COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2

ARRÊT

DU 27 JANVIER 2022

N° 2022/ 82

Rôle N° RG 21/08342

N° Portalis DBVB-V-B7F-BHSLO

A X

B X

C/

D Y

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Laurène ROUX

M^e Paule ABOUDARAM

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance de référé rendue par Monsieur le Président tribunal judiciaire de TOULON en date du 11 Mai 2021 enregistrée au répertoire général sous le n° 20/01904.

APPELANTS

Madame A C veuve X,

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/006965 du 18/06/2021 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE)

née le […] à […],

demeurant […]

Monsieur B X,

né le […] à MARSEILLE,

demeurant […] représentés et assistés par M^e Laurène ROUX, avocat au barreau de TOULON

INTIMEE

Madame D Y

née le […] à HYERES,

demeurant […]

représentée par M^e Paule ABOUDARAM, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substitué par M^e Gaëlle CROCE, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

assistée par M^e Lydie DREZET de la SELARL DREZET & PELET, avocat au barreau de LYON

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 24 Novembre 2021, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Sylvie PEREZ, présidente, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Sylvie PEREZ, Présidente

M^me Catherine OUVREL, Conseillère

M^me Angélique NETO, Conseillère

Greffier lors des débats : M^me Caroline BURON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 13 Janvier 2022. A cette date le délibéré a été prorogé au 27 janvier 2022.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 27 Janvier 2022

Signé par M^me Sylvie PEREZ, présidente et M^me Pauline BILLO-BONIFAY, greffier placé auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE :

Selon bail sous seing privé du 17 juin 2014, M^me D Y a donné en location à M^me A X et Monsieur B X, un local à usage d’habitation dans un immeuble situé allée Moignard, […], moyennant un loyer mensuel de 650 euros, une provision sur charges de 70 euros et le versement d’un dépôt de garantie de 650 euros. M^me Y a, les 6 septembre 2019 et 25 février 2020, fait signifier aux locataires, deux commandements de payer visant la clause résolutoire du bail pour paiement de la somme en principal de 13 885,65 euros dans le dernier acte.

Soutenant le caractère infructueux de ce dernier commandement, M^me Y a fait assigner en référé M^me A X et Monsieur B X aux de voir constater la résiliation du bail, ordonner leur expulsion et en paiement de provisions.

Par ordonnance en date du 11 mai 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulon a :

- condamné solidairement M^me A C épouse X et Monsieur B X à payer à M^me Y la somme de 22'839,84 euros à titre de provision, dette locative au 25 février 2021,avec intérêts au taux légal à compter de la signification de l’ordonnance,

- constaté la résiliation du bail au 24 août 2020 par l’effet du jeu de la clause résolutoire,

- ordonné l’expulsion de M^me A X et Monsieur B X, avec au besoin le concours de la force publique,

- condamné solidairement M^me A X et Monsieur B X à payer à M^me Y une indemnité d’occupation mensuelle de 748,96 euros à compter du 24 août 2020 jusqu’à la libération des lieux caractérisée par la remise des clés,

- dit n’y avoir lieu à référé pour le surplus des demandes en principal,

- condamné in solidum M^me A X et Monsieur B X à payer à M^me Y la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile outre les dépens de l’instance, comprenant le coût commandement de payer du 25 février 2020 et de l’assignation.

Selon déclaration reçue au greffe le 4 juin 2021, M^me A X et Monsieur B X ont interjeté appel de la décision.

Par conclusions déposées et notifiées le 8 juillet 2021, M^me A C veuve X et Monsieur B X ont conclu comme suit :

- réformer l’ordonnance de référé en date du 11 mai 2021,

Statuant à nouveau :

- dire et juger n’y avoir lieu à l’expulsion sur la base des arriérés locatifs tels que visés dans le commandement de payer compte tenu de rétablissement personnel de M^me X sans liquidation judiciaire,

- dire n’y avoir lieu à paiement d’une indemnité d’occupation,

- constater l’absence de toute dette locative au 28 avril 2021,

- débouter condamne Y de ses demandes en raison de l’effacement de la dette de M^me X,

A titre subsidiaire,

Vu les dispositions des articles L. 613-1 du code de la construction et de l’habitation et L. 412-3 et L.
412-4 du code des procédures civiles d’exécution,

- leur accorder un délai d’un an à compter de l’arrêt à intervenir pour quitter les lieux,

- suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période,

Vu l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989,

- leur accorder un délai le plus large de 36 mois pour régler la dette locative,

- suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période,

En tout état de cause,

- condamner M^me Y au paiement de la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers frais et dépens de la procédure.

Par conclusions déposées et notifiées le 20 juillet 2021, M^me Y a conclu comme suit :

- confirmer en toutes ses dispositions le « jugement » (sic) rendu le 11 mai 2021,

- rejeter la demande de suspension des effets de la clause résolutoire, de délais de paiement et de délais pour quitter les lieux,

- rejeter la demande de condamnation au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

A titre subsidiaire, si la cour considérait que la décision de la commission de surendettement a une incidence sur le jugement de première instance,

- constater en tout état de cause la résiliation du bail du fait de l’absence de reprise de paiement des échéances courantes et en conséquence, ordonner l’expulsion immédiate de M^me A X et Monsieur B X des lieux loués, ainsi que celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique,

- dire que l’effacement de dette prononcé par la commission de surendettement au bénéfice de M^me A X se limite à la somme de 20'570,58 euros et qu’elle reste débitrice de la différence, soit 6004,06 euros, échéance de juillet 2021 comprise,

- condamner solidairement M^me A X et Monsieur B X à lui payer à titre provisionnel, la somme de 26'574,64 euros au titre de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 15 juillet 2021, échéance de juillet comprise, outre intérêts à compter du 6 septembre 2019, limitée pour M^me X à 6004,06 euros après prise en compte de la décision d’effacement de la commission de surendettement,

- condamner solidairement M^me A X et Monsieur B X à lui payer, à titre provisionnel, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et charges qui aurait été dû en cas de non résiliation du bail et qui s’élève au 24 août 2020 à 748,96 euros, outre indexation et régularisation de charges jusqu’à la libération effective des lieux loués caractérisée par la remise des clés,

En tout état de cause,

- condamner in solidum M^me A X et Monsieur B X à lui payer la somme de 5000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens d’appel.

Par ordonnance du 10 novembre 2021, l’affaire a été clôturée.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Formulation des demandes :

La cour rappelle, à titre liminaire, qu’elle n’est pas tenue de statuer sur les demandes de ' dire et juger’ ou de 'constatations’ qui ne sont pas, en l’espèce, des prétentions en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques, mais des moyens qui figurent par erreur dans le dispositif et non dans la partie discussion des conclusions d’appel.

Résiliation du bail :

Il résulte des pièces produit et des débats que les consorts X sont redevables d’un arriéré de loyers et charges s’élevant à 20'570,58 euros, selon décompte arrêté au 3 novembre 2020.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire contractuelle, l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et l’article 6 de la loi du 31 mai 1990 a été signifiée aux locataires le 25 février 2020 pour la somme en principal de 13'885,65 euros.

M^me A X et Monsieur B X n’ont pas réglé l’intégralité des causes du commandement dans le délai qui leur était imparti.

Il est rappelé que l’effacement de la dette locative, qui n’équivaut pas à son paiement, ne fait pas disparaître le manquement contractuel du locataire, de sorte qu’il ne précise pas le juge de la faculté d’apprécier si le défaut de paiement justifie de constater la résiliation du bail.

En conséquence de quoi, il convient de confirmer l’ordonnance de référé déféré à la cour en ce qu’elle a constaté l’acquisition de la clause résolutoire, ordonné l’expulsion des locataires et les a condamnés au paiement d’une indemnité provisionnelle d’occupation mensuelle.

La suspension de la clause résolutoire et la procédure de surendettement :

M^me X produit une décision en date du 9 juin 2021 par laquelle la commission de surendettement des particuliers du Var a recommandé le rétablissement personnel de M^me X sans liquidation judiciaire et imposé un effacement de ses dettes, au nombre desquels la créance locative de M^me Y pour la somme de 20'570,58 euros, correspondant à la provision sollicitée devant le premier juge et au paiement de laquelle les locataires ont été condamnés.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi numéro 2018-1021 du 23 novembre 2018 prévoit que lorsqu’une procédure de traitement du surendettement a été ouverte au bénéfice du locataire et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location, suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant un délai de deux ans à partir de la date de la décision imposant les mesures d’effacement.

Il ressort du décompte produit par la bailleresse, que la dette locative s’élève au 30 novembre 2021 à la somme de 29'5 68,48 euros, établissant que M^me X n’a pas repris le paiement du loyer et des charges, de sorte que la procédure de surendettement n’a donc pas d’incidence sur l’application de la clause résolutoire. Celle-ci n’a pas non plus saisi à nouveau la commission de surendettement pour le surplus de sa dette locative.
En conséquence de quoi, il ne sera pas fait droit à la demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

La provision :

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peut accorder une provision au créancier dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Il y a lieu de constater que, par décision du 9 juin 2001, la commission de surendettement des particuliers du Var a imposé l’effacement de la dette locative à hauteur de la somme de 20'570,58 euros, montant de la condamnation prononcée par le premier juge.

Par contre, M^me X n’a pas saisi la commission de surendettement à nouveau pour la dette locative relative à la période postérieure.

Par ailleurs la procédure de surendettement ne concerne pas M. B X, lequel doit être condamné au paiement de la somme de 26'574,64 euros au titre de l’arriéré de loyers, de charges et indemnités d’occupation du au 15 juillet 2021, échéance de juillet comprise, l’ordonnance étant infirmée du chef du quantum de la condamnation compte tenu de l’évolution de la créance.

M^me A X est quant à elle condamnée à payer à M^me Y la somme à titre provisionnel de 6004,06 euros au titre de la dite dette locative postérieure et arrêtée au 15 juillet 2021, échéance de juillet comprise, condamnation solidaire avec M. X.

Délais pour quitter les lieux :

Les appelants sollicitent que leur soit accordé un délai d’un an à compter de l’arrêt à intervenir pour quitter les lieux et la suspension de la clause résolutoire.

L’article L. 613-1 ancien du Code de la construction et de l’habitation visé par les appelants prévoit que le sursis à exécution des décisions d’expulsion est régi par les articles L. 412-3, L. 412-4, L. 412-6 à L. 412-8 du code des procédures civiles d’exécution.

Il découle de ces textes qu’il est uniquement sursis à la décision ordonnant l’expulsion, sans prévoir une quelconque suspension de la clause résolutoire.

L’article L. 412-3 visé par les appelants prévoit que le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sans que ces occupants aient à justifier d’un titre à l’origine de l’occupation.

Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.

Pour la fixation de ces délais, l’article L. 412- 4 prévoit qu’il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré pour faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement.

Il est constant que, alors que M^me A X et Monsieur B X n’ont réglé aucun loyer depuis quatre ans, ceux-ci ne justifient d’aucune démarche en vue de leur relogement. M^me Y, âgé de 74 ans, justifie être une personne invalide, avec un taux d’incapacité égal ou supérieur à 80 %, nécessiter d’une aide permanente d’une tierce personne, ce qui entraîne des coûts considérables au quotidien. Celle-ci expose légitimement que la perte de revenus locatifs du fait des impayés depuis plusieurs années la met dans une situation économique tout à fait alarmante.

Au regard de ces éléments, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande des appelants au titre de délais pour quitter les lieux, ni à la demande de suspension de la clause résolutoire.

Délais de paiement :

M^me A X et Monsieur B X sollicitent les plus larges délais de paiement pour s’acquitter de l’arriéré locatif, ainsi que la suspension de la clause résolutoire.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le juge peut, même d’office accorder des délais de paiement dans la limite de trois années par dérogation au premier alinéa de l’article 1343-5 du Code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

M^me X est retraitée et perçoit une pension de retraite mensuelle de 915 euros ainsi des charges mensuelles à hauteur de 1084 euros comme il ressort de la décision rendue par la commission de surendettement des particuliers du Var. Celle-ci produit également son avis d’imposition sur les revenus de 2019 qui mentionne un revenu annuel de 9787 euros.

M. X perçoit quant à lui payer un revenu de solidarité active d’un montant mensuel de 497,01 euros (valeur au 8 juillet 2021)

Au regard de l’importance de la dette et des revenus perçus par M^me A X et Monsieur B X, il est établi que ceux-ci ne sont pas en situation de régler leur dette locative.

Dans ces conditions, il ne sera pas fait droit à la demande de délais de paiement, ni en conséquence à la demande de suspension de la clause résolutoire, l’ordonnance étant confirmée de ce chef.

Succombant à leur recours, M^me A X et Monsieur B X doivent être déboutés de leurs demandes accessoires et condamnés in solidum à payer à M^me Y la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

La Cour,

Confirme l’ordonnance du 11 mai 2021 prononcée par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulon sauf concernant la condamnation de M^me A X et Monsieur B X au titre de la dette locative;

Statuant à nouveau et y ajoutant :

Condamne solidairement M^me A X et M. B X à payer à M^me Y la somme provisionnelle de 26'574,64 euros au titre de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtée au 15 juillet 2021, échéance de juillet comprise, condamnation limitée à la somme de 6004,06 euros pour M^me X ;

Déboute M^me A X et Monsieur B X de leur demande de suspension de la clause résolutoire, de délais pour quitter les lieux et au titre des frais irrépétibles;

Condamne in solidum M^me A X et Monsieur B X à payer à M^me Y la somme de 1500 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile;

Dit que, conformément à l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution, le présent arrêt sera transmis, par les soins du greffe, au préfet du département, en vue de la prise en compte de la demande relogement de l’occupant dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées prévu par la loi n°90-449 du 31 mai 1990 visant à la mise en oeuvre du droit au logement,

Condamne M^me A X et Monsieur B X aux dépens d’appel.

La greffière La Présidente