COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2

ARRÊT

DU 31 OCTOBRE 2024

N° 2024/ 624

Rôle N° RG 23/14958 – N° Portalis DBVB-V-B7H-BMH2M

[R] [V] [Z]

C/

S.A. ICF HABITAT SUD EST MEDITERRANEE

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Alain BADUEL

M^e Charles REINAUD

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance de référé rendue par Monsieur le Juge des contentieux de la protection d’Aix en Provence en date du 14 Novembre 2023 enregistrée au répertoire général sous le n° 12-23-225.

APPELANTE

Madame [R] [V] [Z]

née le 18 Décembre 1961 au PORTUGAL,

demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Alain BADUEL de la SCP MIRABEAU AVOCATS, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substituée par M^e Hélène ROGOZINSKY, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, plaidant

INTIMÉE

S.A. D’HLM ICF HABITAT SUD EST MEDITERRANEE

dont le siège social est [Adresse 1]

représentée par M^e Charles REINAUD, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, plaidant

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 23 Septembre 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Angélique NETO, Présidente, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Angélique NETO, Présidente

Madame Sophie TARIN-TESTOT, Conseillère

M^me Florence PERRAUT, Conseillère

Greffier lors des débats : M^me Caroline VAN-HULST.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 31 Octobre 2024.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 31 Octobre 2024,

Signé par M^me Angélique NETO, Présidente et M^me Caroline VAN-HULST, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé à effet au 1er janvier 2015, la société anonyme (SA) ICF Sud-Est Méditerranée a donné à bail à Mme [R] [V] [Z] un logement situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel de 431,21 euros, sachant qu’elle occupe le même bien depuis le 21 novembre 2017 par suite d’un bail consenti par l’office public de l’habitat Pays d’Aix Habitat moyennant un loyer mensuel de 351,52 euros, 76,28 euros de provisions sur charges et 5,84 euros d’ordures ménagères, soit 433,64 euros par mois.

Le 23 novembre 2022, la société ICF Sud-Est Méditerranée a fait délivrer à Mme [V] [Z] un commandement de payer la somme principale de 2 603,68 euros au titre d’un arriéré de loyers et charges arrêté au 7 novembre 2022.

Soutenant que cet acte est resté infructueux, la société ICF Sud-Est Méditerranée l’a faite assigner, par acte d’huissier du 3 février 2023, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d’Aix-en-Provence statuant référé, aux fins de voir constater la résiliation du bail, d’ordonner son expulsion et de l’entendre condamner à lui verser des provisions.

Par ordonnance contradictoire du 14 novembre 2023, ce magistrat a :

— constaté, à compter du 23 janvier 2023, l’acquisition au profit de la société ICF Sud-Est Méditerranée de la clause résolutoire insérée au bail ;

— ordonné l’expulsion de Mme [R] [V] [Z] et celle de tous occupants de son chef du local loué susvisé, avec le concours de la force publique au besoin ;

— rappelé qu’à défaut d’enlèvement des meubles par Mme [R] [V] [Z], il y serait procédé à ses frais dans les conditions prévues aux articles L 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— fixé l’indemnité mensuelle d’occupation du par Mme [R] [V] [Z] à compter de la date de résiliation du bail au montant du loyer et des charges qui auraient été dues en l’absence de résiliation du bail ;

— condamné Mme [R] [V] [Z] à payer à la société ICF Sud-Est Méditerranée une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer à compter du 24 janvier 2023 jusqu’à parfaite libération des lieux ;

— condamné Mme [R] [V] [Z] à payer à la société ICF Sud-Est Méditerranée la somme provisionnelle de 2 452,88 euros au titre de la dette locative, avec intérêts au taux légal à compter du 2 octobre 2023 ;

— condamné la société ICF Sud-Est Méditerranée à payer Mme [R] [V] [Z] la somme provisionnelle de 173,46 euros au titre des charges d’ascenseur indûment payées ;

— condamné Mme [R] [V] [Z] à payer à la société ICF Sud-Est Méditerranée la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné Mme [R] [V] [Z] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

Suivant déclaration transmise au greffe le 6 décembre 2023, Mme [V] [Z] a interjeté appel de cette décision en toutes ses dispositions dûment reprises.

Aux termes de ses dernières écritures transmises le 21 février 2024, auxquelles il convient de référer pour un exposé plus ample des prétentions et moyens, elle demande à la cour :

— d’infirmer l’ordonnance entreprise sauf en ce qu’elle a condamné la société ICF Sud-Est Méditerranée à payer à Mme [R] [V] [Z] la somme provisionnelle de 173,46 euros au titre des charges d’ascenseur indûment payées ;

— statuant à nouveau,

— de se déclarer incompétent au profit du juge du fond siégeant au pôle de proximité du tribunal judiciaire d’Aix-en-Provence ;

— de déclarer la société ICF Sud-Est Méditerranée irrecevable en toutes ses revendications ;

— de dire n’y avoir lieu à référé sur les demandes de la société ICF Sud-Est Méditerranée aux fins de constat du jeu de la clause résolutoire, d’expulsion de la locataire et de fixation d’une indemnité d’occupation ;

— sur le fond, de déclarer prescrite l’action de la société ICF Sud-Est Méditerranée visant au paiement des loyers et charges ;

— de la débouter de l’intégralité de ses revendications ;

— de la condamner à lui verser la somme provisionnelle de 196,17 euros au titre du trop payé ;

— de la condamner à lui verser la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de première instance et d’appel ;

— à titre subsidiaire, de lui accorder un délai de 36 mois pour solder sa dette par échéances d’égal montant ;

— de rappeler l’effet suspensif de la clause résolutoire associé aux délais accordés.

Aux termes de ses dernières écritures transmises le 29 janvier 2024, auxquelles il convient de référer pour un exposé plus ample des prétentions et moyens, la société ICF Sud-Est Méditerranée sollicite de la cour qu’elle :

— confirme l’ordonnance entreprise en ses dispositions critiquées ;

— déboute l’appelante de ses demandes ;

— la condamne à lui verser la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris notamment le coût du commandement de payer et tous les actes, y compris les débours (frais de déménagement, garde meuble, serrurier, frais de dossier SLS en application des articles L 441-8 et L 441-9 du code de la construction et de l’habitation et frais d’enquête sociale en application de l’article L 442-5 du même code).

La clôture de l’instruction a été prononcée le 9 septembre 2024.

Le 18 septembre 2024, Mme [V] [Z] a transmis par la voie du RPVA les pièces n° 23 à 27.

Aux termes de conclusions de procédure transmises le 20 septembre 2024, la société ICF Sud-Est Méditerranée sollicite le rejet de ces pièces produites après l’ordonnance de clôture en application des articles 783 et 784 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité des pièces n° 23 à 27 transmises par l’appelante

Il résulte de l’article 802 du code de procédure civile, qu’après l’ordonnance de clôture, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite aux débats, à peine d’irrecevabilité prononcée d’office : sont cependant recevables les demandes en intervention volontaire, les conclusions relatives aux loyers, arrérages, intérêts et accessoires échus, aux débours faits jusqu’à l’ouverture des débats, si leur décompte ne peut faire l’objet d’aucune contestation sérieuse, ainsi que les demandes en révocation de l’ordonnance de clôture.

L’article 803 du code de procédure civile dispose que l’ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s’il se révèle une cause grave depuis qu’elle a été rendue. Elle peut être révoquée, d’office ou à la demande des parties, soit par ordonnance motivée du juge de la mise en état, soit, après l’ouverture des débats sur décision du tribunal.

En l’espèce, Mme [V] [Z] a transmis, le 18 septembre 2024, soit après l’ordonnance de clôture rendue le 9 septembre précédent, cinq nouvelles pièces numérotées 23 à 27.

Or, outre le fait qu’elle ne justifie pas qu’il s’agit de pièces visant à actualiser une créance locative, elle n’allègue ni ne démontre une cause grave qui se serait révélée depuis le 9 septembre 2024 expliquant la tardiveté avec laquelle les nouvelles pièces ont été produites.

Il y a donc lieu de déclarer irrecevables les pièces de l’appelante numérotées 23 à 27.

Sur l’incompétence et/ou la recevabilité des demandes formées devant le juge des référés

En se prévalant d’un commandement de payer un arriéré locatif visant la clause résolutoire insérée au bail, la bailleresse a saisi le juge des contentieux de la protection d’Aix-en-Provence, statuant en référé, afin de voir constater la résiliation du bail, ordonner l’expulsion de l’appelante et obtenir sa condamnation à lui verser diverses sommes à titre provisionnel.

S’agissant d’une action fondée sur les dispositions des article 834 et 835 du code de procédure civile, les demandes du bailleur relèvent bien de la compétence du juge des référés et de ses pouvoirs.

Il en résulte que les moyens soulevés par l’appelante, tenant aux charges locatives réclamées, doivent s’analyser, non pas comme une exception d’incompétence matérielle ou comme une fin de non-recevoir tirée de la prescription, mais comme des contestations devant être appréciées par le juge des référés lors de l’examen du bien-fondé des demandes de la bailleresse, sachant qu’en cas de contestations sérieuses, portant notamment sur la prescription, l’imputation et l’exigibilité des charges réclamées, il n’y aura pas lieu à référé.

Il y a donc lieu d’infirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a déclaré l’action de la bailleresse recevable en l’absence de prescription de ses demandes.

Mme [V] [Z] sera donc déboutée de sa fin de non-recevoir tirée la prescription de l’action de la bailleresse.

Sur la demande de constatation de la résiliation du bail

Il résulte de l’article 834 du code de procédure civile que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 du même code dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En application des articles 1728, 1741 du code civil et 15 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire a pour obligation principale le paiement du loyer. Un manquement grave et répété à cette obligation justifie la résiliation du contrat ou la délivrance d’un congé pour ce motif à l’initiative du bailleur.

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. L’article 24 alinéa 1 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour le non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 24 alinéa 1 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour le non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en 'uvre régulièrement.

En l’espèce, le contrat de bail liant les parties comporte une clause résolutoire applicable de plein droit en cas de non-paiement des loyers et charges.

C’est ainsi que l’article 9 des conditions générales du contrat énonce qu’en cas de défaut de paiement au terme convenu de tout ou partie du loyer et des charges locatives, comme en cas de non versement du dépôt de garantie, le présent contrat [sera] résilié de plein droit, si bon semble au bailleur, deux mois après un commandement de payer, demeuré infructueux.

Si les conditions particulières du contrat ne mentionne que le montant du loyer en principal du logement, fixé à la somme de 431,21 euros par mois, il est renvoyé aux articles 4.1 à 4.4 des conditions générales pour la modification du montant tant du loyer que des charges.

L’article 4.2 stipule, qu’en sus du loyer principal, le locataire doit rembourser au bailleur les charges, dites récupérables, exigibles en contrepartie :

— des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose donnée en location ;

— des dépenses d’entretien courant et des mesures de réparations sur les éléments d’usage commune de la chose donnée en location ;

— des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

(…)

Des acomptes mensuels (provisions pour charges) doivent être versés par le locataire, en même temps que le loyer. Ceux-ci peuvent évoluer en cours de bail pour se rapprocher au mieux du coût réel des charges.

Chaque année, le bailleur fait connaître au locataire, pour chaque catégorie de dépenses, l’état définitif des sommes récupérables au titre de l’année écoulée ainsi que le mode de répartition entre tous les locataires intéressés. Le bailleur remet au locataire le décompte individuel le concernant.

Le règlement des sommes restant dues par le locataire, déduction faite des provisions déjà versées, est exigible à l’expiration du délai légal d’un mois suivant la remise de ce décompte. Le locataire dispose d’un délai d’un mois à compter de la remise du décompte pour prendre connaissance des pièces justificatives.

Si le bailleur a conclu (ou s’il conclut postérieurement aux présentes) un ou plusieurs contrats d’entretien concernant les éléments d’équipement individuels (…), le montant des prestations est intégré dans les charges locatives.

(…)

Le locataire acquitte à la bonne date le montant exact de la taxe d’habitation (…).

Le commandement de payer du 23 novembre 2022 visant la clause résolutoire porte sur une somme de 2 603,68 euros en principal arrêté au 7 novembre 2022. Il précise que le montant mensuel du loyer est de 448,16 euros, tandis que la provision pour charges locatives est de 156,48 euros, soit un total de 604,64 euros.

L’appelante conteste son obligation de régler la somme réclamée dans le commandement de payer en ce qu’il s’agit exclusivement d’un arriéré de charges locatives réclamé il y a plusieurs années qu’elle a refusé de régler en l’absence de justificatifs.

Le décompte annexé au commandement de payer porte sur la période allant du 8 février 2016 au 7 novembre 2022. Ce décompte révèle, qu’alors même que la locataire, à l’exception de la somme de 788,43 euros comme cela sera examiné ci-dessous, a toujours réglé ses loyers et provisions sur charges courants, elle n’a pas réglé les sommes réclamées au titre des régularisations annuelles des charges de :

—  2014 d’un montant de 933,59 euros appelé entre avril et décembre 2016 ;

—  2015 d’un montant de 864,04 euros appelé entre janvier et mars 2017 ;

—  2016 d’un montant de 17,62 euros appelé en novembre 2019 ;

soit un total de 1 815,25 euros.

Reste la somme de 788,43 euros qui apparaît correspondre à un reliquat de loyers et/ou charges courants.

Concernant les charges locatives réclamées pour un montant de 1 815,25 euros après régularisation annuelle au titre des années 2014, 2015 et 2016, l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :

1° Des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée ;

2° Des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée. Sont notamment récupérables à ce titre les dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d’un contrat d’entretien relatif aux ascenseurs et répondant aux conditions de l’article L. 125-2-2 du code de la construction et de l’habitation, qui concernent les opérations et les vérifications périodiques minimales et la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d’usure excessive ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine et le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils ;

3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d’Etat. Il peut y être dérogé par accords collectifs locaux portant sur l’amélioration de la sécurité ou la prise en compte du développement durable, conclus conformément à l’article 42 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 précitée.

Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

A compter du 1er septembre 2015, le bailleur transmet également, à la demande du locataire, le récapitulatif des charges du logement par voie dématérialisée ou par voie postale.

Lorsque la régularisation des charges n’a pas été effectuée avant le terme de l’année civile suivant l’année de leur exigibilité, le paiement par le locataire est effectué par douzième, s’il en fait la demande.

Pour l’application du présent article, le coût des services assurés dans le cadre d’un contrat d’entreprise ou d’un contrat d’achat d’électricité, d’énergie calorifique ou de gaz naturel combustible, distribués par réseaux correspond à la dépense, toutes taxes comprises, acquittée par le bailleur.

Cet article fait donc obligation aux bailleurs de communiquer, au moins un mois avant la régularisation annuelle, le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires, et de tenir à la disposition de leur locataire les pièces justificatives, pendant une durée de six mois. Il est constant en droit que le défaut de production par le bailleur du décompte dans le délai d’un mois avant régularisation annuelle n’est pas assorti de sanction et que le bailleur, sous réserve de l’application de la prescription triennale, peut produire ce décompte postérieurement, de même qu’il peut, également postérieurement au délai de six mois prévu à cet égard, tenir ou faire tenir les pièces justificatives de ce décompte à son locataire.

En l’occurrence, la bailleresse verse aux débats un courrier en date du 12 janvier 2022, aux termes duquel elle adresse à sa locataire, concernant les années 2014 à 2018, un récapitulatif permettant de visualiser la différence entre les montants facturés et les montants qui auraient dû être facturés et, pour chaque année, un état des dépenses des charges de copropriété avec la répartition selon le règlement de copropriété et la répartition faite par le syndic ainsi que le décompte individuel de charges avec la répartition de charges erronée, le delta des charges de copropriété et la répartition de charges corrigée. Elle explique les régularisations annuelles tardives qui ont été effectuées par le fait que le syndic n’appliquait pas le règlement de copropriété pour répartir certaines charges, et notamment les charges d’ascenseur et de chauffage, et qu’elle a été contrainte, face au refus du syndic de corriger les anomalies qui ont été relevées, d’entreprendre des démarches auprès de l’administration et d’un géomètre pour réaliser les grilles de répartition/tantièmes, ce qui lui a permis de reprendre et calculer les répartitions des charges de 2014 à 2018 telles qu’elles auraient dû être réalisées.

Or, alors même que la bailleresse a réclamé, en plus des loyers et provisions sur charges courants réglés par la locataire, l’arriéré de charges locatives de 2014 en 2016, celui de 2015 en 2017 et celui de 2016 en 2019, elle n’établit pas avoir communiqué à sa locataire, préalablement, l’ensemble des justificatifs portant sur le mode de répartition des charges entre les locataires et les dépenses concernées.

Au contraire, la locataire verse aux débats un certain nombre de courriers démontrant que les locataires se sont mobilisés pour contester les charges locatives réclamées. C’est ainsi qu’ils contestaient, le 7 juin 2016, le doublement des charges locatives entre 2013 et 2014 en demandant les pièces justificatives, notamment les contrats des prestataires, ce à quoi la bailleresse répondait, le 3 juillet 2016, ne pas pouvoir procéder à un abattement des charges réclamées en 2014 en attendant la régularisation de 2015 et avoir remis à des locataires, dont Mme [M], la copie de factures ainsi qu’une clé USB avec lesdites factures afin de justifier le montant des charges réclamées. Ils contestait également, par courrier en date du 3 novembre 2016, le décompte de régularisation des charges portant sur l’année 2015, en demandant les pièces justificatives. Par courrier en date du 9 février 2017, les locataires soulignaient que les pièces mises à leur disposition, le 30 janvier 2017, ne leur permettait pas de contrôler les charges locatives réclamées en 2015 et avant, en raison notamment d’une impossibilité de rapprocher les factures du syndic avec les quotes-parts locatifs. Par courriers, en date des 11 avril et 25 juillet 2017, ils faisaient grief à la bailleresse de leur avoir remis des factures sans aucun tableau de répartition et sans aucune distinction entre les charges récupérables et non récupérables. Ils entendaient, dès lors, suspendre le paiement des charges et provisions tant qu’ils ne seraient pas justifiés. Par courrier en date du 27 décembre 2017, ils se plaignaient des relances effectuées auprès des locataires concernant des charges locatives qui n’étaient toujours pas justifiées. Par courrier en date du 4 avril 2018, ils se plaignaient d’une augmentation des charges sans aucune explication, ni justificatif, faisant observer que Mme [F], travaillant pour la bailleresse, avait reconnu, le 19 janvier 2018, que le mode de répartition des charges n’était pas conforme et qu’un rapport d’expertise faisait apparaître des anomalies.

Dans son courrier en date du 12 janvier 2022, tout en reconnaissant la non-conformité du mode de répartition des charges locatives entre les locataires appliqué par le syndic en 2014, 2015 et 2016, la bailleresse indique avoir régularisé la situation en reprenant tous les résultats dans des tableaux annexés à son courrier.

Si les régularisations auxquelles elle a procédé en 2016, 2017 et 2019, tel que cela résulte des décomptes de la locataire, l’ont été, à l’évidence, avant la prescriptions triennale prévue pour le recouvrement des charges locatives, les charges de 2014 ayant été régularisées en 2016, celles de 2015 en 2016 et celles de 2016 en 2019, il n’en demeure pas moins que, contrairement à ce que le premier juge a considéré, l’obligation de la locataire de régler l’arriéré de charges au titre des années 2014, 2015 et 2016 se heurte à des contestations sérieuses en l’état de dépenses des charges de copropriété et décomptes individuels de charges récapitulés dans les tableaux renseignés par la bailleresse elle-même sans aucun justificatif.

Or, dès lors qu’il n’est pas certain que l’appelante soit tenue de régler les charges locatives de 1 815,25 euros et qu’elle a toujours, au travers du collectif qui a été créé, contesté les devoir, depuis qu’elles ont été réclamées, en refusant de les régler, en tout ou partie, tant que leur exigibilité ne serait pas justifiée, et que les sommes qu’elle a réglées apparaissent, à la lecture des décomptes produits par la bailleresse elle-même, avoir toujours été imputées sur les loyers et charges courants, c’est à tort que le premier juge a considéré que les paiements devaient, de toute évidence, été imputés sur les dettes échues les plus anciennes, en application de l’article 1342-10 du code civil.

L’exigibilité des charges locatives litigieuses réclamées par la bailleresse après régularisations annuelles effectuées au titre des années 2014, 2015 et 2016 se heurtant à une contestation sérieuse tenant à l’absence de justificatifs, la bailleresse ne peut, à l’évidence, se prévaloir de la clause résolutoire insérée au bail pour le non-paiement de la somme de 1 815,25 euros.

Concernant l’arriéré de loyers et/ou charges courants réclamé pour un montant de 788,43 euros, il est admis qu’un commandement de payer qui serait notifié pour une somme erronée et supérieure au montant de la créance réelle du bailleur au titre des loyers et charges reste néanmoins valable jusqu’à due concurrence des sommes exigibles.

Il reste, qu’à l’examen du décompte annexé au commandement de payer, il apparaît que le montant réclamé au titre des charges locatives, qu’il s’agisse des provisions sur charges ou des charges après régularisation annuelle, a été très variable depuis 2016, conduisant les locataires à se réserver le droit d’en suspendre le paiement, en tout ou partie.

Il se peut donc que la somme de 788,43 euros corresponde à des provisions sur charges contestables comme ayant été calculées sur la base de charges locatives elles-mêmes contestables au regard des régularisations annuelles auxquelles la bailleresse a procédé, à compter de 2016, sans produire les justificatifs y afférent, si ce n’est des tableaux qu’elle a elle-même renseignés.

Dans ces conditions, la bailleresse ne peut, à l’évidence, pas plus se prévaloir de la clause résolutoire insérée dans le bail pour le non-paiement de la somme de 788,43 euros pouvant correspondre à des provisions sur charges dont l’exigibilité est sérieusement contestable.

Enfin, le fait pour la bailleresse de se prévaloir, dans un commandement de payer délivré le 23 novembre 2022, d’une clause résolutoire pour le non-paiement de charges locatives remontant à 2014, 2015 et 2016 et de provisions sur charges réajustées en fonction desdites charges, dont l’exigibilité se heurte, depuis qu’elles ont été réclamées, à une contestation sérieuse tenant à l’absence de justificatifs portant sur le mode de répartition des charges qui a été effectué par la bailleresse elle-même, en raison d’erreurs commises par le syndic, et sur la réalité des dépenses, interroge sur la bonne foi avec laquelle ledit commandement a été délivré, ce qui constitue une autre contestation sérieuse de nature à faire obstacle aux pouvoirs du juge des référés de constater la résiliation d’un bail.

Pour toutes ces raisons, il y a lieu d’infirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a constaté la résiliation du bail avec toutes les conséquences en résultant tenant à l’expulsion de l’appelante et à sa condamnation au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité mensuelle pour occupation sans droit ni titre.

La bailleresse sera déboutée de ses demandes formées de ces chefs.

Sur les demandes de provisions

Par application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu’en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

Enfin c’est au moment où la cour statue qu’elle doit apprécier l’existence d’une contestation sérieuse, le litige n’étant pas figé par les positions initiale ou antérieures des parties dans l’articulation de ce moyen.

Sur la provision à valoir sur les loyers, provisions sur charges et charges après régularisation annuelle

Au terme de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, si la bailleresse se prévaut du décompte arrêté au 1er octobre 2023 pour solliciter la somme provisionnelle de 2 452,88 euros qui a été allouée par le premier juge, il convient de relever que cette somme comprend, comme cela a été examiné ci-dessus, non seulement les charges locatives réclamées au titre des années 2014, 2015 et 2016 après régularisation annuelle et, à l’évidence, des provisions sur charges dont les montants ont été réajustés en fonction du montant des charges locatives, tel que calculé les années précédentes.

Or, l’obligation pour la locataire de régler ces charges, qu’il s’agisse du reliquat réclamé après régularisation annuelle ou du complément provisionnel réclamé après réajustement, se heurte aux mêmes contestations sérieuses que celles retenues dans les développements susvisés résultant de l’absence de justificatifs étayant l’état des dépenses des charges de copropriété et les décomptes individuels de charges récapitulés dans les tableaux renseignés par la bailleresse elle-même, annexés au courrier du 12 janvier 2022 adressé à la locataire.

Il y a donc d’infirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a condamné l’appelante au paiement d’une provision de 2 452,88 euros à valoir sur la dette locative.

La bailleresse sera déboutée de sa demande formée de ce chef.

Sur la provision à valoir sur les charges indûment versées relatives à l’ascenseur

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

En l’espèce, la bailleresse a été condamnée, par le premier juge, à verser à la locataire la somme provisionnelle de 173,46 euros correspondant des charges ascenseur indûment réglées en 2022 et de janvier à septembre 2023 comme occupant un logement situé au rez-de-chaussée, sachant que l’ascenseur ne dessert aucun sous-sol, ni parking.

Aucun appel, principal ou incident, n’a été formé concernant ce chef de l’ordonnance entreprise.

Pour autant, l’appelante demande à la cour, dans le dispositif de ses conclusions, de condamner la bailleresse à lui verser, non pas une provision de 173,46 euros, mais celle de 196,17 euros pour tenir compte des charges ascenseur indûment réglées depuis le mois de novembre 2023, et ce, après avoir demandé la confirmation de l’ordonnance entreprise sur ce point.

Or, dès lors que la locataire sollicite l’actualisation de la provision sollicitée devant le premier juge, sur laquelle ce dernier s’est prononcée, en son principe et montant, la locataire devait, dans sa déclaration d’appel, interjeté appel du chef de l’ordonnance entreprise ayant condamné la baillesse à lui verser la somme de 173,46 euros à titre provisionnel à valoir sur des charges ascenseur indûment versées et, le cas échéant, en solliciter l’infirmation dans ses conclusions.

Faute de l’avoir fait, la cour n’est pas saisie de cette demande, de sorte qu’elle ne statuera que dans les limites de l’appel.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

L’intimée, succombant en appel, il y a lieu d’infirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a condamné l’appelante aux dépens et à la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en première instance non compris dans les dépens.

Elle sera condamnée aux dépens de première instance et d’appel.

En outre, l’équité commande de la condamner à verser à Mme [V] [Z] la somme de 3 000 euros pour les frais exposés en première instance et en appel non compris dans les dépens en application de l’article 700 du code de procédure civile.

En tant que partie perdante, l’intimée sera déboutée de sa demande formée sur le même fondement.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Déclare irrecevables les pièces n° 23 à 27 transmises par Mme [R] [V] [Z] ;

Statuant dans les limites de l’appel ;

Infirme l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions critiquées ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Déboute Mme [R] [V] [Z] de sa demande fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’action de la société anonyme ICF Sud-Est Méditerranée ;

Déboute la société anonyme ICF Sud-Est Méditerranée de ses demandes tendant à la constatation de la résiliation du bail, l’expulsion de Mme [R] [V] [Z] et sa condamnation à lui verser des sommes provisionnelles à valoir sur les loyers, charges locatives et indemnités d’occupation ;

Condamne la société anonyme ICF Sud-Est Méditerranée à verser à Mme [R] [V] [Z] la somme de 3 000 euros pour les frais exposés en première instance et en appel non compris dans les dépens en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute la société anonyme ICF Sud-Est Méditerranée de sa demande formée sur le même fondement ;

Condamne la société anonyme ICF Sud-Est Méditerranée aux dépens de première instance et d’appel.

La greffière La présidente