COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7

ARRÊT AU FOND

DU 09 FEVRIER 2023

N°2023/59

Rôle N° RG 22/05842 – N° Portalis DBVB-V-B7G-BJIOA

[F] [X]

C/

[J] [D]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Guillaume EVRARD

M^e Jonathan TURRILLO

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de proximité de CANNES en date du 24 Mars 2022 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 11-21-1044.

APPELANT

Monsieur [F] [X]

né le 22 Décembre 1967 à [Localité 4], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Guillaume EVRARD, avocat au barreau de GRASSE

INTIME

Monsieur [J] [D]

né le 27 Novembre 1976 à [Localité 3], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Jonathan TURRILLO, avocat au barreau de GRASSE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804, 806 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 14 Décembre 2022 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant :

Madame Carole DAUX-HARAND, Président Rapporteur,

et Madame Carole MENDOZA, Conseiller- Rapporteur,

chargés du rapport qui en ont rendu compte dans le délibéré de la cour composée de :

Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre,

Madame Carole MENDOZA, Conseillère

M. Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

Greffier lors des débats : M^me Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 09 Février 2023.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 09 Février 2023.

Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et M^me Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 21 juillet 2017, Monsieur [D] a donné à bail à Monsieur [X] un appartement situé à [Localité 5] moyennant un loyer mensuel de 658 euros.

A la suite de loyers et charges impayés, Monsieur [D] a fait délivrer à son locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire portant sur un impayé de 2.823,35 € suivant exploit d’huissier en date du 6 mars 2018.

Ce commandement de payer étant demeuré infructueux, Monsieur [D] saisissait en référé le tribunal d’instance de Cannes

Par ordonnance du 10 avril 2019, le président du tribunal d’instance de Cannes a , sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

* renvoyé les parties à mieux se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais dés à présent et par provision, vu l’urgence.

* dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de constat de la résiliation du bail par acquisition des effets de la clause résolutoire.

* dit n’y avoir lieu à référé sur la demande d’expulsion sous astreinte et de condamnation au paiement d’indemnités d’occupation.

* dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de paiement de l’arriéré locatif.

* constaté que les demandes de délais de paiement et de suspensions des effets de la clause résolutoire sont en conséquence sans objet.

* condamné Monsieur [D] à mettre en place des fenêtres dans la pièce principale et la salle de bains de l’appartement loué à Monsieur [X] sous astreinte de 10 € par jour de retard, passé un délai d’un mois après la signification de la présente décision.

* dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de condamnation sous astreinte à réaliser d’autres travaux de mise aux normes de décence du logement loué.

* dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de suspension du paiement de l’intégralité des loyers et des charges jusqu’à complète remise aux normes de décence du logement.

* dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile.

* condamné Monsieur [D] aux entiers dépens de la présente procédure qui seront recouverts comme en matière d’aide juridictionnelle dont bénéficie Monsieur [X].

Suivant exploit de huissier en date du 2 septembre 2020, Monsieur [D] faisait délivrer à Monsieur [X] un commandement de payer la somme de 18.916,69 € au titre des loyers et charges impayées arrêtés à cette date.

Suivant exploit de huissier en date du 17 mai 2021, Monsieur [D] assignait devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Cannes Monsieur [X] aux fins de voir :

* constater l’acquisition de la clause résolutoire et dire Monsieur [X] occupant sans droit ni titre.

* ordonner la libération des lieux par Monsieur [X] et la remise des clés après établissement d’un état des lieux de sortie

* ordonner son expulsion et celle de tous occupants de son chef

* ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers pouvant se trouver dans les lieux et leur transfert en garde-meubles aux frais, risques et périls de l’expulsé

* condamner Monsieur [X] au paiement de la somme de 18.916,69 euros au titre de l’arriéré de loyers et charges

* condamner Monsieur [X] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail jusqu’au départ effectif des lieux

* condamner Monsieur [X] au paiement d’une astreinte de 50 € par jour de retard à compter du prononcé de la décision.

* condamner Monsieur [X] au paiement d’une somme de 800 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

L’affaire était appelée à l’audience du 24 février 2022.

Monsieur [D] demandait au tribunal de lui allouer le bénéfice de son acte introductif d’instance et sollicitait la condamnation de Monsieur [X] au paiement de la somme de 11.000 euros au titre de l’arriéré de loyers et charges pour la période du 1er juin 2020 au 28 février 2022 ainsi que la somme de 1.200 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Monsieur [X] demandait à la juridiction de :

* condamner Monsieur [D] à lui payer la somme de 13.'090 € à titre de dommages-intérêts pour son trouble de jouissance pour la période du 21 juillet 2017 au 28 mai 2020.

* juger qu’en l’état d’indécence du logement, il n’a pas pu bénéficier du droit à APL.

* condamner Monsieur [D] à lui payer la somme de 21.492 € à titre de dommages-intérêts pour la non perception de l’aide au logement versée par la CAF.

* juger que Monsieur [D] n’a procédé à aucune réparation suite à la correspondance du 24 janvier 2022.

* condamner Monsieur [D] à lui payer la somme de 385 € à titre de dommages-intérêts par mois de retard jusqu’à l’exécution complète des travaux de réparation à compter du mois de février 2022.

* juger que sa situation financière ne lui permet pas de payer l’arriéré de loyer immédiatement.

* lui octroyer par conséquent des délais de règlement qui ne seraient être inférieurs à 24 mois tant pour les causes du commandement de payer que pour les loyers, charges non visés par le commandement de payer.

*suspendre pendant le cours des délais ainsi octroyés, les effets de la clause résolutoire insérée au contrat de bail.

*condamner Monsieur [D] au paiement de la somme de 1.500 € au profit de Maître EVRARD sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en application de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991.

*condamner Monsieur [D] aux entiers dépens.

Par jugement contradictoire en date du 24 mars 2022 , le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Cannes a, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

* prononcé la résiliation du bail conclu le 21 juillet 2017 entre Monsieur [D] et Monsieur [X] à compter du 24 mars 2022

* débouté Monsieur [X] de l’ensemble de ses demandes

* condamné Monsieur [X] à payer à Monsieur [D] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer courant, révisable comme lui, majoré des charges récupérables, à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux.

* condamné Monsieur [X] à payer à Monsieur [D] en deniers ou quittance, la somme de 11.'000 € au titre de l’arriéré locatif comprenant les loyers et charges dus pour la période de juin 2020 à février 2022 inclus avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

* dit que l’indemnité d’occupation devra être réglée à terme et au plus tard le 5 du mois suivant et au prorata temporis jusqu’à la libération effective et intégrale des lieux.

* dit que toute indemnité devenue exigible et non payée à terme produira des intérêts au taux légal à compter du 6 de chaque mois.

* ordonné que Monsieur [X] libère les lieux loués de sa personne, de ses biens et de toute occupation de son chef en satisfaisant aux obligations des locataires sortants , notamment la remise des clés dans un délai de 15 jours à compter de la signification de la présente décision.

* dit qu’à défaut par Monsieur [X] d’avoir volontairement quitté les lieux loués deux mois après la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son fait avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais des personnes expulsées dans tel garde-meubles désigné par celles-ci ou à défaut par Monsieur [D].

* condamné Monsieur [X] à payer à Monsieur [D] la somme de 500 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

* condamné Monsieur [X] aux entiers dépens comme visés dans la motivation y compris les frais d’assignation, le droit de plaidoirie et les frais de signification de la présente décision.

* rejeté les autres demandes des parties.

Par déclaration en date du 21 avril 2022, Monsieur [X] interjetait appel de ladite décision en ce qu’elle a dit :

— prononce la résiliation du bail conclu le 21 juillet 2017 entre Monsieur [D] et Monsieur [X] à compter du 24 mars 2022

— déboute Monsieur [X] de l’ensemble de ses demandes

— condamne Monsieur [X] à payer à Monsieur [D] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer courant, révisable comme lui, majoré des charges récupérables, à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux.

— condamne Monsieur [X] à payer à Monsieur [D] en deniers ou quittance, la somme de 11.'000 € au titre de l’arriéré locatif comprenant les loyers et charges dus pour la période de juin 2020 à février 2022 inclus avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

— dit que l’indemnité d’occupation devra être réglée à terme et au plus tard le 5 du mois suivant et au prorata temporis jusqu’à la libération effective et intégrale des lieux.

— dit que toute indemnité devenue exigible et non payée à terme produira des intérêts au taux légal à compter du 6 de chaque mois .

— ordonne que Monsieur [X] libère les lieux loués de sa personne, de ses biens et de toute occupation de son chef en satisfaisant aux obligations des locataires sortants , notamment la remise des clés dans un délai de 15 jours à compter de la signification de la présente décision.

— dit qu’à défaut par Monsieur [X] d’avoir volontairement quitté les lieux loués deux mois après la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son fait avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais des personnes expulsées dans tel garde-meubles désigné par celles-ci ou à défaut par Monsieur [D].

— condamne Monsieur [X] à payer à Monsieur [D] la somme de 500 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

— condamne Monsieur [X] aux entiers dépens comme visés dans la motivation y compris les frais d’assignation, le droit de plaidoirie et les frais de signification de la présente décision.

Au terme de ses dernières conclusions signifiées par RPVA le 31 mai 2022 auxquelles il convient de se référer pour l’exposé de ses prétentions et de ses moyens, Monsieur [X] demande à la cour de:

* infirmer le jugement du 24 mars 2022 rendu par le tribunal de proximité de Cannes en toutes ses dispositions

Statuant à nouveau.

* juger que Monsieur [D] reconnaît qu’aucune créance ne peut être due par Monsieur [X] antérieurement au 1er juin 2020.

*juger qu’en l’état de l’indécence du logement, Monsieur [X] a subi un trouble de jouissance

* condamner Monsieur [D] à lui payer la somme de 13.'090 € à titre de dommages-intérêts pour son trouble de jouissance pour la période du 21 juillet 2017 au 28 mai 2020.

* juger qu’en l’état d’indécence du logement, il n’a pas pu bénéficier du droit à APL.

* condamner Monsieur [D] à lui payer la somme de 21.492 € à titre de dommages-intérêts pour la non perception de l’aide au logement versée par la CAF.

* juger que Monsieur [D] n’a procédé à aucune réparation suite à la correspondance du 24 janvier 2022.

* condamner Monsieur [D] à lui payer la somme de 385 € à titre de dommages-intérêts par mois de retard jusqu’à l’exécution complète des travaux de réparation à compter du mois de février 2022.

* juger que sa situation financière ne lui permet pas de payer l’arriéré de loyer immédiatement.

* lui octroyer par conséquent des délais de règlement qui ne seraient être inférieurs à 24 mois tant pour les causes du commandement de payer que pour les loyers, charges non visés par le commandement de payer.

* suspendre pendant le cours des délais ainsi octroyés les effets de la clause résolutoire insérée au contrat de bail.

* condamner Monsieur [D] au paiement de la somme de 1.500 € au profit de Maître EVRARD sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en application de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991.

* condamner Monsieur [D] aux entiers dépens.

A l’appui de ses demandes, Monsieur [X] souligne que son bailleur a produit une attestation en date du 28 mai 2020 établie par l’association SOLIHA selon laquelle à cette date, le logement répondait aux critères de décence, ce qui signifie qu’entre le 21 juillet 2017 et le 28 mai 2020, le logement était de fait indécent.

Par ailleurs il rappelle que l’ordonnance de référé du 10 avril 2019 a indiqué que le logement était indécent en ce qu’il était notamment dépourvu de fenêtres dans la salle de bains et dans le salon.

Il ajoute que Monsieur [D] a prétendu dans ses dernières écritures avoir effectué des travaux.

Toutefois Monsieur [X] soutient qu’en l’absence de réparation entre le 21 juillet 2017 et le 28 mai 2020, il a nécessairement subi un préjudice puisqu’il était contraint de résider dans un logement indécent.

Il fait également valoir que Monsieur [D] sollicite un rappel de loyer datant du mois de décembre 2017 au mois de septembre 2020 alors qu’il n’a introduit la présente instance que par acte en date du 17 mai 2021 de sorte que l’effet interruptif de prescription de l’action en référé précédemment introduite a été anéanti par le rejet résultant de l’ordonnance du 10 avril 2019, toute demande indemnitaire antérieure au 17 mai 2018 étant par conséquent prescrite.

Monsieur [X] fait également valoir que le 24 janvier 2022, il a informé son bailleur de ce que la télécommande du volet roulant de la pièce principale ne fonctionnait plus.

Il précise que ce dernier n’a entrepris aucune réparation et que cette situation lui cause un nouveau préjudice qu’il convinte d’indemniser, la pièce principale étant plongée dans le noir.

Enfin il sollicite des délais de paiement indiquant n’avoir pour seule ressource que les aides de la CAF pour un montant de 768 €

Au terme de ses dernières conclusions signifiées par RPVA le 29 juin 2022 auxquelles il convient de se référer pour l’exposé de ses prétentions et de ses moyens, Monsieur [D] demande à la cour de :

* confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal de proximité de cannes le 24 mars 2022

* condamner Monsieur [X] au paiement de la somme de 2.400 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

* condamner Monsieur [X] aux entiers dépens de présente instance.

À l’appui de ses demandes, Monsieur [D] rappelle que son locataire a interrompu tout paiement du loyer depuis prés de cinq ans.

Il ajoute que le commandement de payer les loyers et charges du 2 septembre 2020 visait les loyers exigibles après les travaux de mise en conformité des locaux loués et après que l’organisme certificateur ait confirmé que ceux-ci répondaient aux critères de décence.

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L’ordonnance de clôture a été prononcée le 14 décembre 2022.

L’affaire a été évoquée à l’audience du 14 décembre 2022 et mise en délibéré au 9 février 2023.

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1°) Sur le non acquittement du timbre

Attendu qu’il résulte de l’article 1635 bis Q,V du code général des impôts que l’avocat acquitte pour le compte de son client la contribution par voie électronique.

Que l’article 19 du décret du 28 septembre 2011 est venu préciser que si un auxiliaire de justice pour une cause qui lui est étrangère ne peut effectuer l’acquittement de la contribution par voie électrique, il justifiera de l’acquittement par l’apposition de timbres mobiles.

Que l’appelant doit justifier de l’acquittement lors de sa déclaration d’appel, l’intimé lors de la remise de son acte de constitution.

Attendu que Monsieur [D] a été été régulièrement avisé de l’avis de fixation à bref délai, de l’ordonnance de clôture ainsi que de la date de fixation de l’affaire.

Qu’il a été constaté à l’audience du 14 décembre 2022, date à laquelle l’affaire a été évoquée, que ce dernier ne s’était pas acquitté du paiement du timbre.

Que la sanction consiste en une irrecevabilité constatée d’office par le juge.

Que toutefois elle ne peut être prononcée sans que l’avocat ait été invité à s’expliquer sur le défaut de paiement du timbre ou à tout le moins qu’un avis d’avoir à justifier de l’acquittement lui ait été préalablement adressé par le greffe et ce, en vertu du respect du principe du contradictoire.

Qu’en l’état il est porté, en gras, sur l’avis de fixation à bref délai adressé le 13 mai 2022 aux parties, la mention suivante :

' En cas de non régularisation de la présente procédure au regard des timbres, l’irrecevabilité prévue à l’article 964 du code de procédure civile sera prononcée d’office'.

Qu’il convient dès lors de déclarer irrecevables les conclusions de Monsieur [D] signifiées par RPVA le 29 juin 2022, Monsieur [D] étant par conséquent réputé s’approprier les motifs du jugement.

2°) Sur la résiliation judicaire du bail

Attendu que l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 énonce que 'le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d’énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en 'uvre échelonnée.

Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d’Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l’article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l’exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ;

d) De ne pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.

Conformément au III de l’article 17 de la loi n° 2019-1147 du 8 novembre 2019, les présentes dispositions entrent en vigueur à une date fixée par décret, et au plus tard le 1er janvier 2023.

Les contrats de location en cours à cette date d’entrée en vigueur demeurent soumis aux dispositions qui leur étaient applicables.'

Qu’il résulte de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 que 'le locataire est obligé :

a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire ;

b) D’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location ;

c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d’Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. Lorsque les organismes bailleurs mentionnés à l’article L. 411-2 du code de la construction et de l’habitation ont conclu avec les représentants de leurs locataires des accords locaux portant sur les modalités de prise en compte de la vétusté et établissant des grilles de vétusté applicables lors de l’état des lieux, le locataire peut demander à ce que les stipulations prévues par lesdits accords soient appliquées ;

e) De permettre l’accès aux lieux loués pour la préparation et l’exécution de travaux d’amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, de travaux nécessaires au maintien en état ou à l’entretien normal des locaux loués, de travaux d’amélioration de la performance énergétique à réaliser dans ces locaux et de travaux qui permettent de remplir les obligations mentionnées au premier alinéa de l’article 6. Les deux derniers alinéas de l’article 1724 du code civil sont applicables à ces travaux sous réserve du respect de la loi n° 67-561 du 12 juillet 1967 relative à l’amélioration de l’habitat. Avant le début des travaux, le locataire est informé par le bailleur de leur nature et des modalités de leur exécution par une notification de travaux qui lui est remise en main propre ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Aucuns travaux ne peuvent être réalisés les samedis, dimanches et jours fériés sans l’accord exprès du locataire. Si les travaux entrepris dans un local d’habitation occupé, ou leurs conditions de réalisation, présentent un caractère abusif ou vexatoire ou ne respectent pas les conditions définies dans la notification de préavis de travaux ou si leur exécution a pour effet de rendre l’utilisation du local impossible ou dangereuse, le juge peut prescrire, sur demande du locataire, l’interdiction ou l’interruption des travaux entrepris ;

f) De ne pas transformer les locaux et équipements loués sans l’accord écrit du propriétaire ; à défaut de cet accord, ce dernier peut exiger du locataire, à son départ des lieux, leur remise en l’état ou conserver à son bénéfice les transformations effectuées sans que le locataire puisse réclamer une indemnisation des frais engagés ; le bailleur a toutefois la faculté d’exiger aux frais du locataire la remise immédiate des lieux en l’état lorsque les transformations mettent en péril le bon fonctionnement des équipements ou la sécurité du local. Toutefois, des travaux d’adaptation du logement aux personnes en situation de handicap ou de perte d’autonomie ou des travaux de rénovation énergétique peuvent être réalisés aux frais du locataire. Ces travaux font l’objet d’une demande écrite par lettre recommandée avec demande d’avis de réception auprès du bailleur. L’absence de réponse dans un délai de deux mois à compter de la date de réception de la demande vaut décision d’acceptation du bailleur. Au départ du locataire, le bailleur ne peut pas exiger la remise des lieux en l’état. La liste des travaux ainsi que les modalités de mise en 'uvre sont fixées par décret en Conseil d’Etat ;

g) De s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant.

Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa.

A défaut de la remise de l’attestation d’assurance et après un délai d’un mois à compter d’une mise en demeure non suivie d’effet, le bailleur peut souscrire une assurance pour compte du locataire, récupérable auprès de celui-ci.

Cette mise en demeure doit informer le locataire de la volonté du bailleur de souscrire une assurance pour compte du locataire et vaut renoncement à la mise en 'uvre de la clause prévoyant, le cas échéant, la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire.

Cette assurance constitue une assurance pour compte au sens de l’article L. 112-1 du code des assurances. Elle est limitée à la couverture de la responsabilité locative mentionnée au premier alinéa du présent g. Le montant total de la prime d’assurance annuelle, éventuellement majoré dans la limite d’un montant fixé par décret en Conseil d’Etat, est récupérable par le bailleur par douzième à chaque paiement du loyer. Il est inscrit sur l’avis d’échéance et porté sur la quittance remise au locataire.

Une copie du contrat d’assurance est transmise au locataire lors de la souscription et à chaque renouvellement du contrat.

Lorsque le locataire remet au bailleur une attestation d’assurance ou en cas de départ du locataire avant le terme du contrat d’assurance, le bailleur résilie le contrat souscrit pour le compte du locataire dans le délai le plus bref permis par la législation en vigueur. La prime ou la fraction de prime exigible dans ce délai au titre de la garantie souscrite par le bailleur demeure récupérable auprès du locataire.'

Que l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que 'Si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. A défaut d’accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie et rendre un avis dans les conditions fixées à l’article 20. La saisine de la commission ou la remise de son avis ne constitue pas un préalable à la saisine du juge par l’une ou l’autre des parties.

L’information du bailleur par l’organisme payeur de son obligation de mise en conformité du logement, telle que prévue à l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation, tient lieu de demande de mise en conformité par le locataire.

Le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux. Le juge transmet au représentant de l’Etat dans le département l’ordonnance ou le jugement constatant que le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6.

Toutefois, le juge ne peut ordonner de mesure visant à permettre le respect du seuil maximal de consommation d’énergie finale par mètre carré et par an mentionné au premier alinéa du même article 6 lorsque le logement fait partie d’un immeuble soumis au statut de la copropriété et que le copropriétaire concerné démontre que, malgré ses diligences en vue de l’examen de résolutions tendant à la réalisation de travaux relevant des parties communes ou d’équipements communs et la réalisation de travaux dans les parties privatives de son lot adaptés aux caractéristiques du bâtiment, il n’a pu parvenir à un niveau de consommation énergétique inférieur au seuil maximal.'

Attendu qu’il est acquis aux débats qu’aux termes d’un acte sous seing privé en date du 21 juillet 2017, Monsieur [D] a donné à bail à Monsieur [X] un appartement situé à [Localité 5] moyennant un loyer mensuel de 658 euros.

Que par ordonnance du 10 avril 2019, le président du tribunal d’instance de Cannes a notamment dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de paiement de l’arriéré locatif et a condamné Monsieur [D] à mettre en place des fenêtres dans la pièce principale et la salle de bains de l’appartement loué à Monsieur [X] sous astreinte de 10 € par jour de retard, passé un délai d’un mois après la signification de la présente décision.

Que Monsieur [D] a réalisé ces travaux puisque l’association SOLIHA a attesté le 28 mai 2020 que le logement répondait aux critères de décence.

Attendu que le 2 septembre 2020, Monsieur [D] a fait délivrer à Monsieur [X] un commandement de payer la somme de 18.916,69 € au titre des loyers et charges impayées arrêtés à cette date.

Qu’il demandait au tribunal de première instance , lors de l’audience 24 février 2022 de condamner Monsieur [X] au paiement de la somme de 11.000 euros au titre de l’arriéré de loyers et charges pour la période du 1er juin 2020 au 28 février 2022 .

Attendu que Monsieur [X] ne conteste pas la dette locative mais soutient que l’indécence du logement ne lui a pas permis de bénéficier du droit à l’aide au logement.

Qu’il convient cependant de relever que depuis le 28 mai 2020, le logement répond aux critère de décence et ouvre donc droit aux aides au logement.

Qu’il convient dés lors de constater que Monsieur [X] a manqué à son obligation de paiement des loyers.

Qu’il y a lieu par conséquent de confirmer le jugement querellé en ce qu’il a prononcé la résiliation du bail conclu le 21 juillet 2017 entre Monsieur [D] et Monsieur [X] à compter du 24 mars 2022 et condamné Monsieur [X] à payer à Monsieur [D], en deniers ou quittance, la somme de 11.'000 € au titre de l’arriéré locatif comprenant les loyers et charges dus pour la période de juin 2020 à février 2022 inclus avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Attendu qu’il y a lieu d’ordonner que Monsieur [X] libère les lieux loués de sa personne, de ses biens et de toute occupation de son chef en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment la remise des clés dans un délai de 15 jours à compter de la signification de la présente décision.

Qu’à défaut par Monsieur [X] d’avoir volontairement quitté les lieux loués deux mois après la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son fait avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais des personnes expulsées dans tel garde-meubles désigné par celles-ci ou à défaut par Monsieur [D].

Qu’il convient dés lors de confirmer le jugement déféré sur ces points.

Attendu enfin qu’il y a lieu de fixer une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer courant, révisable comme lui, majoré des charges récupérables et de condamner Monsieur [X] au paiement de cette indemnité d’occupation à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux.

Que cette indemnité d’occupation devra être réglée à terme et au plus tard le 5 du mois suivant et au prorata temporis jusqu’à la libération effective et intégrale des lieux, toute indemnité devenue exigible et non payée à terme produisant des intérêts au taux légal à compter du 6 de chaque mois .

Qu’il convient également de confirmer le jugement querellé sur ce point.

3°) Sur les demandes de dommages et intérêts de Monsieur [X]

Attendu que Monsieur [X] soutient qu’il n’a pu jouir paisiblement du logement en raison de l’indécence de ce dernier alors que le bailleur doit, au terme de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, assurer la jouissance paisble des lieux.

Qu’il indique qu’il est dés lors bien fondé à solliciter réparation de son préjudice et sollicite la condamnation de Monsieur [D] à lui verser la somme de 13.'090 € ( ( 550x 70/100) x34) pour la période du 21 juillet 2017 au 28 mai 2020

Qu’il ajoute qu’en raison de l’indécence du logement, il n’a pu bénéficier de l’allocation logement alors qu’il aurait pu percevoir à ce titre un montant compris entre 252 et 292 €

Qu’il demande ainsi à la cour de condamner Monsieur [D] au paiement de la somme de 21.'492 €

( (252 + 292)/2 × 54) correspondant à la moyenne de l’APL estimée qu’il aurait dû percevoir à compter de la prise du bail jusqu’à ce jour.

Attendu qu’il est acquis que Monsieur [X] a occupé le logement donné à bail depuis le 21 juillet 2017.

Qu’il est incontestable que ce dernier a subi un trouible de jouissance jusqu’à la réalisation des travaux.

Qu’il ne rapporte pas la preuve cependant que le logement était inhabitable de sorte qu’un loyer était dû, eventuellement minoré , mais dû.

Que d’ailleurs l’ordonnance de référé du président du tribunal d’instance de Cannes en date du 10 avril 2019 indiquait qu’il n’y avait lieu à référé sur la demande de suspension du paiement de l’intégralité des loyers et des charges jusqu’à complète remise aux normes de décence du logement.

Attendu que Monsieur [X] reconnait que le bailleur ne réclame pas le paiement des loyers pour la période du 21 juillet 2017 à juin 2020.

Que peu importe si certains loyers étaient precrits dans la mesure où Monsieur [D] a dispensé Monsieur [X] du paiement de l’intégralité des loyers alors même que ce dernier a appliqué un coefficient de 70/100 pour chiffrer le montant de son préjudice.

Que dés lors il y a lieu de dire et juger que le trouble de jouissance de Monsieur [X] a été indemnisé puisqu’aucune somme au titre du loyer ne lui a été réclamée alors même que le bailleur était en droit de le faire.

Qu’il ne peut pas plus soutenir qu’il a subi un préjudice tenant à la non perception de l’aide au logement alors même qu’aucun loyer ne lui a été réclamé.

Qu’il convient dés lors de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a rejeté les demandes indemnitaires de Monsieur [X] au titre de son trouble de jouissance durant la période d’indécence du logement.

Attendu que Monsieur [X] soutient qu’il subit un nouveau préjudice tenant au dysfonctionnement de la télécommande du volet roulant de la pièce principale et sollicite la condamnation de Monsieur [D] à lui payer la somme de 385 € ( 550x 70/100) par mois à compter du mois de février 2022 jusqu’à ce que la réparation effective soit intervenue.

Que la cour est dans l’incapacité de vérifier la cause exacte de ce dysfonctionnement et notamment si ce dernier ne ésulte pas du fait du locataire.

Qu’en l’absence d’un avis d’un technicien , il y a lieu de débouter Monsieur [X] de cette demande et de confirmer le jugement querellé sur ce point.

4°) Sur la demande de délai de paiement et de suspensions des effets de la clause résolutoire

Attendu qu’il résulte des dispositions de l’article 1343-5 du code civil que 'le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Toute stipulation contraire est réputée non écrite.

Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment.'

Que l’article 24. V) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que 'le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.'

Attendu que Monsieur [X] fait valoir à l’appui de ses demandes tendant d’une part à lui octroyer des délais de règlement qui ne seraient être inférieurs à 24 mois tant pour les causes du commandement de payer que pour les loyers, charges non visés par le commandement de payer et d’autre part à suspendre pendant le cours des délais ainsi octroyés les effets de la clause résolutoire insérée au contrat de bail, qu’il n’a pas pu bénéficier de l’aide au logement en raison de l’indécence du logement.

Qu’il ajoute avoir pour seules ressources les aides de la CAF pour un montant de 768 euros.

Attendu que la somme réclamée par le bailleur concerne les loyers dus par Monsieur [X] depuis que le logement répond aux critères de décence.

Qu’il ne peut dés lors valablement soutenir avoir rencontré des difficultés dans le paiement de ces loyers faute d’avoir pu bénéficier des APL.

Qu’il lui appartenait en effet de faire valoir ses droits auprès de la CAF depuis juin 2020.

Attendu qu’il convient de relever que Monsieur [X] ne justifie pas avoir repris le paiement des loyers depuis la condamnation de première instance de sorte que la dette locative augmente.

Que par ailleurs ce dernier expose percevoir au titre de la CAF la somme mensuelle de 768 € .

Qu’il résulte de ces éléments que la situation financière de Monsieur [X] ne lui permet pas de régler sa dette locative.

Qu’il y a lieu par conséquent de débouter Monsieur [X] de ses demandes et de confirmer le jugement déféré sur ce point.

5°) Sur les dépens et les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Attendu que l’article 696 alinéa 1 du code de procédure civile dispose que 'la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.'

Qu’en l’espèce, Monsieur [X] est la principale partie succombant.

Qu’il convient par conséquent de confirmer le jugement querellé sur ce point et de condamner Monsieur [X] aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Attendu que l’article 700 du code de procédure civile prévoit que le tribunal condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine , au titre des frais exposés et non compris dans les dépens en tenant compte de l’équité et de la situation économique des parties.

Qu’il y a lieu de confirmer le jugement querellé sur ce point et de débouter Monsieur [X] de sa demande tendant à voir condamner Monsieur [D] au paiement d’une somme au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

Statuant par arrêt contradictoire, rendu en dernier ressort et par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE irrecevables les conclusions de Monsieur [D] signifiées par RPVA le 29 juin 2022.

CONFIRME le jugement du juge des contentieux de la Protection près le tribunal judiciaire de Cannes en date du 24 mars 2022 en toutes ses dispositions.

Y AJOUTANT,

DÉBOUTE Monsieur [X] de sa demande tendant à voir condamner Monsieur [D] au paiement d’une somme au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

CONDAMNE Monsieur [X] aux entiers dépens de première instance et d’appel.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,