ARRÊT

N°

E

Société XXX

C/

B

XXX

COUR D’APPEL D’AMIENS

1ERE CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU QUINZE AVRIL DEUX MILLE QUATORZE

Numéro d’inscription de l’affaire au répertoire général de la cour : 12/02236

Décision déférée à la cour : JUGEMENT DU TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE SENLIS DU VINGT HUIT NOVEMBRE DEUX MILLE SIX

PARTIES EN CAUSE :

Madame N E

née le XXX à TROYES

de nationalité Française

XXX

XXX

XXX

XXX

XXX

Représentées et plaidant par M^e Patrick PLATEAU, avocat au barreau d’AMIENS

APPELANTS

ET

Madame C B

née le XXX à XXX

de nationalité Française

XXX

XXX

Représentée par M^e Dominique ANDRE, avocat au barreau d’AMIENS

Plaidant par M^e ROBERTO, avocat au barreau du VAL-D’OISE

INTIMÉE

DÉBATS & DÉLIBÉRÉ :

L’affaire est venue à l’audience publique du 03 décembre 2013 devant la cour composée de M. F G, président de chambre, M^me AB-AC AD et M^me J K, conseillers, qui en ont ensuite délibéré conformément à la loi.

A l’audience, la cour était assistée de M^me Monia LAMARI, greffier.

Sur le rapport de M. F G et à l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré et le président a avisé les parties de ce que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 11 février 2014, dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

PRONONCÉ :

Les parties ont été informées par RPVA de la prorogation du délibéré au 15 avril 2014 pour prononcé de l’arrêt par sa mise à disposition au greffe.

Le 15 avril 2014, l’arrêt a été prononcé par sa mise à disposition au greffe et la minute a été signée par M. F G, président de chambre, et M^me Monia LAMARI, greffier.

*

* *

DÉCISION :

Madame C B, propriétaire d’un local sis XXX, a, par acte sous seing privé du 31 mai 1990, cédé son droit au bail à Madame N E sous condition suspensive d’obtention auprès du Préfet de l’Oise d’une licence en vue d’ouvrir une officine de pharmacie, avec délai de réalisation fixé au 30 novembre 1990, versement d’une indemnité d’occupation de 2.500 francs par mois, et promesse d’un bail commercial pour un loyer annuel de 60.000 francs par an.

La condition ne s’est pas réalisée à la date prévue mais les relations contractuelles se sont prolongées, et les parties ont signé deux autres promesses de bail successives assorties de la même condition suspensive les 14 décembre 1992 et 28 février 1994, la dernière expirant le 31 août 1994, pour un loyer annuel de 78.000 francs, et des indemnités d’occupation de 60.000 francs par an.

Le Préfet n’a délivré la licence que le 12 août 1994, sous condition de l’ouverture au public d’une officine dans le délai d’un an.

Les parties ne s’accordant pas sur les modalités d’un bail, Madame N E a fait assigner Madame C B par acte du 31 mars 1995 devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Senlis qui, par ordonnance rendue le 2 mai 1995, a constaté l’accord des parties sur un projet de bail du 30 mars 1995, dit que la soumission de la signature du bail à l’obtention d’un permis de construire serait abusive, a enjoint à Madame C B de délivrer sous astreinte, dans les 10 jours de l’ordonnance, à Madame N E un bail conforme au projet et a renvoyé l’affaire au fond.

Le 17 mai 1995 un bail conforme au projet précité a été signé entre les parties et l’officine a ouvert ses portes au public le 10 août 1995, après travaux.

Par actes des 13 et 14 mai 2005, Madame N E et l’EURL Pharmacie du Thelle ont fait assigner Madame C B et la SCP R Z et Z, notaires, devant le tribunal de grande instance de Senlis aux fins d’annulation du bail pour violence économique et de mise en jeu de leur responsabilité civile, demandant également leur condamnation in solidum à régler à l’EURL Pharmacie du Thelle les sommes de 33.935,15 € au titre de loyers indûment réglés, 20.972 € au titre des travaux de mise en conformité du local, 11.434 € au titre de l’indemnité d’immobilisation, 30.000 € de dommages intérêts, 46.825 € au titre des pertes financières et avantages auxquels elles avaient droit, 4.480 € au titre des frais de rédaction du bail et de justice exposés pour l’obtenir.

Par jugement rendu le 28 novembre 2006, le tribunal de grande instance de Senlis a, notamment déclaré irrecevables les demandes d’annulation du bail commercial et celles qui en étaient l’accessoire, débouté les requérantes de leurs demandes de restitution des indemnités d’immobilisation qui avaient été versées en exécution des cessions de droit au bail et promesses de bail sous conditions suspensives antérieures, et l’ensemble des parties de leurs demandes de dommages intérêts.

Madame N E et la société Pharmacie du Thelle ont interjeté appel de la décision par déclaration au secrétariat-greffe de la cour d’appel d’Amiens formée le 2 mars 2007.

Les appelantes demandaient à la Cour d’infirmer la décision entreprise et, statuant à nouveau, de dire Madame C B et la SCP R Z et Z irrecevables et mal fondées en leurs demandes, de les en débouter, de prononcer l’annulation du bail signé le 17 mai 1995, de dire que les relations des parties seront régies par la promesse de location du 28 février 1994, subsidiairement, sollicitaient la modification du contrat signé le 17 mai 1995 sur la base contractuelle de la convention du 28 février 1994, en excluant notamment les clauses restrictives de droit du preneur, concernant notamment les travaux, l’indexation automatique annuelle le dépôt de garantie acquis, la dispense de moitié des taxes additionnelles, les frais des actes etc.., demandaient également à la Cour de condamner Madame C B à : 1) leur régler la somme de 30.000 € à titre de dommages intérêts pour les préjudices matériels et moraux subis du fait de son comportement fautif dans le cadre de la signature du bail en application des dispositions des articles 1134, 1147 et 1382 du code civil, 2) restituer à la Pharmacie du Thelle l’indemnité d’immobilisation versée pour un montant total de 11.434 €, 3) payer à la Pharmacie du Thelle 10% du pas de porte, correspondant à l’application d’une clause pénale de l’une des promesses antérieures au bail, soit, la somme de 2.012,33 €, 4) indemniser la Pharmacie du Thelle des frais de justice exposés en 1995 pour obtenir la signature d’un bail, soit, la somme de 1.045 €, 5) des frais de l’acte notarié pour la somme totale de 4.480 €, 6) de la perte financière résultant du retard à disposer du local, soit la somme de 16.174 €, 7) de la perte des avantages fiscaux accordés aux entreprises nouvelles, soit, la somme de 30.111 €, 8) de fixer le montant du loyer dû depuis 1995 à la somme annuelle de 9.146,94 € et de condamner, en conséquence Madame B à rembourser à la Pharmacie du Thelle la somme de 32.929 €, sauf à parfaire, 9) de condamner Madame B à rembourser à la Pharmacie du Thelle le coût des travaux de mise en conformité du local, soit la somme de 20.972 €, de condamner Maître H Z in solidum avec Madame B à leur régler le montant des condamnations prononcées à l’encontre de cette dernière, en application des dispositions des articles 1165 et 1382 du code civil.

Madame C B demandait elle-même à la Cour de la recevoir en son appel incident, de réformer partiellement la décision entreprise, de dire l’action des appelantes prescrite, de les déclarer irrecevables et non fondées en leurs demandes et de les en débouter, subsidiairement, de confirmer la décision querellée en ce qu’elle a débouté les appelantes de leurs demandes, Madame E ayant donné son consentement au contrat litigieux qui ne comportait pas de clauses exorbitantes du droit commun ni dérogatoires au statut des baux commerciaux, à titre reconventionnel de condamner les appelantes, chacune, à régler une amende civile de 3.000 € et à lui régler la somme de 30.000 € à titre de dommages intérêts pour procédure abusive.

Enfin, la SCP R Z et Z, demandait notamment à la Cour de la recevoir en son appel incident, de réformer partiellement le jugement déféré en ce qu’il l’a déboutée de ses moyens d’irrecevabilité et de ses demandes reconventionnelles, de dire l’action des appelantes prescrite, de les déclarer irrecevables et non fondées en leurs demandes, de les en débouter, de constater qu’elles n’ont pas engagé de procédure d’inscription de faux à l’encontre de l’acte authentique du 17 mai 1995, subsidiairement, de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté les appelantes de leurs demandes et de les condamner à verser, chacune, une somme de 3.000 € à titre d’amende civile, et à lui verser la somme de 30.000 € à titre de dommages intérêts.

Aux termes de l’arrêt rendu le 29 avril 2010, la Chambre économique de la Cour d’appel d’Amiens a, statuant publiquement et contradictoirement, reçu Madame N E et l’EURL Pharmacie du Thelle en leurs appels, Madame C B et la SCP R Z et Z en leurs appels incidents, réformant partiellement la décision entreprise, a déclaré les appelantes irrecevables en leurs demandes d’annulation de bail, et en toutes leurs demandes qui en sont l’accessoire, notamment la modification des clauses du bail, déclaré les appelantes irrecevables en leurs demandes concernant l’exécution des clauses du bail, déclaré les appelantes irrecevables en leurs demandes de dommages intérêts formulées à l’encontre de Madame C B et la SCP R Z et Z, déclaré irrecevable la demande des appelantes de liquidation d’astreinte formulée pour la première fois en appel, débouté les appelantes du surplus de leurs demandes, confirmé la décision entreprise en ses dispositions non contraires sauf celles concernant les dépens et les frais irrépétibles, y ajoutant, condamné solidairement Madame N E et l’EURL Pharmacie du Thelle aux dépens de première instance, et d’appel dont distraction au profit de Maître Caussain, avoué, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, condamné Madame N E aux dépens de l’instance en référé ayant abouti à l’ordonnance du 2 mai 1995,dont distraction au profit de Maître Caussain, avoué, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, condamné solidairement Madame N E et l’EURL Pharmacie du Thelle à payer une somme de 5.000 € à Madame B, et une somme de 5.000 € à la SCP R Z et Z, tous frais de première instance et d’appel confondus conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et débouté les parties intimées du surplus de leurs demandes.

Madame N E et la société Pharmacie du Thelle ont formé un pourvoi contre cet arrêt.

Aux termes de l’arrêt de cassation partielle du 8 novembre 2011, la Troisième Chambre civile de la Cour de cassation a cassé et annulé mais seulement en ce qu’il a déclaré irrecevable la demande de dommages-intérêts formée par M^me E et la société Pharmacie du Thelle contre M^me B, l’arrêt rendu le 29 avril 2010, entre les parties, par la cour d’appel d’Amiens ; remis, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les a renvoyées devant la cour d’appel d’Amiens, autrement composée ; laissé à chaque partie la charge de ses dépens ; vu l’article 700 du code de procédure civile, rejeté les demandes ; dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l’arrêt partiellement cassé.

Madame N E et la société Pharmacie du Thelle ont déclaré saisir la Cour d’appel d’Amiens, le 1^er juin 2012, à l’encontre de Madame C B et l’affaire a été fixée par ordonnance du Premier président de cette Cour en date du 7 juin 2012 devant la 1^re Chambre civile, section 2.

L’affaire a été jointe à une première déclaration de saisine faite le 23 mai 2010 par la société Pharmacie du Thelle aux termes d’une ordonnance de jonction prise par le Conseiller de la mise en état le 12 septembre 2012.

Pour l’exposé des moyens des parties, qui seront examinés dans les motifs de l’arrêt, il est renvoyé aux conclusions transmises sur RPVA le 24 mai 2013 par Madame N E et la société Pharmacie du Thelle et le 16 octobre 2013 par Madame C B.

Madame N E et la société Pharmacie du Thelle demandent à la Cour, statuant comme Cour de renvoi après cassation partielle suite à l’arrêt de la 3^e Chambre civile de la Cour de cassation en date du 8 novembre 2011, vu cet arrêt, vu les dispositions des articles 1134, 1142, 1147 et 1382 du code civil, vu les dispositions de l’arrêté préfectoral du 12 août 1994, vu les dispositions de l’article L. 570 du code de la santé publique, vu les pièces versées aux débats, de dire irrecevable et mal fondée Madame C B en 1'ensemble de sa demande reconventionnelle à leur encontre, de les dire recevables et bien fondées en l’ensemble de leurs demandes, fins, moyens et prétentions, de les y accueillir, en conséquence, dire que Madame C B a engagé sa responsabilité contractuelle à leur égard , de la condamner à réparer les préjudices prévisibles subis du fait des défaillances contractuelles des débiteurs, de la condamner à leur payer les sommes de 30.000 € au titre de l’indemnisation du préjudice moral subi du fait des défaillances contractuelles des débiteurs, 11.434 € au titre de l’indemnisation d’immobilisation, 2.012,33 € au titre de la clause pénale insérée dans l’acte du 31 mai 1990, 1.045 € au titre des frais et honoraires exposés en 1995, 3.049 € au titre de la liquidation de l’astreinte, 16.714 € au titre de l’indemnisation du préjudice financier lié au retard à disposer du local, 30.111 € au titre de l’indemnisation de la perte des avantages consentis aux entreprises nouvelles, 20.971 € au titre de la mise en conformité du local, 3.000 € au titre de la réparation du préjudice d’agrément, 5.000 € au titre du trouble de jouissance, 5.000 € au titre des frais non compris dans les dépens et ce sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens et frais de première instance et d’appel, selon l’article 699 du code de procédure civile et avec droit de recouvrement au profit de la SCP Millon Plateau, Avocats.

Madame C B demande à la Cour, vu l’arrêt rendu par la Cour de cassation du 8 novembre 2011 contenant cassation partielle de l’arrêt rendu par la Cour d’appel d’Amiens le 29 avril 2010, vu l’arrêt de la Cour d’appel d’Amiens du 29 avril 2010, vu les pièces versées aux débats, de déclarer Madame N E et la société Pharmacie du Thelle irrecevables et mal fondées en leurs demandes formulées au titre de l’indemnité d’immobilisation, de la clause pénale et de la liquidation d’astreinte, en conséquence, de les débouter de ces demandes, de dire Madame N E et la société Pharmacie du Thelle mal fondées en leurs demandes formulées aux fins de voir engager sa responsabilité contractuelle, de les débouter de leurs demandes tendant à voir engager sa responsabilité contractuelle lors de la régularisation du contrat de bail commercial du 17 mai 1995, de débouter Madame N E et la société Pharmacie du Thelle irrecevables et mal fondées en leurs demandes de condamnation pécuniaire formulées à son encontre, à titre reconventionnel, vu l’article 32-1 du code de procédure civile, vu l’article 1382 du code civil, vu les pièces versées aux débats, de la dire recevable et bien fondée en son appel incident à l’encontre des dispositions du jugement rendu le 28 novembre 2006 en ce qu’il a rejeté ses demandes reconventionnelles à l’encontre de Madame N E et la société Pharmacie du Thelle, dire que Madame N E et la société Pharmacie du Thelle ont fait preuve d’abus caractérisé dans leur droit d’agir en justice, les condamner à lui payer, chacune, une somme de 30.000 € à titre de dommages et intérêts, de condamner Madame N E et la société Pharmacie du Thelle à payer une somme de 3.000 € à titre d’amende civile, en tout état de cause, de condamner Madame N E et la société Pharmacie du Thelle à lui payer chacune une somme de 10.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, en cause d’appel, de condamner Madame N E et la société Pharmacie du Thelle in solidum aux entiers dépens et frais de première instance et d’appel, dont distraction au profit de Maître D.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 6 novembre 2013 et l’affaire a été renvoyée à l’audience du 3 décembre 2013 pour y être plaidée.

SUR CE

Sur la saisine de la Cour

La Cour d’appel, juridiction désignée par la Cour de cassation aux termes de son arrêt de cassation partielle en date du 8 novembre 2011, a été régulièrement saisie par les déclarations de Madame N E et de la société Pharmacie du Thelle, déposées les 23 mai et 1^er juin 2012 en application de l’article 1032 du code de procédure civile et à laquelle a été jointe copie de l’arrêt de cassation, conformément aux dispositions de l’article 1033 du code de procédure civile.

Il ressort de cet arrêt de cassation partielle que l’arrêt rendu le 29 avril 2010 a été cassé en ce qu’il a déclaré irrecevable la demande de dommages-intérêts formée par M^me E et la société Pharmacie du Thelle contre M^me B, ce qui détermine le champ de la saisine de la Cour de renvoi.

En effet, les dispositions selon lesquelles la Cour a déclaré les appelantes irrecevables en leurs demandes d’annulation de bail, et en toutes leurs demandes qui en sont l’accessoire, notamment la modification des clauses du bail, ainsi qu’en leurs demandes concernant l’exécution des clauses du bail et en leurs demandes de dommages intérêts formulées à l’encontre de la SCP R Z et Z, enfin déclaré irrecevable la demande des appelantes de liquidation d’astreinte formulée pour la première fois en appel, non concernées par la cassation, ont acquis un caractère définitif qui interdit à la Cour de renvoi d’en connaître.

Sur les demandes de Madame N E et de la société Pharmacie du Thelle

Au soutien de leurs demandes de dommages et intérêts, Madame N E et la société Pharmacie du Thelle font valoir, en premier lieu, un comportement fautif de Madame C B au regard de ses obligations contractuelles.

Elles rappellent les dispositions des articles 1134, 1142 et 1147 du code civil et soulignent, d’une part, que le juge des référés du tribunal de grande instance de Senlis renvoyait au fond, aux termes de son ordonnance du 2 mai 1995, pour une appréciation des comportements contractuels des parties, d’autre part, que dans son jugement du 28 novembre 2006 le tribunal de grande instance de Senlis a justement relevé que les dommages qu’elles invoquent s’étaient manifestés au jour de la conclusion, soit au 17 mai 1995, de sorte que la recevabilité de l’action en responsabilité contre Madame C B ne pouvait être discutée, que cette action est donc recevable.

Sur les manquements contractuels reprochés à Madame C B, elle indiquent que jusqu’à la réalisation de la condition suspensive de la promesse, soit pendant plus de quatre ans, cette dernière a reconduit plusieurs fois la promesse de location sans jamais faire part d’exigences et de conditions particulières, alors que l’article 1134 du code civil oblige les parties à échanger des informations et que depuis 1990 Madame N E exprimait le souhait de pouvoir disposer d’un projet de bail, ce à quoi Madame C B n’a jamais donné suite, que la relation contractuelle des parties s’est ainsi nouée sans aménagement particulier et que, dans le silence des parties, c’est le décret du 30 septembre 1953 qui allait s’appliquer à la convention en raison de sa nature de texte de droit commun dont le bénéfice est accordé au preneur en dehors de tout accord de volonté, que la promesse de cession du bail en date du 28 février 1994 était sous une condition suspensive qui a été accomplie en août 1994 par l’octroi de la licence, par arrêté du Préfet de l’Oise du 12 août 1994, qu’en conséquence, 1'accord des parties était parfait à cette date au sens des articles 1101, 1102 et 1589 du code civil, qu’ainsi la propriété du droit au bail était acquise à Madame N E à l’égard de la propriétaire, quoique la chose n’a pas encore été livrée, ni le prix payé (articles 1583 et 1589, alinéa 1, du code civil) et que l’existence d’un bail était acquise sur les bases de l’avant contrat constitué par la promesse de location en date du 28 février 1994, la promesse de bail valant bail lorsqu’il y a accord des parties sur la chose et sur le prix, que Madame C B devait dès lors donner à bail et délivrer la chose dans un délai raisonnable à partir de l’accord préfectoral, le bailleur étant obligé par l’article 1719 du code civil, et sans qu’i1 soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée, que cependant Madame C B a, dès la levée de la condition suspensive, refusé la régularisation du contrat, prenant l’initiative, par lettre du 17 septembre 1994, de préciser à Madame N E : 'Vous m’avisez de l’autorisation préfectorale d’ouverture d’une officine à Neuilly en Thelle. Dans le cadre de notre accord, cette réponse n’a pas de valeur, à ce jour', que, par courrier du 30 septembre 1994, Madame C B ne propose qu’une promesse de location comme celle précédemment établie avec versement d’une indemnité d’immobilisation et précise que 'Les dates butoirs à retenir : l’acceptation d’ouverture d’une officine de pharmacie est au plus tard le 31 décembre 1994' alors qu’elle savait parfaitement que la décision acceptant l’ouverture d’une officine de pharmacie avait déjà été accordée par arrêté préfectoral en date du 12 août 2004, que Madame N E a dû la mettre en demeure par courrier recommandé avec A.R. du 3 octobre 1994 mais que, par courrier du 5 octobre 1994, Madame C B lui adressait un simple document indiquant : 'je confirme que je m’engage à donner à bail, avec vente de pas de porte, un local à Mademoiselle N E', sans aucune valeur juridique, que les termes du courrier du 25 octobre 1994 de Madame N E illustrent les difficultés qu’elle a rencontrées auprès de Madame C B : 'Lors de votre appel téléphonique du 4 octobre 1994, vous m’aviez indiqué que vous alliez très prochainement contacter votre notaire afin d’établir un projet de bail. Pourtant, à ce jour, 25 octobre 1994, je n’ai rien reçu concernant ce projet. Or, par courrier recommandé en date du 20 octobre 94, dont vous trouverez ci joint une photocopie, la DDASS me réclame une copie du bail commercial. Par conséquent, je dois à nouveau comme il y a déjà 7 semaines, dans mon courrier du 2 septembre 94, vous demander de me soumettre le projet de bail', qu’elle a dû la mettre à nouveau en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception du 3 novembre 1994, qu’un rendez vous a eu lieu devant Maître H Z, en son étude, le 17 novembre 1994, mais qu’un projet de bail ne lui a été adressé que le 17 décembre 1994, quatre mois après l’arrêté du Préfet de l’Oise, que, de plus et surtout, dans ce projet, Madame C B a imposé un bail à son avantage exclusif avec des charges exorbitantes du droit commun et augmenté de façon conséquente le montant du loyer annuel en lui intégrant le montant du pas de porte (loyer d’un montant annuel de 92.674 francs, soit 78.000 + 1/9 de 132.000, alors que la promesse de location sous seing privé en date du 28 février 1994 précisait clairement que le loyer annuel était fixé à 78.000 francs avec un pas de porte à 132.000 francs), que, d’une parfaite mauvaise foi, Madame C B va tenter de lui attribuer toute la responsabilité des difficultés de signature du bail alors qu’il est incontestable que c’est du seul fait de Madame C B que le projet de bail n’a pu être régularisé le 17 décembre 1994, que seules les dispositions de droit commun du code civil applicables au bail et le décret du 30 septembre 1953 pouvaient être appliqués à la convention des parties, que de plus, Madame N E était soumise à un délai réglementaire impérieux, l’arrêté préfectoral du 12 août 1994 stipulant en son article 3 que 'la présente autorisation cessera d’être valable si dans le délai d’un an l’officine n’est pas ouverte au public', et, sept mois et demi après cet arrêté, ne disposait que du premier projet de bail, projet violant les conventions initiales, qu’elle a donc fait assigner la propriétaire, par acte du 31 mars 1995, en référé, devant le tribunal de grande instance de Senlis, afin d’obtenir enfin un bail commercial, conforme aux dispositions d’ordre public du décret du 30 septembre 1953 et à l’intention des parties dans les conditions de la promesse du 28 février 1994, que c’est la délivrance de l’assignation qui a déclenché l’envoi, le 31 mars 1995, d’un deuxième projet de bail, daté du 30 mars 1995, au notaire de Madame N E, que c’est avec mauvaise foi que Madame C B inverse la chronologie en prétendant qu’elle a préféré engagé une procédure en référé plutôt que de régulariser ce deuxième projet de bail, que, sur le courrier accompagnant ce document, Maître Z précisait qu’il s’agissait d’un nouveau projet 'considéré comme définitif par (s)a cliente', que ce projet transformait de manière conséquente la convention initialement formée tenant lieu de loi aux parties et qu’elle subissait une pression considérable, devant impérativement ouvrir son officine avant le 12 août pour ne pas perdre sa licence si difficilement obtenue, qu’elle savait depuis seulement fin 1994 que Madame C B n’avait absolument pas mis le local en conformité pour un usage commercial, que par conséquent et contrainte par les circonstances, Madame N E a cependant donné son accord au projet de bail du 30 mars 1995, ce dont son notaire a informé son confrère par télécopie du 11 avril, puis par courrier du 13 avril, demandant un rendez vous de signature, mais ni son accord au projet de bail, ni la demande de rendez vous de signature présentée par son notaire n’ont reçu de suite favorable de la part de Madame C B, qui, dès le 11 avril 1995, a fait répondre par son notaire que 'ce bail ne pourra être signé que sous les conditions suspensives suivantes :…', notification de 1'arrêté enregistrant la déclaration d’exploitation (condition satisfaite dès le 14 avril 1995), délivrance d’un permis de construire autorisant les modifications de changement d’affectation et les transformations se rapportant au local (condition nouvelle et supplémentaire n’ayant jamais été convenue, ni même évoquée auparavant), alors que les seuls travaux prévus par Madame N E et acceptés par Madame C B pour aménager la façade ne nécessitaient pas l’obtention d’un permis de construire, que l’évocation des moyens présentés et invoqués par Madame C B lors du Référé démontre clairement sa mauvaise foi lors de cette procédure, que Madame N E a durant quatre années poursuivi avec constance un but : ouvrir une officine de pharmacie, et a pour cela payé des indemnités d’immobilisation, déposé des demandes auprès de l’Administration puis formé des recours notamment devant le ministre de la Santé et le Tribunal Administratif, que Madame C B va mettre en oeuvre une man’uvre machiavélique pour faire apparaître des contestations sérieuses telles que la délivrance d’un bail était impossible en référé, faisant notamment valoir que le local était en fait en grande partie une habitation et de ce fait nécessitait un changement d’affectation pour pouvoir être utilisé en usage commercial, que la vérité sur la nature du local est bien différente de celle présentée par Madame C B devant le juge des Référés, la vente conclue le 31 mai 1990 à l’agence immobilière désignant 'un droit au bail pour une pharmacie en rez de chaussée d’une surface de 88 m²', de même que les promesses de location en date des 31 mai 1990, 14 décembre 1992 et 28 février 1994 concernaient 'un local à usage commercial d’une surface de 88 m² en rez de chaussée destiné à l’ouverture d’une pharmacie', le local lui ayant toujours été présenté par Madame C B elle-même comme étant uniquement un local commercial, que le juge des référés n’a pas été dupe ('Disons que la soumission de la signature de ce bail à l’obtention d’un permis de construire autorisant les modifications de changement d’affectation serait abusive'), que Madame C B a produit devant le juge des référés un document mensonger pour introduire une contestation sérieuse afin de faire obstacle à la décision de réalisation d’un bail en référé et que c’est l’ordonnance de référé rendue le 2 mai 1995 qui l’a obligée à lui délivrer bail, constatant l’urgence caractérisée par le risque de perte de la licence et les délais nécessaires aux travaux.

Elles ajoutent que Madame N E, prise entre des impératifs administratifs particuliers à son activité et la réticence abusive de son bailleur, sachant que des travaux non prévus et conséquents devraient être réalisés dans le peu de temps restant avant que la licence devienne caduque, n’a pas eu le choix dans sa manifestation d’un accord au projet de bail en date du 30 mars 1995 soumis au juge des référés et a été contrainte d’accepter un nouveau contrat comportant des termes contraires à ses intérêts personnels et aux dispositions protectrices du droit des baux commerciaux, que le bail du 17 mai 1995 lui a imposé de contracter à des conditions différentes de celles prévues à la convention du 28 février 1994, que la voie de droit a été détournée de son but, Madame C B obtenant finalement des avantages hors de proportion avec l’engagement primitif, que Madame C B n’apporte aucune preuve que ces clauses dérogatoires ont été acceptées par elle avant le 12 août 1994, date de la réalisation de la condition suspensive des actes établis sous seing privé, que le bail comporte notamment au chapitre 7° alinéa 6 la mention que 'toutes les réparations grosses ou menues seront à la charge

exclusive du preneur', clause qui déroge aux articles 1720 et 1754 du code civil et présente un caractère exorbitant, que de même aucune clause d’indexation annuelle et automatique n’a été prévue préalablement, que, de plus, Madame C B prétend que le loyer a été librement discuté et accepté mais qu’elle a, le 14 décembre 1992 (sic), justifié une augmentation de 30 % du loyer par l’installation valorisante d’un médecin généraliste, dont elle savait parfaitement qu’il ne s’agissait que d’une location précaire durant le temps nécessaire pour que ce médecin trouve une maison et y installe définitivement son cabinet, que par conséquent, l’augmentation de 30 % en 1994 (sic) du loyer initialement prévu n’était pas fondée sur une cause réelle et sérieuse, que des charges et des obligations exorbitantes et dérogatoires du droit commun ont été imposées après le 12 août 1994, donc après que le loyer ait été fixé, que pourtant, on constate aussi dans le bail, en page 9, que Madame C B a imposé la mention selon laquelle 'le loyer correspondant par ailleurs à la valeur locative des lieux, ce que les parties sont d’accord pour reconnaître', que Madame C B a tout fait pour ne pas lui louer, ayant été contactée en juin 1994 par la Caisse d’Epargne de Senlis, vivement intéressée par ce local commercial, à l’époque seul disponible dans la commune, le Directeur de groupe de la Caisse d’Epargne de Picardie proposant de prendre à sa charge le coût du dédit du contrat déjà signé, que, dans ce contexte, l’obtention par Madame N E, le 12 août 1994, de sa licence a pu contrarier Madame C B, qui préférait comme futur locataire un établissement bancaire, plutôt qu’une pharmacie.

Elles concluent que Madame C B est constante dans son attitude de ne pas vouloir donner à bail à Madame N E et faire en sorte que celle-ci perde sa licence, qu’elle n’a nullement exécuté la promesse du 28 février 1994 avec la bonne foi requise par les dispositions de l’article 1134, alinéa 3, du code civil, et ce, alors que le preneur avait déjà réglé 75.000 Francs d’indemnité d’immobilisation, qu’elle a manqué à ses obligations contractuelles d’une manière régulière et répétée, retardé la conclusion du bail et doit en supporter les conséquences en termes de condamnation à dommages et intérêts, que de plus, en première instance, Madame C B a tenté de lui attribuer toute la responsabilité des difficultés de signature du bail, que la défense avec malice ou mauvaise foi à une action en justice, dégénérant au cas présent en abus, donne naissance à une dette de dommages et intérêts et que la Cour de renvoi, sanctionnera son attitude sur le fondement des articles 1134, 1142, 1147 et 1382 du code civil, qu’en conséquence des nombreux manquements contractuels à ses obligations commis par Madame C B est sollicitée la légitime et juste indemnisation des postes de préjudice suivants : préjudice moral, demande de remboursement de l’indemnité d’immobilisation, demande de remboursement des honoraires et frais de justice, indemnisation du préjudice financier lié au retard à disposer du local, indemnisation de la perte des avantages consentis aux entreprises nouvelles, indemnisation des frais résultant de la mise en conformité du local, indemnisation du préjudice d’agrément et troubles de jouissance.

Madame C B fait valoir que les appelantes tentent de voir trancher par la Cour de renvoi certaines demandes exclues du litige du fait de la cassation partielle, à savoir les demandes accessoires relatives à la demande initiale d’annulation de bail telles que les modifications de clause de bail, et demandes relatives à l’exécution des clauses du bail, à savoir les demandes relatives à l’indemnité d’immobilisation, à la clause pénale insérée dans l’acte du 31 mai 1990, à la liquidation d’astreinte.

Elle soutient le mal fondé des demandes de Madame N E et la société Pharmacie du Thelle en l’absence de responsabilité contractuelle, considère les affirmations des appelantes, selon lesquelles elle n’aurait pas exécuté la promesse du 28 février 1994 avec la bonne foi requise, dénuées de tout fondement et particulièrement abusives alors qu’elles invoquaient initialement que la signature de l’acte notarié de bail commercial leur avait été extorquée par le dol et la violence et qu’elles en sollicitaient l’annulation, que ce n’est que le 18 avril 1991 que le règlement des six mois d’indemnité d’immobilisation, soit 15.000 francs, tels que prévus aux termes de la promesse de vente en date du 31 mai 1990, a été effectué et que pendant ce laps de temps, aucun courrier d’explications sur le déroulement du dossier de demande d’ouverture de la pharmacie ne lui a été adressé, et ce jusqu’à un courrier du 23 juin 1991, que Monsieur X et Madame E ont précisé qu’ils espéraient une réforme de la décision préfectorale, qu’ils ont en outre, dès l’année 1992, utilisé l’adresse du local commercial aux fins d’effectuer l’ensemble des démarches administratives, que la troisième promesse de bail était en vigueur le 2 septembre 1994, lorsque Madame N E l’a avisée de la réalisation de la condition suspensive relative à l’acceptation par le Préfet de l’Oise de la déclaration d’exploitation de l’officine, lui précisant que cette autorisation était effectuée 'sous réserve de confirmation du Conseil d’État du jugement du 18 juin 1993 du Tribunal Administratif d’Amiens', que le 13 septembre 1994 Madame N E demandait les clés du local pour faire visiter les locaux à des agenceurs, que n’ayant reçu aucun document officiel de sa part s’agissant de l’autorisation administrative, et préalablement à la remise des clés du local, elle lui a adressé un courrier en date du 17 septembre 1994 afin de demander à être tenue informée et lui a proposé le 30 septembre 1994 une prorogation de la promesse de location, en attente de la confirmation par le Conseil d’État des autorisations, lui adressant le 5 octobre 1994 un courrier confirmant son engagement de donner à bail le local avec vente de pas de porte, manifestant ainsi ses intentions de respecter ses engagements contractuels avec Madame N E, qu’elle a déposé le 10 octobre 1994 les clés du local à l’agence du Thelle afin de permettre aux entreprises d’établir des devis concernant les travaux à exécuter dans les locaux par la Pharmacie du Thelle et a, le 14 octobre 1994, sollicité de son notaire qu’il établisse un projet de bail commercial.

Elle souligne que ces éléments démontrent qu’elle a toujours souhaité poursuivre ses négociations contractuelles avec Madame N E et a refusé de donner suite à la sollicitation de la Caisse d’Epargne de Picardie compte tenu de ses engagements contractuels avec Madame N E, qu’il lui a d’ailleurs été proposé le 29 octobre 1994 de prendre rendez vous avec Maître Z afin de préparer le dossier mais qu’elle a répondu par lettre recommandée avec accusé de réception du 3 novembre 1994 qu’elle ne pouvait prendre rendez-vous, demeurant à plus de 150 kilomètres, et a sollicité l’envoi d’un projet de bail par courrier.

Elle ajoute que lors d’un rendez-vous en l’étude de Maître Z, le 17 novembre 1994, les plans des travaux à réaliser lui ont été remis et qu’elle les a signés le 21 novembre 1994, que, par courrier du 1^er décembre 1994, Madame N E a adressé des précisions nécessaires à l’élaboration du projet de bail à Maître Z et a demandé notamment que la prise d’effet du bail ne puisse intervenir qu’après la réalisation des conditions suspensives et fasse l’objet d’un avenant, et la mention de conditions suspensives : notification de l’arrêté du Préfet de l’Oise enregistrant la déclaration d’exploitation d’une officine de pharmacie et l’accord par le maire ou le Préfet des travaux concernant la modification de l’aspect extérieur de l’immeuble, au vu de quoi le notaire lui a adressé un projet de bail, en date du 17 décembre 1994, correspondant à la promesse sous seing privé régularisée et comportant les conditions suspensives demandées, que, dès cette date, l’acte authentique de bail commercial aurait pu être régularisé par les parties, que les appelantes démontrent leur mauvaise foi en prétendant qu’elle aurait omis de fournir le projet de bail alors qu’elles l’ont elles-mêmes produit aux débats (pièce adverse n°44 sous le cachet de Maître Y), que Madame N E a alors consulté un avocat et un notaire, Maître Durosoy, qui a adressé à Maître Z un courrier le 4 janvier 1995, afin qu’il soit apporté des modifications au projet de bail, essentiellement sur des points pourtant déjà acquis, à savoir la durée de 9 ans du contrat de bail, l’état des lieux à joindre au bail, le descriptif des travaux et plans joints au bail, l’exclusion de l’impôt foncier, l’enseigne à installer, la séparation du prix de pas de porte et du montant du loyer, qu’elle a, par lettre du 30 janvier 1995, adressé à Maître Z ses réponses, que ce n’est que le 9 mars 1995 que le notaire de Madame N E a adressé à Maître Z un nouveau projet de bail totalement rectifié, aux termes duquel étaient supprimées des clauses entières modifiant la teneur du contrat de bail initialement convenu et sans conditions suspensives, que, dans ces conditions, un second projet a été adressé par Maître Z à Maître Durosoy le 30 mars 1995, que malgré cet envoi Madame N E a délivré assignation en référé aux fins de délivrance d’un bail commercial sous astreinte, suivant exploit du 31 mars 1995, que le 11 avril 1995, Madame N E, par l’intermédiaire de son notaire, a indiqué par télécopie que le second projet de bail recevait son accord, sous réserve encore de quelques modifications, et que Maître Z a proposé le même jour la signature du bail, tout en reprenant les conditions suspensives qui avaient déjà été insérées dans le projet du 17 décembre 1994 et qui avaient été réclamées par Madame N E elle-même dans son courrier du 1^er décembre 1994, que le notaire de Madame N E a adressé un courrier à Maître Z le 13 avril 1995, indiquant que sa cliente avait 'marqué son accord pour la régularisation du bail tel que vous nous en avez adressé un projet par courrier du 30 mars dernier, avec la seule modification concernant la société en cours de constitution', qu’une ordonnance de référé a ainsi été rendue le 2 mai 1995, constatant l’accord parfait des parties, et que conformément à ses termes un bail authentique a été régularisé dès le 17 mai 1995 et que les clés ont été remises, un constat d’huissier sur l’état des lieux étant établi par les appelantes le 19 mai 1995, que Madame N E et la société Pharmacie du Thelle ne peuvent donc prétendre qu’elle ait refusé d’exécuter ses obligations contractuelles, que le fait que le projet de bail commercial soumis à Madame N E comporte les clauses habituelles s’agissant des charges et clauses mises à la charge du preneur ou des modifications susceptibles d’être apportées en cas de changement d’affectation, ne modifie aucunement sa volonté de régulariser le contrat de bail avec celle-ci, que si cette condition n’était pas initialement prévue par les promesses de location, c’est uniquement du fait que ces promesses étaient temporaires et que le projet de bail définitif devait être ultérieurement régularisé et soumis à l’accord des parties, qu’il ne pourra pas être retenu qu’elle a retardé la conclusion du bail ni une quelconque responsabilité de sa part dans l’exécution du contrat de bail, que Madame N E et la société Pharmacie du Thelle devront dès lors être déboutées de leurs demandes tendant à voir engager sa responsabilité contractuelle.

Madame C B soutient que la demande formulée à titre subsidiaire au visa de l’article 1382 du code civil ne saurait pas plus être retenue, aucun manquement délictuel ne pouvant être retenu à son encontre.

En tout état de cause, elle fait valoir que les sommes réclamées sont totalement injustifiées, qu’elle ne saurait être tenue pour responsable de la durée de la procédure administrative que Madame N E indique avoir subi pendant cinq ans afin d’obtenir l’autorisation d’ouvrir une deuxième pharmacie à Neuilly en Thelle, que tout au contraire elle a fait preuve d’une grande patience en acceptant d’immobiliser son bien immobilier pendant cette période, qu’il était parfaitement légitime qu’elle souhaite obtenir confirmation des autorisations administratives, qu’elle ne lui en a pas moins adressé le 5 octobre 1994 un document lui confirmant son engagement de donner à bail le local et lui a remis les clés du local afin de permettre d’établir le devis concernant les travaux à venir, prenant également attache auprès de son notaire afin d’établir un projet de bail commercial, que le contrat de bail aurait pu être régularisé dès le 17 décembre 1994 et que si Madame N E n’a marqué son accord sur le projet qu’en avril 1995 c’est uniquement de son fait, qu’elle ne peut donc prétendre subir un préjudice moral.

Madame C B conteste la demande d’indemnisation au titre du préjudice financier lié au retard à disposer du local, et ce jusqu’au 10 août 1995 alors que l’officine aurait pu ouvrir selon les appelantes fin novembre 1994, et donc la perte de bénéfice réclamée sur 324 jours, calculée au regard du chiffre d’affaires et bénéfice fiscal pour l’exercice 95/96, souligne qu’en l’absence de toute précision sur les procédures administratives, elle a très légitimement interrogé Madame N E le 17 septembre 1994 compte tenu des termes du courrier de cette dernière du 2 septembre 1994.

Elle précise que c’est à l’occasion du rendez vous du 17 novembre 1994 en l’étude de Maître Z que les parties ont pu évoquer ensemble les clauses générales et habituelles du bail à établir, alors même que tous les documents et autorisations n’avaient pas encore été obtenus, et que Monsieur X a déclaré ne pas savoir comment imputer le montant du pas de porte dans la comptabilité et demandé d’envisager un mode d’amortissement de cette somme, Maître Z proposant alors un mode de calcul ajoutant le pas-de porte au loyer pendant la période de 9 ans, qu’aucune clause n’a été imposée par elle-même, que Madame N E a décidé de ne pas retenir la solution proposée par le notaire s’agissant de l’imputation du pas de porte, et sollicité des modifications et de se voir consentir le bail conformément à la promesse moyennant un loyer de 78.000 francs annuel et le versement d’une somme de 132.000 francs au titre du pas de porte, qu’elle a accepté ces éléments qui correspondaient à sa proposition initiale.

Elle souligne encore que toutes les clauses du bail ont été jugées comme habituelles en la matière et légales par le tribunal de grande instance de Senlis le 28 novembre 2006, que l’arrêt de la Cour d’appel du 29 avril 2010 n’a été cassé qu’en ce qu’il a déclaré irrecevable la demande de dommages et intérêts formée par Madame N E et la société Pharmacie du Thelle, que le surplus des dispositions de cet arrêt a été confirmé et qu’il ne saurait y être revenu, qu’à ce titre toutes les clauses du bail authentique ont été jugées valables et régulières, qu’au vu de ces éléments, les prétendues pertes financières résultant du retard à disposer du local ne sont aucunement son fait et qu’elle ne saurait être tenue de réparer une prétendue perte de bénéfices à dater de novembre 1994 jusqu’au 10 août 1995, le bail ne pouvant en tout état de cause pas être signé avant le 17 décembre 1994.

Sur l’indemnisation de la perte des avantages consentis aux entreprises nouvelles, réclamée comme la conséquence directe et immédiate de ses prétendus manquements à ses obligations contractuelles, s’agissant de l’avantage fiscal consenti aux entreprises commerciales créées entre le 1^er octobre 1998 et le 31 décembre 1994, elle expose que les appelantes procèdent par pures affirmations, que la réparation du préjudice que constitue une perte de chance ne peut être accordée qu’à condition de rapporter la preuve du caractère certain de cette perte, qu’en l’espèce, rien ne démontre que les conditions de cette aide aient été remplies, qu’elle-même n’a jamais été informée de ces avantages fiscaux réservés aux nouvelles installations d’officine, qu’aucune clause ou condition suspensive ne figurait dans les promesses de vente à ce titre et qu’aucun courrier ne l’a jamais avertie de ce possible avantage en cas d’ouverture avant le 31 décembre 1994, qu’en outre, elle ne saurait être retenue pour responsable des retards apportés dans l’obtention de l’autorisation d’ouverture, qu’en aucun cas, le début d’activité n’aurait pu être effectif avant cette date, que, de surcroît, Madame N E tente de tromper la religion de la Cour en versant aux débats un tableau récapitulatif de ses impositions personnelles alors que l’officine est exploitée sous forme d’une EURL soumise à l’impôt sur les sociétés.

Madame C B conclut également au mal fondé de la demande d’indemnisation des frais résultant de la mise en conformité du local, indique que, dès le mois de mai 1990, Madame N E a procédé à plusieurs visites du local commercial et a accepté de régulariser les trois promesses de vente et de location en 1990, en 1992 et 1994 pour le bien en l’état, qu’elle n’a jamais sollicité d’elle la prise en charge des éventuels travaux de mise en conformité du local, lequel était un local commercial qu’elle devait aménager précisément en vue de l’ouverture d’une pharmacie, que le bail précise que 'le preneur prendra les lieux loués dans l’état où ils se trouveront le jour de l’entrée en jouissance, sans pouvoir exiger du bailleur aucune réparation ni remise en état', que l’état du local n’a pas changé entre la première visite en mai 1990 et la prise de possession, que Madame N E ne peut feindre l’étonnement quant aux travaux à réaliser alors même qu’ils figuraient sur le devis de l’entreprise Person, que le fait que le local n’ait pas été pourvu d’eau et électricité au jour de la signature de l’acte ne permet pas de venir prétendre que le local n’était pas conforme à son usage, que ce local était inoccupé depuis plusieurs années et que ce n’est qu’à partir du moment où un contrat de bail est régularisé que les abonnements peuvent être souscrits et la fourniture d’eau et d’électrícité obtenue, que si le bailleur est tenu d’une obligation de délivrance, les clauses de transfert selon lesquelles le preneur prend les lieux en l’état, doit assumer à sa charge exclusive toutes les transformations et réparations nécessitées par l’exercice de son activité et se conformer aux lois, règlements et prescriptions administratives pouvant s’y rapporter, sont parfaitement valables dans la mesure où le locataire a une connaissance personnelle et complète des locaux, ce qui était le cas de Madame N E.

Madame C B fait encore valoir que la demande de remboursement des honoraires et frais de justice engagés en 1995, au motif qu’elle aurait été la partie perdante, est particulièrement mal fondée, d’autant plus qu’elle n’avait pas été admise dans l’ordonnance de référé du 2 mai 1995.

Elle demande à la Cour de débouter les appelantes de leur demande au titre d’un préjudice d’agrément, soulignant que les appelantes elles-mêmes font très justement remarquer que le devis et les plans soumis à son accord ont été expressément acceptés dès le 21 novembre 1994, et précise que la Pharmacie du Thelle est particulièrement mal fondée à invoquer l’absence de reprise de façade alors qu’elle n’a toujours pas effectué ces travaux et est seule responsable de l’absence d’entretien de la devanture.

Elle indique que la demande des appelantes relative au trouble de jouissance, du fait d’une impossibilité d’accéder au compteur électrique de la pharmacie, se trouvant dans un placard situé dans l’entrée de l’immeuble, ce qui aurait été reproché à la pharmacie par l’EDF depuis 2001, est dénuée de tout fondement dans la mesure où la pharmacie a parfaitement pu jouir des locaux qui lui ont été donnés pendant la durée du bail, précise que, pour des soucis de sécurité et dans la mesure où l’immeuble n’avait plus de locataires à l’étage, elle a effectivement été contrainte de fermer la porte d’entrée de l’immeuble à clé à partir de fin août 2000 mais qu’à la date du 19 octobre 2001 elle a permis à EDF de procéder au relevé des compteurs, n’a pas été informée du passage d’EDF postérieurement à cette date, qu’enfin elle a commandé la pose d’un clavier à code avec une gâche électrique le 17 juillet 2003, clavier qui a été posé fin août 2003 et permet aux agents EDF, aux services de La Poste ou de Veolia d’entrer, ce dont chacun d’eux a été avisé par courrier, que si une difficulté a pu être constatée lors de la relève du compteur en septembre 2003, elle a immédiatement fait le nécessaire afin que le relevé soit effectué en octobre 2003, comme mentionné sur la facture correspondante.

Sur l’irrecevabilité d’une demande nouvelle faites en appel

Madame C B soulève l’irrecevabilité de la demande de liquidation de l’astreinte prononcée par ordonnance de référé du 2 mai 1995, demande nouvelle formulée pour la première fois devant la Cour, au visa de l’article 564 du code de procédure civile, et rappelle en tout état de cause que le juge des référés s’était réservé d’en connaître, si bien que dans l’hypothèse où la Cour viendrait à juger cette demande recevable elle ne pourrait que se déclarer incompétente, qu’à titre surabondant la signature du contrat de bail n’est pas intervenue tardivement.

L’intimée est fondée à relever que la demande des appelantes de liquidation de l’astreinte prononcée par ordonnance rendue le 2 mai 1995 par le juge des référés, qui de surcroît s’est réservé d’en connaître, est, en application de l’article 564 du code de procédure civile, une demande nouvelle en appel, comme telle irrecevable, ce que la Cour doit constater.

Sur l’irrecevabilité des demandes sur lesquelles il a été définitivement statué aux termes de l’arrêt du 29 avril 2010

Les demandes de Madame N E et la société Pharmacie du Thelle tendant à l’indemnisation des frais résultant de la mise en conformité du local, à l’obligation de délivrance de la bailleresse et à l’indemnisation du préjudice d’agrément et des troubles de jouissance qu’elles auraient subis au cours du bail sont irrecevables en ce que les appelantes ont été déclarées définitivement irrecevables en leurs demandes d’annulation de bail et en toutes les demandes qui en sont l’accessoire, notamment la modification des clauses du bail et l’exécution de celles-ci.

Sur la demande de condamnation de Madame C B au paiement de la somme de 11.434 € au titre de l’indemnisation d’immobilisation

Madame N E et la société Pharmacie du Thelle justifient cette demande par la critique du jugement qui les a déboutés de leurs demandes de restitution des indemnités d’immobilisation versées en exécution des promesses de bail au motif que Madame N E aurait renoncé à leur restitution lorsque les promesses sont devenues caduques, soutient que la renonciation à un droit ne se présume pas, ne peut que résulter d’actes clairs manifestant sans équivoque la volonté de renoncer et ne se déduit pas de la seule inaction de son titulaire.

Elles indiquent que Madame C B a exigé le versement d’une indemnité d’immobilisation par avance, somme représentant 50% puis 41% du montant du loyer prévu, qui n’est que la contrepartie de l’obligation du promettant de maintenir son offre et de ne pas vendre à autrui, qu’elle a ainsi reçu d’avance les sommes de 15.000 francs lors de la première promesse, puis de 36.000 francs et 24.000 francs lors des 2^e et 3^e promesses, et font valoir que lorsque la promesse a été conclue sous condition suspensive sans que celle-ci ait été réalisée, le bénéficiaire doit se voir restituer l’indemnité versée, ce qui n’a pas été le cas, qu’au vu du texte du reçu de Madame C B du 28 février 2004, celle-ci est de mauvaise foi lorsqu’elle prétend qu’il était expressément prévu que l’indemnité serait due en tout état de cause jusqu’au 31 août 1994, que la décision préfectorale étant finalement intervenue le 12 août 1994 Madame N E aurait dû se voir rétrocéder l’indemnité versée par avance pour la période du 12 au 31 août, soit 1.838,71 francs ou 280,31 €, ce qui n’a pas été le cas, que lorsque le bénéficiaire lève l’option, l’indemnité versée s’impute sur le prix de vente, soit le montant du droit au bail, ce qui n’a pas été non plus le cas, qu’en outre Madame C B n’a pas hésité à exiger une indemnité d’immobilisation de 3.000 francs par mois pour un local dont la valeur locative annuelle était fixée en raison de son état à seulement 1.100 francs par l’administration fiscale et ce à la date du 8 septembre 2004, qu’il était donc erroné de considérer que si Madame C B avait remboursé les indemnités, celle-ci aurait supporté un manque à gagner lié à l’immobilisation de son bien, qu’il y a donc lieu de la condamner à restituer à Madame N E le montant des indemnités d’immobilisation, soit la somme de 75.000 francs ou 11.434 €.

Madame C B indique que les sommes versées en exécution des trois promesses de vente successives ne peuvent en aucun cas être considérées comme des avances sur les futurs loyers ou sur le prix de cession, ayant été convenues d’un commun accord entre les parties comme la contrepartie par elle de ne pas louer à un tiers ni disposer du bien immobilier lui appartenant pendant la durée de validité des promesses et devant être considérées comme des dédommagements du fait de la durée anormale d’attente et d’immobilisation des locaux, dans l’attente de l’éventuel octroi des autorisations administratives, que la promesse de vente du 31 mai 1990 ne prévoyait aucunement la restitution de l’indemnité d’immobilisation en cas de non réalisation de la promesse ni que cette somme s’imputerait sur des loyers à venir en cas de réalisation de la condition suspensive, que Madame N E et la société Pharmacie du Thelle ont procédé spontanément au règlement de cette indemnité d’immobilisation plusieurs mois après que la promesse ait été caduque démontrant ainsi leur acceptation de celle-ci, qu’à l’occasion de la régularisation de la deuxième promesse de location du 14 décembre 1992, il était convenu une nouvelle indemnité d’immobilisation de 3.000 francs par mois pendant la durée de validité de la promesse soit pendant un an devait être réglée, que, lorsque, au 31 décembre 1993, il est apparu que la condition suspensive n’était pas réalisée et que la deuxième promesse était devenue caduque, aucune demande de remboursement n’a été sollicitée, comme l’a justement retenu le tribunal de grande instance de Senlis, que de même aucune demande de remboursement n’a été sollicitée le 28 janvier 1994 lorsque Madame N E a demandé la régularisation d’une nouvelle promesse de location jusqu’au 31 août 1994 et proposé le versement d’une nouvelle indemnité, qu’il était expressément prévu qu’elle serait due en tout état de cause jusqu’au 31 août 1994, que Madame N E et la société Pharmacie du Thelle ne peuvent prétendre qu’elle devait s’imputer sur les loyers à venir ou faire l’objet d’un remboursement ni à voir appliquer un calcul au prorata temporis, alors que Madame N E ne l’a avisée de l’autorisation que par lettre du 2 septembre 1994, tout en précisant que cette autorisation était effectuée 'sous réserve de confirmation du Conseil d’Etat du Jugement du 18juin 1993 du Tribunal administratif d’Amiens', que le versement de ces indemnités d’immobilisation avait exclusivement pour objet de voir rendre le bien immobilier indisponible à un tiers et ne pouvait aucunement être considéré comme une avance sur le prix de cession à venir ou sur les loyers à venir.

Il ressort des promesses signées par les parties et de leur succession dans le temps ainsi que des termes du reçu signé le 28 mai 1993 par Madame C B conformément à la demande que lui avaient adressée Madame N E et Monsieur V-W X le 18 mai précédent ('Nous nous permettons de vous demander de bien vouloir signer et nous retourner le reçu que nous joignons à ce courrier'), que les sommes, en l’espèce celle de 36.000 francs, ont été reçues par Madame C B 'en garantie du montant éventuel et maximal de l’indemnité d’immobilisation d’un local à usage commercial (…). Cette immobilisation résulte de la promesse de location accordée (…) à Mademoiselle N E afin de lui permettre de déposer auprès du Préfet de l’Oise une demande de création de pharmacie à cette adresse. L’indemnité d’immobilisation, dont le montant mensuel a été fixé à trois mille francs, sera due jusqu’à ce qu’une décision préfectorale intervienne ou sinon jusqu’au 31 décembre 1993'.

L’échange des lettres :

— de Madame N E et et Monsieur V-W X à Madame C B en date du 28 janvier 1994 : '(…) Nous n’avons obtenu de la part du Conseil d’Etat aucune précision nouvelle (…). Aussi, pour régulariser la situation vis à vis de votre local, nous vous proposons de renouveler la promesse de location jusqu’à la fin des vacances d’été, soit le 31 août 1994. Dès votre accord, nous vous ferons parvenir un chèque d’un montant de 24.000F pour les 8 mois d’immobilisation selon les mêmes conditions que précédemment',

et de Madame C B à Madame N E et Monsieur V-W X en date du 9 février 1994 'Je vous remercie de votre courrier qui malheureusement ne donne pas d’indice nouveau concernant l’aboutissement de ce dossier. Néanmoins, j’accepte de proroger la promesse de location signée le 14/12/92, du 1^er janvier 1994 au 31 août 1994. Comme convenu, veuillez m’adresser, en contrepartie, le montant de l’indemnisation pour ces 8 mois d’attente, soit 24.000F',

confirme que les indemnités versées à Madame C B l’ont été, d’un commun accord entre les parties, pour obtenir de celle-ci qu’elle attende plusieurs mois et finalement plusieurs années, sans indication précise de l’issue, suspendue à une procédure administrative incertaine, l’obtention de la licence lui permettant d’ouvrir son officine, et qu’elle lui réserve son local.

En conséquence, le premier juge a exactement retenu que si les appelantes étaient recevables en leur demande elles n’étaient pas fondées, Madame C B n’ayant pas à supporter le manque à gagner lié à l’immobilisation de son bien et à l’atteinte à sa liberté d’en disposer, étant également relevé par la Cour que si l’arrêté préfectoral a été obtenu quelques jours avant la fin du mois d’août 1994 Madame N E n’en a fait part à Madame C B qu’au mois de septembre et n’est donc pas davantage fondée en sa demande de remboursement au prorata pour la période du 12 au 31 août 1994 de l’indemnité d’ailleurs mensuelle afférente au mois d’août 1994, dernier mois concerné par la promesse du 9 février 1994.

Les appelantes sont également mal fondées à invoquer l’état du local, le montant de l’indemnité convenue ou son versement par avance alors que les pièces qu’elles produisent – et qui ont pour partie été écrites ou soumises à la signature de Madame C B par elles – démontrent un accord des parties sur ces modalités destinées à garantir au profit de la propriétaire des garanties en rapport avec l’accord exprimé et renouvelé par celle-ci d’attendre l’issue des recours intentés par Madame N E.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a rejeté la demande de restitution des indemnités d’immobilisation versées en exécution des trois promesses de bail.

Sur la demande de condamnation de Madame C B au paiement de la somme de 2.012,33 € au titre de la clause pénale insérée dans l’acte du 31 mai 1990

Madame N E et la société Pharmacie du Thelle soutiennent que les termes du compromis initial de vente du pas de porte en date du 31 mai 1990 prévoyant que si l’une des parties refusait de réaliser l’acte, elle devrait verser, à titre de clause pénale, à son cocontractant un minium de 10% du prix de vente fixé à 132.000 francs, elles sont bien fondées à solliciter, au titre de cette clause pénale, le paiement par Madame C B de la somme de 13.200 francs ou 2.012,33 €.

Madame C B rétorque qu’aux termes de la première promesse de vente sous seing privé régularisée entre les parties, moyennant un prix de 132.000 francs, il était convenu le versement d’une somme du 10 % du montant du pas de porte, soit 13.200 francs à titre de clause pénale en cas de non-réalisation de l’acte, que du fait de la non réalisation de la condition suspensive, la promesse de vente régularisée le 31 mai 1999 est devenue caduque et que le versement du montant de la clause pénale est devenu caduc, que la somme de 13.200 francs n’a jamais été versée et ne saurait donc faire l’objet d’un remboursement.

Madame N E et la société Pharmacie du Thelle n’articulent pas de moyens susceptibles de fonder une demande de paiement de clause pénale puisque, d’une part, elles n’ont pas versé la somme de 13.200 francs qui ne peut donc donner lieu à un remboursement à leur profit, et, d’autre part, ne justifient pas d’un refus de Madame C B de réaliser l’acte en question.

En conséquence, elles seront déboutées de cette demande.

Sur les demandes de Madame N E et la société Pharmacie du Thelle tendant à voir dire que Madame C B a engagé sa responsabilité contractuelle à leur égard et à la condamner à réparer les dommages prévisibles subi du fait des défaillances contractuelles des débiteurs (sic)

Au soutien de leur demande tendant à voir reconnaître la responsabilité contractuelle de Madame C B à leur égard, les appelantes invoquent le retard dont aurait fait montre l’intimée, une fois obtenu l’arrêté préfectoral autorisant l’exploitation de la pharmacie dans les lieux objet du litige.

Elles produisent à cet égard, outre copie de l’arrêté pris le 12 août 1995 par le Préfet de l’Oise, acceptant la demande de licence de Madame N E, trois lettres adressées par celle-ci à Madame C B :

— la première, en date du 2 septembre 1994, l’informant en ces termes :

'Le préfet vient de m’informer qu’il autorise l’ouverture d’une officine de pharmacie à Neuilly en Thelle, mais sous réserve que le Conseil d’Etat confirme le jugement rendu le 18 juin 1993 par le Tribunal administratif d’Amiens.

'Le Conseil d’Etat devrait se prononcer cet automne (…).

'Je vous propose de me soumettre un projet de bail dont la date de départ sera celle de la notification de l’arrêté préfectoral acceptant l’enregistrement de la déclaration d’exploitation (…). En effet, ce n’est qu’à partir de cette date qu’il sera possible d’être inscrit au registre de commerce et de bénéficier du statut des baux commerciaux.

'Je souhaite louer conjointement le local situé face à la place et celui contigu donnant sur la cour.

'Vous voudrez bien m’indiquer le montant du loyer calculé en fonction des conditions locatives et de celles du marché',

— la deuxième, en date du 13 septembre 1994, lui indiquant :

'Je souhaite pouvoir faire visiter dès à présent vos locaux par des agenceurs afin que ceux- ci établissent des projets chiffrés (…)',

— la troisième, en date du 20 septembre 1994, portant la mention 'envoi recommandé avec avis de réception’ et indiquant :

'Pour pouvoir ouvrir ma pharmacie à Neuilly en Thelle, je n’ai plus qu’à solliciter du Préfet l’enregistrement de ma déclaration d’exploitation d’une officine dans cette commune.

'Comme cette procédure est comprise, en principe, dans un délai de deux mois, je souhaite l’engager dès à présent. Il faut, pour celle-ci, notamment justifier d’un local à Neuilly en Thelle.

'Or, mes courriers en date du 2 et du 13 septembre 1994 , concernant votre local, sont restés sans réponse de votre part. Aussi, je me permets de vous adresser une photocopie de ces deux courriers en vue de vous en rappeler les termes',

ainsi que la lettre de Madame C B en date du 17 septembre 1994, et qui n’aurait été envoyée à Madame N E que le 21 septembre 1994, aux termes de laquelle l’intimée indiquait :

'Selon votre courrier reçu le 5 septembre dernier, vous m’avisez de l’autorisation préfectorale d’ouverture d’une officine à Neuilly-en-Thelle (pouvez-vous m’adresser copie de ce courrier ').

'Dans le cadre de notre accord, cette réponse n’a pas de valeur, à ce jour, puisqu’elle ne permet ni la signature d’un bail commercial, ni votre inscription au registre du commerce.

'Si j’ai bien compris le déroulement de la procédure, il faut attendre la confirmation du Conseil d’Etat pour obtenir un arrêté préfectoral acceptant la déclaration d’exploitation.

'Avant de m’engager dans cette nouvelle période d’attente, je voudrais connaître le délai réputé normal pour obtenir cette autorisation définitive et les chances qu’elle a d’être positive.

' Je vous remercie à l’avance de m’adresser ces éclaircissements'

Madame N E et la société Pharmacie du Thelle produisent aussi :

— une lettre de Madame C B, en date du 30 septembre 1994, aux termes de laquelle celle-ci communique 'les modalités principales du bail commercial envisagé', puis propose à Madame N E :

'Si vous êtes d’accord sur ces termes principaux d’un bail commercial, il ya lieu de rédiger une promesse de location comme celles précédemment établies, stipulant les nouveaux locaux et le loyer correspondant, ainsi que la vente du pas-de-porte de 132.000 francs.

'Les dates butoir à retenir : l’acceptation d’ouverture d’une officine de pharmacie et au plus tard le 31/12/1994.

' L’indemnité d’immobilisation reste inchangée soit 3.000 francs par mois'

— une nouvelle lettre de Madame N E en date du 3 octobre 1994, portant la mention 'envoi recommandé avec avis de réception’ et indiquant notamment :

' (..) je n’ai plus qu’à demander l’enregistrement de ma déclaration d’exploitation de l’officine.

'Cette demande doit être accompagnée de différents documents dont l’un, en général le bail commercial, doit indiquer clairement l’engagement du propriétaire de louer le local concerné par la licence.

'(…) Le dossier complet de la demande doit parvenir au Conseil au moins dix jours avant la réunion.

'Or, la prochaine réunion du Conseil de l’Ordre aura lieu le 17 octobre 94, la suivante le 4 décembre 94 et ainsi de suite environ tous les deux mois.

' Aussi, en conclusion de notre conversation téléphonique du 24 septembre 94, vous aviez accepté de revenir sur les termes de votre lettre du 17 septembre 94 et de me faire parvenir très prochainement un document relatif au local me permettant de compléter mon dossier avant le 6 octobre 94.

'Pourtant, votre courrier du 30 septembre, reçu le 3 octobre, n’est que la réponse à mon courrier du 2 septembre ; il ne s’agit nullement du document attendu.

'De plus, je constate avec regret que vous confirmez les termes de votre courrier du 17 septembre 94 en ne me proposant que de 'rédiger une promesse de location comme celles précédemment établies’ (…).

' Je vous mets en demeure de m’adresser d’urgence avant le 6 octobre 94 tout document qui confirme votre engagement, sinon l’ouverture de la ,pharmacie sera retardée d’au moins deux mois.

'De même, vous voudrez bien répondre enfin à mon courrier du 13 septembre 94, dont je vous ai déjà rappelé les termes dans celui du 20 septembre, afin de ne pas retarder aussi la réalisation des travaux.'

— une lettre de Madame C B en date du 5 octobre 1994, priant Madame N E de trouver ci-joint le document nécessaire à son dossier de demande d’enregistrement, ledit document joint énonçant 'Je soussignée Madame C B (…) confirme que je m’engage à donner à bail, avec vente de pas-de-porte, un local d’environ 80 m², situé (…), dont je suis propriétaire, à Mademoiselle N E (…). Ce local est destiné à l’implantation d’une officine de pharmacie. La condition suspensive à cet engagement est l’enregistrement de la déclaration d’exploitation de l’officine’ et joint par Madame N E à sa demande adressée le 6 octobre 1994 au Conseil de l’Ordre des Pharmaciens.

Cet échange rapide de lettres, dont deux lettres recommandées avec demande d’avis de réception de Madame N E, ne suffit pas à démontrer un manquement de Madame C B qui paraît au contraire avoir répondu avec une certaine célérité aux demandes de Madame N E qui ont évolué au cours de cette courte période, le premier de ces courriers insistant surtout sur le fait, souligné par celle-ci sur le document, que l’ouverture d’une officine de pharmacie à Neuilly en Thelle, n’était autorisée que sous réserve que le Conseil d’Etat confirme le jugement rendu le 18 juin 1993 par le Tribunal administratif d’Amiens, ce qui autorisait Madame C B, dont il apparaît d’ailleurs que l’arrêté ne lui avait pas alors été communiqué à poser des questions sur la suite de la procédure.

Il convient aussi de relever qu’un projet de bail commercial a été demandé de manière pressante à Madame C B, dont il n’est pas établi qu’elle disposait de tous les éléments pour le concevoir dans le délai imparti, alors qu’il s’est ensuite avéré que suffisait une attestation de sa part confirmant son engagement de consentir un tel bail, qui a été transmise par retour de courrier le 5 octobre 1994 dès qu’elle a été demandée et a effectivement permis à Madame N E d’obtenir dès le 17 octobre suivant son inscription au Tableau de l’Ordre des Pharmaciens.

Les échanges de lettres suivants ne démontrent pas davantage un manquement contractuel ou pré-contractuel de la part de Madame C B, exposée à des critiques réitérées de Madame N E dont la justification n’est pas apportée, puisqu’elles se nourrissent, notamment sa lettre recommandée en date du 3 novembre 1994, des précédentes critiques, non fondées, faites à son interlocutrice sur le manque de diligence à lui répondre de la manière qu’elle juge appropriée, sans égard pour les propositions de l’autre partie.

Il ressort certes des termes de la lettre adressée à Maître A par Madame N E en date du 1^er décembre 1994 et du projet de bail à elle communiqué par ce notaire le 17 décembre 1994, des divergences importantes sur les clauses à faire figurer dans le bail commercial en cours de négociation mais il n’en ressort pas, non plus que de la suite de la négociation au cours de laquelle Madame N E a été assistée par un autre notaire, une attitude fautive de la part de Madame C B, y compris dans les circonstances qui ont conduit à la saisine par Madame N E du juge des référés.

Ce juge n’a pas, aux termes de l’ordonnance de référé en date du 2 mai 1995, statué sur les dépens qu’il a réservés ainsi que les indemnités de procédure à l’appréciation des juges du fond, ce qui rend recevables les demandes de Madame N E de ce chef.

Toutefois, ne justifiant pas d’une responsabilité particulière de Madame C B dans la survenance des difficultés rencontrées entre les parties, il y a lieu de la débouter de sa demande de condamnation de Madame C B à lui payer la somme de 1.045 € au titre des frais et honoraires exposés en 1995, aucun élément ne justifiant que cette dernière supporte les frais et honoraires exposés par Madame N E.

En l’absence de faute de Madame C B dans la négociation du bail commercial, qui apparaît surtout ne pas avoir été suffisamment anticipée par les deux parties, Madame N E et la société Pharmacie du Thelle ne peuvent qu’être déboutées de leurs demandes tendant à la condamnation de Madame C B tant au titre de l’indemnisation du préjudice financier lié au retard à disposer du local qu’au titre de l’indemnisation de la perte des avantages consentis aux entreprises nouvelles, le jugement entrepris étant confirmé de ces chefs.

Sur la demande d’indemnisation du préjudice moral

Les appelantes entendent démontrer qu’il ressort du contexte de la négociation du bail commercial, outre des manquements contractuels, une faute délictuelle justifiant leur demande de dommages et intérêts au titre du préjudice moral.

Toutefois, l’analyse des différents épisodes de la négociation du bail et des procédures menées depuis n’apporte pas la démonstration d’une telle faute de Madame C B ni celle d’un préjudice subi par Madame N E et la société Pharmacie du Thelle.

Enfin, les arrêts rendus les 17 décembre 2009 et 31 janvier 2013 par la Cour entre la Pharmacie du Thelle, Madame C B et deux compagnies d’assurances, qu’évoquent les parties, et notamment les appelantes qui entendent ainsi démontrer la mauvaise foi de la bailleresse, ne sauraient fonder leurs demandes dès lors qu’ils s’inscrivent dans une procédure relative aux conséquences d’une catastrophe naturelle survenue en mars 2001 et ne sont ainsi d’aucune utilité pour démontrer une faute reprochée à l’intimée lors des derniers mois de négociation du bail signé le 17 mai 1995.

En conséquence, le jugement sera confirmé en ce qu’il a débouté Madame N E et la société Pharmacie du Thelle de leur demande de la somme de 30.000 € de dommages et intérêts réclamés au titre du préjudice moral.

Sur les demandes reconventionnelles de Madame C B

Madame C B soutient que la procédure poursuivie à son encontre est le prolongement d’un véritable acharnement procédural de Madame N E et la société Pharmacie du Thelle, depuis un sinistre survenu dans l’immeuble mitoyen dela pharmacie dans le courant de l’année 2001, que depuis la régularisation du bail en date du 17 mai 1995, la pharmacie du Thelle a exploité sans aucune difficulté son activité au sein de ses locaux, et ce jusqu’en 2001, année au cours de laquelle la ville de Neuilly en Thelle a été frappée par plusieurs catastrophes naturelles, et plus particulièrement par des inondations dues à des remontées de la nappe phréatique, que plusieurs caves ont alors été inondées par ces remontées qui ont provoqué un affaissement du terrain se trouvant sous l’immeuble voisin de la pharmacie du Thelle et appartenant à la SCI Placimmo, qu’une expertise judiciaire a permis de déterminer la nature des travaux à effectuer sur chacun des immeubles et qu’un protocole d’accord a été signé entre les propriétaires et les compagnies d’assurance, qu’à compter de cette date, la pharmacie du Thelle n’a cessé de prétendre qu’elle a eu à subir plusieurs sinistres, a saisi en référé le tribunal de grande instance de Pontoise afin de voir désigner un expert judiciaire, que les appelantes ont été déboutés de leur demande à son encontre par ordonnance de référé rendue le 2 juin 2004, confirmée par arrêt rendu le 25 mai 2005 par la Cour d’appel de Versailles, que l’EURL Pharmacie du Thelle l’a ensuite attraite en référé devant le tribunal de grande instance de Senlis et été à nouveau déboutée de ses demandes et condamnée à lui payer une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile, après quoi Madame N E et la société Pharmacie du Thelle ont saisi le tribunal de grande instance de Senlis de la présente affaire, que ce n’est qu’après que la Cour d’appel de céans a rejeté ces demandes d’annulation, confirmée en cela par la Cour de cassation que les appelantes ont modifié leurs demandes et prétendu que le bail commercial signé le 17 mai 1995 qu’elles estimaient nul et de nul effet dans un premier temps aurait été régularisé tardivement de son seul fait, que le contraire a été amplement démontré et qu’elle sera reçue en son appel incident, que le jugement déféré sera réformé en ce qu’il a refusé de faire droit à la demande d’amende civile formulée à ce titre devant le premier juge, la mauvaise foi des appelantes étant caractérisée tout au long de la procédure ainsi que l’a constaté le premier juge, qui n’en a toutefois pas tiré les conséquences, que les appelantes invoquent au contraire son prétendu acharnement procédural à leur encontre et les termes d’un arrêt rendu par la Cour d’appel d’Amiens en date du 31 janvier 2013, que cette argumentation ne saurait être retenue, les appelantes procédant à un rappel plus que partiel des faits de l’espèce, que d’ailleurs si l’arrêt du 31janvier 2013 a donné à l’EURL l’autorisation de faire ces travaux, ceux-ci n’ont pas été mis en 'uvre, alors qu’elle-même a parfaitement respecté ses obligations quant aux sommes allouées par la Cour, que malgré cette situation, Madame N E n’hésite pas à poursuivre l’acharnement procédural dont elle a toujours fait preuve à son encontre, ce qui justifie qu’il soit fait droit à sa demande reconventionnelle.

Madame N E et la société Pharmacie du Thelle font valoir que Madame C B ne verse aux débats aucun élément qui rapporterait la preuve d’une faute commise par elles ou d’un préjudice qui leur serait imputable, qu’elles ont usé du droit légitime de soumettre leur différend à l’appréciation d’une juridiction du second degré sans que l’usage de ce droit n’ait dégénéré en abus au sens des dispositions de l’article 32-1 du code de procédure civile, qu’elles sollicitent donc la confirmation du jugement entrepris de ce chef, que Madame C B prétend être victime d’un acharnement procédural depuis 2001 alors qu’à cette date c’est l’EURL Pharmacie du Thelle qui a subi les conséquences d’une catastrophe naturelle par remontée de la nappe phréatique, puis un empoisonnement par des gaz toxiques lors de la réparation des immeubles, et enfin la carence du bailleur dans la prise en compte des désordres du local, que la clause résolutoire n’a pas été invoquée de bonne foi par le bailleur, que, cependant, par un jugement du 8 juillet 2008, le tribunal de grande instance de Senlis a constaté la résiliation du bail liant les parties, ce dont l’EURL Pharmacie du Thelle a interjeté appel, que dans cette procédure la Cour d’appel d’Amiens a, le 17 décembre 2009, désigné un expert puis, par arrêt du 31 janvier 2013, condamné Madame C B à payer à l’EURL Pharmacie du Thelle la somme de 15.000 € au titre de préjudice, la Cour précisant que 'Cette bailleresse démontre sa mauvaise foi dans l’exécution du bail dont s’agit. Cette mauvaise foi qui a retardé depuis au

moins 2004 la réalisation des travaux de réfection de la devanture a causé à l’EURL un préjudice matériel commercial certain'.

L’exercice du droit d’appel ne dégénère en abus pouvant fonder une demande de dommages et intérêts que dans les cas de malice, de mauvaise foi, d’erreur grossière équipollente au dol ou de légèreté blâmable. Ces exigences n’étant pas satisfaites en l’espèce, la demande de l’intimée en dommages et intérêts pour appel abusif doit être rejetée.

Il n’y a pas lieu, par ailleurs, de faire suite à la demande d’amende civile formulée par Madame C B, qui sera ainsi déboutée de toutes ses demandes reconventionnelles.

Sur les dépens et les frais hors dépens

En application de l’article 639 du code de procédure civile, il y a lieu pour la juridiction de renvoi de statuer sur la charge de tous les dépens exposés devant les juridictions du fond y compris sur ceux afférents à la décision cassée, et ce même lorsque, dans l’hypothèse d’une cassation partielle, l’arrêt de cassation n’a pas expressément indiqué que la cassation atteignait les condamnations prononcées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile, dès lors que, par application de l’article 624 du code de procédure civile, les effets de la cassation partielle s’étendent nécessairement à ces condamnations.

Les dispositions du jugement relatives aux dépens et aux frais hors dépens seront confirmées.

Les dépens relatifs à l’ordonnance de référé rendue le 2 mai 1995 seront laissés à la charge des parties qui les ont exposés.

Compte tenu de la succombance de Madame N E et de la société Pharmacie du Thelle en leur appel, celles-ci seront condamnées in solidum aux entiers dépens d’appel et Maître D sera admise au bénéfice de l’article 699 du code de procédure civile.

Les appelantes ne peuvent dès lors qu’être déboutées de leur demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à Madame C B l’entière charge de ses frais irrépétibles en appel.

PAR CES MOTIFS,

LA COUR, statuant après débats publics, par arrêt mis à disposition au greffe, contradictoire et en dernier ressort, dans les limites de la saisine de la Cour sur renvoi après cassation partielle de la décision de la Cour d’appel d’Amiens du 29 avril 2010 par arrêt de la Cour de cassation rendu le 8 novembre 2011,

Confirme le jugement rendu le 28 novembre 2006 par le tribunal de grande instance de Senlis en ce qu’il a débouté Madame N E et la société Pharmacie du Thelle de leur demande de restitution des indemnités d’immobilisation versées en exécution des trois promesses de bail et de leurs demandes de dommages et intérêts, y compris au titre du préjudice moral, et en ses dispositions relatives aux dépens et frais hors dépens,

Y ajoutant,

Déclare irrecevable la demande des appelantes tendant à la liquidation de l’astreinte prononcée par l’ordonnance de référé du 2 mai 1995, demande nouvelle en appel,

Constate que leurs demandes tendant à l’indemnisation des frais résultant de la mise en conformité du local, à l’obligation de délivrance de la bailleresse et à l’indemnisation du préjudice d’agrément et des troubles de jouissance sont irrecevables, les appelantes ayant été déclarées définitivement irrecevables en leurs demandes d’annulation de bail et en toutes les demandes qui en sont l’accessoire aux termes de l’arrêt rendu le 29 avril 2010,

Déboute Madame N E et la société Pharmacie du Thelle de leur demande de condamnation de Madame C B à lui payer la somme de 1.045 € au titre des frais et honoraires exposés en 1995,

Déclare Madame N E et la société Pharmacie du Thelle mal fondées en leur demande de condamnation de Madame C B au paiement de la somme de 2.012,33 € au titre de la clause pénale insérée dans l’acte du 31 mai 1990, et les en déboute,

Déboute Madame C B de ses demandes reconventionnelles,

Condamne Madame N E et la société Pharmacie du Thelle in solidum aux entiers dépens d’appel et admet Maître D, Avocat, au bénéfice de l’article 699 du code de procédure civile,

Déboute Madame N E et la société Pharmacie du Thelle de leur demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel,

Condamne Madame N E et la société Pharmacie du Thelle à payer à Madame C B une indemnité complémentaire globale de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT