COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-5

ARRÊT AU FOND

DU 06 NOVEMBRE 2025

ph

N° 2025/ 349

Rôle N° RG 22/03704 – N° Portalis DBVB-V-B7G-BJA5B

[R] [T]

C/

[V] [K]

[O] [P] épouse [K]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

SCP PAUL ET JOSEPH MAGNAN

SELARL CABINET DEBEAURAIN & ASSOCIÉS

Décision déférée à la Cour :

Jugement du tribunal judiciaire de MARSEILLE en date du 20 Janvier 2022 enregistré au répertoire général sous le n° 19/07000.

APPELANT

Monsieur [R] [T]

demeurant [Adresse 5]

représenté par M^e Joseph MAGNAN de la SCP PAUL ET JOSEPH MAGNAN, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, assisté de M^e Aurelie BERENGER de la SCP CABINET BERENGER, BLANC, BURTEZ-DOUCEDE & ASSOCIES, avocat au barreau de MARSEILLE

INTIMES

Monsieur [V] [K]

demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Frédéric BERENGER de la SELARL CABINET DEBEAURAIN & ASSOCIÉS, avocat au barreau D’AIX-EN-PROVENCE, plaidant

Madame [O] [P] épouse [K]

demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Frédéric BERENGER de la SELARL CABINET DEBEAURAIN & ASSOCIÉS, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, plaidant

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 16 Septembre 2025 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, Madame Patricia HOARAU, Conseiller , a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Monsieur Marc MAGNON, Président

Madame Patricia HOARAU, Conseiller

Madame Audrey CARPENTIER, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Danielle PANDOLFI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 06 Novembre 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 06 Novembre 2025,

Signé par Monsieur Marc MAGNON, Président et M^me Danielle PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

FAITS et PROCEDURE – MOYENS et PRETENTIONS DES PARTIES

Selon acte notarié du 10 janvier 1973, M. [V] [K] et Mme [O] [P] épouse [K] ont acquis des époux [S] une maison à usage d’habitation avec régale et terrain attenant, sise [Adresse 9] à [Localité 11], cadastrée section I n° [Cadastre 8] pour une superficie de 331 m².

Précédemment, cette parcelle appartenait aux époux [S], qui l’avaient acquise de [M] [Y] veuve [X] suivant acte du 30 novembre 1967.

Originairement, elle appartenait à [A] [W] suivant acte de partage du 31 mai 1888 contenant entre lui et son frère le partage des biens dépendants des successions réunies et confondues de leurs père et oncle.

Selon acte notarié du 24 juin 1998, M. [R] [T] a fait l’acquisition de la parcelle voisine cadastrée section I n° [Cadastre 7] d’une contenance de 313 m², ainsi que des parcelles cadastrées I n° [Cadastre 1] (66 m²), I n° [Cadastre 2] (691 m²) et I n° [Cadastre 6] (654 m²), des ayants droit d'[N] [H] et de son épouse [G] [T].

Les parcelles I n° [Cadastre 7] et I n° [Cadastre 6] ont été acquises des consorts [IT] suivant acte du 7 septembre 1949, qui tenaient leurs droits des consorts [J] et [F] suivant acte du 3 septembre 1941.

En 2016, à la demande de M. [T], un bornage a été réalisé par M. [Z] [L], géomètre-expert, qui a établi un procès-verbal du 24 mai 2016, signé par les deux parties.

Contestant les limites de leur propriété tel que transcrites dans le procès-verbal de bornage, M. et Mme [K] ont par exploit d’huissier du 7 juin 2019, fait assigner M. [T] devant le tribunal de grande instance de Marseille au visa des articles 544, 2261 et 2272 du code civil, en revendication de la propriété immobilière de la totalité de la parcelle cadastrée section 864 I n° [Cadastre 8] telle qu’elle est matérialisée sur les plans cadastraux pour une contenance de 331 m².

M. [T] a conclu tant à l’irrecevabilité qu’au débouté de la demande, en sollicitant que sa propre propriété soit reconnue dans les limites précisées au procès-verbal de bornage incluant l’aire de stationnement et une partie du jardin.

Par jugement du 20 janvier 2022, le tribunal judiciaire de Marseille a :

— dit que M. et Mme [K] sont propriétaires par prescription acquisitive de la parcelle sise [Adresse 9] à [Localité 11] cadastrée section 864 I n° [Cadastre 8], telle qu’elle est matérialisée sur les plans cadastraux pour une contenance de 331 m², et comprenant notamment l’aire de stationnement située le long de la maison d’habitation entre celle-ci et la voie commune, ainsi que l’intégralité du jardin d’agrément,

— ordonné la publication de la décision au service de la publicité foncière de [Localité 10],

— condamné M. [T] à payer à M. et Mme [K] une somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— rejeté les demandes plus amples ou contraires,

— ordonné l’exécution provisoire de la décision.

Le tribunal a estimé :

— au visa de l’article 122 du code de procédure civile, qu’en l’absence de fondement invoqué à l’irrecevabilité de la demande et de moyen développé à l’appui, il ne lui appartient pas de se substituer aux parties pour rechercher les éventuelles causes d’irrecevabilité,

— sur la propriété de l’aire de stationnement, qu’il est manifeste qu’une contradiction existe s’agissant de la surface des parcelles en cause entre les actes de propriété des précédents propriétaires de la parcelle n° [Cadastre 7] et ceux de la parcelle n° [Cadastre 8], sans qu’il ne soit clairement établi que cette contradiction concerne spécifiquement l’aire de stationnement, qu’en vertu des articles 3 de la loi du 23 mars 1855 et 30 du décret du 4 janvier 1955, l’antériorité des inscriptions ne règle les conflits qu’entre ayants cause d’un même auteur, lesquels ont acquis des droits concurrents sur un même immeuble, ce qui n’est pas le cas en l’espèce, qu’il convient donc de se référer à la prescription trentenaire ou abrégée alléguée, que les époux [K] justifient d’actes d’occupation ininterrompue depuis plus de trente ans tandis que les premières contestations de la propriété dont la preuve est rapportée de manière certaine sont celles formulées par M. [T] en 2016 ou dans un temps voisin, soit à une date à laquelle la prescription était déjà acquise, les discussions antérieures entre les époux [K] et les époux [H] auteurs de M. [T] n’étant que rapportées, non précises et datées et ne concernant que des modalités d’accès,

— sur la propriété de la partie de jardin, que de même, la prescription trentenaire des époux [K] est établie par la configuration des lieux, puisque la partie litigieuse est incluse dans leur jardin entièrement clôturé et borné d’une haie et auquel aucun accès n’existe depuis la parcelle appartenant à M. [T], que M. [T] n’expose aucun argument pour contester cette possession, se bornant à se prévaloir du procès-verbal de bornage, qui n’a de toute évidence pas pris en compte l’existence de cette possession trentenaire dont le caractère continu et non interrompu, paisible, public, non équivoque, et à titre de propriétaire, n’est pourtant pas sérieusement contesté en défense.

Par déclaration du 11 mars 2022, M. [T] a interjeté appel de ce jugement.

Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées sur le RPVA le 29 août 2025, M. [T] demande à la cour de :

Vu les articles 544, 1101, 1134, 1583, 1599 et 2272 du code civil avant la réforme entrée en vigueur le 1er octobre 2016,

Vu le procès-verbal de bornage des 30 et 31 mai 2016 établi par M. [L],

Vu l’article 700 du code de procédure civile,

Vu les pièces,

— réformer le jugement en toutes ses dispositions,

Et statuant à nouveau,

— déclarer infondée, la demande de M. et Mme [K] de se voir déclarer propriétaires de la parcelle cadastrée section 864 I n° [Cadastre 8] telle que matérialisée sur la documentation et les plans cadastraux,

— débouter M. et Mme [K] de leur demande tendant à voir dire et juger qu’ils ont acquis à titre principal par prescription abrégée et à titre subsidiaire par prescription acquisitive la totalité de la parcelle cadastrée section 864 I n° [Cadastre 8] telle que matérialisée sur la documentation et les plans cadastraux pour une contenance de 331 m²,

— débouter en conséquence M. et Mme [K] de toutes leurs autres demandes et autres appels incidents formés dans leurs conclusions du 2 septembre 2022,

En conséquence et à l’inverse,

— juger que la propriété, la contenance et les limites des parcelles [Cadastre 7] appartenant à M. [T] et [Cadastre 8] appartenant à M. et Mme [K] sont définies par le plan de bornage établi par M. [L] géomètre expert du 24 mai 2016 signé et approuvé par les deux parties M. [T] et M. et Mme [K] les 30 et 31 mai 2016,

— ordonner la publication du jugement à intervenir (sic) au bureau des hypothèques de [Localité 10] compétent en marge des titres de propriété des parties savoir (selon renvoi aux conclusions),

— condamner M. et Mme [K] à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

M. [T] fait valoir en substance :

Sur la recevabilité,

— qu’il n’invoquait pas une irrecevabilité au sens de l’article 122 du code de procédure civile, mais une simple demande tendant à ce que les époux [K] soient déclarés mal fondés en leur prétentions dans la mesure où il existe un procès-verbal de bornage signé par eux,

— qu’au moment de la signature du procès-verbal de bornage il a été rappelé aux parties, et c’est d’ailleurs intégralement écrit dans ce procès-verbal signé par les deux parties, « que le procès-verbal de bornage dressé par un géomètre expert et signé par toutes les parties, fixe pour l’avenir les limites des propriétés et vaut titre (') »,

— il s’agit d’un document contractuel volontairement et consciemment accepté sans contrainte par M. et Mme [K] et ils sont par conséquent irrecevables à demander à être reconnus propriétaires de la parcelle n° [Cadastre 8] sur la base du seul document cadastral, qui n’a que valeur fiscale et administrative,

— que lorsqu’il y a comme en l’espèce conflit entre les titres de propriété, la difficulté ne peut être réglée que par le principe de l’antériorité de la publication du titre entre les parties en litige,

— ce n’est pas uniquement le dernier acte de propriété de chacune des parties qui doit être pris en considération, lorsque notamment, comme c’est le cas en l’espèce, les deux propriétaires ou les deux propriétés n’ont pas d’auteur ou d’origine communs,

— les époux [K] tiennent leurs droits des époux [S], qui les avaient acquis de Mme [Y] veuve [X], qui les avait acquis des époux [W] suivant acte du 13 juin 1949, qui n’est pas produit et ne permet pas de vérifier la superficie, que les époux [W] étaient eux-mêmes propriétaires à la suite d’un partage familial du 31 mai 1888, dont l’acte n’est pas produit,

— lui-même a acquis sa propriété des consorts [T] propriétaires à défaut de partage suite au décès de leur auteur commun [N] [H] et son épouse [G] [H] née [T], portant une superficie de seulement 313 m², droits qu’ils tenaient de Mme [IT] suivant acte des 1er et 7 septembre 1949 faisant état d’une superficie de 364 m², que les époux [IT] tenaient leurs droits d’un acte du 3 septembre 1941 parmi d’autres biens, accompagné d’un plan démontrant que la parcelle acquise incluait le terrain C d’une superficie de 340 m², incluant une servitude de passage de 2,50 mètres de large au profit des époux [W] et le terrain B d’une superficie de 24 m², ce qui représente bien une superficie totale de 364 m²,

— cet acte du 3 septembre 1941 a été publié au bureau des hypothèques de [Localité 10] le 17 septembre 1941 volume 1384 n° 48,

— qu’il n’ignore rien du principe selon lequel l’action en bornage est distincte de l’action en revendication de propriété et que l’accord sur l’implantation des limites et des bornes n’implique pas un accord des parties sur la propriété de la ou des parcelles litigieuses ainsi délimitées, mais que lorsque deux propriétaires de propriétés limitrophes et contiguës, s’accordent sur une limite de leur propriété et signent à cet effet un bornage, la conséquence en est que tout ce qui est d’un côté de cette limite appartient à l’un des propriétaires et tout ce qui est de l’autre côté de cette limite appartient bien entendu à l’autre propriétaire,

— que M. et Mme [K] échouent à apporter la preuve de leur possession qu’elle soit abrégée ou à fortiori trentenaire et l’antériorité de la publication de leur titre de propriété,

Sur les prescriptions, abrégée et trentenaire,

— que s’agissant de l’aire de stationnement, il résulte des pièces du dossier, en particulier celles produites par les époux [K] eux-mêmes, que la possession n’a été ni paisible, ni publique, ni sans équivoque ni faite à titre de propriétaire,

— pourquoi M. [K] aurait-il eu besoin de l’accord de M. [T] pour la pose d’une chaîne s’il estimait être propriétaire, en tout cas seul, de la parcelle aire de stationnement '

— M. [K] reconnait l’usage régulier et légitime fait par M. [T] sur cette aire de parking, au moins partiellement,

— entre l’acquisition en 1973 et le décès de M. et Mme [H] en 1993 et 1995, ceux-ci confirmant leur propriété sur les parcelles litigieuses conformément à leur titre et contestant par conséquent la possession de M. et Mme [K], cette possession n’a pu se faire utilement dans le respect des conditions et des critères posés par l’article 2261 du code civil, pas plus qu’elle n’a pu se faire à partir de son acquisition en juin 1998,

— que M. et Mme [K] méconnaissent les règles de la publicité immobilière,

— avant la réforme par les décrets des 4 janvier et 14 octobre 1955, la publicité immobilière existait bien et était obligatoire,

— la seule différence entre le régime antérieur aux décrets de 1955 et postérieur à cette date est que le bureau des hypothèques ou le fichier immobilier était un fichier répertorié par conséquent à partir des noms des propriétaires alors qu’à partir de cette date de 1955, pour tenir compte notamment des difficultés de la recherche par noms, ce fichier immobilier devient un fichier réel par références à la propriété du bien immobilier transféré,

— la validité et l’opposabilité aux tiers d’un acte transcrit au bureau des hypothèques antérieurement à 1955 reste la même que la publication qui est faite après 1955, comme le confirme la jurisprudence,

— les actes de ses auteurs du 3 septembre 1941 et des 1er et 7 septembre 1949 régulièrement publiés au bureau des hypothèques ou fichier immobilier en application de la loi du 23 mars 1855, sont opposables aux tiers et en particulier par conséquent à M. et Mme [K] et à leurs auteurs,

En réponse aux conclusions adverses,

— que le litige concerne deux aspects et que pour la partie jardin d’agrément, il a proposé aux époux [K] de céder symboliquement la somme de 1 euro pour la partie du jardin qu’ils utilisaient et de laisser à leurs frais l’acte notarié, mais que les consorts [K] en ont décidé autrement,

— que lui-même et sa famille connaissaient les limites des propriétés ainsi que les servitudes les concernant, celles-ci étant clairement décrites dans son acte de vente en page 11,

— que lors de son achat en 1998, M et Mme [K] louaient une place de parking sur un terrain voisin appartenant à M. et Mme [U] et que s’ils avaient été propriétaires de l’aire de stationnement, pourquoi auraient-ils loué une place ailleurs '

— que dans le courrier du 19 mai 2016 il est clairement exprimé que M. [H] tolérait le stationnement ponctuel des époux [K] ou de leurs prédécesseurs,

— qu’il faut se référer au document nommé « LITIGE [T]-[K] » rédigé par M. [K] et donné au cabinet Géos,

— qu’il est également produit trois attestations qui démontrent la configuration du terrain avant son achat (pièces 11 à 13) ainsi qu’un constat d’huissier du 3 juin 2022 qui démontre que la partie que M. [K] appelle « aire de stationnement » est l’entrée naturelle de son terrain, qu’il n’y a pas d’autres accès, la situation d’enclavement de la parcelle si cette partie « aire de stationnement » est donnée à M. [K], la présence des charnières de l’ancien portail sur les piliers d’époque à l’entrée de la parcelle, le fait que ce que M. [K] appelle « abris de jardin » est un garage, la présence de son véhicule de collection à l’intérieur de celui-ci, dont l’état prouve qu’il y est depuis plusieurs années.

Dans leurs dernières conclusions déposées et notifiées par le RPVA le 6 août 2025, M. et Mme [K] demandent à la cour de :

Vu les articles 544, 2261 et 2272 du code civil,

— confirmer dans toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Marseille le 20 janvier 2022,

A titre principal,

— juger qu’ils sont propriétaires en titre de la parcelle cadastrée section 864 I n° [Cadastre 8] telle qu’elle est matérialisée sur les plans cadastraux pour une contenance de 331 m²,

Si mieux n’aime,

— leur attribuer en titre la parcelle cadastrée section 864 I n° [Cadastre 8] telle qu’elle est matérialisée sur les plans cadastraux pour une contenance de 331 m²,

Subsidiairement,

— juger qu’ils sont de bonne foi,

— juger qu’ils peuvent se prévaloir d’un juste titre,

— juger qu’ils ont acquis par prescription acquisitive abrégée la totalité de la parcelle cadastrée section 864 I n° [Cadastre 8] telle qu’elle est matérialisée sur les plans cadastraux pour une contenance de 331 m²,

Si mieux n’aime,

— leur attribuer par le jeu de la prescription abrégée, la parcelle cadastrée section 864 I n° [Cadastre 8] telle qu’elle est matérialisée sur les plans cadastraux pour une contenance de 331 m²,

A titre infiniment subsidiaire,

— juger qu’ils ont acquis par prescription acquisitive trentenaire la totalité de la parcelle cadastrée section 864 I n° [Cadastre 8] telle qu’elle est matérialisée sur les plans cadastraux pour une contenance de 331 m²,

Si mieux n’aime,

— leur attribuer par le jeu de la prescription trentenaire, la parcelle cadastrée section 864 I n° [Cadastre 8] telle qu’elle est matérialisée sur les plans cadastraux pour une contenance de 331 m²,

— condamner M. [T] à leur payer la somme de 5 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens distraits au profit de M^e Frédéric Berenger, avocat, sur son affirmation de droit,

— ordonner la publication du jugement à intervenir (sic).

M. et Mme [K] répliquent :

— que l’action en bornage, qui se limite à la fixation des limites de la propriété, est distincte de l’action en revendication, qui porte sur le droit de propriété lui-même,

— le juge du bornage ne peut connaître des contestations s’élevant entre les parties sur la propriété des parcelles dont la délimitation est demandée, qui relèvent de la compétence exclusive du tribunal de grande instance,

— il est jugé en outre que l’assignation en bornage n’a pas pour effet d’interrompre les faits de possession,

— même l’accord sur l’implantation des bornes n’implique pas un accord des parties sur la propriété d’une parcelle litigieuse (Cass. civ., 3ème, 5 janvier 1978, Bull. civ., III, n° 13),

— qu’il y a conflit entre les titres de propriété et que la difficulté ne peut être réglée que par le principe de l’antériorité de la publication du titre entre les parties en litige,

— l’acte du 3 septembre 1941 qui a fondé le bornage n’a fait l’objet d’aucune publication,

— il n’est pas discuté en l’espèce que les fonds ont une origine commune en ce qu’ils appartenaient à l’origine à l’hoirie [UA] tel que cela ressort du plan annexé à l’acte de vente du 3 septembre 1941,

— la solution découle désormais de l’article 1198 alinéa 2 du code civil, issu de la réforme du droit des contrats et entré en vigueur le 1er octobre 2016, qui prévoit que : « Lorsque deux acquéreurs successifs de droits portant sur un même immeuble tiennent leur droit d’une même personne, celui qui a, le premier, publié son titre d’acquisition passé en la forme authentique au fichier immobilier est préféré, même si son droit est postérieur, à condition qu’il soit de bonne foi »,

— seule compte, pour régler la difficulté entre propriétaires, la publicité au fichier immobilier à compter de 1955,

— M. [T] se prévaut de l’acte des 1er et 7 septembre 1949 qui indiquerait une superficie de 364 m² conforme à celle retenue par le géomètre-expert, mais cet acte n’a pas pu être publié au fichier immobilier ; il a été simplement transcrit au bureau des hypothèques, si bien que M. [T] ne peut s’en prévaloir pour bénéficier de la règle de l’antériorité,

— qu’en tout état de cause, ils peuvent se prévaloir d’une prescription acquisitive,

— la conscience du possesseur de ne pas être propriétaire est sans incidence sur l’appréciation de son intention de se conduire comme tel (Cass. civ., 3ème, 24 octobre 2024, n° 23-16882),

— qu’avant même l’acquisition du 10 janvier 1973, le jardin de la propriété était entièrement clôturé par un mur et un grillage contre lequel a poussé une haie et il a pu ainsi être aménagé librement par ses propriétaires de manière exclusive,

— l’existence de ce jardin clos est encore attestée par les clichés de l’IGN,

— dans un rapport de datation établi par Mme [I], expert auprès de l’office national des forêts, il est conclu que la haie de pyracantha est âgée de plus de 28 ans et plus de 30 ans pour le pied mère,

— M. [T] n’évoque que l’aire de stationnement et pas le jardin, ce dont on peut déduire sans trop de difficultés qu’il reconnaît manifestement qu’aucun argument sérieux ne peut être opposé aux actes de possession relativement au jardin,

— que s’agissant de l’aire de stationnement, celle-ci a toujours été utilisée par eux depuis 1973,

— un ancien muret existe encore et a été bâti par les époux [S] avant cette date contre le mur de leur jardin,

— depuis au moins 1973, le paiement de l’impôt foncier de l’intégralité de la parcelle est assuré par eux, ce qui constitue un acte de possession utile,

— qu’ils possèdent un juste titre, sur une parcelle de 331 m²,

— que les courriers qu’ils versent au débat ont été lus d’une manière bien particulière par M. [T],

— M. [K] tente d’expliquer à son voisin qu’il convient de régler à l’amiable les problèmes de stationnement intempestifs dont il se rend responsable,

— M. [K] y évoque la tentative de l’ancienne propriétaire de lui faire croire que l’aire était commune,

— il est évident que ces courriers de 2016, non seulement ont été rédigés à une époque où la prescription était acquise à leur profit, mais confirment qu’ils se sont toujours estimés propriétaires de l’aire de stationnement,

— la Cour de cassation a rappelé qu’une proposition d’achat ne rend pas la possession équivoque dès lors que la prescription trentenaire est déjà acquise.

L’instruction a été clôturée par ordonnance du 2 septembre 2025.

L’arrêt sera contradictoire puisque toutes les parties ont constitué avocat.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’étendue de la saisine de la cour

Aux termes de l’article 954 alinéa 3 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Il est constaté que le dispositif des conclusions des parties comporte des demandes de « juger », qui ne constituent pas toutes des prétentions, mais des moyens, si bien que la cour n’en est pas saisie.

Sur la fin de non-recevoir tirée de l’existence d’un bornage amiable

Il est soutenu qu’un bornage est intervenu avec leur accord, et qu’il a été rappelé aux parties et c’est d’ailleurs intégralement écrit dans ce procès-verbal signé par les deux parties, « que le procès-verbal de bornage dressé par un géomètre expert et signé par toutes les parties, fixe pour l’avenir les limites des propriétés et vaut titre (') »,

Il est opposé que le bornage n’est pas translatif de propriété et n’empêche pas une action en revendication.

Il est constant que le bornage tend à déterminer les limites des propriétés respectives en vertu des titres et à défaut de précision des titres, selon la possession des lieux susceptible de conférer la propriété par prescription, sans être translatif de propriété.

Il en ressort que l’existence d’un bornage amiable ou judiciaire, ne constitue pas un obstacle à une action en revendication de propriété.

L’exception d’irrecevabilité tirée de l’existence d’un bornage amiable, sera donc rejetée.

Sur la revendication de propriété

M. et Mme [K] revendiquent la propriété de la parcelle n° [Cadastre 8] telle que figurée sur le plan cadastral pour 331 m², au-delà des limites contenues dans le procès-verbal de bornage du 24 mai 2016 en arguant :

— qu’en cas de conflit entre les titres de propriété, la difficulté ne peut être réglée que par le principe de l’antériorité de la publication du titre,

— principalement de la référence aux documents cadastraux, subsidiairement de la prescription acquisitive abrégée en vertu d’un juste titre sur 331 m², et plus subsidiairement de la prescription acquisitive trentenaire.

M. [T] oppose :

— le titre de propriété de son auteur publié,

— les contestations des actes matériels de possession invoqués et leur équivocité.

En premier lieu, il est rappelé que les documents cadastraux au regard de leur usage principalement fiscal, ne représentent que la propriété apparente et ne sauraient avoir pour objet de prouver la propriété, laquelle ne peut être établie que par un titre ou à défaut de titre par la prescription.

En deuxième lieu, la lecture du titre de propriété de M. et Mme [K] du 10 janvier 1973 portant sur une maison à usage d’habitation avec régale et terrain attenant cadastrée I n° [Cadastre 8] pour une superficie de 331 m², révèle qu’ils tiennent leurs droits des époux [S], lesquels les tenaient de [M] [Y] veuve [X] suivant acte du 30 novembre 1967 (331 m²) et originairement de [A] [W] suivant acte de partage du 31 mai 1888 contenant entre lui et son frère le partage des biens dépendants des successions réunies et confondues de leurs père et oncle, ce dernier acte n’étant pas [UA] aux débats.

De son côté et selon acte notarié du 24 juin 1998, M. [R] [T] a fait l’acquisition de la parcelle voisine cadastrée section I n° [Cadastre 7] d’une contenance de 313 m², ses auteurs tenant leurs droits des époux [N] [H], lesquels les tenaient des consorts [IT] suivant acte du 7 septembre 1949 s’agissant des parcelles I n° [Cadastre 7] et I n° [Cadastre 6], qui les tenaient eux-mêmes des époux [J]-[UA] et d'[D] [UA] veuve [F], suivant acte du 3 septembre 1941.

L’acte des 1er et 7 septembre 1949 de vente par les consorts [IT] ne précise aucune numérotation de parcelle, et porte d’une part sur une parcelle de terre de 364 m² environ confrontant à l’Ouest Hoirs [W], d’autre part sur une parcelle de 616 m² environ séparée de la parcelle ci-dessus, par la propriété [W], confrontant du Nord [W].

L’acte du 3 septembre 1941 de vente par les consorts [J] et [F], ne précise pas non plus de numérotation de parcelle et porte d’une part sur une remise en ruine de 71,80 m² confrontant à l’Ouest [W], d’autre part une parcelle de terrain de 364 m² environ confrontant à l’Ouest [W], enfin une parcelle de 616 m² séparée de la parcelle ci-dessus par la propriété [W], confrontant du Nord [W]. Cet acte précise qu’originairement c’était la propriété de [E] [UA] qui l’avait acquise de [B] [H] suivant acte de (jour et mois illisibles) 1863, prévoyant un droit de passage de 2,50 mètres au profit de l’hoirie [W] allant de F à G sur le plan.

En page 11 de l’acte d’acquisition de M. [R] [T], il est fait référence à une servitude ancienne relatée dans un acte du 7 septembre 1949, dont la teneur est demeurée ci-jointe, s’agissant d’une servitude de passage de 2,50 mètres au profit de l’hoirie [C] [W], étant observé que l’existence de ce droit de passage, tend à conforter le fait que l’aire de stationnement était située sur la parcelle aujourd’hui cadastrée I n° [Cadastre 7] en 1863 et encore en 1949, comme le confirme aussi la pièce n° 10 de M. [R] [T] intitulée « annexe acte de 1949 », qui permet de comprendre ce qui a été vendu par les « [UA] » aux « [IT] », soit la parcelle désignée A de 71,80 m², les parcelles B et C de 364 m² (24 m² + 340 m²) et la parcelle C de 616 m².

Cependant, la superficie de la parcelle désignée dans le titre de propriété de M. [R] [T] du 24 juin 1998, I n° [Cadastre 7], a diminué entre 1949 et 1998, de 364 m² à 313 m², ce qui est précisément l’objet du présent litige.

Par ailleurs, il ne ressort pas des actes ci-dessus examinés que les parties, ni leurs auteurs respectifs, tiennent leurs droits d’un même auteur, si bien qu’il n’y a pas lieu de s’interroger sur celui qui a publié en premier ses droits.

En troisième lieu, s’agissant de la prescription, l’article 2258 du code civil énonce que la prescription acquisitive est un moyen d’acquérir un bien ou un droit par l’effet de la possession sans que celui qui l’allègue soit obligé d’en rapporter un titre ou qu’on puisse lui opposer l’exception déduite de la mauvaise foi.

Aux termes de l’article 2272 du code civil, le délai de prescription requis pour acquérir la propriété immobilière est de trente ans, abrégé à dix ans pour celui qui acquiert de bonne foi et par juste titre un immeuble.

La bonne foi consiste en la croyance de l’acquéreur, au moment de l’acquisition, de tenir la chose du véritable propriétaire. Elle est présumée et il suffit qu’elle existe au moment de l’acquisition.

Le juste titre est défini comme celui qui, considéré en soi, serait de nature à transférer la propriété à la partie qui invoque la prescription.

L’article 2261 du code civil énonce que pour prescrire, il faut une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque et à titre de propriétaire.

L’article 2265 du même code précise que pour compléter la prescription, on peut joindre à sa possession celle de son auteur, de quelque manière qu’on lui ait succédé, soit à titre universel ou particulier, soit à titre lucratif ou onéreux.

En l’espèce, la revendication de M. et Mme [K], dont la parcelle I n° [Cadastre 8] a une superficie de 256 m² après le procès-verbal de bornage amiable, contre 331 m² mentionné dans leur titre de propriété, porte sur :

— l’aire de stationnement, de l’ordre de 43 m²,

— le jardin clôturé, de l’ordre de 30 m².

Au regard de la superficie mentionnée dans leur titre de propriété du 10 janvier 1973, visant une maison à usage d’habitation avec régale et terrain attenant, sachant qu’une régale, synonyme de patecq ou relargue désigne un terrain dépendant d’un bâtiment destiné à des commodités, pouvant être divis ou indivis, il y a lieu de conclure que M. et Mme [K], dont la bonne foi n’est pas remise en cause au moment de leur acquisition, disposent d’un juste titre, leur permettant de prescrire la propriété en dix ans.

S’agissant du jardin clôturé, auquel M. et Mme [K] sont les seuls à avoir accès du fait de l’existence d’une clôture et d’une haie, ce que M. [R] [T] ne discute d’ailleurs pas, la possession est continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque et à titre de propriétaire depuis leur acquisition le 10 janvier 1973.

S’agissant de l’aire de stationnement, il ressort des pièces que des échanges de courriers sont avérés courant 2016 entre M. [K] d’une part et M. [R] [T], faisant référence à des revendications de M. [R] [T] par lettre recommandée avec accusé de réception du 18 décembre 2015 pour un bornage de leurs propriétés respectives, signe d’une contestation des limites. Il est aussi évoqué des demandes d’autorisation faites par M. [K] pour stationner son ou ses véhicules sur cette partie du terrain, ainsi que de la demande de pose d’une chaîne pour délimiter le terrain, ce que M. [T] a refusé en 2013.

Dans un historique retracé par M. [K], il est mentionné que les époux [S] ont indiqué lors de la vente que l’aire de stationnement faisait partie de la parcelle acquise, que le stationnement le long de l’immeuble ne posait pas de problème, mais que pour tout autre type de stationnement soit devant l’abri de jardin bâti au Nord de la parcelle [Cadastre 7], il fallait obtenir l’accord des propriétaires, les époux [H], qu’en revanche Mme [H] née [T] affirmait après leur emménagement, que c’était leur propriété. Il est fait état de la présence d’un mur d’environ 2,40 mètres de long et de 2 mètres de haut isolant la parcelle [Cadastre 8] pouvant laisser croire à une continuité de la parcelle [Cadastre 7] incluant l’aire de parking, mais que ce mur a été bâti par les époux [S] à la place d’un portail en 1967-1973. Il est aussi évoqué un droit de passage consenti de facto pour l’accès à la parcelle [Cadastre 7] sur la partie Sud de l’aire.

Deux témoignages sont produits par M. et Mme [K], le premier selon lequel le témoin a toujours vu la famille [K] garer leurs véhicules au même endroit sur la parcelle n° [Cadastre 3] (désignée ainsi dans le plan de bornage amiable signé par les parties) et le second, précisant qu’il s’agissait d’un stationnement le long du mur de façade de l’immeuble et de la clôture située à l’Est et que la famille [K] acceptait de laisser Mme [H] accéder en voiture à sa parcelle [Cadastre 7].

De son côté, M. [T] produit trois témoignages dont deux de membres de sa famille évoquant le fait que M. [K] payait une location sur l’aire d’abattage appartenant à trois propriétaires, que le petit portillon servait de passage à pied pour aller au jardin, que personne ne se garait sur l’aire, sauf depuis que M. [R] [T] a donné l’autorisation à M. [K].

Il est relevé que la charge de la preuve des actes matériels de possession présentant les qualités de continuité, paisibilité, publicité, non équivocité et en tant que propriétaire, pèse sur M. et Mme [K] qui la revendiquent.

Or, les deux témoignages sur le stationnement de leur véhicule ne sont pas suffisants pour justifier d’actes de possession continus, non interrompus et non équivoques, compte tenu de la situation géographique de l’aire de stationnement litigieuse en bordure de la voie publique, de son absence de clôture, de l’évocation d’un accord avec le propriétaire de la parcelle I n° [Cadastre 7] (Mme [H]) quant à son usage, en lien avec l’existence d’une servitude de passage de la parcelle I n° [Cadastre 7] sur la parcelle I n° [Cadastre 8] selon M. et Mme [K], alors qu’il est avéré que les seuls titres contenant une servitude de passage sont ceux de M. [R] [T] et de ses auteurs, s’agissant de la servitude de passage de 2,50 mètres de large sur la parcelle I n° [Cadastre 7] au profit de la parcelle des hoirs [W], auteurs de M. et Mme [K].

En conséquence, le jugement appelé sera infirmé en ce qu’il a dit que M. et Mme [K] ont acquis par prescription la parcelle sise [Adresse 9] à [Localité 11] cadastrée section 864 I n° [Cadastre 8], telle qu’elle est matérialisée sur les plans cadastraux pour une contenance de 331 m², et comprenant notamment l’aire de stationnement située le long de la maison d’habitation entre celle-ci et la voie commune, ainsi que l’intégralité du jardin d’agrément, l’acquisition prescriptive étant limitée au jardin d’agrément tel que représenté sur le plan de bornage amiable établi par M. [Z] [L] géomètre-expert le 24 mai 2016, signé par les parties les 30 et 31 mai 2016, en suivant les points EFGHIJKLB.

Sur les demandes accessoires

En application des articles 696 à 700 du code de procédure civile et au regard de la solution du litige, il convient d’infirmer le jugement entrepris sur les dépens, ainsi que sur les frais irrépétibles.

Il y a lieu de faire masse des dépens de première instance et d’appel et de les partager par moitié entre les parties avec distraction éventuelle de ceux-ci au profit du conseil de M. et Mme [K] qui la réclame.

De ce fait les demandes au titre des frais irrépétibles seront rejetées.

Aux termes de l’article 28 du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière, « Sont obligatoirement publiés au service chargé de la publicité foncière de la situation des immeubles :

1° Tous actes, même assortis d’une condition suspensive, et toutes décisions judiciaires, portant ou constatant entre vifs :

a) Mutation ou constitution de droits réels immobiliers, y compris les obligations réelles définies à l’article L. 132-3 du code de l’environnement, autres que les privilèges et hypothèques, qui sont conservés suivant les modalités prévues au code civil ;

(')

4° Les actes et décisions judiciaires, énumérés ci-après, lorsqu’ils portent sur des droits soumis à publicité en vertu du 1° :

a) Les actes confirmatifs de conventions entachées de causes de nullité ou rescision ;

b) Les actes constatant l’accomplissement d’une condition suspensive ;

c) Les demandes en justice tendant à obtenir, et les actes et décisions constatant, la résolution, la révocation, l’annulation ou la rescision d’une convention ou d’une disposition à cause de mort ;

d) Les décisions rejetant les demandes visées à l’alinéa précédent et les désistements d’action et d’instance ;

e) Les actes et décisions déclaratifs ; (') ».

Il sera ordonné la publication de la présente décision au service de la publicité foncière de [Localité 10].

PAR CES MOTIFS

Rejette l’exception d’irrecevabilité tirée de l’existence d’un bornage amiable ;

Infirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

Statuant à nouveau,

Dit que M. [V] [K] et Mme [O] [P] épouse [K] ont acquis par prescription le jardin d’agrément tel que représenté sur le plan de bornage amiable établi par M. [Z] [L] géomètre-expert le 24 mai 2016, signé par les parties les 30 et 31 mai 2016 en suivant les points EFGHIJKLB dudit plan ;

Déboute M. [V] [K] et Mme [O] [P] épouse [K] de leur demande de prescription acquisitive de l’aire de stationnement ;

Fait masse des dépens et dit qu’ils seront partagés entre d’une part M. [V] [K] et Mme [O] [P] épouse [K], d’autre part M. [R] [T], avec distraction au profit de M^e Frédéric Berenger ;

Rejette les demandes formées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Ordonne la publication de la présente décision au service de la publicité foncière de [Localité 10].

LE GREFFIER LE PRESIDENT