2021 auxquelles il convient de se reporter pour un plus plus ample exposé de ses prétentions et moyens Monsieur X-A Y demande de :

Vu les articles 122 et suivants du code de procédure civile,

Vu l’article 1755 du Code civil,

Vu les articles 1103, 1104, 1193 et 1231-1 du Code civil,

Vu l’article 145-60 du code de commerce,

Vu les pièces produites aux débats et notamment le bail,

In limine litis,

Révoquer l’ordonnance de clôture rendue par le magistrat de la mise en état le 5 janvier 2021,

Confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 15 novembre 2018 par le tribunal de grande instance de Tarascon (RG n° 19/00009),

Y ajoutant,

À titre liminaire,

Dire et juger prescrite les demandes indemnitaires antérieures au 1^er juillet 2012 sollicitées par la SARL PROSERPINE,

À titre principal,

Constater que les travaux ont été financés par Monsieur X-A Y dans l’attente du résultat de la présente procédure sur l’imputabilité des désordres et ont été achevés le 9 juin 2016,

Constater que le loyer a été fixé de manière modérée au regard de l’état notamment des menuiseries et des fermetures,

Dire et juger que les désordres allégués par la SARL PROSERPINE résultent d’un défaut d’entretien de la SARL PROSERPINE,

En conséquence,

Dire et juger que les désordres allégués ne sont pas imputables à Monsieur X-A Y,

Dire et juger que la SARL PROSERPINE sollicite l’indemnisation de préjudices infondés et ne démontre pas la réalité desdits préjudices,

Débouter la SARL PROSERINE de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires,

À titre reconventionnel,

Condamner la SARL PROSERPINE à payer à Monsieur X-A Y la somme de 15'375,57 euros TTC correspondant au montant des travaux de remise en état des menuiseries et des volets,

A titre infiniment subsidiaire,

Ordonner la compensation de toute somme éventuellement due par Monsieur X-A Y avec la créance dont il est titulaire à l’égard de la SARL PROSERPINE, à hauteur de 20'878,76 euros au titre de l’arriéré des loyers, sur le fondement des articles 1347 et suivants du code civil,

Débouter la SARL PROSERPINE de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires,

En tout état de cause,

Condamner la SARL PROSERINE à payer à Monsieur X-A Y la somme de 3000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’appel distraits au profit de Maître Romain CHERFILS, membre de la SELARL LEXAVOUE AIX EN PROVENCE, avocats associés, aux offres de droit.

La clôture de l’instruction intervenait le 5 janvier 2021.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la révocation de l’ordonnance de clôture

Cette demande fondée sur l’existence d’un incident informatique qui aurait empêché le conseil de Monsieur Y de communiquer ses pièces et conclusions récapitulatives à son correspondant en vue de leur signification avant la date de clôture fixée au 5 janvier 2021 ne faisant l’objet d’aucune contestation de la part de l’appelant, il convient de considérer qu’en présence d’une cause grave depuis qu’elle a été rendue, l’ordonnance de clôture doit être révoquée et la clôture à nouveau prononcée le jour de l’audience.

Sur la recevabilité des demandes

Si l’article L. 145-60 du code de commerce dispose que ' Toutes les actions exercées en vertu du présent chapitre se prescrivent par deux ans.' il convient de considérer que cette prescription biennale est spécifique au statut des baux commerciaux, que seules les actions nées têtues du statut sont soumises à cette prescription alors que toutes les autres actions fondées sur les obligations de

droit commun du contrat sont soumises à la prescription quinquennale édictée par la loi du 17 juin 2008.

En l’espèce le contentieux porte sur les obligations d’entretien et de réparation, action de droit commun, soumise à la prescription de droit commun, et il convient de considérer que la société PROSERPINE est bien recevable à agir, la prescription ayant été interrompue par l’assignation en référé du 1^er juillet 2014 au titre du préjudice prétendument subi depuis l’année 2009 selon les termes de ses demandes suivant ses dernières écritures.

Sur l’imputabilité des désordres

Le premier juge a justement rappelé que selon les dispositions du contrat de bail :

'le preneur devra entretenir, pendant le cours du bail, les lieux loués constamment en bon état de réparations locatives et d’entretien, notamment les peintures, fermetures, ferrures, plomberie et autres. L’entretien en bon état de propreté de ceux-ci sera entièrement et exclusivement à sa charge, en ce compris : rideau de fermeture, portes, boiseries et vitrerie. Les fermetures métalliques seront maintenues en état de graissage soigneux. Seront également exclusivement à sa charge toutes les réparation et réfections qui deviendraient nécessaires au cours du bail à l’exception des réparations définies par l’article 606 du Code civil qui seront à la charge du bailleur’ [ …] [Le preneur] aura à sa charge toutes les transformations et réparations quelconques nécessitées par l’exercice de son activité, tout en restant garant vis-à-vis du bailleur de toute action en dommages – intérêts de la part des autres locataires ou voisins que pourrait invoquer l’exercice de son activité. Il ne pourra rien faire ni laisser-faire qui puisse détériorer les lieux loués et devra prévenir, sans aucun retard et par écrit, sous peine d’en être personnellement responsable, le bailleur de toute atteinte qui serait portée à la propriété et de toutes dégradations et détériorations qui viendraient à se produire dans les locaux loués et qui rendraient nécessaires des travaux incombant au bailleur.'

L’article 606 du Code civil dispose que :

'Les grosses réparations sont celles des gros murs et les voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières. Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier. Toutes les autres réparations sont d’entretien'.

L’article 1755 du Code civil dispose qu':

'Aucune des réparations réputées locatives n’est à la charge des locataires quand elles sont occasionnées par vétusté ou force majeure.'

Il résulte en l’espèce du rapport d’expertise s’agissant des volets en bois à lames sans renforcement métallique, d’une durée de vie limitée, inférieure à 25 ans, que l’état des menuiseries montre que les désordres constatés sont la conséquence de leur vétusté, une vétusté qui était déjà importante en 2008.

Il ne saurait dans ces conditions être reproché au preneur un défaut d’entretien mais qu’il y a lieu en revanche de considérer que la réparation de ces volets incombe au bailleur qui en a assumé le financement à hauteur de 15.375,57 euros et dont la demande reconventionnelle ne saurait dans ces conditions prospérer.

La décision déférée sera en conséquence infirmée de ce chef.

Sur le préjudice d’exploitation

L’activité exercée par la SARL PROSERPINE porte sur la location de chambres mais également sur

celle de bars et restaurant. Elle ne peut, sans distinguer le préjudice affectant la stricte activité hôtelière, solliciter l’indemnisation du préjudice d’exploitation liée à la perte de valeur de location des chambres et des préjudices d’exploitation liée à la perte de clientèle. En l’état des pièces produites qui ne permettent pas une appréciation des diverses activités commerciales exercées il convient de considérer que la SARL PROSERPINE, ne rapportant pas la preuve du préjudice allégué, doit en être déboutée.

Sur les autres demandes

Il n’apparaît pas inéquitable de laisser à sa charge des parties les frais qu’elles ont exposés au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera fait masse des dépens, en ce compris les frais d’expertise, qui seront partagés par moitié entre les parties avec distraction au profit

PAR CES MOTIFS,

Statuant publiquement, contradictoirement, en dernier ressort et par mise à disposition greffe,

Révoque l’ordonnance de clôture rendue le 25 janvier 2021 et prononce à nouveau, le jour de l’audience, le 19 janvier 2021, la clôture de l’instruction ;

Infirme la décision déférée en ce qu’elle a débouté la SARL PROSERPINE de sa demande de prise en charge par le bailleur du remplacement des menuiseries et volets ;

Confirme la décision pour le surplus ;

Y ajoutant,

Déboute la SARL PROSERPINE du surplus de ses demandes ;

Déboute Monsieur X-A Y de sa demande reconventionnelle ;

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Fait masse des dépens en ce compris les frais d’expertise et ordonne leur partage par moitié entre les parties avec application de l’article 699 du code de procédure civile au profit de Maître Romain CHERFILS, membre de la SELARL LEXAVOUE AIX EN PROVENCE, avocats associés, aux offres de droit.

LE GREFFIER LE PRESIDENT