COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8

ARRÊT AU FOND

DU 15 AVRIL 2021

N° 2021/ 213

N° RG 19/04036

N° Portalis DBVB-V-B7D-BD5V5

SCI VANINA

C/

SARL EASYTECH

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Edgard ABELA

M^e X Y

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance d’Aix en Provence en date du 28 Janvier 2019 enregistrée au répertoire général sous le n° 16/00381.

APPELANTE

SCI VANINA

dont le siège social est […], prise en la personne de son représentant légal en exercice

représentée par M^e Edgard ABELA, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

INTIMEE

SARL EASYTECH

dont le siège social est sis […], prise en la personne de son représentant légal en exercice,

représentée par M^e X Y, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

ayant pour avocat plaidant M^e Arthur SIGRIST, avocat au barreau de MARSEILLE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 09 Février 2021, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Philippe COULANGE, Président, chargé du rapport, qui a fait un rapport oral à l’audience, avant les plaidoiries.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Philippe COULANGE, Président

Monsieur Pascal GUICHARD, Conseiller

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Greffier lors des débats : M^me Maria FREDON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 15 Avril 2021.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 15 Avril 2021

Signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous-seing privé du 1^er novembre 2003 la SCI VANINA a consenti un bail commercial à la SAS EASYTECH portant sur un local de 585 m² situés dans la Zac La Robole à Aix-en-Provence, pour une durée de 3,6, 9 années, moyennant un loyer annuel de 42.076 € hors-taxes.

Par acte huissier du 18 octobre 2012 la société EASYTECH sollicitait de la part de la SCI VANINA le renouvellement du bail à compter du 1^er novembre 2012.

Par acte huissier du 19 décembre 2012 la société VANINA a fait part de son offre de renouvellement, demandant que le loyer soit porté à la somme de 5.000 € par mois, soit 60.000 € hors taxes par an et que le dépôt de garantie soit porté à 15.000 €, soit une différence de 4.481 €. Il était demandé le paiement des taxes foncières, des primes et surprimes d’assurances et des charges afférentes au fonctionnement du pôle d’activités.

Aucune procédure n’était engagée devant le juge des loyers commerciaux.

Par acte du 27 avril 2015 la SAS EASYTECH a fait délivrer à la SCI VANINA un congé pour l’échéance du 31 octobre 2015.

Le 26 juin 2015 la SCI VANINA a assigné la SAS EASYTECH en référé pour obtenir le paiement

des charges et accessoires du bail qu’elle estimait lui être dûs.

Une ordonnance de référé du 1^er septembre 2015 condamnait la SAS EASYTECH à payer à la SCI VANINA à titre de provision une somme de 12.000 € à valoir sur le paiement des taxes foncières et 1.200 € à valoir sur les charges du pôle d’activités.

Par arrêt du 22 septembre 2016 la cour d’appel d’Aix-en-Provence a réformé cette décision disant n’y avoir lieu à référé concernant le paiement des taxes foncières.

Une ordonnance de référé du 12 janvier 2016 a condamné la SAS EASYTECH à payer à la SCI VANINA à titre de provision la somme de 10.518 € correspondant au solde des loyers des mois de septembre et octobre 2015.

Par acte du 1^er décembre 2015 la SCI VANINA a fait assigner la SAS EASYTECH devant le Tribunal de grande instance d’Aix-en-Provence afin qu’il soit dit que les taxes foncières, les charges du pôle d’activités, les primes d’assurance exposées par le bailleur, sont dues par le locataire, au sens du bail du 1^er novembre 2003, qu’il n’y a pas lieu à prescription quinquennale en l’état des réclamations effectuées, qu’il y a lieu la rectification du dépôt de garantie. Elle sollicitait la condamnation au paiement de différentes sommes à ce titre outre une indemnité au titre de ses frais irrépétibles.

Dans ses dernières écritures la SAS EASYTECH invoquait la nullité du contrat de bail en date du 1^er novembre 2013 et subsidiairement concluait au rejet des demandes de la SCI VANINA et à défaut à la prescription de certaines d’entre elles, sollicitant à titre reconventionnel la réparation du trouble de jouissance qu’elle prétendait avoir subi en cours de bail du fait d’infiltrations outre l’allocation d’une somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans ses dernières écritures la SCI VANINA concluait à la validité du bail, à son renouvellement à compter du 19 décembre 2012, reprenait ses demandes en paiement contenues dans l’assignation et y ajoutait une demande d’indemnité de 15.000 € hors-taxes en réparation des dégradations résultant de l’état des lieux au départ de la locataire, concluait au rejet de la demande d’indemnisation des troubles de jouissance et sollicitait une somme de 5.000 € au titre de ses frais irrépétibles.

Par jugement du 28 janvier 2019 le tribunal de grande instance d’Aix-en-Provence a :

Dit que le contrat de bail signé entre la SCI VANINA et la SAS EASYTECH, daté du 1^er novembre 2003, a été conclu à compter du 16 décembre 2003, après l’immatriculation de cette dernière et est valable ;

Rejeté les demandes de la SCI VANINA au titre des taxes foncières, du dépôt de garantie ;

Déclaré irrecevables comme prescrites les demandes relatives aux charges du pôle d’activités antérieures au 26 juin 2010 et aux cotisations d’assurance antérieures au 1^er décembre 2010 ;

Condamné la SAS EASYTECH à payer à la SCI VANINA une somme de 958,10 € au titre des charges du pôle d’activités, une somme de 3.459,79 € au titre des cotisations d’assurance, soit un total de 4.417,89 € avec intérêts au taux légal à compter du 8 octobre 2014 ;

Condamné la SAS EASYTECH à payer à la SCI VANINA une somme de 6.000 € au titre de la remise en état des lieux ;

Débouté la SAS EASYTECH de sa demande au titre du préjudice de jouissance et de sa demande de restitution de loyer ;

Dit que la somme de 10.519 € versée à titre de dépôt de garantie par la SAS EASYTECH viendra en déduction de ces condamnations et condamné la SCI VANINA à restituer le reliquat, s’il y a lieu, avec intérêts à compter du 24 février 2016 ;

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Ordonné l’exécution provisoire de la décision ;

Fait masse des dépens et dits qu’ils seront partagés par moitié entre les parties.

Par déclaration enregistrée le 9 mars 2019 la SCI VANINA a interjeté appel de cette décision.

Suivant ses dernières conclusions notifiées le 19 janvier 2021 auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé de ses prétentions et moyens la SCI VANINA demande de :

Vu l’article L 145-1 du code de commerce,

Vu l’article 1188 du Code civil,

Vu les articles 564 et 566 du code de procédure civile,

Vu le bail du 1^er novembre 2003,

Déclarer recevable en la forme et justifié quant au fond l’appel interjeté par la SCI VANINA du jugement du Tribunal de grande instance d’Aix-en-Provence du 28 janvier 2019 ;

Le réformant sur les points soumis à la censure de la cour,

Dire et juger que les taxes foncières réclamées de 2010 à prorata 2015 sont bien dues ;

Condamner en conséquence l’intimée à payer la somme de 32.760 € pour la période susvisée avec intérêts de droit à compter du 26 juin 2015 date de l’assignation valant mis en demeure ;

Subsidiairement dire et juger qu’il est dû les taxes expressément visées au bail et qui s’élèvent à la somme de 20.386 € ;

Condamner en tant que de besoin l’intimée à payer ladite somme avec intérêts de droit à compter du 26 juin 2015 ;

Élever le montant du préjudice à la somme de 18.000 € et condamner l’intimée à payer ladite somme ;

Débouter l’intimée de son appel incident ainsi que de toutes ses demandes, fins et conclusions;

Condamner l’intimée à payer la somme de 5000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Suivant ses dernières conclusions notifiées le 19 janvier 2021 auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé de ses prétentions et moyens la SAS EASYTECH demande de :

Vu les articles L 145-1 et suivants du code de commerce,

Vu les articles 1188 et suivants du Code civil,

Vu l’article 1353 alinéa 1 du Code civil,

Vu les articles 1842 et suivants du Code civil,

Vu l’article 654 du code de procédure civile,

Vu les articles 695 et suivants du code de procédure civile,

Sur l’appel principal de la SCI VANINA :

1/ Confirmer le jugement du 28 janvier 2019 en ce qu’il a débouté la SCI VANINA de ses demandes au titre de la taxe foncière et du dépôt de garantie ;

Subsidiairement,

Juger que les demandes au titre de la taxe foncière pour les années 2004 à 2010 sont prescrites et qu’il convient d’appliquer un abattement de 35 % sur la somme dûe afin de tenir compte de la surface des combles dont la bailleresse s’est réservé l’usage ;

En conséquence,

Juger que la somme due au titre de la taxe foncière ne saurait être supérieure à 17.825 € ou 19.610 € dans l’hypothèse où l’année 2010 serait prise en compte prorata temporis et l’année 2015 exclue ;

2/ Confirmer le jugement du 28 janvier 2019 en ce qu’il a condamné la SCI VANINA à restituer le dépôt de garantie avec intérêts de retard à compter du 24 février 2016 ;

3/ Juger irrecevable la demande nouvelle formulée pour la première fois en appel par la SCI VANINA au titre des charges expressément visées au bail et en conséquence la débouter de sa demande ;

Subsidiairement,

Débouter la SCI VANINA de sa demande au titre des charges expressément visées au bail en l’absence de justification des sommes réclamées ;

À titre infiniment subsidiaire,

Juger que les sommes réclamées par la SCI VANINA pour la première fois le 23 mai 2019 au titre des charges expressément visées par le bail ne pourront concerner que la taxe d’enlèvement des ordures ménagères des années 2014 prorata temporis et 2015 prorata temporis en application de la prescription quinquennale et ne sauraient être supérieures à 1.881 € ;

4/ Débouter la SCI VANINA de ses demandes formées au titre du préjudice résultant de l’état des lieux sortant ;

5/ Débouter la SCI VANINA de ses demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens ;

Sur l’appel incident de la SAS EASYTECH :

1/Réformer le jugement du 28 janvier 2019 en ce qu’il a dit et jugé valable le bail commercial en date

1^er novembre 2003 ;

Et statuant à nouveau,

Prononcer la nullité du contrat de bail 1^er novembre 2003 et en conséquence débouter la SCI VANINA de l’ensemble de ses demandes et la condamner à restituer le dépôt de garantie avec intérêts de retard à compter de son versement ;

2/ Réformer le jugement du 28 janvier 2019 en ce qu’il a écarté l’application de l’abattement de 35 % sur les sommes dues au titre des charges du pôle d’activités ;

Et statuant à nouveau,

Juger que l’abattement de 35 % sur les sommes dues au titre des charges du pôle d’activité doit s’appliquer ;

En conséquence,

Juger que les sommes dues au titre des charges du pôle d’activités ne sauraient être supérieures

à 1.295,21 euros dont il conviendra en outre de déduire la somme de 1.200 € déjà versée ;

3/ Réformer le jugement du 28 janvier 2019 en ce qu’il a condamné la SAS EASYTECH à verser à la SCI VANINA la somme de 4.862,54 euros au titre des primes d’assurance versées pour l’immeuble ;

Et statuant à nouveau,

Débouter la SCI VANINA de ses demandes au titre des primes d’assurance versées pour l’immeuble ;

Subsidiairement,

Juger qu’à l’abattement de 35 % sera appliqué aux sommes dues au titre des cotisations d’assurances payées par la SCI VANINA de telle sorte que la SAS EASYTECH soit condamnée à payer une somme qui ne saurait être supérieure à 2.621 € ;

4/ Réformer le jugement du 28 janvier 2019 en ce qu’il a condamné la SAS EASYTECH à verser à la SCI VANINA la somme de 6.000 € au titre de la remise en état des lieux ;

Et statuant à nouveau,

Débouter la SCI VANINA de ses demandes de dommages et intérêts ;

Sur les demandes reconventionnelles de la SAS EASYTECH :

5/ Réformer le jugement du 28 janvier 2019 en ce qu’il a rejeté la demande d’enjoindre à la SCI VANINA de produire le rapport d’expertise et les décisions de justice relative aux infiltrations d’eau ;

Et statuant à nouveau,

Enjoindre à la SCI VANINA de produire le rapport d’expertise et les décisions de justice relatives aux infiltrations d’eau ;

6/ Réformer le jugement du 28 janvier 2019 en ce qu’il a rejeté la demande de condamnation de la SCI VANINA à verser la somme de 20.000 € au titre du préjudice de jouissance ;

Et statuant à nouveau,

Condamner la SCI VANINA au paiement de la somme de 20.000 € en réparation du trouble de jouissance qu’elle a imposé à la SAS EASYTECH ;

7/ Réformer le jugement du 28 janvier 2019 en ce qu’il a rejeté la demande de condamnation de la SCI VANINA à verser la somme de 27.000 € au titre des loyers trop perçus ;

Et statuant à nouveau,

Condamner la SCI VANINA à restituer la somme de 27.000 € de loyers trop perçus ;

En tout état de cause,

Condamner la SCI VANINA au paiement de la somme de 5.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, ceux d’appel distraits au profit de Maître X Y sur son intervention de droit.

La clôture de l’instruction intervenait le 26 janvier 2021.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’appel principal de la SCI VANINA :

— Sur les taxes foncières 2010 à 2015

Le premier juge a fait une analyse pértinente de la situation contractuelle des parties en relevant que le bail met expressément à la charge de la société EASYTECH la taxe d’ordures ménagères, qui constitue l’un des éléments de la taxe foncière, en vertu d’une clause qui apparaît en contradiction avec celle générale aux termes de laquelle au titre des charges, le preneur devra rembourser au bailleur, tous impôts et taxes, actuels ou nouveaux, frappant les lieux à quelque titre que ce soit, même ceux généralement portés à la charge du propriétaire.

En effet, si en matière commerciale les parties peuvent librement répartir entre elles le coût des travaux d’entretien et de réparation de la chose louée, conformément aux dispositions des articles 1720 et 1754 du Code civil, il faut une disposition spéciale du contrat pour que le bailleur puisse exiger le paiement des sommes au titre des charges autres que locatives.

Une clause générale mettant toutes les charges d’entretien à la charge du preneur, sans détail ni précision quant à leur nature, ne peut être considérée comme constituant une clause expresse du bail mettant à la charge du preneur des charges identifiées.

S’agissant du transfert de charges et notamment de la taxe foncière les impôts pesant normalement sur le bailleur ne peuvent être mis à la charge du preneur que par une clause particulière du bail en ce sens.

En l’espèce ainsi que le premier juge l’a décidé à juste titre en l’absence de clause expresse mettant à la charge du preneur la taxe foncière il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de la société VANINA à ce titre et la décision déférée sera en conséquence confirmée de ce chef.

— Sur les taxes d’enlèvement des ordures ménagères

La demande de la SCI VANINA en ce qu’elle porte sur les taxes d’enlèvement des ordures ménagères, contrairement à ce que soutient l’intimée, ne constitue pas une demande nouvelle dès lors

que celle-ci était virtuellement comprise dans la demande de paiement de la taxe foncière dont l’instrumentum porte sur la taxe foncière stricto sensu mais également sur les autres taxes parmi lesquelles la taxe d’enlèvement des ordures ménagères ainsi qu’il résulte de l’examen des avis produits révèlant qu’elle s’élève pour les années 2010 à 1167 €, 2011 à 1190 € , 2012 à 1212 € , 2013 à 1234 €, 2014 à 1245 et pour 2015 1386 € , soit prorata temporis 1155 €.

Il sera en conséquence de faire droit à la demande de la société Vanina à concurrence de ces seules sommes.

— Sur le préjudice résultant de l’état des lieux sortant

Le premier juge a justement fixé à la somme de 6.000 € par une motivation que la cour adopte la part imputable à la société EASYTECH dans la remise en état des lieux et la décision déférée sera en conséquence confirmée de ce chef.

Sur l’appel incident de la SAS EASYTECH :

— Sur la nullité du contrat de bail

La SAS EASYTECH soutient la nullité du bail du 1^er novembre 2003 au motif qu’il aurait été signé par une société non encore immatriculée au moment du bail et sans mention expresse de ce que son gérant agissait pour le compte de la société en formation. La SCI VANINA réplique que le bail, contrairement à ce que soutient l’intimée, fait apparaître son numéro d’immatriculation au RCS d’Aix-en-Provence sous le numéro B 450 15 212 000 11 et qu’il a donc été nécessairement établi postérieurement à cette immatriculation.

La décision déférée sera en conséquence confirmée en ce qu’elle a déclaré ce bail valable.

— Sur le paiement des charges du pôle d’activité

La SAS EASYTECH demande l’application d’un abattement de 35 % sur les sommes dues au titre des charges du Pôle d’Activités à fin de tenir compte des combles qui ne faisaient pas partie de la chose louée.

La SCI VANINA réplique qu’il est expressément prévu par le bail que la location ne comprenait pas les combles aménageables mais portait sur le local de 585 m² dont le preneur a eu la jouissance exclusive.

Le premier juge a justement déduit de cette situation et du fait que la société EASYTECH était la seule à exercer une activité dans immeuble pour décider qu’elle devrait supporter la totalité

des charges du pôle d’activité pour la période non prescrite et la décision déférée sera en conséquence confirmée de ce chef.

— Sur les cotisations d’assurances

Le premier juge en appliquant un abattement de 20 % compte tenu de l’utilisation des combles par la SCI VANINA réservée à son usage a justement fixé le montant des cotisations d’assurances dues par la société EASYTECH à la somme de 3.459,79 € euros et la décision déférée sera en conséquence confirmée de ce chef.

Sur les demandes reconventionnelles de la société EASYTECH :

— Sur l’injonction de produire le rapport d’expertise et les décisions de justice relative aux infiltrations

d’eau

L’examen des pièces produites par la société EASYTECH au soutien de sa demande de réparation d’un trouble de jouissance consécutif à des infiltrations ne révèle l’existence d’aucun élément susceptible de caractériser le dommage allégué qui serait survenu en 2008 et qui aurait donné lieu de la part du bailleur à des réparations en 2011. Il ne saurait être pour les mêmes motifs fait droit sa demande d’injonction de communication de rapport d’expertise ou de pièces

que la SCI VANINA déclare ne plus détenir. Cette demande sera en conséquence rejetée.

— Sur la demande de réparation d’un trouble de jouissance

Le premier juge au juste motif que la société EASYTECH ne justifiait pas d’un préjudice caractérisé de jouissance à la suite d’infiltrations survenues en 2004 dont elle ne s’était pas plainte auparavant il convient de confirmer la décision déférée de ce chef.

— Sur la demande de restitution de loyers trop perçus

La société EASYTECH fondant cette demande en diminution de 9 % du loyer versé pendant cinq ans sur le fait que la surface du local commercial loué est un élément essentiel du bail qui conditionne le loyer sans pour autant démontrer une mise à disposition d’une surface inférieure à celle qui étaient stipulée dans le bail il convient de confirmer la décision déférée en ce qu’elle l’a déboutée de cette demande.

Sur les autres demandes :

La société EASYTECH succombant dans ses prétentions il n’apparaît pas inéquitable de laisser à sa charge les frais qu’elle a exposés au titre de l’article 700 du code de procédure civile et supportera les dépens de la présente instance.

Il n’y a pas lieu en revanche de revenir sur le partage des dépens de première instance entre les parties qui ont eu partiellement gain de cause ordonné par le premier juge.

Il convient revanche, tout en la réduisant à de justes proportions, de faire droit à la demande de la SCI VANINA au titre des frais irrépéctibles qu’il apparaît inéquitable de laisser à sa charge.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, contradictoirement, en dernier ressort et par mise à disposition au greffe,

Confirme la décision déférée ;

Y ajoutant,

Condamne la SAS EASYTHEC à payer à la SCI VANINA la somme de 7.203 € au titre des taxes d’enlèvement ordures ménagères ;

Déboute les parties du surplus de leurs demandes principales ;

Déboute SAS EASYTHEC de sa demande fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la SAS EASYTHEC à payer à la SCI VANINA la somme de 2000 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamne la SAS EASYTHEC aux dépens de la présente instance.

LE GREFFIER LE PRESIDENT