COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 3-4

ARRÊT AU FOND

DU 24 FEVRIER 2022

N° 2022/75

Rôle N° RG 19/16688 – N° Portalis DBVB-V-B7D-BFCXQ

C X

C/

Société civile SBBF

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e COUDERC-POUEY

M^e HAMMOU ALI

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance de DRAGUIGNAN en date du 05 Septembre 2019 enregistré au répertoire général sous le n° 15/04645.

APPELANT

Monsieur C X

né le […] à […],

Dont le siège est […]

[…]

représenté par M^e Marie josé COUDERC POUEY, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

INTIMEE

Société civile SBBF,

Prise en la personne de son représentant légal en exercice,

Dont le siège est sis 129 avenue Saint M Immeuble le Candelon représentée par M^e Fatima HAMMOU ALI, avocat au barreau de TOULON

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 18 Janvier 2022 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, Madame Laure BOURREL, Président, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Madame Laure BOURREL, Président

Madame Françoise FILLIOUX, Conseiller

Madame Florence ALQUIE-VUILLOZ, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Rime GHORZI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 24 Février 2022.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 24 Février 2022,

Signé par Madame Laure BOURREL, Président et M^me Rime GHORZI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

******

FAITS, PROCÉDURE, MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Par acte notarié du 30 janvier 2009, la SCI Le Candelon a donné à bail à Monsieur C X un local commercial situé à Brignoles à usage de traiteur oriental et pâtisserie, au loyer mensuel de 1000

€. Il exploite à l’enseigne La Fleur d’Oranger.

Suite à des infiltrations provenant de la terrasse au-dessus des locaux loués, un jugement le 30 juillet 2014 et un arrêt le 12 novembre 2015 ont été rendus entre Monsieur X et la SCI Le Candelon.

Monsieur X a cessé toute exploitation fin 2014.

Par acte d’huissier du 9 décembre 2014, la SCI Le Candelon a fait sommation à Monsieur X d’ouvrir et d’exploiter le local commercial, puis par acte d’huissier du 20 avril 2015 visant la clause résolutoire, la SCI Le Candelon lui a fait délivrer un commandement de payer les loyers commerciaux des mois de mars et avril 2015.

Au motif que les infiltrations étaient récurrentes depuis décembre 2011 empêchant toute activité commerciale, par exploit du 13 mai 2015, Monsieur X a fait assigner la SCI Le Candelon en opposition à la sommation du 9 décembre 2014 et au commandement du 20 avril 2015, en résiliation du bail aux torts du bailleur à compter du 1er décembre 2014 et en condamnation de la SCI Le Candelon au paiement de diverses sommes au titre de ses préjudices.

Par exploit du 16 janvier 2017, Monsieur X a fait assigner en intervention forcée la SCI SBBF propriétaire du toit terrasse situé au-dessus des lieux loués, qu’il estime responsable des infiltrations dans son local.

Le toit terrasse correspond à des locaux que la SCI SBBF a donnés à bail à la SARL Ageci, société d ' e x p e r t i s e c o m p t a b l e , d o n t l e g é r a n t e s t M o n s i e u r B r u n o F i o l . L a S A R L A g e c i e s t l’expert-comptable de Monsieur C X.

Les 2 procédures ont été jointes.

La SA AXA France Iard, assureur de la SCI SBBF est intervenue volontairement à l’instance.

La société SBBF a soulevé notamment la prescription de l’action de Monsieur X à son encontre, et la SCI Le Candelon entre autres, l’autorité de la chose jugée.

Par jugement du 5 septembre 2019, le tribunal de Grande instance de Draguignan a :

-déclaré l’action de C X recevable,

-déclaré l’intervention volontaire de la SA AXA France Iard recevable,

-prononcé la résiliation du bail commercial régularisé entre C X et la SCI Le Candelon aux torts du bailleur au 1er février 2015,

-condamné la SCI SBBF à payer à C X une somme de 18 658,82 € de dommages et intérêts,

-déclaré l’appel en garantie de la SCI Le Candelon contre la SCI SBBF sans objet,

-condamné la SCI Le Candelon et la SCI SBBF à payer chacune à C X une somme qu’il est équitable de fixer à 2000 € et aux dépens qui pourront être recouvrés par les avocats qui y ont pourvu sans recevoir de provision,

-ordonné l’exécution provisoire.

Le premier juge a retenu qu’il n’y avait pas prescription, qu’il n’y avait pas autorité de la chose jugée, qu’il y avait manquement par le bailleur à son obligation de délivrance et de jouissance paisible des locaux loués, et a prononcé la résiliation du bail aux torts du bailleur, qu’il n’y avait pas lieu à expertise et à mise en cause du syndicat des copropriétaires, puisqu’il est suffisamment établi par l’expertise du 6 février 2017 que les infiltrations proviennent du toit terrasse dont la SCI SBBF est propriétaire et que la demande de Monsieur X ne tend pas à la remise en état des parties communes, que si les infiltrations sont dues à un défaut d’étanchéité de la terrasse, Monsieur X a contribué à son propre dommage en laissant perdurer les désordres et en n’entreprenant aucune démarche contre le propriétaire de la terrasse, qu’un tiers du préjudice était laissé à la charge de Monsieur X, qu’au regard du bail commercial, Monsieur X ne peut solliciter aucune indemnisation de la part de son bailleur, et a enfin évalué le préjudice de Monsieur X.

Monsieur C X a relevé appel partiel de cette décision par déclaration du 28 octobre 2019, uniquement à l’encontre de la SCI SBBF.
Par ordonnance d’incident du 2 juillet 2020, le magistrat de la mise a déclaré recevable la demande de la SCI SBBF d’irrecevabilité de l’appel partiel de Monsieur C X, mais l’en a déboutée, a laissé à la SCI SBBF l’initiative d’appeler en la cause la SCI Le Candelon et la SA AXA France Iard, a débouté Monsieur C X de sa demande d’irrecevabilité des conclusions au fond de la SCI SBBF, a dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et a dit que les dépens de l’incident suivront ceux du fond.

Par conclusions du 1er décembre 2021, qui sont tenues pour entièrement reprises, Monsieur C X demande à la Cour de :

« Confirmer le jugement entrepris s’agissant de la résiliation du bail avec effet au 1er février 2015.

Vu les articles 1240 et 1242 du Code civil,

Infirmer le jugement entrepris en ce qui concerne l’imputabilité à Monsieur X d’une part de responsabilité et à cet égard :

À cet égard, confirmer le jugement entrepris s’agissant des pertes d’exploitation constatées en 2015 et 2016, s’élevant à la somme de 7777,17 €.

Dire et juger que le défaut d’entretien par la SCI SBBF de son toit terrasse constitue la seule cause des infiltrations d’eau pluviale dans le local commercial de Monsieur X.

Dire et juger qu’il n’existe pas de lien de causalité entre l’absence de mise en demeure de la SCI SBBF et les autres chefs du préjudice économique de Monsieur X au regard de l’attitude de l’intimée dûment informée depuis le mois de décembre 2012 de la nécessité d’effectuer des travaux d’étanchéité.

Exclure, par suite, toute exonération partielle de responsabilité de la SCI SBBF en considérant que la réalisation des travaux requis n’est intervenue que 6 ans après qu’elle a été informée de la nécessité de réaliser des travaux, et plus d’un an et demi après une mise en demeure et des dénégations appuyées par une fausse attestation et une fausse facture.

Vu le principe de la réparation intégrale,

Condamner la SCI SBBF au paiement des sommes suivantes :

3) 55 981,50 € – perte du fonds de commerce (droit au bail, clientèle, matériel et mobilier d’exploitation)

4) 4855 € : indemnités de licenciement de Madame Y

5) 34 186,17 € pertes d’exploitation de 2017 à 2019 inclus,

6) 16 115,50 € (2680 € + 13 435,50 €) au titre de l’article 700 du CPC.

À titre très subsidiaire, dire et juger que la limitation de l’indemnisation du préjudice de Monsieur X sera limitée aux pertes d’exploitation des exercices 2015 et 2016.

Condamner la SCI SBBF aux entiers dépens qui comprendront le droit proportionnel de l’huissier de justice. »

Par conclusions du 10 juin 2021, qui sont tenues pour entièrement reprises, la SCI SBBF demande à la Cour de :
« Vu l’article 52, l’article 56 du code de procédure civile,

vu l’article 648 du code de procédure civile,

vu le décret n° 2015- 282 du 11 mars 2015,

Infirmer le jugement entrepris.

Déclarer prescrite l’action de Monsieur X contre la SCI SBBF.

Déclarer irrecevables les demandes suivantes :

*l’infirmation du jugement en ce qui concerne l’imputabilité de Monsieur X et de responsabilité et demande à la Cour de dire et juger que la limitation de l’indemnisation du préjudice économique sera limitée aux pertes d’exploitation des exercices 2015 et 2016,

*confirmer le jugement entrepris s’agissant des pertes d’exploitation constatée en 2015 et 2016 s’élevant à la somme de 7777,17 €,

*dire et juger qu’il n’existe pas de lien de causalité entre l’absence de mise en demeure de la SCI SBBF et les autres chefs de préjudice de Monsieur X au regard de la passivité dont a fait preuve l’auteur du sinistre dûment informé depuis le mois de décembre 2012,

*exclure par suite toute exonération partielle de responsabilité du bailleur et de la SCI SBBF en considérant que la réalisation des travaux est intervenue plus d’un an et demi après la mise en demeure et après dénégations appuyées,

*condamner la SCI au paiement de la somme de :

4855 € indemnité de licenciement de Madame Y

26 909 € pertes d’exploitation de 2017 à 2019.

Débouter l’appelant de ses demandes, fins et conclusions.

Condamner Monsieur X au paiement de la somme de 10 000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive.

Condamner Monsieur X au paiement de la somme de 3000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamner Monsieur X aux entiers dépens.

Ordonner dans l’hypothèse où à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées dans le jugement, l’exécution forcée devra être réalisée par l’intermédiaire d’un huissier, le montant des sommes retenues par l’huissier en application de l’article 10 du décret du 8 mars 2001, portant modification du décret du 12 décembre 996 n° 96/1080 (tarif des huissiers), devra être supporté par le débiteur en sus de l’application de l’article 700 du code de procédure civile. »

L’instruction de l’affaire a été close le 4 janvier 2022.

MOTIFS

Sur l’étendue de l’appel
Outre que Monsieur C X n’a pas attrait en la cause la SCI Le Candelon, il a limité ses critiques aux dispositions du jugement attaqué ainsi :

Appel limité aux chefs de jugement expressément critiqués en ce qu’il :

1.considére que M. X a contribué à son propre préjudice en le laissant perdurer et en n’entreprenant aucune démarche contre le propriétaire de la terrasse et qu’il laisse, par suite, à sa charge un tiers de son préjudice,

2.retient, en violation du principe de la réparation intégrale, une indemnisation très inférieure au préjudice de la victime écartant, notamment, la perte de la valeur du fonds de commerce créé par Monsieur X avait créé, en violation du principe de la réparation intégrale,

3.fixe à la somme de 2000 € la somme allouée au titre de l’article 700 du CPC.

Au regard de sa déclaration d’appel, les prétentions de Monsieur X à l’indemnisation de son entier préjudice dans lequel il inclut la perte de son fonds de commerce, les indemnités de licenciement de Madame Y, et ses pertes d’exploitation sont dans le périmètre de son appel et sont recevables.

Sur la prescription

La SBBF invoque la prescription de l’action de Monsieur X à son encontre au motif que depuis la conclusion du bail commercial avec la SCI Le Candelon, il sait que les locaux loués font partie d’une copropriété et que le toit terrasse appartient à la SCI SBBF, et que le point de départ de la prescription est la date d’apparition des infiltrations.

Aux termes des dispositions de l’article 2224 du code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par 5 ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

Le délai de la prescription applicable à l’action de Monsieur X intentée à l’encontre de la SCI SBBF en indemnisation du préjudice subi suite à des infractions provenant du toit terrasse qui appartient à celle-ci est donc de 5 ans.

D’après le rapport du 1er mars 2012 de Eurexpo, expert commis par Gan Assurances, assureur de Monsieur X, les infiltrations remontent à novembre 2011, et pour y remédier, il faudrait rétablir une étanchéité totale en renouvelant les différentes couches isolantes du toit terrasse. Ce rapport ne mentionne pas la SCI SBBF comme étant la propriétaire du toit-terrasse, mais est le premier rapport qui identifie la cause des dégâts des eaux comme étant le défaut d’étanchéité du toit terrasse.

Comme l’a jugé avec pertinence le premier juge, c’est à compter de la date de ce rapport que Monsieur X a su que les infiltrations provenaient du toit terrasse, et qu’il devait s’interroger sur le nom du responsable des désordres qu’il subissait, soit identifier le propriétaire dudit toit terrasse.

Il est vain de discuter que ce rapport n’est pas contradictoire dans la mesure où il a été soumis à la discussion des parties.

Une grande confusion existe en 2012 pour les tiers sur le propriétaire du toit terrasse puisque la SCI Le Candelon a saisi la copropriété et que lors de l’assemblée générale extraordinaire du 21 décembre 2012 des copropriétaires de la copropriété Le Candelon, à laquelle la SCI SBBF participait, il a été décidé la réfection de l’étanchéité des 2 toits terrasses de la copropriété.

Or, d’après l’acte authentique de vente du 23 septembre 2008 établi par Maître Rémi Charles, notaire associé, la société SBBF est propriétaire du lot numéro 5 au sein de la copropriété située au lieu-dit Saint-M Route de Marseille à Brignoles (83). Ce lot est constitué au premier étage d’une grande terrasse à laquelle est attaché le droit de clore et de couvrir en surélévation par rapport au bâti existant, en vue de sa transformation en pièce habitable.

Le problème de la propriété du toit terrasse était résolu à la date du jugement du 30 janvier 2014 du tribunal de Grande instance de Draguignan puisqu’il y est mentionné : Que toutefois, le lot de copropriétés constituées de la terrasse n’appartient pas à la SCI Le Candelon mais à la SCI SBBF ; que celle-ci va engager des travaux d’étanchéité de la terrasse ; que c’est contre cette société auteur de son dommage que Monsieur X doit agir.

Nonobstant l’incertitude qui a pu exister sur le nom du propriétaire du toit terrasse pour Monsieur X, dans la mesure où il a fait assigner la SCI SBBF par exploit du 16 janvier 2017, le délai de 5 ans depuis le rapport d’Eurexpo du 1er mars 2012 n’était pas expiré.

La prescription n’est pas acquise et le jugement déféré qui a déclaré recevable l’action de Monsieur X à l’encontre de la société SBBF est confirmé.

Sur la responsabilité de la SCI SBBF

Préalablement, la SCI SBBF invoque que Monsieur X aurait été indemnisé de son préjudice par le jugement du 30 juillet 2014 et l’arrêt du 12 novembre 2015.

Dans cette précédente instance qui a opposé Monsieur X à la SCI Le Candelon, les demandes des parties étaient relatives à une baie vitrée condamnée, à la suppression de la terrasse prise sur le parking, aux enseignes, à l’extension de l’activité, au branchement au gaz de ville, à la modification du bail et aux dégâts des eaux.

La demande de Monsieur X relative au défaut d’étanchéité du toit terrasse a été rejetée par le premier juge au motif que le lot constitué de la terrasse n’appartient pas à la SCI Le Candelon mais à la SCI SBBF. En appel, cette demande a été reçue au motif que le bailleur avait manqué à son obligation de délivrance et de jouissance paisible, et la SCI Le Candelon a été condamnée à payer à Monsieur X la somme de 3000 € au titre du préjudice subi en retenant qu’il avait continué son activité.

Cette indemnisation a donc porté sur la période où le fonds de commerce était exploité, et non sur la période où le commerce La Fleur d’Oranger a été fermé. Monsieur X ayant cessé son activité fin 2014, il n’a pas été indemnisé pour la période de 2015 à 2019, période au titre de laquelle il demande être indemnisé des préjudices subis.

La société SBBF conteste que le préjudice subi par Monsieur X ensuite du dégât des eaux qui affecte les locaux qu’il exploite, lui soit imputable.

Elle soutient que les constats d’huissiers et les différents rapports techniques produits par Monsieur X ne lui sont pas opposables puisqu’ils ne sont pas contradictoires.

Les constats d’huissier qui sont des actes authentiques, font foi jusqu’à preuve contraire et sont par définition, toujours opposables aux tiers à l’acte, et les rapports techniques versés aux débats et soumis à une discussion contradictoire sont opposables aux autres parties. Il est seulement fait défense au juge de ne prendre sa décision qu’au regard d’un seul acte établi non contradictoirement. Comme il sera explicité ci-après, la décision est prise sur plusieurs constats d’huissier et rapports techniques, dont un, le constat de la SARL Co.Gex.Bat, établi à la demande de la société SBBF.

Il n’y a lieu d’écarter une quelconque pièce de Monsieur X. Monsieur X produit plusieurs constats d’huissier qui démontrent la persistance des infiltrations postérieurement à la première instance qui l’avait opposé à son bailleur la SCI Le Candelon :

Procès-verbal de constat du 29 avril 2015 de M^e H I, huissier,

Procès-verbal de constat du 15 et 17 mai 2018 de M^e H I, huissier.

Le rapport du Bureau Action Qualité du 2 février 2015 confirme aussi la présence d’humidité, de moisissures et le délabrement des revêtements muraux.

Outre le rapport Eurexpo du 1er mars 2012, le rapport de visite de la société Aprec du 4 octobre 2016 et le constat technique de la SARL Co.Gex.Bat du 6 février 2017, cette dernière mandatée par la SCI SBBF, confirment que les problèmes d’infiltrations et les moisissures qui affectent les lieux exploités par Monsieur X sont dus à un défaut d’étanchéité du toit terrasse.

Le premier juge a retenu qu’un tiers du préjudice devait rester à la charge de Monsieur X pour ne pas avoir mis en demeure la SCI SBBF d’effectuer les travaux d’étanchéité qui s’imposaient et de ne pas avoir été suffisamment diligent.

Au cours de la précédente instance introduite par Monsieur X à l’encontre la SCI Le Candelon, celle-ci avait plaidé que les travaux de réfection étaient en cours.

Cependant, le rapport Aprec du 4 octobre 2016 souligne que vue son état de vétusté, le toit terrasse au-dessus des locaux exploités par Monsieur X n’a pas reçu de travaux d’étanchéité en 2013 et que la facture de la SARL PG Maçonnerie du 5 juin 2015 pour des travaux réalisés en août 2013, soit 2 ans après l’intervention, ne correspond pas à des travaux d’étanchéité. Cette appréciation est confirmée par l’attestation de M. E F gérant de la SARL PG Maçonnerie du 22 décembre 2016 qui affirme qu’au mois d’août 2013 à la demande de Monsieur G A gérant de la SARL Ageci, il a effectué des travaux qui ont porté uniquement sur la partie droite de l’angle du mur et de la terrasse sur une longueur de 6 m linéaires et sur une largeur de 0,30 m au bas de l’angle et qu’en aucun cas ces travaux n’ont consisté en une étanchéité totale de la terrasse.

Or par une attestation du 6 janvier 2017, les 3 copropriétaires de l’immeuble Le Candelon, soit Monsieur Z, la SCI SBBF représentée par son gérant, et la SCI Le Candelon représentée par son gérant, ont affirmé que les travaux de réparation d’étanchéité du toit terrasse de l’immeuble (propriété privée de la SCI SBBF) ont bien été réalisés pour la SCI SBBF par la SARL PG Maçonnerie (conformément à la facture désignée étanchéité de terrasse F-1506-00378 réalisée en août 2013) et pour la copropriété par la SARL L&G (conformément à la facture FA 00221 réalisée le 25 août 2014 correspondant travaux d’étanchéité de la toiture).

En fait, les travaux d’étanchéité de la terrasse ont été effectués en mai 2018 d’après le procès-verbal de constat du 15 et 17 mai 2018 de Maître H I et la facture du 3 mai 2018 de la société Humitech.

Par le procès-verbal du 31 janvier 2019 de Maître H I, huissier de justice, Monsieur C X démontre que depuis les travaux effectués en mai 2018, les infiltrations ont cessé et l’humidité a disparu.

La disparition de l’humidité, alors que les lieux sont fermés depuis fin 2014, prouve aussi que les désordres ne sont pas dus à une ventilation insuffisante consécutive à la fermeture des locaux.

Ainsi il est démontré que les infiltrations et moisissures qui ont affecté le local commercial de Monsieur X avaient pour seule cause le défaut d’étanchéité du toit terrasse qui appartient à la
SCI SBBF, que celle-ci en sa qualité de copropriétaire de l’immeuble Le Candelon savait depuis l’assemblée générale des copropriétaires du 21 décembre 2012 que les désordres qui affectaient le fonds de commerce de Monsieur X étaient dus au défaut d’étanchéité de son toit terrasse, que Monsieur X a été induit en erreur par les affirmations réitérées de son bailleur et de la SCI SBBF de ce que les travaux d’étanchéité nécessaires avaient été effectués en 2013.

Il ne peut donc être reproché à Monsieur X un défaut de diligence.

La SCI SBBF invoque ensuite que l’arrêt de l’exploitation de son fonds de commerce par Monsieur X ne s’imposait pas.

Cependant, dans son rapport du 2 février 2015, le Bureau Action Qualité conclut :

La principale non-conformité est liée à l’infrastructure : l’état de délabrement des revêtements muraux et l’hygrométrie élevée des zones de présentation des produits culinaires au consommateur rendent impropre l’utilisation des locaux pour la destination prévue.

En effet le risque de contamination physique des préparations par chute de peinture écaillée ou de revêtement mural est élevé. Par ailleurs, l’humidité ambiante, caractérisé par la présence de moisissures est incompatible avec les exigences d’hygiène alimentaire (Règlement (CE) n° 852/2004 du Parlement européen et du conseil du 29 avril 2004 relatif à l’hygiène des denrées alimentaires, annexe II, chapitre I – Dispositions générales applicables aux locaux utilisés pour les denrées alimentaires).

Cette impossibilité d’exploiter les lieux loués par Monsieur X est confirmée par le courrier du 5 octobre 2016 de la Direction départementale de la protection des populations, Mission alimentation restauration, dans lequel le Chef de la mission écrit :

Je précise qu’au vu des constats effectués par la société Bureau Action Qualité et par Maître H I, huissier de justice, joints dans votre courrier, les locaux au moins en partie ne paraissent pas conformes aux dispositions réglementaires du Règlement n° 852/2004 du Parlement Européen et du Conseil relatif à l’hygiène des denrées alimentaires.

Elle est aussi confirmée par le courrier du 4 septembre 2017 du président de la délégation territoriale du Var de la Chambre de Métiers et de l’Artisanat, dans lequel il indique :

Faisant suite à votre demande d’intervention la Chambre de métiers et consécutivement au rendez-vous du jeudi 24 dernier à 14 heures travail, La Fleur d’Oranger, situé sur la commune de Brignoles, la Chambre de Métiers et de l’Artisanat délégation territorial du Var représenté par notre collaboratrice, Madame J K, a pu effectivement constater l’insalubrité des lieux (photos à l’appui) et l’inexploitation de ces derniers.

En effet, le local apparaît inapproprié à recevoir la clientèle dans des conditions normales d’hygiène et de sécurité, tant pour les salariés que pour le dirigeant.

Il ne peut donc être fait grief à Monsieur X d’avoir arrêté l’exploitation d’une activité de traiteur dans des locaux devenus insalubres et impropres à leur destination du fait des infiltrations.

Aucune faute ne pouvant être retenue à l’encontre de Monsieur X, la SCI SBBF est seule responsable du préjudice qu’il a subi ensuite des dégâts des eaux causés par le défaut d’étanchéité du toit terrasse, depuis 2015.

La SCI SBBF est condamnée à indemniser Monsieur X de son entier préjudice en lien avec les infiltrations et le jugement déféré est infirmé sur ce point.
Sur le préjudice

Monsieur X sollicite l’indemnisation de plusieurs postes de préjudice.

En premier lieu, il sollicite l’indemnisation de la perte de son fonds de commerce.

L’impossibilité d’exploiter les lieux loués impropres à leur destination est consécutive aux infiltrations, aux moisissures et au délabrement des lieux causés par le défaut d’étanchéité du toit terrasse. C’est ce qui a conduit à la résiliation du bail, et donc à la perte du fonds de commerce.

Monsieur X doit être indemnisé de ce chef de préjudice par la SCI SBBF.

L’élément essentiel de la valeur d’un fonds de commerce n’est pas son rendement mais le bail commercial et le pas de porte. C’est pourquoi l’approche de la SCI SBBF qui aboutit à dire que la valeur de ce fonds de commerce est proche de zéro est écarté.

L’appelant produit une proposition d’achat du droit au bail à 70 000 € en date du 19 septembre 2011, et une proposition d’achat du fonds de commerce à 50 000 € d’octobre 2016 qui émane d’un ami ou connaissance du père de Monsieur C X. Ces 2 propositions n’ayant pas abouties, elles sont privées de force probante.

Par attestation du 15 février 2016, Monsieur A, expert-comptable, a évalué la valeur du fonds de commerce de Monsieur X entre 30 535 € et 81 428 € à partir du chiffre d’affaire HT de 2011 en se référant à la nomenclature fiscale qui évalue la valeur d’un fonds de commerce de traiteur entre 30

% et 80 % du CA HT.

Néanmoins, il aurait dû prendre la moyenne des 3 derniers chiffres d’affaires de 2012, 2013 et 2014, soit 71 068 € HT (100 986 + 71624 + 40 594 / 3), ce qui donne, par référence à la nomenclature fiscale, une valeur du fonds de commerce comprise entre 21 320 € et 56 954 €.

Au regard de la moyenne du CA HT des 3 derniers exercices, la valeur du fonds de commerce est fixée à 39 087 €.

En 2e lieu, Monsieur X sollicite être indemnisé des indemnités de licenciement qu’il a payé à son employée, Madame Y et des sommes versées à Pôle emploi.

Ce licenciement étant causé par la cessation de l’exploitation du fonds de commerce, laquelle s’était imposée à la suite des infiltrations, Monsieur X doit être indemnisé de ce chef de préjudice par la SCI SBBF.

La société SBBF est condamnée à lui payer la somme de 4855 €.

En 3e lieu, Monsieur X sollicite l’indemnisation de ses pertes d’exploitation de 2015 à 2019.

Même si la résiliation du bail a été fixée par le premier juge au 1er février 2015, jusqu’au prononcé de celle-ci le 5 septembre 2019 et l’expiration des délais de l’appel, Monsieur X a assumé les charges fixes du fonds de commerce, même s’il ne l’exploitait pas. Les clefs auraient été rendues fin 2019 à la SCI Le Candelon, sans autre précision.

Monsieur X doit aussi être indemnisé des pertes d’exploitation de 2015 à 2019, sachant qu’il ne payait plus les loyers sur cette période.

Pour 2015 et 2016, Monsieur G A, expert-comptable, a établi que les pertes d’exploitation s’élevaient respectivement à 4130,95 € et 3646,22 €.
Pour 2017, 2018 et 2019, Monsieur M-N B, expert-comptable, a attesté que les pertes d’exploitation étaient respectivement à hauteur de 5757 €, 6932 € et 14 220 €.

La SCI SBBF sera donc condamnée à payer à Monsieur X au titre des pertes d’exploitation la somme de 34 686,17 €.

Au total, la SCI SBBF est condamnée à payer à Monsieur C X la somme de 78 628 € à titre de dommages et intérêts. Le jugement déféré est infirmé de ce chef.

Sur la demande de dommages-intérêts de la SCI SBBF

Eu égard à la solution adoptée par la Cour, la procédure diligentée par Monsieur C X à l’encontre de la SCI SBBF n’est pas abusive. L’intimée est déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

La SCI SBBF qui succombe, est condamnée aux dépens et est déboutée de sa demande d’indemnisation au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’équité commande de faire bénéficier Monsieur X des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Celui-ci sollicite une indemnisation à hauteur de 16 115,50 € au titre des frais irrépétibles au motif qu’il a été nécessaire de recourir à de nombreuses reprises à un huissier de justice et à des sachants, préjudice qu’il chiffre et justifie à la somme de 2680 €. Il justifie aussi des honoraires de son conseil à hauteur de 13 435,50 € TTC.

Cependant, les 2 experts-comptables ont retenu dans les pertes d’exploitation de Monsieur X, un poste honoraires avocat, huissier et comptable qui, pour les années 2015, 2016, 2018 et 2019, Monsieur B n’ayant pas précisé les différents postes de la perte d’exploitation pour l’année 2017, s’élève à la somme totale de 16 054,46 €. Or ce poste des pertes d’exploitation est déjà indemnisé.

Monsieur X ne peut solliciter une double indemnisation. Il lui sera donc alloué au titre de l’article 700 du CPC la somme de 1890 € HT, soit 2268 € TTC facturée par son conseil au titre de l’année 2020, non comprise dans les pertes d’exploitations déjà indemnisées, et ce, pour la première instance et l’instance d’appel.

Enfin, il n’y a lieu avant toute exécution de condamner la SCI SBBF au droit proportionnel de l’huissier. Monsieur X est débouté de cette demande.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Statuant publiquement, par arrêt contradictoire, sur les prétentions soumises à la Cour,

Déclare recevables les prétentions émises en appel par Monsieur C X au regard des chefs du jugement critiqués dans sa déclaration d’appel,

Confirme le jugement entrepris en ce qu’il a dit recevable l’action de Monsieur C X à l’encontre de la SCI SBBF comme n’étant pas prescrite,
Infirme le jugement déféré en ce qu’il a condamné la SCI SBBF à payer à Monsieur C X la somme de 18 658,82 € de dommages-intérêts et la somme de 2000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Dit que la SCI SBBF doit indemniser l’entier préjudice subi par Monsieur C X en lien avec les dégâts des eaux causés par le défaut d’étanchéité du toit terrasse, sur la période de 2015 à 2019,

Condamne la SCI SBBF à payer à Monsieur C X la somme de 78 628 € à titre de dommages-intérêts,

Déboute les parties de leurs autres demandes plus amples ou contraires,

Condamne la SCI SBBF à payer à Monsieur L X la somme de 2268 € TTC au titre de l’article 700 du code de procédure civile de première instance et d’appel,

Condamne la SCI SBBF aux dépens d’appel.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT 1. O P Q R