COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7

ARRÊT AU FOND

DU 28 OCTOBRE 2021

N° 2021/ 471

Rôle N° RG 20/07200 – N° Portalis DBVB-V-B7E-BGDDI

D X

C/

Q A S Z

E Z

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Jean-louis SOURNY

M^e Denis CERATO

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Juge des contentieux de la protection de NICE en date du 10 Juillet 2020 enregistrée au répertoire général sous le n° 11-19-002679.

APPELANT

Monsieur D X

né le […] à […], demeurant […]

représenté par M^e Jean-louis SOURNY, avocat au barreau de NICE

INTIMES

Madame Q A S Z

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2021-1170 du 02/04/2021 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE)

nés le […] à TUNISIE, demeurant […]

représentés par M^e Denis CERATO, avocat au barreau de NICE

Monsieur E Z

nés le […] à TUNISIE, demeurant […]

représentés par M^e Denis CERATO, avocat au barreau de NICE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 16 Septembre 2021, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Carole MENDOZA, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Yves BENHAMOU, Président de Chambre

Madame Carole MENDOZA, Conseillère

Madame Mireille CAURIER-LEHOT, Conseillère

Greffier lors des débats : M^me Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 28 Octobre 2021.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 28 Octobre 2021

Signé par Monsieur Yves BENHAMOU, Président de Chambre et M^me Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du premier janvier 2017, Madame F B a donné à bail d’habitation à Madame G A un appartement sis […], moyennant un loyer mensuel de 650 euros majoré d’une provision sur charges de 50 euros.

Monsieur D X est devenu propriétaire de cet appartement le […].

Par lettre recommandée du premier décembre 2018, Monsieur X a informé ses locataires de sa qualité de bailleur et les a mis en demeure de s’acquitter de l’arriéré locatif à hauteur de 14.700 euros.

Par acte d’huissier du 29 mars 2019, Monsieur Y a fait délivrer à Monsieur Z et Madame A un commandement de payer.

Par acte d’huissier du 18 juin 2019, Monsieur X a fait assigner Monsieur Z et Madame

A aux fins de voir prononcer la résiliation du bail, d’ordonner l’expulsion de ces derniers sous astreinte et de les voir condamner à lui verser l’arriéré locatif à hauteur de 19.600 euros outre une indemnité d’occupation fixée à la somme mensuelle de 800 euros.

Par jugement contradictoire du 10 juillet 2020, le juge du contentieux de la protection de Nice a :

— déclaré I l’action en prononcé de la résiliation du bail et d’expulsion ;

— déclaré I les demandes dirigées contre Monsieur E Z ;

— débouté Monsieur X D de ses demandes de résiliation du bail, d’expulsion et de paiement d’une indemnité d’occupation ;

— condamné solidairement Monsieur E Z et Madame G A à payer à Monsieur X D la somme de 2.800 euros au titre des loyers impayés compris entre le mois de décembre 2018 et le mois de mars 2019, mois de mars 2019 compris, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

— débouté Monsieur E Z et Madame G A de leur demande de délais de paiement ;

— débouté Monsieur X D de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— dit que les dépens de la présente procédure seront mis à la charge par moitié des parties entre Monsieur X D d’une part et Monsieur E Z et Madame G A d’autre part.

Le premier juge a estimé I l’action en résiliation formée par le bailleur en indiquant que le préfet des Alpes Maritimes avait été informé de cette action dans les délais requis.

Retenant le principe de la co-titularité du bail en application de l’article 1751 du code civil, il a précisé que les demandes formées contre Monsieur Z étaient recevables puisque ce dernier était marié à Madame A, dont seul le nom est mentionné sur le bail.

Il a indiqué que le bailleur ne sollicitait pas l’acquisition de la clause résolutoire si bien que le moyen tiré de la nullité du commandement de payer était inopérant.

Le premier juge a estimé que Monsieur X ne démontrait pas bénéficier d’une subrogation expresse pour solliciter le paiement d’un arriéré locatif antérieur à son acquisition du bien. Il a ajouté que ce dernier ne démontrait pas plus la preuve d’une cession de créance, l’attestation du […] ne pouvant en tenir lieu en l’absence de décompte et la signature de l’ancienne propriétaire ne correspondant pas à celle du bail.

Le premier juge a relevé que le bailleur ne justifiait pas des impayés locatifs par un décompte précis pour la période postérieure au commandement de payer. Il a dès lors rejeté la demande de résiliation judiciaire du bail.

Il a rejeté la demande de délais de paiement formée par les locataires en l’absence de justificatifs de leur situation financière.

Le 30 juillet 2020, Monsieur X a relevé appel de tous les chefs de cette décision, sauf en ce qu’elle a rejeté la demande de délais de paiement formée par Monsieur Z et Madame A.

Monsieur Z et Madame A ont constitué avocat et formé un appel incident.

Par conclusions notifiées le 27 octobre 2020 sur le RPVA auxquelles il convient de se référer, Monsieur X demande à la cour :

— de H I ET FONDE l’appel interjeté par Monsieur D X le 30 juillet 2020 à l’encontre du jugement rendu le 10 juillet 2020 par le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de NICE.

Y faisant droit,

— d’J K le jugement rendu le 10 juillet 2020 par le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de NICE et, statuant à nouveau,

— de CONSTATER que Madame G A et Monsieur E Z ont commis

des manquements graves à leurs obligations résultant du bail qui leur a été consenti le 1 er juillet 2017.

En conséquence,

— de PRONONCER la résiliation pure et simple, aux torts de Madame G A et de Monsieur E Z, du bail qui leur a été consenti le 1 er juillet 2017.

— de PRONONCER l’expulsion de Madame G A et Monsieur E Z des lieux qu’ils occupent à […], ainsi que de tous occupants de leur chef, en la forme ordinaire et avec l’assistance du commissaire de police et de la force publique si besoin est.

— de CONDAMNER SOLIDAIREMENT Madame G A et Monsieur E Z à payer à Monsieur D X la somme de 30.100 euros, somme due à la date des présentes conclusions, et à parfaire au jour de l’audience des plaidoiries.

— de CONDAMNER SOLIDAIREMENT Madame G A et Monsieur E Z à quitter les lieux loués sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du prononcé de l’arrêt d’appel à intervenir, et ce jusqu’au jour de la complète libération des lieux.

— d’ORDONNER la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux en tel garde-meubles qu’il plaira à la Cour d’appel de céans de désigner, aux frais, risques et périls de Madame G A et Monsieur E Z.

— de CONDAMNER SOLIDAIREMENT Madame G A et Monsieur E Z au paiement d’une somme de 800 euros mensuelle hors charges de la date du jugement à intervenir jusqu’à la parfaite libération des lieux à titre d’indemnité d’occupation.

— de CONDAMNER SOLIDAIREMENT Madame G A et Monsieur E Z à verser à Monsieur D X, la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

— de CONDAMNER le défendeur aux entiers dépens sur le fondement de l’article 696 du Code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer du 29 mars 2019.

— de CONFIRMER le jugement entrepris pour le surplus.

Il fait état de l’existence d’une cession de créances qui est opposable aux locataires pour solliciter

l’arriéré locatif antérieur à son acquisition du bien.

Il demande la résiliation du bail, l’expulsion des locataires et une indemnité d’occupation.

Il fait état d’un arriéré locatif actualisé.

Par conclusions notifiées le 16 décembre 2020 sur le RPVA, Monsieur Z et Madame A S Z demandent à la cour de confirmer le jugement entrepris sauf en ce qu’il a rejeté leur demande délais de paiement.

Ils indiquent que Monsieur X ne démontre pas avoir été subrogé dans les droits de l’ancienne propriétaire. Ils en déduisent qu’il ne peut en conséquence solliciter un arriéré locatif né avant qu’il ne devienne propriétaire de l’appartement.

Ils relèvent qu’il est impossible de connaître avec précision le montant de la dette locative au jour de la vente du bien à Monsieur X.

MOTIVATION

Rien dans les éléments soumis à l’appréciation de la cour ne permet de critiquer la régularité, par ailleurs non contestée, de l’appel de Monsieur X. Il sera déclaré I.

L’acquéreur d’un l’immeuble ne peut agir contre le locataire pour des manquements au bail antérieurs à la vente sauf cession de créance ou subrogation expresse.

Ainsi, ce n’est qu’au terme d’une clause de subrogation expresse, ou au terme d’une cession de créance, que l’acquéreur peut revendiquer les manquements du preneur antérieurs à la vente.

La cession de créance obéit aux formalités de l’article 1690. Elle doit donc être notifiée au preneur, ou acceptée par lui, afin qu’il puisse en prendre connaissance personnellement.

Monsieur X justifie par une attestation notariale être devenu propriétaire des lieux loués le […], qui appartenaient auparavant à Madame F L veuve B, Monsieur M B, Madame N B et Madame O B.

Il ne produit aucun document témoignant de l’existence d’une subrogation expresse accordée à l’acquéreur dans les droits du vendeur au titre des loyers échus et impayés avant la vente.

La pièce photocopiée 3, manuscrite, qui serait écrite par Madame C, non accompagnée d’une pièce d’identité, dont la signature, qui émanerait de cette dernière, diffère de celle portée sur le bail initial et qui mentionne 'Je soussignée, Madame B F que tous les loyers non payés par la famille A Q depuis le 01/01/2017 sont à présent au crédit de Monsieur X D. A ce jour la dette de Madame A Q pour les loyers payés depuis le premier janvier 2017 représente un montant de 14.000 euros. Ils devront être payés en totalité à Monsieur X D', n’est pas suffisante à établir l’existence d’une cession de créance.

Dès lors, en l’absence de subrogation expresse ou de cession de créance, Monsieur X ne peut solliciter le versement de loyers échus et impayés antérieurs à son acquisition du bien.

Le jugement déféré sera confirmé sur ce point.

****

Pour rappel, Monsieur Z et Madame A sont mariés et donc co-titulaires du bail en

application de l’article 1751 du code civil, ce que les intimés ne contestent pas.

En application des articles 1728 du code civil et 7 de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Selon l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Monsieur X fait état d’un décompte dans ses écritures duquel il ressort que ses locataires n’ont rien versé de décembre 2018 jusqu’au 21 septembre 2020 (date de ses conclusions). Ainsi, il évoque une dette de loyers et charges d’un montant de 15.400 euros.

Monsieur Z et Madame A restent taisants dans leurs écritures sur le versement des loyers. Ils ne démontrent pas avoir versé le moindre loyer à leur nouveau propriétaire.

L’absence totale de paiement de loyers constitue un manquement grave et renouvelé des locataires à leurs obligations.

Il convient en conséquence de faire droit à la demande de résiliation formée par Monsieur X. Le jugement déféré sera infirmé sur ce point.

Monsieur Z et Madame A seront expulsés selon les modalités prévues au dispositif de la présente, sans astreinte.

L’indemnité d’occupation est destinée à compenser la jouissance du bien occupé sans droit ni titre et à réparer le préjudice du bailleur lié à la privation de son local. Le préjudice de Monsieur X sera intégralement réparé par l’allocation de la somme mensuelle de 700 euros à laquelle seront condamnés solidairement Monsieur Z et Madame A, jusqu’à la parfaite libération des lieux.

Il y a lieu de condamner solidairement Monsieur Z et Madame A à verser à Monsieur X la somme de 15.400 euros au titre des loyers et charges impayés pour la période s’écoulant du premier décembre 2018 au mois de septembre 2020 inclus.

En l’absence de justificatif de paiement de leur part, ils seront également condamnés, sous la même solidarité, au versement de la somme mensuelle de 700 euros pour la période d’octobre 2020 jusqu’au mois d’octobre 2021 inclus (date du prononcé de l’arrêt), au titre des loyers impayés.

En l’absence de justificatif de versement des loyers depuis le mois de décembre 2018, ils seront déboutés de leurs demandes de délais de paiement. Le jugement déféré sera confirmé sur ce point, par substitution de motifs.

Sur les dépens et sur l’article 700 du code de procédure civile

Monsieur Z et Madame A sont essentiellement succombants. Ils seront condamnés aux dépens de première instance (comprenant le coût du commandement de payer du 29 mars 2019) et d’appel. Le jugement déféré statuant sur les dépens sera infirmé.

Il n’est pas équitable de laisser à la charge de Monsieur X les frais irrépétibles qu’il a exposés pour faire valoir ses droits. Monsieur Z et Madame A seront condamnés in solidum à lui verser la somme de 1000 euros.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe

DÉCLARE I l’appel formé par Monsieur D X,

INFIRME le jugement déféré sauf en ce qu’il a rejeté la demande de Monsieur D X tendant à voir condamner condamner Monsieur Z et Madame A au versement de l’arriéré locatif antérieur à son acquisition du bien

STATUANT A NOUVEAU ET Y AJOUTANT,

PRONONCE la résiliation judiciaire du bail liant Monsieur D X d’une part, Monsieur E Z et Madame G A d’autre part et portant sur le logement sis […] (06300),

CONDAMNE solidairement Monsieur E Z et Madame G A à verser à Monsieur D X la somme de 15.400 euros au titre des loyers et charges impayés pour la période s’écoulant du premier décembre 2018 au mois de septembre 2020 inclus.

CONDAMNE solidairement Monsieur E Z et Madame G A à verser à Monsieur D X la somme mensuelle de 700 euros pour la période d’octobre 2020 jusqu’au mois d’octobre 2021 inclus (date du prononcé de l’arrêt), au titre des loyers et charges impayés.

REJETTE la demande de délais de paiement sollicitée par Monsieur R Z et Madame G A,

ORDONNE l’expulsion de Monsieur E Z et Madame G A et de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’avoir à libérer les lieux conformément aux dispositions des articles L 412-1 et suivants, R 411-1 et suivants, R412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

DIT que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L 433-1 et suivants et R 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

FIXE l’indemnité mensuelle d’occupation à compter du prononcé de l’arrêt à la somme mensuelle de 700 euros (sept cents euros),

CONDAMNE solidairement Monsieur E Z et Madame G A à verser à Monsieur D X cette indemnité d’occupation mensuelle jusqu’à la libération effective des lieux,

CONDAMNE in solidum Monsieur E Z et Madame G A à verser à Monsieur D X la somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum Monsieur E Z et Madame G A aux dépens de première instance (comprenant le coût du commandement de payer du 29 mars 2019) ,

CONDAMNE in solidum Monsieur E Z et Madame G A aux dépens de la présente instance.

LA GREFFIÈRE, LE PRÉSIDENT,