COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-4

ARRÊT AU FOND

DU 03 AVRIL 2025

N°2025 /

Rôle N° RG 20/01717

N° Portalis DBVB-V-B7E-BFRTF

SARL BABILOU IMMO

C/

[K] [R]

SCI THIERRY

Syndicat des copropriétaires [Adresse 1]

S.A. SNEF

SARL DU RIVAU & ASSOCIES

SA GAN ASSURANCES

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Prisca VITALI

M^e Fabien DUPIELET

M^e Joseph MAGNAN

M^e Romain CHERFILS

M^e Laure CAPINERO

M^e Véronique

DEMICHELIS

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance de Marseille en date du 19 Décembre 2019 enregistré au répertoire général sous le n° 14/06347.

APPELANTE

SARL BABILOU IMMO prise en la personne de son gérant

demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Prisca VITALI, avocat au barreau de MARSEILLE substituée par M^e Annabelle BOUSQUET, avocat au barreau D’AIX-EN-PROVENCE, avocat postulant et ayant pour avocat plaidant, M^e Johanna TAHAR de l’AARPI LE CARRÉ, avocat au barreau de PARIS,

INTIMEES

Madame [K] [R]

demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Fabien DUPIELET de la SELARL DUPIELET-REYMOND, avocat au barreau de MARSEILLE

SCI THIERRY

demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Joseph MAGNAN, avocat postulant au barreau D’AIX-EN-PROVENCE et par M^e Grégory NAILLOT, avocat plaidant au barreau de TOULON substitué par M^e Antoine MATHIEU, avocat au barreau de TOULON

Syndicat des copropriétaires [Adresse 1] représenté par son syndic bénévole en exercice la SCI THIERRY, elle-même prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité au siège sis [Adresse 1]

demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Joseph MAGNAN, avocat postulant au barreau D’AIX-EN-PROVENCE et par M^e Grégory NAILLOT, avocat plaidant au barreau de TOULON substitué par M^e Antoine MATHIEU, avocat au barreau de TOULON

S.A. SNEF agissant poursuites et diligences de son Président en exercice domicilié en cette qualité au siège social

demeurant [Adresse 6]

représentée par M^e Romain CHERFILS de la SELARL LX AIX EN PROVENCE, avocat postulant au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substitué par Maître IMPERATORE Pierre-Yves et M^e Nicolas JONQUET de la SCP SVA, avocat plaidant au barreau de NIMES substitué par M^e Aliaume LLORCA VALERO, avocat au barreau de MONTPELLIER

SARL DU RIVAU & ASSOCIES

demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Laure CAPINERO de la SELARL IN SITU AVOCATS, avocat au barreau de MARSEILLE

SA GAN ASSURANCES

demeurant [Adresse 5]

représentée par M^e Véronique DEMICHELIS de la SCP DRUJON D’ASTROS & ASSOCIES, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substituée par M^e Manon CHAMPEAUX, avocat au barreau D’AIX-EN-PROVENCE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804, 806 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 28 Janvier 2025 en audience publique, en double rapporteur, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant :

Madame Véronique MÖLLER, conseiller rapporteur,

Monsieur Adrian CANDAU, conseiller- rapporteur, chargé du rapport qui en a rendu compte dans le délibéré de la cour composée de :

Madame Inès BONAFOS, Présidente

Madame Véronique MÖLLER, Conseillère

Monsieur Adrian CANDAU, Conseiller

Greffier lors des débats : M^me Christiane GAYE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 03 Avril 2025.

ARRÊT

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES :

Madame [R] est propriétaire d’un local situé au [Adresse 1] qu’elle a donné à bail suivant acte du 4 avril 2011 à la société EVANCIA en vue de permettre à cette dernière l’exploitation d’une crèche.

Ces locaux constituent le lot numéro 3 de la copropriété elle-même divisée en 3 lots.

La SCI THIERRY est quant à elle propriétaire du lot numéro 1, situé également au rez-de-chaussée.

Le lot numéro 2 situé au 1er et 2ème étage appartient à Monsieur [E].

En vue de la réalisation de ses travaux, la société EVANCIA a confié une mission de maîtrise d’ouvrage déléguée à la société BABILOU IMMO.

La société DU RIVAU ET ASSOCIES a été chargée d’une mission de maîtrise d''uvre (contrat en date du 9 mars 2011) et a obtenu un arrêté de permis de construire délivré par la ville de [Localité 7] le 26 juillet 2011. Ce permis de construire vise à autoriser la réalisation de travaux destinés à créer une crèche collective.

La société SA SNEF, entreprise principale, a été chargée de réaliser les travaux qui ont commencé en septembre 2011 avec la dépose de la toiture.

Très rapidement la SCI THIERRY s’est plainte de désordres affectant son bien immobilier (fissures et infiltrations), ces désordres étant selon elle en lien avec les travaux de la SA SNEF. Elle a également déposé une requête devant le tribunal administratif de MARSEILLE le 30 septembre 2011 aux fins d’annulation et de suspension de l’arrêté de permis de construire du 26 juillet 2011.

En l’état d’une première décision de suspension des travaux, la société BABILOU IMMO a donné l’ordre à l’architecte de faire suspendre le chantier par courriel envoyé dès le mois d’octobre 2011. Par voie de conséquence, le cabinet DU RIVAU ASSOCIES a également ordonné à la SA SNEF de suspendre les travaux en cours.

Dans le cadre de cette interruption, le cabinet DU RIVAU a demandé à la SA SNEF d’assurer la protection des pignons contre l’humidité.

Celle-ci a réalisé des travaux provisoires consistant en la mise en place de membranes étanches sur la paroi verticale du mur et de films de type DELTA MS posés sur la charpente en rive de toiture.

Le permis de construire obtenu par la Société BABILOU a ensuite été définitivement annulé par le tribunal administratif de MARSEILLE.

Persistant à se plaindre des infiltrations et de fissures en lien avec les travaux effectués par la SARL BABILOUIMMO, la SCI THIERRY, mais aussi les autres copropriétaires, les époux [E], ont saisi le juge des référés du Tribunal de grande instance de MARSEILLE et obtenu par ordonnance de référé en date 16 décembre 2011 la désignation d’un expert judiciaire en la personne de Monsieur [I].

Les opérations d’expertise ont été rendues communes et opposables à la société SNEF et à la société DU RIVAU ET ASSOCIES par ordonnance en date du 30 novembre 2012.

Monsieur [I] a déposé son rapport le 5 février 2014.

Par exploit en date du 05 Mai 2014, la SCI THIERRY a attrait la SARL BABILOU IMMO et Madame [K] [R] devant le Tribunal de Grande Instance de MARSEILLE afin de voir constater que les travaux entrepris par la société BABILOU IMMO ont été faits sans autorisation préalable de la copropriété et obtenir l’indemnisation de leur préjudice.

Par exploit du 14 Janvier 2015, la société BABIBLOU a dénoncé l’assignation de la SCI THIERRY et a attrait à son tour la SNEF et la société DU RIVAU ET ASSOCIES devant le tribunal de grande instance de MARSEILLE

Par exploit en date du 21 et du 23 décembre 2016, la société SA SNEF a attrait la SARL RENOVA et la compagnie GAN ASSURANCE IARD en intervention forcée et en garantie, devant le tribunal de grande instance de MARSEILLE aux fins d’obtenir la condamnation de la SARL RENOVA et de la Compagnie GAN à la relever de toutes condamnations susceptibles d’être prononcé à son encontre

Les trois procédures ont été jointes.

Par jugement en date du 19 décembre 2019, le Tribunal judiciaire de MARSEILLE:

— Déclare le désistement parfait de la SCI THIERRY à l’encontre de Madame [R]

— Donne acte au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] pris en la personne de son syndic en exercice de son intervention volontaire à la présente instance,

— Déclare irrecevable devant la présente juridiction la demande en nullité de l’assignation du 14 janvier 2015, cette dernière relevant de la compétence du juge de la mise en état,

— Déclare recevable l’action de la SCI THIERRY,

— Déclare opposable la clause de saisine du conseil régional de l’ordre des architectes à la SARL BABILOU IMMO,

— Dit que la SARL BABILOU est irrecevable à agir à 1'encontre de la Société DU RIVAU ET ASSOCIES,

— Condamne la SARL BABILOU IMMO à payer la somme de 67000 euros TTC au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] pris en la personne de son syndic à charge pour ce dernier de faire réaliser les travaux de remise en état de la toiture et des maçonneries conformément aux préconisations de l’expert,

— Condamne la SARL BABILOU IMMO à payer à la SCI THIERRY la somme de 8000 euros au titre du préjudice de jouissance,

— Déboute la SCI THIERRY de sa demande au titre du préjudice moral,

— Condamne la société SNEF à relever et garantir à hauteur de 40% les condamnations prononcées à l’encontre de la société SARL BABILOU IMMO

— Condamne la société DU RIVAU ET ASSOCIES à relever et garantir à hauteur de

20 % la société SNEF des condamnations prononcées à son encontre,

— Déboute la SARL BABILOU IMMO du surplus de leurs demandes,

— Déboute la SCI THIERRY et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] du surplus de leur demande,

— Déboute la société DU RIVAU ET ASSOCIES du surplus de leurs demandes,

— Déboute la SA SNEF du surplus de ses demandes,

— Déboute le Gan du surplus de ses demandes,

— Condamne la SARL BABILOU IMMO au paiement de la somme de 3000 euros à la SCI THIERRY au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamne la SARL BABILOU IMMO au paiement de la somme de 3000 euros au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamne la société SNEF au paiement de la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile à la société GAN ASSURANCES.

— Condamne la SARL BABILOU IMMO aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise.

— Ordonne l’exécution provisoire,

Par déclaration en date du 4 février 2020, la SARL BABILOU IMMO a formé appel de cette décision à l’encontre de la SCI THIERRY, du Syndicat des Copropriétaires [Adresse 1], de la SA SNEF, de la SARL DU RIVAU & ASSOCIES, de la SA GAN ASSURANCES et de Madame [K] [R] en vue d’obtenir la nullité du jugement.

***

Les parties ont exposé leur demande ainsi qu’il suit, étant rappelé qu’au visa de l’article 455 du code de procédure civile, l’arrêt doit exposer succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens :

Par conclusions notifiées le 30 avril 2020, la SARL BABILOU IMMO demande à la Cour de :

— Infirmer le jugement du TGI de Marseille du 19 décembre 2019 en toutes ses dispositions

— Rejeter l’ensemble des demandes de la SCI THIERRY et du syndicat des copropriétaires et plus précisément :

' Sur le préjudice moral de la SCI THIERRY :

o Rejeter la demande d’indemnisation du préjudice moral de la SCI THIERRY au motif de son inexistence ;

' Sur le préjudice de « valeur locative » de la SCI THIERRY :

o A titre principal, rejeter la demande d’indemnisation de la SCI THIERRY correspondant à la valeur locative dès lors que le bien n’est pas loué, que la SCI THIERRY ne subit aucun préjudice financier en l’absence de versement de loyer par ses occupants, qu’il n’existe pas de préjudice théorique et abstrait de perte de la valeur locative, et que cette demande est mal fondée.

o Pour les mêmes raisons considérer que la SCI THIERRY n’a subi aucun préjudice de jouissance

o A titre subsidiaire, rejeter la demande d’indemnisation de la SCI THIERRY correspondant à la valeur locative aux motifs que les dégâts consécutifs aux infiltrations peuvent avoir trouvé leur cause première dans la réalisation des travaux irréguliers conduits à deux reprises par l’un des anciens propriétaires du lot n°1 et, après 1986, par la SCI THIERRY elle-même, mais également dans l’état de vétusté général des locaux constatés par l’expert, dans le mauvais entretien des locaux et la préexistence des fissures, dans la présence de canalisations d’eaux pluviales d’eaux usées et d’eaux potables dans les murs ;

' Sur les demandes de remise en état du clos et du couvert faites par la SCI THIERRY et le syndicat des copropriétaires :

o Constater qu’aux termes de l’article 7 conditions particulières du règlement de copropriété l’accord du syndicat des copropriétaires n’était pas nécessaire pour faire réaliser les travaux entrepris par la société Evancia et réaliser sous la responsabilité de son maître d’ouvrage délégué, la société BABILOU IMMO, dès lors que ces travaux étaient autorisés par le propriétaire du lot n°3, Madame [R] ;

o Constater que la SARL BABILOU IMMO n’a commis aucune faute en procédant à la réhabilitation

o En conséquence,

' Rejeter les demandes de remise en état du clos et du couvert faites par la SCI THIERRY et le syndicat des copropriétaires.

A TITRE SUBSIDIAIRE,

Sur les demandes d’indemnisation, condamner solidairement la société SNEF et le cabinet d’architecte Du RIVAU à garantir la société BABILOU IMMO de l’ensemble des condamnations qui pourraient être prononcées contre elle.

En tout état de cause,

' Condamner la SCI THIERRY à verser à la société BABILOU IMMO la somme de 5.000 ' au titre de l’article 700 du CPC ;

' Condamner la SCI THIERRY aux entiers dépens, dont ceux exposés pour l’expertise.

Par ses dernières écritures notifiées le 6 novembre 2024, la SARL BABILOU IMMO, modifiant partiellement ses prétentions, sollicite :

Vu les articles 9 et 12 du Code de procédure civile alinéas 1 et 2,

Vu les articles 1240, 1241 et 1315 du Code civil,

Il est demandé à la Cour de :

— Déclarer la société BABILOU IMMO recevable et bien fondée en son appel.

En conséquence,

— Infirmer le jugement rendu entre les parties par le Tribunal de Grande instance de Marseille le 19 décembre 2019 en toutes ses dispositions.

Statuant à nouveau,

— Déclarer que la SARL BABILOU IMMO n’a commis aucune faute en sa qualité de maître de l’ouvrage délégué des travaux de réhabilitation du local commercial situé au lot n°3 de l’immeuble situé au [Adresse 1] réalisés en 2011.

En conséquence,

— Débouter la SNEF de l’ensemble de ses prétentions, fins et conclusions

— Débouter la SCI THIERRY et le syndicat des copropriétaires de leur appel incident.

— JUGER que la SCI THIERRY et le syndicat des copropriétaires sont irrecevables et mal fondés en leurs demandes formées contre la SARL BABILOU IMMO.

En conséquence, les en débouter.

— Débouter les intimées de leur appel incident respectif en ce qu’ils sollicitent la condamnation de la société BABILOU IMMO.

— Débouter Madame [K] [V] de ses demandes, fins et conclusions.

A titre subsidiaire,

— Condamner in solidum Madame [K] [V] la S.A.R.L DU RIVAU & ASSOCIES et la société SNEF à l’égard de la SCI THIERRY et du syndicat de la copropriété du [Adresse 1]

— Condamer in solidum Madame [K] [V] la S.A.R.L DU RIVAU & ASSOCIES et la société SNEF à garantir la société BABILOU IMMO de l’ensemble des condamnations qui pourraient être prononcées contre elle.

En tout état de cause :

— Condamner in solidum à titre principal la SCI THIERRY et le syndicat de la copropriété du [Adresse 1] et, subsidiairement, Madame [K] [V], la S.A.R.L DU RIVAU & ASSOCIES et la société SNEF à verser à la société BABILOU IMMO la somme de 5.000 ' au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

— Condamner in solidum à titre principal la SCI THIERRY et le syndicat de la copropriété du [Adresse 1] et, subsidiairement, Madame [K] [V], la S.A.R.L DU RIVAU & ASSOCIES et la société SNEF, aux dépens de première instance et d’appel y compris les frais d’expertise et allouer à l’avocat constitué de la société BABILOU IMMO le bénéfice des dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile pour ceux des dépens dont il a fait l’avance sans recevoir provision.

La SARL BABILOU IMMO sollicite à titre principal, l’infirmation du jugement entrepris en ce qu’il a retenu sa responsabilité. Elle expose que les demandes sont dirigées vers la mauvaise personne morale dès lors qu’elle est intervenue en qualité de maître d’ouvrage délégué, et non pas en son nom propre ; elle considère ainsi qu’elle est un tiers par rapport à la SCI THIERRY et le syndicat des copropriétaires, sa responsabilité ne pouvant donc relever que des dispositions des articles 1240 et 1241.

D’autre part elle soutient que sa responsabilité n’est pas engagée en raison de l’autorité de la chose jugée attachée au jugement du Tribunal de grande instance de Marseille en date du 6 Septembre 2018 qui avait considéré que l’autorisation de la copropriété n’était pas nécessaire pour réaliser les travaux litigieux ; qu’en effet, l’absence d’autorisation préalable des travaux par la copropriété est la seule faute sur laquelle la SCI THIERRY fondait sa demande de condamnation de la société BABILOU IMMO ; qu’en caractérisant une faute de la société BABILOU IMMO en se basant sur d’autre éléments, le premier juge a outrepassé sa compétence et qu’il a en outre prononcé des condamnations indemnitaires différentes de celles présentes dans les demandes.

Sur le fond, la SARL BABILOU IMMO soutient que les conditions ne sont pas réunies pour que sa responsabilité soit engagée et qu’aucune faute ne lui est imputable. S’agissant de l’absence d’autorisation des travaux, elle soutient que la copropriété du [Adresse 1] est une copropriété horizontale de sorte que la charpente du lot concerné n’est pas une partie commune ; qu’en conséquence, les travaux effectués au sein du lot n°3 en ce qu’ils ne portent pas sur les parties communes, n’impliquaient pas une autorisation de la copropriété.

Elle se prévaut également du fait que l’expert retient la responsabilité de la société BABILOU IMMO uniquement sur la période du 6 juillet 2012 à février 2014 au motif que le maitre d’ouvrage n’a pas engagé les travaux complémentaires permettant de faire cesser les infiltrations conformément aux conclusions de la première expertise ; que sur cette période, la société BABILOU IMMO n’était pas en mesure de faire réaliser ces travaux. Elle souligne l’absence de caractérisation d’un lien direct entre le préjudice allégué par la SCI THIERRY et la copropriété avec sa propre intervention en tant que maître de l’ouvrage délégué. Elle considère enfin que n’est pas rapportée la preuve que les travaux ont altéré les parties communes de l’immeuble et que les sommes allouées au titre des préjudices allégués ne sont elles-mêmes pas justifiées.

Subsidiairement, elle conclut donc à la garantie de la S.A.R.L DU RIVAU & ASSOCIES, en charge de la maîtrise d''uvre en mission complète, et la société SNEF, gardienne des travaux, et, dans l’hypothèse où la cour considérerait qu’une autorisation de la copropriété était nécessaire pour déposer la toiture, que Madame [R] soit considérée seule fautive à ce titre.

La Société THIERRY et le Syndicat des copropriétaires [Adresse 1], représenté par son syndic bénévole en exercice, Madame [P] [X], gérante de la SCI THIERRY, par conclusions notifiées le 13 décembre 2024 demande à la Cour de :

Vu les pièces versées au débat,

Vu le rapport d’expertise du 5 février 2014,

Vu l’arrêt de la Cour d’appel d’AIX-EN-PROVENCE en date du 19 décembre 2019,

— CONFIRMER le jugement rendu par le Tribunal de grande instance MARSEILLE en ce qu’il a retenu la responsabilité de la SARL BABILOU IMMO et l’a condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] pris en son syndic la SCI THIERRY la reconstruction du clos et du couvert de l’atelier garage tel qu’il existait avant l’opération de la SARL BABILOU IMMO

— CONFIRMER le jugement rendu par le Tribunal de grande instance de MARSEILLE en ce qu’il a reconnu un préjudice de jouissance au bénéfice de la SCI THIERRY

— INFIRMER le jugement rendu par le Tribunal de grande instance de MARSEILLE en ce qu’il a rejeté la demande de préjudice moral de la SCI THIERRY,

— INFIRMER le jugement en ce qu’il a retenu une somme de 67.000 euros au titre des travaux de remise en état de la copropriété

— INFIRMER le jugement en ce qu’il a retenu la somme de 8.000 euros au titre du préjudice de jouissance,

Et statuant de nouveau,

— CONDAMNER la SARL BABILOU IMMO à payer la somme de 116.768,20 euros TTC au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] pris en la personne de son syndic, à charge pour ce dernier de faire réaliser les travaux de remise en état de la toiture et des maçonneries conformément aux préconisations de l’expert,

— CONDAMNER la SARL BABILOU IMMO à payer à la SCI THIERRY la somme de 66.960 euros correspondant à la valeur locative du bien pour la période d’octobre 2011 à octobre 2017, somme à parfaire au jour où les dommages auront cessé.au titre du préjudice de jouissance,

— CONDAMNER la SARL BABILOU IMMO à payer à la SCI THIERRY la somme de 5.000 euros au titre du préjudice moral,

— DEBOUTER la SARL BABILOU IMMO de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions

— DEBOUTER la société SNEF de l’ensemble de ses demandes fins et prétentions dirigées à l’encontre des concluants

— CONDAMNER la SARL BABILOU IMMO à verser au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] et à la SCI THIERRY la somme de 5.000 ' chacun en vertu des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile

— CONDAMNER la SARL BABILOU IMMO aux entiers dépens distraits au profit de la SCP MAGNAN, Avocat sur son offre de droit.

La Société THIERRY et le syndicat des copropriétaires font valoir que la Cour d’appel d’Aix-en-Provence, par un arrêt en date du 19 décembre 2019, a infirmé le jugement rendu par le Tribunal de grande instance de Marseille le 6 septembre 2018, et a retenu que l’article 7 du Règlement de copropriété imposait au propriétaire du lot n°3, (objet des travaux), d’obtenir les autorisations administratives nécessaires mais également d’obtenir l’autorisation de l’assemblée générale de la copropriété pour tous travaux portant atteinte aux parties communes ; que cette autorisation était nécessaire en l’espèce, s’agissant d’une copropriété verticale et non horizontale. Ils considèrent donc que la SARL BABILOU IMMOU a commis une faute et doit supporter l’ensemble des conséquences dommageables provoquées par les travaux qu’elle a fait exécuter par un maître d''uvre et par la société SNEF.

Ils sollicitent en outre la réformation du jugement entrepris sur le montant des indemnisations allouées en se prévalant de devis actualisés s’agissant du coût de remise en état. Ils concluent également à la reconnaissance du préjudice moral subi par la SCI THIERRY et à l’infirmation, dans son quantum, de l’indemnisation allouée au titre du préjudice de jouissance.

La SA SNEF, par conclusions notifiées le 31 juillet 2024 demande à la Cour de :

REJETANT toutes conclusions et demandes adverses plus amples ou contraires,

Vu les articles 1240 et 1241 du Code civil,

Vu les articles 4 et 5 du Code de procédure civile,

Vu l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965,

— RECEVOIR la SA SNEF en son appel incident,

A titre principal :

— DIRE ET JUGER que les désordres consécutifs aux fissures affectant l’immeuble sont dépourvus de tout lien de causalité avec les travaux exécutés par la société SA SNEF,

Par conséquent,

— CONFIRMER le jugement du 19 décembre 2019 rendu par le Tribunal de Grande Instance de MARSEILLE en ce qu’il a rejeté toute prétention de la SCI THIERRY quant à la reprise des fissurations de la maçonnerie,

— REJETER toute demande d’indemnisation au titre de la réparation des conséquences dommageables des fissures

— CONSTATER que les dommages consécutifs aux désordres survenus entre le 14 octobre 2011 et le 25 octobre 2011 ont donné lieu à indemnisation,

— DIRE ET JUGER que pour la période située entre le 4 novembre 2011 et le 6 juillet 2012 la responsabilité de la SA SNEF n’est pas engagée et qu’elle doit par conséquent être mise purement et simplement hors de cause,

— DIRE ET JUGER que la SARL BABILOU IMMO, maître d’ouvrage délégué, a engagé sa responsabilité en ne réalisant pas les travaux préconisés par l’expert judiciaire à compter du 6 juillet 2012,

— DIRE ET JUGER que la SA SNEF ne pouvait être condamnée à relever et garantir la SARL BABILOU de l’ensemble des condamnations prononcées à son encontre en ce compris les travaux de remise en état du clos et du couvert, en ce que la nécessité de ces travaux est la conséquence exclusive de l’interruption du chantier, dont la SA SNEF n’est pas comptable,

Par conséquent,

— INFIRMER le jugement du 19 décembre 2019 rendu par le Tribunal de Grande Instance de MARSEILLE en ce qu’il a condamné la SA SNEF à relever et garantir à hauteur de 40% des condamnations prononcées à l’encontre de la société SARL BABILOU IMMO,

Statuant à nouveau,

— METTRE la SA SNEF purement et simplement hors de cause,

— DEBOUTER la SARL BABILOU IMMO de son appel en garantie dirigé à l’encontre de la SA SNEF comme injuste et mal fondé,

A titre subsidiaire :

— DIRE ET JUGER que le syndicat des copropriétaires ne saurait se prévaloir d’une réévaluation du montant des travaux de remise en état du clos et du couvert,

— DIRE ET JUGER que le SCI THIERRY ne justifie d’aucun préjudice moral,

— DIRE ET JUGER que la SCI THIERRY ne justifie d’aucun préjudice locatif, à défaut de justification d’un contrat de bail,

— DIRE ET JUGER que la SCI THIERRY ne justifie d’aucun préjudice de jouissance pour défaut de qualité à agir,

Par conséquent,

— CONFIRMER le jugement du 19 décembre 2019 rendu par le Tribunal de Grande Instance de MARSEILLE en ce qu’il a fixé le montant des travaux de remise en état du clos et du couvert à la somme de 67 000 euros, sur la base de l’évaluation de l’expert judiciaire,

— CONFIRMER le jugement du 19 décembre 2019 rendu par le Tribunal de Grande Instance de MARSEILLE en ce qu’il a débouté la SCI THIERRY au titre du préjudice moral,

— INFIRMER le jugement du 19 décembre 2019 rendu par le Tribunal de Grande Instance de MARSEILLE en ce qu’il a condamné la SARL BABILOU IMMO à payer à la SCI THIERRY la somme de 8 000 euros au titre de préjudice de jouissance,

— INFIRMER le jugement du 19 décembre 2019 rendu par le Tribunal de Grande Instance de MARSEILLE en ce qu’il a condamné la SA SNEF à relever et garantir à hauteur de 40% des condamnations prononcées à l’encontre de la société SARL BABILOU IMMO,

Statuant à nouveau,

— DEBOUTER le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] et la SCI THIERRY de l’ensemble de leurs prétentions formulées au titre de leur appel incident,

— REJETER les demandes formées au titre d’un quelconque préjudice moral de la SCI THIERRY,

— REJETER toute demande au titre d’un quelconque préjudice locatif pour défaut de justification d’un contrat de bail,

— REJETTER toute demande au titre d’un quelconque trouble de jouissance subi par la SCI THIERRY pour défaut d’intérêt et de qualité à agir,

En tout état de cause :

— DIRE ET JUGER que la responsabilité de la société DU RIVEAU ET ASSOCIES est prépondérante dans la survenance du désordre relatifs aux infiltrations dans le lot de la SCI THIERRY du fait de son manquement au devoir de conseil Par conséquent,

— CONFIRMER le jugement du 19 décembre 2019 rendu par le Tribunal de Grande Instance de MARSEILLE en ce qu’il a condamné la société DU RIVEAU ET ASSOCIES à relever et garantir la SA SNEF des condamnations prononcées à son encontre,

— Mais, INFIRMER le jugement du 19 décembre 2019 rendu par le Tribunal de Grande Instance de MARSEILLE en ce qu’il a limité cette garantie à 20%,

Statuant à nouveau,

— CONDAMNER la société DU RIVEAU ET ASSOCIES à garantir indemne la SA SNEF de toutes condamnations, frais et intérêts qui pourraient être prononcées à son encontre au visa des articles 1240 et 1241 du Code civil,

— DEBOUTER la société DU RIVEAU ET ASSOCIES de son appel incident,

— REJETER toutes demandes dirigées à l’encontre de la SA SNEF comme irrecevables, injustes et mal fondées.

— REJETER toute demande incidente formée à l’encontre de la SA SNEF,

— CONDAMNER la SARL BABILOU IMMO ou tout succombant à verser à la SA SNEF la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— CONDAMNER la SARL BABILOU IMMO ou tout succombant aux entiers dépens de première instance et d’appel, en ce compris les frais d’expertise, ceux d’appel distraits au profit de la SELARL LX AIX EN PROVENCE, représentée par Maître Romain CHERFILS, avocat aux offres de droit.

A l’appui de ses demandes, la SA SNEF rappelle qu’elle s’est vu confier la réalisation des travaux dans le cadre d’un marché d’entreprise générale. Elle expose que le cabinet DU RIVAU, maître d''uvre, lui a ordonné le 14 octobre 2011, de suspendre les travaux en cours en raison de la procédure engagée afin d’obtenir l’annulation du permis de construire ; que le 4 novembre 2011, il lui a demandé d’assurer la protection des pignons des maisons mitoyennes contre l’humidité et qu’elle a ainsi réalisé des travaux provisoires consistant en la mise en 'uvre de membranes étanches (polyane) sur la paroi verticale du mur et des films de type Delta MS posés sur la charpente, en rive de toiture. Elle conclut à sa mise hors de cause dans les trois catégories de désordres identifiées par l’expert judiciaire.

S’agissant des infiltrations, elle soutient que le jugement entrepris a retenu à tort sa responsabilité sur la première période du 14 au 25 octobre 2011, aucune infiltration d’eau n’ayant pu être relevée à l’intérieur du local ; qu’il ne peut dès lors lui être reproché une absence de mise en place de mesures de protection au cours de cette première période ; que sur la seconde période du 4 novembre 2011 au 6 juillet 2012, elle n’avait plus la charge de la surveillance du chantier à compter de la suspension des travaux ordonnée par le maître d''uvre et que les mesure de protection mises en place à compter du 4 novembre 2011 n’avaient qu’une vocation provisoire ; qu’ainsi l’insuffisance des travaux de protection incombe au maître d''uvre et au maitre d’ouvrage.

Concernant les dégradations de la charpente et de la maçonnerie existante imputables selon l’expert judiciaire à l’interruption des travaux après dépose de la toiture en 2011 et à l’absence de solutions de protection pérennes, elle considère que le premier a juste titre retenu la responsabilité unique du maitre d’ouvrage la SARL BABILOU IMMO, mais qu’il a statué ultra petita en condamnant à la SA SNEF à relever et garantir le maitre d’ouvrage à hauteur de 40% alors qu’aucune demande de garantie n’avait été formulée concernant ce désordre d’autant qu’il n’est établi aucune causalité entre ces désordres affectant les parties communes et l’intervention de la SA SNEF.

A titre subsidiaire, et s’agissant des travaux de reprise et des préjudices, elle soutient que seul le chiffrage retenu par l’expert judiciaire doit être retenu ; que la SCI THIERRY ne justifie d’aucun préjudice moral ni d’aucun préjudice locatif, ni ne peut se prévaloir d’aucun trouble de jouissance pour défaut de qualité à agir ; qu’enfin le premier juge ne pouvait limiter la condamnation de la société DU RIVAU ET ASSOCIES à la relever et garantir à 20% des condamnations prononcées à son encontre, dans la mesure où la responsabilité du maître d''uvre est prépondérante.

La SARL DU RIVAU & ASSOCIES, par conclusions notifiées le 10 juillet 2020 demande à la Cour de :

Vu le jugement du tribunal judiciaire du 19 décembre 2019,

Vu la jurisprudence,

Vu les pièces versées aux débats,

CONFIRMER le jugement du 19 décembre 2019 en ce qu’il a jugé irrecevable la SARL BABILOU à rechercher la responsabilité de la société DU RIVAU ET ASSOCIES n’ayant pas mis en jeu la clause de saisine pour avis du conseil régional.

REFORMER le jugement en ce qu’il condamne la société DU RIVAU ET ASSOCIES à relever et garantir à hauteur de 20% la SNEF des condamnations mises à sa charge.

Statuant à nouveau DEBOUTER la SNEF ou toute autre partie qi formerait des demandes contre l’architecte de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions dirigées contre la société DU RIVAU ET ASSOCIES.

En tout état de cause,

CONDAMNER la SARL BABILOU à payer à la société DU RIVAU ET ASSOCIES la somme de 5000' en remboursement de ses frais irrépétibles au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

CONDAMNER la SARL BABILOU qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel.

A l’appui de ses demandes, la SARL DU RIVAU ET ASSOCIES fait valoir que le contrat la liant au maître d’ouvrage contenait une clause de saisine du conseil régional de l’ordre des architectes préalablement à l’introduction de l’instance, cette obligation n’ayant pas été respectée, l’action à son encontre doit être déclarée irrecevable. Elle considère en outre que sa responsabilité n’a pas lieu d’être engagée au titre de la survenance des désordres ; elle rappelle que le contrat de maîtrise d''uvre a pris fin du fait du maître d’ouvrage ; que sa responsabilité ne peut être envisagé qu’au vu du contenu de sa mission ; qu’aucune condamnation solidaire ne peut intervenir à son encontre en l’état de la clause d’exclusion de solidarité insérée au contrat de maîtrise d''uvre.

La SA GAN ASSURANCES, par conclusions notifiées le 19 avril 2021 demande à la Cour de :

A titre principal,

— CONFIRMER le Jugement rendu par le Tribunal Judiciaire de MARSEILLE le 19 décembre 2019 en toutes ses dispositions ;

A titre subsidiaire,

— DIRE ET JUGER que la SCI THIERRY n’a pas qualité à agir au titre de la réparation de désordres affectant les parties communes ;

— DIRE ET JUGER que l’ensemble des demandes formulées par la SCI THIERRY sont irrecevables ;

— DEBOUTER la société SNEF de l’ensemble de ses demandes fins et conclusions à l’encontre de la compagnie GAN ASSURANCES ;

A titre plus subsidiaire,

— DIRE ET JUGER qu’aucun désordre ne peut être imputé à la société RENOVA ;

— DIRE ET JUGER qu’à défaut d’imputabilité des désordres à la société RENOVA, la compagnie GAN ASSURANCES ne saurait mobiliser ses garanties ;

— DEBOUTER la société SNEF de l’ensemble de ses demandes fins et conclusions à l’encontre de la compagnie GAN ASSURANCES ;

A titre encore plus subsidiaire,

— DIRE ET JUGER que les activités litigieuses n’ont jamais été déclarées au contrat souscrit par la société RENOVA ;

— DIRE ET JUGER qu’à défaut de déclaration du risque au moment de la souscription du contrat, le sinistre ne saurait être garanti ;

— DEBOUTER la société SNEF de l’ensemble de ses demandes fins et conclusions à l’encontre de la compagnie GAN ASSURANCES,

A titre infiniment subsidiaire,

— DIRE ET JUGER qu’il sera fait application de la franchise contractuelle fixée à 10% du montant du sinistre imputable à la société RENOVA dans l’hypothèse où elle était reconnue responsable de cette partie des désordres et que la compagnie GAN ASSURANCES devait garantir l’événement ;

En tout état de cause,

— CONDAMNER in solidum la société SNEF et tout succombant à la somme de 4.000 ' au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— CONDAMNER in solidum la société SNEF et tout succombant aux entiers dépens dont distraction de droit au profit de Maître Véronique DEMICHELIS, avocat.

La SA GAN ASSURANCES, assureur de la Société RENOVA, considère qu’aucun désordre n’était imputable à la Société RENOVA et qu’aucune demande n’était formulée à leur encontre.

A titre préventif, la SA GAN ASSURANCE considère que les demandes formulées par la SCI THIERRY devront été déclarée irrecevables en ce que seul le syndic a qualité et intérêt à agir s’agissant d’un litige concernant une partie commune ; que les désordres ne sont pas imputables à la SARL RENOVA qui est intervenue sur les seules couvertures situées en « périphérie » du bâtiment et bien après l’apparition des principaux désordres. A titre infiniment subsidiaire, la SA GAN ASSURANCE soutient que l’activité « démolition » n’a pas été déclarée et par voie de conséquence n’a pas été souscrite par la société RENOVA.

Madame [K] [R], par conclusions notifiées le 13 décembre 2024 demande à la Cour de :

Vu l’article 564 du CPC

— Principalement, DECLARER irrecevable la demande de garantie formulée par la société BABILOU IMMO à l’encontre de Madame [R]

— Subsidiairement, DEBOUTER la société BABILOU IMMO, de l’ensemble de ses demandes fins et prétentions formulées à l’encontre de Madame [R]

— En toute hypothèse, CONDAMNER tout succombant à payer Madame [R], la somme de 4500 euros par application des dispositions de l’article 700 du CPC

— CONDAMNER encoure tout succombant aux entiers dépens de l’instance d’appel.

Elle fait valoir que le jugement entrepris a déclaré parfait le désistement de la SCI THIERRY, à son encontre et qu’aucune demande n’a donc été dirigée à son encontre dans le cadre de la première instance. Elle soutient que la société BABILOU IMMO est donc irrecevable au stade l’appel à solliciter à titre subsidiaire à être relevée et garantie par Madame [R] de toutes condamnations, cette demande constituant une demande nouvelle en application de l’article 564 du CPC.

Subsidiairement sur le fond, elle fait valoir que sa responsabilité en qualité de propriétaire et bailleresse du local ne peut pas être recherchée ; qu’elle a agi avec légèreté en s’empressant de débuter la réalisation des travaux sans avoir l’accord de la copropriété alors que Madame [R] avait entrepris les démarches en ce sens.

L’affaire a été clôturée par ordonnance en date du 16 décembre 2024 et appelée en dernier lieu à l’audience du 28 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la qualité de maître d’ouvrage délégué :

Dans une opération de construction, le maître d’ouvrage se définit comme le propriétaire pour le compte duquel les travaux sont réalisés ; le maître d’ouvrage délégué est le mandataire désigné selon une convention de délégation fixant les droits et obligations de chacune des parties. Il n’est en l’espèce pas contesté que la société EVANCIA, locataire des lieux a conclu avec la société BABILOU une convention faisant de cette dernière le maître d’ouvrage déléguée dans le cadre de ces travaux. L’existence de cette convention résulte des déclarations des parties, elle constitue donc un fait constant, ledit contrat de délégation n’étant toutefois pas versé aux débats.

Par ailleurs, il ressort des extraits « Pappers » du registre national du commerce et des sociétés que la société EVANCIA a pour président la BABILOU HOLDING FAMILY (nom commercial BABILOU). Elle a pour activité principale l’accueil de jeunes enfants.

La société BABILOU IMMO SARL a pour activités principales, notamment, l’acquisition, la prise à bail, la conception, la mise à disposition, la location d’agencement et locaux dédiés aux établissements d’accueil de la petite enfance.

Ces deux sociétés (EVANCIA et BABILOU IMMO SARL) ont la même adresse de siège social.

Il en résulte que si la réalité de ce contrat de délégation n’a pas lieu d’être remise en cause dans son principe, aucun formalisme n’étant imposé pour sa constitution, aucun document contractuel ne permet en l’espèce de définir précisément les obligations en découlant. Ce dernier point ne fait cependant pas obstacle à la résolution du présent litige.

Sur la recevabilité de l’action formée à l’encontre de la SARL DU RIVAU & ASSOCIES :

Pour soutenir sa demande d’irrecevabilité des prétentions de la SARL BABILOU IMMO à son encontre, la société DU RIVAU ET ASSOCIES, chargée de la maîtrise d’oeuvre du chantier, se prévaut de la clause la liant au maître d’ouvrage selon laquelle, une saisine du Conseil de l’Ordre des Architectes était nécessaire préalablement à tout procédure judiciaire.

Ladite clause, numérotée G10 et insérée en dernière page du contrat d’architecte est en effet rédigée ainsi :

«  En cas de différend portant sur le respect des clauses du présent contrat, les parties conviennent de saisir pour avis le conseil régional de l’ordre des architectes dont relève l’architecte, avant toute procédure judiciaire, sauf conservatoire.

Cette saisine intervient sur l’initiative de la partie la plus diligente "

En l’espèce, il est constant que la SARL BABILOU IMMO a donné assignation à la SARL DU RIVAU ET ASSOCIES devant le Tribunal de grande instance de MARSEILLE sans avoir procédé à cette formalité préalable.

Or, la Cour de cassation a déjà jugé, à plusieurs reprises, de la validité d’une telle clause, estimant que les demandes présentées contre l’architecte par le maître de l’ouvrage qui ne justifie pas avoir saisi le conseil régional de l’Ordre des architectes préalablement à l’introduction de son instance sont donc irrecevables (Cass. 3e civ., 4 mars 2021, n° 19-24.176)

Par ailleurs, cette clause s’impose au juge si les parties l’invoquent et peut être opposée en tout état de cause.

Enfin, cette fin de non-recevoir tirée de l’absence de mise en 'uvre de la clause de saisine préalable de l’Ordre des architectes ne porte que sur les obligations contractuelles des parties et n’a donc pas vocation à s’appliquer dès lors que la responsabilité de l’architecte est recherchée sur le fondement des articles 1792 et suivants du même Code civil.

En l’espèce, les prétentions de la SARL BABILOU IMMO étant formulées au visa des articles 1240 et 1241 du Code civil, c’est à juste titre que le premier juge a considéré que la SARL BABILOU IMMO était irrecevable à l’encontre de la SARL DU RIVAU ET ASSOCIES.

Sur les responsabilités :

— Sur la responsabilité de la SARL BABILOU IMMO :

Il ressort du rapport d’expertise réalisé par Monsieur [I] que les travaux en vue de l’aménagement d’une crèche ont été engagés par la SARL BABILOU IMMO au mois de septembre 2011 et ont été interrompus en novembre 2011 en raison de la suspension du permis de construire par décision du Tribunal administratif de MARSEILLE. Les fissures et infiltrations qui ont donné lieu au litige ont été constatées dès le 8 septembre 2011. Il est également à relever que les travaux d’ores et déjà réalisés au moment de la suspension du permis de construire ont impliqué une dépose complète de la toiture, hors éléments de charpente. Les désordres constatés par l’expert ont été les suivants :

Des infiltrations d’eau à l’intérieur de l’appartement, dans le séjour et dans la chambre sud-est. Il est précisé que le premier dégât des eaux s’est produit au mois d’octobre 2011 suite aux premiers orages, « après dépose de la couverture de l’atelier par la société SNEF », alors que la toiture de l’atelier garage assurait la protection de " la paroi constituant pignon Est du bâtiment R+1 « . Ces désordres sont donc imputés à la réalisation des travaux de la SARL BABILOU IMMO du fait de » l’absence de toute protection de la paroi du bâtiment R+, puis dans un 2ème temps, un défaut de mise en 'uvre des ouvrages provisoires « , et enfin par la » non mise en 'uvre des travaux de protection de la façade " (rapport p.15). Ces infiltrations ont notamment été constatées à l’intérieur de l’appartement de la SCI THIERRY et se manifestent par une persistance d’humidité dans l’appartement lot n°1 dans la chambre et le séjour lors de chaque période d’orage.

S’agissant de l’imputabilité, l’expert distingue 3 périodes :

— La première allant du 14 au 25 octobre 2011 (période de suspension initiale des travaux) imputable au Cabinet DU RIVAU qui aurait dû prescrire des ouvrages préventifs afin de protéger les riverains et à la SNEF qui aurait dû mettre en place des mesures provisoires.

— La deuxième allant du 4 novembre 2011 au 6 juillet 2012, imputable à la SNEF dont les ouvrages à caractère préventifs ont été insuffisants (les éléments de protection installés ont été arrachés par le vent, évènement qui aurait dû être pris en compte).

— La troisième allant du 6 juillet 2012 au mois de février 2014, imputable à la société BABILOU IMMO qui n’a pas engagé les travaux nécessaires pour faire cesser les infiltrations tels qu’ils étaient préconisés par l’expert.

Des fissurations de la maçonnerie sur plusieurs murs et façades du bâtiment ont également été relevés au cours de l’expertise. Elles sont imputées à des « déformations du mur maçonné Sud, du fait de mouvements différentiels de ses fondations et d’un défaut de contreventement ancien », à un « retrait / dilatation des éléments de maçonnerie de type agglo, constituant rebouchage dans une maçonnerie ancienne » et à une « déformation de la structure maçonnée en façade sur rue et sur cour du fait de tassements différentiels ». S’agissant de l’importance de ces désordres, l’expert précise qu’ils " ne remettent pas en cause la stabilité des ouvrages hors la fissure traversante localisée sur le mur Sud de l’atelier séparatif avec la propriété [H] qui doit faire l’objet d’un confortement ".

L’expert conclut qu’étant liés à l’état de vétusté de l’immeuble, ces désordres ne peuvent pas être imputés à l’une des parties. Aucun élément ne permet de remettre en cause cette conclusion de sorte que la responsabilité des parties au litige n’a pas lieu d’être recherchée pour cette catégorie de désordres.

La troisième catégorie de désordre appréhendée par l’expert est la suivante :

Une dégradation de la charpente et de la maçonnerie du bâtiment lot n°3 du fait d’une absence de protection depuis septembre 2011, date de dépose des couvertures en fibro ciment et en tuiles. Il est précisé que « l’arase des murs maçonnés non protégés se dégrade » et le fait que " des zones de rétention d’eau au sol du local, dans la partie située en bord du bâtiment R+1 et dans la fosse, pour partie remplie de gravois, persistent après chaque épisode pluvieux ".

S’agissant des causes et de l’origine de ces dégradations, l’expert indique qu’elles sont « dues à l’exposition aux intempéries depuis plus de 2 ans, les travaux ayant été interrompus, après dépose de la couverture en septembre 2011. L’inondation du sol du local, à chaque épisode pluvieux, est due à l’absence de couvert et d’évacuation. Ces désordres ont évolutifs ». Il est en outre précisé que cette situation « présente un danger pour les riverains. L’absence de couverture génère des inondations au sol du local et de risques d’infiltrations d’eau en pied de façade des immeubles mitoyens » (rapport p.16).

L’expert conclut que les travaux préventifs relatifs à la dégradation de la charpente et de la maçonnerie doivent être engagés par la SARL BABILOU IMMO.

Au vu de ces éléments, la responsabilité de la SARL BABILOU est recherchée par le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] et par la SCI THIERRY qui concluent à la confirmation du jugement de première instance en ce qu’il retenu la responsabilité de cette société quant aux préjudices subis par le Syndicat des copropriétaires (travaux de remise en état) et de par la SCI THIERRY (préjudice de jouissance).

Pour voir rejeter les demandes formées à son encontre, la SARL BABILOU IMMO expose qu’en sa qualité de maître d’ouvrage délégué, elle ne peut voir sa responsabilité engagée que sur le fondement délictuel et non pas par référence aux troubles anormaux du voisinage. Elle soutient que sa responsabilité ne peut donc être recherchée qu’à la condition qu’une faute soit démontrée à son encontre, ce qui n’est pas le cas en l’espèce. En effet, elle considère qu’étant intervenue en qualité de délégataire de la société EVANCIA, elle agissait pour le compte de cette dernière et que sa responsabilité personnelle ne peut pas être retenue.

S’agissant des troubles anormaux du voisinage, il convient de rappeler que le maître d’ouvrage est responsable des nuisances causées à ses voisins et résultant de travaux sur son immeuble ; cette responsabilité objective est engagée en l’absence de toute faute. Or, il y a lieu de considérer qu’investie d’une mission de maîtrise d’ouvrage déléguée, la SARL BABILOU IMMO est soumise à la responsabilité de plein droit qui pèse sur le maître d’ouvrage. Il en résulte que sa responsabilité a lieu d’être retenue sur ce fondement. C’est donc vainement que la SARL BABILOU soutient qu’une confusion a été faite par le premier juge sur sa qualité de locataire commercial ou de propriétaire de l’ouvrage. En effet, s’il est acquis qu’elle n’était pas propriétaire, ni locataire de celui-ci, la maîtrise d’ouvrage dont elle était chargée par délégation devait conduire à la considérer comme investie des prérogatives et des obligations du maître d’ouvrage. La décision de première instance sera confirmée sur ce point et la SARL BABILOU IMMO sera déclarée responsable des préjudices subis par la SCI THIERRY.

En effet, comme l’a relevé par le premier juge, il est établi par le rapport d’expertise que c’est dans le cadre des travaux qu’elle a engagés que la société BABILOU IMMO a provoqué les infiltrations qui ont occasionné des désordres dans le lot de la SCI THIERRY et cela sans prendre les mesures nécessaires à la prévention du dommage ; que ce faisant, elle a engagé sa responsabilité sans faute en tant que trouble anormal du voisinage au sens de l’article 544 du Code civil.

Il convient en outre de relever que devant le premier juge, au vu de la formulation des demandes, une distinction a été faite dans les régimes de responsabilité applicables à l’égard de la SCI THIERRY et à l’égard du Syndicat des copropriétaires. En effet, le Syndicat des copropriétaires a fondé ses prétentions vis-à-vis de la société BABILOU IMMO sur les dispositions de l’article 1382 (devenu 1240) du Code civil et non pas sur la responsabilité de plein droit liée aux troubles du voisinage. Au vu de la demande de confirmation de la décision formée devant la Cour par le Syndicat des copropriétaires, il doit être considéré que c’est toujours sur ce fondement délictuel que celui-ci formule ses prétentions.

Sur ce point, vis-à-vis des tiers, le maître d’ouvrage délégué peut être soumis au régime de responsabilité délictuelle appliqué aux constructeurs. Or, compte tenu de ce que le maître d’ouvrage délégué, par la mission qui lui est confiée, participe effectivement en lieu et place du maître de l’ouvrage à la conduite des travaux, dès lors qu’il réalise des actes qui concourent à la réalisation du dommage, sa responsabilité a également lieu d’être engagée en cas de faute.

Sur la faute de la SARL BABILOU IMMO à l’égard du Syndicat des Copropriétaires :

Le syndicat des copropriétaires reproche à la SARL BABILOU d’avoir entrepris des travaux portant atteinte aux parties communes sans avoir obtenu les autorisations administratives nécessaires, ni l’autorisation de l’assemblée générale de la copropriété. Il fait valoir que la charpente concernée par les désordres est bien une partie commune de la copropriété

Les demandes indemnitaires formées par le Syndicat des copropriétaires portent sur la remise en état de la toiture et des maçonneries. Comme indiqué ci avant, le rapport d’expertise retient l’existence d’une dégradation de la charpente et de la maçonnerie du bâtiment imputable à la SARL BABILOU IMMO en ce que cette dernière est considérée comme devant réaliser les travaux préventifs. Le rapport indique expressément en p.16 que ces dégradations « sont dues à l’exposition aux intempéries depuis plus de 2 ans, les travaux ayant été interrompus, après dépose de la couverture en septembre 2011. L’inondation du sol du local, à chaque épisode pluvieux, est due à l’absence de couvert et d’évacuation ».

Cette défaillance de la SARL BABILOU IMMO, maître d’ouvrage déléguée, dans la mise en 'uvre des moyens de prévention qui s’imposaient compte tenu de l’interruption des travaux est fautive. Il est à souligner que les dommages occasionnés à ces parties de l’ouvrage sont bien la conséquence de l’absence de mesure préventive pour remédier à leur exposition aux intempéries. Ainsi, la question de la régularité de ces travaux (notamment quant à la nécessité d’obtenir une autorisation de la part du Syndicat des copropriétaires) est sans relation causale avec les dommages survenus.

La société BABILOU IMMO oppose en effet qu’elle a exécuté des travaux en disposant des autorisations nécessaires et en se prévalant du fait que Madame [R], propriétaire des locaux a autorisé sa locataire la société EVANCIA à réaliser ces travaux, cette dernière ayant formalisé la demande de travaux devant l’assemblée générale des copropriétaires ; qu’il a en outre été considéré par un jugement du Tribunal judiciaire de MARSEILLE du 6 septembre 2018 que " il n’appartenait pas à l’assemblée générale des copropriétaires d’autoriser le locataire de Mme [R] à déposer un permis de construire ou à réaliser les travaux. L’assemblée générale a donc par ces deux résolutions, outrepassé ses pouvoirs et a ainsi, méconnu le règlement de copropriété, sans qu’il soit nécessaire de caractériser un abus de majorité. Elle ne peut en outre, arguer d’un pouvoir d’amendement, dès lors qu’elle n’avait pas le pouvoir de soumettre le projet à un homme de l’art » ; que cette décision a annulé deux résolutions prises par la copropriété ayant refusé à Madame [R] d’autoriser les travaux au titre de laquelle la SCI THIERRY et la copropriété sollicitent de voir la responsabilité de BABILOU IMMO engagée. Cette dernière considère ainsi que le Syndicat des copropriétaires et la SCI THIERRY n’ont aucun droit sur le lot de copropriété sur lequel elle a accompli les travaux.

En réponse aux arguments de la société BABILOU IMMO, il convient de dire que la décision du Tribunal judiciaire de MARSEILLE en date du 6 septembre 2018 ayant annulé les résolutions prises quant à l’autorisation des travaux est sans incidence sur les responsabilités encourues au titre des dommages occasionnés dans la réalisation de ces travaux. En effet, comme indiqué ci-avant la responsabilité de la société BABILOU IMMO est ici envisagée non pas en considération de la réalisation de travaux illégaux, mais compte tenu des fautes commises dans le cadre de leur exécution.

Sur ce point également la société BABILOU IMMO reproche au Tribunal d’avoir modifié les demandes dont il était saisi en retenant sa responsabilité pour une exécution fautive des travaux alors que la SCI THIERRY fondait ses demandes sur l’absence d’autorisation pour intervenir sur des parties communes. Elle dénonce ainsi une méconnaissance des dispositions des articles 4 et 5 du Code de procédure civile.

En d’autres termes, elle considère que le Tribunal ne devait pas rechercher sa responsabilité en considération des éventuelles fautes commises dans l’exécution des travaux, mais uniquement par référence à l’existence ou non d’une autorisation pour les réaliser.

Or, dans la procédure ayant donné lieu la décision contestée, la SCI THIERRY a formé notamment les demandes suivantes au Tribunal :

«  CONSTATER que l’autorisation de permis de construire de la société BABILOU IMMO a été annulée par le Tribunal administratif de Marseille

CONSTATER que les travaux entrepris par la Société BABILOU IMMO ont été réalisés sans autorisation préalable de la copropriété,

DIRE ET JUGER que la SCI THIERRY subi un préjudice important qu’il convient de réparer

En conséquence,

CONDAMNER la Société BABILOU IMMO à payer à la SCI THIERRY la somme de 66 960 ' correspondant à la valeur locative du bien pour la période d’octobre 2011 à octobre 2017, somme à parfaire au jour où les dommages auront cessé.

CONDAMNER la société BABILOU maître de l’ouvrage à reconstruire le clos, le couvert et les maçonneries qu’elle a endommagés selon les prévisions du rapport d’expertise ".

Les demandes du Syndicat des copropriétaires étaient notamment les suivantes :

«  A TITRE PRINCIPAL

CONDAMNER la société BABILOU à reconstruire le clos, le couvert et les maçonneries qu’elle a endommagés selon les prévisions du rapport d’expertise sous astreinte de 150 ' par jours de retard à compter de la décision à intervenir

A TITRE SUBSIDIAIRE

CONDAMNER la société SARL BABILOU IMMO à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1], pris en la personne de son syndic en exercice la somme de 67 000' au titre des travaux de remise en état de la toiture et des maçonneries abîmées par les travaux réalisés en tout illégalité ".

Au vu des prétentions formulées par la SCI THIERRY et par le Syndicat des copropriétaires, lesquelles visaient à obtenir l’engagement de la responsabilité BABILOU IMMO dans les désordres ayant affecté l’immeuble, il ne saurait être reproché au premier juge d’avoir dénaturé l’objet du litige ou les demandes des parties en retenant l’existence de ces désordres en considération non pas uniquement de l’existence d’une autorisation pour y procéder, mais aussi des manquements commis dans leur exécution.

De surcroît, il convient de relever que la SCI THIERRY fondait expressément ses prétentions sur la théorie des troubles anomaux du voisinage de sorte que le premier juge devait nécessairement envisager les comportements susceptibles de constituer un exercice abusif du droit de propriété par le maître d’ouvrage délégué. De la même façon, l’examen de la responsabilité de la société BABILOU IMMO à l’égard du syndicat des copropriétaires, sur un fondement délictuel, devait légitimement conduire le premier juge à examiner les fautes commises par la société BABILOU IMMO, telles qu’elles résultaient de l’ensemble des éléments de la procédure, sans dénaturer les prétentions dont il était saisi.

Au vu des prétentions ainsi rappelées, la société BABILOU IMMO n’est pas davantage fondée à soutenir que ni le syndicat des copropriétaires ni la SCI THIERRY n’ont sollicité la somme de 67.000' à son encontre au titre des travaux de remise en état de la toiture et des maçonneries. De la même façon, contrairement à ses allégations, la société BABILOU ne démontre pas que les prétentions de la SCI THIERRY formulées au visa de l’article 544 du Code civil doivent en réalité être considérées comme fondées sur l’article 1240 (ancien 1382) du Code civil et qu’en conséquence, la démonstration d’une faute serait nécessaire pour qu’il soit fait droit à ses demandes.

Sur le défaut d’autorisation dans la réalisation des travaux :

La société BABILOU IMMO soutient que le défaut d’autorisation dans la réalisation des travaux n’est pas caractérisé et que sa responsabilité n’a pas lieu d’être engagée en considération d’un tel élément. Elle soutient également, sans se référer à un quelconque élément justificatif, que la copropriété du [Adresse 1] étant une copropriété horizontale, la charpente n’est pas une partie commune ; qu’en conséquence, l’autorisation de la copropriété n’était pas requise. Elle invoque notamment le règlement de copropriété lequel indique, s’agissant des parties communes et des parties privatives, que « leurs définitions respectives sont celles résultant de la loi et du décret précité » (loi du 10 juillet 1965 et décret du 17 mars 1976).

Sur ce point, la Cour relève que de la nature de la charpente dépendent à la fois la question des droits du Syndicat des copropriétaires pour les dommages qui lui ont été occasionnés et celle de l’autorisation qui devait le cas échéant être obtenue.

Le Syndicat des copropriétaires et la SCI THIERRY opposent que la copropriété est bien une copropriété verticale et que la reprise de la charpente entre bien dans le champ des travaux de reprise en lien avec les parties communes.

Ils produisent en ce sens l’acte d’achat de son bien par la SCI THIERRY le 23 mars 2006, acte reçu par Me [Y], Notaire à [Localité 7]. Il y est mentionné en p.13 dans le paragraphe relatif au droit de péremption urbain que les locaux sont « compris dans un bâtiment dont la mise en copropriété verticale résulte d’un règlement de copropriété publié depuis plus de dix ans ».

Par ailleurs, le règlement de copropriété renvoie, pour la détermination des parties communes et privatives, à la loi de 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et au décret de 1967 pris en application de cette loi ; or, selon l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965, « sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux ». Au vu de cette définition et en l’absence d’éléments contraires dans le règlement de copropriété, il convient de considérer que les parties du bâtiments constituées par sa toiture et sa charpente sont des parties communes.

Quant au défaut d’autorisation de réalisation des travaux, élément sur lequel insiste vainement la SARL BABILOU IMMO, cette question n’est pas de nature à avoir une incidence sur la résolution du litige. En effet, comme indiqué ci-avant, la responsabilité de la société BABILOU IMMO n’est pas engagée au titre de la réalisation de travaux non autorisés, mais de fautes commises dans l’exécution de ces travaux et dont la SCI THIERRY et le Syndicat des copropriétaires demandent la réparation.

Il convient en conséquence de confirmer la décision contestée en ce qu’elle a condamné la société BABILOU IMMO à indemniser le Syndicat des copropriétaires et la SCI THIERRY de leurs préjudices.

Sur la responsabilité de la SNEF :

Cette société est intervenue sur le chantier en tant qu’entreprise générale ; elle reproche au premier juge de l’avoir condamnée à relever et garantir la SARL BABILOU IMMO à hauteur de 40% des condamnations mises à sa charge alors que sa responsabilité ne porterait que sur le désordre relatif aux infiltrations subies par la SCI THIERRY.

En premier lieu, il doit être précisé que selon le jugement contesté, la responsabilité de la SNEF a été retenue compte tenu de ce qu’elle avait la garde du chantier pendant sa suspension, qu’elle n’a pris aucune mesure de protection de celui-ci et a posé une protection inadaptée aux contraintes climatiques. Compte tenu de ce qu’il a été établi au cours de l’expertise que les défauts de protection du chantier ont été à l’origine des désordres subis tant par la SCI THIERRY que par le Syndicat des copropriétaires, il n’y a donc pas lieu de considérer que le premier juge n’a retenu la responsabilité de la SNEF que pour les désordres subis par la SCI THIERRY et non pas pour ceux également subis par le Syndicat des copropriétaires.

La SNEF soutient en outre qu’aucune faute ne peut lui être reprochée dans l’accomplissement de sa mission et expose qu’il n’est pas exclu que les infiltrations aient préexisté aux travaux compte tenu de la vétusté des locaux. Elle fait en outre valoir que les protections mises en place n’avaient pas vocation à être maintenues pendant plusieurs mois. Elle explique aussi que les dégâts occasionnés par le premier sinistre, le 25 octobre 2011, ont été précédemment traités mais sans qu’il soit démontré que malgré le versement d’une indemnisation, la SCI THIERRY ait procédé aux travaux de reprise ; qu’en conséquence, il ne peut pas être fait de distinction entre les désordres liés aux sinistres du 25 octobre 2011 et les désordres occasionnés par les infiltrations ultérieures, les responsabilités étant en conséquence incertaines.

La SNEF soutient également qu’elle ne peut pas être considérée comme ayant été chargée de la garde du chantier et indique qu’elle n’avait plus vocation à intervenir sur ce chantier à compter du 14 octobre 2011, date de la suspension des travaux ; qu’elle a par ailleurs installé des protections, sans que celles-ci aient pu avoir un caractère pérenne.

De même, elle soutient que sa garantie n’a pas été sollicitée pour les dégâts subis par la charpente et que le premier juge a statué ultra petita en se prononçant sur ce point ; qu’en effet, la SARL BABILOU IMMO n’a demandé à être relevée et garantie que pour les conséquences des infiltrations.

Toutefois, en premier lieu, il n’y a pas à considérer que les désordres consécutifs à des infiltrations puissent, dans le cadre de ce litige, se limiter aux désordres dont a été victime la SCI THIERRY. Certes, dans son rapport, l’expert distingue les « infiltrations d’eau dans l’appartement en RDC » et la « dégradation de la charpente et de la maçonnerie du bâtiment ». Toutefois, la dégradation de la charpente est, sans contestation possible, mise en lien avec l’exposition aux intempéries et des phénomènes de rétention d’eau. Il est précisé en p.16 du rapport que cette situation d’exposition à la pluie « génère des inondations au sol du local et des risques d’infiltration en pied de façade des immeubles mitoyens ». Ainsi rédigé, le rapport ne permet pas d’opérer une distinction entre les désordres « infiltrations » qui seraient strictement limités au préjudice de la SCI THIERRY et les désordres « dégradation de la charpente » qui concerneraient le Syndicat des copropriétaires.

Cette confusion étant écartée, la SNEF n’est pas fondée à soutenir que le premier juge aurait statué ultra petita en la condamnant à relever et garantir la société BABILOU IMMO alors que cette dernière n’aurait sollicité cette garantie que pour les dommages subis par la SCI THIERRY. En effet, la SNEF indique reproduire dans ses écritures les conclusions récapitulatives et responsives de la société BABILOU devant le premier juge pour faire admettre que celle-ci entendait être relevée et garantie uniquement s’agissant des condamnations prononcées à son encontre relatives aux conséquences des infiltrations. Or, il est expressément mentionné dans ces écritures que « la société BABILOU IMMO demande en conséquence que les sociétés SNEF et Du Rivau la garantissent de toutes les condamnations qui pourraient être prononcées contre elle ».

Ce faisant, la société BABILOU IMMO a bien étendu sa demande de garantie à l’encontre de la SNEF à l’ensemble des condamnations à intervenir sans limiter cette prétention aux seules conséquences des infiltrations subies par la SCI THIERRY.

Ce moyen de la SNEF pour faire caractériser l’existence d’une décision ultra petita ne saurait donc être retenu.

Toutefois, il a été indiqué ci-avant que dans l’imputabilité des désordres, l’expert a considéré que ceux relatifs à la dégradation de la charpente étaient imputables à la société BABILOU IMMO pour ne pas avoir procédé aux mesures de prévention préconisées. Il n’y a donc pas lieu de considérer que la dégradation de la charpente soit imputable à la SNEF bien qu’elle soit à l’origine de la dépose de la toiture.

Ainsi, quant au périmètre de la responsabilité de la SNEF, le calendrier d’intervention a en effet été le suivant : les travaux ont débuté en septembre 2011 avec notamment une dépose de la toiture par la SNEF. Des aggravations de fissures et la présence d’eau ont ensuite été constatées sur le chantier. Le chantier a par la suite fait l’objet d’un arrêt indéterminé à compter du 14 octobre 2011 et une déclaration de sinistre « dégâts des eaux » a été faite le 25 octobre 2011. Le 10 novembre 2011, le Tribunal administratif de MARSEILLE a suspendu l’exécution de l’arrêté de permis de construire et au mois de novembre, sur demande de l’architecte, la SNEF a réalisé les travaux préventifs. Des infiltrations ont ensuite eu lieu à nouveau en, 2011, 2012 et 2013.

Le courrier du 4 novembre 2011 du cabinet d’architecte DU RIVAU a indiqué à la SNEF qu’il était « impératif d’assurer selon les règles de l’art la protection de tous les pignons contre l’humidité par la mise en place par polyane maintenu des voliges clouées. Ces dispositions sont à réaliser sur les deux murs des maisons mitoyennes ».

Dans l’étude des causes et origines des différents désordres, l’expert mentionne que ces travaux provisoires réalisés en novembre 2011 ont été « arrachés du fait de vents violents » ; il précise que ces travaux « auraient dû être stables et efficaces pour une durée de 6 à 8 mois » et que « les contraintes climatiques n’ont pas été suffisamment prises en compte ». Qu’enfin, ces infiltrations résultent également de la non-mise en 'uvre des travaux de protection de façade préconisés par l’expert en juillet 2012.

Au terme de ces considérations, l’expert a retenu une imputabilité des infiltrations subies par la SCI THIERRY à la SNEF et au cabinet DU RIVAU pour la période allant du 14 octobre au 25 octobre et une imputabilité à la SNEF exclusivement pour la période allant du 4 novembre 2011 au 6 juillet 2012

Quant à l’obligation de garde du chantier qui pesait sur la SNEF au titre de sa qualité d’entreprise générale, il est constant que pendant la durée d’un chantier, l’entrepreneur à qui est confiée la direction des travaux doit être considéré comme le gardien du chantier. Il en résulte que la responsabilité de la SNEF a bien lieu d’être retenue dans les désordres subis par la SCI THIERRY. Certes, en l’espèce, le chantier n’a pas connu d’achèvement de sorte que la date de fin de mission de la SNEF est indéterminée. Cependant, sans qu’il y ait lieu de statuer sur cette date, sa responsabilité doit être engagée pour les actes qui lui incombaient pendant la période d’exécution de sa mission. Il n’est pas contestable que les mesures de protections auxquelles elle devait procéder dès le mois de novembre 2011 lors de l’interruption du chantier entraient bien dans ses obligations d’entreprise principale (mesures auxquelles elle a par ailleurs procédé) et que les manquements commis à cette occasion peuvent fondée l’engagement de sa responsabilité.

S’agissant des désordres subis par le Syndicat des copropriétaires et affectant notamment la charpente. Il a été expliqué ci-dessus que ces désordres étaient en lien avec les infiltrations (au sens commun de ce terme) subies par l’immeuble depuis la dépose du toit, cela à défaut de protection adaptée. Afin de déterminer si la garantie de la SNEF doit être appliquée pour ce poste de désordre, il convient donc d’examiner si une faute ayant contribué à sa survenance peut lui être imputée. L’expert ne se prononce pas expressément sur ce point, mais il se déduit de ses conclusions que l’imputabilité de ce désordre ne pèse que sur la société BABILOU IMMO. En effet, il est retenu dans le rapport que celle-ci n’a pas engagé les travaux préconisés à compter du 6 juillet 2012 par l’expert à titre de mesures d’urgence. Le procès-verbal contenant ces préconisations n’est pas versé aux débats. Cette omission d’agir en vue de pérenniser la protection du chantier au-delà du délai de 6 à 8 mois pendant lequel l’efficacité de la protection initialement installée par la SNEF pouvait être légitimement attendue, a été le facteur déterminant de la détérioration de la charpente et de la poursuite des infiltrations dans le local de la SCI THIERRY entre juillet 2012 et février 2014.

L’interruption du chantier au cours de cette période n’est pas imputable à la SNEF puisqu’elle a résulté de la suspension de l’exécution du permis de construire (décision du Tribunal administratif du 10 novembre 2011 constatant l’existence d’un doute sur la légalité de l’arrêt), puis de l’annulation de ce permis (décision du Tribunal administratif de MARSEILLE en date du 4 juillet 2013 ayant retenu l’illégalité du permis de construire poursuivie par la SCI THIERRY pour méconnaissance des dispositions d’urbanisme).

Dans ces circonstances, en l’état de la suspension du chantier à titre provisoire, puis définitive, il ne saurait être reproché à la SNEF de ne pas avoir pris, postérieurement au mois de juillet 2012, les mesures nécessaires à la protection de l’immeuble. En effet, en l’état de la non reprise des travaux sur ce chantier et des préconisations adressées par l’expert à la maîtrise d’ouvrage pour prévenir les dégradations futures, il ne peut pas être reproché à la SNEF des manquements au titre de son obligation de garde pour la période postérieure au mois de juillet 2012.

En conséquence, et sous réserve de l’admission des demandes indemnitaires formulées, elle sera tenue de garantir à hauteur de 40% la société BABILOU IMMO, uniquement au titre des désordres subis par la SCI THIERRY. La décision du Tribunal judiciaire de MARSEILLE sera donc infirmée en ce qu’elle l’a condamnée à relever et garantir la SARL BABILOU IMMO à hauteur de 40% des condamnations prononcées à son encontre.

Sur la responsabilité du cabinet d’architecture DU RIVAU :

La SNEF demande à être relevée et garantie par le cabinet DU RIVAU et conclut à la réformation de la première décision en ce qu’elle a limité cette garantie à 20% ; elle considère en effet que la responsabilité du cabinet d’architecte est prépondérante et que c’est à celui-ci qu’il appartenait de prendre les mesures nécessaires pour préserver l’ouvrage ; elle considère que le cabinet DU RIVAU était en mesure, dès la date de suspension du chantier, d’anticiper les dommages susceptibles de résulter de l’absence ce ouverture.

Le cabinet DU RIVAU conteste toute responsabilité dans le cadre de ce sinistre et fait valoir qu’il avait été demandé à la SNEF de prendre les mesures nécessaires pour l’arrêt des travaux, que c’est celle-ci qui avait la garde du chantier et à qui il appartenait de prendre les mesures nécessaires ; il soutient que du fait de la résiliation du contrat qui est intervenue au plus tard le 5 novembre 2011, il n’était plus en mesure de poursuivre sa mission.

Il verse aux débats le compte rendu de chantier n°3 faisant suite à la réunion du 6 octobre 2011 qui fait effectivement état du fait que la SNEF doit prendre des mesures conservatoires dans le cadre de la poursuite des travaux. Cependant, il convient de relever que ce procès-verbal est antérieur à la décision d’interruption du chantier et qu’il ne fait donc pas état des mesures à prendre au titre d’un arrêt pour une période indéfinie.

Selon l’expert, le Cabinet DU RIVAU aurait dû prescrire les ouvrages préventifs nécessaire à la protection du chantier lors de la suspension des travaux le 14 octobre 2011. Il retient en conséquence un manquement et une imputabilité à l’architecte des désordres subis par la SCI THIERRY entre le 14 octobre et le 25 octobre 2011 (période 1). L’expert indique précisément que le cabinet DU RIVAU « aurait dû, en même temps qu’il suspendait les travaux, prescrire les ouvrages préventifs permettant de protéger les riverains ». Cette imputabilité est partagée avec la SNEF pour cette même période dès lors que la suspension du marché « n’excluait pas la mise en place de mesures provisoires ».

Le contrat d’architecte conclu entre la SARL BABILOU IMMO et le cabinet DU RIVAU au mois de mars 2011 incluait la direction des travaux. Il est constant que l’architecte n’est tenu que des obligations liées à sa mission ; cependant, il doit être considéré que dans le cadre de sa mission d’exécution, il pèse sur l’architecte une obligation de surveillance des conditions de réalisation des travaux et qu’en conséquence, en donnant à l’entreprise SNEF l’instruction de suspendre les travaux, il lui appartenait en effet, au titre de sa mission générale, de prescrire les mesures préventives susceptibles de garantir la situation des riverains et de s’assurer de la qualité de la mise en 'uvre de ces mesures, s’agissant d’un chantier ayant donné lieu à la dépose de la toiture de l’ouvrage.

Si en effet, dans son courrier du 4 novembre 2011, le cabinet DU RIVAU a donné instruction à a SNEF de prendre des mesures préventives, il n’apparaît pas qu’il se soit assuré de la bonne exécution de cette obligation alors qu’il ressort de l’expertise judiciaire que les protections mises en place souffraient d’un manque de d’efficacité et de stabilité.

Il convient en conséquence de confirmer la décision contestée en ce qu’elle a condamné le cabinet DU RIVAU à garantir la SNEF des condamnations mises à sa charge et a fixé cette garantie à hauteur de 20% des condamnations prononcées.

Sur les demandes à l’encontre de Madame [K] [R] :

La SARL BABILOU IMMO soutient que dans l’hypothèse où sa responsabilité serait engagée pour l’accomplissement de travaux sans autorisation, Madame [R] devrait être condamnée à la remise en état de la charpente au motif qu’elle a autorisé la dépose de celle-ci, laissant penser qu’elle disposait des droits nécessaires à une telle intervention.

Madame [R], bailleresse de la société EVANCIA qui a délégué la maîtrise d’ouvrage à la SARL BABILOU IMMO, oppose en premier lieu que cette demande de garantie formée à son égard est irrecevable car formulée pour la première fois en cause d’appel. Sur le fond, elle soutient que cette demande n’est pas fondée et que la société BABILOU IMMO était informée de la nécessité de solliciter l’accord du syndicat des copropriétaires avant d’intervenir sur la toiture.

S’agissant de la recevabilité de la demande, l’article 564 du Code de procédure civile prévoit que « à peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait ».

Il est constant qu’en première instance, aucune demande n’a été formulée par la société BABILOU IMMO à l’encontre de Madame [R] ; ainsi par application du principe de la prohibition des demandes nouvelles en appel, elle n’est pas fondée à solliciter sa condamnation à la garantir en cause d’appel. A titre surabondant, il convient en outre de rappeler que la responsabilité de la société BABILOU IMMO n’est pas engagée au titre de l’absence d’autorisation pour réaliser les travaux, mais au titre des manquements commis dans le cadre de leur exécution.

Il y a lieu de déclarer irrecevable la demande d’appel en garantie formée par la SARL BABILOU IMMO à l’encontre de la [K] [R].

Sur les demandes de la SA GAN ASSURANCES :

La SA GAN ASSURANCES intervient dans la cause en tant qu’assureur de la société RENOVA, intervenue en tant que sous-traitante de la SNEF. La société GAN conclut à la confirmation de la première décision en ce qu’aucune condamnation n’a été prononcée à son encontre ; elle précise que si aucune demande n’est formée contre elle, elle intervient à titre préventif.

En appel, aucune prétention n’est en effet dirigée contre la SA GAN.

Sur les préjudices :

— Préjudices de la SCI THIERRY :

Le Tribunal judiciaire de MARSEILLE a évalué le préjudice de la SCI THIERRY à la somme de 8.000' en considération du préjudice de jouissance subi. En appel, la SCI sollicite d’une part la reconnaissance de son préjudice moral et, d’autre part une réévaluation de son préjudice de jouissance.

Concernant son préjudice de jouissance, elle fait valoir que pendant 9 années, en raison des infiltrations subies, sont bien n’a pas répondu aux critères d’un logement décent et ne pouvait pas être loué ; elle sollicite à ce titre une somme de 66.960' correspondant à la valeur locative de son bien entre le mois d’octobre 2011 et le mois d’octobre 2017, somme à parfaire au jour de la cessation des dommages.

Selon le rapport d’expertise, le préjudice moral de la SCI THIERRY peut être évalué à 5.000' ; son préjudice de jouissance a été évalué à la valeur locative « avoisinant 930' ». Enfin, le rapport évoque un préjudice matériel de 528' (perte d’un frigidaire) et des travaux d’embellissement d’un montant de 1.685,25' TTC dont la réparation n’est pas demandée.

La réalité des désordres subis par la SCI THIERRY n’est pas contestable. Outre le rapport d’expertise, ces désordres sont objectivés par les procès-verbaux de constat d’huissier versés aux débats (2011, 2016). Toutefois, le préjudice de jouissance subi par la SCI THIERRY ne saurait être équivalent à la valeur locative du bien dès lors qu’il n’est pas démontré que la SCI ait été privé de la jouissance de l’entièreté du bien puisque ce dernier, comme l’a relevé le premier juge, est resté occupé depuis la survenance des désordres.

En appel, la SCI THIERRY ne produit pas d’éléments permettant d’évaluer ce préjudice de jouissance dans une mesure égale à cette valeur locative. Certes, les infiltrations subies et les dégradations consécutives, portant atteintes aux embellissements ont nécessairement porté atteinte à la jouissance des lieux par les occupants.

La SARL BABILOU IMMO oppose cependant que la SCI ne justifie pas d’un préjudice de jouissance qui lui soit propre.

En effet, il convient de relever que la SCI THIERRY ne rapporte pas la preuve d’un préjudice de jouissance qu’elle aurait personnellement subi du fait de ces désordres ; le bien est en effet resté occupé pendant la période de persistance de ces désordres, sans départ de locataire et sans diminution de loyer avérée. La SCI THIERRY ne démontre pas les préjudices qu’elle a subis, que ce soit au titre d’une perte locative ou de l’impossibilité de disposer de son bien dans une mesure qui se serait heurtée à l’existence et la persistance de ces désordres.

Il convient donc de considérer qu’elle ne justifie pas du préjudice de jouissance dont elle se prévaut.

La décision contestée sera infirmée en ce qu’elle a condamné la SARL BABILOU IMMO à lui payer la somme de 8.000' à ce titre. La SCI THIERRY sera déboutée de sa demande formulée au titre du préjudice de jouissance.

Concernant son préjudice moral, la SCI THIERRY fait valoir que cette demande a été rejetée de façon injustifiée par le premier juge.

Cependant, s’il est acquis qu’une société peut subir un préjudice moral indemnisable pour des atteintes subies notamment au titre de sa réputation ou de son image, celui-ci ne saurait se confondre avec les désagréments matériels occasionnés par des désordres liés à des travaux. Il convient en conséquence de confirmer la décision contestée en ce qu’elle a rejeté la demande de préjudice moral formée par la SCI THIERRY, un tel préjudice n’étant pas démontré par les pièces versées aux débats.

Cette demande sera également rejetée.

— Préjudices du Syndicat des copropriétaires (parties communes) :

Le premier juge a alloué au Syndicat des copropriétaires une somme de 67.000' aux fins de réalisation des travaux prescrits par l’expert. Cette somme a été allouée au vu des conclusions de l’expert judiciaire qui envisageait deux possibilités pour la réalisation des travaux de reprise définitifs :

— Soit une réalisation du projet de crèche initial, sous réserve de la décision du Syndicat des copropriétaires et de l’obtention d’un nouveau permis de construire,

— Soit la reconstruction du clos et du couvert de l’atelier garage tel qu’il existait initialement.

Cette seconde option a été retenue par le premier juge qui a ainsi alloué la somme de 67.000' correspondant à l’estimation faite par l’expert. En effet, aucun des éléments versés à la procédure ne permet de considérer que le projet de réalisation de la crèche pourra être relancé.

Le Syndicat des copropriétaires conteste le quantum alloué et soutient que selon les devis réalisés postérieurement au jugement de première instance, le coût de remise en état de la copropriété s’élève en réalité à 114.236,10' TTC, puis mentionne dans ses écritures la somme actualisée de 116.768,20', laquelle est reprise in fine dans « par ces motifs » de ses conclusions. Pour appuyer sa demande, elle verse aux débats :

— Un devis de la société H-Tech en date du 23 janvier 2020 d’un montant de 101.410,10' TTC pour un changement de toiture,

— Un devis de la société ELYTE du 13 janvier 2022 d’un montant de 113.950' TTC, également pour une prestation de changement de toiture.

La société BABILOU IMMO reproche au Tribunal judiciaire de MARSEILLE d’avoir alloué cette somme alors qu’elle n’était demandée par aucune partie. Cependant, il ressort expressément de l’exposé du litige de la décision contestée que le Syndicat des copropriétaires avait demandé, devant le Tribunal judiciaire de MARSEILLE, à titre subsidiaire, la condamnation de la société BABILOU à lui payer la somme de 67.000' au titre de remise en état de la toiture et des maçonneries abîmées.

Les devis produits par le Syndicat des copropriétaires ne suffisent pas à remettre en cause l’évaluation de ce poste de préjudice qui a été faite contradictoirement par l’expert judiciaire. Il convient donc de confirmer la décision du Tribunal judiciaire de MARSEILLE en ce qu’elle a alloué le montant de 67.000' en réparation des désordres affectant la toiture.

Sur les demandes annexes :

Compte tenu de la solution du litige, il convient de condamner la SARL BABILOU à verser à la SCI THIERRY et au Syndicat des copropriétaires une somme totale de 3.500' au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. Elle sera également condamnée à payer la somme de 2.500' chacune à la SA GAN et à Madame [R].

La SNEF, condamnée à garantir partiellement la SARL BABILOU IMMO sera condamnée à lui verser la somme de 1.000' au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La SARL DU RIVAU ET ASSOCIES ne succombe que dans la mesure d’une condamnation à garantir partiellement la SNEF des condamnations mises à sa charge. L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile à son égard.

La SARL BABILOU IMMO sera condamnée aux entiers dépens de l’instance d’appel.

PAR CES MOTIFS :

La Cour,

Statuant contradictoirement, par mise à disposition au greffe,

Déclare irrecevable la demande d’appel en garantie formée par la SARL BABILOU IMMO à l’encontre de [K] [R] ;

Confirme le jugement du Tribunal judiciaire de MARSEILLE en date du 10 janvier 2020, sauf en ce qu’il a condamné la SA SNEF à relever et garantir la SARL BABILOU IMMO à hauteur de 40% des condamnations prononcées à son encontre et en ce qu’il a condamné la SARL BABILOU IMMO à payer à la SCI THIERRY la somme de 8.000' au titre de son préjudice de jouissance ;

Statuant à nouveau,

Déboute la SCI THIERRY de ses demandes formées au titre de l’ensemble de ses préjudices ;

Déboute les parties du surplus de leurs demandes ;

Y ajoutant,

Condamne la SARL BABILOU à verser à la SCI THIERRY et au Syndicat des copropriétaires [Adresse 1] représenté par son syndic bénévole en exercice Madame [P] [X], gérante de la SCI THIERRY, une somme totale de 3.500' au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Condamne la SARL BABILOU à payer la somme de 2.500' chacune à la SA GAN ASSURANCES et à [K] [R] ;

Condamne la SA SNEF à payer à la SARL BABILOU IMMO la somme de 1.000' au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile à l’égard de la SARL DU RIVAU ET ASSOCIES ;

Condamne la SARL BABILOU IMMO aux entiers dépens de l’instance d’appel.

Signé par Madame Inès BONAFOS, présidente et Madame Patricia CARTHIEUX, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La greffière La présidente