COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 3-4

ARRÊT AU FOND

DU 18 SEPTEMBRE 2025

Rôle N° RG 21/13747 – N° Portalis DBVB-V-B7F-BIEO5

[F] [B]

C/

S.A.R.L. [6]

Copie exécutoire délivrée

le : 18 Septembre 2025

à :

M^e Antoine FAIN-ROBERT

M^e Florence ADAGAS-CAOU

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Commerce de FREJUS en date du 20 Septembre 2021 enregistré au répertoire général sous le n° 2021001349.

APPELANT

Monsieur [F] [B]

né le [Date naissance 1] 1967 à [Localité 12], demeurant [Adresse 2] – BELGIQUE

représenté par M^e Antoine FAIN-ROBERT de la SCP ROBERT & FAIN-ROBERT, avocat au barreau de DRAGUIGNAN et ayant pour avocat plaidant M^e Alexandre REYNAUD de la SELARL TALMA AVOCATS, avocat au barreau de PARIS substituée par M^e Florian RENAUX, avocat au barreau de PARIS

INTIMEE

S.A.R.L. [7]

, demeurant [Adresse 26]

représentée par M^e Florence ADAGAS-CAOU de la SCP DUHAMEL ASSOCIES, avocat au barreau de DRAGUIGNAN et ayant pour avocat plaidant M^e Samuel VANACKER, avocat au barreau de LILLE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 03 Juin 2025 en audience publique devant la cour composée de :

Madame Anne-Laurence CHALBOS, Présidente

Madame Laetitia VIGNON, Conseillère

Madame Gaëlle MARTIN, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Monsieur Achille TAMPREAU.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 18 Septembre 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 18 Septembre 2025,

Signé par Madame Anne-Laurence CHALBOS, Présidente et Monsieur Achille TAMPREAU, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

M. [F] [B] exerce depuis 1988 en son nom personnel sous la dénomination [21] une activité de promotion immobilière d’habitation.

M. [P] [I], gérant de la société [14] [P] [I] [16] spécialisée dans la gestion d’un parc immobilier destiné à abriter des activités commerciales et industrielles, s’est rapproché de M. [F] [B] afin de développer ensemble une activité de promotion immobilière d’habitation.

A cet effet, ils ont fondé, en juillet 2003, la société [11], exerçant l’activité de promoteur immobilier via des participations majoritaires détenues dans des sociétés civiles de construction vente. Cette société avait pour associés: M. [F] [B] (599 parts), M. [P] [I] ( 601 parts), son fils, M. [C] [I] (150 parts) et la société [16] ( 150 parts).

A compter de 2010, de graves dissensions sont apparues entre les associés de la société [11].

M. [F] [B], messieurs [C] et [P] [I] et la société [16] ont régularisé le 25 avril 2011 un protocole d’accord aux termes duquel trois conciliateurs étaient désignés afin de mettre un terme au différend entre les parties ( ci-après ' le compromis'), compromis qui prévoyait également la désignation d’un arbitre en cas d’échec de la conciliation.

A la suite de l’échec de la procédure de conciliation, M. [D] [K] a été désigné en qualité d’arbitre unique, statuant en qualité d’amiable compositeur.

Une sentence arbitrale a été rendue le 15 novembre 2013 condamnant notamment l’ensemble des parties à rembourser certaines sommes aux caisses sociales de la société [11] et des sociétés du groupe.

Cette sentence a fait l’objet d’un recours en annulation devant la cour d’appel de Douai.

Entre- temps, M. [F] [B] a signé le 11 mars 2009, pour le compte de la société [11], un compromis de vente portant sur un terrain constructible situé à [Localité 17] afin d’y réaliser un projet immobilier d’habitation.

La société [11] a substitué la société [6], créée par M. [P] [I] et la société [16], au bénéfice du compromis de vente susvisé.

L’acte de vente a été régularisé à la fin de l’année 2010.

Soutenant qu’il avait, tant en son nom personnel que sous la dénomination [21], exposé divers frais dans le cadre de la réalisation du projet immobilier d’habitation sur ce terrain ( frais de maîtrise d’ouvrage déléguée, travaux de menuiserie et acquisition d’une cuisine), M. [F] [B] a fait assigner la SARL [6] devant le tribunal de commerce de Fréjus en remboursement des sommes ainsi exposées.

Par jugement en date du 5 novembre 2016, le tribunal de commerce a sursis à statuer dans l’attente de la décision de la cour d’appel de Douai amenée à se prononcer sur le recours en annulation à l’encontre de la sentence arbitrale rendue le 15 novembre 2013 et de nature à influer sur la présente affaire.

Par arrêt du 18 janvier 2018, la cour d’appel de Douai a annulé la sentence arbitrale.

Le 26 septembre 2019, la Cour de cassation a prononcé la cassation sans renvoi de l’arrêt rendu par la cour d’appel de Douai le 17 mars 2016 ayant déclaré recevable le recours en annulation à l’encontre de la sentence et par voie de conséquence, a constaté l’annulation de l’arrêt du 18 janvier 2018 rendu par cette même cour.

Le 8 février 2021, M. [F] [B] a sollicité la remise au rôle de l’affaire.

Par jugement en date du 20 septembre 2021, le tribunal de commerce de Fréjus a:

— déclaré l’action de M. [F] [B] irrecevable,

— débouté M. [F] [B] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

Reconventionnellement,

— condamné M. [F] [B] à payer à la SARL [6] la somme de 20.000 € pour procédure abusive,

— condamné M. [F] [B] à payer à la SARL [6] la somme de 10.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— mis les dépens à la charge de M. [F] [B], dont ceux à recouvrer par le greffe liquidés à la somme de 99,75 € TTC dont 15,46 € TVA.

Le tribunal a retenu que les demandes de M. [F] [B] ont été déjà été tranchées par la sentence arbitrale du 15 novembre 2013 et sont donc irrecevables comme se heurtant à l’autorité de la chose jugée.

Par déclaration en date du 28 septembre 2021, M. [F] [B] a interjeté appel de ce jugement.

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées par RPVA le 9 mai 2025, M. [F] [B] demande à la cour de:

Vu les articles 1103 et suivants ( anciens 1134 et suivants), 1300 et suivants ( anciens 1371 et suivants), 1240 et suivants ( anciens 1382 et suivants) , 1355 ( ancien 1351), 1231-6 et 1343-2 ( anciens 1153 et 1154) du code civil,

Vu les articles 1145 et 1484 du code de procédure civile,

Vu l’article L 110-3 du code de commerce,

— déclarer M. [F] [B] recevable et bien fondé en son appel,

— infirmer le jugement rendu le 20 septembre 2021 par le tribunal de commerce de Fréjus,

Et statuant à nouveau,

— déclarer recevables les demandes de M. [F] [B],

— condamner la société [6] à verser à M. [F] [B] les honoraires correspondant à la mission de maîtrise d’ouvrage déléguée, pour un montant de 275.080 €, avec intérêts au taux légal à compter du 24 octobre 2014, date de l’assignation devant le tribunal de commerce de Fréjus,

— ordonner la capitalisation des intérêts dus sur cette créance depuis une année entière conformément à l’article 1343-2 du code civil (ancien article 1154),

— condamner la société [6] à verser à M. [F] [B] les sommes dues au titre de la réalisation des travaux de menuiserie, pour un montant de 23.438,61 €, avec intérêts au taux légal à compter du 24 octobre 2014, date de l’assignation devant le tribunal de commerce de Fréjus,

— ordonner la capitalisation des intérêts dus sur cette créance depuis une année entière conformément à l’article 1343-2 du code civil (ancien article 1154),

— condamner la société [6] à verser à M. [F] [B] les sommes avancées pour acquérir une cuisine, pour un montant de 9.619,09 €, avec intérêts au taux légal à compter du 24 octobre 2014, date de l’assignation devant le tribunal de commerce de Fréjus, ,

— ordonner la capitalisation des intérêts dus sur cette créance depuis une année entière conformément à l’article 1343-2 du code civil (ancien article 1154),

— condamner la société [6] à payer la somme de 20.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société [6] aux dépens de l’instance.

Par ordonnance d’incident en date du 12 janvier 2023, le conseiller de la mise en état a:

— annulé les conclusions de l’intimée en date du 21 mars 2022,

— déclaré irrecevables les conclusions de l’intimée du 29 juin 2022 comme étant tardives,

— débouté les parties du surplus de leurs demandes

— condamné la société [6] aux dépens de la présente procédure.

La procédure a été clôturée par ordonnance en date 13 mai 2025.

MOTIFS

En application de l’article 954 du code de procédure civile, dès lors que les conclusions de l’intimé ont été déclaré irrecevables, celui-ci est réputé s’être approprié les motifs du jugement entrepris.

Sur la recevabilité des demandes de M. [F] [B]

M. [F] [B] fait grief aux premiers juges d’avoir déclaré ses demandes irrecevables comme se heurtant à l’autorité de la chose jugée attachée à la sentence arbitrale rendue le 19 novembre 2013 alors que les conditions de la chose jugée ne sont pas réunies en l’espèce en ce que:

— il n’y a pas d’identité des parties entre la présente instance et la procédure arbitrale ayant donné lieu à la sentence susvisée, la société [5] n’étant partie ni à la convention d’arbitrage, ni à l’instance arbitrale,

— l’identité d’objet et de cause fait également défaut dès lors que le tribunal arbitral avait uniquement pour mission la détermination du transfert de marge de la société [11] à la société [6] sur une opération immobilière à Gassin, ce qui n’est pas le cas des demandes soumises au tribunal de commerce de Fréjus ayant trait au calcul des frais de maîtrise d’ouvrage déléguée lui revenant.

Selon l’article 1355 ( 1351 ancien ) du code civil, l’autorité de la chose jugée n’a lieu qu’à l’égard de ce qui a fait l’objet du jugement. Il faut que la chose demandée soit la même ; que la demande soit fondée sur la même cause ; que la demande soit entre les mêmes parties, et formée par elles et contre elles en la même qualité.

Il ne peut ainsi être fait droit à la fin de non recevoir tirée de l’autorité de la chose jugée que s’il est rapporté l’existence d’une décision tranchant le litige présentant une tripe identité de parties, d’objet et de cause, ces trois conditions étant cumulatives.

En l’espèce, les parties au protocole du 25 avril 2011 prévoyant la désignation de trois conciliateurs afin de mettre un terme à leur différend ainsi que la désignation d’un arbitre en cas d’échec de la conciliation étaient:

— d’une part, M. [P] [I], la société [16] et M. [C] [I], agissant tant en son nom propre qu’au nom et pour le compte de la SARL [13],

— d’autre part, M. [F] [B], agissant tant en son nom propre que pour le compte des sociétés [20] ( [21]), [15] et [19].

La sentence arbitrale en date du 15 novembre 2013 ( pièce 6 de l’appelant) a été rendue dans le litige qui oppose:

— la société [16], la société [13], M.[P] [I] et M. [C] [I], 'ci-après désignés les consorts [I], demandeurs à l’arbitrage',

— M. [F] [B], agissant pour son compte et pour le compte de son enseigne commerciale [21] et la société [15], 'ci-après désignés les consorts [B], défendeurs à l’arbitrage'.

La présente instance a été introduite par M. [F] [B], exerçant en son nom personnel et sous la dénomination [21] à l’encontre de la société [6], laquelle n’était partie ni à la convention d’arbitrage, ni à l’instance arbitrale.

De surcroît, l’identité d’objet et de cause fait également défaut, en ce que s’agissant précisément des demandes des consorts [B] relatives au programme immobilier de [Localité 17], l’arbitre a expressément rappelé que ' concernant cette opération, la mission d’arbitrage cantonne le rôle d’arbitre à déterminer le transfert de marge d’Edifices de France à [6] sur une opération immobilière à [Localité 17] ' ( point 2.3.5 de la sentence arbitrale) et a, sur ce point désigné ' les experts [24] et [10] pour déterminer le transfert de marge d’Edifices de France à [6] sur l’opération immobilière de [Localité 17] '.

Les demandes présentées par M. [F] [B] dans le cadre de la présente procédure relative à des honoraires de maîtrise d’ouvrage déléguée et des frais qu’il aurait exposés dans le cadre de la réalisation du projet immobilier sur le terrain de [Localité 17], propriété de la société [8] ne faisaient pas partie de la mission d’arbitrage ayant abouti à la sentence du 15 novembre 2013 et n’ont pas été tranchées dans le cadre de cette instance.

Par voie de conséquence, la fin de non recevoir tirée de l’autorité de la chose jugée attachée à cette sentence ne peut qu’être rejetée et M. [F] [B] doit être déclaré recevable en son action.

Le jugement entrepris sera donc infirmé en toutes ses dispositions.

Sur le bien fondé des demandes de M. [F] [B]

Celui-ci soutient que la société [6] est tenue de:

— le rémunérer au titre de la mission de maîtrise d’ouvrage déléguée ( MOD) qu’il a effectuée,

— lui rembourser les sommes dues au titre de la réalisation d’une partie des travaux de menuiserie,

— lui rembourser également les sommes avancées pour acquérir une cuisine installée dans l’une des villas.

Sur la mission de maîtrise d’ouvrage déléguée ( MOD)

Le contrat de maîtrise d’ouvrage déléguée est un mandat par lequel le maître d’ouvrage confie à un tiers, agissant en son nom et pour son compte, certaines de ses attributions et de ses missions pour la réalisation d’une opération immobilière de travaux.

Les missions exercées dans le cadre de la délégation de maîtrise d’ouvrage sont classiquement de plusieurs ordres: conseil juridique, gestion comptable et financière, assistance administrative et missions techniques ( montage et conduite de l’opération immobilière).

En l’occurrence, aucune convention de maîtrise d’ouvrage déléguée n’a été formalisée entre les parties concernant la réalisation du projet immobilier d’habitation sur le terrain situé à [Localité 17] et acquis par la société [11] à laquelle s’est substituée la société [6].

Il ressort néanmoins du protocole d’accord du 25 avril 2011 et du procès-verbal de non conciliation avec désignation d’un arbitre que les associés de la société [11] se sont accordés, à l’origine, sur l’intervention de M. [B] et des structures qu’il contrôle, notamment la société [21], dans l’ensemble des opérations immobilières réalisées par le groupe sous forme d’une mission de maîtrise d’ouvrage déléguée rémunérée par le versement d’honoraires facturés sur la base de 5% HT du chiffre d’affaires net promoteur TTC.

Il est versé au dossier le compromis de vente du 11 mars 2009 par lequel la société [11], représentée par M. [F] [B], a acquis à [Localité 18], lieudit [Localité 22], un terrain cadastré A n° [Cadastre 3] en vue de la construction de deux maisons à usage d’habitation.

Il est par ailleurs établi que la SARL [6], dont le gérant est M. [C] [I], s’est substituée à la société [11] dans cette opération.

M. [F] [B] communique de nombreuses pièces justifiant qu’il a lui-même ou par l’intermédiaire de la société [21], assuré un certain nombre de missions dans le cadre de la réalisation du projet de construction des deux villas sur le terrain situé à [Localité 17] et ce pour le compte la société [6] et plus particulièrement:

— montage du dossier de financement auprès de la banque [9] et obtention de la caution de cet établissement ainsi que d’un crédit,

— obtention du permis de construire des deux villas et commercialisation en [25] des deux villas, en assurant les relations les agents immobiliers,

— contacts avec les géomètres concernant le piquetage du terrain,

— relations avec les différents intervenants à l’opération de construire: architecte, prestataire en charge de l’étude de sol, les fournisseurs de matériaux et de plomberie sanitaire, le carreleur et le pisciniste, offres pour les gardes-corps et portails automatiques,

— règlement des difficultés liées en branchement en eau des villas.

Il est également justifié que M. [F] [B] a mis à disposition un des salariés de la société [21], M. [O] [G], en tant que conducteur de travaux, qui a assuré la gestion du chantier de construction des deux villas et a participé aux réunions de chantier pour le compte de la société [6].

M. [C] [I], gérant de la société [6], a adressé, tout au long du chantier, tant à M. [F] [B] qu’à M. [O] [G] diverses sollicitations. Il a ainsi demandé l’avis de l’appelant quant aux plans des villas de [Localité 17] et réclamé par la suite ces plans à M. [G]. Il a également donné des instructions quant au mur séparatif du garage, le carrelage, le matériel sanitaire et les lots de menuiserie. En outre, M. [I] transférait à M. [F] [B] les contrats ou devis qu’il recevait concernant le chantier et l’informait du paiement des factures des prestations, factures qui lui étaient transmises par l’appelant.

Par ailleurs, M. [C] [I] a formulé des remarques sur l’avancement du chantier des deux villas directement à M. [F] [B] ( mail du 29 avril 2011) et lui a également confié un mandat de vente des villas pour le compte de la société [8].

L’intervention de M. [F] [B] en qualité de maître d’oeuvre délégué dans la réalisation du projet immobilier relatif à la construction et à la commercialisation des deux villas devant faire l’objet de ventes en l’état futur d’achèvement, est suffisamment démontrée par la production de l’ensemble des éléments ci-dessus rapportés.

Au regard du dossier de commercialisation relatif à la construction de deux villas litigieuses et des estimations immobilières effectuées par deux agences différentes ainsi que du mandat de vente, le chiffre d’affaires net promoteur escompté du projetdes deux villas devait correspondre à la vente de ces deux villas dont la valeur vénale était la suivante:

— villa n° 1: 2.100.000 €,

— villa n° 2: 2.500.000 €,

soit un total de 4.600.000 € correspondant au chiffre d’affaires net promoteur TTC escompté.

M. [F] [B] a émis le 24 septembre 2011 une facture à l’attention de la société [6] au titre des honoraires de maîtrise d’ouvrage déléguée dans le cadre de l’opération de construction des deux villas susvisées à savoir 5% du chiffres d’affaires TTC, à savoir 5% de 4.600.000 €, soit 230.000 € HT, dont il a déduit un montant de 42.067,26 € lui étant parvenu, soit un solde de 187.932,74 € .

Il n’ y a pas lieu d’appliquer la TVA en sus en ce que la rémunération était fixée à 5% HT du chiffre d’affaires net promoteur TTC.

Cette somme produira intérêts au taux légal à compter du 24 octobre 2014, date de l’assignation introductive d’instance. La capitalisation des intérêts sera également ordonnée à la demande du créancier.

Sur les sommes dues au titre de la réalisation d’une partie des travaux de menuiserie

M. [B] produit deux factures ( pièces 39 et 40) qu’il a émises en date des 11 avril et 5 mai 2011 d’un montant respectif de 15.344,68 € et 8.093,93 € concernant des prestations de menuiserie, trajet, carburant et péages outre la mise à disposition de deux ouvriers qualifiés de la société [21]. Aucun justificatif n’est annexé à ces factures, ni aucune explication n’est proposée par M. [B] qui se contente d’affirmer qu’une partie des travaux de menuiserie a été effectuée par la société [21] mais sans apporter le moindre élément probant pour venir étayer une telle affirmation.

Il sera donc débouté de ce chef de demande.

Sur les sommes avancées pour l’acquisition de la cuisine

M. [B] indique avoir avancé la trésorerie nécessaire à l’achat de la cuisine équipée destinée à la villa n° 1 pour un montant total de 9.649,09 € et s’appuie sur deux factures qu’il a édité le 14 avril 2011 pour 4.989,68 € et 4.629,41 €.

A l’instar de la précédente demande, lesdites factures ne sont pas accompagnées de la moindre pièce justificative.

En revanche, à la lecture de la sentence arbitrale, et notamment du mémoire déposé dans les intérêts des consorts [I] relatant la naissance du conflit opposant les parties, il est fait état du problème de l’achat de cuisine de la villa de [Localité 17] dont l’appelant souhaite être remboursé conformément à la facture d’avril 2011 d’un montant de 4.989,68 € TTC, il est indiqué que cet achat n’a jamais été contesté.

L’arbitre, dans sa sentence, s’agissant du programme immobilier de [Localité 17], avant d’indiquer que sa mission porte, pour cette opération, uniquement sur la détermination du transfert de marge d’Edifices de France à [Localité 4] Promotion, relate toutefois cette absence de contestation en mentionnant que le remboursement de la cuisine réclamé par M. [B] n’est pas contesté par les consorts [I] ( 4.989,68 € TTC).

Il sera donc alloué à M. [B] la somme de 4.989,68 € au titre des frais avancés pour l’acquisition de la cuisine ( facture du 14 avril 2011). Cette somme produira intérêts au taux légal à compter du 24 octobre 2014, date de l’assignation introductive d’instance. La capitalisation des intérêts sera également ordonnée à la demande du créancier.

En revanche, il sera débouté de sa demande au titre de la seconde facture du 2 mai 2011 d’un montant de 4.629,41 € portant sur la prestation suivante ' Refacturation [23]' sans plus d’explication, plaçant la cour dans l’impossibilité de déterminer à quoi elle se rapporte.

Vu l’article 700 du code de procédure civile,

Vu l’article 696 du code de procédure civile;

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe et par arrêt contradictoire,

Infirme en toutes ces dispositions le jugement du tribunal de commerce de Fréjus déféré,

Et statuant à nouveau,

Déclare M. [F] [B] recevable en ses demandes,

Condamne la société [6] à payer à M. [F] [B] les sommes de:

—  187.932,74 € au titre des honoraires correspondant à la mission de maîtrise d’ouvrage déléguée,

—  4.989, 68 € au titre des frais avancés pour l’acquisition de la cuisine,

Dit ce que ces sommes produiront intérêts au taux légal à compter du 24 octobre 2014, date de l’assignation introductive d’instance,

Ordonne, à la demande du créancier, la capitalisation des intérêts, conformément à l’article 1343-2 ( 1154 ancien ) du code civil,

Déboute M. [F] [B] du surplus de ses demandes indemnitaires,

Déboute la SARL [6] de l’intégralité de ses demandes,

Condamne la SARL [6] à payer à M. [F] [B] la somme de 6.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la SARL [6] aux dépens de première instance et de la procédure d’appel.

Le Greffier, La Présidente,