COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-4

ARRÊT AU FOND

DU 30 JANVIER 2025

N° 2025/

N° RG 24/07524 – N° Portalis DBVB-V-B7I-BNHCI

S.A.R.L. CONSTRUCTION MAITRISE OUVRAGE

C/

S.D.C. LE MIRA

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Elie MUSACCHIA

M^e Julien CEPPODOMO

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance de référé rendue par le Président du TJ de [Localité 6] en date du 07 Mai 2024 enregistrée au répertoire général sous le n° 23/01295.

APPELANTE

S.A.R.L. CONSTRUCTION MAITRISE OUVRAGE

, demeurant [Adresse 11]

représentée par M^e Elie MUSACCHIA, avocat au barreau D’AIX-EN-PROVENCE, avocat postulant et plaidant par M^e Marion GIRARD de la SELARL ALTIUS AVOCATS, avocat au barreau de BOURGOIN-JALLIEU,

INTIMÉE

S.D.C. LE MIRA

, demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Julien CEPPODOMO, avocat au barreau de GRASSE, avocat postulant et plaidant par M^e Camille AUGIER de la SCP VERBATEAM MONTPELLIER, avocat au barreau de MONTPELLIER,

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 27 Novembre 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Véronique MÖLLER, conseillère – rapporteur, chargée du rapport, qui a fait un rapport oral à l’audience, avant les plaidoiries.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Inès BONAFOS, Présidente

M^me Véronique MÖLLER, Conseillère

M. Adrian CANDAU, Conseiller

Greffier lors des débats : M^me Patricia CARTHIEUX.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 30 Janvier 2025.

ARRÊT

FAITS, PROCEDURES, PRETENTIONS DES PARTIES :

Par acte notarié du 14 décembre 2021, la Sarl Construction Maîtrise d’Ouvrage a acquis de la Sas PM Invest, les lots de copropriété n°101 constituant un parking au sous-sol du bâtiment C et n°144 correspondant à un local et une terrasse en jouissance exclusive constituant le bâtiment D, dans un ensemble immobilier dénommé « Résidence [9] », composé de quatre bâtiments dénommés A, B, C et D, situé à [Localité 5] (Alpes maritimes) – [Adresse 3].

Le descriptif de division décrit le bâtiment D correspondant au bâtiment situé au sud-est du tènement comme étant constitué d’un simple rez-de-chaussée à usage de local commercial ou professionnel.

Exposant que la société Construction Maîtrise d’Ouvrage a changé la destination du lot n°144 en local d’habitation exploité en location de courte durée, ce qui est à l’origine de nuisances pour la copropriété, qu’elle a modifié l’affectation des parties communes et l’aspect extérieur de l’immeuble et s’est appropriée des parties communes en agrandissant le local initial et la terrasse attenante et en clôturant des espaces verts communs transformés en jardin privatif, le syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 7] » représenté par son syndic en exercice la Sarl Damonte Immobilier a, par acte délivré 07 novembre 2022, assigné en référé la Sarl Construction Maîtrise d’Ouvrage devant le Président du tribunal judiciaire de Grasse, aux fins de remise en état des lieux sous astreinte et de condamnations au titre des dépens et des frais irrépétibles.

Par ordonnance de référé en date du 07 mai 2024, le Président du tribunal judiciaire de Grasse a condamné la Sarl Construction Maîtrise Ouvrage à procéder à la remise en état des lieux par les modifications suivantes :

— la suppression des deux baies vitrées installées en façade et la remise en place de l’auvent,

— la suppression de la terrasse et de la rampe en bois,

— la suppression du trottoir installé en périphérie du bâtiment,

— la suppression de la clôture métallique de couleur blanche, fermant le jardin entourant le bâtiment D,

Ce sous une astreinte provisoire journalière de 100 euros par jour de retard devant commercer à courir quatre mois après la signification de l’ordonnance de référé, pendant un délai de trois mois passé lequel il pourra être à nouveau statué.

Le juge des référés a dit n’y avoir pas lieu à référé sur la demande afférente à la modification de la destination du local, sur la demande de retrait du barbecue et des détritus à l’arrière du bâtiment, sur la demande de suppression de l’unité extérieure de climatisation en façade arrière, de la fenêtre en façade Nord, des luminaires en façade Sud et des percements de façade afin d’installation d’une grille d’aération et des luminaires.

Il a condamné la Sarl Construction Maîtrise Ouvrage aux dépens, en ce compris le coût des procès-verbaux de constat dressés les 5 août 2019 et 17 décembre 2021 et à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 7] », pris en la personne de son syndic en exercice la Sarl Damonte Immobilier, la somme de 2.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Par déclaration d’appel en date du 13 juin 2024, la Sarl Construction Maîtrise Ouvrage a interjeté appel de cette ordonnance et intimé le syndicat des copropriétaires « [Adresse 7] », en ce qu’elle a été condamnée à la remise en état des lieux par les modifications suivantes :

— la suppression des deux baies vitrées installées en façade et la remise en place de l’auvent,

— la suppression de la terrasse et de la rampe en bois,

— la suppression du trottoir installé en périphérie du bâtiment,

— la suppression de la clôture métallique de couleur blanche, fermant le jardin entourant le bâtiment D

avec une astreinte provisoire journalière de 100 euros par jour de retard, commençant à courir quatre mois après la signification de l’ordonnance, pendant un délai de trois mois passé lequel il pourra être à nouveau statué,

condamnée aux dépens, en ce compris le cout des procès-verbaux de constat dressés les 5 août 2019 et 17 décembre 2021 et à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 7] » la somme de 2.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

L’affaire a été enregistrée sous le n° RG 24/07524.

Le président de la chambre 1-4 a, en application de l’article 905 du Code de procédure civile, fixé une première date d’appel de l’affaire à bref délai à l’audience du 27 novembre 2024, par avis en date du 21 juin 2024.

Les parties ont exposé leur demande ainsi qu’il suit, étant rappelé qu’au visa de l’article 455 du code de procédure civile, l’arrêt doit exposer succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens :

La société Construction Maitrise Ouvrage (conclusions en réponse 2 et récapitulatives notifiées par RPVA le 25 octobre 2024) demande à la cour d’appel de :

Vu l’article 55 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 ;

Vu l’article 711-1 du Code de la construction et de l’habitation,

Vu les articles 834 et 835 du Code de procédure civile ;

Vu l’article 9 du code de procédure civile,

RÉFORMER l’Ordonnance de référé en ce qu’elle l’a :

Condamnée à procéder à la remise en état des lieux par les modifications suivantes :

— la suppression des deux baies vitrées installées en façade et la remise en place de l’auvent,

— la suppression de la terrasse et de la rampe en bois,

— la suppression du trottoir installé en périphérie du bâtiment,

— la suppression de la clôture métallique de couleur blanche fermant le jardin entourant le bâtiment D;

Assortie cette condamnation d’une astreinte provisoire journalière de 100 (cent) euros par jour de retard ;

Dit que cette astreinte commencera à courir quatre mois après la signification de l’ordonnance, et courra pendant un délai de trois mois passé lequel il pourra être à nouveau statué ;

Condamnée aux dépens, en ce compris le coût des procès-verbaux de constat dressés les 5 août 2019 et 17 décembre 2021 ;

Condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 7] » la somme de 2.000euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Et statuant à nouveau :

IN LIMINE LITIS :

REJETER l’ensemble des demandes du Syndicat des copropriétaires de la Résidence « [Adresse 8] [Adresse 2], comme étant irrecevables,

EN TOUTE HYPOTHESE :

DEBOUTER le Syndicat des copropriétaires de la Résidence « [Adresse 7] » de l’ensemble de ses prétentions, fins et prétentions,

EN TOUTE ETAT DE CAUSE :

CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires de la Résidence « [Adresse 7] » à lui payer la somme de 5.000euros au titre des frais irrépétibles par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNER le [Adresse 10] [Adresse 7] » aux entiers dépens.

La société Construction Maîtrise Ouvrage invoque, in limine litis, l’irrecevabilité de l’action du syndicat des copropriétaires, pour défaut d’autorisation d’ester en justice par une décision de l’assemblée des copropriétaires, défaut d’immatriculation (art. L 711-1 c. constr. et art. 53 L. 24 mars 2014) ce qui le priverait de la personnalité juridique, et compte tenu de l’existence d’un motif de révocation du syndic pour défaut d’établissement de la fiche synthétique de la copropriété.

Au soutien de ses prétentions, la société Construction Maîtrise Ouvrage expose que, par acte du 02 juillet 2015, la société PM Invest a acquis l’ensemble immobilier litigieux qui constituait jusqu’alors un domaine hôtelier afin d’en changer la destination et de réaliser un programme de 86 logements éligibles à la défiscalisation en déficit foncier, que dans cet objectif, l’immeuble a été divisé et une copropriété a été créée, que le syndicat des copropriétaires aurait délégué la réalisation des travaux de restauration des parties communes et des parties privatives à une association syndical libre qui était également créée pour intervenir en qualité de maître d’ouvrage, que c’est dans ces circonstances qu’elle a acquis le lot n°144, correspondant à l’ancien logement de gardien, alors que ce lot avait déjà subi les transformations reprochées pour les besoins de la commercialisation de l’ensemble du projet. Elle explique qu’une déclaration préalable de travaux a été déposée le 22 septembre 2022 avec pour seule vocation de régulariser la situation vis-à-vis des règles d’urbanisme. La société Construction Maîtrise Ouvrage fait valoir que certains travaux affectant le bâtiment D ont été réalisés avec l’accord du syndicat des copropriétaires (fermeture de l’auvent, modification de façade, création d’un trottoir et d’une clôture).

La société Construction Maîtrise Ouvrage reproche au juge des référés de l’avoir condamnée à remettre en état au titre du trouble manifestement illicite que caractériserait l’appropriation non-sérieusement contestable des parties communes constituée par la fermeture de l’auvent ayant modifié la façade sud du lot, par l’installation d’une terrasse et d’une rampe en bois, d’un trottoir en périphérie du bâtiment et d’une clôture métallique. Elle conteste l’existence d’une atteinte esthétique à l’immeuble, ainsi que l’existence d’une obligation d’obtenir une autorisation des copropriétaires pour aménager la terrasse dont elle a la jouissance exclusive. Elle fait valoir qu’en vertu du règlement de copropriété les terrasses sont des parties communes à l’usage exclusif du propriétaire du lot auquel il est rattaché et que les propriétaires peuvent procéder à des aménagements ne portant pas atteinte à l’harmonie et à la sécurité du bâtiment. Elle ajoute que la société PM Invest s’était expressément réservée la possibilité de modifier les façades et ouvertures, ce qu’elle a fait avant la cession du lot litigieux, sans avoir besoin d’une autorisation de la part des copropriétaires.

S’agissant de la remise en état du trottoir installé en périphérie et de la clôture métallique fermant le jardin entourant le bâtiment D, la société Construction Maîtrise Ouvrage conteste en être à l’origine et fait valoir que le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas plus la preuve que c’est la société PM Invest qui les aurait réalisés. Elle soutient que c’est l’Asl qui en serait à l’origine, et que ces travaux auraient même été validés par le syndicat des copropriétaires.

S’agissant de la location saisonnière meublée, la société Construction Maîtrise Ouvrage fait valoir qu’il existe une contradiction dans le règlement de copropriété en ce qu’il autorise la location meublée mais décrit le bâtiment D comme ayant un usage commercial ou professionnel, que le juge des référés n’est donc pas autorisé à statuer. Subsidiairement, elle fait valoir que la location meublée touristique ne contrevient pas au règlement de copropriété et qu’en réalité le lot n°144 n’a jamais été loué.

Sur le barbecue et les détritus à l’arrière du bâtiment, la société Construction Maîtrise Ouvrage fait valoir que la preuve de leur existence n’est pas rapportée.

Enfin, elle rappelle concernant la demande de suppression de l’unité extérieure de climatisation en façade arrière, de la fenêtre en façade nord, des luminaires en façade sud et des percements de façade, que le règlement de copropriété autorise les petits aménagements ne portant pas atteinte à la destination et à l’harmonie du bâtiment et soutient que ces aménagements ne sont pas visibles ni inesthétiques.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 7] » située [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice la société Damonte Immobilier ayant son siège social [Adresse 1] (conclusions notifiées par RPVA le 22 novembre 2024), sollicite de :

Vu l’article 835 du Code de procédure civile ;

Vu la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ;

Vu le décret du 17 Mars 1967

Vu l’article L 711-6 du Code de la construction et de l’habitation,

Vu l’article A 424-8 du Code de l’urbanisme,

Vu l’article 1253 du Code civil,

DEBOUTER la société Construction Maitrise Ouvrage de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

CONFIRMER l’ordonnance de référé du tribunal judiciaire de Grasse en date du 7 Mai 2024 en ce qu’elle a :

Condamné, sous astreinte provisoire journalière de 100 euros par jours de retard, la société CONSTRUCTION MAITRISE OUVRAGE à procéder à la remise en état des lieux par les modifications suivantes :

— Suppression des deux baies vitrées installées en façade et la remise en place de l’auvent,

— Suppression de la terrasse et de la rampe en bois,

— Suppression de la clôture métallique de couleur blanche, fermant le jardin entourant le bâtiment D.

Condamné la société Construction Maitrise Ouvrage aux dépens, en ce compris le coût des procès-verbaux de constat dressées les 5 Août 2019 et 17 Décembre 2021 ;

REFORMER l’ordonnance de référé du tribunal judiciaire de Grasse en date du 7 Mai 2024 en ce qu’elle a :

Dit n’y avoir lieu à référé sur la demande afférente à la modification de la destination du local,

Dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de retrait du barbecue et des détritus à l’arrière du bâtiment,

Dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de suppression de l’unité extérieure de climatisation en façade arrière, de la fenêtre en façade Nord, des luminaires en façade Sud et des percements de façade afin d’installation d’une grille d’aération et des luminaires ;

Et statuant à nouveau :

Condamner la société Construction Maitrise Ouvrage à procéder à la remise en état des modifications, constitutives des troubles manifestement illicites, suivantes :

— Installation d’une unité extérieure de climatisation en façade arrière ;

— Présence de détritus à l’arrière du bâtiment et d’un barbecue ;

— Agrandissement de la surface du local ;

— Percement de la façade par installation d’une grille d’aération à proximité de l’unité extérieure de climatisation ;

— Percement de la façade et installation de luminaires en façade ;

— Modification de la destination en local d’habitation, cause de gênes et troubles à la tranquillité de la copropriété ;

Ordonner que la remise en état devra être opérée dans un délai de 60 jours suivant la signification de l’ordonnance à intervenir, sous astreinte fixée à 1000€ par jour de retard ;

CONDAMNER la société Construction Maitrise Ouvrage au paiement de la somme de 4.000euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance d’appel.

Le syndicat des copropriétaires soutient d’abord que ses demandes sont recevables en ce qu’aucune autorisation n’est nécessaire pour des demandes relevant des pouvoirs du juge des référés ou pour défendre aux actions intentées contre le syndicat, que le défaut d’immatriculation n’entraine pas la perte de la personnalité juridique, étant précisé que l’immatriculation a été régularisée et que le syndicat n’a pas sollicité la révocation de son syndic pour défaut d’établissement de la fiche synthétique de la copropriété, étant également précisé que la fiche synthétique de la copropriété est versée aux débats.

Le syndicat des copropriétaires conclut ensuite à l’absence de contestation sérieuse sur ses demandes dès lors qu’il est établi que les travaux réalisés sans autorisation affectent les parties communes et l’aspect extérieur de la copropriété, et qu’il en résulte une appropriation des parties communes (agrandissement du local et de la terrasse attenante, clôture des espaces verts). Il soutient que le bénéfice de la jouissance exclusive de la terrasse ne change rien, que la mention portée au règlement selon laquelle la société PM Invest avait la possibilité de déposer une autorisation d’urbanisme permettant la modification des façades et ouvertures ne l’exonérait pas de l’obtention de l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires d’ordre public et rappelle que les autorisations administratives sont délivrées sous réserve du droit des tiers.

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que la société Construction Maîtrise Ouvrage ne peut se retrancher derrière les travaux qu’auraient réalisés la société PM Invest, dès lors que l’acquéreur est responsable des conséquences du trouble né avant son entrée en jouissance, et que son éventuel recours contre son vendeur ne constitue pas une contestation sérieuse.

Il soutient que la société Construction Maîtrise Ouvrage a reconnu en première instance que la société PM Invest a rénové à ses frais la maison du gardien, qu’elle ne peut donc désormais soutenir que l’Asl aurait fait exécuter les travaux de clôture et de remise en état du trottoir. Il expose que la société PM Invest n’était pas membre de l’Asl et que cette association avait pour objet la réalisation des travaux de réhabilitation des bâtiments A, B ainsi que les garages au bénéfice de ses membres, que le lot n°144 n’était donc pas concerné. Il fait valoir que de nombreux travaux ont été entrepris par la société PM Invest puis par la société Construction Maîtrise Ouvrage privatisant les espaces verts sans autorisation. Il ajoute que la société Construction Maîtrise Ouvrage a déposé une déclaration préalable de travaux pour une régularisation administrative ce qui démontre qu’elle en est bien à l’origine.

Le syndicat des copropriétaires fait appel incident en ce qui concerne le changement de destination du local en violation du règlement de copropriété qui prévoit une habitation bourgeoise. Il conclut que l’activité meublée touristique ne peut être considérée comme une activité commerciale et que la transformation du local commercial en habitation contrevient à sa destination. Il conteste l’existence d’une contradiction dans le règlement de copropriété puisque la destination de la copropriété est à usage d’habitation, mais que l’affectation du lot n°144 est à usage commercial, et que la location de type Air BnB n’est pas considérée comme étant une activité commerciale.

Le syndicat des copropriétaires soutient que les aménagements réalisés sans autorisation sont à l’origine de trouble anormal de voisinage, que la société Construction Maîtrise Ouvrage occupe illégalement les parties communes et que les travaux réalisés constituent une appropriation non-autorisée.

L’affaire a été retenue à l’audience du 27 novembre 2024 et mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 30 janvier 2025.

MOTIFS :

Sur les fins de non-recevoir :

L’article 122 du code de procédure civile dispose que « constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

L’article 123 du même code prévoit que « les fins de non-recevoir peuvent être proposées en tout état de cause, à moins qu’il en soit disposé autrement et sauf possibilité pour le juge de condamner à des dommages-intérêts ceux qui se seraient abstenus, dans une intention dilatoire, de les soulever plus tôt ».

*Le défaut d’autorisation d’ester en justice :

L’article 14 alinéa 1er de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dans sa version en vigueur depuis le 1er juin 2020 dispose que « la collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat qui a la personnalité civile ».

L’article 15 de le même loi prévoit que :

« Le syndicat a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu’en défendant, même contre certains des copropriétaires ; il peut notamment agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs de ces derniers, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble.

Tout copropriétaire peut néanmoins exercer seul les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot, à charge d’en informer le syndic.

En cas de carence ou d’inaction du syndic, le président du conseil syndical peut également, sur délégation expresse de l’assemblée générale, exercer une action contre le syndic, en réparation du préjudice subi par le syndicat des copropriétaires. Lorsque la copropriété n’a pas de conseil syndical, cette action peut être exercée par un ou plusieurs copropriétaires représentant au moins un quart des voix de tous les copropriétaires.

En cas de condamnation, les dommages et intérêts sont alloués au syndicat des copropriétaires.

Si, à l’issue de l’instance judiciaire, l’action exercée dans l’intérêt du syndicat est déclarée bien fondée par le juge, la charge des frais de procédure non supportés par le syndic est répartie entre tous les copropriétaires proportionnellement aux quotes-parts de parties communes afférentes à leur lot ».

L’article 55 du décret n°65-223 du 17 mars 1967, dans sa version en vigueur depuis le 1er janvier 2020, prévoit en outre que :

« Le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l’assemblée générale.

Seuls les copropriétaires peuvent se prévaloir de l’absence d’autorisation du syndic à agir en justice.

Une telle autorisation n’est pas nécessaire pour les actions en recouvrement de créance, la mise en 'uvre des voies d’exécution forcée à l’exception de la saisie en vue de la vente d’un lot, les mesures conservatoires, l’opposition aux travaux permettant la recharge normale des véhicules électriques prévue à l’article R. 136-2 du code de la construction et de l’habitation et les demandes qui relèvent des pouvoirs de juge des référés, ainsi que pour défendre aux actions intentées contre le syndicat. Elle n’est pas non plus nécessaire lorsque le président du tribunal judiciaire est saisi en application des premiers alinéas des articles 29-1A et 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 ou du premier alinéa de l’article L. 615-6 du code de la construction et de l’habitation.

Dans tous les cas, le syndic rend compte à la prochaine assemblée générale des actions introduites ».

Il résulte de ces dispositions que le syndic n’avait pas à demander d’autorisation à l’assemblée générale pour introduire la présente procédure en référé visant à la suppression d’aménagements sans autorisation.

*L’absence d’immatriculation au registre relatif aux copropriétés :

La perte de la personnalité juridique dont est doté le syndicat de copropriétaires dès sa naissance et de plein droit en vertu des dispositions d’ordre public de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 sus-visé ou de son droit d’ester en justice n’est pas prévue par l’article L 711-6 du code de la construction et de l’habitation qui réglemente les sanctions applicables lorsque le syndic n’a pas procédé à l’immatriculation du syndicat des copropriétaires à l’établissement public chargé de la tenue du registre prévu par l’article L 711-1 du même code.

*L’absence de fiche synthétique :

La révocation du syndic n’est pas prévue par l’article 8-2 de la loi du 10 juillet 1965 relatif à la fiche synthétique de la copropriété que doit établir le syndic et une telle sanction n’a pas été décidée par l’assemblée des copropriétaires.

Les fins de non-recevoir invoquées par la société Construction Maîtrise Ouvrage doivent donc être rejetées et l’action en référé du syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 7] » sera déclarée recevable.

Sur la demande de remise en état :

L’article 835 du code de procédure civile dispose que :

« Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Une contestation sérieuse sur le fond du droit n’interdit pas au juge des référés de prendre les mesures prévues à l’article 835 alinéa 1er.

Le juge des référés qui retient l’existence d’un trouble manifestement illicite, au sens de l’article 835, justifie par là même sa décision ordonnant qu’il y soit mis fin et il ne peut lui être fait grief d’avoir statué malgré une contestation sérieuse.

La constatation de l’existence d’une contestation sérieuse sur le fond du droit est insuffisante pour justifier le refus du juge des référés de prendre les mesures prévues par l’article 835 alinéa 1er.

Pour apprécier la réalité du trouble ou du risque allégué, la cour d’appel, statuant en référé, doit se placer au jour où le premier juge a rendu sa décision et non au jour où elle statue.

L’article 25 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dans sa version en vigueur depuis le 1er juin 2020 dispose que « ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant :

[']

b) L’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci ;

['] ».

L’article 26 de cette même loi prévoit que « sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant :

a) Les actes d’acquisition immobilière et les actes de disposition autres que ceux visés à l’article 25 d ;

b) La modification, ou éventuellement l’établissement, du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l’usage et l’administration des parties communes ; ['] ».

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires fait valoir que le lot n°144 de la société Construction Maîtrise Ouvrage a fait l’objet d’un agrandissement de la surface habitable de 9 m2 résultant de la fermeture de l’auvent situé en façade sud faisant passer ce local d’une surface de 31,31 m2 à 54,6 m2, ainsi que d’un agrandissement de la terrasse attenante d’une surface portée à 84 m2, qu’un jardin privatif a été créé par l’édification d’une clôture, que ces travaux ont été réalisés sans l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires, ce qui caractérise une violation du règlement de copropriété et qu’il en résulte également une appropriation des parties communes illicites.

Des éléments du dossier, il résulte que l’ensemble immobilier dénommé « Résidence [9] » est décrit par le règlement de copropriété du 04 novembre 2015, dans son paragraphe relatif à la désignation de l’ensemble immobilier, comme étant composé de quatre bâtiments A, B, C et D à usage principal d’habitation, à savoir :

— un bâtiment A correspondant à un immeuble de trois étages à usage d’habitation et de local,

— un bâtiment B correspondant à un immeuble de trois étages à usage d’habitation,

— un bâtiment C correspondant à deux niveaux de sous-sol édifiés sous les bâtiments A et B à usage de stationnement, accessible depuis une rampe d’accès située au nord du bâtiment A,

— un bâtiment D correspondant à un bâtiment constitué d’un simple rez-de-chaussée à usage de local commercial ou professionnel.

L’état descriptif de division, relatif à la désignation des lots par bâtiment, décrit le lot n°144 comme : un local et une terrasse en jouissance exclusive constituant le bâtiment D.

Selon les plans de masse de la société Altea Experts, géomètre, annexés au règlement de copropriété, le lot n°144 est matérialisé comme un petit local avec auvent et terrasse situé à proximité du lot n°149. Aucune clôture n’est matérialisée autour du bâtiment D sur ce document.

L’Asl [Adresse 2] a été constituée le 14 octobre 2015, avec pour objet de réaliser la restauration des bâtiments A et B de l’ensemble immobilier situé [Adresse 2] à [Localité 5] qui était anciennement une résidence hôtelière. A cet effet, il était notamment prévu de confier un mandat d’architecte au cabinet A-Graph Architectes représenté par Madame [I] [N], l’assistance à maîtrise d’ouvrage à la société Aupera représenté par Monsieur [B] [Z] et les travaux de restauration à la société Singer BTP représentée par Monsieur [W] [C], également gérant de la société Construction Maîtrise Ouvrage (voir le projet de texte de résolutions de la deuxième assemblée générale de l’Asl du 16 décembre 2015, les statuts de l’Asl, le marché de travaux privé avec la société Singer BTP représentée par Monsieur [W] [C] du 06 janvier 2016).

Le lot n°144 correspondant au bâtiment D, représentant les 129/10000èmes de la propriété du sol et des parties communes générales et les 1000/1000èmes des parties communes spéciales au bâtiment D, n’était pas mentionné dans le projet de restauration.

Le procès-verbal de constat d’huissier du 05 août 2019 établi à la demande du syndicat des copropriétaires décrit le bâtiment D comme étant occupé et à usage d’habitation, comme étant équipé d’un toit terrasse, d’une unité de climatisation située à l’arrière du bâtiment, d’une grille d’aération et d’une petite fenêtre en façade arrière, d’une promenade bétonnée aménagée en pied de façades nord et est, de deux portes-fenêtres avec volets roulants en façades sud, dont une est équipée de rideaux, d’une terrasse d’agrément en teck aménagée au sud de la construction sur laquelle sont entreposés un salon de jardin, des meubles de rangement, un petit barbecue à charbon de bois à roulettes et un étendoir chargé de linge. Les deux escaliers qui mènent au bâtiment D sont décrits comme étant fermés à leur départ par un portillon verrouillé et le terrain qui entoure le bâtiment D est fermé par des clôtures.

Le procès-verbal de constat d’huissier du 24 novembre 2021 permet de préciser que, sur les plans de la copropriété, le local constituant le bâtiment D a pour longueur de façade 8,35 mètres pour une largeur de 3,75 mètres, alors que, selon les constatations, la façade arrière a 8,25 mètres de longueur et les façades latérales ont 6,72 mètres de longueur, que la construction est entourée d’une promenade d’environ 1,30 mètres de largeur. Les précédentes constatations sont confirmées.

Le diagnostic technique établi à la demande de la société PM Invest par la société Stratège mentionne une superficie des surfaces du local de 41,73m2 et une superficie de 38,68m2 pour la terrasse et décrit le local comme étant composé d’un séjour, cuisine, placard, dégagement, chambre, salle d’eau, Wc, soit comme un local à usage d’habitation. Les photographies jointes à ce diagnostic montrent la présence de deux baies vitrées et d’une terrasse.

Selon l’acte de vente du 14 décembre 2021 de la société PM Invest à la société Construction Maîtrise Ouvrage, le lot n°144 est décrit comme un local et une terrasse en jouissance exclusive constituant le bâtiment D et les 129/10000èmes des parties communes générales.

Ces éléments démontrent que les modifications litigieuses apportées au bâtiment D sont antérieures à l’acte de cession.

Les modifications faites à ce bâtiment sont, par ailleurs, corroborées par les documents joints à la déclaration préalable déposée par Monsieur [W] [C], gérant de la société Construction Maîtrise Ouvrage, auprès de la commune de [Localité 5], pour des travaux visant à réhabiliter le logement de gardien ainsi que son agrandissement « en récupérant la surface disponible via l’avancée de toiture » et la fermeture de la terrasse en espace de vie, devant entrainé « des modifications de façades au niveau de la façade Sud, Est et Ouest. Deux grandes baies coulissantes avec des volets roulant seront installés côté Sud afin d’améliorer la luminosité du site et de s’ouvrir davantage sur le site. Une petite ouverture sera également créée façade Nord au niveau des pièces d’eau ». Des reprises de la terrasse sont également prévues. Les plans de masse annexés au dossier confirment les transformations réalisées et l’agrandissement de la surface du lot n°144 grâce à la suppression de l’auvent et de son du gain de surface résultant de son emprise sur la terrasse, la transformation de la façade sud résultant de cet agrandissement : antérieurement, la façade sud était abritée par un auvent et comportait deux fenêtres et une porte fenêtre centrale à volets pleins en bois tandis que, désormais, l’auvent a été supprimé, remplacé par un agrandissement du bâtiment existant et deux grandes baies vitrées ont été posées sur la nouvelle façade. Une fenêtre a également été ajoutée en façade nord. Le proche d’entrée a été fermé.

Le syndicat des copropriétaires verse aussi aux débats un projet de modificatif de copropriété n°2 établi par la société Altea Experts, géomètre, le 12 décembre 2018 montrant des plans de masse avant et après transformations des lots n°144 et 149. Aucune clôture entourant le lot n°144 n’est visible sur le plan illustrant la situation ancienne, l’auvent et la terrasse sont matérialisés. Sur les plans illustrant les situations intermédiaire et future, est matérialisée la délimitation d’un nouveau « lot n°182 créé par prélèvement sur les parties communes », tandis qu’une clôture est matérialisée sur le projet. Certes, ce document est produit à l’état de projet mais il corrobore les modifications entreprises et surtout les changements induits sur l’état descriptif de copropriété et la répartition des charges susceptibles de résulter de cette nouvelle configuration, justifiant l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires à la majorité de l’article 25, voire de l’article 26.

Or, ces travaux n’ont pas fait l’objet d’une délibération de l’assemblée générale des copropriétaires ayant été approuvée.

Selon l’attestation de Monsieur [U] [X], représentant de la société PM Invest, les modifications apportées au bâtiment D ont été réalisées dans le courant de l’année 2017, soit après la publication du règlement de copropriété et la désignation d’un syndic provisoire, et sans déclaration préalable.

La société Construction Maîtrise Ouvrage prétend que les travaux litigieux auraient été autorisés par l’Asl et le syndicat des copropriétaires. Elle en veut pour preuve un courrier que lui a adressé la société PM Invest (Monsieur [X]) le 10 novembre 2023, et une attestation de son gérant Monsieur [X], dont la valeur probante est sujette à caution compte tenu de l’implication de cette société dans le projet, de l’absence de preuves de l’existence d’une délibération de l’assemblée générale des copropriétaires, seule habilitée à autoriser de tels travaux, et de la délimitation de l’objet de l’Asl à la réhabilitation des bâtiments A et B. Il en va de même de l’attestation de Madame [N], architecte et gérante de la société A-Graph Architectes, en charge de la maîtrise d''uvre du projet de réhabilitation.

Certes, le règlement de copropriété prévoit expressément que la société PM Invest s’est réservée la possibilité de déposer toute autorisation d’urbanisme nécessaire, notamment dans le cadre de la commercialisation des lots 1 à 7 et n°149. Cependant, le lot n°144 n’est pas expressément visé. En outre, il ne s’agit nullement d’un droit d’édification ou d’un droit à construire qu’aurait pu se réserver la société PM Invest et qui aurait pu la dispenser d’autorisation de l’assemblée des copropriétaires.

La société Construction Maîtrise Ouvrage ne peut pas plus s’exonérer de l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires en prétextant que les transformations apportées au bâtiment D correspondent à des petits aménagements autorisés par le règlement de copropriété, ou qu’ils ne portent pas atteinte à l’harmonie ou à l’aspect des bâtiments compte tenu de l’importance des modifications apportées aux bâtiments D dont l’aspect extérieur et la superficie ont été significativement modifiés (suppression de l’auvent, agrandissement des façades et de la superficie du local, remplacement des trois fenêtres et porte-fenêtre en façade sud par deux grandes baies vitrées à volets roulants, création d’une petite fenêtre à l’arrière). En outre, la comparaison des photographies du bâtiment D avant et après transformations montre que, outre son agrandissement, son style architectural a été modernisé et ne correspond plus au style antérieur (fenêtres traditionnelles avec fermetures par des volets en bois peints en bleu).

De plus, le règlement de copropriété prévoit que « les fenêtres, volets et fermetures extérieures, bien que constituant des parties privatives, ne pourront, même en ce qui concerne leur peinture et leurs matériaux, être modifiés tant dans la couleur de la peinture que dans la nature des matériaux, si ce n’est avec l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires statuant aux conditions ci-après fixées. Les copropriétaires dont les appartements disposent de balcons ou terrasses, pourront, sous réserve de l’autorisation préalable de l’assemblée des copropriétaires statuant dans les conditions de majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 ou celle de l’article 25-1, fermer ceux-ci pour les transformer en vérandas ou jardins d’hiver ['] aucun aménagement ni aucune décoration ne pourront être apportés par un copropriétaire aux balcons, loggias, terrasses qui, extérieurement, rompraient l’harmonie de l’ensemble immobilier ['] » (page 43 du règlement).

Il est ainsi établi que le lot n°144 a fait l’objet de travaux importants ayant modifié son aspect extérieur sans l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires et en violation du règlement de copropriété.

En outre, le règlement de copropriété définit les parties communes générales affectées à l’usage ou l’utilité de tous les copropriétaires comme comprenant, notamment, la totalité du sol bâti et non bâti de l’ensemble immobilier.

Certes, le lot n°144 bénéficie d’une terrasse en jouissance exclusive. Cependant, le droit de jouissance privative est nécessairement accessoire au lot de copropriété auquel il est attaché. Il ne peut en aucun cas constituer la partie privative d’un lot (Civ. 3e , 6 juin 2007, codifié art. 6-3 L. 10 juill. 1965) et bien qu’affecté à la jouissance privative exclusive d’un seul copropriétaire, la terrasse litigieuse demeure une partie commune.

Le règlement de copropriété précise ainsi, s’agissant des balcons et terrasses, que ce sont des parties communes à l’usage exclusif du copropriétaire du ou des lots auxquels ils sont rattachés, que les copropriétaires bénéficiaires de la jouissance exclusives de terrasses ne pourront procéder à aucun aménagement pouvant porter atteinte à l’aspect ou à l’harmonie du bâtiment et de l’ensemble immobilier (page 47 du règlement de copropriété).

En l’espèce, il est établi que des travaux d’agrandissement ont été réalisés sur le bâtiment D avec une emprise sur les parties communes illicites puisque l’auvent surplombant la terrasse a été fermé et que la surface habitable du local a été étendue.

Il en va de même du trottoir installé en périphérie du bâtiment, qui ne figure pas non plus sur les plans antérieurs aux modifications, et a nécessairement été ajouté à l’issue des travaux.

Il est indifférent que le copropriétaire n’ait pas été personnellement l’auteur des travaux irréguliers. En sa qualité de propriétaire actuel du bâtiment D, la société Construction Maîtrise Ouvrage doit assumer les conséquences des atteintes portées aux parties communes de la copropriété, fussent-elles le fait de son vendeur ou de ses entreprises. Il est, d’ailleurs, observé que la société Construction Maîtrise Ouvrage ne pouvait ignorer l’existence de ces travaux puisque son gérant, Monsieur [W] [C], était aussi le représentant de la société Singer BTP à laquelle les travaux de rénovation de l’ensemble immobilier avaient été confiés, et que ce dernier a déposé une déclaration préalable de travaux pour régulariser la situation auprès des services de l’urbanisme de la ville de [Localité 5] le 22 septembre 2022.

La modification de l’aspect extérieur du bâtiment D et son agrandissement sur les parties communes sans autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires caractérisent, en l’absence de ratification postérieure, un trouble manifestement illicite qu’il convient de faire cesser par des mesures adaptées.

S’agissant de la clôture entourant le bâtiment D, force est de constater qu’elle n’est pas matérialisée sur les plans de masse annexés au règlement de copropriété. Selon le constat d’huissier du 24 novembre 2021, le terrain qui entoure le bâtiment D est clôturé alors qu’il s’agit de parties communes dont la société Construction Maîtrise Ouvrage n’a pas la jouissance exclusive, celle-ci se limitant à la terrasse. La clôture non autorisée des parties communes entourant le bâtiment D caractérise donc également un trouble manifestement illicite en ce qu’il constitue une appropriation illicite des parties communes à laquelle il y a lieu de mettre un terme.

Tel ne sera pas le cas de la terrasse dont il n’est pas indubitablement établi qu’elle a été agrandie au vu des plans de masse avant et après modifications annexés à la déclaration préalable de travaux de Monsieur [C] et du projet de la société Altea Experts, géomètre. Si cette terrasse a pu faire l’objet d’une rénovation à l’occasion de la transformation du bâtiment D, ces travaux ne peuvent être considérés comme à l’origine d’un trouble manifestement illicite dès lors qu’ils ne modifient pas significativement l’aspect extérieure de l’immeuble, qu’il n’est pas établi que la superficie en a été augmentée et qu’ils peuvent être considérés comme contribuant à l’entretien de la terrasse.

S’agissant de l’installation d’une unité extérieure de climatisation en façade arrière, de l’installation d’une grille d’aération à proximité de l’unité extérieure de climatisation, du percement de la façade pour l’installation de luminaires, l’existence d’un trouble manifestement illicite justifiant la remise en état n’est pas établie en ce que, selon l’attestation de Madame [N], une unité extérieure était préexistante aux travaux, et compte tenu de l’absence de modification significative de l’aspect extérieur du bâtiment D en résultant.

S’agissant de la présence de détritus à l’arrière du bâtiment et d’un barbecue, l’existence d’un trouble manifestement illicite au moment de la saisine du juge des référés n’est pas indubitablement établie. De plus, le barbecue présent sur la photographie du constat d’huissier et de petite taille et sur roulettes.

En conséquence, l’ordonnance de référé attaquée sera confirmée en ce qu’elle a considéré que l’existence d’un trouble était caractérisée, que la seule mesure adéquate permettant de faire cesser le trouble était la suppression de ces dispositifs, et a ordonné en conséquence à la société Construction Maîtrise Ouvrage de procéder, sous astreinte, à la remise en état des lieux par les modifications suivantes :

— la suppression des deux baies vitrées installées en façade et la remise en place de l’auvent,

— la suppression du trottoir installé en périphérie du bâtiment,

— la suppression de la clôture métallique de couleur blanche fermant le jardin entourant le bâtiment D.

L’ordonnance sera aussi confirmée en ce qu’elle a dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de retrait du barbecue et des détritus à l’arrière du bâtiment, dit n’y avoir lieu à la suppression de l’unité extérieure de climatisation en façade arrière, des luminaires en façade sud et des percements de façade afin d’installation d’une grille d’aération et des luminaires.

En revanche, l’ordonnance de référé sera infirmée en ce qu’elle a ordonné, sous astreinte, la suppression de la terrasse et de la rampe en bois.

Elle sera infirmée en ce qu’elle a dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de suppression de la fenêtre en façade nord.

Statuant à nouveau, il y a lieu d’ordonner la suppression du percement en façade nord correspondant à l’ouverture de la petite fenêtre en façade nord, sous une astreinte de cent euros par jour de retard, commençant à courir quatre mois après la signification du présent arrêt.

Il sera aussi ordonné la suppression de l’agrandissement de la surface du local qui est inhérent à la suppression des deux baies et à la remise en place de l’auvent déjà ordonnée, sous la même astreinte que la suppression de la petite fenêtre en façade nord.

Sur le changement de destination du local :

L’ordonnance de référé sera confirmée en ce qu’elle a dit n’y avoir lieu à référé sur la demande afférente à la modification de la destination du local.

En effet, il résulte des éléments du dossier que le bâtiment D est présenté par les intervenants au projet de rénovation de l’ensemble immobilier comme étant l’ancien logement de gardien, ce qui est corroboré par la photographie de ce bâtiment avant travaux annexée à la demande de déclaration préalable de Monsieur [C]. Il y a donc une contradiction entre le règlement de copropriété qui décrit ce lot, dans son paragraphe relatif à la désignation de l’ensemble immobilier, comme ayant un usage commercial ou professionnel, tandis que cette caractéristique n’est pas mentionnée dans la désignation des lots par bâtiment du même règlement, et semble ne pas correspondre à la destination réelle de ce lot.

En outre, il n’est pas démontré que ce local a fait l’objet d’une location saisonnière de type Air BnB ainsi qu’il résulte des pièces versées aux débats par la société Construction Maîtrise Ouvrage, en particulier des factures Engie et de l’attestation de son expert-comptable selon laquelle ce bâtiment n’a pas engrangé de revenus locatifs.

Enfin, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve de l’existence d’un trouble anormal de voisinage, d’une gêne significative à la tranquillité ou aux droits des autres copropriétaires résultant de l’occupation de ce local.

L’existence d’un trouble manifestement illicite résultant de l’usage de ce lot et du changement de destination du local n’est donc pas caractérisée. En conséquence, l’ordonnance de référé sera confirmée en ce qu’elle a dit n’y avoir lieu à référé sur la demande afférente à la modification de la destination du local.

Sur les frais irrépétibles et les dépens :

L’ordonnance de référé doit être confirmée en ses dispositions relatives à l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

La société Construction Maîtrise Ouvrage, qui succombe, sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires une indemnité de 3.000euros pour les frais qu’il a dû exposer en cause d’appel, ainsi qu’aux entiers dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS :

La cour,

Statuant publiquement, par arrêt contradictoire, mis à disposition au greffe, et après en avoir délibéré conformément à la loi,

REJETTE les fins de non-recevoir invoquées par la société Construction Maîtrise Ouvrage,

DECLARE recevables les demandes en référé du syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 7]» située [Adresse 2] à [Localité 5] (Alpes maritimes),

CONFIRME l’ordonnance de référé en date du 07 mai 2024, sauf en ce qu’elle a condamné la société Construction Maîtrise Ouvrage à procéder à la remise en état des lieux par la suppression de la terrasse et de la rampe en bois avec astreinte et en ce qu’elle a dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de suppression de la fenêtre en façade nord sous astreinte,

Statuant à nouveau,

DIT n’y avoir lieu à référé au titre de la suppression de la terrasse et de la rampe en bois,

ORDONNE la suppression du percement en façade nord correspondant à l’ouverture de la petite fenêtre en façade nord, sous une astreinte de cent euros par jour de retard, commençant à courir quatre mois après la signification du présent arrêt,

ORDONNE, sous la même astreinte, la suppression de l’agrandissement de la surface du local correspondant au bâtiment D,

CONDAMNE la société Construction Maîtrise Ouvrage à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 7] » située [Adresse 2] à [Localité 5] (Alpes maritimes) la somme de 3.000euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la société Construction Maîtrise Ouvrage aux entiers dépens d’appel.

Signé par Madame Inès BONAFOS, Présidente et M^me Patricia CARTHIEUX, Greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER , LA PRESIDENTE ,