COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8

ARRÊT AU FOND

DU 07 OCTOBRE 2021

N° 2021/ 464

N° RG 18/13914

N° Portalis DBVB-V-B7C-BC64H

SAS A B

C/

C Y Z

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Pascal ALIAS

M^e Flore SCHINTONE

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal d’Instance de MENTON en date du 17 Juillet 2018 enregistrée au répertoire général sous le n° 11/180005.

APPELANTE

SAS A B

dont le siège social est sis […], […], prise en la personne de son représentant légal en exercice y domicilié es-qualité audit siège

représentée par M^e Pascal ALIAS, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

et pour avocat plaidant M^e Fabrice BABOIN, membre de la SELARL PVB, avocat du barreau de MONTPELLIER

INTIMEE

Madame C Y Z

demeurant […]' […]

représentée par M^e Flore SCHINTONE, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

et pour avocat plaidant M^e Philippe CAMPS, avocat au barreau de NICE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 15 Juin 2021, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Pascal GUICHARD, Conseiller, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Philippe COULANGE, Président

Monsieur Pascal GUICHARD, Conseiller

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Greffier lors des débats : M^me Maria FREDON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 07 Octobre 2021.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 07 Octobre 2021

Signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

La société A B exploitant une résidence dénommée LES JARDINS D’ELISA sise à […], a consenti en 2013 à Madame Y Z, selon un bail verbal, la location de l’appartement B46.

Madame Y Z ne procèdant pas au règlement des loyers à échéance, le 07 avril 2017, la société A déposait une requête en injonction de payer par devant le Tribunal de Grande Instance de NICE.

Par ordonnance en date du 27 avril 2017, le Tribunal a constaté le caractère fondé de la demande et condamné Madame Y Z à payer à la société A la somme de 19.406 euros, outre 4.77 euros de frais.

Cette ordonnance a été signifiée à Madame Y Z, le 27 octobre 2017. Entre temps, en avril et mai 2017, Madame Y Z a procédé au versement de la somme de 9.000 euros.

Madame Y Z ne s’acquittant d’aucun règlement auprès de la société A, au 16

novembre 2017, sa dette s’élèvant selon la société A B à la somme de 27.930,71 euros la société A a saisi le Tribunal d’Instance de MENTON aux fins de solliciter l’expulsion de Madame Y Z de l’appartement B46 de la RESIDENCE D’ELISA et le paiement des arriérés locatifs.

Par jugement en date du 17 juillet 2018, le Tribunal d’Instance de Menton a :

Condamné Madame C Y Z à payer en deniers ou quittance à la SAS A B la somme de 6.473,40 euros représentant les loyers, charges et taxes de séjour au 29 mai 2018 ;

Prononcé la résiliation judiciaire du contrat afférent à la location du bien immobilier situé […] à la date de la signification de la décision ;

Dit qu’à défaut pour Madame C Y Z d’avoir libéré les lieux situés Résidence les jardins d'[…] aux plus tard deux mois après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique, et au transport des meubles laissés dans les lieux à ses frais dans tel garde-meuble désigné par l’expulsé ou à défaut par le bailleur ;

Condamné Madame C Y Z à payer en deniers ou quittance à la SAS A B une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers, charges et taxes de séjour, tels que consentis par les parties, et qui auraient été dûs en cas de non résiliation du bail, soit la somme de 1.056 ' par mois, à compter de la signification de la décision et jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés ;

Débouté la SAS A B de sa demande d’astreinte ;

Débouté Madame C Y Z de sa demande de délais de paiement ;

Condamné Madame C Y Z à payer à la SAS A B la somme de 700 au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Débouté Madame C Y Z de sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamné Madame C Y Z aux dépens de l’instance ;

Dit que la décision sera notifiée par le greffe du tribunal à Monsieur le préfet des Alpes-Maritimes en application de l’article Madame C Y Z de sa demande L 613-2-1 du code de la construction et de l’habitation ;

Ordonné l’exécution provisoire.

Par déclaration du 21 août 2018 la société A B a relevé appel de cette décision.

Suivant ses dernières conclusions notifiées le 22 novembre 2019 auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé de ses prétentions et moyens la SAS A B demande de :

Vu les articles 1101, 1108 et suivants du code civil,

Vu les articles 1382 et 1184 du code civil,

Vu les articles 1708 et suivants du code civil,

Vu les pièces produites,

DIRE ET JUGER l’appel recevable en la forme,

INFIRMER le jugement rendu par le Tribunal d’Instance de Menton le 17 juillet 2018 seulement

en ce qu’il a :

— Condamné Madame C Y Z à payer en deniers ou quittances à la SAS A B la somme de 6.473,40 euros représentant les loyers, charges et taxes de séjour impayés au 29 mai 2018,

— Condamné Madame C Y D à payer à la SAS A B en deniers ou quittances une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers, charges et taxes de séjour, tel que consentis par les parties et qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, soit la somme de 1.056,50 euros par mois à compter de la date de la signification de la présente décision et jusqu’à la libération effective des lieux, caractérisée par

la remise des clefs,

— Et ce afin d’obtenir le bénéfice de l’intégralité des demandes pécuniaires dues à la société

A B, en ce compris celles au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

Et statuant à nouveau :

CONSTATER que Madame Y Z ne paye pas les factures liées à la location de

l’appartement B46 et que sa dette locative arrêtée au 1^er août 2018, date de la résiliation

judiciaire du contrat, s’élève à un montant de 41.301,85 euros,

DIRE ET JUGER que Madame Y Z manque de manière grave à ses obligations

contractuelles en ne payant pas les loyers et en ne restituant pas l’appartement mis à disposition,

EN CONSEQUENCE :

CONFIRMER, en tant que de besoin, le jugement rendu par le Tribunal d’Instance de Menton

le 17 juillet 2018 en ce qu’il a :

— Prononcé la résiliation judiciaire du contrat afférent à la location du bien immobilier situé […] à la date de signification de la présente décision ;

— Dit qu’à défaut pour Madame Y Z d’avoir libéré les lieux, au plus tard deux mois après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique,

et au transport des meubles laissés dans les lieux à ses frais dans tel garde-meuble désigné par

l’expulsé ou à défaut par le bailleur ;

DEBOUTER Madame Y Z de ses demandes incidentes, fin et conclusions,

CONDAMNER Madame Y Z à payer à la société A la somme de 41.301,85 ' au titre des loyers impayés, décompte arrêté au 1^er août 2018,

FIXER à la somme de 1.455' par mois le montant de l’indemnité d’occupation due par

Madame Y Z à compter de la date de résiliation judiciaire du bail, soit le 02 août

2018, et la condamner à payer cette indemnité jusqu’à la libération effective des lieux,

CONDAMNER Madame Y Z à payer à la société A la somme de 11.640' (1.455 ' x 8 mois) au titre de l’indemnité d’occupation due à compter du 02 août 2018 jusqu’au 1^er avril 2019, date de restitution de l’appartement,

CONDAMNER Madame Y Z à payer à la société A la somme de 3.000 ' au titre de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens d’instance, en ce compris le coût

de la signification de l’ordonnance d’injonction de payer.

Suivant ses dernières conclusions notifiées le 28 janvier 2019 auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé de ses prétentions et moyens Madame C Y Z demande de :

Vu les articles de la loi du 6 juillet 1989,

CONSTATER l’absence du propriétaire en la cause alors même que la société appelante est dépourvue de mandat de gestion à la date de la présente instance,

CONSTATER l’absence de bail entre les parties,

CONSTATER que le bailleur ne démontre pas le caractère saisonnier ou touristique du bail consenti à Madame Y Z,

En l’état,

DECLARER irrecevable la demande de l’appelante,

A titre subsidiaire,

PRONONCER incidemment la requalification du bail et DIRE qu’il relève des dispositions de la loi du 6 juillet 1989,

CONSTATER l’absence de loyer déterminé en méconnaissance des dispositions de l’article 3 de la loi du 6 juillet 1989,

DIRE ET JUGER que le montant du loyer ne saurait être modifié chaque mois par le bailleur

selon son bon vouloir en l’absence de tout accord de la locataire,

DIRE ET JUGER que le montant du loyer sera fixé à la somme de 1.056,50 ',

DIRE ET JUGER que l’arriéré locatif de la société A ne saurait être supérieur à la somme de 6.473,40 ',

CONSTATER que cette somme a été payée intégralement en cours de procédure,

DIRE ET JUGER que Madame Y Z pourra rester dans les lieux,

DEBOUTER la société A B de sa demande d’expulsion des locaux,

CONDAMNER la société A à payer à Madame Y Z la somme de 3.000 ' au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens, ces derniers distraits au profit de Maître Annie PROSPERI, avocat sur acceptation de droit.

La clôture de l’instruction intervenait le 1^er juin 2021.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les demandes de ' dire et juger ' et sur les demandes de ' constater que ' :

Il n’y a pas lieu de reprendre ou d’écarter dans le dispositif de la présente décision les demandes tendant à ' constater que…' ou ' dire que …', telles que figurant dans le dispositif des conclusions des parties, lesquelles ne sont pas des prétentions au sens des articles 4, 5, 31 et 954 du code de procédure civile mais des moyens, arguments, ou éléments de fait relevant des motifs et non des chefs de décision devant figurer dans le dispositif de la décision.

Sur le fond :

L’examen des pièces produites révèle que le premier juge a justement relevé que Madame Y Z avait manqué de manière caractérisée à ses obligations contractuelles, en s’abstenant de s’acquitter du loyer aux échéances convenues, raison pour laquelle la résiliation judiciaire du contrat de location a été, à bon droit, prononcée.

Le premier juge n’a pas cependant relevé toutes les conséquences indemnitaires attachées à ces manquements en condamnant Madame C Y Z à payer à la SAS A B une indemnité d’occupation mensuelle égale à la somme de 1.056,50 euros par mois, indemnité qui est, destinée à rémunérer la jouissance des lieux et à réparer le préjudice subi par le bailleur du fait de l’occupation sans droit ni titre, due à compter de la cessation du bail par le locataire qui se maintient dans les lieux ou qui ne les rend pas dans l’état attendu, la restitution entière des lieux loués étant matérialisée par la remise des clefs.

Tenant la résiliation judiciaire du contrat intervenue à la date de la signification de la décision soit le 02 août 2018, Madame Y Z doit être considérée comme occupante sans droit ni titre à compter de cette date.

Au regard des pièces produites au débat, il apparait que les loyers dûs mensuellement par Madame Y Z à la société OD ALYS B, sont d’un montant de 1. 455 euros en moyenne et c’est donc à ce montant que l’indemnité d’occupation sera fixée, la société A RESDENCES précisant sans être contredite que Madame Y Z a quitté le logement litigieux, le 1^er avril 2019, situation constatée par l’huissier de justice en charge de procéder à l’expulsion et à l’établissement d’un état des lieux de sortie dressé conjointement avec le directeur de la résidence.

Il y a lieu en conséquence de réformer partiellement le jugement dont appel et de fixer le montant de l’indemnité d’occupation due par Madame Y Z à la somme mensuelle de 1. 455 ' à

compter de la date de résiliation du bail, soit le 1^er août 2018 et jusqu’à la libération effective des lieux, soit le 1^er avril 2019 et de condamner Madame Y Z à payer à la société A la somme de 11.640' (1 455 ' x 8 mois) au titre de l’indemnité d’occupation due au 1^er avril 2019, date de remise des clés de l’appartement litigieux.

Le jugement dont appel au titre des arriérés locatifs a condamné Madame C Y Z à payer en deniers ou quittances à la SAS A B la somme de 6.473.40 euros représentant les loyers, charges et taxes de séjour impayés au 29 mai 2018.

Or Madame Y Z qui n’a payé aucun loyer et n’a proposé aucune solution pour apurer sa dette était débitrice au 16 novembre 2017 d’une dette locative s’élevant, selon le décompte produit par l’appelante, à la somme de 27. 930,71 euros.

Au jour de la résiliation judiciaire du bail, soit la date de signification du jugement le 02 août 2018, la dette locative de Madame Y Z s’élevait à la somme de 41. 301,85 euros et au jour du départ effectif de Madame Y Z de la Résidence, à la somme de 52 985,35 '.

La société A B rapporte tous les justificatifs permettant de démontrer la créance qu’elle revendique et notamment les grilles tarifaires 2016/2017 afférentes à la location saisonnière de la résidence, celle-ci produisant en cause d’appel la grille tarifaire 2016, laquelle permet de démontrer parfaitement le bien fondé du quantum des sommes revendiquées au titre des arriérés locatifs.

Madame Y Z ne peut prétendre ignorer que la société A B ne proposait que des hébergements destinés à l’occupation saisonnière, selon des prix conséquents.

Madame Y Z ne peut davantage être suivie dans la reprise des moyens développés devant le premier juge, auxquels il a été justement répondu par des motifs que la cour adopte, selon lequels le contrat de location devrait être requalifié en bail soumis à la loi de 1989, la créance de la société A serait indéterminée et l’ordonnance d’injonction de payer du 27 avril 2017 serait inopérante.

Madame Y Z a pris une chambre en location au sein de la résidence de tourisme, les JARDINS D’ELISA, dont l’activité touristique ne fait aucun doute, la société A B ayant bien pour activité principale l’exploitation commerciale de B de tourisme dans le secteur d’activité de l’hébergement touristique et autre

hébergement de courte durée.

C’est dans ce contexte qu’elle exploitait la Résidence LES JARDINS D’ELISA, sise à […], dont l’activité est purement saisonnière.

Les lots de cette résidence appartiennent à des investisseurs privés qui les ont donnés à bail commercial à la société A B, dont Monsieur X propriétaire de l’appartement qui était occupé par Madame Y.

Lors de la signature de chaque bail commercial, il est clairement stipulé à l’article 3 (destination des lieux) que :

« Le Preneur exercera exclusivement, dans le local faisant l’objet du présent bail, une activité d’exploitation para hôtelière consistant en la sous location dudit local pour des périodes de temps déterminées, avec la fourniture de différents services ou prestations à la clientèle concernant l’accueil, le gardiennage, la distribution des petits déjeuners, le nettoyage des locaux et la fourniture du linge de maison ».

Dès lors, la vocation touristique de l’appartement loué à Madame Y Z ainsi qu’il a été décidé par le premier juge mérite d’être confirmée.

La société A B produit par ailleurs :

— Les catalogues publicitaires de la Résidence LES JARDINS D’ELISA ;

— Les grilles tarifaires de cette Résidence justifiant de son activité saisonnière ;

— Les factures et décomptes des sommes dues par Madame Y Z démontrant la variation des tarifs en fonction des saisons.

Au surplus contrairement à ce que soutient l’intimé il n’y avait pas lieu d’attraire aux débats le propriétaire de l’appartement occupé par Madame Y Z dans la mesure où, par application du principe de l’effet relatif des contrats, la société A est la seule cocontractante de cette dernière et dispose de la qualité et de l’intérêt à agir en justice.

Il résulte en conséquence de ce qui précède, de faire droit aux demandes principales de la société A et tout en la réduisant de plus à celle au titre des frais irrépétibles qu’il apparaît inéquitable de laisser à sa charge.

Madame Y Z succombant dans ses prétentions il n’apparaît pas inéquitable de laisser à sa charge les frais qu’elle a exposés au titre de l’article 700 du code de procédure civile et elle supportera les entiers dépens.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, contradictoirement, en dernier ressort et par mise à disposition au greffe,

Infirme la décision déférée en ce qu’elle :

Condamne Madame C Y Z à payer en deniers ou quittance à la SAS A B la somme de 6.473,40 euros représentant les loyers, charges et taxes de séjour au 29 mai 2018 ;

Condamne Madame C Y Z à payer en deniers ou quittance à la SAS A B une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers, charges et taxes de séjour, tels que consentis par les parties, et qui auraient été dûs en cas de non résiliation du bail, soit la somme de 1.056 ' par mois, à compter de la signification de la décision et jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés ;

Statuant à nouveau,

Condamne Madame C Y Z à payer à la société A en deniers ou quittances la somme de 41.301,85 euros au titre des loyers impayés, décompte arrêté au 1^er août 2018 ;

Fixe la somme de 1.455 ' par mois le montant de l’indemnité de pression du par Madame Y Z à compter de la date de résiliation judiciaire du bail soit le 2 août 2018 et la condamne en conséquence à payer à la société A en deniers ou quittances la somme de 11.640 ' au titre de l’indemnité d’occupation due à compter du 2 août 2018 jusqu’au 1^er avril 2009, date de restitution de l’appartement ;

Confirme la décision déférée en toutes ses autres dispositions ;

Y ajoutant,

Déboute Madame Y Z de toutes ses demandes ;

Condamne Madame Y Z à payer à la société A la somme de 2.000 ' par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Madame Y Z aux entiers dépens en ce compris le coût de signification de l’ordonnance d’injonction de payer.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT