Copies exécutoires

REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 3

ARRET DU 27 JANVIER 2021

(n° , 17 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 18/24145 – N° Portalis 35L7-V-B7C-B6XJN

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 24 Octobre 2018 -Tribunal de Grande Instance de PARIS – RG n° 18/54672

APPELANTS

M. X Y

[…]

[…]

Représenté par M^e Florence eva MARTIN de la SELARL GMR AVOCATS – GRANGE MARTIN RAMDENIE, avocat au barreau de PARIS, toque : R251

Assisté par M^e Dimitrios KOGEOGOS substituant M^e Florence eva MARTIN de la SELARL GMR AVOCATS – GRANGE MARTIN RAMDENIE, avocat au barreau de PARIS, toque : R251

M^me G Y

[…]

[…]

Représentée par M^e Florence eva MARTIN de la SELARL GMR AVOCATS – GRANGE MARTIN RAMDENIE, avocat au barreau de PARIS, toque : R251

Assistée par M^e Dimitrios KOGEOGOS substituant M^e Florence eva MARTIN de la SELARL GMR AVOCATS – GRANGE MARTIN RAMDENIE, avocat au barreau de PARIS, toque : R251

INTIME ET APPELANT A TITRE INCIDENT

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU 74 RUE DE BERCY – représenté par son syndic en exercice, la société CSJC dont le siège social est situé […], elle-même prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[…]

[…]

Représentée par M^e Caroline HATET-SAUVAL de la SCP SCP NABOUDET – HATET, avocat au

barreau de PARIS, toque : L0046

Assisté par M^e Magda ELBAZ, avocat au barreau de PARIS,

INTIMEES

SCI GENERALI COMMERCE I agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux en exercice, domiciliés en cette qualité audit siège

[…]

[…]

Représentée par M^e Xavier DESNOS de l’AARPI MERIDIAN, avocat au barreau de PARIS, toque : R120

Assistée par Me camille DAVIN, substituant M^e Xavier DESNOS de l’AARPI MERIDIAN, avocat au barreau de PARIS, toque : R120

SAS D agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux en exercice, domiciliés en cette qualité audit siège

[…]

[…]

Représentée par M^e Benjamin PITCHO, avocat au barreau de PARIS, toque : C1387

Assistée par Me mila PETKOVA substituant M^e Benjamin PITCHO, avocat au barreau de PARIS, toque : C1387

SARL GESTION IMMOBILIERE DUBOURG Agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[…]

[…]

Représentée par M^e Sandra OHANA de l’AARPI OHANA ZERHAT Cabinet d’Avocats, avocat au barreau de PARIS, toque : C1050

Assistée par M^e Romain BINELLI substittuant M^e Marie Véronique LUMEAU,

PARTIES INTERVENANTES :

Société H I, prise en la personne de ses représentants légaux en cette qaulité audit siège

[…]

[…]

Représentée et assistée par M^e Odile COHEN, avocat au barreau de PARIS, toque : E0051

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 30 Novembre 2020, en audience publique, rapport ayant été fait par Patrick BIROLLEAU, Premier Président de chambre conformément aux articles 804, 805 et 905 du CPC, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Patrick BIROLLEAU, Premier Président de chambre

Carole CHEGARAY, Conseillère

Edmée BONGRAND, Conseillère

Greffier, lors des débats : Lauranne VOLPI

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Patrick BIROLLEAU, Premier Président de chambre et par Olivier POIX, Greffier présent lors de la mise à disposition.

*******

En mars et avril 2018, la société D, exploitante d’un centre de dialyse, preneuse d’un local commercial loué par la SCI Generali Commerce I dans l’immeuble sis […], dans le […], a fait réaliser certains travaux aux fins notamment de raccorder le lot loué au réseau d’évacuation.

M. X et M^me G Y, copropriétaires, ont mis en demeure la société D de faire cesser les travaux et, par actes en date des 25 et 29 mai 2018, ont fait assigner les sociétés Generali et D et le syndic de copropriété, la SARL Gestio Immobilière Dubourg, devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Paris.

La société Generali Commerce I a cédé son lot le 2 juillet 2018 à la SCI H I.

Par ordonnance contradictoire rendue le 24 octobre 2018, le juge des référés du tribunal de grande de Paris a :

— déclaré recevables les demandes formées par M. X et M^me G Y ;

— rejeté les demandes formées par eux ;

— rejeté les demandes formées par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis […], à […] ;

— condamné M. X et M^me G Y aux dépens ;

— dit n’y avoir lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— accordé le bénéfice de distraction aux avocats qui en ont fait la demande et peuvent y prétendre ;

— rejeté le surplus des demandes et renvoyé les parties à mieux se pourvoir.

Par déclaration en date du 14 novembre 2018, les époux Y ont interjeté appel de cette ordonnance.

Par conclusions transmises par voie électronique le 4 janvier 2019, ils demandent à la cour, au visa des articles 15 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, 1240 et 1992 du code civil, L. 241-1 à 242-2 du code des assurances, 31 et 32, 490, 699, 809 et 904-1 du code de procédure civile, L.131-1 du code des procédures civiles d’exécution, de l’état descriptif de division et du règlement de copropriété, de :

— infirmer l’ordonnance entreprise ;

— les déclarer bien-fondés et recevables en leurs demandes ;

— ordonner la remise en état du plancher du rez-de-chaussée sous astreinte de 300 euros par percement effectué dans la dalle du rez-de-chaussée de l’immeuble en copropriété situé […], et par jour de retard à compter de l’expiration d’un délai d’un mois à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir;

— ordonner la remise en état de la façade de l’immeuble en copropriété situé […], sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de l’expiration d’un délai d’un mois à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir ;

— condamner la société D à produire son attestation d’assurance dommages-ouvrage, ainsi que les attestations d’assurances décennales de ses constructeurs ayant réalisé les travaux, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de l’expiration d’un délai d’un mois à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir;

— condamner solidairement les sociétés Generali, D et Gestion Immobilière Dubourg au versement de la somme de 1.300 euros à titre de dommages et intérêts aux époux Y ;

— condamner solidairement les sociétés Generali, D et Gestion Immobilière Dubourg à la somme de 7.000 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux entiers dépens.

Ils font valoir, in limine litis, sur la recevabilité de leur action, qu’en l’espèce les dispositions de l’article 809 du code de procédure civile sont applicables, en ce qu’il existe un risque de dommage imminent, puisque les travaux ne sont manifestement pas conformes aux règles de l’art, les trous pratiqués n’étant pas calfeutrés et les tuyaux posés provoquant des fuites ; les travaux litigieux mettent ainsi en danger la sécurité de l’immeuble des occupants de l’immeuble et des passants de la rue de Bercy ainsi de de l’immeuble et du mobilier qui est présent ; il existe un trouble manifestement illicite par suite de la réalisation de travaux sur des parties communes de la copropriété sans aucune autorisation de l’assemblée générale comme le prescrit la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et son décret application, ce que la société Generali Commerce I ne peut ignorer puisque le règlement de copropriété le rappelle en son article 8.3 intitulé « Usage des parties communes » ; les travaux, réalisés dans les parties communes de la copropriété sans l’accord de celle-ci et notamment sur l’emplacement de parking des époux Y sans leur autorisation, constituent une atteinte au droit de propriété individuelle et collective des époux Y;

— qu’il est établi que le locataire D a effectué lesdits travaux, portant atteinte aux parties communes de la copropriété sans autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires et en toute

connaissance de son propriétaire ;

— que la société Gestion Immobilière Dubourg a autorisé ces travaux sans accord préalable de l’assemblée générale des copropriétaires, alors même qu’elle savait que ces travaux portaient atteinte aux parties communes de l’immeuble en copropriété ;

— que, par conséquent, la mesure sollicité ne se heurte donc à aucune contestation sérieuse;

— que le trouble n’est pas régularisable étant donné que la réalisation de travaux sans autorisation de l’assemblée générale, si elle peut être régularisée par cette dernière, ne peut être autorisée a posteriori par le juge ;

— que la cour est parfaitement compétente pour statuer sur la demande des époux Y d’ordonner sans délai la remise en état des lieux ;

— que, dans l’ordonnance rendue le 24 octobre 2018, le juge des référés a affirmé que lorsqu’un propriétaire exerce à titre individuel une action tendant à la remise en état des parties communes, il doit appeler le syndicat des copropriétaires à la cause, or la loi ne prescrit aucunement cette obligation ;

— qu’en effet, en application des dispositions de l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, un copropriétaire peut exercer seul les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot ; les époux Y, agissant en qualité de copropriétaires, afin de défendre l’intégrité des parties communes, ont assigné le syndic en nom propre, sans obligation de mettre le syndicat des copropriétaires en cause ; il n’est, pour autant, pas contestable que le syndicat des copropriétaires avait le droit d’intervenir volontairement à l’audience, mais dès lors les époux Y sont fondés et recevables dans leur action.

Ils en infèrent que M. Y, propriétaire de plusieurs lots au sein de la copropriété, est recevable dans son action intentée contre un autre copropriétaire qui a méconnu le règlement de copropriété et qui lui cause des troubles personnels dans la jouissance de son lot ; que par conséquent, les demandeurs sont recevables à agir à l’encontre du bailleur Generali, de son locataire D, auteur des travaux et du syndic Gestion Immobilière Dubourg, en présence du syndicat des copropriétaires.

Ils invoquent, par ailleurs, l’irrégularité des travaux réalisés par D, en ce que l’article 25b), d’ordre public, de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis prévoit que les travaux affectant les parties communes doivent faire l’objet d’une autorisation préalable par l’assemblée des copropriétaires ; cette autorisation ne peut être accordée que par une décision expresse de l’assemblée générale, tout autre forme d’agrément étant dépourvue d’effet ; néanmoins, en l’espèce, au cours des mois de mars et avril 2018, la société D a fait réaliser des travaux sur les parties communes sans autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires, et notamment, des travaux de raccordement du centre de dialyse au réseau d’évacuation des eaux usagées ; de percement de nombreux trous dans la dalle en béton du rez-de-chaussée ; de modification de la façade de l’immeuble ; ces travaux sont irréguliers et, par conséquent, la remise en état au frais de la société D s’impose ; l’absence d’autorisation de l’assemblée générale rend vaine toute tentative de démontrer la régularité des travaux en cause, en effet, l’état descriptif de division et du règlement de copropriété de l’immeuble considère les planchers comme des parties communes, ainsi les percements effectués dans la dalle en béton constituent des travaux réalisés sur des parties communes de l’immeuble sans aucune autorisation du syndicat des copropriétaires ;

— que l’article 6.1.2 du règlement de copropriété désigne les parties communes de l’immeuble et notamment « les gros murs de façades, de refend et les pignons, en un mot, tous murs constituant

l’ossature du bâtiment, mais non les enduits et revêtements à l’intérieur des lots », or la société D a procédé à la modification de la façade extérieure de l’immeuble, faisant apparaître une devanture à son enseigne, occupant toute une partie de la façade, avec son nom et son activité ;

— qu’en modifiant complètement l’habillage de la façade de l’immeuble, la société D a procédé à la modification de parties communes de l’immeuble, et ce, sans autorisation du syndicat des copropriétaires, dès lors la cour condamnera cette dernière à retirer l’habillage de la façade de l’immeuble, non autorisé et affectant l’aspect extérieur de l’immeuble ;

— qu’en application des dispositions de l’article 809 du code de procédure civile et afin d’assurer l’effectivité de la décision du juge d’ordonner la remise en état, il est demandé au juge d’assortir sa condamnation, d’une astreinte conformément à l’article L.131-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

— qu’en effet, en l’espèce la société D a commencé les travaux illicites fin février 2018 ;

— que les 19 percements, les raccordements sauvages entrepris, le calfeutrement de certains trous à l’aide de mousse polyuréthane grossièrement posée, constituent de graves désordres qui ne permettent plus d’assurer la sécurité de l’immeuble en cas d’incendie ;

— que la gravité des désordres affectant la façade ressort du fait que la façade constitue la partie commune la plus importante de l’immeuble, en effet, elle est la première partie visible de l’extérieur et appartenant à tous les copropriétaires en tant que tel et présente l’image de l’immeuble aux tiers ;

— que l’analyse du premier juge n’est pas recevable, en ce qu’il suffit que soit démontré que D a changé la façade pour ses besoins propres et sans autorisation, pour qu’il soit fondé de les condamner à remettre en état, ce qui signifie d’enlever leur enseigne et annoncé publicitaire ;

— que la société D est le premier et principal concerné par l’obligation de remise en état, à voir ordonner sous astreinte, mais en l’espèce, les faits montrent que le propriétaire au moment des faits était informé et consentant : il devra donc être condamné in solidum ;

— que le syndic Gestion Immobilière Dubourg a laissé Eurdialyse entreprendre, en connaissance de cause, la réalisation de travaux sans autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires, ce qui constitue une faute qui engage la responsabilité du syndic à l’égard de l’ensemble des copropriétaires, et, à ce titre, doit amener le juge à le condamner de ce chef, en son nom personnel, et in solidum, au paiement des astreintes que la cour entendra prononcer ; – que par conséquent, il est demandé au président de la cour d’appel, statuant en référé, d’ordonner la remise en état des lieux sous astreinte de 300 euros par jour et par percement effectué, et d’ordonner la remise en état de la façade de l’immeuble, sous astreinte de 500 euros par jour à compter de l’expiration d’un délai d’un mois à compter de la signification de l’ordonnance du juge des référés, à l’encontre des trois sociétés défenderesses.

Ils réclament réparation du trouble de jouissance causé : en l’espèce, les travaux de percement ont causé un préjudice de jouissance à M. et M^me Y ; comme le précise le rapport en date du 24 mai 2018 de M. Z, expert, les travaux de percements ont engendré des vibrations accompagnées de bruits très pénibles en continu jusqu’au 5^e étage de l’immeuble où se situe le domicile des époux Y.

Ils ajoutent qu’ils sont fondés à réclamer la production de pièces : en marge de son rapport en date du 24 mai 2018, et au titre de son obligation de conseil, M. Z souligne la nécessité, pour le maître d’ouvrage, et concernant de tels travaux réalisés en copropriété, de produire un certain nombre de documents ; en application des dispositions des articles 1792-1 et suivants du code civil, des articles L.241-1 et L.241-2 du code des assurances, la cour condamnera la société D à produire,

sous astreinte, son attestation d’assurance dommages-ouvrage, ainsi que les attestations d’assurances décennales de ses constructeurs ayant réalisé les travaux.

La SCI Generali Commerce I, par conclusions remises le 25 février 2019, demande à la cour, au visa des articles 31, 122, 808 et 809 du code de procédure civile, 15 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, de :

— déclarer irrecevable toute demande formulée à l’égard de la société Generali Commerce I ;

— confirmer, en tout état de cause, l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a rejeté les demandes des époux Y, rejeté les demandes du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis […] à […], rejeté les demandes d’D ;

— débouter l’ensemble des parties de toutes demandes formulées à l’encontre de la société Generali Commerce I ;

— condamner in solidum M. X Y, M^me G Y, la société D et le syndicat des copropriétaires à verser à Generali Commerce I la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Sur l’irrecevabilité des demandes de remises en état des lieux à l’égard de la société Generali Commerce I et sa mise hors de cause, elle fait valoir :

— que la société Generali Commerce I n’est plus propriétaire des lots litigieux pris à bail par la société D, puisqu’ils ont été cédés à la société H I le 2 juillet 2018 , ainsi dans ces conditions, la cour déclarera irrecevable toute demande de remise en état des lieux sous astreinte formulée l’égard de cette dernière ;

Sur le rejet des demandes des époux Y et du syndicat des copropriétaires,

— que l’existence d’un risque de dommage imminent ou d’un trouble manifestement illicite n’est toujours pas caractérisé, au stade de l’appel, par les époux Y ;

— que le constat d’huissier en date du 3 avril 2018 a été établie à la demande de M. Y hors la présence des intimés et, est donc non contradictoire, en plus de ne révélé ni désordre ni une quelconque violation aux règles de l’art des travaux qui auraient pu être réalisés par la société D ;

— que le rapport dont se prévaut les époux Y est non contradictoire et n’a pas été transmis au juge des référés ;

— qu’en tout état de cause il ressort de ce rapport laconique et imprécis que ce nouvel architecte, mandaté exclusivement par les époux Y, se contente de procéder par simple voie d’allégations et de suppositions, sans jamais démontrer l’existence d’un quelconque dommage imminent ;

— que les époux Y ne rapportent aucunement la preuve de la modification de la façade ou de la nature des travaux entrepris, tel que cela a été indiqué par le juge des référés;

— qu’au stade de la procédure d’appel, la preuve de cette modification, de la nature des travaux entrepris ou de l’intérêt architectural de la façade, fait toujours défaut ;

— que la prétendue « gravité » des désordres n’étant, à nouveau, aucunement démontrée et simplement alléguée, l’astreinte sollicitée, par jour, et par percement, s’il s’avérait qu’ils sont imputables à la

société D, ce qui n’est pas démontré, est sans objet ;

— qu’en l’état des éléments régulièrement communiqués aux débats par les époux Y et le syndicat des copropriétaires, aucune violation aux règles de l’art n’est démontrée et aucun dommage imminent n’est caractérisé, ainsi les époux Y ne démontrent pas plus l’existence d’un trouble manifestement illicite dans la mesure où l’irrégularité des travaux et l’existence d’un dommage ne sont pas rapportées ;

— qu’il convient, convient, en conséquence, de confirmer l’ordonnance en ce qu’elle a rejeté les demandes de remise en état sous astreinte formulées par les époux Y et le syndicat des copropriétaires ;

— que c’est à bon droit que le juge des référés a rejeté la demande de dommages et intérêts formulée sur le fondement de l’article 1240 du code civil par les époux Y, ayant conclu à l’existence d’une contestation sérieuse en raison du manque d’éléments probants;

— que cette demande de dommages et intérêts, qui relève de la seule compétence du juge du fond, doit être purement et simplement rejetée.

Sur le rejet des demandes de la société D formulées à l’encontre de la société Generali Commerce I, elle précise que :

— la demande de provision calculée sur la perte de résultat prévisible et le coût annexe liés au retard des travaux formulée par la société D, se heurte à une contestation sérieuse dans la mesure où la société Generali Commerce I a bien effectué les diligences nécessaires afin de permettre à son locataire de réaliser les travaux litigieux ; ainsi, la société D n’est pas recevable, en tout état de cause, à agir à l’encontre de son bailleur sur ce fondement dans la mesure où l’article 11.2 des conditions générales du bail commercial stipule que 'le preneur renonce expressément […] à réclamer au bailleur, en cas de dommages matériels ou immatériels, des indemnités pour privation de jouissance ou perte d’exploitation, du fait de l’arrêt total ou ponctuel de son activité pour quelque cause que ce soit » ;

— si le juge des référés a bien retenu l’existence d’une contestation sérieuse, il a néanmoins omis de préciser qu’en tout état de cause la société D devait être déclarée irrecevable en sa prétention compte tenu des stipulations contractuelles ;

— la demande d’appel en garantie ne saurait prospérer, étant donné, d’une part que le juge des référés étant le juge de l’évidence, il n’entre pas dans ses pouvoirs juridictionnels d’apprécier une telle demande, qui relève de la seule compétence du juge du fond, et d’autre part que, l’article 8 des conditions particulières du bail commercial intitulé «Travaux d’aménagement et de mise en conformité réalisés par le Preneur » stipule que « Le Preneur devra procéder à l’ensemble de ces travaux de manière à ce que le Bailleur ne puisse en aucune manière être recherché au regard des travaux effectués ou de leur non-réalisation, le Preneur renonçant ainsi à tout recours contre le Bailleur et s’engageant à le tenir indemne de toute réclamation qui pourrait être formulée à son encontre sur ce sujet » ;

— par conséquent, la société D est donc irrecevable en sa demande.

La société SAS D, par conclusions remises le 22 février 2019, demande à la cour, au visa des articles 31, 122 et 809 du code de procédure civile, 808 et 809 du code de procédure civile, 15 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, de :

à titre principal,

— confirmer l’ordonnance de référé du 24 octobre 2018 en ce qu’elle a rejeté les demandes des époux Y ;

— confirmer l’ordonnance de référé du 24 octobre 2018 en ce qu’elle a rejeté les demandes du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis […] ;

— débouter le syndicat des copropriétaire de l’immeuble sis […] de l’ensemble de ses prétentions à l’égard de D ;

— débouter le syndic SARL Gestion Immobilière Dubourg (GID) de l’ensemble de ses demandes et prétentions à l’égard de D ;

— débouter la SCI Generali Commerce Ide l’ensemble de ses demandes et prétentions à l’égard de D ;

— débouter la SCI H Patrimone de l’ensemble de ses demandes et prétentions à l’égard de

D ;

— condamner solidairement les époux Y, le Syndic SARL Gestion Immobilières Dubourg GID et la SCI Generali Commerce I au paiement de la somme de 108.560 euros à titre de provision ;

— à titre subsidiaire,

— condamner le Syndic SARL Gestion Immobilière Dubourg GID et la SCI Generali Commerce I et la SCI H I à garantir solidairement D de toute éventuelle condamnation pécuniaire, d’astreinte et de remise en état qu’elle pourrait être amenée à subir ;

— en tout état de cause,

— condamner solidairement les époux Y, le Syndic SARL Gestion Immobilière Dubourg GID, la SCI Generali Commerce I et H I à verser à la société SAS D la somme de 7.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Elle conclut à la confirmation du rejet des demandes des époux Y et du syndicat des copropriétaires, en soulignant que :

— dans son ordonnance du 24 octobre 2018, le juge des référés a, de bon droit, rejeté les demandes des époux Y et du Syndicat des copropriétaires de remise en état de la façade de l’immeuble et de comblement des trous percés, en l’absence de trouble manifestement illicite ;

— les époux Y et le syndicat n’ont versé aucune pièce pour justifier l’atteinte alléguée à l’harmonie de l’immeuble et ne prouvent pas non plus l’existence d’un intérêt architectural particulier de cette façade ;

— il n’est pas non plus démontré quel était l’état antérieur de la façade qu’il aurait fallu remettre en état ;

— en appel les époux Y et le syndicat des copropriétaires ne produisent aucun nouveau document et ne rapportent donc aucune preuve ;

— le règlement de copropriété n’interdit pas l’apposition d’un autocollant qui sert à occulter la vue de l’intérieur, et qui est donc parfaitement conforme au secret professionnel et à la réalisation d’actes

médicaux, s’agissant d’un établissement qui réalise des actes de soins;

— c’est à bon droit que le juge des référés a rejeté les demandes des époux Y et du Syndicat des copropriétaires tendant à combler les 19 percements qu’ils croyaient pouvoir imputer à la société D, étant donné qu’ils ne déterminent pas quels seraient exactement les percements imputables à D dans la dalle et qu’il faudrait remettre en état, et ne prouvent pas l’existence d’un prétendu réseau secondaire d’évacuation ;

— dans leurs conclusions d’appel et conclusions d’appel incident, ni les époux Y, ni le Syndicat des copropriétaires ne produisent d’éléments probants nouveaux à l’appui de leurs allégations, par conséquent, en l’absence d’autres éléments de preuve, la carence probatoire des époux Y et du Syndicat justifie le rejet de leurs demandes de comblement des percements ;

— en outre, le rapport de M^me A sur lequel s’est fondé le juge des référés démontre que la dalle de l’immeuble a connu des percements avant et après les travaux d’D ;

— le rapport de M. B daté du 24 mai 2018, communiqué par époux Y, ne comporte aucune photo et à sa lecture, il est impossible de comprendre quels percements, quelles canalisations, quels tuyaux PVC, quels raccordements, il vise ;

— le constat réalisé par M^e C, communiqué par D, a pour objectif de clarifier les allégations floues des époux Y et permettre de distinguer et de faire état de désordres et percements antérieurs et d’insuffisances extérieures à D ;

— le constat de M^e E, établie le 3 avril 2018, opère les mêmes confusions que le rapport de visite de M. B concernant les percements de D et des percements antérieurs et extérieurs au local de D ;

— qu’en réalité, aucun risque de péril imminent ne peut être imputé aux travaux de D ;

— que c’est à bon droit que le premier juge a considéré que « l’existence d’un risque de dommage imminent, consistant en une atteinte à la structure de l’immeuble en copropriété à raison des travaux litigieux n’est pas démontré », en se fondant sur le rapport

d’expertise de M^me A pour décider que les travaux ont été réalisés conformément aux règles de l’art ;

— que la décision du juge des référés doit donc être confirmée en ce qu’elle constate l’absence de tout autre avis technique sur les travaux concrètement réalisés fourni par les époux Y, permettant de conclure à un risque de dommage imminent et rejette les demandes de remise en état des époux Y ;

— que le constat de M^e C établit donc la présence au sous-sol de l’immeuble de tuyaux coupés, arrêtés par des rubans adhésifs, sans manchons coupe-feu, mais qui ne concernent pas seulement le local de D mais tout l’immeuble. Ils ne sont pas réalisés sous le local de D et ne concernent pas D qui n’a aucun intérêt à intervenir dessus ;

— que les travaux ont été validés et autorisés par la SCI Generali Commerce I et la cabinet Gestion Immobilière Dubourg, mais comme le démontre le constat de D les percements sont de plus conformes aux percements existants et antérieurs ailleurs dans l’immeuble ;

— que ces percements récents ne créent donc pas de danger et ni de troubles, et ne créent pas non plus de risques nouveaux pour l’immeuble, en effet en aucun cas, les travaux de D n’entraînent donc un risque quelconque pour l’immeuble ;

— qu’ainsi l’action des époux Y est donc parfaitement mal fondée en l’absence de dommage imminent et la cour d’appel confirmera le rejet des demandes des époux et du Syndicat des copropriétaires ;

— qu’en droit, le cabinet Gestion Immobilière Dubourg était parfaitement habilité à autoriser les travaux d’D, ce qui est également admis par le Syndicat dans ses conclusions d’appel incident, en affirmant qu’une « ratification a posteriori est toujours envisageable » ;

— que la société D a donc bénéficié de l’autorisation de poursuivre ses travaux en raison conformément à la jurisprudence applicable et l’obligation du Syndic de permettre la réalisation des travaux qu’il avait autorisés ;

— que le constat d’D compare un par un les percements réalisés avec le plan transmis, validé et autorisé, et prouve donc qu’il n’y a aucun percement réalisé par D qui n’avait pas été transmis et autorisé préalablement à l’engagement des travaux et pendant leur réalisation ;

— que par conséquent, il n’existe aucun trouble manifestement illicite qui serait imputable à la société D, et les demandes des époux Y devront donc être rejetées aussi sur le fondement de l’absence de trouble manifestement illicite ;

— que la société D est donc parfaitement légitime à poursuivre l’ensemble des travaux autorisés par la cabinet Gestion Immobilière Dubourg ;

— que les époux Y n’apportent aucune preuve d’une nuisance anormale des travaux, comme d’un préjudice, pour fonder leur demande de dommages et intérêt à hauteur de 1.500 euros, et ne produisent aucune élément nouveau en appel

— que pour l’ensemble de ces raisons, la demandeur indemnitaire des époux Y doit être rejeté ;

— que les demandes de condamnation sous astreinte des époux Y et du Syndicat sont manifestement excessives et disproportionnées, notamment en ce qu’aucun d’eux ne justifie le montant des astreintes demandées ;

Elle expose enfin que sa demande de provision se justifie par l’existence d’une violation manifeste aux droits de D de l’obligation de permettre la continuation des travaux consécutivement aux autorisations de Generali et du Cabinet Gestion Immobilière Dubourg; cette demande de provision est fondée à la fois sur l’existence d’un trouble manifestement illicite à ses droits et à l’existence d’une obligation non sérieusement contestable, comme sur l’urgence, au regard de la situation de blocage abusive imposée à D ; l’opposition à la reprise des travaux est illicite, et l’obligation du syndic de permettre la continuation des travaux constitue donc une obligation qui n’est pas sérieusement contestable, conformément à l’article 809 du code de procédure civile ; par conséquent, le refus de permettre la continuation des travaux constitue un trouble manifestement illicite aux droits de la société D ; en raison de cette situation de blocage, le centre de dialyse n’a pu ouvrir à la date prévue en mai 2018, de sorte que le cabinet Gestion Immobilière Dubourg, la société Generali Commerce I et les époux Y devront supporter le paiement d’une provision, calculée sur la perte de résultat prévisible pour D et les coûts annexes liés au retard des travaux.

Elle ajoute, à titre subsidiaire, si la cour devait accueillir les demandes des époux Y, D sollicite l’appel en garantie solidaire de Generali et du Cabinet Gestion Immobilière Dubourg pour la garantir solidairement de toutes les éventuelles condamnations de remise en état et condamnations pécuniaires et astreintes, qu’elle pourrait être amenée à supporter, ainsi que de H I.

La SARL Gestion Immobilière Dubourg (GID), par conclusions remises le 18 février 2019, demande à la cour :

— confirmer en toutes ses dispositions l’ordonnance rendue par le président du tribunal de grande instance de Paris, statuant en référé, le 24 octobre 2018 ;

— en conséquence :

— débouter les époux Y et les autres parties de toutes demandes à l’encontre de Gestion Immobilière Dubourg ;

— en tout état de cause, condamner in solidum les époux Y à payer à Gestion Immobilière Dubourg une somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 code de procédure civile ainsi qu’aux dépens d’appel, dont distraction au profit de la SELARL Woog & Associés en application de l’article 699 code de procédure civile.

Elle fait valoir, sur l’absence de dommage imminent et de trouble manifestement illicite, que :

— l’architecte mandaté par GID, à la demande de Conseil syndical, a conclu que « les travaux d’aménagement d’D impactant les parties communes ont été conçus avec grand soin, dans le respect des règles de sécurité incendie relativement aux ouvrages touchés ; et en prenant garde de réduire au maximum les nuisances et incidences sur les parties communes » ;

— à ce jour aucune des pièces communiquées par les époux Y ne permet de matérialiser l’existence de fuites ;

— que le constat d’huissier, établi le 3 avril 2018 de manière non contradictoire, ne démontre l’existence d’aucune fuite, ni d’aucun risque d’incendie, la solidité structurelle de l’immeuble n’ayant en tout état de cause pas été impactée par les travaux réalisés par D ;

— que le constat d’huissier réalisé à la demande d’D contredit d’ailleurs le constat établi à la demande des époux Y et le rapport du 3 avril 2018, en distinguant l’existence de plusieurs types d’installations et percements situés au sous-sol de l’immeuble, notamment antérieurs à la jouissance d’D ;

— que ceci étant, D admet aux termes de ses propres écritures avoir réalisé 14 percements et non 19, comme prétendu par les époux Y ;

— que le constat produit par GID contredit encore lui-même ces documents non- contradictoires, d’où l’impossibilité pour la cour, tout comme pour le juge des référés, de déterminer avec précision et certitude les percements incriminés en l’espèce ;

— qu’en toute hypothèse, contrairement à ce que tente de faire croire la SCI H I, GID n’a autorisé que le passage des installations d’D à travers trois points préexistants et n’a donc pas autorisé les percements ayant conduit à la réalisation d’un réseau d’écoulement secondaire, raison pour laquelle la société GID a demandé à D de stopper ses travaux, puis lui a demandé de remettre en état les locaux, ce qui n’a jamais été entrepris, ainsi que l’a constaté l’huissier mandaté par GID;

— que GID a précisé à plusieurs reprises à D qu’elle devrait utiliser les réseaux existants, dans la mesure où les travaux envisagés seraient réalisés dans son local, c’est-à-dire sans jamais impacter les parties communes, ce local étant un pied d’immeuble sur pilotis comportant des réservations privatives en sous-sol ;

— que GID n’avait donc pas à s’opposer à des travaux qui n’auraient eu aucun impact sur les parties communes de l’immeuble, raison pour laquelle elle a précisé au Conseil syndical que les travaux devaient permettre de rendre les locaux occupés par D conformes à leur destination ;

— que ce n’est qu’a posteriori que GID s’est aperçu qu’D était en train de créer un réseau d’écoulement secondaire, et a alors demandé immédiatement la remise en état des locaux, ayant toujours recommandé de n’utiliser que les réseaux existants ;

— qu’en tout état de cause GID n’a jamais autorisé les travaux tels qu’ils ont été réalisés par la société D ;

— que la pièce n°9 des époux Y ne saurait donc constituer un quelconque engagement du syndic envers le bailleur ou son preneur, ni même un quelconque accord pour permettre à D de faire réaliser des travaux sur des parties communes, et par conséquent les époux ne peuvent donc prétendre que le syndic n’aurait accompli aucune diligence pour qu’D cesse les travaux entrepris, qu’il n’avait en tout état de cause jamais autorisés ;

— qu’en définitive, GID a tout mis en 'uvre pour faire respecter le règlement de copropriété et notamment ses prescriptions relatives aux conditions d’usage des parties communes et des parties privatives, ainsi qu’aux obligations de voisinage et n’a pas autorisé D à utiliser des parties communes à des fins privatives ;

— que par conséquent, GID n’a donc commis aucune faute détachable, aucune négligence, ni aucun excès de pouvoir au regard des attributions de l’assemblée générale, ni facilité le moindre trouble illicite en l’espèce ;

sur la modification de la façade sans autorisation préalable,

— qu’en l’espèce, si le changement de la façade de l’immeuble ne résulte d’aucun accord du Syndicat des copropriétaires ou du syndic, aucun échange préalable n’ayant au demeurant eu lieu avec D préalablement aux travaux, raison pour laquelle cette dernière a de toute évidence agit à sa guise, de la même manière que pour les percements, il demeure que les appelants ne produisent cependant aucune pièce qui leur permettrait de démontrer l’état antérieur et les changements opérés sur la façade de l’immeuble, ni que lesdits changements ne constitueraient en réalité que la pose de film opaque dans des parties privatives ;

— que par conséquent, la demande des époux Y devra être rejeté sur ce point ;

sur l’absence de justification de l’astreinte,

— que les époux Y tentent d’obtenir la condamnation solidaire de GID au paiement d’une astreinte, accessoire d’une obligation de faire, qui serait mise à la charge d’un tiers, au titre de leurs demandes principales, or, l’astreinte est un moyen de contrainte qui présente un caractère personnel au regard de la jurisprudence de la Cour de cassation (Cass. Civ. 2 e , 8 déc. 1992, n° 10-26.337), faisant en tout état de cause obstacle à sa liquidation par un tiers à l’obligation qui en fait l’objet ;

— qu’ainsi les époux Y sont radicalement mal fondés sur ce point ;

sur l’absence de préjudice,

— que force est de constater la carence des époux Y dans l’administration de la preuve de leur préjudice, qui ne résulte, ni d’un constat d’huissier, ni d’un expert acousticien déterminant avec précision le volume des décibels entendus par les appelants et la durée desdites nuisances, permettant, le cas échéant, de caractériser l’existence ou non d’un trouble de voisinage ;

— que la société GID n’est aucunement à l’origine des prétendues nuisances sonores subies par les appelants et qu’elle a tout mis en 'uvre pour les faire cesser, si tant est qu’elles existent, et qu’ainsi il n’existe, en tout état de cause, pas le moindre commencement de preuve de l’existence d’un lien de causalité entre le préjudice et la faute allégués, qui n’existent pas ;

sur la demande de provision de la société D,

— que d’une part, la société GID n’a pas autorisé D à utiliser des parties communes à des fins privatives ;

— que d’autre part, si l’existence d’un différend autorise le juge des référés à prononcer, en cas d’urgence, une provision ad litem sur le fondement de l’article 808 du code de procédure civile, l’urgence n’est ici aucunement caractérisée dès lors qu’D admet aux termes de ses propres écritures que 8 mois se seraient écoulés depuis l’arrêt des travaux et que GID devait en tout état de cause pourvoir à la conservation, à la garde et à l’entretien de l’immeuble, conformément à l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, raison pour laquelle elle était parfaitement fondée à s’opposer à la poursuite des travaux réalisés, conformément à la demande du conseil syndical ;

— qu’il n’existe donc aucun lien de causalité direct et certain entre la prétendue faute de GID, qui n’est au demeurant absolument pas démontrée, et le dommage allégué par D,

— qu’en tout hypothèse, le juge des référés a exactement retenu qu’il existait « une contestation sérieuse quant au principe même d’un droit à réparation, au regard des stipulations contractuelles invoquées par Generali, mais également du fait que les travaux ont été entrepris par le locataire sans autorisation préalable », ainsi la société D sera débouté de ses demandes et l’ordonnance entreprise confirmée de ce chef ;

sur l’appel en garantie formé par D et la SCI H I à l’encontre de GID,

— que l’appel en garantie d’D se fonde, selon ses écritures, « sur les divers et graves manquements à son égard dans la conduite et le suivi de la procédure d’autorisation et d’installation liés à l’ouverture du centre de santé. », or, force est de constater que les prétendus manquements graves attribués à GID ne sont aucunement démontrés ;

— qu’en outre, la SCI H I ne prend quant à elle-même pas la peine de justifier du bienfondé de sa demande, qui n’est évoquée que dans le dispositif de ses conclusions ;

— qu’enfin, tel appel en garantie n’est, par ailleurs, pas du tout de la compétence du juge de l’évidence.

Le syndicat des copropriétaires du 74, rue de Bercy, par conclusions remises le 25 février 2019, demande à la cour, au visa de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 modifiée et notamment son article 25, de l’article 700 du code de procédure civile, de l’ordonnance du 24 octobre 2018, de :

— juger le syndicat des copropriétaires du […] recevable et bien fondé en son intervention forcée et régularisation de la procédure à l’encontre de la société H I, venant aux droits de la SCI Generali Commerce I ;

— dire le syndicat des copropriétaires du […] recevable et bien fondé en son appel incident ;

y faisant droit,

— infirmer l’ordonnance du 24 octobre 2018 rendue par le juge des référés près le tribunal de grande de Paris ;

— statuant à nouveau,

— dire bien fondé le syndicat des copropriétaires du […] en toutes ses demandes ;

— ordonner la remise en état du plancher du rez de chaussée sous astreinte de 300 euros par jour de retard à compter de l’arrêt à intervenir par percement effectué dans la dalle du RDC de l’immeuble sis […] ;

— ordonner la remise en état de la façade de l’immeuble sis au […] sous astreinte de 300 euros par jour de retard à compter de l’arrêt à intervenir ; – ordonner la démolition du réseau d’évacuation des eaux traitées du centre de dialyse sous astreinte de 300 euros par jour de retard à compter de l’arrêt à intervenir ;

— condamner la société H I ès-qualité de propriétaire/bailleresse des lots de copropriété loués à la société D, à la remise dans leur état initial des 19 percements de la dalle, de la façade et de la démolition du réseau d’évacuation ;

— condamner la société D sous astreinte de 300 euros par jour de retard à compter de l’arrêt à intervenir, à communiquer les attestations d’assurances décennales, les attestations d’assurances dommages ouvrages, autorisation des autorités sanitaires de l’ARS;

— condamner solidairement la société H I, la société Generali et la société D à régler au syndicat des copropriétaires du […] la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ;

— débouter l’ensemble des parties de toutes demandes formulées à l’encontre du syndicat des copropriétaires du […].

Il fait valoir, sur l’irrégularité des travaux entrepris par la société D, les travaux touchent aux parties communes, et consistent en de nombreux percements de la dalle du plancher du premier niveau du sous-sol – en un raccordement sur les canalisations existantes – en une modification de la façade de l’immeuble avec apposition d’un immense bandeau – et en la création d’une réseau d’évacuation de l’eau traitée par le centre dialyse ; ces travaux ont été réalisés sans aucune autorisation de l’assemblée générale de la copropriété, en méconnaissance des dispositions d’ordre public de la loi du 10 juillet 1965 en son article 25, qui plus est des stipulation du règlement de copropriété qui requiert l’accord de l’assemblée générale à l’article 8.2.4.3 ; seule l’assemblée générale des copropriétaires peut autoriser ou non des travaux touchant aux parties communes et non le syndic, contrairement à ce que soutient la société D ; par conséquent, les travaux du centre de dialyse ayant été réalisés sans aucune autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires, sont irréguliers et constitutifs d’un trouble manifestement illicite au sens de l’article 809 du code de procédure civile ; la société D a transformé le lot 2002 décrit dans le règlement de copropriété comme « local commercial comportant 2 sanitaires et un bloc cuisine » en centre d’hémodialyse et d’auto-dialyse ; en tout état de cause, ces travaux réalisés sans aucune autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires constituent un trouble manifestement illicite justifiant en soi la demande de remise en état du syndicat des copropriétaires.

Il conclut également à l’existence d’un dommage imminent, en soulignant que c’est à tort que le juge des référés a retenu que « les travaux d’aménagement impactant les parties communes ont été conçus avec grand soi » dès lors qu’à la date du 16 mars 2018 ils n’étaient qu’au stade de projet, et retenu que les travaux ont été « réalisés dans le respect des règles de sécurité incendie relativement aux ouvrages touchés et en prenant garde de réduire au maximum les nuisances et incidences sur les parties communes », dès lors qu’aucune garantie justifiant du respect des règles de sécurité incendie n’a été communiquée aux copropriétaires, qu’aucun justificatif relatif aux matériaux utilisés n’a été fourni tels notamment les colliers coupe-feu, et qu’aucune fiches techniques n’a été transmises ; il

ressort du rapport de l’architecte et expert judiciaire, M. Z du 24 mai 2018, que les nombreux percements réalisés sur la dalle, conçue structurellement pour résister au feu, constituent à minima autant de points supplémentaires d’affaiblissement de cette dalle quant à sa capacité de résistance au feu.

Sur la demande de remise en état, il souligne que la société D a procédé à la modification de la façade extérieure de l’immeuble en apposant un immense bandeau qui occupe une grande partie de cette façade avec son nom et son activité, sans aucune autorisation des copropriétaires ; que cela est constaté par les deux procès-verbaux d’huissiers établis par M^e E le 3 avril et le 10 juillet 2018, où l’on voit apparaître la façade avant et depuis les travaux réalisés sans autorisation sur cette partie commune ; que, par conséquent, la cour ordonnera la remise en état de la façade, et de ce fait le retrait de l’enseigne et du bandeau publicitaire.

Sur le comblement et la reprise des percements, il fait valoir que la société D a effectué sans aucune autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires 19 percements de la dalle située entre le RDC et le 1^er sous-sol, comme cela ressort du procès-verbal d’huissier de M^e E du 3 avril 2018 et du 10 juillet 2018 ; que ces travaux constituent immanquablement une voie de fait justifiant leur remise en état, de sorte que la cour ordonnera le comblement de ces 19 percements. De même, sur la démolition du réseau d’évacuation, la société D a créé un réseau d’évacuation secondaire en vue du rejet des eaux traités, sans aucune autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires comme cela ressort des procès verbaux du 3 avril et 10 juillet 2018, établis par M^e E ; par conséquent, la démolition de ce réseau devra être ordonnée par la cour.

Sur la remise, sous astreinte, des attestations d’assurance, le syndicat des copropriétaires a sollicité sans succès de la société D la communication des attestations d’assurance dommages ouvrages, ainsi que les attestations d’assurances décennales, outre l’autorisation des autorités sanitaires ; la cour ordonnera dès lors la remise, sous astreinte, des attestations d’assurance dommages ouvrages, les attestations d’assurance décennales, l’autorisation des autorités sanitaires de l’ARS, le descriptif détaillé des travaux réalisés et communication des factures correspondantes.

Le 11 septembre 2019, le syndicat des copropriétaires a remis des conclusions de procédure par lesquelles il demande à la cour de donner acte au syndicat des copropriétaires du […] à […] de ce qu’il est représenté par son syndic en exercice, la société CSJC.

La SCI H I, par dernières conclusions remises le 15 février 2019, demande à la cour, au visa des articles 808 et 809 du code de procédure civile, 18 de la loi du 10 juillet 1965, de :

— confirmer l’ordonnance de référé du 24 octobre 2018 en toutes ses dispositions ;

— débouter l’ensemble des parties de toutes leurs demandes fins et conclusions formulées à l’encontre de la société H I ;

à titre subsidiaire, si la cour prononçait une condamnation à l’encontre de la société H I,

— condamner la Société D et/ou le cabinet Gestion Immobilière Dubourg à garantir la SCI H I de toutes condamnations en principal, frais et accessoires, qui pourraient être mises à la charge de la SCI H I ;

— condamner tout succombant à payer à la SCI H I la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Elle fait valoir, sur l’absence de dommage imminent et de trouble manifestement illicite, que l’existence d’un risque de dommage imminent consistant en une atteinte à la structure de l’immeuble

en copropriété en raison des travaux litigieux n’est pas démontrée, et l’existence d’un risque de dommage imminent ou d’un trouble manifestement illicite n’est toujours pas caractérisé en cause d’appel par les époux Y :

— ni sur les percements litigieux : les époux Y ne rapportent pas la preuve que les 19 percements auraient été réalisés par la société D, l’architecte de la copropriété indiquant dans son rapport de visite du 16 mars 2018 que la dalle de l’immeuble a connu des percements avant et après les travaux de la société D ; les époux Y produisent un rapport de visite en date du 24 mai 2018 par un nouvel architecte qui se contente de procéder par simple voie d’allégations et de suppositions et sans aucune photographie à l’appui, de sorte que les percements antérieurs ne sauraient être imputés à la société D ; de même, le constat d’huissier du 3 avril 2018 ne démontre aucune fuite ni aucun risque d’incendie et le rapport de M. Z ne conclut pas à l’existence d’un péril imminent, ainsi pour l’ensemble de ces motifs, il est donc demandé à la cour de confirmer l’ordonnance de référé et de débouter les appelants de leur demande de comblements de trous ;

— ni sur la prétendue modification de la façade : les époux Y ne rapportent pas la preuve de la modification de la façade ou de la nature des travaux entrepris ; si la société D a apposé un autocollant afin d’occulter la vue à l’intérieur de son lot, le règlement de copropriété ne l’interdit pas ;

— ni sur la démolition du réseau d’évacuation : chaque local dispose de plusieurs réservations pouvant être reliées au réseau d’écoulement collectif de l’immeuble pour le raccordement aux eaux de pluie, eaux vannes et eaux usée ; le rapport de M^me A indique que « les descentes d’évacuation privatives seraient plombantes et raccordées sur des manchons (réservations) en attente déjà présents sur les canalisations d’évacuations collectives », ainsi le syndic a justement considéré qu’il n’était donc pas nécessaire d’obtenir d’autorisation dans la mesure où il s’agissait de se raccorder sur des réservations privatives.

Elle souligne que les travaux avaient été autorisés par le syndic, le cabinet GID : ainsi, le cabinet GID a mandaté M^me A pour valider et avoir son avis sur les travaux de la société D, et cette dernière a validé tous les plans de percement et tous les travaux projetés en considérant qu’ils étaient conformes aux règles de l’art ; le cabinet GID a donné son accord pour la réalisation de ces travaux, il a d’ailleurs lui-même organisé la coupure d’eau dans l’immeuble pour permettre la réalisation des travaux ; or, il est admis en droit que le syndic autorise les travaux à charge pour lui de les faire ratifier ultérieurement par une assemblée générale.

Elle précise que c’est à bon droit que le juge des référés a rejeté la demande de dommages et intérêts des époux Y en raison de l’existence d’une contestation sérieuse et en raison de manque d’éléments probants, seul le juge du fond est compétent pour apprécier cette demande ; de même, sur la demande de provision de la société D, il existe une contestation sérieuse quant au principe même d’un droit à réparation au regard des stipulations contractuelles invoquées par Generali, en effet l’article 11.2 du bail commercial stipule que : 'Le preneur renonce expressément… à réclamer au bailleur en cas de dommages matériels ou immatériels des indemnités pour privation de jouissance ou perte d’exploitation du fait de l’arrêt total ou ponctuel de son activité pour quelque cause que ce soit'.

Elle souligne que la demande de garantie de la société D ne peut prospérer, dans la mesure où l’article 8 du bail relatif aux travaux d’aménagement et de mise en conformité stipule que : « Le preneur devra procéder à l’ensemble de ces travaux de manière à ce que le bailleur ne puisse en aucune manière être recherché au regard des travaux effectués ou de leur non- réalisation, le preneur renonçant ainsi à tout recours contre le bailleur en s’engageant à le tenir indemne de toute réclamation qui pourrait être formulée à son encontre sur ce sujet » ; il ressort de la pièce n°5 de la société Generali que le syndic et le locataire ont communiqué sur les travaux sans en informer la société Generali et son gestionnaire Savills qui n’ont eu connaissance des travaux qu’à compter du

mois d’avril 2018 ; la société H I n’ayant commis aucune faute, elle est bien fondée à obtenir la condamnation de la société D à la garantir de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre en sa qualité de bailleur si la cour venait à prononcer une condamnation à son encontre.

Le syndicat des copropriétaires du 68, rue J K L n’a pas constitué avocat.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie aux écritures des parties pour un plus ample exposé des faits et moyens développés au soutien de leurs prétentions respectives.

MOTIFS

Sur la révocation de l’ordonnance de clôture

La clôture de l’instruction a été prononcée le 26 février 2019.

Aux termes de l’article 784 du code de procédure civile, l’ordonnance de clôture ne peut être révoquée que pour une cause grave ou en raison d’une intervention volontaire.

Par conclusions n° 2 signifiées le 26 novembre 2020, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du […] sollicite, à titre principal, la révocation de la clôture et la désignation d’un expert judiciaire.

Présentant une demande de révocation de la clôture deux jours avant l’audience de plaidoiries, il ne fait, en l’espèce, état ni d’un élément nouveau, alors qu’il a été interjeté appel par acte du 14 novembre 2018, ni d’aucune cause grave justifiant sa demande, l’échec invoqué de la médiation ne pouvant présenter un tel caractère. La cour rejettera la demande du syndicat des copropriétaires de révocation de la clôture et dira irrecevables ses conclusions remises le 26 novembre 2020.

Sur les demandes de remise en état

L’article 835 du code de procédure civile dispose : 'Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.'

Le syndicat des copropriétaires et les époux Y invoquent la réalisation, par la société D, de travaux sur des parties communes de la copropriété sans autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires, concernant d’une part, des percements de dalles, d’autre part, une modification de la façade.

Sur les percements de dalles

Les appelants invoquent, à ce titre, l’existence d’un trouble manifestement illicite et d’un dommage imminent.

Le trouble manifestement illicite est défini comme toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.

Le rapport établi par M. Z en date du 24 mai 2018 fait état de '19 percements nouveaux, et dédiés à ces évacuations récentes d’eaux usées, dans la dalle du plancher haut du premier niveau en sous-sol des parkings, soit dans la dalle de béton qui sépare les locaux du rez-de-chaussée des parkings'.

Toutefois, les éléments produits par les appelants n’établissent pas que les percements seraient le fait de la société D :

— ni le rapport de M. B en date du 24 mai 2018 (pièce Y n° 19), qui ne permet pas d’identifier précisément les percements en cause ;

— ni le constat de M^e Marcineau, qui constate, au sous-sol de l’immeuble, la présence d’une installation électrique qui n’est pas imputable à D, des percements existants avant l’entrée dans les lieux de D avec présence ancienne de canalisations sous les locaux de D, des percements électriques et des canalisations existantes qui ne concernent pas les locaux de D.

Si la société D admet avoir fait réaliser un certain nombre de percements pour l’aménagement et l’exploitation du centre de dialyse, les éléments de la procédure ne permettent pas de les identifier précisément et d’en déterminer la nature exacte, de sorte qu’ainsi que l’a retenu le premier juge, les appelants échouent, en l’absence de telles précisions, à établir l’existence d’une perturbation pour la copropriété et à caractériser un trouble manifestement illicite.

Ils ne parviennent pas davantage à établir l’existence d’un dommage imminent, alors que:

— le rapport de M^me A (pièce n° 13) retient que 'les travaux d’aménagement du cabinet de dialyse impactant les parties communes ont été conçus avec le plus grand soin, dans le respect des règles de sécurité incendie relativement aux ouvrages touchés et en prenant garde de réduire au maximum les nuisances et incidences sur les parties communes' et conclut que les travaux ont été réalisés conformément aux règles de l’art ;

— aucun élément n’établit l’existence de fuites, ni d’autres désordres ;

— les développements des époux Y et du syndicat des copropriétaires sur 'la vulnérabilité du degré coupe-feu de la dalle’ ne reposent sur aucune analyse technique éprouvée et ne présentent qu’un caractère hypothétique.

L’ordonnance entreprise sera, en conséquence, confirmée, en ce qu’elle a rejeté les demandes de ce chef.

Sur la modification de la façade

Les époux Y font valoir que la société D a procédé à la modification de la façade extérieure de l’immeuble en faisant apparaître une devanture à son enseigne, occupant toute une partie de la façade, avec son nom et son activité.

Si la société D reconnaît l’apposition d’un autocollant servant à occulter la vue à l’intérieur de ses locaux, ce seul point, en l’absence d’élément établissant la réalité d’une altération véritable de l’aspect de la façade de l’immeuble, est insuffisant à caractériser l’existence d’un trouble manifestement illicite.

L’ordonnance entreprise sera également confirmée de ce chef.

Sur les demandes de provision

C’est par une motivation pertinente et complète, que la cour adopte, que le premier juge a retenu l’existence d’une contestation sérieuse sur les demandes de condamnations provisionnelles des époux Y et de la société D. L’ordonnance entreprise sera confirmée sur ce point, sauf à dire n’y avoir lieu à référé de ces chefs.

De même, les demandes de condamnation de la société D à remettre, sous astreinte, les attestations d’assurance dommages ouvrages, attestations d’assurances décennales et autorisation des autorités sanitaires sont sans objet en l’absence de condamnation de la société D.

L’ordonnance déférée sera confirmée sur ce point.

PAR CES MOTIFS

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du […] de sa demande de révocation de la clôture et dit irrecevable ses conclusions remises le 26 novembre 2020;

Confirme l’ordonnance entreprise, sauf à dire n’y avoir lieu à référésur les demandes des époux Y et du syndicat des copropriétaires du 74, […] ;

Condamne M. X et M^me G Y aux dépens d’appel avec application de l’article 699 du code de procédure civile ;

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT