COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 3-4

ARRÊT AU FOND

DU 18 DECEMBRE 2025

Rôle N° RG 25/05723 – N° Portalis DBVB-V-B7J-BOZ3I

SAS LORAX

C/

S.C.I. RHDS SOLEIL ET JARDIN

S.A.R.L. SOLEIL ET JARDIN

Copie exécutoire délivrée

le : 18 Décembre 2025

à :

M^e Maud DAVAL-GUEDJ

Me [Localité 14] CHERFILS

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Commerce de TOULON en date du 24 Avril 2025 enregistré au répertoire général sous le n° 2023J00158.

APPELANTE

SAS LORAX

, demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Maud DAVAL-GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ – MONTERO – DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE et ayant pour avocat plaidant M^e Jérôme JANIN, avocat au barreau de MARSEILLE

INTIMEES

S.C.I. RHDS SOLEIL ET JARDIN

, demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Romain CHERFILS de la SELARL LX AIX EN PROVENCE, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE et ayant pour avocat plaidant M^e Hervé ASTOR de la SELARL ASC AVOCATS & ASSOCIES, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

S.A.R.L. SOLEIL ET JARDIN

, demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Romain CHERFILS de la SELARL LX AIX EN PROVENCE, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE et ayant pour avocat plaidant M^e Hervé ASTOR de la SELARL ASC AVOCATS & ASSOCIES, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804, 806 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 21 Octobre 2025 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant :

Madame Anne-Laurence CHALBOS, Président Rapporteur,

et Madame Gaëlle MARTIN, conseiller- rapporteur,

chargés du rapport qui en ont rendu compte dans le délibéré de la cour composée de :

Madame Anne-Laurence CHALBOS, Présidente

Madame Laetitia VIGNON, Conseillère

Madame Gaëlle MARTIN, Conseillère

Greffier lors des débats : Monsieur Achille TAMPREAU.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 11 Décembre 2025, puis avisées par message le 11 Décembre 2025, que la décision était prorogée au 18 Décembre 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 18 Décembre 2025.

Signé par Madame Anne-Laurence CHALBOS, Présidente et Monsieur Achille TAMPREAU, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

FAITS ET PROCÉDURE

La SCI RHDS Soleil et Jardin est propriétaire d’un ensemble immobilier à Sanary-sur-Mer dans lequel la SARL Soleil et Jardin exploitait un hôtel à l’enseigne Best Western.

Les deux sociétés sont gérées et majoritairement détenues par Mme [R] [P] [L] qui a créé le fonds de commerce en 2004.

Par actes notariés du 29 mars 2017, la SARL Soleil et Jardin a cédé son fonds de commerce d’hôtellerie à la SAS Lorax représentée par M. [V] [U], moyennant le prix de 1900000 euros, et un nouveau bail commercial a été établi entre la SCI RHDS Soleil et Jardin et la société cessionnaire du fonds.

Le 13 août 2018, l'[Localité 8] a informé M. [U] de ce qu’un client de l’hôtel avait contracté la légionellose.

Il lui était rappelé par ce courrier l’historique très défavorable de l’établissement au regard de la présence de lésionnelles.

Reprochant aux deux sociétés Soleil et Jardin de lui avoir dissimulé un important problème de contamination aux légionelles affectant l’établissement, la SAS Lorax a intenté plusieurs procédures tendant, au fond, à obtenir l’annulation de la cession et du bail pour dol et pour vice caché ainsi que l’indemnisation de ses préjudices, et d’autre part, à la saisie conservatoire et au séquestre des loyers.

Les mesures conservatoires ont été initialement autorisées par des ordonnances du président du tribunal de commerce de Toulon en date des 12 novembre 2019 et 24 février 2020. Après référé rétractation, appel, pourvoi en cassation, les ordonnances ont été rétractées par arrêt de la cour d’appel du 23 juin 2023, ayant fait l’objet d’un nouveau pourvoi rejeté par la Cour de cassation le 12 décembre 2024.

Sur le fond :

La société Lorax a introduit une première action contre les sociétés Soleil et Jardin par assignation du 21 octobre 2019, tendant, au principal, à l’annulation de la cession et du bail pour dol et pour vice caché et au paiement d’une somme de 2 131 210 euros avec inscription d’une hypothèque sur les biens de la société RHDS Soleil et jardin.

Par jugement du 21 janvier 2021 (2019J00429) le tribunal de commerce de Toulon a sursis à statuer, enjoint aux parties de procéder à la tentative de conciliation prévue à l’acte de vente et renvoyé l’affaire à une audience ultérieure.

Les sociétés Soleil et Jardins ont formé un appel nullité le 24 février 2021, limité aux dispositions du jugement faisant injonction aux parties de procéder à la tentative de conciliation.

Entre temps la société Lorax a introduit une deuxième instance tendant aux mêmes fins que la précédente, par une assignation le 12 mai 2021, donnant lieu à un jugement du 16 décembre 2021(2021J00180), par lequel le tribunal de commerce de Toulon a joint l’instance à la précédente et s’est déclaré dessaisi au profit de la cour d’appel d’Aix-en-Provence.

La société Lorax a interjeté appel de cette décision le 25 juillet 2022.

Devant la cour d’appel, l’appel nullité du premier jugement a donné lieu à un arrêt du 13 octobre 2022 (RG 21/02862), par lequel la cour a annulé le jugement du 21 janvier 2021 en ce qu’il a ordonné aux parties de procéder à la conciliation prévue à l’acte de cession, rejeté la demande d’évocation de l’affaire au fond, dit ne pouvoir renvoyer l’affaire au tribunal de commerce en l’état de son dessaisissement au profit de la cour et dit qu’il sera statué sur la régularité et le bien fondé du jugement du 16 décembre 2021 à l’occasion de l’examen prochain de son appel devant la cour.

Cependant, l’appel du jugement du 16 décembre 2021 a fait l’objet d’une ordonnance de caducité le 28 octobre 2022.

La société Lorax a alors introduit une troisième instance par assignation du 3 avril 2023 aux fins d’obtenir:

— à titre principal l’annulation de la cession et du bail pour dol et vice caché, la condamnation solidaire des défenderesses à restitution de la somme de 2 131 210 euros et au paiement d’une somme de 100000 euros de dommages et intérêts,

— à titre 'secondaire', la condamnation solidaire des défenderesses à 1 092 050, 53 euros de dommages et intérêts afin de lui permettre de procéder aux travaux nécessaires outre 500 000 euros de dommages et intérêts complémentaires,

— dans les deux cas, l’inscription d’une hypothèque sur les immeubles appartenant à la société RHDS Soleil et jardin,

— subsidiairement, la désignation d’un expert.

Par jugement du 24 avril 2025 (2023J00158 dont appel), le tribunal de commerce de Toulon a :

— retenu comme fondée l’exception de litispendance soulevée par les défenderesses,

— renvoyé l’examen du litige devant la cour d’appel d’Aix-en-Provence,

— ordonné l’exécution provisoire du jugement,

— laissé à la charge de la SAS Lorax les entiers dépens.

La société Lorax a interjeté appel de cette décision le 12 mai 2025 et a été autorisée à assigner à jour fixe pour le 21 octobre 2025 par ordonnance du 13 mai 2025.

Entre temps, elle a cédé son fonds de commerce le 21 février 2025.

Par conclusions déposées et signifiées le 20 octobre 2025, la société Lorax demande à la cour de:

— infirmer en totalité le jugement du tribunal de commerce de Toulon du 24 avril 2025,

Statuant à nouveau,

In limine litis

— juger infondées :

— l’exception de litispendance soulevée par la SARL Soleil et jardin et la SCI RHDS Soleil et jardin,

— la demande d’irrecevabilité de l’action de la SAS Lorax pour prescription,

— la fin de non-recevoir tirée du non respect de la tentative de conciliation prévue dans l’acte authentique du 29 mars 2017,

— en conséquence, rejeter l’ensemble des demandes, fins et conclusions de l’EURL Soleil et jardin et de la SCI RHDS Soleil et jardin,

— dire et juger l’ensemble des demandes, fins et conclusions de la SAS Lorax bien fondées,

À titre principal et sur le fond :

— dire et juger le dol, sur la contamination des réseaux d’eau chaude sanitaire, sur l’historique défavorable, sur les mises en demeure de l’ARS, sur les travaux de mise en conformité du rapport d’expertise Audit process, de l’hôtel ayant fait l’objet d’une cession le 29 mars 2017 et d’un bail commercial le 29 mars 2017 par la légionellose de la SARL Soleil et jardin et de la SCI RHDS Soleil et jardin sur le fondement de l’article 1137 du code civil,

— dire et juger sur le fondement des articles 1641 et suivants du code civil et 1721 du code civil l’existence d’un vice caché, savoir la contamination des réseaux d’eau chaude sanitaire, sur l’historique défavorable, sur les mises en demeure de l’ARS, sur les travaux de mise en conformité du rapport d’expertise Audit process, de l’hôtel par la légionellose de la SARL Soleil et jardin et de la SCI RHDS Soleil et jardin, dans le fonds de commerce ayant fait l’objet d’une cession le 29 mars 2017,

— dire et juger, étant donné que les deux sociétés, savoir la SARL Soleil et jardin (cédant) et la SCI RHDS Soleil et jardin (bailleur) ont participé à la réticence dolosive sur le fondement des articles 1137 et suivants du code civil, et que les deux sociétés dont redevables envers la SAS Lorax de la garantie des vices cachés sur le fondement des articles 1641 et suivants et 1721 du code civil, sont solidaires et indivisibles dans la condamnation à intervenir, dire et juger la confusion du patrimoine des deux sociétés ayant le même siège social, [Adresse 5], ainsi que le même gérant, Mme [R] [L] [P],

— condamner solidairement la SCI RHDS Soleil et jardin et la SARL Soleil et jardin au paiement de la somme de 1 200 000 euros à la SAS Lorax pour le différentiel entre prix d’acquisition par la SAS Lorax du fonds de commerce en date du 29 mars 2017 et celui de sa revente en date du 21 février 2025,

à la seule condition d’ordonner l’inscription d’une hypothèque sur les immeubles de la SCI RHDS Soleil et Jardin, sis sur la commune de Sanary-sur-Mer[Adresse 1] [Adresse 3], la partie B ou n°2 d’un ensemble immobilier dénommé '[Adresse 13]' comprenant les locaux commerciaux suivants à usage d’hôtel, figurant au cadastre sous les références suivantes:

[Adresse 12] [Adresse 9], section AP n°[Cadastre 6] pour 11a 82ca et n°[Cadastre 7] pour 23a 36ca soit une contenance totale de 35a 18ca, le risque d’insolvabilité de l’EURL Soleil et jardin étant trop grand, cette hypothèque a pour but de garantir le paiement des condamnations à venir,

— condamner solidairement la SCI RHDS Soleil et jardin et la SARL Soleil et jardin au paiement de la somme de 500 000 euros à la SAS Lorax à titre de dommages et intérêts du fait de cette réticence dolosive et de la garantie des vices cachés, pour la perte de clientèle, la mauvaise réputation de l’hôtel du fait de cette contamination, l’état de santé du gérant de la SAS Lorax et les risques encourus par l’exploitant du fait, et l’ensemble des frais engendrés pendant la durée du préjudice,

— ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir étant donné la situation d’urgence dans laquelle se trouve la SAS Lorax de réaliser ces travaux eu égard le danger de contamination et le risque de fermeture administrative de l’hôtel,

— condamner solidairement la SCI RHDS Soleil et jardin et la SARL Soleil et jardin à verser à la SAS Lorax la somme de 50000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Par conclusions déposées et notifiées le 4 août 2025, les sociétés Soleil et Jardin demandent à la cour de :

— confirmer en toutes ses dispositions le jugement critiqué du 24 avril 2025 rendu par le tribunal de commerce de Toulon, en ce qu’il s’est dessaisi au bénéfice de la cour d’appel de céans et rejeter l’ensemble des prétentions de la société Lorax tendant à l’infirmation du jugement de première instance sur la litispendance,

— constater que tant la société Lorax que les intimées Soleil et jardin sollicitent de la cour l’évocation sur le fonds du dossier,

— en conséquence, dire qu’il y a lieu d’évoquer l’entier litige dont avaient été saisis les premiers juges au titre des instances 2019J00429, 2021J00180 et 2023J00158, objet des assignations successives délivrées par la société Lorax les 21 octobre 2019, 12 mai 2021 puis 3 avril 2023,

— dès lors et à titre également principal sur la fin de non-recevoir affectant l’action objet de l’instance 2019J00429, déclarer irrecevable la société Lorax en son action objet de sa citation du 21 octobre 2019 faute de mise en oeuvre préalable de la procédure contractuelle obligatoire conciliation, prévue à l’acte du 29 mars 2017,

— à titre subsidiaire, sur le fond des prétentions de Lorax objet des instances 2019J00429 et 2023J00158, constater que les demandes articulées par Lorax aux fins d’indemnisation par le versement de la somme de 1 200 000 euros à titre de dommages et intérêts au titre d’un différentiel entre les cessions successives du fonds de commerce constituent une demande nouvelle contraire aux dispositions de l’article 564 du code de procédure civile, par conséquent, les déclarer irrecevables,

— en outre et à titre toujours principal sur le fond au titre de l’action et prétentions de Lorax liée à son assignation du 12 mai 2021 à l’instance 2021J00180 devant le tribunal de Toulon et à l’instance liée à la troisième citation de Lorax du 3 avril 2023 enrôlée sous le RG 2023J00158, constater que l’action initiée par Lorax par assignation de régularisation en date du 12 mai 2021 est tardive concernant le fondement des vices cachés invoqués, puisqu’introduite plus de deux ans à compter de la découverte du vice et en conséquence déclarer irrecevables et en tout cas mal fondées les prétention de Lorax aux fins de résolution de vente et d’indemnisation de ses préjudices et rejeter toutes demandes de ce chef,

— encore plus subsidiairement sur le fond et la question des vices du consentement allégués, dont notamment le dol, constater que la société Lorax a bénéficié d’informations suffisantes à l’occasion de la vente du fonds de commerce d’hôtellerie à l’enseigne Best Western situé à [Localité 15], s’agissant notamment de la problématique des légionelles, situation qui ne saurait fonder une action résolutoire et indemnitaire pour vice du consentement ou pour vices cachés,

— débouter en conséquence la société Lorax de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— condamner la société Lorax à payer à la société Soleil et jardin et à la SCI RHDS Soleil et jardin une indemnité de 50000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens de l’instance, distraits au profit de Maître Romain Cherfils, membre de la SELARL LX Aix-en-Provence, avocat associé, aux offres de droit.

MOTIFS

Sur la litispendance :

Il résulte des dispositions des articles 100 et 102 du code de procédure civile que lorsqu’un même litige est pendant devant une juridiction de première instance et une cour d’appel, la juridiction de première instance doit se dessaisir au profit de la cour d’appel si l’une des parties le demande.

La juridiction de première instance ne peut ainsi se dessaisir qu’à la condition que le même litige soit pendant devant la cour d’appel à la date du jugement faisant droit à l’exception de litispendance.

Or, contrairement à ce qu’affirment les intimées, aucun litige n’était pendant entre les parties devant la cour d’appel à la date du jugement de litispendance puisqu’après que la cour ait statué par arrêt du 13 octobre 2022 sur l’appel nullité limité aux dispositions du jugement faisant injonction aux parties de procéder à la tentative de conciliation, en annulant ces dispositions, et rejetant la demande d’évocation, elle a été définitivement dessaisie du litige par l’ordonnance du 28 octobre 2022 prononçant la caducité de la déclaration d’appel formée contre le jugement rendu le 16 décembre 2021 par tribunal de commerce de Toulon statuant dans les instances 2019J00429 et 2021J00180 dont il avait prononcé la jonction pour s’en dessaisir au profit de la cour.

La caducité est une cause d’extinction de l’instance et son prononcé dessaisit la cour.

Le fait pour les intimées de considérer que la cour aurait dû être saisie, compte tenu du dispositif du jugement du 16 décembre 2021 devenu définitif, est inopérant, dès lors qu’il n’existait, de fait, aucune instance enregistrée au répertoire général de la cour entre les parties.

La cour n’avait été saisie qu’en tant que juridiction d’appel du jugement du 16 décembre 2021 et non en tant que juridiction de renvoi désignée par ce jugement, et n’a été destinataire d’aucune transmission, par le greffe du tribunal de commerce, du dossier purgé du recours pour la poursuite de l’instance.

Le jugement sera en conséquence infirmé en ce qu’il a retenu comme fondée l’exception de litispendance soulevée par les défenderesses.

Sur l’évocation et le périmètre de la saisine de la cour :

Aux termes de l’article 104 du code de procédure civile, les recours contre les décisions rendues sur la litispendance sont formés et jugés comme en matière d’exception d’incompétence.

Aux termes de l’article 88 du même code, lorsque la cour est juridiction d’appel relativement à la juridiction qu’elle estime compétente, elle peut évoquer le fond si elle estime de bonne justice de donner à l’affaire une solution définitive.

Conformément au souhait des deux parties, au regard de l’ancienneté des faits à l’origine du litige et des avatars procéduraux ayant différé le jugement de l’affaire, la cour évoquera le fond de l’affaire.

Cette évocation est cependant nécessairement limitée au seul périmètre de l’instance ayant donné lieu au jugement dont appel, introduite par l’assignation du 3 avril 2023, et non aux procédures antérieures.

Les intimées soutiennent qu’en vertu des dispositions issues de l’article 562 du code de procédure civile, le prononcé de la nullité du jugement du tribunal de commerce de Toulon du 21 janvier 2021 par l’arrêt de la cour du 13 octobre 2022 et le jugement du 16 décembre 2021 impliquent nécessairement pour la cour d’avoir à évoquer le fond du dossier au regard des prétentions et moyens développés au sein de l’instance 2019J00429 dont était saisi le tribunal sur la base de l’assignation délivrée le 21 octobre 2019.

Les intimées ne peuvent remettre en cause, dans le cadre de la présente instance, le dispositif de l’arrêt du 13 octobre 2022 à l’encontre duquel elles n’ont formé aucun recours, étant relevé en tout état de cause que cet arrêt n’a pas annulé le jugement du 21 janvier 2021 mais seulement certaines dispositions de celui-ci, le tribunal de commerce restant saisi par le sursis à statuer non frappé d’appel.

S’agissant du dispositif du jugement du 16 décembre 2021, il a été rappelé ci-dessus que la cour n’avait pas été destinataire, en qualité de juridiction de renvoi, du dossier purgé du recours après l’ordonnance de caducité du 28 octobre 2022 et n’avait été saisie d’aucune demande des parties à ce titre.

La poursuite de l’instance ouverte sur les assignations délivrées les 21 octobre 2019 et 12 mai 2021 ne peut faire irruption dans la présente procédure sans formalités, alors que la cour n’est saisie dans le cadre de la présente instance, que de l’appel du jugement du jugement rendu le 24 avril 2025.

Les intimées seront en conséquence déboutées de leur demande tendant à faire dire qu’il y a lieu d’évoquer le litige dont avaient été saisis les premiers juges au titre des instances 2019J00429 et 2021J00180, objet des assignations successives délivrées par la société Lorax les 21 octobre 2019 et 12 mai 2021.

Les fins de non-recevoir opposées par les intimées au titre des instances 2019J00429 et 2021J00180 seront donc déclarées irrecevables, en particulier celle tendant à faire déclarer irrecevable la société Lorax en son action objet de sa citation du 21 octobre 2019 faute de mise en oeuvre préalable de la procédure contractuelle obligatoire conciliation, prévue à l’acte du 29 mars 2017.

Sur les fins de non-recevoir soulevées au titre de l’instance évoquée :

— sur l’irrecevabilité des demandes nouvelles en appel :

Les intimées soulèvent, au visa de l’article 564 du code de procédure civile, l’irrecevabilité de la demande de la société Lorax tendant à leur condamnation au paiement d’une somme de 1200000 euros au titre de la différence de prix entre la cession intervenue en mars 2017 et celle de février 2025, alors qu’en première instance la société Lorax demandait la résolution de la vente du fonds de mars 2017 et des dommages et intérêts sans lien avec les conséquences de la cession.

La société Lorax sollicitait en première instance :

— à titre principal l’annulation de la cession et du bail pour dol et vice caché, la condamnation solidaire des défenderesses à restitution de la somme de 2 131 210 euros et au paiement d’une somme de 100000 euros de dommages et intérêts,

— à titre 'secondaire', la condamnation solidaire des défenderesses à 1 092 050, 53 euros de dommages et intérêts afin de lui permettre de procéder aux travaux nécessaires outre 500 000 euros de dommages et intérêts complémentaires.

Il est justifié par la société Lorax de la cession du fonds de commerce, comprenant le droit au bail, intervenue par acte du 21 février 2025.

Ce fait juridique place la société Lorax dans l’impossibilité de procéder aux restitutions inhérentes au prononcé d’une annulation ou de la résolution des actes du 29 mars 2017, ou de solliciter des dommages et intérêts destinés à procéder à des travaux qu’elle ne pourrait plus entreprendre.

La modification par la société Lorax de ses demandes, qui tendent toujours à l’indemnisation des conséquences du dol et/ou du vice caché qu’elle invoque, est justifiée par la survenance d’un fait au sens de l’article 564 du code de procédure civile.

La fin de non-recevoir soulevée par les intimées sera en conséquence rejetée.

— sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’action pour vices cachés :

Aux termes de l’article 1648 alinéa 1er du code civil, l’action résultant des vices rédhibitoires doit être intentée par l’acquéreur dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice.

Selon le dernier état de la jurisprudence de la Cour de cassation ( Cass. , ch. mixte, 21 juill. 2023, n° 21-15.809), ce délai biennal est un délai de prescription.

La société Lorax fonde son action au titre des vices cachés sur les informations transmises par l'[Localité 8] à compter d’un mail adressé par cette administration le 13 août 2018.

Elle a engagé une première action sur son fondement par assignation du 21 octobre 2019, soit avant expiration du délai de deux ans, qui a ainsi été interrompu conformément aux dispositions de l’article 2241 du code civil l’interruption produisant ses effets jusqu’à l’extinction de l’instance.

L’interruption était toujours lors de la seconde assignation délivrée aux mêmes fins le 12 mai 2021, ayant également un effet interruptif.

Aucune de ces deux actions n’a fait l’objet d’un désistement, d’un constat de péremption ni d’un rejet définitif, de sorte que l’action réintroduite le 3 avril 2023, à la suite de l’ordonnance de caducité rendue par la cour d’appel le 28 octobre 2022, n’est pas atteinte par la prescription.

La fin de non-recevoir tirée de la prescription sera en conséquence écartée.

Sur le fond :

La société Lorax fonde ses demandes à la fois sur un dol et sur un vice caché.

Les deux fondements ne sont pas exclusifs l’un de l’autre et peuvent être invoqués concurremment.

Il ressort des pièces produites par l’appelante :

— que par email du 13 août 2018 faisant référence à une conversation téléphonique du même jour, M. [M], technicien de sécurité sanitaire à l'[Localité 8], a informé le repreneur du fonds, en la personne de M. [U], de ce qu’un client de l’hôtel avait contracté la légionellose après un séjour du 1er au 3 août 2018.

Aux termes de ce courriel, il informait le nouvel exploitant sur ses obligations réglementaires en matière de surveillance des réseaux de production et de distribution d’eau chaude sanitaire et sur les actions à mettre en oeuvre dans le cadre de l’enquête environnementale liée à ce nouveau cas de légionellose.

Il lui rappelait 'l’historique très défavorable’ de l’établissement et lui demandait de lui communiquer sans délai le plan d’action mis en place dans l’établissement depuis l’audit des réseaux d’eau chaude sanitaire réalisé par le bureau d’étude Audit Process en 2016, se référant à son courrier de mise en demeure du 14 février 2017.

— qu’à la suite de ce courriel, M. [U] a obtenu diverses informations de l'[Localité 8], notamment par emails adressés par Mme [T] [S], technicien sanitaire référent légionelles, les 3 et 27 septembre 2018, et en particulier :

— l’historique des 6 précédents cas de légionellose déclarés entre décembre 2010 et septembre 2016, dont 3 cas entre juin et septembre 2016,

— les mises en demeure adressées par l'[Localité 8] à la direction de l’hôtel les 21 janvier 2011 et 13 août 2012, de prendre diverses mesures pour rétablir la qualité de l’eau distribuée et supprimer l’exposition au risque,

— un email adressé le 28 septembre 2016 par Mme [T] [S] à la direction de l’hôtel, transmettant les résultats de recherche de légionelles du 15 septembre 2016 attestant notamment d’une très forte contamination des retours de boucle de l’un des bâtiments et d’une présence de légionelles dans l’autre bâtiment également, soulignant qu’il était urgent de rechercher les causes de ces contaminations et que la désinfection curative n’avait qu’une efficacité temporaire et ne résoudrait pas les problèmes de fond,

— la mise en demeure de l'[Localité 8] du 29 septembre 2016, rappelant les résultats de prélèvements effectués le 15 septembre 2016 attestant de la contamination des deux bâtiments et demandant à la direction de l’hôtel de :

— sécuriser l’usage des douches des 2 bâtiments par le maintien de filtres anti légionelles jusqu’à la réalisation de travaux découlant d’une expertise technique et la production de résultats d’analyses attestation de la non-contamination des productions et réseaux à distance des désinfections curatives,

— faire réaliser sous deux mois une expertise technique par un bureau d’étude compétent en diagnostic hydraulique,

— communiquer sous 3 mois un échéancier de travaux découlant de l’expertise,

— développer le contenu et l’encadrement du contrat de maintenance des installations sanitaires,

— renforcer la surveillance analytique des légionelles (au moins bisannuelle),

— rendre compte régulièrement au service des mesures mises en oeuvre.

— la relance/mise en demeure de l'[Localité 8] du 14 février 2017, rappelant les termes de la précédente mise en demeure, et demandant à la direction de l’hôtel d’adresser sous 15 jours le plan d’action détaillé mis en oeuvre dans l’établissement pour lutter contre le développement des légionelles avec précision des dates de début et fin des opérations de désinfection déjà effectuées ainsi que des opérations prévisionnelles afin de pouvoir interpréter les résultats d’analyses, et de corriger la température de l’eau chaude sanitaire supérieure à 60° aux points d’usage.

— une mise en demeure adressée par l'[Localité 8] à la suite d’un contrôle effectué le 29 janvier 2017, enjoignant à l’exploitant de fermer le bain à remous en l’absence de mise en oeuvre des préconisations précédemment adressées, et de mettre en conformité le pédiluve de la piscine intérieure.

Les rapports d’expertises établis les 13 et 16 novembre 2016 par la société Audit Process, à la suite de ses interventions des 19 et 26 octobre 2016 sur les bâtiments A et B de l’hôtel, identifient plusieurs points de non-conformité concernant les réseaux d’eau froide et d’eau chaude sanitaire et la production d’eau chaude, représentant un risque de développement de légionelles, et comportent une liste de mesures et travaux à mettre en oeuvre, d’urgence (sous 15 jours), à court terme et à moyen terme, tels que remplacement de clapets, suppression de bras morts, création de points de puisage, équilibrage de boucles entre les 2 préparateurs ECS, installation d’aquastat, de thermomètres, de manchettes témoins, remplacement de pompe de bouclage, suppression de la vanne mélangeuse sur le bouclage, installation d’un adoucisseur, remplacement de robinetterie des chambres, installation de vannes de chasse et purgeurs d’air, remplacement de la colonne principale de retour de boucle.

La société Audit Process rappelle dans ces rapports que les opérations de désinfection choc n’ont pas de caractère rémanent et peuvent dans certaines conditions avoir des conséquences néfastes sur les installations, qu’en conséquence des mesures préventives doivent être mises en oeuvre suite à une contamination.

À la suite de ces rapports, et de nouvelles analyses avec résultats non conformes du 9 décembre 2016 faisant apparaître la présence de légionelles, la société Audit Process a, par mail du même jour, invité la société Soleil et Jardin à réaliser rapidement les actions suivantes :

— maintenir les filtres anti-légionelles sur la totalité des douches de l’hôtel et remplacer les filtres abimés ou trop anciens,

— envoyer les résultats d’analyse à l'[Localité 8],

— programmer un choc chimique.

La société Audit Process ajoutait que compte tenu des conclusions des diagnostics, des travaux devaient être réalisés, qu’elle restait à disposition de l’exploitant pour plus de renseignements concernant cette partie et attendait ses disponibilités pour un rendez-vous afin de lui expliquer les différentes possibilités.

La société Lorax reproche aux intimées d’avoir fait preuve de réticence dolosive en lui dissimulant ces éléments afin d’obtenir son consentement pour acquérir le fonds et conclure le bail et soutient que l’état des réseaux d’eau chaude sanitaire et leur contamination aux légionelles constitue un vice caché au sens des articles 1641 et 1721 du code civil.

Les sociétés Soleil et Jardin rappellent que le risque de développement de légionelles est une préoccupation récurrente pour un établissement hôtelier et que tout exploitant est soumis à ce titre à des normes strictes que le repreneur ne pouvait ignorer.

Elles soutiennent que l’acquéreur, qui avait participé à de nombreuses réunions au sein de l’établissement pendant la période de négociation précédant la signature des actes du 29 mars 2017, était parfaitement informé des problématiques de légionelles précédemment rencontrées.

Elles indiquent qu’à la suite des cas de légionellose déclarés durant l’été 2016 et de la mise en demeure notifiée par l'[Localité 8], la société exploitante a débuté une campagne de traitement des eaux, initié des travaux (mise en place de filtres, remplacement de douchettes), fait appel au cabinet Audit Process qui a procédé à des traitements curatifs immédiats, et fait réaliser des contrôles systématiques qui ont confirmé au premier trimestre 2017 l’éradication des légionelles et la fin de l’alerte à l’infestation.

À l’appui de leur allégation selon laquelle le repreneur avait été parfaitement informé, les intimées produisent en premier lieu une attestation établie le 31 octobre 2019 par Mme [X] [Z], qui déclare avoir assisté à une discussion entre Mme [P] et M. [L] avant la vente, vers février 2017, et que Mme [P] 'a informé M. [U] du passif de l’hôtel concernant la légionellose.'

Mme [Z] ajoute 'Après l’achat du fonds de commerce M. [U] m’a informé de son intention de faire faire une formation 'prévenir le risque lié aux légionelles à M. [W] [H], employé de l’hôtel. M. [U] avait bien compris les risques liés à la légionelle dans l’hôtel'.

Outre l’imprécision quant à la signification du 'passif de l’hôtel concernant la légionellose’ et au contenu de l’information prétendument donnée, l’appelante fait valoir à juste titre que cette attestation doit être considérée avec réserves compte tenu des liens de Mme [Z] avec la société Soleil et Jardin dont elle est une associée.

Les intimées produisent par ailleurs l’attestation de M. [W] [H], qui déclare : 'Je confirme que M. [U] était informé du problème de légionellose car je devais faire une formation à [Localité 11] à ce sujet. Mme [P] avait parlé du système que l’hôtel le [Localité 10] utilisait au niveau des ballons d’eau chaude de goutte à goutte lorsque un plombier était venu pour faire un devis.'

La société Lorax verse aux débats un mailing collectif adressé le 2 octobre 2017 par le laboratoire départemental d’analyses et d’ingénierie du Var (LDAI 83), comportant une offre de formation 'prévenir le risque lié aux légionelles’ devant se tenir le 16 novembre 2017 à [Localité 11].

Le fait que M. [U] ait montré un intérêt pour cette offre de formation reçue 6 mois après la cession ne donne aucune indication sur l’information reçue par le repreneur de la part des intimées avant la cession.

Les intimées citent en outre dans leurs écritures une attestation et une sommation interpellative numérotées 12-2 et 12-3.

Ces pièces ne sont toutefois pas mentionnées sur leur bordereau de communication et ne figurent pas au dossier remis à la cour.

Par ailleurs, le fait que les parties aient pu avoir une conversation sur le problème des risques de contamination aux légionelles en général, dont doit se préoccuper tout exploitant hôtelier, ne signifie pas que les intimées auraient communiqué les informations et documents relatifs à la situation spécifique de l’hôtel, dont elle disposait à la suite de l’épisode de légionellose survenu en 2016.

La seule communication dont les intimées justifient est la transmission par la société Soleil et Jardin à M. [U], le 8 mai 2017 soit postérieurement à la cession, d’une documentation diffusée par l'[Localité 8] sur les responsabilités des exploitants d’ERP en matière risque de légionellose.

Les intimées ne justifient aucunement avoir communiqué à la société Lorax avant la cession du 29 mars 2017 :

— les rapports de diagnostics établis par la société Audit Process en novembre 2016 comportant la descriptions des mesures à mettre en oeuvre pour remédier aux non-conformités et combattre le risque de prolifération de légionelles,

— les mises en demeure et relances de l'[Localité 8], d’avoir, au-delà des mesures d’urgence consistant au maintien de filtres anti-légionelles et à une nouvelle désinfection choc, à établir un plan d’action et communiquer à l'[Localité 8] un échéancier des travaux préconisés par le rapport d’expertise, et à renforcer la maintenance et la surveillance analytique, cette dernière devant être au moins bisannuelle, avec transmission des résultats à l'[Localité 8].

Alors que la société Soleil et Jardin considère, en contradiction avec les termes des mises en demeure de l'[Localité 8], avoir réglé le problème en se contentant de mettre en oeuvre les mesures conservatoires (maintien de filtres anti-légionelles et nouvelle désinfection) qui n’ont qu’un effet temporaire ainsi que le lui rappelait la société Audit Process par mail du 9 décembre 2016, la société Lorax a été laissée dans l’ignorance de l’existence de points de risques particuliers identifiés par une expertise, et du fait que l’établissement était sous le coup d’une injonction administrative d’avoir à réaliser une série de travaux et d’adopter des mesures de maintenance et de surveillance renforcées.

Il ressort des différents devis sollicités par la société Lorax fin 2018 et début 2019 que le coût des travaux préconisés par la société Audit Process s’élevait à 110 265 euros TTC, hors perte d’exploitation liée à la fermeture.

La société Lorax a également produit un devis établi le 14 avril 2021 par la société DS Rénovation comportant la réfection totale de la tuyauterie des deux bâtiments pour un montant global non détaillé de 718560 euros TTC et mentionnant une durée de travaux de quatre mois.

Aucun élément du dossier ne justifie cependant de la nécessité de la mise en oeuvre d’un tel chantier, non envisagé par la société Audit Process dans ses rapports d’expertise.

Ce devis ne sera pas pris en considération.

La situation particulière de l’hôtel au regard du risque lié aux légionelles et en particulier l’état des installations de production et distribution d’eau chaude sanitaire ne présente pas les caractères d’un vice caché au sens des articles 1641 et 1721 du code civil, en ce que les non-conformités et points de risques identifiés ont aggravé les obligations normales de l’exploitant en la matière mais n’ont pas rendu l’établissement impropre à son usage, la société Lorax ayant poursuivi son exploitation jusqu’à la revente du fonds en 2025.

En revanche, l’absence d’information précise concernant les contaminations intervenues en 2016, l’absence de communication des mises en demeure adressées par l'[Localité 8] et des rapports de la société Audit Process, l’absence de toute information donnée au notaire chargé de la rédaction des actes, caractérisent une réticence constitutive d’un dol au sens de l’article 1137 du code civil, tant de la part du vendeur du fonds que de la part du bailleur.

La connaissance par l’acquéreur du fonds de la particulière exposition de l’hôtel au risque de prolifération de légionelles et de la nécessité de réaliser, sous injonction administrative, un programme de travaux correctifs mis à sa charge par les clauses du bail, était susceptible de conduire la société Lorax à refuser de contracter aux conditions financières (prix de cession et loyer) des actes du 29 mars 2017.

La cession de fonds par la société Soleil et jardin et le bail commercial consenti par la SCI RHDS Soleil et jardin sont indissociables et constituent pour la société Lorax une opération indivisible ayant fait l’objet d’une négociation globale. Les deux sociétés Soleil et jardin doivent être tenues solidairement des conséquences dommageables de la réticence dolosive de leur représentante commune.

Cette réticence dolosive s’étant manifestée pendant la période précontractuelle, la société Soleil et jardin est fondée à invoquer, outre les dispositions de l’article 1137 du code civil à l’appui de son action estimatoire, celle de l’article 1240 du même code.

La société Lorax, qui avait acquis le fonds de commerce au prix de 1 900 000 euros le 29 mars 2017, l’a revendu à une société HW [Localité 15] au prix de 700 000 euros par acte du 21 février 2025.

Elle sollicite la condamnation solidaire des intimées à lui payer la somme de 1 200 000 euros représentant la différence entre le prix d’achat et le prix de revente, affirmant que bien que son chiffre d’affaires ait augmenté par rapport à celui de son prédécesseur, elle a été contrainte de revendre à perte, aucun acquéreur informé des éléments dolosifs n’ayant accepté de proposer un prix supérieur.

L’acte de cession du 20 mars 2017 mentionne au titre du chiffre d’affaires des quatre derniers exercices les montants de 863 692 euros, 888 165 euros, 916 599 euros, 997 608 euros et pour les résultats d’exploitation les montants de 22 132 euros, 23 699 euros, 35 358 euros et 49466 euros.

L’acte de cession du 21 février 2025 mentionne au titre des chiffres d’affaires des quatre derniers exercices les montants de 582 957 euros (année 2020 Covid), 867 518 euros, 1 059 714 euros et 872 141 euros, soit des montants comparables à ceux mentionnés à l’acte de 2017 et pour les résultats d’exploitation les montants de – 246 534 euros (année 2020 Covid) 77 559 euros, 106222 euros et – 160 014 euros.

La société Lorax ne démontre pas que la différence de prix entre la cession de 2017 et celle de 2025 serait uniquement imputable à la prise en considération de la situation particulière de l’hôtel au regard du risque de développement de légionnelles.

Selon les intimées, non contredites par l’appelante sur ce point, le prix de cession de 2017 a été fixé à un montant correspondant à deux années de chiffre d’affaires.

Une telle valorisation à 200% du chiffre d’affaires correspond à une fourchette haute, même pour un hôtel situé sur le littoral varois.

La différence de prix peut s’expliquer par une évolution du marché, un changement de méthode de valorisation au profit d’une méthode plus actuelle utilisant des critères de rentabilité, le dernier résultat fortement déficitaire de la société Lorax ayant alors une incidence sur la prix de cession.

Il peut également avoir été tenu compte de la nécessité d’effectuer des travaux de rénovation des chambres tribunal communs.

D’autre part, et ainsi que le soulignent les intimées, la cession de 2025 ne porte pas sur les mêmes éléments puisqu’elle ne comporte plus l’enseigne et la franchise Best Western, à renommée internationale, sur la perte desquelles la société Lorax ne s’explique pas, cette perte ayant nécessairement dévalorisé le fonds.

En considération de ces éléments, le montant de l’indemnisation allouée à la société Lorax sera fixé à 300 000 euros, correspondant à un abattement, sur le prix payé en 2017, au titre des éléments défavorables dissimulés à l’acquéreur.

La société Lorax sollicite également l’allocation d’une somme de 500 000 euros de dommages et intérêts pour la perte de clientèle, la mauvaise réputation de l’hôtel du fait de cette contamination, l’état de santé du gérant de la SAS Lorax et les risques encourus par l’exploitant, et l’ensemble des frais engendrés pendant la durée du préjudice.

Elle ne justifie cependant d’aucun des chefs de préjudice allégués, puisqu’elle se prévaut au contraire d’une évolution positive du chiffre d’affaires après la cession, et ne démontre pas avoir dû engager des frais autres que ceux incombant normalement à tout exploitant au titre de la prévention des risques lié aux légionelles.

L’état de stress et les problèmes de santé du gérant sont des préjudices personnels de ce dernier dont la société Lorax ne peut demander elle-même réparation.

Le présent arrêt portant condamnation exécutoire permet au créancier d’inscrire l’hypothèque légale prévue par l’article 2401 du code civil, la cour n’ayant pas le pouvoir d’ordonner une telle inscription.

Parties succombantes, la SCI RHDS Soleil et jardin et la SARL Soleil et jardin seront condamnées aux dépens de première instance et d’appel ainsi qu’au paiement d’une indemnité pour frais irrépétibles comme il sera dit au dispositif.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Infirme le jugement entrepris,

Évoque l’affaire au fond,

Déboute la SCI RHDS Soleil et jardin et la SARL Soleil et jardin de leur demande tendant à faire dire qu’il y a lieu d’évoquer le litige dont avaient été saisis les premiers juges au titre des instances 2019J00429 et 2021J00180, objet des assignations successives délivrées par la société Lorax les 21 octobre 2019 et 12 mai 2021,

Déclare en conséquence la SCI RHDS Soleil et jardin et la SARL Soleil et jardin irrecevables en leurs fins de non-recevoir opposées au titre des instances 2019J00429 et 2021J00180,

Rejette les fins de non-recevoir opposées par la SCI RHDS Soleil et jardin et la SARL Soleil et jardin au titre de l’article 564 du code de procédure civile et au titre de la prescription de l’action pour vices cachés,

Dit que la SCI RHDS Soleil et jardin et la SARL Soleil et jardin ont fait preuve de réticence dolosive à l’égard de la société Lorax et seront tenues solidairement à l’indemnisation des conséquences dommageables de ce dol,

Condamne solidairement la SCI RHDS Soleil et jardin et la SARL Soleil et jardin à payer à la société Lorax la somme de 300 000 euros de dommages et intérêts,

Déboute la société Lorax du surplus de ses demandes,

Condamne in solidum la SCI RHDS Soleil et jardin et la SARL Soleil et jardin à payer à la société Lorax une somme de 5000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la SCI RHDS Soleil et jardin et la SARL Soleil et jardin aux dépens de première instance et d’appel.

Le Greffier, La Présidente,