COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7

ARRÊT AU FOND

DU 23 OCTOBRE 2025

N° 2025/ 389

Rôle N° RG 24/11702 – N° Portalis DBVB-V-B7I-BNXIW

[A] [Z]

[N] [L] [X]

C/

M^e SARL BEAUMONT IMMOBILIER – Mandataire de [M] [D]

[M] [D] épouse [D]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Maxime TADJER

M^e Lionel CHARBONNEL

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Juge des contentieux de la protection de [Localité 8] en date du 14 Août 2024 enregistré au répertoire général sous le n° 23/03852.

APPELANTS

Monsieur [A] [Z]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024-009650 du 16/05/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 4])

né le 19 Février 1983 à [Localité 9], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Maxime TADJER, avocat au barreau de NICE

Monsieur [N] [L] [X]

né le 04 Juillet 1970 à [Localité 5] (Maroc), demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Maxime TADJER, avocat au barreau de NICE

INTIMEE

Madame [M] [D]

née le 09 Octobre 1955 à [Localité 6], élisant domicile chez son mandataire LA SARL BEAUMONT IMMOBILIER dont le siège social est [Adresse 3] prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par M^e Lionel CHARBONNEL de la SELARL C.L.G., avocat au barreau de MARSEILLE substituée par M^e Lili RAVAUX, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 10 Septembre 2025 en audience publique devant la cour composée de :

Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre

Madame Carole MENDOZA, Conseillère

Madame Florence PERRAUT, Conseillère,

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 23 Octobre 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 23 Octobre 2025,

Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et M^me Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 28 août 2014, à effet au 1er septembre 2014, Mme [M] [W] épouse [D] a loué à M. [N] [L] [X] et M. [A] [Z] un local à usage d’habitation et une cave situés [Adresse 11] (06), moyennant un loyer mensuel initialement fixé à la somme de 900 euros, outre 50 euros à titre de provisions sur charges.

Par actes de commissaire de justice en date des 20 et 23 janvier 2023, Mme [D] a fait délivrer à M. [X] et M. [Z] un congé pour reprise des lieux à effet au 31 août 2023.

Les locataires n’ont pas libéré les lieux à la date d’effet du congé.

Par acte de commissaire de justice en date du 27 septembre 2023, Mme [D] a fait assigner M. [X] et Mme [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nice, qui par jugement contradictoire du 14 août 2024, a :

déclaré recevable l’action formée par Mme [D] ;

déclaré valable l’assignation formée par Mme [D] ;

déclaré valable le congé délivré à M. [X] et M. [Z] pour le 31 août 2023 ;

constaté la résiliation du bail portant sur le logement et la cave sis [Adresse 10], par l’effet du congé ;

dit que M. [X] et M. [Z] sont occupants sans droit ni titre depuis le 1er septembre 2023 de l’appartement propriété de Mme [D] ;

ordonné à M. [X] et M. [Z] de libérer les lieux et de restituer les clés dans un délai de quinze jours à compter de la signification du jugement ;

dit qu’à défaut d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, il pourra être procédé à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

dit que le sort des meubles présents dans le logement lors de l’expulsion sera régi par les dispositions de l’article L.433-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;

débouté Mme [D] de sa demande d’astreinte ;

condamné solidairement M. [X] et M. [Z] à payer à Mme [D] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 1er septembre 2023 et jusqu’à la date de libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

débouté Mme [D] de sa demande de remise en état de l’appartement ;

débouté Mme [D] de sa demande de dommages et intérêts ;

condamné Mme [D] à verser à M. [X] et M. [Z] la somme de 2.000 euros au titre du préjudice de jouissance ;

condamné in solidum M. [X] et M. [Z] à payer à Mme [D] la somme de 1.200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

condamné in solidum M. [X] et M. [Z] aux dépens de l’instance, en ce compris le coût du congé pour reprise et de l’assignation ;

rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

Ce magistrat a notamment considéré que :

sur la recevabilité de l’action :

l’action en validité du congé était une demande indéterminée dans son montant,

cette action n’était pas relative aux actions mentionnées aux articles R.211-3-4 et R.211-3-8 du Code de l’organisation judiciaire ou à un trouble anormal du voisinage et qu’une tentative préalable de conciliation n’était pas nécessaire,

sur la nullité de l’assignation :

l’assignation n’avait pas à mentionner les diligences en vue d’une résolution amiable du litige, puisque ces diligences n’étaient pas prévues par la loi,

elle serait déclarée valable,

sur la validité du congé pour reprise et ses conséquences :

les locataires ne rapportaient pas la preuve que le congé serait dépourvu de caractères réel et sérieux,

Mme [D] justifiait du décès de sa mère, du fait qu’elle n’avait plus de logement depuis cette date en ce qu’elle n’était pas la seule héritière de l’appartement de sa mère, et qu’elle avait été sommée par l’indivision successorale de quitter les lieux,

sur la demande de remise en état du logement :

elle n’était basée sur aucun fondement juridique et ne faisait l’objet d’aucune augmentation de la part de Mme [D],

sur la demande d’astreinte :

elle n’était pas justifiée au vu des circonstances de l’espèce,

sur la demande en dommages et intérêts :

elle était recevable,

Mme [D] n’étayait pas le préjudice subi du fait du retard dans la prise des lieux et ne produisait aucun justificatif démontrant un préjudice matériel,

sur la demande reconventionnelle au titre du préjudice de jouissance :

il ressortait que les problèmes d’humidité avaient existé et persisté au regard de l’état des murs de l’appartement et que bien que signalisés à l’agence, ils n’avaient pas été résolus,

cette situation avait nécessairement causé un préjudice de jouissance aux locataires, notamment sur le plan de la santé.

Selon déclaration reçue au greffe le 25 septembre 2024, M. [X] et M. [Z] ont interjeté appel de cette décision, en toutes ses dispositions dûment reprises.

Par dernières conclusions transmises le 05 décembre 2024, notifiées au greffe par RPVA, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, ils sollicitent de la cour qu’elle infirmer le jugement entrepris et, statuant à nouveau, qu’elle :

Avant toute défense au fond,

juger que l’assignation est nulle pour vice de forme en l’absence de mention des diligences entreprises en vue d’une résolution amiable du litige ou la justification d’une dispense d’une telle tentative ;

juger irrecevable l’assignation n’ayant pas été précédée d’une tentative de résolution amiable du litige au sens de l’article 4 de la loi du 18 novembre 2016 ;

Sur le fond,

juger invalide le congé-reprise délivré aux locataires à raison de l’absence de justification de la situation de Mme [D], et à raison du caractère frauduleux du congé, délivré après un constat d’huissier de non-décence du logement ;

En conséquence,

débouter Mme [D] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

A titre infiniment subsidiaire, sans reconnaître l’effet dévolutif prévu à l’article 562 du Code de procédure civile,

réformer le jugement déféré en ce qu’il a :

condamné Mme [D] à verser à M. [X] et M. [Z] la somme de 2.000 euros au titre du préjudice de jouissance ;

condamné in solidum M. [X] et M. [Z] à payer à Mme [D] la somme de 1.200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

condamné in solidum M. [X] et M. [Z] aux dépens de l’instance, en ce compris le coût du congé pour reprise et de l’assignation ;

Et statuant à nouveau,

juger que M. [Z] et M. [X] ont subi divers préjudices de jouissance, causés par le défaut d’isolation du logement, l’absence de conformité des installations électriques intérieures et par l’impossibilité de jouir de la cave lot n°35 depuis plus de 6 ans ;

En conséquence,

condamner Mme [D] à verser la somme de 32.553,68 euros à M. [Z] et M. [X] au titre du préjudice de jouissance subi, occasionné par le défaut d’isolation du logement (somme réactualisée à la date des présentes) ;

condamner Mme [D] à verser la somme de 15.000 euros à M. [Z] et M. [X] au titre du préjudice de jouissance subi et de la dangerosité des installations électriques existantes pouvant porter atteinte à la sécurité des personnes, occasionnés par le défaut d’installations électriques intérieures conformes ;

condamner Mme [D] à verser la somme de 2.000 euros à M. [Z] et M. [X] au titre du préjudice de jouissance subi, occasionné par l’impossibilité de jouir de la cave lot n°35 (somme réactualisée à la date des présentes) ;

condamner Mme [D] à verser la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Au soutien de leurs prétentions, ils font valoir que :

sur la nullité de l’assignation :

la demande initiale était conditionnée par une tentative préalable de résolution amiable du litige,

il s’agit d’une demande indéterminée avec une demande non connexe déterminée inférieure à 4.000 euros, à savoir 1.000 euros à titre de dommages et intérêts sans précision relative à l’imputabilité de cette demande indemnitaire,

l’absence de précision concernant le fondement et l’imputabilité de cette demande pécuniaire implique que cela constitue une demande non connexe déterminée inférieure à 4.000 euros,

sur l’irrecevabilité de l’assignation :

le recours à une tentative préalable de conciliation était obligatoire,

sur le fond :

le congé est dépourvu de caractère réel et sérieux,

Mme [D] ne démontre pas la nécessité de s’installer dans ledit logement,

elle a ses intérêts en région parisienne,

le logement est indécent en raison :

du défaut de conformité des installations électriques,

de la présence d’humidité importante,

du défaut de conformité de l’isolation,

ils ont été privés de la jouissance de la cave.

Par dernières conclusions transmises le 13 janvier 2025, notifiées au greffe par RPVA, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, Mme [D] sollicite de la cour qu’elle confirme le jugement entrepris, excepté en ce qu’il a :

débouté Mme [D] de sa demande d’astreinte ;

débouté Mme [D] de sa demande de remise en état de l’appartement ;

débouté Mme [D] de sa demande de dommages et intérêts ;

déclaré recevable la demande reconventionnelle au titre du préjudice de jouissance formée par M. [X] et M. [Z] ;

condamné Mme [D] à verser à M. [X] et M. [Z] la somme de 2.000 euros au titre du préjudice de jouissance ;

Et statuant à nouveau, de :

assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte de 100 euros par jour de retard, prononcée solidairement ;

ordonner la remise en état du logement en son état initial, conformément à l’état des lieux d’entrée établi entre les parties ;

condamner solidairement M. [X] et M. [Z] à Mme [D] la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

déclarer irrecevables les demandes reconventionnelles de M. [X] et M. [Z] ;

A titre subsidiaire, si les demandes reconventionnelles étaient déclarées recevables :

rejeter les demandes indemnitaires formulées par M. [X] et M. [Z] ;

En tout état de cause,

rejeter toutes les demandes de M. [X] et M. [Z] ;

condamner in solidum M. [X] et M. [Z] à payer à Mme [D] la somme de 5.000 euros par application de l’article 700 du Code de procédure civile et les entiers dépens de l’instance d’appel.

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir que :

sur la régularité de l’assignation :

l’action introduite porte sur une validation de congé et une demande d’expulsion, et n’est donc soumise à aucune obligation de tentative préalable de règlement amiable du litige,

sur la validation du congé :

l’urgence est caractérisé par le décès de sa mère,

elle n’est pas la seule héritière du bien et se retrouve sans toit ni domicile depuis,

elle n’a jamais souhaité vendre ce bien,

sur l’indécence du bien :

aucune réclamation n’a été faite par les locataires,

les demandes reconventionnelles sont irrecevables et infondées,

sur les autres demandes :

sa demande de remise en état du bien est justifiée par les dispositions légales,

l’astreinte est nécessaire afin qu’ils quittent les lieux,

les locataires ne versent plus aucune somme au titre de leur occupation,

elle est contrainte de supporter les mensonges des locataires et ses soucis de santé empirent.

L’instruction de l’affaire a été déclarée close par ordonnance du 10 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, la cour rappelle qu’en application de l’article 954 du Code de procédure civile, elle ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des dernières conclusions des parties et que par prétention, il faut entendre une demande en justice tendant à ce qu’il soit tranché un point litigieux, de sorte que les expressions telles que « donner acte », « juger », « dire et juger », « déclarer » ou « constater » ne constituent pas de véritables prétentions, mais des moyens qui ont leur place dans le corps des écritures, plus précisément dans la partie consacrée à l’examen des griefs formulés contre la décision entreprise et dans la discussion des prétentions et moyens, mais pas dans le dispositif même des conclusions.

En effet, les demandes tendant à « juger que » telle que formulée dans le dispositif des conclusions des appelants ne constituent pas des prétentions, en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter de conséquence juridique, mais des moyens.

sur la recevabilité de l’action

En vertu de l’article 750-1 du Code de procédure civile, dans sa version applicable au litige, : « En application de l’article 4 de la loi n° 2016-1547 du 18 novembre 2016, à peine d’irrecevabilité que le juge peut prononcer d’office, la demande en justice est précédée, au choix des parties, d’une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d’une tentative de médiation ou d’une tentative de procédure participative, lorsqu’elle tend au paiement d’une somme n’excédant pas 5.000 euros ou lorsqu’elle est relative à l’une des actions mentionnées aux articles R. 211-3-4 et R. 211-3-8 du Code de l’organisation judiciaire ou à un trouble anormal de voisinage. ['] ».

L’article R. 211-3-4 du Code de l’organisation judiciaire concerne les actions en bornage et l’article R. 211-3-8 du même code concerne les actions relatives à la distance des plantations pour l’élagage d’arbres ou de haies, à des constructions et travaux, au curage des fossés et canaux ou encore des contestations relatives à l’exercice des servitudes.

En l’espèce, l’action en validité du congé pour reprise introduite par Mme [D] est une demande indéterminée, qui n’est relative à aucune des mentions des articles R. 211-3-4 et R. 211-3-8 du Code de l’organisation judiciaire ni à un trouble anormal de voisinage.

L’action n’entre donc pas dans le champ de l’article 750-1 du Code de procédure civile et l’assignation du 27 septembre 2023 ne saurait ainsi être déclarée irrecevable.

Le jugement entrepris sera confirmé sur ce point.

sur la nullité de l’assignation

Selon l’article 54 du Code de procédure civile : « La demande initiale est formée par assignation ou par requête remise ou adressée au greffe de la juridiction.

['] A peine de nullité, la demande initiale mentionne :

1° L’indication de la juridiction devant laquelle la demande est portée ;

2° L’objet de la demande ;

3° a) Pour les personnes physiques, les nom, prénoms, profession, domicile, nationalité, date et lieu de naissance de chacun des demandeurs ; b) Pour les personnes morales, leur forme, leur dénomination, leur siège social et l’organe qui les représente légalement ;

4° Le cas échéant, les mentions relatives à la désignation des immeubles exigées pour la publication au fichier immobilier ;

5° Lorsqu’elle doit être précédée d’une tentative de conciliation, de médiation ou de procédure participative, les diligences entreprises en vue d’une résolution amiable du litige ou la justification de la dispense d’une telle tentative. ».

En l’espèce, et comme indiqué précédemment, l’action en validité du congé pour reprise n’avait pas à être précédée d’une tentative préalable de règlement amiable du litige de sorte qu’elle ne peut être ainsi jugée irrégulière pour vice de forme au sens de l’article 54, 5°) du Code de procédure civile en l’absence de mention des diligences entreprises en vue d’une résolution amiable du litige ou la justification de la dispense d’une telle tentative.

Le jugement entrepris sera confirmé sur ce point.

sur la validité du congé pour reprise

Selon l’article 15 de la Loi du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, : « I. ' Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

[']

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article.

Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

[']

III. ' Le bailleur ne peut s’opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les conditions définies au paragraphe I ci-dessus à l’égard de tout locataire âgé de plus de soixante-cinq ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond de ressources en vigueur pour l’attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté du ministre chargé du logement, sans qu’un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans les limites géographiques prévues à l’article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée. Le présent alinéa est également applicable lorsque le locataire a à sa charge une personne de plus de soixante-cinq ans vivant habituellement dans le logement et remplissant la condition de ressources précitée et que le montant cumulé des ressources annuelles de l’ensemble des personnes vivant au foyer est inférieur au plafond de ressources déterminé par l’arrêté précité.

Toutefois, les dispositions de l’alinéa précédent ne sont pas applicables lorsque le bailleur est une personne physique âgée de plus de soixante-cinq ans ou si ses ressources annuelles sont inférieures au plafond de ressources mentionné au premier alinéa. ».

En l’espèce, le congé pour reprise délivré par actes de commissaire de justice en date des 20 et 23 janvier 2023 est justifié comme suit : « par la volonté de la propriétaire Mme [M] [D] née [W] ['], demeurant à [Localité 7], chez [W] [O], [Adresse 1], de reprendre le logement afin d’y établir son domicile principal. En effet, elle est hébergée chez sa mère et souhaite passer sa retraite sur la Cote d’Azur en tant que personne âgée de 67 ans et veut retrouver son indépendance ».

M. [X] et M. [Z] considèrent d’une part que le motif invoqué est dépourvu de caractère réel et sérieux en ce que Mme [D] ne démontre pas la nécessité de s’installer dans ledit logement et qu’elle justifie de l’intégralité de ses intérêts en région parisienne.

Mme [D] justifie du décès de sa mère survenu le 03 avril 2024 et explique qu’elle n’a plus de logement depuis cette date en ce qu’elle n’est pas la seule héritière de l’appartement de sa mère et qu’elle a été sommée par l’indivision successorale de quitter les lieux.

Elle verse à la procédure trois attestations de M. [U] [E] du 15 mai 2024, qui indique héberger Mme [D] depuis le 10 avril 2024, de Mme [I] qui indique avoir hébergé Mme [D] du 1er août au 05 septembre 2024, et de Mme [C] qui indique avoir hébergé Mme [D] du 16 octobre 2024 au 13 novembre 2024.

M. [X] et M. [Z], qui contestent la validité du congé, ne produisent aucun élément de nature démontrer que la reprise n’est pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

Ils invoquent d’autre part que la bailleresse leur a fait part de sa volonté de vendre le bien.

Ils n’en rapportent cependant pas la preuve.

En conséquence, le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il a déclaré valable le congé délivré à M. [X] et M. [Z] pour le 31 août 2023 et en a déduit toutes les conséquences.

sur la demande de remise en état

Il ne peut être fait droit à la demande de Mme [D] d’ordonner la remise en état du logement en son état initial conformément à l’état des lieux d’entrée établi entre les parties.

En effet, M. [X] et M. [Z] occupent toujours le logement, et dans ces conditions, aucun état des lieux de sortie n’a été établi, de telle sorte qu’une demande en remise en état des lieux qui ne peut être fondée sur des éléments objectifs complets ne saurait être accueillie.

Mme [D] sera déboutée de cette demande.

Le jugement sera ainsi confirmé sur ce point.

sur la demande d’astreinte

Selon l’article L.131-1 du Code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

En l’espèce, un congé pour reprise des lieux à effet au 31 août 2023 a été délivré à M. [X] et M. [Z], congé qui n’a pas été suivi d’effet.

Le jugement contradictoire du 14 août 2024, assortie de l’exécution provisoire, ayant ordonné leur expulsion, n’a pas été suivi d’effet par M. [X] et M. [Z].

Ceux-ci ont cessé le paiement de l’indemnité d’occupation depuis plusieurs mois.

Compte tenu de la situation de Mme [D], qui n’a d’autre solution que de se faire héberger par son entourage, il convient d’assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte de 100 euros par jour de retard à compter d’un délai de trois mois après la délivrance du congé.

Par conséquent, le jugement entrepris sera infirmé sur ce point.

sur la demande de dommages et intérêts

Mme [D] sollicite la condamnation de M. [X] et de M. [Z] à lui verser des dommages et intérêts au titre du préjudice subi résultant du retard dans la reprise des lieux.

Le préjudice invoqué par Mme [D] est précisément réparé par l’indemnité d’occupation à laquelle M. [X] et de M. [Z] ont été solidairement condamnés.

Mme [D] ne démontre pas de préjudice distinct du retard dans la reprise des lieux.

Le compte-rendu de consultation du 13 août 2024 produit mentionne la surveillance d’un lupus, dont il n’est pas indiqué l’origine, et l’existence d’une fatigue intense liée à l’accompagnement de sa maman qui est décédée, sans mention d’un quelconque lien avec la présente procédure.

Mme [D] sera déboutée de cette demande, et le jugement confirmé sur ce point.

sur le préjudice de jouissance

L’article 64 du Code de procédure civile prévoit que constitue une demande reconventionnelle la demande par laquelle le défendeur originaire prétend obtenir un avantage autre que le simple rejet de la prétention de son adversaire.

L’article 70 du même code ajoute que les demandes reconventionnelles ou additionnelles ne sont recevables que si elles se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant.

En l’espèce, à titre principal, Mme [D] sollicite que les demandes reconventionnelles de M. [X] et M. [Z] soient déclarées irrecevables faute d’être rattachées aux prétentions originaires par un lien suffisant et n’ayant pour but que de retarder l’issue de la procédure.

C’est par des justes motifs que le premier juge a déclaré recevable la demande de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance, relevant que cette demande concerne le bail d’habitation qui est l’objet de la demande de validité du congé pour reprise et de la demande d’expulsion, et en ce sens, qu’elle est rattachée par un lien suffisant à la prétention originaire et a pour objectif d’obtenir un avantage autre que le simple rejet des prétentions de la bailleresse.

Le jugement sera confirmé sur ce point.

En vertu des dispositions de l’article 1719 du Code civil, dans sa version applicable au litige : « Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière : 1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ; 2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ; 3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ; 4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations. ».

Selon l’article 1720 du Code civil, dans sa version applicable au litige, : « Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives. ».

En outre, l’article 1721 du Code civil, dans sa version applicable au litige, prévoit que : « Il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l’usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail. S’il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l’indemniser. ».

Aux termes des dispositions de l’article 6 de la Loi du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Le bailleur est également obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement, d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du Code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet d’une clause expresse, et d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

L’article 2 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 énonce que le logement doit assurer 1e clos et le couvert, c’est-à-dire que les locaux doivent notamment être protégés contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau de nature à provoquer des infiltrations ou inondations.

Il résulte des dispositions légales susvisées que le non-respect de l’obligation d’entretien imputable au bailleur peut donner lieu à sa condamnation à réaliser les travaux (éventuellement sous astreinte) et à indemniser le locataire à raison du préjudice subi.

Or, à titre d’exception, le comportement fautif du locataire dans la persistance et l’aggravation du préjudice allégué diminue son droit à indemnisation.

En l’espèce, M. [X] et M. [Z] indiquent avoir fait état du défaut d’isolation du logement à la bailleresse, considèrent que les installations électriques intérieures du logement présentent un défaut de conformité et font valoir qu’ils ont été privés de la jouissance de la cave.

Un procès-verbal de constat du 14 mai 2018 est produit, qui fait état de la présence de moisissures sur les murs du salon, de la salle à manger, de la cuisine, sur le canapé, derrière la tête de lit, et à l’intérieur des différents placards, et que le logement est dépourvu de ventilation.

Une cinquantaine de factures d’achat de produits de marque sont produits, sans pour autant que M. [X] et M. [Z] démontrent que l’ensemble de ces produits ont été dégradés.

Un certificat médical du 23 avril 2018 indique que l’état de santé de M. [Z] nécessite la remise en état contre les moisissures de son appartement dans les plus brefs délais.

Des échanges de courriers électroniques des 24, 25 avril, 16 mai 2018 et 02, 03 août et 25 novembre 2021 sont produits et justifient de que M. [X] et M. [Z] ont signalé au gestionnaire les problèmes d’infiltrations et de moisissures, qui en a averti Mme [D].

Une expertise du 10 février 2023 est produite et relève une installation intérieure d’électricité comportant des anomalies pour lesquelles il est vivement recommandé d’agir afin d’éliminer les dangers qu’elles présentent et que la performance énergétique du logement est classée E.

Un rapport d’expertise non contradictoire réalisé le 31 août 2023 à l’initiative de M. [Z] est produit et mentionne une forte odeur d’humidité dans l’appartement, constate des traces de moisissures sur le bas des murs et des traces d’infiltrations.

Mme [D] fait valoir qu’elle a diligenté des travaux réparatoires en 2018, qu’elle a accepté de financer les aérations des fenêtres à hauteur de 600 euros et d’offrir le loyer du mois d’octobre 2018, que les locataires n’avaient émis aucune réclamation auprès de leur bailleur depuis les travaux réparatoires en toiture de 2021, et que, de toute évidence, la cause des moisissures provient des aquariums installés sans autorisation par les locataires.

Elle ajoute qu’ils n’ont jamais manifesté aucune réclamation au sujet des installations électriques ni au sujet de l’exploitation de la cave.

Un constat amiable dressé le 1er juin 2018 entre le gestionnaire et M. [Z] valant déclaration de sinistre est produit, de même que la facture des travaux réalisés suite à ces désordres.

Un compte rendu d’intervention du 17 avril 2018 est produit et conclut à des traces d’humidité et à l’absence ou l’obstruction de la ventilation dans l’appartement.

Un diagnostic de performance énergétique du 18 mars 2014 est produit, ne fait mention d’aucune anomalie et révèle que le logement est classé D.

Dès lors, il résulte de ces éléments que M. [X] et M. [Z] n’ont jamais signalé à la bailleresse l’existence d’un défaut de conformité de l’installation électrique ou de l’inexploitabilité de la cave. Ils seront ainsi déboutés de leurs demandes.

En revanche, il est indéniable que des problèmes d’humidité ont persisté au fil des années malgré les signalements faits au gestionnaire, occasionnant un préjudice de jouissance.

Dans ces conditions, le jugement sera réformé seulement sur le quantum de la condamnation de Mme [D] à réparer le titre du préjudice de jouissance subi par les locataires.

Mme [D] sera ainsi condamnée à verser à M. [X] et M. [Z] la somme de 5.000 euros de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance subi.

sur les dépens et frais irrépétibles

Les dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile prévoient que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En vertu de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En l’espèce, il résulte de l’ensemble des éléments précédents qu’il convient de laisser à chacune des parties la charge de leurs propres dépens et frais irrépétibles.

Appelants et intimée seront ainsi déboutés de leurs demandes tendant à voir condamner l’un et l’autre sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens.

Le jugement entrepris sera en revanche confirmé.

PAR CES MOTIFS

Statuant par arrêt contradictoire, rendu en dernier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONFIRME le jugement déféré en toutes ses dispositions, sauf en ce qu’il a débouté Mme [D] de sa demande d’astreinte et uniquement sur le quantum de la condamnation de Mme [D] à réparer le titre du préjudice de jouissance subi par M. [X] et M. [Z] ;

Statuant à nouveau sur les chefs infirmé et réformé, et y ajoutant,

ASSORTIT l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte de 100 euros par jour de retard à compter d’un délai de trois mois après la délivrance du congé ;

CONDAMNE Mme [D] à verser à M. [X] et M. [Z] la somme de 5.000 euros de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance subi ;

LAISSE à chacune des parties la charge de ses propres dépens et frais irrépétibles ;

DÉBOUTE les parties de toutes les demandes plus amples ou contraires.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,