COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8

ARRÊT AU FOND

DU 31 JANVIER 2024

N° 2024/ 061

N° RG 22/14161

N° Portalis DBVB-V-B7G-BKHAI

[G] [N]

C/

E.P.I.C. 13 HABITAT

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Mélanie ROBIN

M^e Dahlia MONTERROSO

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal Judiciaire de MARSEILLE en date du 08 Septembre 2022 enregistrée au répertoire général sous le n° 22/00233.

APPELANTE

Madame [G] [N]

née le 12 Septembre 1952 à [Localité 7] (13), demeurant [Adresse 6] [Localité 1]

représentée et plaidant par M^e Mélanie ROBIN, avocat au barreau de MARSEILLE

INTIMEE

13 HABITAT

pris en la personne de son Président y domiciliée dont le siège social est sis [Adresse 3] – [Localité 2]

représentée par M^e Dahlia MONTERROSO, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, ayant pour avocat plaidant M^e Romaine MARQUAND-GAIRARD-CASABIANCA, membre de l’association DUPIN & MARQUAND-GAIRARD, avocat au barreau de MARSEILLE,

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 28 Novembre 2023, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Philippe COULANGE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 31 Janvier 2024.

ARRÊT

Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 31 Janvier 2024, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

Suivant acte sous seing privé en date du 27 avril 1981 à effet au 1er mai 1981, l’Etablissement Public 13 HABITAT, venant aux droits de l’OPAC SUD, pris en la personne de son représentant légal, a donné à bail à Mme [G] [N] un logement de type T2 situé [Adresse 4] [Localité 1] pour un loyer mensuel de 401,52 francs, outre les provisions pour charges régularisables en fin d’année.

Alerté par le voisinage du comportement anormal de Mme [N], par acte du 9 février 2022, l’Etablissement Public 13 HABITAT, pris en la personne de son représentant légal, a fait assigner cette dernière par devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal MARSEILLE, pour obtenir le prononcé de la résiliation du bail pour les manquements à ses obligations, son expulsion immédiate et sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle.

Par jugement rendu le 8 septembre 2022 le Tribunal a:

DECLARE l’action de L’Etablissement Public 13 HABITAT, pris en la personne de son représentant légal, recevable ;

PRONONCE la résolution du contrat judiciaire du bail liant les parties ;

ORDONNE l’expulsion de Mme [G] [N] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, passé le délai de QUATRE MOIS suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, [Adresse 4] [Localité 1], conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT qu’il sera procédé, conformément à l’article L 433-1 et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, à la remise des meubles se trouvant sur les lieux, aux frais des personnes expulsées, en un lieu désigné par celles-ci, et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation aux personnes expulsées d’avoir à les retirer ;

FIXE l’indemnité mensuelle d’occupation à compter du prononcé de la résiliation du bail à une somme égale au montant du loyer révisé, charges incluses qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi soit DEUX-CENT-SOIXANTE-DIX EUROS ET CINQ CENTIMES (270,05 euros) et CONDAMNE Mme [G] [N] à son paiement jusqu’à son départ définitif des lieux matérialisé par la remise des clés ;

DIT qu’elle sera indexée comme si le bail avait continué et les loyers avaient été payés ;

DEBOUTE Mme [G] [N] de sa demande en dommages et intérêts ;

DEBOUTE Mme [G] [N] de sa demande en réalisation de travaux ;

LAISSE à chacune des parties la charge de ses propres frais et dépens ;

DEBOUTE les parties de leurs prétentions plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de plein droit de l’exécution provisoire.

Par déclaration au greffe en date du 25 octobre 2022, Mme [N] a interjeté appel de cette décision.

Elle sollicite :

— Recevoir Mme [G] [N] en son appel et la déclarer bien fondée :

— Infirmer le jugement du 8 septembre 2022 en ce qu’il a:

— Déclaré l’action de l’Etablissement public 13 HABITAT, pris en la personne de son représentant légal, recevable

— Prononcé la résolution judiciaire du contrat de bail liant les parties

— Ordonné l’expulsion de Mme [G] [N] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, passé le délai de quatre mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, [Adresse 5] [Localité 1], conformément aux dispositions des articles L 412-1 et suivants, R 411-1 et suivants, R412-1 et suivants du Code des Procédures Civiles d’Exécution ;

— Dit qu’il sera procédé, conformément à l’article L 433-1 et R 433-1 et suivants du Code des Procédures Civiles d’Exécution , à la remise des meubles se trouvant sur les lieux, aux frais des personnes expulsées, en un lieu désigné par celles-ci, et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation aux personnes expulsées d’avoir à les retirer :

— Fixé l’indemnité mensuelle d’occupation à compter du prononcé de la résiliation du bail à une somme égale au montant du loyer révisé, charges incluses, qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi, soit DEUX CENT SOIXANTE DIX EUROS ET CINQ CENTIMES (270,05 €) et condamne Mme [G] [N] à son paiement jusqu’à son départ définitif des lieux matérialisé par la remise des clefs;

— Dit qu’elle sera indexée comme si le bail avait continué et les loyers avaient été payés :

— Débouté Mme [G] [N] de sa demande en dommages et intérêts ;

— Débouté Mme [G] [N] de sa demande en réalisation de travaux :

— Laissé à chacune des parties la charge de ses propres frais et dépens :

— Débouté les parties de leurs prétentions plus amples ou contraires

— Rappelé que le présent jugement est assorti de plein droit de l’exécution provisoire.

STATUANT DE NOUVEAU

— Juger que Mme [N] jouit du logement loué depuis le 1er mai 1981 en bon père de famille

— Juger que l’état d’encombrement de son logement relève de la vie privée et ce désordre ne saurait à lui seul constituer un manquement à son obligation de jouissance paisible

— Juger que Mme [N] respecte l’obligation de jouissance paisible des parties communes

— Juger que l’appartement de Mme [N] n’est pas insalubre :

— En conséquence, infirmer le jugement de première instance en ce qu’il a prononcé la résolution du contrat judiciaire du bail liant les parties :

— Débouter l’EPIC 13 HABITAT de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;

— Subsidiairement, si la juridiction de céans devait juger que la résiliation (et non résolution comme indiqué par erreur dans le dispositif du jugement) devait être prononcée, accorder à Mme [N] un délai à hauteur de trois années à compter de la décision à venir pour quitter les lieux;

— Reconventionnellement,

— Juger que les différents actes de malveillance dont est victime Mme [N] ne lui assurent pas une jouissance paisible de son logement :

— Condamner en conséquence 13 HABITAT au paiement d’une somme de 1000 € pour le préjudice moral subi ;

— Juger que la moisissure subie dans la salle de bains est constitutive d’un trouble de jouissance grave, l’état de santé de Mme [N] étant forcément affecté, justifiant la réalisation de travaux de remise en état :

Aussi, Ordonner à 13 HABITAT de réaliser les travaux nécessaires dans la salle de bains:

— En tout état de cause, débouter la demanderesse de sa demande de condamnation au paiement de la somme de 1000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens :

— Condamner l’EPIC 13 HABITAT à verser à Mme [G] [N] la somme de 2500€ au titre de l’article 700 du CPC.

A l’appui de son recours, elle fait valoir :

— qu’elle est âgée de 70 ans, retraité depuis 2012, vit seule de façon isolée,

— qu’elle est locataire du bien depuis 42 ans et règle régulièrement loyers et charges,

— que pour justifier de ses demandes le bailleur s’appuie sur un rapport d’enquête qui date du 23 juin 2020 et deux PV d’huissier des 8 octobre 2020 et 10 mai 2021 alors que l’assignation a été délivrée le 9 février 2022 et le jugement rendu le 8 septembre 2022 et qu’elle produit des pièces plus récentes décrivant que sa situation s’est nettement améliorée depuis sa prise en charge par l’équipe DIOGENE INCURIE en mars 2021,

— qu’elle ne conteste pas souffrir du syndrome de Diogène, et est suivie par différents intervenants à ce titre tant sur le plan médical que social,

— que l’UMPPA atteste le 11 février 2022 son intervention pour aider au désencombrement du logement, dont l’encombrement ne s’est pas aggravé et qui ne présente pas de problème d’hygiène,

— qu’elle n’est pas en capacité en raison de son état de santé de produire les nuisances sonores qui lui sont reprochées,

— qu’elle jouit paisiblement du bien loué et que si une faute doit lui être reprochée, la résiliation du bail serait une sanction excessive par rapport aux prétendus manquements,

— qu’elle ne vit pas sereinement dans le logement, victime d’actes de malveillance (menaces, dégradations de sa boîte aux lettres et de sa porte),

— que le plafond et les murs de sa salle de bain sont couverts de moisissures, mauvaises pour sa santé,

— qu’elle doit être dédommagée et des travaux réalisés.

13 Habitat conclut:

CONFIRMER en tout point la décision du Juge des Contentieux de la Protection du 8 septembre 2022,

CONDAMNER Mme [N] [G] à payer à 13 HABITAT la somme de 1000 € en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

LA CONDAMNER en outre aux entiers dépens de l’instance, y compris ceux exposés en première instance et ceux qui seront exposés pour la procédure d’une éventuelle expulsion, faute de départ volontaire des lieux.

Il soutient:

— que le mode de vie de la locataire atteinte du syndrome de Diogène génère des troubles qu’il a l’obligation de prendre en considération pour garantir la jouissance paisible aux autres locataires,

— qu’une récente enquête de janvier 2023 établit que la locataire n’a rien modifié de son comportement, ce qu’elle reconnaît, les voisins subissant toujours les mêmes nuisances sont à bout,

— que la locataire reconnaît ne pas dormir la nuit et faire du bruit tout en ajoutant qu’elle n’y peut rien,

— que les attestations produites par la locataire et émanant de l’équipe médicale qui la suit ne sont pas de nature à minorer la réalité de ce que subissent les autres locataires (Mme [N] marche toute la nuit d’un pas lourd et fait tomber des objets),

— qu’il ne saurait être tenu pour responsable du manque d’entretien du logement à l’origine des dégradations dans la salle de bain que la locataire s’est engagée à remettre en état.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 14 novembre 2023.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande principale en résiliation du bail

Il résulte de l’article 9 du code de procédure civile qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En application des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits, doivent être formés, négociés et exécutés de bonne foi.

L’article 1728 du même code dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales:

— d’user de la chose louée raisonnablement et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention,

— de payer le prix du bail aux termes convenus.

En application de l’article 1729 du même code le bailleur peut demander la résiliation du bail si le preneur n’use pas raisonnablement de la chose louée.

Selon l’article 1224 du même code, le juge peut prononcer la résiliation de tout contrat synallagmatique, dès lors que l’une des parties ne satisfait pas à son engagement.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier cette résiliation.

Il résulte de l’article 27 du contrat de bail que d’une façon générale, les locataires devront jouir de leurs logements en bons pères de famille en veillant à ce qu’aucun abus de jouissance ne soit jamais commis par aucun des leurs.

S’il n’est pas contesté que Mme [N] souffre du syndrome de Diogène et qu’elle est suivie depuis plusieurs années par une équipe pluridisciplinaire tant sur le plan médical que social, qui ne note pas d’aggravation ni de mauvaises conditions d’hygiène, il n’en reste pas moins que le bailleur verse aux débats une nouvelle enquête de l’Agence de Recherches Privées du 19 janvier 2023, de laquelle il résulte, après visite de l’appartement:

— que le logement est encombré d’affaires diverses au point de limiter les mouvements,

— qu’il est manifestement très peu aéré (forte odeur de renfermé prenant à la gorge).

La locataire a pu déclarer lors de cette visite qu’elle ne dort que très peu la nuit, qu’elle essaie alors de ranger un peu, qu’en prenant des objets elle peut les faire tomber, parce qu’elle n’a pas toujours la force de les retenir et qu’elle porte des chaussures orthopédiques, qui font du bruit, qu’elle n’y peut rien.

Le voisinage proche interrogé est unanime sur les nuisances nocturnes reconnues par la locataire.

Il résulte de cette enquête qui ne vient que confirmer les pièces versées en première instance et sur lesquelles le jugement s’est fondé, que les nuisances sonores nocturnes persistent et ce depuis des années, malgré le suivi social et médical mis en place, empêchant le voisinage de vivre paisiblement.

Ainsi, retenant que la locataire, malgré les mises en garde et rappels à l’ordre du bailleur, viole les clauses du bail en portant atteinte à la tranquillité du voisinage, c’est à juste titre que le premier juge a retenu que ces manquements sont suffisamment graves pour justifier de la résiliation du bail, quelque soit l’état de santé de Mme [N], et a ordonné son expulsion et sa condamnation à une indemnité d’occupation.

Sur les délais d’expulsion

Aux termes des dispositions combinées des articles L.613-1 du Code de la construction et de l’habitation, L.412-3, L.412-4, L.412-6 à L.412-8 du Code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d’habitation dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Pour la fixation de ces délais, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par I’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. La durée de ces délais ne peut être supérieure à trois ans.

Mme [N], qui estime que le délai de 4 mois à compter de la délivrance du commandement de quitter les lieux accordé par le premier juge est insuffisant, se contente de faire état de sa situation isolée, de son âge et de son état de santé pour solliciter un délai de 3 ans, alors même qu’elle est suivie par une équipe pluridisciplinaire tant sur le plan médical que social, sans établir en quoi ce délai de 4 mois serait insuffisant, de sorte que le jugement est également confirmé à ce titre.

Sur les demandes reconventionnelles

S’il résulte des pièces versées aux débats (attestations et dépôt de plainte) que Mme [N] subirait des dégradations de sa porte d’entrée et de sa boîte aux lettres, et des menaces de sa voisine du dessous, cette dernière ne justifie pas en avoir alerté le bailleur qui serait resté inactif.

Ainsi, à défaut d’établir une faute à l’égard du bailleur, c’est à bon droit que le premier juge a débouté la locataire de sa demande de dommages et intérêts pour préjudice moral.

En outre, le premier juge est confirmé en ce qu’il a considéré que la résiliation du bail rend sans objet la demande de Mme [N] en condamnation du bailleur à la réalisation de travaux dans la salle de bain du logement, cette dernière n’ayant plus la qualité de locataire.

Sur les autres demandes

Il n’y a pas lieu à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Mme [N] est condamnée aux entiers dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, en dernier ressort,

CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement rendu le 8 septembre 2022 par le Tribunal judiciaire de MARSEILLE pôle de proximité;

SAUF en ce qu’il prononce la résolution judiciaire du contrat de bail liant les parties;

Statuant à nouveau,

PRONONCE la résiliation judiciaire du contrat de bail liant les parties,

Y ajoutant,

DIT n’y avoir lieu à condamnation sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure Civile,

CONDAMNE Mme [N] aux entiers dépens de l’appel, y compris ceux qui seront exposés pour la procédure d’une éventuelle expulsion, faute de départ volontaire des lieux.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT