RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 4

ARRÊT DU 1er MARS 2022

(n° , 14 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 19/05338 – N° Portalis 35L7-V-B7D-B7P24

Décision déférée à la Cour : Jugement du 07 Janvier 2019 -Tribunal d’Instance de PARIS 17 ème – RG n° 11-18-16-0033

APPELANTS

Monsieur C Y

Né le […] à […]

[…]

[…]

Monsieur E Z

Né le […] à […]

[…]

[…]

Monsieur G A

Né le […] à […]

[…]

[…]

Représentés et ayant pour avocat plaidant M^e Marie-Donatienne BERNSON, avocat au barreau de PARIS

INTIMEE

SARL MALAKOFF PARIS 16

agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

N° SIRET : 808 092 050 00018 […]

[…]

Représentée par M^e Anne GRAPPOTTE-BENETREAU de la SCP GRAPPOTTE BENETREAU, avocats associés, avocat postulant au barreau de PARIS, toque : K0111

ayant pour avocat plaidant M^e Philippe RIGLET – CMS FRANCIS LEFEBVRE AVOCATS – Barreau des Hauts-de-Seine

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 18 Janvier 2022, en audience publique, devant la Cour composée de :

M. Michel CHALACHIN, Président de chambre

M. François X, Conseiller

M^me Marie MONGIN, Conseillère

qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l’audience par Monsieur X dans les conditions prévues par l’article 804 du code de procédure civile.

Greffier, lors des débats : M^me Cynthia GESTY

ARRÊT : contradictoire

- par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

- signé par M. Michel CHALACHIN, Président de chambre et par M^me Cynthia GESTY, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

******

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 15 juin 2005, les membres de l’indivision Merzbach ont donné à bail à Monsieur C Y, Monsieur E Z, et Monsieur G A, qui exercent la profession d’avocats, des locaux à usage professionnel et d’habitation situés […], 1er étage, dans le […], pour une durée de 3 ans renouvelable par tacite reconduction, moyennant un loyer mensuel de 4 580 euros, outre 440 euros de provision sur charges.

Par acte authentique du 30 décembre 2014, les membres de l’indivision Merzbach ont cédé à la société à responsabilité limitée Malakoff Paris 16 la pleine propriété de l’immeuble situé […] dans le […].

Par acte d’huissier du 23 mars 2017, MM. Y, Z et A ont fait assigner la société Malakoff Paris 16 devant le tribunal de grande instance de Paris afin d’obtenir le remboursement de provisions sur charges et le paiement de dommages et intérêts en réparation d’un préjudice de jouissance.

Par ordonnance du juge de la mise en état du 24 mai 2018, le tribunal de grande instance de Paris s’est déclaré incompétent au profit du tribunal d’instance de Paris.
Par jugement avant dire droit du 9 mars 2020, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a constaté le désistement d’instance de M. Y et a sursis à statuer sur les demandes des autres parties dans l’attente de la décision de la cour d’appel de Paris.

Par acte d’huissier du 10 janvier 2018, la société Malakoff Paris 16 a fait assigner MM. Y, Z et A devant le tribunal d’instance du […] aux fins d’obtenir l’autorisation de pénétrer dans les lieux donnés à bail.

Seul M. Y a comparu, il a formé plusieurs demandes reconventionnelles dans le sillage des demandes principales dont le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris reste saisi en ce qui concerne MM. Z et A.

Par jugement du 7 janvier 2019, le tribunal d’instance du […] a ainsi statué :

Déclare la société Malakoff Paris 16 recevable en ses demandes,

Juge que le bail du 15 juin 2005 s’est renouvelé pour une durée de 6 ans à compter de la mise en copropriété, soit jusqu’au 4 novembre 2021,

Autorise la société Malakoff Paris 16 à pénétrer dans l’appartement sis […], 1er étage, loué à MM. Y, Z et A, avec la société Advenis Property Management ou tout mandataire qui lui plaira, afin d’organiser les travaux d’installation de convecteurs électriques,

Déboute la société Malakoff Paris 16 de sa demande d’accès aux lieux loués à MM. Y, Z et A à un géomètre, afin de procéder au mesurage de la superficie privative du lot,

Déboute M. Y de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive,

Déboute M. Y de sa demande de remboursement au titre des provisions sur charges,

Condamne la société Malakoff Paris 16 à payer à M. Y la somme de 18 000 euros à titre de dommages et intérêts pour le trouble de jouissance,

Ordonne la capitalisation des intérêts échus pour une année entière conformément à 1'article 1343-2 du code civil,

Déboute M. Y du surplus de ses demandes,

Déboute les parties de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Dit qu’il sera fait masse des dépens, comprenant notamment les frais de constat d’huissier, qui

seront divisés par moitié,

Ordonne l’exécution provisoire du présent jugement.

Le 8 mars 2019, MM. Y, Z et A ont interjeté appel de cette décision par déclaration reçue au greffe par la voie électronique.

Par conclusions notifiées par la voie électronique le 7 décembre 2021, ils demandent à la cour de :

Infirmer le jugement entrepris des chefs critiqués ayant :
- déclaré la société Malakoff Paris 16 recevable en ses demandes,

- jugé que le bail du 15 juin 2005 s’était renouvelé pour une durée de 6 ans à compter de la mise en copropriété jusqu’au 4 novembre 2021,

- autorisé la société Malakoff Paris 16 à pénétrer dans l’appartement afin d’organiser des travaux d’installation de convecteurs électriques,

- débouté Monsieur Y de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive,

- débouté Monsieur Y de sa demande de remboursement au titre des provisions sur charges,

- chiffré la condamnation de la société Malakoff Paris 16 à payer à Monsieur Y une somme de 18 000 euros au titre des dommages et intérêts pour troubles de jouissance,

- débouté Monsieur Y du surplus de ses demandes et de l’article 700 du code de procédure civile,

- fait masse des dépens qui seront divisés par moitié.

Confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

- débouté la société Malakoff Paris 16 de sa demande d’accès aux lieux loués à un géomètre-expert pour procéder au mesurage du lot,

- condamné la société Malakoff Paris 16 à payer des dommages et intérêts pour troubles de jouissance,

- ordonné la capitalisation des intérêts.

En conséquence, statuant à nouveau :

Déclarer les demandes de la SARL Malakoff Paris 16 irrecevables et subsidiairement mal fondées,

Débouter la SARL Malakoff Paris 16 de ses demandes, fins et conclusions,

La condamner à payer une somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et injustifiée,

Condamner la SARL Malakoff Paris 16 à payer une somme de 4 240 euros à titre de remboursement de la part du concluant au titre des provisions sur charges payées du 1er janvier 2013 au 31 décembre 2014 pour défaut de régularisation des charges annuelles,

Condamner la SARL Malakoff Paris 16 à payer la somme de 7 950 euros à titre de remboursement de la part du concluant au titre des provisions sur charges payées du 1er janvier 2015 au 1er octobre 2018 à défaut de justification des modalités de calcul et de répartition et pour défaut de justificatifs, contrepartie et cause,

Condamner le bailleur à payer pour la seule part du concluant, la somme de 80 489 euros à titre de dommages et intérêts pour la période du 1er janvier 2014 au 1er août 2020,

Ordonner la capitalisation de toute somme due conformément aux dispositions de l’article 1343-2 nouveau du code civil, Autoriser le concluant à retenir le montant du loyer, subsidiairement avec consignation, jusqu’à la fin des travaux dans l’immeuble et remise en service intégrale et exhaustive de l’ensemble des éléments d’équipements contractuels,

Condamner la société Malakoff Paris 16 à payer une somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner la société Malakoff Paris 16 en tous les dépens qui incluront les frais de constat d’huissier et frais de consultation du service de la publicité foncière, dont distraction en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Par conclusions notifiées par la voie électronique le 13 décembre 2021, la société Malakoff Paris 16 demande à la cour de :

Confirmer le jugement du tribunal d’instance de Paris en ce qu’il a déclaré la société Malakoff Paris 16 recevable en ses demandes,

Confirmer le jugement du tribunal d’instance de Paris en ce qu’il a dit que le bail s’était renouvelé pour une duré de six ans à compter de la mise en copropriété soit jusqu’au 4 novembre 2021,

Confirmer le jugement du tribunal d’instance de Paris en ce qu’il a autorisé la société Malakoff Paris 16 à pénétrer dans l’appartement des appelants afin d’organiser les travaux d’installation des convecteurs électriques,

Confirmer le jugement du tribunal d’instance de Paris en ce qu’il a débouté les appelants de leur demande de dommages et intérêts pour procédure abusive,

Confirmer le jugement du tribunal d’instance de Paris en ce qu’il a débouté les appelants de leur demande de remboursement au titre des provisions sur charges,

Infirmer le jugement du tribunal d’instance de Paris sur le reste de ses dispositions,

Et statuant à nouveau,

Dire et juger que la société Malakoff Paris 16 n’a commis aucune faute dans l’exécution de ses obligations,

Dire et juger que Messieurs C Y, E Z et G A ne rapportent pas la preuve d’un préjudice de jouissance,

Dire et juger que le bailleur n’a procédé à aucune modification de la chose louée,

Constater que Messieurs C Y, E Z et G A occupent les locaux sans restriction,

En conséquence,

Autoriser la société Malakoff Paris 16 et/ou son mandataire, la société Advenis Property Management, ou tout mandataire qui lui plaira, à accéder aux locaux loués par Messieurs C Y, E Z et G A situés au 1er étage de l’immeuble sis […] pour procéder au mesurage des locaux,

Débouter Messieurs C Y, E Z et G A de l’ensemble de leurs demandes reconventionnelles, A titre subsidiaire ; Si par extraordinaire la cour considérait que la société Malakoff Paris 16 avait manqué à ses obligations et avait créé un préjudice de jouissance à Messieurs Y, Z et A,

Juger que le montant du préjudice prétendument subi par Messieurs C Y, E Z et G A doit être réduit à de plus justes proportions et ne saurait dépasser la somme de 10 000 euros pour les trois locataires,

En tout état de cause :

Condamner Messieurs C Y, E Z et G A aux entiers dépens de l’instance dont distraction au profit de la société civile professionnelle Grappotte Benetreau en application de l’article 699 du code de procédure civile,

Condamner Messieurs C Y, E Z et G A au paiement de la somme de 8 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 14 décembre 2021.

Par conclusions notifiées par la voie électronique le 16 décembre 2021, MM. Y, Z et A demandent à la cour d’exclure des débats les conclusions signifiées et les pièces n° 21 et 22 communiquées la veille de l’ordonnance de clôture par la société Malakoff Paris 16.

Par conclusions notifiées par la voie électronique le 27 décembre 2021, la société Malakoff Paris 16 demande à la cour de déclarer irrecevable et en tout cas mal fondée la demande de rejet des débats desdistes conclusions, d’accueillir ces dernières, de réserver les dépens et de débouter les appelants de leur incident.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’exclusion des débats des conclusions signifiées et des pièces communiquées par la société Malakoff Paris 16 le 13 décembre 2021

Les appelants soutiennent que cette communication tardive constitue un manquement au principe de concentration des moyens et de respect du débat contradictoire en ce qu’elle leur interdit de répliquer utilement.

Il résulte des articles 15 et 16 du code de procédure civile que les parties doivent se faire connaître mutuellement en temps utile les moyens de fait et de droit qu’elles invoquent ainsi que les éléments de preuve qu’elles invoquent, à charge pour le juge de faire respecter le principe de la contradiction.

En l’espèce, MM. Y, Z et A ont sollicité le report de l’ordonnance de clôture initialement fixée au 30 novembre 2021 afin de pouvoir répondre aux conclusions adverses notifiées le 26 novembre 2021.

L’ordonnance de clôture a été reportée au 14 décembre suivant, sans opposition de la société Malakoff Paris 16, et les appelants ont notifié leurs conclusions le 7 décembre 2021 en y ajoutant quatre nouvelles pièces.

L’intimée y a répondu à son tour le 13 décembre 2021 et a produit deux nouvelles pièces.

Ces conclusions ne comportent aucune nouvelle demande ni aucun moyen nouveau, seul un argument ayant été ajouté dans le paragraphe consacré à la prorogation des baux en cours, les deux pièces versées étant destinées à l’illustrer.
Les appelants n’expliquent pas en quoi ils étaient dans l’impossibilité de répondre à leur tour, ni même d’ailleurs si une réponse s’imposait, au besoin en sollicitant un nouveau report de l’ordonnance de clôture, le jour de l’audience étant fixé au 18 janvier 2022.

Leur demande tendant à l’exclusion des débats des conclusions signifiées et des pièces communiquées par la société Malakoff Paris 16 le 13 décembre 2021 sera donc rejetée.

Sur la recevabilité de la demande d’accès aux locaux

Les appelants soutiennent que la demande d’accès aux locaux de la société Malakoff Paris 16 est irrecevable pour défaut de qualité à agir de la société du fait, à titre principal, de la nullité de la vente en bloc de l’immeuble pour défaut de notification du droit de préemption en violation de l’article 10

-1 de la loi du 31 décembre 1975 et, à titre subsidiaire, du fait de la prorogation automatique du bail pour six ans, en application de l’article 11-2-2 de la loi du 6 juillet 1989, à compter de la date de publication au fichier immobilier de la première vente d’un lot privatif établissant la mise en copropriété de l’immeuble, soit à compter a minima du 21 janvier 2021, la vente alléguée d’un lot le 6 novembre 2015 n’ayant pas été publiée au fichier immobilier.

* Il ressort de l’article 10 -1 de la loi du 31 décembre 1975 que la mise en oeuvre du droit de préemption offert à chaque locataire d’un appartement situé dans un immeuble de plus de 5 logements vendu en une seule fois n’est pas nécessaire lorsque l’acquéreur s’engage à proroger le contrat de bail à usage d’habitation en cours à la date de conclusion de la vente pour une durée de six ans à compter de la signature de l’acte, lequel doit mentionner la liste des locataires concernés par cet engagement.

L’acte d’acquisition du 30 décembre 2014 comporte l’engagement de proroger le contrat de bail pour une durée de 6 ans au profit, notamment, de 'Monsieur Y-Z-A'.

C’est donc à bon droit que le tribunal a jugé que les dispositions relatives au droit de préemption ne trouvaient pas à s’appliquer.

Par acte d’huissier du 15 avril 2015 la société Malakoff Paris 16 a fait signifier une offre de prorogation de bail à la SCP Y-Z-A pour une durée de 6 ans à compter du 30 décembre 2014 et jusqu’au 29 décembre 2020.

Cette offre a été acceptée par chacun des trois locataires par lettre du 16 avril 2015, sans aucune réserve, ces derniers précisant simplement qu’ils n’exerçaient pas leur activité sous forme de société civile professionnelle.

Les appelants ne sont donc pas fondés à soutenir que leur acceptation était équivoque au prétexte qu’ils avaient par ailleurs vainement sollicité la communication de l’acte d’acquisition alors que les circonstances juridiques étaient inconnues, l’offre mentionnant clairement la vente du 30 décembre 2014 et le fait qu’elle portait sur l’immeuble dont dépendent les locaux donnés en location.

S’il est exact que l’offre n’a pas été adressée individuellement à chaque locataire, cette circonstance n’a pas porté préjudice aux appelants qui ont, chacun, accepté la proposition qui leur était faite sans pouvoir prétendre en ignorer les conséquences juridiques en leur qualité d’avocats, de sorte que la nullité de l’acte d’huissier n’est pas avérée en l’absence de grief.

C’est donc à bon droit que le tribunal a jugé que la demande de la société Malakoff Paris 16 ne pouvait être jugée irrecevable du fait de la nullité de la vente, laquelle n’était pas encourue.

* Il résulte de l’article 11-2-2 de la loi du 6 juillet 1989 que lorsqu’un immeuble à usage d’habitation ou mixte est mis en copropriété, les baux en cours sont prorogés d’une durée permettant aux locataires d’occuper le logement pendant une durée de six ans à compter de la mise en copropriété.

Le tribunal a retenu comme point de départ du délai de six ans le jour de l’établissement du règlement de copropriété.

Or, dans le cas de la mise en vente d’un immeuble déjà construit, la mise en copropriété se prépare avec l’établissement d’un état descriptif de division et d’un règlement de copropriété, mais elle ne se manifeste qu’avec la réalisation de la première vente, puisque ce n’est qu’à partir de ce moment qu’il existe au moins deux personnes titulaires d’un droit de propriété sur des parties distinctes de l’immeuble.

C’est ainsi que l’article 1-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que le statut de la copropriété s’applique à compter du premier transfert de propriété d’un lot en cas de mise en copropriété d’un immeuble bâti existant.

En l’espèce, il résulte de l’attestation notariée 6 novembre 2015 que la société Malakoff Paris 16 a cédé le même jour aux époux B-Duvert les lots 22 (local d’habitation) et 66 (cave) avec entrée en jouissance immédiate.

Il en résulte que la mise en copropriété est effective depuis le 6 novembre 2015, peu important que l’intimée n’ait pas pu obtenir avant la clôture des débats la preuve de la publication de cette vente au service de la publicité foncière, étant observé qu’elle a bien fait l’objet d’un dépôt auprès de ce service enregistré le 2 décembre 2015.

En conséquence, le bail s’est poursuivi jusqu’au 5 novembre 2021 à minuit.

Le jugement sera donc réformé en ce sens étant précisé que la poursuite du bail est sans effet sur la recevabilité de la demande d’accès aux locaux.

Sur l’accès aux locaux donnés à bail

* En ce qui concerne les travaux d’installation d’un chauffage électrique, la société Malakoff Paris 16 soutient justement qu’il lui appartient en qualité de bailleresse, et non au syndicat des copropriétaires, d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires à leur maintien en l’état et à leur l’entretien normal conformément à l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire ayant pour obligation de permettre l’accès à son logement en application de l’article 7 de ladite loi, ces dispositions étant reproduites dans le contrat de bail.

En l’espèce, il est constant que le chauffage central collectif qui équipait l’immeuble a été supprimé au profit d’installations électriques individuelles à la suite d’une décision de l’assemblée générale des copropriétaires du 5 juin 2018.

Il était donc nécessaire de procéder à la pose de radiateurs électriques dans le logement donné à bail afin qu’il respecte les normes de décence rappelées par l’article VIII -1 du contrat.

Les locataires s’opposent néanmoins à l’entrée dans les lieux et produisent une facture de travaux d’installation 'définitive’d'un système de chauffage électrique du 20 février 2019 réalisés sans l’accord de la bailleresse, laquelle doit pouvoir, à tout le moins, vérifier que cette installation est adaptée aux locaux et conforme à la réglementation et, le cas échéant, la compléter ou y substituer un autre système si elle l’estime nécessaire.

Il en résulte que la société Malakoff Paris 16 est recevable et bien fondée à solliciter l’autorisation de pénétrer dans les lieux pour y faire réaliser un audit du système de chauffage installé par les locataires par le professionnel de son choix afin de pouvoir prendre toutes mesures utiles en fonction des conclusions de l’expert.

Le jugement sera donc précisé sur ce point.

* En ce qui concerne la détermination de la superficie des locaux, l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 organisant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose en substance que l’acte de vente d’un lot doit mentionner la superficie de sa partie privative à peine de nullité.

Contrairement à ce que soutiennent les appelants, l’intention de vendre le bien donné à bail ne fait aucun doute puisque l’opération immobilière menée par la société Malakoff Paris 16 a précisément pour finalité la vente des lots dont elle est propriétaire.

Elle dispose donc d’un intérêt légitime à solliciter l’autorisation d’entrer dans les lieux.

Cependant, les documents en sa possession, et notamment l’état descriptif de division, montrent qu’elle ne peut ignorer la surface exacte de l’appartement donné à bail puisque le cabinet de géomètres Altéa a déterminé la superficie des parties communes et des 66 lots composant la copropriété afin de permettre le calcul des charges proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives de chaque lot en faisant expressément référence aux dispositions de la loi du 18 décembre 1995 dite Carrez.

C’est donc à juste titre que le tribunal a refusé de faire droit à cette demande.

Sur la restitution des provisions sur charges

* En ce qui concerne les exercices 2013 et 2014, les appelants invoquent le bénéfice de la clause de subrogation contenue dans le contrat de vente du 30 décembre 2014 pour en déduire qu’il appartenait à l’intimée de procéder à la régularisation des charges.

Cette dernière rétorque à juste titre que cette clause ne s’applique qu’aux créances nées postérieurement à l’acte d’acquisition, de sorte que la régularisation des charges 2013 et 2014 incombait à l’indivision Merzbach.

Le principe de jurisprudence évoqué par les appelants selon lequel l’acquéreur reste tenu envers le locataire des travaux nécessaires à la délivrance conforme du bien loué, fondé sur la permanence de l’obligation de délivrance pesant sur le bailleur, est sans effet en matière de régularisation de charges, seul le propriétaire bailleur au jour de l’échéance de régularisation étant en mesure d’y procéder.

L’absence de régularisation de charges au titre des exercice 2013 et 2014 ne peut donc être reprochée à la société Malakoff Paris 16 puisqu’elle ne pouvait y procéder n’étant pas propriétaire de l’immeuble.

Par ailleurs, l’obligation faite à l’acquéreur d’établir un état d’arrêté des comptes de charges définitif depuis le 1er janvier 2014 et de restituer au vendeur l’éventuel excédent de provisions reçues telle qu’elle ressort de l’acte de vente du 30 décembre 2014 est sans effet dans les relations entre les locataires et leur bailleresse en vertu de l’effet relatif des conventions.

C’est donc à bon droit que le tribunal a rejeté la demande de restitution des provisions sur charges versées en 2013 et 2014.

* En ce qui concerne les exercices 2015 et 2016, l’article 3 de la loi du 6 juillet 1989 qui impose la communication du règlement de copropriété aux locataires lors de la signature du bail, outre le fait que cette obligation ne pouvait matériellement être remplie au jour de l’établissement du contrat de location signé antérieurement à la mise en copropriété de l’immeuble, est sans application en matière de régularisation de charges étant au demeurant observé que cette pièce a néanmoins été communiquée dans le cadre de l’instance.

Si l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit la communication du budget prévisionnel dans les immeubles soumis au statut de la copropriété, cette obligation n’est assortie d’aucune sanction et le bailleur est libre d’opérer la régularisation des charges et de justifier de ces dernières postérieurement à l’échéance annuelle, au besoin devant le juge, dans la limite de la prescription.

La bailleresse produit le relevé individuel de charges locatives détaillant les quatre postes de charges avec indication de la clé de répartition par tantième corrigé en fonction de la nature de la catégorie de charges ainsi que le relevé général des dépenses.

Il n’y a pas lieu de s’interroger sur le mode de répartition entre chaque locataire, les appelants soutenant être les seuls occupants de l’immeuble.

Les régularisations ont donc été opérées conformément aux règles légales étant observé que les avoirs qui en sont issus ont été réglés aux locataires.

Les appelants soutiennent encore vainement que les charges appelées ne correspondent à aucun service rendu puisque la suppression du chauffage collectif, la destruction de l’ascenseur en vue de son remplacement, l’arrêt allégué du nettoyage des parties communes et la suppression de l’escalier de service sont postérieurs aux exercices litigieux.

De la même façon, les travaux de réhabilitation de l’immeuble n’ayant débuté qu’en juin 2017, les locataires ne sont pas fondés à invoquer l’absence de contrepartie ou de cause ainsi que le fait que les dépenses de fluides et d’ascenseur n’auraient été exposées que dans le seul intérêt des entreprises intervenant sur le site.

Rien ne démontre par ailleurs que le gardien n’assumait pas l’intégralité des tâches d’entretien, dont l’élimination des rejets, en 2015 et 2016.

Enfin, contrairement à ce que soutiennent les appelants le paiement de la taxe de ramassage des ordures ménagères est stipulé au bail en tant qu’imposition correspondant à un service dont le locataire profite directement.

C’est donc à bon droit que le tribunal a rejeté la demande en restitution de charges au titre des exercices 2015 et 2016.

* En ce qui concerne les exercices 2017 et 2018, la société Malakoff Paris 16, qui ne formule aucune observation, ne produit ni les régularisations des charges ni les pièces justificatives, de sorte que les appelants sont bien fondés à réclamer restitution des provisions versées, soit 6 360 euros au titre de l’année 2017 (530 x 12) et 4 470 euros au titre de l’année 2018 arrêtée au mois de septembre (530 x 9), soit un total de 10 830 euros, dont 3610 euros reviennent à M. Y.

Sur le préjudice de jouissance

Les appelants se plaignent des troubles causés par les travaux de réhabilitation de l’immeuble et fondent leur demande de dommages et intérêts sur les dispositions des articles 1719 du code civil et 6 de la loi du 6 juillet 1989 selon lesquelles le bailleur doit assurer au preneur la jouissance paisible des lieux donnés à bail sauf cas de force majeure, étant précisé que l’article 1724 du même code selon lequel le preneur doit souffrir les réparations urgentes pourvu que les travaux n’excèdent pas 21 jours est sans application, aucun travaux n’ayant été réalisés dans l’appartement donné à bail.
L’intimée oppose vainement les dispositions de l’article 1725 du code civil selon lesquelles le bailleur n’est pas tenu de garantir le preneur du trouble que des tiers apportent par voie de fait à sa jouissance puisque, si le syndicat des copropriétaires représenté par le syndic en charge de la direction des travaux est bien un tiers, les travaux réalisés dans les parties communes, régulièrement approuvés par l’assemblée des copropriétaires dont fait partie la société Malakoff Paris 16, ne constituent nullement une voie de fait.

Par ailleurs, il ne ressort d’aucune des pièces produites que la bailleresse ou son mandataire, pourtant interpellés à de très nombreuses reprises, ont alerté le syndic de copropriété quant à l’importance des nuisances subies par les locataires ni accompli la moindre démarche pour tenter de les prévenir ou d’en atténuer les conséquences.

* En ce qui concerne la présence de plomb dans les revêtements muraux de l’escalier principal et des deux escaliers de service révélée par le rapport de constat de la société A + Diags, il est à noter qu’elle ne présente un danger pour l’homme qu’en cas de dégradation des supports, laquelle est exclue par l’entreprise chargée du diagnostic.

Des travaux visant à éliminer le risque de saturnisme ont été réalisés le 28 novembre 2018 ainsi que le désamiantage d’un appartement situé au 6ème étage en décembre 2016, rien ne démontrant que les occupants du local situé au 1er étage ont été exposés à un risque quelconque.

Le préjudice d’anxiété invoqué par les locataires n’est donc pas avéré.

* En ce qui concerne le chauffage de l’appartement, les dysfonctionnements récurrents affectant la chaudière collective dont les locataires se sont plaints à de multiples reprises au titre des périodes de chauffe 2014 à 2016 ont été reconnus par la société Adventis, mandataire de la bailleresse, dans une lettre du 7 octobre 2016.

Afin de se protéger du froid, les appelants ont été contraints d’acheter des radiateurs électriques à bain d’huile engendrant une surconsommation d’électricité selon les pièces versées aux débats.

Le trouble de jouissance éprouvé par les locataires est donc avéré, du moins jusqu’au 14 juin 2017, date à laquelle la bailleresse a sollicité des locataires l’autorisation de pénétrer dans l’appartement pour y réaliser un audit des installations de chauffage, laquelle lui a été refusée.

* En ce qui concerne les nuisances occasionnées par les travaux réalisés dans l’immeuble, il est constant que l’ensemble des appartements composant l’immeuble a été restructuré à partir du mois de juin 2017 et que les travaux étaient toujours en cours au 1er septembre 2020 selon les photographies versées aux débats.

Les nombreux constats d’huissiers (13 juillet 2017, 29 août 2017, 26 août 2018, 13 septembre 2019, 20 décembre 2019) et les non moins nombreuses photographies produites par les locataires décrivent d’une façon générale un état de chantier permanent caractérisé par l’installation de plusieurs échafaudages dont un devant les bureaux des locataires, la présence de planches, d’armoires métalliques, de sacs de matériaux et de gravats et de divers objets entreposés dans la cour et le hall de l’immeuble, l’installation de cabanes de chantiers superposées sur le trottoir devant les bureaux avec pour effet d’en réduire la luminosité, la pose de tapis et de films plastiques empoussiérés protégeant le sol de l’entrée de l’immeuble, l’escalier et le garde-corps du premier étage, des portes d’entrées maintenues ouvertes, un va et vient constant des ouvriers et des bruits discontinus de perceuse, burin et autres outils évalués par sonomètre entre 57 et 74 db pour un niveau maximal d’exposition de 80 db.

Plus précisément les locataires rapportent la preuve des dégradations, dysfonctionnements et modifications suivantes :
- un important dégât des eaux dû à la rupture d’une colonne d’eau montante ayant provoqué l’effondrement partiel du plafond de l’un des bureaux et endommagé le mobilier et les dossiers qui s’y trouvaient le 28 août 2017,

- l’effondrement d’un conduit de cheminée dans la salle de conférence et la salle de bain avec empoussièrement des sols de ces pièces le 14 février 2019,

- l’indisponibilité ponctuelle des deux toilettes dont les évacuations ont été bouchées par des gravats le 3 mai 2019,

- le débordement de la colonne du lavabo et des toilettes de la salle de bain engendrant une inondation de la pièce le 6 août 2019,

- des percements au marteau piqueur des murs privatifs avec projection de gravats dans un bureau le 10 avril 2019 ainsi que dans la salle de bains et le local photocopie courant 2019,

- le percement au marteau piqueur du plafond de la salle de conférence avec destruction partielle d’une frise en juin 2020,

- des coupures d’eau et d’électricité fréquentes,

- la mise à l’arrêt de l’ascenseur depuis le 16 juillet 2018,

- le cisaillement de la fibre optique Orange le 9 mars 2020,

- la suppression des interphones et accès codés à l’immeuble le 14 janvier 2020 remplacés par des serrures à clés avec fermeture imposée à 18h30,

- l’obturation par un mur de parpaings de la fenêtre du cabinet de toilette en février 2019,

- la suppression du collecteur des toilettes n° 2 le 2 septembre 2020 les rendant définitivement inutilisables.

Ces multiples désordres et le dysfonctionnement récurrent du système de chauffage n’ont pas interdit l’occupation des lieux donnés à bail, ce dont les locataires conviennent, mais ils ont incontestablement compromis leur activité professionnelle, ces derniers ne produisant toutefois aucun document comptable permettant d’en apprécier les éventuelles conséquences financières.

Le trouble apportée à la jouissance des lieux supporté par les locataires sera donc réparé par réfaction du montant du loyer ainsi qu’il suit :

- du 1er janvier 2015 au 31 mai 2017, seul le dysfonctionnement du système de chauffage est en cause, de sorte qu’il convient de se référer à la période de chauffe (15 octobre -15 avril).

On obtient donc le calcul suivant : 5 655 x 15 % x 15,5 = 13 148 euros, dont 4 383 reviennent à M. Y.

- du 1er juin 2017 au 31 juillet 2020, seul les désordres décrits plus haut sont en cause.

On obtient donc le calcul suivant : 5 665 x 30 % x 37 = 62 881 euros dont 20 960 reviennent à M. Y.

Au total le préjudice de M. Y sera réparé par le versement de la somme de 25 343 euros.
Sur les autres demandes

C’est à bon droit que le tribunal a refusé d’autoriser les locataires à retenir ou consigner le montant des loyers jusqu’à la fin des travaux et remise en service des éléments d’équipements contractuels puisqu’ils n’interdisent pas l’utilisation des lieux, cette demande figurant dans le dispositif des conclusions des appelants sans être étayée par un moyen quelconque.

C’est à bon droit que le tribunal a refusé de faire droit à la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive et injustifiée formée par les appelants, l’intimée obtenant partiellement satisfaction en ce qui concerne l’autorisation de pénétrer dans les lieux donnés à bail, cette demande figurant dans le dispositif des conclusions des appelants sans être étayée par un moyen quelconque.

Il est équitable d’allouer aux appelants la somme de 6 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, dont 2 000 reviennent à M. Y, et la société Malakoff Paris 16 sera condamnée aux dépens en ce compris les frais d’établissement des constats d’huissier et les frais de consultation du service de la publicité foncière.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Rejette la demande de MM. Y, Z et A tendant à l’exclusion des débats des conclusions signifiées et des pièces communiquées par la société Malakoff Paris 16 le 13 décembre 2021,

Confirme le jugement entrepris en ce qu’il a ordonné l’exécution provisoire de la décision et la capitalisation des intérêts, déclaré la société Malakoff Paris 16 recevable en ses demandes et débouté cette dernière de sa demande d’accès aux locaux aux fins de mesurage de leur superficie, débouté M. Y de sa demande en restitution des provisions sur charges versées au titre des exercices 2013 à 2016, de sa demande de remise en état des lieux sous astreinte, de sa demande de retenue ou de consignation des loyers, et de sa demande de dommages et intérêt pour procédure abusive,

L’infirme pour le surplus,

Statuant à nouveau dans la limite de l’infirmation partielle et y ajoutant :

Dit que le bail s’est renouvelé pour une durée de 6 ans à compter du 6 novembre 2015 soit jusqu’au 5 novembre 2021 à minuit,

Autorise la société Malakoff Paris 16 à pénétrer dans les lieux donnés à bail pour y faire réaliser un audit du système de chauffage installé par les locataires par le professionnel de son choix,

Condamne la société Malakoff Paris 16 à verser à M. Y la somme de 3 610 euros au titre de son droit à restitution des provisions sur charges indûment versées en 2017 ainsi que pour les neuf premiers mois de l’année 2018,

Condamne la société Malakoff Paris 16 à verser à M. Y la somme de 25 343 euros au titre de son droit à réparation du trouble apporté à la jouissance des lieux,

Condamne la société Malakoff Paris 16 à verser à M. Y la somme de 2 000 euros au titre de son droit à la prise en charge des frais irrépétibles exposés par lui sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute les parties de leurs prétentions plus amples ou contraires,
Condamne la société Malakoff Paris 16 aux dépens de première instance et d’appel, en ce compris les frais d’établissement des constats d’huissier et les frais de consultation du service de la publicité foncière, lesquels pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.