COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-1

ARRÊT AU FOND

DU 19 MAI 2026

N° 2026/ 226

Rôle N° RG 21/14808 – N° Portalis DBVB-V-B7F-BIIAZ

[L], [U] [N]

[A], [O] [C] épouse [N]

C/

[B], [P] [M] veuve [D]

[Z], [K] [D] épouse [I]

[Y], [J] [D] épouse [V]

[X], [T], [H] [D]

[G] [D]

[R] [D]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Jean-Marc CABRESPINES

M^e Olivier FERRI

Décision déférée à la Cour :

Jugement du TJ de [Localité 1] en date du 20 Août 2021 enregistré au répertoire général sous le n° 18/03397.

APPELANTS

Monsieur [L], [U] [N]

né le 04 Mai 1978 à [Localité 2] (38), demeurant [Adresse 1]

Madame [A], [O] [C] épouse [N]

née le 25 Octobre 1976 à [Localité 3] (05), demeurant [Adresse 1]

tous deux représentés par M^e Jean-Marc CABRESPINES, avocat au barreau de TOULON

INTIMÉS

Madame [B], [P] [M] veuve [D]

née le 28 Janvier 1955 à [Localité 4] (ALGERIE), demeurant [Adresse 2]

Madame [Z], [K] [D] épouse [I]

née le 07 Septembre 1978 à [Localité 1] (83), demeurant [Adresse 3]

Madame [Y], [J] [D] épouse [V]

née le 18 Avril 1980 à [Localité 1] (83), demeurant [Adresse 4]

Monsieur [X], [T], [H] [D]

né le 01 Novembre 1981 à [Localité 1] (83), demeurant [Adresse 5]

Monsieur [G] [D]

né le 27 Avril 1989 à [Localité 1] (83), demeurant [Adresse 6]

Monsieur [R], [Q], [F] [D]

né le 26 Janvier 1997 à [Localité 1] (83), demeurant [Adresse 6]

tous six représentés par M^e Olivier FERRI de la SARL FERRI & KERJAN AVOCATS, avocat au barreau de TOULON

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 17 Mars 2026 en audience publique devant la cour composée de :

Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre, rapporteur

Madame Fabienne ALLARD, Conseillère

Madame Louise DE BECHILLON, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Anastasia LAPIERRE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 19 Mai 2026.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 19 Mai 2026,

Signé par Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre et M^me Sancie ROUX, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte notarié reçu par la SCP [W]-[S] notaires le 7 juillet 2017, Mmes [B] [M], veuve [D], [Z] [D], épouse [I], [Y] [D], épouse [V], MM [X], [G] et [R] [D], ont promis de vendre à M. [L] [N] et à Mme [A] [C], épouse [N], un bien immobilier situé à Solliès-Pont (83), au prix de 200 000 euros.

Aux termes de l’acte, le bien a été désigné comme « le lot A1 dit lot 1 du lotissement dénommé [Adresse 7] ' », cadastrée Section AA n° [Cadastre 1] et AA n° [Cadastre 2] d’une contenance de 12 a 5 ca au total, le lot consistant en une parcelle de terrain à bâtir, sur laquelle se situe un cabanon destiné à être démoli.

Il a été mentionné également que cette parcelle pouvait faire l’objet d’une construction sous réserve pour l’acquéreur d’obtenir le permis de construire correspondant des autorités compétentes et de l’existence de servitudes de passage décrites à l’acte et matérialisée par les plans annexés.

La validité de cette promesse a été fixé au plus tard au 15 février 2018. Une indemnité d’immobilisation a été fixée à la somme de 1 500 euros.

Plusieurs conditions suspensives ont été prévues, notamment :

— l’obligation pour le promettant, d’obtenir l’attestation de non contestation de la déclaration d’achèvement et de la conformité de la division au plus tard le 30 septembre 2017, un procès verbal de bornage du lotissement pour la réitération authentique des présentes et une attestation d’assurance décennale auprès de l’entreprise Sotrapim,

— l’obtention par le bénéficiaire d’un permis de construire autorisant une construction unique à usage d’habitation avec étage conforme à la réglementation d’urbanisme en vigueur et de 120 m2 de surface de plancher maximum, le bénéficiaire s’engageant à déposer sa demande de permis au plus tard le 30 septembre 2017 et à justifier au promettant que la collectivité commence l’instruction du dossier par production du récépissé notifiant le délai d’instruction. Le permis devra être délivré au plus tard le 8 décembre 2017.

— 'l’obtention d’un prêt d’un montant de 150 000 euros, d’une durée de 20 ans et d’un taux nominal d’intérêt maximum de 1,7 l’an, hors assurances, le bénéficiaire devant déposer un dossier complet auprès des organismes de crédits et à en justifier au plus tard le 30 septembre 2017. La réception de l’offre devra intervenir au plus tard le 8 décembre 2017

Des difficultés sont nées au sujet de la servitude de passage en limite sud du terrain acquis et considérant qu’elle avait été omise par le géomètre expert, les époux [N] ont sollicité son rétablissement sur le plan.

La désignation du bien mentionné à l’acte posant ainsi difficulté, les acquéreurs ont soutenu se heurter à l’impossibilité de déposer un permis de construire conformément à la condition suspensive stipulée notamment en raison de l’assiette des servitudes. Les vendeurs n’ont pu pour leur part, faire réaliser le plan de bornage du fait de cette contestation.

Après plusieurs échanges survenus entre les parties et leurs notaires respectifs, tout règlement amiable du litige s’est avéré infructueux en l’état de leur interprétation divergente de l’état des lieux, des titres existants au moment de la signature de la promesse unilatérale de vente et du prix du bien immobilier.

Par acte des 18, 19 et 20 juin 2018, les époux [N] ont fait assigner les consorts [D], devant le tribunal de tribunal judiciaire de Toulon, aux fins d’obtenir la vente forcée du bien immobilier sur le fondement des articles 1101, 1102, 1103, 1104, 1193, 1194 et 1589 du Code civil, outre leur condamnation à leur payer diverses sommes au titre de la clause pénale, de dommages et intérêts, les frais irrépétibles et dépens.

Par jugement contradictoire rendu le 20 août 2021, cette juridiction a :

— déclaré les époux [N] recevables en leur action,

— débouté les consorts [D] de leur demande aux fins de nullité de la promesse unilatérale de vente du 7 juillet 2017,

— débouté les consorts [D] de leur demande de résolution aux torts des époux [N] de la promesse unilatérale de vente du 7 juillet 2017,

— débouté les époux [N] de leur demande de réalisation forcée de la vente du bien objet de la promesse unilatérale de vente du 7 juillet 2017 et toutes demandes subséquentes,

— débouté les époux [N] de leur demande de condamnation au titre de la clause pénale,

— condamné les consorts [D] à payer aux époux [N] la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral,

— débouté les époux [N] du surplus de leur demande de dommages et intérêts,

— débouté les consorts [D] de l’intégralité de leurs demandes reconventionnelles de dommages et intérêts,

— condamné les consorts [D] à payer aux époux [N] la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté les consorts [D] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné les consorts [D] aux dépens de l’instance,

— ordonné l’exécution provisoire de la présente décision.

Pour statuer ainsi, le tribunal a écarté la fin de non-recevoir tirée de l’absence de mise en demeure préalable et de procés-verbal de carence l’action des époux [N], au motif que les consorts [D] ne fondaient pas en droit leur prétention et a retenu que le défaut d’accomplissement d’un procès-verbal de carence établi par le notaire chargé de la rédaction de l’acte définitif, n’était pas une cause d’irrecevabilité de l’action.

Sur la nullité de la promesse unilatérale de vente invoquée par les vendeurs, il a estimé que les consorts [D] n’étayaient pas leur moyen en droit, ne se prévalaient d’aucun vice du consentement et ne pouvaient prétendre à la nullité de la promesse en revendiquant l’absence d’équivoque sur la désignation du bien litigieux et de ses servitudes.

S’agissant de leur demande de résolution du contrat prononcée aux torts des époux [N], il a rappelé que les consorts [D] ne pouvaient se prévaloir de la mauvaise foi de leurs cocontractants, alors qu’ils ne contestaient pas que le tracé de la servitude litigieuse ne correspondait ni à la réalité des faits, ni qu’ils avaient soumis aux bénéficiaires un plan prenant acte du tracé de fait, afin de modifier le tracé stipulé à l’acte. Il a également estimé sur le défaut de réalisation de la condition suspensive d’obtenir un permis de construire, que les époux acquéreurs justifiaient avoir réalisé les démarches nécessaires à sa réalisation, dont l’exécution s’était heurtée à la difficulté non résolue entre les parties de la désignation du bien litigieux.

Il a écarté toute possibilité de vente forcée en rappelant qu’un désaccord subsistait sur la consistance et désignation du bien vendu, la phase de résolution amiable du litige entre les parties n’ayant pas aboutie. Il a également retenu qu''il existait un différend sur le prix de vente.

Par ailleurs, il a souligné qu’étant insuffisamment renseigné par les parties sur la réalisation des conditions suspensives réciproquement consenties et sur la levée de l’option, ces considérations faisaient obstacle à la réalisation parfaite de la vente.

Sur la demande au titre de la clause pénale formée par les époux [N] il a jugé qu’ils ne rapportaient pas la preuve que les conditions des dispositions de l’article 1231-5 du Code civil étaient réunies, en l’absence de mise en demeure de réaliser la vente.

Il a de même écarté leur demande de dommages et intérêts au titre d’un préjudice économique qui n’avait pas lieu d’être au titre du surcoût des loyers payés et de la construction de leur villa.

En revanche, il a estimé que les demandeurs justifiaient d’un préjudice moral directement causé par le comportement fautif des promettants et a fait droit à cette demande.

Enfin, il a jugé que faute d’avoir justifié de la mauvaise foi des demandeurs et d’avoir contesté la non-conformité de la servitude à la réalité des lieux et aux projets d’aménagements des parcelles, les vendeurs étaient défaillants à démontrer une faute des époux [E] et ne pouvaient en obtenir indemnisation.

Par déclaration transmise au greffe le 19 octobre 2021, les époux [N] ont relevé appel de cette décision en visant les chefs de son dispositif en ce qu’elle les a déboutés de leurs demandes indemnitaires.

Les consorts [D] ont formé appel incident.

La clôture de l’instruction est en date du 24 février 2026.

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET DES MOYENS

Par conclusions notifiées par la voie électronique le 29 juin 2023, les époux [N], demandent à la cour de :

— déclarer l’appel recevable et fondé,

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il les a déboutés de leurs demandes indemnitaires,

Statuant à nouveau,

— condamner in solidum les consorts [D] à leur régler la somme de 20 000 euros au titre de la clause pénale,

— dit n’y avoir lieu à réduction du montant de l’indemnité forfaitaire,

Compte tenu de l’inexécution dolosive du contrat,

— condamner in solidum les consorts [D] à leur régler la somme de 20 000 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice lié au surcoût des loyers,

— condamner les intimés à leur régler la somme de 8 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Par conclusions notifiées par la voie électronique le 13 mars 2022 au visa des articles 1101 et suivants, 1178, 1231 et suivants, 1524, 1584, 1589, 1304 du Code civil, 122, 696 et 700 du code de procédure civile, les consorts [D], demandent à la cour de :

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il les a déboutés de toutes leurs demandes,

— confirmer le jugement entrepris pour le surplus,

Statuant à nouveau,

A titre principal,

— prononcer l’irrecevabilité des demandes des époux [N],

A titre subsidiaire,

— annuler la promesse unilatérale de vente du 7 juillet 2019 et à défaut, en ordonner la résolution aux torts des époux [N], ou en constater la caducité,

— débouter les époux [N] de leurs demandes,

Reconventionnellement,

— condamner les époux [N] à leur payer la somme de 50 000 euros en indemnisation du préjudice lié à l’impossibilité de vendre,

— condamner solidairement les époux [N] à leur payer la somme de 3 000 euros en indemnisation de leur préjudice moral,

— condamner solidairement les époux [N] à leur payer la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile de première instance, ainsi qu’aux entier dépens de cette instance, distraits au profit de M^e Olivier Ferri, avocat sur son offre de droits,

— condamner solidairement les époux [N] à leur payer la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile d’appel, ainsi qu’aux entier dépens de cette instance, distraits au profit de M^e Olivier Ferri, avocat sur son offre de droits.

— les appelants ayant fait preuve de mauvaise foi dans l’exécution du contrat et leur ayant causé un préjudice en lien direct avec ce comportement fautif.

Il est fait renvoi aux écritures susvisées pour un plus ample exposé des éléments de la cause, des moyens et prétentions des parties, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile. Que les consorts [D] seront condamnés à leur payer.

MOTIVATION

Liminairement, il sera observé que les appelants qui ont tenté de maintenir la vente avec réduction du prix puis exigés en justice la vente aux conditions de la promesse, ne sollicitent plus en cause d’appel la vente forcée du bien mais s’en tiennent à une action en responsabilité des promettants.

Les intimés pour leur part, maintiennent en cause d’appel leur demande d’irrecevabilité des demandes des époux [N] et subsidiairement, l’annulation de la promesse unilatérale de vente, à défaut sa résolution, outre des dommages et intérêts.

La cour examinera donc après l’examen de la fin de non -recevoir, la demande de nullité et de résolution de la promesse, puis la responsabilité du promettant et du béneficiaire.

1 Sur la recevabilité des demandes des époux [N]

1.1 Moyens des parties

Les consorts [D] à titre principal, soulèvent l’irrecevabilité des demandes des appelants en ce qu’ils ne les ont pas assignés à comparaitre devant le notaire afin de réitérer l’acte authentique de vente et ne rapportent pas la preuve de leur prétendu refus de vendre le bien.

Les époux [N] n’ont pas répondu en cause d’appel à cette fin de non recevoir.

1.2 Réponse de la cour

Les appelants ne demandent plus la vente forcée et s’en tiennent à une action en responsabilité du promettant de sorte que l’irrecevabilité soulevée de leurs demandes, motif pris de l’absence de citation à comparaître devant le notaire pour régularisation de la vente, est sans fondement.

2-Sur la nullité de la promesse de vente et sa résolution aux torts des époux [N]

2.1 Moyens des parties

Les consorts [ZE] soutiennent que les parties étaient en désaccord sur ce qui était vendu notamment sur l’assiette de la servitude litigieuse et qu’il y avait eu erreur sur les qualités substantielles de la chose vendue comme ayant vicié leur consentement. Ils précisent qu’il y a une inadéquation entre les qualités du bien proposé à la vente et entre les attentes des acquéreurs.

Ils ajoutent qu’en toute hypothèse, les difficultés relatives aux servitudes et invoquées par les appelants, étaient parfaitement connue par les parties et annexées à l’acte de vente, celui-ci faisant référence à toutes les servitudes existantes et à leur modification par des travaux d’aménagement. Ils considèrent que la non réalisation des conditions suspensives ne peut leur être imputable, car ce sont bien les appelants qui n’ont jamais déposé de permis de construire, en raison de la difficulté liée aux servitudes.

Les époux [N] font valoir pour leur part, que les consorts [D] engagent leur responsabilité pour non-respect des termes de la promesse unilatérale de vente car l’assiette des servitudes telle que stipulée à l’acte n’est pas conforme à la réalité des faits et les a empêchés de réaliser la condition suspensive d’obtention d’un permis de construire avant le 30 septembre 2017 et en concluent que les intimés sont responsables de leur défaillance.

Ils ajoutent que les consorts [D] reconnaissent que l’objet de la vente n’est pas conforme aux stipulations contractuelles de l’acte du 7 juillet 2017 et que si la vente ne s’est pas réalisée c’est par leur seule faute.

2.2 Réponse de la cour

2.2.1 Sur la nullité de la promesse pour erreur sur les qualités substantielles

La promesse unilatérale de vente est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l’autre, le bénéficiaire, le droit d’opter pour la conclusion d’un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire selon les dispositions de l’article 1124 du Code civil.

Cet avant-contrat contient, outre le consentement du vendeur, les éléments essentiels du contrat définitif qui serviront à l’exercice de la faculté d’option du bénéficiaire et à la date duquel s’apprécient les conditions de validité de la vente.

Selon l’article 1132 du Code civil, l’erreur de droit ou de fait, à moins qu’elle ne soit inexcusable, est une cause de nullité du contrat lorsqu’elle porte sur les qualités essentielles de la prestation due ou sur celles du cocontractant.

Par ailleurs, ce vice du consentement ne peut être invoqué que par la partie dont le consentement a été vicié.

Enfin, aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, la promesse de vente a été formée conditionnellement, notamment sous réserve que le bénéficiaire obtienne un permis de construire et un financement, mais également que le transfert de propriété de l’immeuble n’ait lieu que le jour de la signature de l’acte authentique de vente.

La levée de l’option expirait à la date du 15 février 2018, celle-ci ne requérant aucun formalisme particulier sauf stipulations expresses du contrat et devant marquer la volonté ferme et non équivoque d’acquérir le bien.

La question de la levée de l’option n’apparaît pas être en question. Les époux [N] ont par ailleurs au regard des démarches réalisées et de la demande de vente forcée, manifesté leur volonté ferme et définitive d’acquérir le bien aux éléments essentiels de la promesse du 7 juillet 2017.

Les consorts [D] ne peuvent pour leur part invoquer avoir commis une erreur de fait ou de droit sur la consistance du bien et notamment sur l’assiette de la servitude litigieuse, dans la mesure où ils soutiennent depuis la première instance, qu’ils avaient donné l’ensemble des informations aux époux [N] sur l’existence de la servitude et sur la configuration des lieux par la remise du plan de division foncière qui fait apparaître une assiette de servitude plus large que celle énoncée dans l’acte et par leur visite des lieux leur permettant de se rendre compte de l’assiette du passage effectif .

Ainsi si erreur il y a, elle ne peut émaner que des acquéreurs qui ne l’invoquent pas à peine de nullité de la promesse de vente dont ils ont demandé en première instance la réalisation, et c’est vainement que les consorts [D] prétendent que la croyance des acquéreurs sur l’assiette de la servitude litigieuse d’une largeur de 5 m seulement résulterait d’une erreur de leur part.

Dès lors, la promesse unilatérale de vente du 7 juillet 2017 n’encourt aucune nullité sur le fondement de l’erreur commise par d’autres que ce qui la demandent, et il en résulte que l’ensemble de ses stipulations ont force obligatoire entre les parties et ont vocation à s’appliquer.

Ainsi, le promettant s’est engagé à vendre son bien tel que désigné à la promesse et son engagement à défaut de stipulations contraires dans l’acte, est définitif sans possibilité de rétractation. Il en résulte que tous les développements de la part des consorts [D] sur l’absence d’accord sur la chose et sur le prix ne peuvent pas plus donner lieu à une quelconque nullité de l’acte puisqu’il est acquis qu’ils ont désigné la chose et que son prix a été fixé à 200 000 euros.

Dans ces conditions la demande de prononcé de la nullité de la promesse unilatérale de vente du 7 juillet 2017 sera rejetée et la décision de première instance sera confirmée sur ce point.

2.2.2 Sur la demande de résolution de la promesse

Aux termes des dispositions des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

La partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut, en vertu de l’article 1217, refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation, poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation, obtenir une réduction du prix, provoquer la résolution du contrat, demander réparation des conséquences de l’inexécution. Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées et des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.

L’article 1231-1 précise qu’à moins que l’inexécution soit définitive, les dommages et intérêts ne sont dus que si le débiteur a préalablement été mis en demeure de s’exécuter dans un délai raisonnable.

Le contrat liant les parties est une promesse unilatérale de vente et aux termes de cette promesse, dans l’hypothèse où la demande de permis de construire n’aurait pas été déposée au plus tard le 30 septembre 2017 ni n’en aurait en justifier au promettant par la production du récépissé notifiant le délai d’instruction, enfin, la délivrance du permis ne serait pas intervenue au plus tard le 8 décembre 2017, et après une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception du promettant, ce dernier sera délié de tout engagement « quelconque sans indemnité de part et d’autre ».

Les époux [N] s’étaient ainsi obligée à présenter une demande de permis de construire au 30 septembre 2017 et à justifier du dépôt en Mairie du permis de construire notant le délai d’instruction à peine de voir le promettant recouvrer sa liberté.

Il est constant qu’aucune demande de permis de construire n’a été déposée en Mairie, dans les temps de la promesse ni que les consorts [D] n’ont mis en demeure les acquéreurs d’en justifier.

Les consorts [D] ne sauraient dés lors se considérer comme délié et la promesse ne saurait être considérée comme caduque.

Par ailleurs, il ressort des débats que les époux [N] constatant sur « le plan de servitudes existantes et à créer » que la servitude de passage en partie sud de la parcelle A [Cadastre 2] qu’ils avaient envisagée d’ acquérir était matérialisée par une assiette plus large que celle mentionnée à l’acte, ont demandé à ce que le géomètre-expert se conforme à la servitude mentionnée à l’acte litigieux et créée par acte du 9 avril 1990 limitant la largeur à 5m; que les consorts [D] n’ont pas souhaité par leur auteur modifié le tracé établi par le géomètre expert dans le cadre de l’aménagement des parcelles et ont pour leur part, considéré que ce « décalage » de la servitude était dans le champ contractuel et parfaitement connu des acquéreurs ; que s’ils ont accepté une baisse du prix de 10 000 euros et non comme il leur était demandé de plus de 81 000 euros, ce n’était pas pour refuser de passer l’acte de vente mais sortir de la situation créée par les époux [N]; qu’ils n’ont donc pas manqué à leurs obligations et que se sont les époux [N] qui ont eu un comportement fautif alors que la situation naturelle des lieux a imposé cette modification qui été apparente.

Toutefois, l’acte prévoit au paragraphe « rappel des servitudes » que : « aux termes d’un acte reçu par maitre [BF] [WE] notaire soussigné les 29 juin, 2-3-4 et le 12 juillet 1984 publié au deuxième bureau des hypothèques de [Localité 1] le 12 septembre 1984 vo 6245 n° 14, il a été constitué une servitude de passage .

« constitution de servitude :

1-servitude de passage :

Pour permettre à M.[SV] d’accéder à la parcelle de terrain lui restant appartenir et figurant au cadastre de la dite commune section A n° [Cadastre 3], M été Mme [D] concédent, ce qu’il accepte expressément, à titre de servitude réelle et perpétuelle, le droit de passer sur la parcelle de terre faisant l’objet des présentes , cadastrée, section A n° [Cadastre 4].

Ce droit de passage s’exercera sur une bande de terrain d’une largeur de cinq (5) mètres prise le long de la ligne, située côté Sud de la parcelle, séparant ledit fond et celui contigu’ ».

Il n’est pas contesté que le fond servant de cette servitude d’une largeur de 5 m est la parcelle AA [Cadastre 5] comprenant la parcelle AA [Cadastre 2] objet de la promesse de vente avec la parcelle AA [Cadastre 1].

S’il est exact que des plans de situations et d’état des lieux ont été annexés à l’acte, et que les parties ont visité les lieux, pour autant, ils leurs étaient difficiles d’appréhender l’assiette exacte des servitudes et notamment de celle dont les consorts [D] reconnaissent aux termes de leurs écritures et de leur argumentation, qu’elle a été modifiée. Et c’est par un raisonnement erroné qu’ils considèrent que l’assiette a pu être changée par simple habitude ou usage, dès lors que l’acte constitutif de la servitude conventionnelle était un acte authentique publié et qu’ils ne démontrent pas que les acquéreurs avaient parfaitement conscience de la situation, le simple fait de visiter les lieux étant à ce titre, insuffisant.

Enfin, la réalisation de la promesse n’a pas été demandée par les consorts [D]. Les époux [N] ont quant à eux proposé 3 solutions : une remise en état des lieux, une indemnisation conséquente ou une procédure judiciaire pour faire valoir leurs droits. A ce courrier de leur conseil adressé aux notaires le 28 mars 2018, les vendeurs ont indiqué par courrier de leur avocat du 27 avril 2018 que ce décalage plus au nord de la servitude avait été crée par et la pose des compteurs électriques dont l’endroit a été imposé par le fournisseurs, et qu’au regard du positionnement des acquéreurs qui connaissaient pourtant la consistante et la situation des lieux, ils n’entendaient plus poursuivre le « compromis » du 7 juillet 2017.

Ainsi contrairement à ce qu’ils soutiennent, ce n’est pas par la faute des acquéreurs que la réalisation de la vente n’a pas eu lieu mais par leur refus de poursuivre alors qu’ils s’y étaient engagés de sorte qu’il n’y a pas lieu d’en prononcer la résolution aux torts des époux [N].

Le jugement déféré mérite ainsi confirmation sur ce point.

3-Sur la responsabilité des promettants

3.1 Moyens des parties

Les époux [N] font valoir que les consorts [D] engagent leur responsabilité pour non-respect des termes de la promesse unilatérale de vente, car l’assiette des servitudes telle que stipulée à l’acte du 7 juillet 2017 n’est pas conforme à la réalité des faits et les a empêchés de réaliser la condition suspensive d’obtention d’un permis de construire avant le 30 septembre 2017. Ils en concluent que les intimés sont responsables de leur défaillance.

Ils soutiennent également que les consorts [D] reconnaissent que l’objet de la vente n’est pas conforme aux stipulations contractuelles de l’acte litigieux et qu’ils en subissent nécessairement des préjudices. Ils sont ainsi fondés à solliciter le paiement de la clause pénale en exécution de la promesse de vente. Ils rappellent que la mise en demeure préalable devant être effectuée afin de procéder au paiement de la pénalité n’est due qu’en cas d’inexécution temporaire, or en l’espèce il s’agit d’une inexécution définitive leur permettant de s’en dispenser.

Ils subissent en plus un préjudice économique distinct, notamment au titre du surcroit des loyers et des démarches réalisées en vue de la construction de la villa. Ils invoquent enfin le comportement dolosif dans l’exécution de la promesse, les intimés les ayant empêchés d’entrer dans les lieux à partir de la fin de l’année 2017 comme ils le projetaient, ce comportement leur ayant causé un préjudice moral justement reconnu par le tribunal.

Les consorts [D] répliquent qu’ils n’ont fait preuve d’aucune mauvaise foi et soutiennent n’avoir refusé de vendre le bien que parce que les appelants sollicitaient une réduction du prix significative pour une difficulté dont ils avaient déjà connaissance au moment de la signature de l’acte authentique. En outre, ils rappellent qu’ils n’ont délivré aucune mise en demeure préalable obligatoire en cas de mise en 'uvre de la clause pénale; que leur demande de dommages et intérêts en ce que l’inexécution contractuelle qu’ils invoquent n’est pas de leur fait mais bien en lien avec la baisse de prix de vente que les époux [N] ont proposé et à laquelle ils étaient opposés. Ils ajoutent qu’ils ne rapportent pas la preuve du préjudice financier et moral qu’ils invoquent.

3.2 Réponse de la cour

La cour a relevé ci-dessus que la servitude de passage conventionnelle établie par acte authentique située au sud du terrain vendu et que son assiette mentionnée dans l’acte litigieux, avait été déplacée de quelques mètres sans modification par acte authentique, et enfin, que les acquéreurs avaient pu se méprendre sur cette assiette.

La cour a également retenu que les époux [N] avait levé d’option mais avaient demandé que le géomètre-expert réintègre dans le plan de situation des servitudes existantes, la servitude telle décrite dans la promesse de vente et qu’à défaut, une baisse de prix soit concédée, ces éléments étant révélés par les échanges entre les parties et avec le notaire antérieurs et postérieurs à la levée de l’option, afin qu’ils puissent déposer ou faire déposer leur permis de construire.

Il est reconnu par l’ensemble des intimés que la servitude dans son tracé actuel a été déplacée et que son assiette est différente à celle mentionnée à l’acte de sorte que l’impossibilité de respecter les délais pour le dépôt de la demande de permis ne pouvait pas être fautif, car provoqué par cette situation, ni interprété en un renoncement des bénéficiaires à la condition suspensive relative au dépôt du permis ni, à plus forte raison, comme établissant que cette condition aurait été remplie par un comportement fautif des bénéficiaires.

Il a été rappelé ci-dessus que les promettants ont par lettre de leur conseil décidé de ne pas poursuivre la vente considérant que les demandes des époux [N] étaient extravagantes.

Or fussent-elles « extravagantes », ce qui ne sauraient être le cas d’une erreur de désignation de la servitude qu’ils ont pu ne pas détecter par leur simple visite des lieux, elles ne sont que la conséquence des agissements des promettants qui auraient dû expliquer à leurs cocontractants la situation réelle de la servitudes de passage située au sud du terrain et sa modification depuis sa création.

Il s’en déduit que la vente ne s’étant pas réalisée par leur fait, les promettants sont responsables des préjudices subis par les époux [N].

En page 28 de l’acte litigieux, il est prévu la clause pénale suivante : « Il est convenu que bien que les conditions suspensives soient réalisées, que le bénéficiaire ait levé l’option et que le même bénéficiaire, après avoir été mis en demeure, ne veut ou ne peut réitérer les présentes par acte authentique, celui-ci en raison de sa défaillance sera redevable envers l’autre partie d’une indemnité d’ores et déjà fixée à 20 000 euros(') si le promettant ne pouvait ou ne voulait pas passer l’acte authentique de vente, le bénéficiaire ayant levé l’option pourra contraindre à s’exécuter et ce, un mois après une mise en demeure d’avoir à réaliser et restée sans effet, par lettre recommandée avec accusé de réception, ce dernier faisant foi par acte extrajudiciaire. Le bénéficiaire pourra, outre forcer le promettant à réaliser la vente, demander à percevoir le montant de l’indemnité fixée. »

S’il est exact qu’aucune mise en demeure n’a été adressée par les époux [N], il a été rappelé ci-dessus que les promettants ont exprimé par la voix de leur conseil qu’ils ne souhaitaient pas poursuivre la vente; qu’aux termes de leur assignation les époux [N] ont demandé initialement la vente forcée et l’application à leur profit de la clause pénale de sorte que l’interpellation des promettants a été suffisante et constitue une mise en demeure de s’exécuter.

Ils ont renoncé en cause d’appel à demander la vente forcée mais reste fondés au regard de ce qui a été développé ci-dessus, à réclamer l’application de la clause pénale.

Par voie de conséquence, le jugement de première instance sera infirmé en ce qu’il a débouté les époux [N] de leur demande au titre de la clause pénale et les consorts [D] seront condamnés à payer la somme de 20 000 euros aux époux [N].

Les époux [N] réclament également le paiement de dommages et intérêts supplémentaires au titre des frais engagés au titre de la construction en pure perte, du coût des loyers payés en plus et de la construction alors qu’ils devaient emménager en fin 2017.

Aucun élément du contrat ne permet le cumul de la clause pénale et de dommages et intérêts distincts de sorte que ce supplément d’indemnisation ne peut être accordé que si les époux [N] démontrent qu’ils subissent un préjudice supplémentaire à ceux déjà fixés par les parties et représentant 10% du prix de vente. Or ils ne produisent aucun justificatif des frais engagés ou des loyers perdus de sorte que la cour ne peut apprécier si leurs dommages sont supérieurs au montant de la clause pénale et ne peuvent qu’être déboutés de leur demande de dommages et intérêts supplémentaires à ces différents titres considérés comme déjà indemnisés.

Enfin s’agissant de leur préjudice moral, il y a lieu de retenir que la somme de 20 000 euros ne couvre pas l’intégralité du préjudice subi et le jugement sera confirmé en ce qu’il a alloué aux époux [N] la somme de 5 000 euros à ce titre.

4-Sur les demandes reconventionnelles des consorts [D] en dommages et intérêts

Les consorts [D] soutiennent que les appelants ont fait preuve de mauvaise foi dans l’exécution du contrat et leur ont causé un préjudice en lien direct avec ce comportement fautif.

Toutefois, au regard de ce qui a été jugé ci-dessus les demandes d’indemnisations au titre de leurs préjudices moral et lié à l’impossibilité de vendre, les consorts [D] seront déboutés de leurs demandes et le jugement sera confirmés de ce chef.

5-Sur les demandes accessoires

Parties perdantes principalement, les consorts [D] supporteront la charge des dépens et seront nécessairement déboutés de leurs demandes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’équité commande en revanche d’allouer aux époux [N] la somme de 4 000 euros au titre des frais irrépétibles d’appel

PAR CES MOTIFS,

La cour,

Infirme le jugement déféré mais seulement en ce qu’il a débouté M.[L] [N] et Mme [A] [C] épouse [N] de leur demande au titre de la clause pénale ;

Le confirme en toutes ses autres dispositions soumises à la cour ;

Statuant à nouveau du seul chef infirmé et y ajoutant,

Condamne Mmes [B] [M], veuve [D], [Z] [D], épouse [I], [Y] [D], épouse [V], MM [X], [G] et [R] [D], à payer à M. [L] [N] et à Mme [A] [C], épouse [N], solidairement à payer la somme de 20 000 euros au titre de la clause pénale ;

Les condamne à supporter la charge des dépens d’appel ;

Les déboute de leurs demandes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Les condamne solidairement à payer à M. [L] [N] et à Mme [A] [C], épouse [N] la somme de 4 000 euros au titre des frais irrépétibles d’appel.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE