COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7

ARRÊT DE RETRAIT DU ROLE

DU 11 MARS 2021

N° 2021/ 145

Rôle N° RG 18/14398 – N° Portalis DBVB-V-B7C-BDAKP

SCI […]

C/

SAS […]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Emmanuel BRANCALEONI

SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance de NICE en date du 13 Juin 2018 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 15/02516.

APPELANTE

[…], demeurant […]

représentée par M^e Emmanuel BRANCALEONI, avocat au barreau de NICE substitué par M^e Romain CHERFILS, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

INTIMEE

SAS […] Prise en la personne de son représentant légal en exercice d omicilié en cette qualité audit siège, demeurant […]

représentée par M^e Sébastien BADIE de la SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 03 Mars 2021 en audience publique devant la cour composée de :

Monsieur Yves BENHAMOU, Président de Chambre

Madame Carole MENDOZA, Conseillère

Madame Laurence DEPARIS, Conseillère,

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 11 Mars 2021.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 11 Mars 2021,

Signé par Monsieur Yves BENHAMOU, Président de Chambre et M^me Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

La S.C.I. BEPYJO est propriétaire d’une parcelle de terre section BA n° 257 à Nice d’une superficie de 5850 m2 qu’elle a donné à bail commercial le 1^er octobre 1993 à la SARL CARRELAGES MARMORINI devenue la SAS […].

Entre autres conditions, il était inséré au bail les clauses suivantes :

«sur le terrain de la […], autorise la S.A.R.L. CARRELAGES MARMORINI à édifier les hangars pour les besoins de son industrie, ces hangars pouvant être pris par la S.A.R.L.

CARRELAGES MARMORINI en cas de résiliation du bail par la société propriétaire et à niveler le terrain pour mettre celui-ci au niveau du chemin. Etant précisé qu 'en fin de bail le terrain restera dans l 'état ou il trouvera après remblai sans que la S.C.I. BEPYJO puisse demander la remise en état antérieure à la signature des présentes'

« Le présent bail est fait aux charges et conditions suivantes que le preneur s 'oblige à exécuter sous peine de dommages-intérêts et de résiliation

7. De ne faire dans les lieux loués aucun changement de distribution, aucune démolition, aucun percement de mur ou de voûte, aucune construction sans l 'autorisation expresse et par écrit du bailleur. Dans le cas où l’autorisation serait accordée, le preneur devra laisser enfin de bail tous travaux, améliorations ou modifications et tous travaux neufs sans indemnité au bailleur, à moins que ce dernier ne préfère exiger la remise des lieux loués dans leur état primitif aux frais du preneur'.

Le 5 septembre 2010, la SAS […] a fait signifier à sa bailleresse, la S.C.I. BEPYJO, une demande de renouvellement du bail commercial lequel s’est

tacitement renouvelé aux mêmes conditions qu’auparavant puisque sans opposition de sa part

dans le délai de trois mois de l’article L 145-10 du code du commerce.

Contemporainement à la reconduction du bail, la SAS […] avait déposé et obtenu le 10 octobre 2010 un permis de construire portant sur la transformation d’une structure de stockage en une salle d’exposition et la construction d’une surface commerciale supplémentaire de 249,70 m2.

Ce permis de construire, attaqué en justice par la S.C.I. BEPYJO, a été annulé par le tribunal administratif de Nice le 24 octobre 2013 et un nouveau permis de construire modificatif a été délivré par le maire de la Trinité le 12 décembre 2013.

Le 14 janvier 2014, les services de l’urbanisme de la ville de la Trinité ont constaté des discordances importantes entre le permis de construire modificatif du 12 décembre 2013 et les réalisations opérées par la SAS […].

C’est dans ces conditions que le 15 avril 2014, la S.C.I. BEPYJO a fait délivrer à la SAS […] un commandement de faire visant la clause résolutoire au constat que sa locataire commerciale avait commencé à effectuer des travaux non autorisés en s’affranchissant des dispositions du bail qui lui permettaient seulement de construire des hangars et non des commerces , sollicitant l’arrêt des travaux entrepris et la remise en état des lieux.

Par jugement en date du 13 juin 2018, le Tribunal de Grande Instance de NICE a statué ainsi :

— déclare irrecevables les demandes de la S.C.I. BEPYJO,

— condamne la S.C.I. BEPYJO à payer à la SAS […] la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamne la S.C.I. BEPYJO aux dépens qui seront recouvrés conformément à l’article 699 du

code de procédure civile.

Le tribunal a jugé, au visa de l’article L.143-2 alinéa 1 du code du commerce, disposant que :

'le propriétaire qui poursuit la résiliation du bail de l’immeuble dans lequel s’exploite un fonds de commerce grevé d’inscriptions doit notifier sa demande aux créanciers antérieurement inscrits, au domicile élu par eux dans leurs inscriptions. Le jugement ne peut intervenir qu’après un mois écoulé depuis la notification', que la S.C.I. BEPYJO ne justifiait pas avoir signifié ses conclusions.

Par déclaration d’appel en date du 3 septembre 2018 la S.C.I. BEPYJO a relevé appel de cette décision en ce qu’elle a :

— déclaré irrecevables les demandes de la S.C.I. BEPYJO

— débouté la S.C.I. BEPYJO de sa demande de résiliation de bail commercial

— débouté la S.C.I. BEPYJO de sa demande de fixation d’une indemnité d’occupation

— condamné la S.C.I. BEPYJO aux entiers dépens et au paiement de la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par conclusions notifiées sur le RPVA le 28 novembre 2018 auxquelles il convient de se référer pour l’exposé de leurs prétentions et de leurs moyens, la S.C.I. BEPYJO demande de :

- REFORMER LA DÉCISION ENTREPRISE EN TOUTES SES DISPOSITIONS :

CONSTATER que la SAS […] a réalisé des travaux consistant dans la création d’une surface commerciale de 1.150 m2 de SHON sans l’autorisation expresse et écrite du bailleur,

- DIRE ET JUGER bien fondé du commandement visant la clause résolutoire délivré le 15 avril 2014, et demeuré infructueux,

EN CONSÉQUENCE :

Y la SAS […] de Son opposition à commandement et de l’intégralité de ses moyens, fins et prétentions,

CONSTATER le jeu de la clause résolutoire et en tant que de besoin,

prononcer la résiliation du bail commercial liant la société BEPYJO à la société […] ;

ORDONNER EN TOUT ETAT DE CAUSE I 'expulsion des lieux loués de la SAS MARMORINI

DESIGN LA TRINITÉ et de tout occupant de son chef passé le délai d’un mois à compter de la signification de la décision à intervenir, au besoin sous astreinte de 1.500 € par jours de retard,

FIXER le montant de l’indemnité d’occupation à 4.110 € mensuel jusqu’à la complète libération des lieux loués,

CONDAMNER la SAS […] à régler la somme de 10.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile outre les entiers dépens, en cela compris le coût du commandement du 15 avril 2014 et des PV d’huissier des 13 février 2013 et 15 octobre 2013.

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir :

— que la sanction prévue par l’article L.143-2 du code du commerce n’est pas l’irrecevabilité de la demande de résiliation mais l’inopposabilité de la résiliation aux créanciers inscrits et ajoute avoir notifié à l’ensemble des créanciers inscrits ses présentes écritures

— elle s’oppose à la prescription biennale prévue par l’article L.145-60 du code du commerce en précisant qu’elle ne s’applique qu’aux actions découlant directement du statut impératif des baux commerciaux et non à celles découlant également des dispositions du code civil

— qu’elle a délivré un commandement visant la clause résolutoire en raison des travaux effectués par le locataire qui ont été réalisés en violation des dispositions contractuelles du bail ( locaux à usage de commerce ouverts au public et nécessitant une autorisation expresse et écrite du bailleur) et du permis de construire délivré le 10 octobre 2020 et annulé par le tribunal administratif de Nice le 24 octobre 2013

— elle conteste avoir donné une autorisation tacite à ces travaux en ne s’opposant pas au renouvellement du bail, les travaux objets du permis de construire ayant débuté après l’obtention de celui-ci à compter du début de l’année 2013

— elle ajoute que la locataire était en train d’édifier une surface de plancher d’environ 1150 m2 ayant vocation à accueillir un 'show room’ et du public.

Par conclusions notifiées sur le RPVA le 28 février 2019 auxquelles il convient de se référer pour l’exposé de leurs prétentions et de leurs moyens, la SAS […] demande de :

- X Y la S.C.I. BEPYJO de son appel,

- X DÉCLARER irrecevable la S.C.I. BEPYJO en toutes ses prétentions relatives à la mise en 'uvre de la clause résolutoire, tant qu’elle n’aura pas justifié de la dénonciation aux créanciers inscrits,

- DIRE ET JUGER prescrite toute action en constatation de la résiliation de plein droit sur le

fondement du commandement du 14 avril 2014, conformément aux règles du droit positif

et tout particulièrement à l’art. 1.45-60 du code de commerce , la demande se fondant sur

une résiliation de plein droit d’un bail commercial étant nécessairement intégrée dans les

dispositions de l’art. L. 14-5-41 du code de commerce,

- DIRE ET JUGER que la S.C.I. BEPYJO aurait parfaitement pu se prévaloir de la demande de permis de construire et de l’arrêté de permis de construire dont elle avait connaissance avant l’expiration du délai de 3 mois suivant la demande de renouvellement, alors de plus que la S.C.I. BEPYJO avait cru devoir attaquer devant le juge administratif l’autorisation donnée à la société locataire par la Mairie de la Trinité,

- DIRE ET JUGER que le bail s’est régulièrement renouvelé aux clauses et conditions du bail

expiré sans aucune opposition de la S.C.I. BEPYJO , ce qui rend irrecevables ses demandes,

- DIRE ET JUGER en conséquence celle-ci irrecevable à invoquer une cause antérieure au

renouvellement du bail, et ce au vu de la jurisprudence ( Cass. 3^e ch. civ. 4 mai 1982 11° de pourvoi 80-16305)

SUBSIDIAIREMENT

- DIRE ET JUGER qu’il n’existe aucun manquement pouvant être cause de résiliation du bail

commercial de la société […] et JUGER abusives les

prétentions de la société bailleresse,

- DIRE ET JUGER à cet égard que la société locataire n’a nullement méconnu ses obligations; qu’il ne peut exister cause de résiliation du bail pour manquement du locataire alors que le bail commercial autorise expressément dans ses Conditions Particulières la société locataire à édifier des hangars pour les besoins de son industrie, et alors qu’il n’a jamais été loué autre

chose qu’un terrain nu, ce qui rend inopérantes les clauses usuelles contenues dans les

Conditions générales établies dans le formulaire du syndicat des propriétaires des Alpes

Maritimes qui font interdiction au locataire d’effectuer tous changements de distribution, tout percement de murs ou de voûte sans l’autorisation préalable et expresse du bailleur,

- DIRE ET JUGER au contraire qu’au cas d’espèce, s’agissant de la location d’un terrain nu et à la lecture des Conditions Particulières du bail commercial, les règles spéciales dérogeant aux règles générales , il y a lieu de considérer que la société MARMORINI DESIGN avait tout le loisir d’effectuer les travaux qu’elle entendait mettre en 'uvre, en rappelant de surcroît que tous les travaux accomplis sont des travaux de mise aux normes de sécurité, d’amélioration de ce qui existait, d’embellissements, de consolidation de l’existant; qu’ils constituent tous non point des détériorations mais au contraire de parfaites améliorations des constructions établies sur la chose louée ,

QUE la société locataire n’a , au cas d’espèce, rien fait d’autre que de restaurer en mettant aux normes les édifices existants ; qu’elle ne commet aucun manquement en utilisant à des fins commerciales dans le cadre de son commerce les surfaces concernées; qu’elle prouve par toutes les pièces et photographies versées au débat qu’elle n’a en rien méconnu ses

obligations ni causé un quelconque dommage à la S.C.I. BEPYJO , sa bailleresse.

Qu’il n’existe donc à quelque titre que ce soit aucune cause sérieuse de résiliation d’un bail

commercial de cette importance, support indispensable et nécessaire de l’activité

commerciale de la société […] , qui emploie 30 salariés dans

son entreprise entre l’établissement de CAGNES SUR MER et celui de LA TRINITÉ, étant

précisé que l’établissement de LA TRINITÉ constitue l’établissement principal et le dépôt

central de marchandises,

- Y en conséquence la S.C.I. BEPYJO de toutes ses demandes, Fins et conclusions,

- DIRE ET JUGER la demande abusive,

- CONDAMNER la S.C.I. BEPYJO à payer 100 000 € de dommages et intérêts pour procédure

abusive qui traduit l’intention de nuire à La locataire,

- DIRE n’ y avoir lieu à aucune cause de résiliation à quelque titre que ce soit,

- X subsidiairement ANNULER le commandement signifié le 15 avril 2014 à la

requête de la bailleresse, et DIRE ET JUGER qu’il ne sortira aucun effet,

- CONDAMNER la S.C.I. BEPYJO à payer une indemnité de 20 000 € par application de l’art.

700 du code de procédure civile,

- LA CONDAMNER aux entiers dépens distraits au profit de la SCP BADIE SIMON THIBAUD JUSTON ,Avocats au Barreau d’AlX EN PROVENCE, représentée par Maître Sébastien BADIE

Au soutien de ses prétentions, elle demande :

— confirmation de l’irrecevabilité des prétentions relatives à la mise en oeuvre de la clause résolutoire, ce qui n’est pas justifié

— elle soulève l’application de la prescription biennale de l’article L.145-60 indiquant que la bailleresse devait former sa demande sur la base du commandement signifié le 14 avril 2014 au plus tard le 14 avril 2016 ; elle ajoute que la partie adverse fait une confusion entre les actions au fond en résiliation du bail et l’action tendant à voir constater l’acquisition de la clause résolutoire qui découle directement du statut des baux commerciaux

— à titre subsidiaire, elle fait valoir l’irrecevabilité de la demande fondée sur des causes antérieures au renouvellement du bail, la bailleresse ayant eu connaissance de la demande du permis de construire et du permis de construire dans le délai lui permettant de s’opposer au renouvellement du bail

— elle ajoute que la clause résolutoire ne peut se fonder sur le dépôt d’une demande de permis de construire qui n’est pas la violation expresse d’une obligation mise à sa charge dans le bail

— elle conteste au fond toute violation du bail : elle indique que les hangars existaient déjà avant le bail en date du 1^er octobre 1993, qu’ils étaient sa propriété, qu’elle était autorisée à édifier des hangars pour les besoins de son activité, et qu’en outre les travaux n’ont consisté qu’en une refonte à l’identique des travaux existants ; elle ajoute que la clause qui fait interdiction de percement de murs ou de voûtes…, clause générale doit être écartée au profit des clauses spéciales lui permettant de construire sur le terrain, et qu’il ne peut en être autrement puisque le bailleur ne fait que louer un terrain nu sur lequel il est autorisé à construire.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 17 février 2021.

L’affaire a été plaidée le 3 mars 2021 et mise en délibéré au 11 mars 2021.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 382 du code de procédure civile, le retrait du rôle est ordonné lorsque toutes les parties en font la demande écrite et motivée.

Les parties produisent cette demande écrite datée du 3 mars 2021.

Par conséquent, il y a lieu d’ordonner le retrait du rôle de la présente affaire.

PAR CES MOTIFS,

Statuant par arrêt contradictoire, rendu en dernier ressort, et par mise à disposition au greffe,

ORDONNE le retrait du rôle de l’affaire inscrite au répertoire général de la cour sous le numéro 18/14398.

DIT qu’elle sera rétablie à la demande de l’une des parties.

LA GREFFIÈRE, LE PRÉSIDENT,