COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-1

ARRÊT AU FOND

DU 14 OCTOBRE 2025

N°2025/421

Rôle N° RG 21/07621 – N° Portalis DBVB-V-B7F-BHP2V

[M] [F] [E] [B]

[C] [R]

C/

[I] [J]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Michèle PARRACONE

M^e David LAIK

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance de GRASSE en date du 20 Avril 2021 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 18/02828.

APPELANTS

Madame [M] [S] [F] [E] [B],

née le 24/11/1971 à [Localité 10] (PORTUGAL)

demeurant [Adresse 7]

Monsieur [C] [T] [D] [R],

né le 18/11/1963 à [Localité 12]

demeurant [Adresse 7]

Tous deux représentés par M^e Michèle PARRACONE de la SELARL PARRACONE AVOCATS, avocat au barreau de GRASSE

INTIMEE

Madame [I] [J],

née le 14 Octobre 1986 à [Localité 11]

demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e David LAIK, avocat au barreau de GRASSE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804, 806 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 23 Juin 2025 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant :

Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente,

et Madame Catherine OUVREL, conseiller- rapporteur,

chargées du rapport qui en ont rendu compte dans le délibéré de la cour composée de :

Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre

Madame Catherine OUVREL, Conseillère

Madame Fabienne ALLARD, Conseillère

Greffier lors des débats : Madame Céline LITTERI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 14 Octobre 2025..

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 14 Octobre 2025.

Signé par Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre et Madame Céline LITTERI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte notarié du 18 août 2015, Mme [M] [F] [E] [B] et M. [C] [R] ont fait l’acquisition auprès de Mme [I] [J] d’un bien immobilier, au prix de 300 000 euros.

L’appartement objet de la vente constitue les lots 4 et 5 de l’ensemble immobilier situé [Adresse 6]), cadastré section BR, numéro [Cadastre 4], lieudit [Adresse 5], pour une contenance de quatre-vingt-trois centiares (00ha 00a 83ca).

Le 14 septembre 2015, les acquéreurs ont fait constater par voie d’huissier la présence d’infiltrations d’eau survenues après les premières pluies.

Par mail et courrier recommandé avec accusé de réception du 16 octobre 2015, Mme [F] [E] [B] et M. [R] ont informé la venderesse des désordres subis et ont manifesté leur intention d’exercer l’action au titre de la garantie légale des vices cachés.

Par courrier du 25 octobre 2015, Mme [J] se prévalant de la clause de non-garantie des vices cachés stipulée à l’acte de vente, et exposant que les conditions d’application de la garantie légale ne sont, en tout état de cause, pas réunies, s’est opposée à toute action exercée à ce titre. Elle a cependant offert aux acquéreurs de prendre en charge les frais de réparation de la toiture.

Les parties ne sont pas parvenues à un accord.

Par acte du 30 novembre 2015, Mme [F] [E] [B] et M. [R] ont assigné en référé expertise Mme [J] devant le tribunal grande instance de Grasse. Par acte d’huissier en date des 2, 18 et 19 février 2016, Mme [J] a dénoncé l’assignation et a fait citer en intervention forcée l’administrateur provisoire de la copropriété, l’entrepreneur intervenu dans les travaux réalisés avant la vente de l’appartement et son assureur.

Par ordonnance du 6 avril 2016, le juge des référés du tribunal de grande instance de Grasse a ordonné la jonction des affaires, fait droit à la demande d’expertise judiciaire formulée par les acquéreurs, mais a dit n’y avoir lieu à provision.

Par acte du 18 mai 2018, Mme [F] [E] [B] et M. [R] ont assigné Mme [J] au fond en résolution judiciaire de la vente au titre de la garantie des vices cachés, et, subsidiairement, pour dol.

Par ordonnance du 1er février 2019, le juge de la mise en état a ordonné le sursis à statuer dans l’attente du rapport définitif de l’expert.

L’expert a déposé son rapport définitif le 20 mars 2019.

Par jugement contradictoire du 20 avril 2021, le tribunal judiciaire de Grasse a :

déclaré irrecevables les demandes formées dans le cadre de la présente procédure par Mme [M] [F] [E] [B] et M. [C] [R] du fait du défaut de respect des formalités de publication de leur assignation,

dit n’y avoir lieu à exécution provisoire,

condamné solidairement Mme [M] [F] [E] [B] et M. [C] [R] à payer à Mme [I] [J] la somme de 1 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

débouté Mme [M] [F] [E] [B] et M. [C] [R] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

condamné solidairement Mme [M] [F] [E] [B] et M. [C] [R] aux entiers dépens.

Le tribunal a fait droit à la fin de non-recevoir soulevée par la défenderesse au motif que la simple demande de publication produite par Mme [F] [E] [B] et M. [R] ne valait pas preuve de la publication de l’assignation, conformément à l’article 30 du décret du 4 avril 1955.

Selon déclaration reçue au greffe le 21 mai 2021, Mme [F] [E] [B] et M. [R] ont relevé appel de cette décision, l’appel portant sur chacune des dispositions du jugement rendu, dûment reprises.

Selon conclusions d’incident transmises le 3 décembre 2021, Mme [J] a saisi le conseiller de la mise en état aux fins de fois déclarer prescrites les demandes fondées sur les dispositions

des articles 1641 et suivants du code de procédure civile.

Par ordonnance contradictoire du 29 mars 2023, Madame le conseiller de la mise en état de la chambre 1-1 de la cour d’appel d’Aix-en-Provence s’est déclarée incompétente pour statuer sur cette fin de non-recevoir, et a dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile.

Par dernières conclusions transmises le 6 mai 2025, auxquelles il est envoyé pour un plus ample exposé des prétentions et moyens, Mme [M] [F] [P] [B] et M. [C] [R] sollicitent de la cour de :

recevoir l’appel régulier en la forme,

infirmer le jugement dont appel,

déclarer leur demande recevable en l’état de la régularisation intervenue,

faire droit à leur demande d’évocation du litige,

prononcer la résolution judiciaire de la vente du bien immobilier situé dans un ensemble immobilier situé à [Adresse 9], cadastré section BR, numéro [Cadastre 4], lieudit [Adresse 5], pour une contenance de quatre-vingt-trois centiares (00ha 00a 83ca) en raison des vices cachés affectant le bien acquis,

prononcer la résolution de la vente du bien immobilier acquis le 18 août 2015, situé dans un ensemble immobilier situé à [Adresse 9], cadastré section BR, numéro [Cadastre 4], lieudit [Adresse 5], pour une contenance de quatre-vingt-trois centiares (00ha 00a 83ca) pour dol,

En tout état de cause :

condamner Mme [J] à restituer la somme perçue au titre de cette vente assortie des intérêts de retard à compter du 18 août 2015,

condamner Mme [J] au paiement d’une somme de 10 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de la présente instance en ce compris les frais d’expertise, les frais de publication de l’assignation en résolution de vente.

Mme [M] [F] [P] [B] et M. [C] [R] soutiennent que :

Sur la recevabilité de l’action et la demande d’évocation :

Sur la fin de non-recevoir tirée du défaut de publication de l’acte introductif d’instance, le défaut de publication de l’assignation, entièrement imputable à l’huissier de justice ainsi que le démontrent les pièces produites aux débats, a été régularisé dans les conditions de l’article 126 du code de procédure civile applicable à la procédure d’appel.

Sur la demande d’évocation :

— en l’absence de contestation relative à la validité du rapport d’expertise judiciaire et compte tenu de l’ordonnance rendue le 29 mars 2023 déboutant Mme [J] de sa fin de non-recevoir tirée de la prescription, il relève de la bonne administration de la justice d’évoquer le fond en application de l’article 568 du code de procédure civile.

Sur la fin de non-recevoir tirée la prescription de l’action :

— ils ont eu connaissance des faits leur permettant d’agir uniquement à compter du dépôt du rapport d’expertise judiciaire le 20 mars 2019, cette date caractérisant dès lors le point de départ de la prescription de l’action en nullité fondée sur le dol et de l’action en résolution de la vente fondée sur la garantie légale vices cachés,

— en outre, bien que l’action en référé expertise et l’action en résolution de la vente aient une cause différente, elles tendent toutes deux à un même but constitué par l’anéantissement de la vente ; ainsi, la prescription a été valablement suspendue en application de l’article 2239 du code civil à compter de l’ordonnance de référé du 6 avril 2016 jusqu’au dépôt du rapport d’expertise, cette suspension bénéficiant à l’action en résolution introduite le 18 mai 2018,

— la jurisprudence visée à ce titre par l’intimée n’est pas transposable au cas d’espèce.

Sur la résolution de la vente :

Sur la mise en oeuvre de la garantie des vices cachés, les appelants soutiennent que des vices, répondant aux conditions de mise en oeuvre de cette responsabilité, sont établis :

— les pièces versées aux débats et les conclusions de l’expert judiciaire, tant au stade de son pré-rapport que dans son rapport définitif, démontrent la réalité des vices cachés que constituent les infiltrations, visibles pour un professionnel et dont l’apparition a été estimée comme antérieure à la vente,

— l’intimée, qui ne peut se constituer une preuve à elle-même, échoue à démontrer l’existence d’un défaut d’entretien à l’origine des infiltrations. Ils précisent que les infiltrations sont apparues après que la venderesse a réalisé des travaux irréguliers sur les parties communes,

— la condition de l’impropriété nécessaire à l’application de la garantie légale des vices cachés est remplie en l’espèce, puisqu’ils ont été dans l’obligation de quitter cet appartement dans la mesure où le défaut d’isolation créé par les infiltrations entraîne un coût disproportionné de leurs factures et rend impossible le branchement d’appareils électrique par temps de pluie.

Sur la mauvaise foi du vendeur professionnel et l’inopposabilité de la clause d’exclusion de garantie légale des vices cachés :

— Mme [J], dont la qualité de vendeur professionnel est rapportée puisqu’elle exerçait l’activité d’agent immobilier au jour de la vente, ne pouvait ignorer l’existence des désordres affectant le bien vendu de sorte que sa mauvaise foi est établie et rend de ce fait inopposable la clause d’exclusion de garantie stipulée à l’acte de vente,

— l’intimée, vendeur professionnel et dernière occupante des lieux, ne produit aucune pièce de nature à renverser la présomption de mauvaise foi érigée par la jurisprudence en la matière.

A titre subsidiaire, les appelants demandent la résolution de la vente pour dol :

— en ne les informant pas de l’existence de travaux non-conformes aux règles de l’art et effectués sans autorisation de la copropriété, Mme [J] a sciemment caché une information déterminante de leur consentement et définie comme telle à la page 4 et aux pages 11 et 12 de l’acte de vente,

— le critère de l’habitabilité du logement est inopérant s’agissant de la résolution de la vente fondée sur le dol, la seule impropriété du bien et ses conséquences pécuniaires suffisant à caractériser le vice du consentement.

Par dernières conclusions transmises le 7 avril 2023, auxquelles il est envoyé pour un plus ample exposé des prétentions et moyens, Mme [I] [J] sollicite de la cour :

A titre liminaire, sur la recevabilité et l’évocation :

A titre principal :

juger qu’elle s’en remet à justice sur ce point,

Dans le cas où la cour jugerait que les appelants justifient de la publication de leur assignation auprès des services chargés de la publicité foncière,

juger qu’il n’est pas dans l’intérêt d’une bonne justice d’évoquer le fond du litige,

débouter Mme [M] [F] [P] [B] et M. [C] [R] de leur demande d’évocation du litige,

renvoyer la présente affaire par devant le tribunal judiciaire de Grasse,

A titre subsidiaire :

juger que toutes les demandes de Mme [F] et de M. [R] sont irrecevables du fait de la prescription de l’action,

à défaut, juger que toutes les demandes de Mme [F] et de M. [R] fondées sur l’action résultant des vices rédhibitoires au visa des articles 1641, 1642 et suivants du code civil sont irrecevables du fait de la prescription de l’action,

Au fond :

A titre principal :

débouter Mme [F] et de M. [R] de l’ensemble de leurs demandes fondées sur la garantie légale des vices cachés

A titre subsidiaire :

débouter Mme [F] et de M. [R] de l’ensemble de leurs demandes fondées sur le dol,

En tout état de cause :

' condamner solidairement Mme [F] et de M. [R] au paiement de la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Mme [I] [J] fait valoir que :

Sur l’irrecevabilité de l’action :

Sur la fin de non-recevoir tirée du défaut de publication de l’acte introductif d’instance, elle s’en remet à justice quant au fait de juger si la fiche de demande de renseignements hypothécaires produite en cause d’appel est suffisante, ou non, pour justifier de la publication par les appelants de l’assignation auprès des services de la publicité foncière.

Sur la demande d’évocation, elle fait valoir que l’usage par la cour de sa faculté d’évocation pour le fond du litige serait contraire à l’intérêt d’une bonne justice en ce qu’elle la priverait de son droit au double degré de juridiction, du fait des manquements commis par les appelants et ce, alors même qu’ils avaient eu le temps de régulariser leur procédure en première instance.

Sur la fin de non-recevoir tirée la prescription de l’action fondée sur la garantie légale des vices cachés :

— la question de la prescription a fait l’objet d’une ordonnance d’incident en date du 29 mars 2023, par laquelle le conseiller de la mise en état a jugé que cette question devait être tranchée au fond,

— les appelants ont eu connaissance des faits leur permettant d’agir à la date à laquelle ils ont fait établir un procès-verbal de constat d’huissier, soit le 14 septembre 2015 ou au plus tard, à la date du dépôt du rapport de l’expert judiciaire soit le 20 mars 2019,

— l’acte introductif d’instance du 18 mai 2018 n’a pas eu pour effet d’interrompre la prescription puisque les demandes présentées par Mme [F] et M. [R] ont été jugées irrecevables par le jugement dont appel, par l’effet de l’article 2243 du code civil ; dès lors, un nouveau délai de prescription de deux ans a nécessairement recommencé à courir soit à compter de l’ordonnance de référé (6 avril 2016), soit à compter de la date de dépôt du rapport d’expertise judiciaire (20 mars 2019),

— les appelants disposaient en conséquence soit jusqu’au 6 avril 2018, soit jusqu’au 20 mars 2021 pour engager toute action interruptive de prescription fondée sur les vices cachés ; or, la déclaration d’appel datée du 21 mai 2021 ne permet pas de bénéficier de cette interruption,

— en tout état de cause, Mme [F] et M. [R] disposaient de deux ans pour introduire leur action à compter de l’ordonnance de référé rendue le 6 avril 2016, soit jusqu’au 6 avril 2018 et qu’en conséquence l’action introduite par acte du 18 mai 2018, plus d’un mois après l’acquisition de la prescription, est irrecevable,

— la jurisprudence citée par les appelants au visa de l’article 2239 du code civil concerne des faits relevant de la prescription de droit commun est n’est donc pas transposable au cas d’espèce, s’agissant d’une demande principale fondée sur les dispositions spéciales relatives à la garantie légale des vices cachés.

Sur la résolution de la vente, au fond :

Sur l’absence de vices cachés :

— les appelants ne rapportent pas la preuve d’un vice caché au sens de l’article 1641 du code civil puisque les infiltrations apparentes et apparues après la vente ne rendent pas le bien impropre à sa destination,

— le caractère apparent des vices rend inopérante toute incidence de la qualité de professionnelle de l’intimée, ainsi que toute incidence de sa connaissance antérieure des vices, de sorte que la clause d’exonération de non-garantie prévue à l’acte authentique de vente pour les vices cachés n’a pas même à être mise en oeuvre, la clause de non garantie restant applicable pour les vices apparents.

Sur la bonne foi de la venderesse non-professionnelle et l’opposabilité de la clause d’exclusion de garantie légale des vices cachés, à supposer que ceux-ci soient retenus :

— sa qualité de professionnelle de l’immobilier ne saurait se déduire de sa simple immatriculation au registre du commerce en l’absence d’activité professionnelle habituelle exercée dans ce secteur,

— il n’est pas rapporté la preuve qu’elle avait eu connaissance des vices avant la vente,

— la preuve de sa mauvaise foi n’est pas établie, et, elle démontre, à l’inverse, que les infiltrations proviennent d’un défaut d’entretien de la toiture imputable à Mme [F] et à M. [R], et dont la conséquence est l’aggravation des désordres en cours d’expertise, alors même qu’elle avait formulé une proposition de prise en charge des travaux de remise en état.

Enfin, Mme [I] [J] fait valoir la relative modicité des travaux requis, tels que chiffrés par l’expert, à comparer à la demande de résolution de la vente des appelants, alors qu’une demande en restitution d’une partie du prix eut été plus adaptée.

A titre subsidiaire, sur l’absence de dol :

— aucun vice du consentement n’est caractérisé en l’espèce puisque les travaux réalisés sur la toiture ne portent pas sur des parties communes. Elle vise à ce titre une ordonnance rendue par le juge de l’exécution du tribunal de grande instance de Grasse le 17 octobre 2013 constatant que les travaux effectués sur des parties privatives ont été réalisés par des hommes de l’art,

— en outre, Mme [F] et M. [R] qui ont continué d’utiliser leur appartement dans les mêmes conditions se contentent de procéder par voie d’affirmation et ne démontrent pas en quoi ces informations ont été déterminantes de leur consentement.

L’instruction de l’affaire a été close par ordonnance en date du 26 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Bien que le dispositif des conclusions des appelants ne hiérarchise pas les demandes de celle-ci, il résulte de la motivation de celles-ci, que Mme [F] [E] [B] et M. [R] fondent leur demande de résolution de la vente à titre principal sur la garantie des vices cachés, et, à titre subsidiaire, sur le dol, donc sollicitent, subsidiairement, l’annulation de la vente pour dol.

Sur la recevabilité des demandes au regard de la publicité foncière

En vertu de l’article 126 du code de procédure civile, dans les cas où la situation donnant lieu à fin de non recevoir est susceptible d’être régularisée, l’irrecevabilité sera écartée si sa cause a disparu au moment où le juge statue.

En vertu des dispositions de l’article 28 du décret 55-22 du 4 janvier 1955 relatif à la publicité foncière, sont obligatoirement publiés au service chargé de la publicité foncière de la situation des immeubles :

4° Les actes et décisions judiciaires, énumérés ci-après, lorsqu’ils portent sur des droits soumis à publicité en vertu du 1° (…) c) les demandes en justice tendant à obtenir, et les actes et décisions constatant, la résolution, la révocation, l’annulation ou la rescision d’une convention ou d’une disposition à cause de mort.

Par application de l’article 30 5° de ce même décret, les demandes tendant à faire prononcer la résolution, la révocation, l’annulation ou la rescision de droits résultant d’actes soumis à publicité ne sont recevables devant les tribunaux que si elles ont été elles-mêmes publiées conformément aux dispositions de l’article 28-4°, c, et s’il est justifié de cette publication par un certificat du service chargé de la publicité foncière ou la production d’une copie de la demande revêtue de la mention de publicité.

En l’occurrence, Mme [M] [F] [E] [B] et M. [C] [R] justifient en pièce 20 avoir effectué, via un commissaire de justice, une demande de publication à la conservation des hypothèques s’agissant de leur assignation du 18 mai 2018 en résolution de la vente du 18 août 2015, acte dont il n’est pas contesté qu’il est, en vertu des textes susvisés, soumis à la publicité foncière. Or, il ressort des pièces produites que la publication de l’assignation datée du 29 mai 2018 a été refusée le 1er juin suivant, faute de mention des références de publication de l’état descriptif de division.

Toutefois, les appelants produisent désormais en pièce 30 le certificat de dépôt du 2 août 2021 de ladite assignation en date du 18 mai 2018, la formalité ayant été publiée sous le numéro 0604P05P13411. L’assignation introductive d’instance a donc bien été enregistrée au fichier immobilier sur les immeubles.

S’agissant d’une fin de non recevoir régularisable avant que le juge statue, il y a lieu d’observer que la publicité requise a été satisfaite, de sorte que la prétention de Mme [M] [F] [E] [B] et M. [C] [R] en résolution de la vente sur le fondement de la garantie des vices cachés ou du dol est recevable.

La décision entreprise sera donc infirmée en ce qu’elle a déclaré l’action de Mme [M] [F] [E] [B] et M. [C] [R] irrecevable et il convient d’examiner le bien fondé ou non de celle-ci.

En effet, en vertu de l’article 568 du code de procédure civile, lorsque la cour d’appel infirme ou annule un jugement qui a ordonné une mesure d’instruction, ou qui, statuant sur une exception de procédure, a mis fin à l’instance, elle peut évoquer les points non jugés si elle estime de bonne justice de donner à l’affaire une solution définitive, après avoir ordonné elle-même, le cas échéant, une mesure d’instruction. L’évocation ne fait pas obstacle à l’application des articles 554,555 et 563 à 567.

En l’occurrence, eu égard notamment à l’ancienneté du litige et aux nombreux échanges intervenus entre les parties qui ont pu débattre contradictoirement de leurs désaccords, il est d’une bonne administration de la justice d’évoquer le litige.

Sur la demande de résolution de la vente au titre de la garantie des vices cachés

Par application de l’article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

En vertu de l’article 1642 du code civil, le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même.

Aux termes de l’article 1643 du code civil, le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.

L’article 1644 du code civil dispose que dans le cas des articles 1641 et 1643, l’acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix.

En application de ces dispositions, la jurisprudence applique la garantie des vices cachés quand le bien vendu présente un défaut non apparent et suffisamment grave pour rendre la chose impropre à l’usage auquel l’acheteur pouvait sérieusement s’attendre compte tenu de la nature du bien vendu, dès lors que le vice est antérieur à la vente, et plus précisément au transfert des risques.

Le vendeur professionnel est présumé connaître les vices, y compris non apparents, affectant la chose qu’il vend.

Sur la recevabilité de la demande au regard de la prescription

Par application de l’article 1648 du code civil, l’action résultant des vices rédhibitoires doit être intentée par l’acquéreur dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice.

Il est admis que le délai de 2 ans prévu pour intenter une action en garantie à raison des vices cachés d’un bien vendu est un délai de prescription qui peut donc être suspendu, en particulier lorsqu’une mesure d’expertise a été ordonnée. L’action en garantie doit aussi être engagée dans un délai de 20 ans à compter de la vente du bien (Ch mixte 21 juillet 2023).

En l’occurrence, les appelants se sont plaints d’infiltrations dans le bien acquis le 18 août 2015, dès le mois suivant, et notamment aux termes d’un procès-verbal de constat par huissier de justice du 14 septembre 2015, ainsi que par mail et par une lettre recommandée avec accusé de réception du 16 octobre 2015. Cependant, à la lecture de ces éléments, il apparaît que ces derniers ne relevaient que sommairement les désordres constatés faisant simplement état 'd’infiltrations d’eau importantes nécessitant une reprise du toit'.

Par assignation du 30 novembre 2015, Mme [M] [F] [E] [B] et M. [C] [R] ont sollicité en référé une expertise judiciaire, ordonnée par décision du 6 avril 2016. Le rapport d’expertise a été déposé le 20 mars 2019, listant précisément les trois désordres, définis comme étant de trois types ( infiltrations d’eau en plafond du séjour, liées au toit, infiltrations par les fenêtres et infiltrations d’eau au niveau de la chambre), ainsi que leurs causes.

Par acte du 18 mai 2018, Mme [M] [F] [E] [B] et M. [C] [R] ont assigné Mme [I] [J] au fond en résolution de la vente.

Ainsi, il ressort de ces éléments que les appelants n’ont eu connaissance des vices, en toute leur ampleur conditionnant leur action, que lors du dépôt du rapport d’expertise en mars 2019. Dès lors, le point de départ de l’action en garantie des vices cachés doit être fixé à cette date, de sorte que l’action au fond, introduite en amont et ayant, de ce fait, donner lieu à un sursis à statuer, n’est pas prescrite.

En tout état de cause, à supposer même que le point de départ de la courte prescription applicable en la matière puisse être fixée au jour du procès-verbal de constat par huissier de justice, en date du 14 septembre 2015, le délai en cause est un délai de prescription, de sorte qu’en vertu de l’article 2241 du code civil, celui-ci est interrompu par toute demande en justice, y compris en référé. Ainsi, l’assignation en référé du 30 novembre 2015, intervenue moins de deux ans après ce procès-verbal de constat, a valeur interruptive.

Or, l’article 2239 du même code précise que la prescription est suspendue lorsque le juge fait droit à une demande de mesure d’instruction présentée avant tout procès, le délai ne recommençant à courir qu’à compter du jour où la mesure a été exécutée. Ainsi, le cours de la prescription a nécessairement été interrompu le 30 novembre 2015, puis suspendu jusqu’au 20 mars 2019, alors que l’instance avait déjà été introduite, dans la mesure où l’expertise ordonnée avait précisément pour but d’identifier les désordres dénoncés, leurs causes et les moyens d’y remédier afin d’apprécier l’existence de vices cachés au sens de l’article 1641 du code civil, fondement de l’action au fond, qui tend donc à un but similaire.

Le moyen tiré par l’intimée des dispositions de l’article 2243 du code civil est parfaitement inopérant puisque les demandes présentées par les appelants ne peuvent être appréciées comme définitivement rejetées en conséquence du jugement critiqué du tribunal judiciaire de Grasse du 20 avril 2021 qui, d’une part, n’a pas rejeté les demandes, mais les a déclarées irrecevables, et, d’autre part, n’est aucunement définitif.

Ainsi, aucune prescription de l’action invoquée par Mme [M] [F] [E] [B] et M. [C] [R] sur le fondement de la garantie des vices cachés n’est donc acquise et la demande des appelants est recevable, également à ce titre.

Sur les caractéristiques des vices dénoncés

A la lecture du rapport d’expertise judiciaire, qui est en cela conforme aux constatations initiales issues du procès-verbal de constat établi par le commissaire de justice le 14 septembre 2015, tout en le précisant, il apparaît que les désordres dont se plaignent les appelants se regroupent en trois catégories :

— Infiltrations provenant de la toiture au-dessus du séjour,

— Infiltrations provenant de la toiture au-dessus de la chambre,

— Infiltrations provenant des fenêtres.

S’agissant des désordres liés aux infiltrations provenant de la toiture au-dessus du séjour, apparus dans un temps très rapproché de l’acquisition du bien, dès les premières pluies, il a été relevé des fuites le long du solin générant des infiltrations à l’angle droit du séjour et au niveau des pannes, en cueillie mur/plafond du séjour, du compteur électrique à la deuxième panne, ainsi qu’un taux d’humidité marqué du mur maître, côté rue, notamment. Ces fuites ont pu être précisées lors de la mise en eau du toit le 17 octobre 2016. L’expert judiciaire a expliqué que ces infiltrations proviennent du solin et a relevé qu’une résine acrylique avait été récemment apposée sur 20 cm de hauteur, y compris sur la bavette rigide mise en place au dessus de la calendrite, elle aussi de manière récente, retenant l’eau et l’orientant mal. L’expert a retenu le caractère récent de la pose de ces matériaux, tout en excluant une possibilité d’usure dans le temps ou de défectuosité des matériaux.

L’expert a par ailleurs relevé la présence d’un restant de bâche sur le mur de refend, visible depuis la rue, en rive et au niveau du faîtage. Il a estimé que la mise en place de la bâche, relativement récente et scellée sous les tuiles, confirme que la toiture fuyait avant la vente de l’appartement aux appelants. L’expert s’est également appuyé sur le procès-verbal de constat dressé le 15 avril 2013 par huissier de justice, et qui démontre que plusieurs m² de toiture avaient été déposés en partie haute du séjour, au droit de l’ancienne mezzanine qui a été détruite. Il en résulte qu’aucune bâche n’est visible sur les photographies issues de ce procès-verbal de constat, permettant à l’expert d’en déduire que celle-ci a nécessairement été posée entre avril 2013 et septembre 2015, et même avant la vente du bien aux appelants, puisqu’aucune intervention sur la toiture n’a eu lieu entre août et septembre 2015. Il en déduit que cette bâche a été posée pendant que Mme [I] [J] était propriétaire du bien, ainsi que deux témoins le confirment, soutenant que la venderesse a fait poser cette bâche.

En effet, il résulte des pièces produites que la toiture a été refaite en 2001 et que des travaux de rénovation majeurs ont été entrepris par Mme [I] [J] en 2012.

L’expert a, en outre, retenu que, compte tenu des infiltrations au dessus du compteur électrique notamment, le bien se trouve impropre à sa destination dès qu’il pleut.

Ainsi, il résulte de ces constatations techniques, corroborées par les procès-verbaux de constat produits, contradictoirement débattus, et non contredits par d’autres pièces techniques, que cette première série de désordres constitue des vices non apparents lors de la vente, puisque le toit n’était ni visible, ni accessible et les infiltrations ne se produisant que lors des pluies. Ces vices graves, eu égard à leur ampleur et leur récurrence, rendent le bien impropre à sa destination et présentent même un certain danger puisqu’affectant l’électricité. Certes, le caractère inhabitable du bien en son ensemble ne peut être retenu, mais il n’en demeure pas moins que la destination du bien est atteinte à chaque épisode pluvieux. Il est en outre démontré qu’ils sont antérieurs à la vente.

S’agissant des désordres liés aux infiltrations provenant de la toiture au-dessus de la chambre, il s’agit concrètement de traces d’infiltration sur les poutres, d’un taux d’humidité marqué du mur maître sous la fenêtre, ainsi que de coulures sur les murs dont il est observé qu’elles ont été repeintes. Toutefois, l’expert a identifié la cause de ce désordre comme tenant à une tuile casée au droit de la chambre mansardée, ayant entraîné des infiltrations dans la salle de bains et dans la chambre. Ainsi que conclu par l’expert, il s’agit ici d’une négligence dans l’entretien des ouvrages qui ne peut recevoir la qualification de vice caché, son caractère antérieur à la vente n’étant aucunement établi. Les dommages subis à la suite de ce désordre ne peuvent conduire à engager la responsabilité de Mme [I] [J] au titre de la garantie des vices cachés.

S’agissant, enfin, des infiltrations au droit des deux fenêtres, l’expert a caractérisé ces désordres et expliqué leur cause par l’absence de joints en silicone et la présence d’une pente des seuils en contre-sens, retenant qu’il s’agit de travaux non terminés et de malfaçon dans la mise en oeuvre de ceux-ci. Or, Mme [I] [J] a fait réaliser des travaux lors de la rénovation de l’appartement après sa propre acquisition et avant la revente aux appelants, portant notamment sur ces huisseries, désormais très détériorées. Ces défauts constituent manifestement des vices cachés, antérieurs à la vente, présentant une gravité certaine et impactant fortement l’usage du bien ; ils entrent donc dans le cadre de la garantie des vices cachés au sens des articles 1641 et 1643 du code civil.

Les vices liés aux infiltrations en toiture et par les fenêtres n’étaient à l’évidence pas décelable par des acquéreurs non professionnels, tels que sont Mme [M] [F] [E] [B] et M. [C] [R] .

Sur la clause de non garantie

Pour se défendre et s’opposer à la mise en oeuvre de sa responsabilité au titre de la garantie des vices cachés, Mme [I] [J] invoque la clause de non garantie de ceux-ci, intégrée dans l’acte de vente.

En effet, en page neuf de l’acte authentique du 18 août 2015, figure la clause rédigée dans les termes suivants : 'L’acquéreur prend le bien dans l’état où il se trouve au jour de l’entrée en jouissance sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit, notamment en raison des vices apparents et des vices cachés. S’agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s’applique pas si le vendeur a la qualité de professionnel de l’immobilier ou de la construction ou s’il est réputé ou s’est comporté comme tel, s’il est prouvé par l’acquéreur dans les délais légaux que les vices cachés étaient en réalité connus du vendeur.'

Les appelants invoquent la qualité de vendeur professionnel de Mme [I] [J]. En effet, il ressort de la pièce 5 produite par les appelants que l’intimée était inscrite au RCS comme agent immobilier entre le 10 juin 2014 et le 20 septembre 2015. Il résulte des échanges et documents produits que Mme [I] [J] a acquis ce bien en 2012, l’a rénové et l’a offert à la location meublée saisonnière. Elle explique avoir cru que, dans ce cadre, elle devait être inscrite au RCS. La vente de 2015 a bien été réalisée par Mme [I] [J] en tant que particulier, et non en tant qu’agent immobilier, profession dont il n’est au demeurant pas démontré qu’elle l’a véritablement exercée. Au contraire, Mme [I] [J] justifie avoir exercé une autre profession entre 2012 et 2015. Au demeurant, elle a procédé à la radiation de son entreprise individuelle au RCS à compter du 23 septembre 2015, donc avant le début du présent litige. En tout état de cause, Mme [I] [J] ne peut en aucune façon être regardée comme un professionnel de la construction, alors que les désordres retenus, au titre de la toiture et des fenêtre, sont d’ordre constructif. En définitif, Mme [I] [J] ne peut être considérée comme un professionnel, en sorte que l’application de la clause de non garantie stipulée lors de la vente ne peut être écartée de ce chef.

En revanche, il résulte de l’expertise judiciaire, des attestations et documents produits, mais surtout des éléments mis en évidence sur un plan technique, en comparaison avec les procès-verbaux de constat versés aux dossiers, que Mme [I] [J] avait nécessairement connaissance des vices dont il convient de relever que les appelants se sont plaints dans le mois qui a suivi leur acquisition du bien. De plus, si elle louait ponctuellement ce bien, celui-ci constituait sa résidence principale. Or, l’expert retient sans détour que les infiltrations ne pouvaient que se produire lors de chaque épisode pluvieux. C’est Mme [I] [J] qui a fait procédé aux travaux de rénovation du bien et la présence de la bâche en toiture antérieurement à la vente était à tout le moins connue d’elle, si ce n’est elle qui l’a fait installer. De même, la résine apposée, ainsi que la réglette rigide, s’apparentent à des travaux réalisés, en vain, pour remédier à la difficulté. S’agissant des fenêtres, le type même d’infiltrations constatées implique leur récurrence antérieure à la vente, ce que Mme [I] [J] n’a pu ignorer. En outre, à la lecture notamment d’un courrier du 25 octobre 2015, des observations recueillies par l’expert lors de son pré-rapport d’expertise le 8 août 2016, il appert que l’intimée a admis, au moins pour partie, et a minima, connaître l’existence des vices.

Dès lors, la connaissance antérieure par la venderesse des vices affectant le bien vendu, au niveau de la toiture et des fenêtres, conduit à écarter l’application de la clause exonératoire de garantie des vices cachés.

Sur les conséquences induites

Au vu de l’ensemble de ces éléments, Mme [M] [F] [E] [B] et M. [C] [R] sont bien fondés à agir envers Mme [I] [J] sur le fondement de la garantie des vices cachés en application des articles 1641 et 1643 du code civil, la clause dérogatoire insérée dans l’acte devant être écartée.

Les vices répondant aux caractéristiques requises, les acheteurs disposent d’une option, en vertu de l’article 1644 du code civil ; ceux-ci ont, depuis leur assignation, sollicité la résolution judiciaire de la vente sur ce fondement, ce qui implique les restitutions réciproques du bien et du prix de vente. Il convient donc de faire droit à ces demandes, tel que précisé au dispositif de la présente décision.

Les prétentions émises au titre du dol, nécessairement subsidiaires, n’ont donc pas lieu d’être évoquées.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

En l’état de l’infirmation de la décision entreprise en son chef principal, les décisions prises au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens doivent également être infirmées.

Ainsi, Mme [I] [J], qui succombe au litige, supportera les dépens de première instance et d’appel, ceux-ci comprenant les frais de publication de l’assignation et les frais d’expertise indispensables à la démonstration du bien fondé de leur action. En outre, l’équité et la situation économique des parties commandent de la condamner au paiement d’une indemnité globale de 5 000 euros au bénéfice de Mme [M] [F] [E] [B] et M. [C] [R] .

PAR CES MOTIFS

La cour,

Infirme le jugement entrepris en l’ensemble de ses dispositions soumises à la cour ;

Statuant à nouveau et y ajoutant :

Déclare recevables les demandes formées par Mme [M] [F] [E] [B] et M. [C] [R] et tendant à la résolution de la vente du 18 août 2015,

Prononce la résolution judiciaire de la vente conclue le 18 août 2015 suivant acte authentique reçu par maître [K] [N], notaire au sein de la SCP [G] [N], Coiquad et Sinanyan-Dethève, [Adresse 2] à Cannes (06), entre, d’une part, Mme [I] [J], et, d’autre part, Mme [M] [F] [E] [B] et M. [C] [R], concernant le bien immobilier situé dans un ensemble immobilier situé à Mougins [Adresse 1], cadastré section BR, numéro [Cadastre 4], lieudit [Adresse 5], pour une contenance de quatre-vingt-trois centiares (00ha 00a 83ca),

Ordonne la publication du dispositif de l’arrêt au service de la publicité foncière d'[Localité 8] avec la précision des références de la vente, et aux frais de Mme [I] [J],

Ordonne qu’il soit procédé aux restitutions réciproques du prix et de l’immeuble,

Ordonne la restitution en l’état de l’immeuble susmentionné par Mme [M] [F] [E] [B] et M. [C] [R],

Condamne Mme [I] [J] à payer à Mme [M] [F] [E] [B] et M. [C] [R] la somme de 300 000 euros au titre de la restitution des sommes engagées pour l’acquisition de l’immeuble, qui portera intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

Condamne Mme [I] [J] au paiement des dépens de première instance et d’appel, comprenant les frais d’expertise et de publication de l’assignation,

Condamne Mme [I] [J] à payer à Mme [M] [F] [E] [B] et M. [C] [R], ensemble, la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute Mme [I] [J] de sa demande sur ce même fondement.

La Greffière La Présidente