COUR D’APPEL

D’ANGERS

CHAMBRE A – COMMERCIALE

CC/ILAF

ARRET N°:

AFFAIRE N° RG 24/00681 – N° Portalis DBVP-V-B7I-FJVC

jugement du 06 Février 2024

TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP du MANS

n° d’inscription au RG de première instance 22/01877

ARRET DU 29 AVRIL 2025

APPELANTE :

S.A.R.L. RIHOME

prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 4]

[Localité 2]

Représentée par M^e Frédéric BOUTARD de la SCP LALANNE – GODARD – BOUTARD – SIMON – GIBAUD, avocat postulant au barreau du MANS – N° du dossier 20220533 et par M^e Bernard RINEAU, avocat plaidant au barreau de NANTES

INTIMEE :

COMMUNE DE [Localité 6]

représentée par son Maire en exercice, domicilié en cette qualité en ladite Mairie

[Adresse 3]

[Localité 6]

Représentée par M^e Inès RUBINEL de la SELARL LX RENNES-ANGERS, avocat au barreau d’ANGERS – N° du dossier 246510

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue publiquement à l’audience du 11 Février 2025 à 14'H 00, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me CORBEL, présidente’de chambre qui a été préalablement entendue en son rapport et devant M.'CHAPPERT, conseiller.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me CORBEL, présidente de chambre

M. CHAPPERT, conseiller

M^me GANDAIS, conseillère

Greffière lors des débats : M^me TAILLEBOIS

ARRET : contradictoire

Prononcé publiquement le 29 avril 2025 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions de l’article 450 du code de procédure civile ;

Signé par Catherine CORBEL, présidente de chambre et par Sophie TAILLEBOIS, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

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FAITS ET PROCÉDURE

Suivant acte authentique reçu le 1er février 2017, la commune de [Localité 6], ci-après la commune, a reçu en donation un ensemble immobilier, situé [Adresse 1] (72), cadastré section MW n°[Cadastre 5], d’une surface utile de 2 800 m², alors occupé par la société (SARL) Earta, qui’exerçait une mission d’insertion professionnelle des personnes en situation de handicap, en vertu d’un bail commercial à effet du 1er septembre 2012, pour un loyer annuel fixé à l’origine à 90 000 euros HT (soit 7 500 euros par mois) ramené par la suite à 3 000 TTC euros par mois, dont elle ne s’acquittait plus en raison de difficultés financières ayant conduit à la résiliation amiable du bail au 31 août 2016, en dépit de laquelle, elle se maintenait dans les lieux. Aux termes de cet acte, le donataire a déclaré être parfaitement informé de cette situation et que la donation avait lieu sous la condition que 'le donataire propose à la société Earta la conclusion d’un nouveau bail ou d’un crédit-bail immobilier'.

Le 27 juin 2017, le maire de la commune s’est rapproché de M.'[B] [M], gérant de la SARL Earta afin de solliciter une confirmation de sa part pour établir un contrat de crédit-bail, englobant un bail et la possibilité pour le locataire d’acquérir l’immeuble, en soulignant qu'' à ce jour, vous utilisez un bâtiment sans contrat cela va devoir se terminer.' Au cours d’échanges ayant eu lieu au mois de mai 2018, M. [M] a confirmé son accord sur le projet de bail et de promesse de vente, au profit d’une société Rihome, à constituer.

C’est dans ces circonstances que la société (SARL) Rihome, holding créée le 5 juillet 2018, dirigée par M. [B] [M], appartenant au même groupe que la SARL Earta, s’est vue consentir par la commune un bail commercial sur l’ensemble immobilier précité suivant acte authentique du 26 novembre 2018, à’effet du 1er avril 2018, moyennant un loyer annuel de trente milles euros (30'000'') hors taxes et hors charges, en douze termes égaux de deux mille cinq cents euros (2 500 ) HT/HC chacun. Il y est spécifié que les locaux ne peuvent avoir pour destination que l’exploitation d’une 'entreprise adaptée’ (entreprise employant des personnes en situation de handicap avec un agrément de l’Etat), à l’exclusion de toute autre même temporairement. Toute sous-location est interdite sauf autorisation du bailleur.

Parallèlement, la commune a consenti à la société Rihome la possibilité d’acquérir au cours du bail l’immeuble à un prix dégressif, ce qui résulte d’un extrait du registre des délibérations du conseil municipal de sa séance du 5'juin 2018, aux termes duquel ce conseil, après avoir approuvé la signature du bail, a dit que le preneur aura la faculté de rachat du bien en demandant la réalisation d’une promesse de vente pendant toute la durée du bail, devra manifester son intention dans un délai d’un mois avant le 1er avril 2021 ou le 1er avril 2024 ou le 1er avril 2024 et que si la vente est demandée, elle aura lieu au prix de 570 000 euros HT à la fin de la 3ème année, 510 000 euros HT à la fin de la 6ème année, 450 000 euros à la fin de la 9ème année.

Des défauts de paiement des loyers par la société Rihome ont été très tôt constatés par la commune. Ainsi, par lettre du 22 octobre 2019, la’commune a adressé une mise en demeure à la société Rihome au titre d’une somme de 46 751,50 euros. Cette dette a été apurée intégralement en novembre 2020 par un versement de 86 371,01 euros.

La SARL Earta, qui occupait toujours les lieux en vertu d’une sous-location consentie par la société Rihome, a été placée en redressement judiciaire, le 30 septembre 2020.

Selon attestation du 27 novembre 2020, le maire de la commune a confirmé à la société Rihome qu’une autorisation expresse lui avait été donnée pour sous-louer totalement ou partiellement l’ensemble immobilier, dès le 1er avril 2018, par dérogation aux dispositions de l’article 'cession – sous-location’ stipulé page 12 du bail commercial, en renonçant expressément aux formes et délais prévus par cet article.

Par jugement du tribunal de commerce de Nantes du 3 février 2021, le fonds de commerce de la société Earta a été cédé à l’association APF France handicap (ci-après APF) à effet du 4 février 2021, en ce compris l’activité du [Adresse 1] avec les salariés dédiés, la sous-location bénéficiant à la société Earta étant toutefois exclue de la cession.

Les parties s’accordent pour dire que la société Rihome a sous-loué les locaux à l’association APF suivant un bail verbal au prix de 7 500 euros avec une minoration les premiers mois.

Par lettre du 5 novembre 2021, la commune a notifié à la société Rihome une mise en demeure de payer la somme de 14 983,33 euros au titre de loyers dus selon décompte au 4 novembre 2021, qu’elle a renouvelée le 2'décembre 2021.

Le contentieux entre les parties est né du fait des retards importants et répétés de la société Rihome dans le paiement des loyers et par le fait que la commune dit avoir appris par une lettre du 28 janvier 2022 que lui a adressée l’association APF, à la fois l’existence de la sous-location au profit de l’APF en contestant l’avoir autorisée et le montant des sous-loyers trois fois supérieurs au prix du bail principal.

Ainsi, le 3 mai 2022, la commune a fait signifier à la société Rihome un commandement visant la clause résolutoire du bail pour non-règlement des loyers à hauteur de 45 212,64 euros à la date du 31 décembre 2021 et non-respect de la clause du bail relative à la sous-location.

Il est constant que la société Rihome a payé dans le délai d’un mois imparti les causes du commandement, le 31 mai 2022 par le biais d’une saisie-attribution et d’un virement complémentaire, le 31 mai 2022.

Le 12 juillet 2022, la société Rihome a fait assigner la commune devant le tribunal judiciaire du Mans en annulation du commandement délivré le 3 mai 2022, à titre subsidiaire, pour voir juger régulière la sous-location pratiquée.

En réplique, la commune de Mansigné a sollicité du tribunal à titre principal, qu’il constate la validité du commandement visant la clause résolutoire du 3 mai 2022, constate l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 4 juin 2022, condamne la société Rihome à verser des indemnités d’occupation à compter de l’acquisition de la clause résolutoire ; à titre subsidiaire, qu’il prononce la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs de la société Rihome, ordonne l’expulsion et la libération de l’ensemble litigieux par la société Rihome, ainsi que de tout occupant de son chef, condamne la société Rihome à lui verser, à titre principal, la somme de 425 000 euros au titre de son droit d’accession, ou à titre subsidiaire, la somme de 277 500 euros à titre de dommages et intérêts et qu’il l’autorise à conserver le dépôt de garantie, à hauteur de 5 000 euros.

Par jugement du 6 février 2024, le tribunal judiciaire du Mans a :

— débouté la société Rihome de sa demande tendant à voir annuler le commandement délivré le 3 mai 2022,

— débouté la commune de sa demande tendant à voir constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue au contrat de bail commercial en date du 26 novembre 2018,

— prononcé la résiliation du bail commercial conclu le 26 novembre 2018 et portant sur des locaux situés [Adresse 1], à effet à la date du présent jugement,

— dit que la société Rihome devra laisser libres de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, les lieux loués, dans le délai de deux mois à compter de la signification de la présente décision,

— ordonné à défaut de libération des lieux dans les délais, son expulsion, au besoin avec le concours de la force publique,

— rappelé que le sort des meubles est régi par les articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— rejeté la demande d’astreinte,

— condamné la société Rihome à payer à la commune de [Localité 6] une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 3 000 euros hors taxes et hors charges par mois, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux,

— débouté la commune de sa demande tendant à la conservation du dépôt de garantie,

— débouté la commune de ses demandes reconventionnelles en paiement,

— débouté les parties de leurs plus amples demandes,

— condamné la société Rihome à payer à la commune de [Localité 6] la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté la société Rihome de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la société Rihome aux entiers dépens,

— rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

Par déclaration du 9 avril 2024, la société Rihome a relevé appel de ce jugement en ce qu’il a prononcé la résiliation du bail commercial, ordonné son expulsion, en ce qu’il l’a condamnée à payer à la commune une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 3 000 euros hors taxes et hors charges par mois, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux, en ce qu’il l’a déboutée de ses plus amples demandes, l’a condamnée à payer à la commune de [Localité 6] la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, l’a condamnée aux entiers dépens ; intimant la commune.

La commune a constitué avocat le 26 avril 2024 et a formé appel incident.

Les parties ont conclu.

Par ordonnance de référé du 13 novembre 2024, le magistrat délégué par le premier président de la cour d’appel d’Angers a ordonné l’arrêt de l’exécution provisoire attachée au jugement rendu le 6 février 2024 par le tribunal judiciaire du Mans, rejeté la demande de fixation prioritaire de l’affaire au rôle de la cour.

Une ordonnance du 27 janvier 2025 a clôturé l’instruction de l’affaire.

MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES :

La société Rihome demande à la cour de :

vu les articles 1104, 1105, 1137, 1179, 1181, 1182, 1224 et 1228 du code civil,

vu l’article 564 du code de procédure civile,

vu les articles L. 145-31 et L. 145-32 du code de commerce,

vu le principe selon lequel la fraude corrompt tout,

— confirmer le jugement en ce qu’il a débouté la commune de sa demande tendant à voir constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue au contrat de bail commercial en date du 26 novembre 2018,

— déclarer irrecevable la demande nouvelle de la commune de [Localité 6] au titre du paiement de la dette locative,

— infirmer le jugement en ce qu’il a :

* prononcé la résiliation du bail commercial à effet à la date du présent jugement,

* dit que la société Rihome devra laisser libres de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, les lieux loués, dans le délai de deux mois à compter de la signification de la présente décision,

* ordonné à défaut de libération des lieux dans les délais, son expulsion, au besoin avec le concours de la force publique,

* rappelé que le sort des meubles est régi par les articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

* condamné la société Rihome à payer à la commune de [Localité 6] une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 3 000 euros hors taxes et hors charges par mois, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux,

* débouté la société Rihome de ses plus amples demandes,

* condamné la société Rihome à payer à la commune de [Localité 6] la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

* condamné la société Rihome aux entiers dépens ;

et, statuant à nouveau,

— débouter la commune de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— condamner la commune à lui payer la somme de 45 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la commune aux entiers dépens de première instance et d’appel.

La commune demande à la cour de :

vu les articles 1130, 1137, 1217, 1231-1, 1231-2, 1728 et 1741 du code civil,

vu l’article L. 145-31 du code de commerce,

— la déclarer recevable et bien fondée en ses demandes, fins, conclusions et appel incident,

— confirmer le jugement en ce qu’il a :

* débouté la société Rihome de sa demande tendant à voir annuler le commandement délivré le 3 mai 2022,

* prononcé la résiliation du bail commercial à effet à la date du jugement,

* dit que la société Rihome devra laisser libres de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, les lieux loués, dans le délai de deux mois à compter de la signification de la présente décision,

* ordonné à défaut de libération des lieux dans les délais, son expulsion, au besoin avec le concours de la force publique,

* rappelé que le sort des meubles est régi par les articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

* débouté la société Rihome de ses plus amples demandes,

* condamné la société Rihome à payer à la commune de [Localité 6] la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

* débouté la société Rihome de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

* condamné la société Rihome aux entiers dépens,

* rappelé que l’exécution provisoire est de droit ;

— infirmer le jugement en ce qu’il a :

* débouté la commune de sa demande tendant à voir constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue au contrat de bail commercial,

* rejeté la demande d’astreinte,

* débouté la commune de sa demande tendant à la conservation du dépôt de garantie,

* débouté la commune de ses demandes reconventionnelles en paiement,

* débouté la commune de ses plus amples demandes ;

en conséquence, statuant à nouveau sur les seuls chefs critiqués :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 4 juin 2022,

— ordonner l’expulsion et la libération de l’immeuble litigieux par la société Rihome, ainsi que de tout occupant de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, s’il y a lieu, sous astreinte de 5 000 euros par jour de retard, à compter de la décision à intervenir,

— dire que le transport et la séquestration des meubles et objets laissés, le cas échéant, dans les lieux seront régis par les dispositions des articles R. 433-1 à R. 433-6 du code des procédures civiles d’exécution,

— condamner la société Rihome à lui verser des indemnités d’occupation à compter de l’acquisition de la clause résolutoire, soit à compter du 4 juin 2022 ou à compter de la résiliation du bail, à hauteur de 7 500 euros par mois, sauf à parfaire jusqu’à la complète libération des locaux litigieux,

— condamner la société Rihome à lui payer :

* à titre principal, la somme de 537 500 euros au titre de son droit d’accession,

* à titre subsidiaire, la somme de 352 500 euros à titre de dommages et intérêts,

— l’autoriser à conserver le dépôt de garantie, à hauteur de 5'000'euros,

— débouter la société Rihome de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société Rihome à lui payer la somme de 12'000'euros, au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société Rihome aux entiers dépens de première instance et d’appel, et allouer pour ces derniers le bénéfice de l’article 699 du code de procédure civile à la SELARL LX Rennes-Angers (Mme [V] [N]).

Pour un plus ample exposé des moyens au soutien des parties il est renvoyé, en application des dispositions des articles 455 et 954 du code de procédure civile, à leurs dernières conclusions respectivement déposées au greffe':

— le 6 février 2025 pour la société Rihome,

— le 30 janvier 2025 pour la commune.

MOTIFS DE LA DECISION

La commune demande à la fois, par confirmation du jugement, le prononcé de la résiliation du bail et, par son appel incident, la constatation de la résiliation par l’effet de la clause résolutoire, sans faire de priorité entre ces deux demandes. Sera donc, d’abord, examinée la demande de constatation de la résiliation du bail.

Sur la constatation de la résiliation du bail pour violation des obligations du preneur

Le bail comporte une clause de résolution rédigée en ces termes: 'en cas de non-exécution par le preneur de l’un quelconque de ses engagements tel que le non-respect de la clause de destination, le non-paiement à son échéance de l’un des termes du loyer ou des charges et impôts récupérables par le bailleur, le présent bail sera résilié de plein droit un mois après une sommation d’exécuter ou un commandement de payer délivrés par acte extra-judiciaire au preneur de régulariser sa situation. A peine de nullité, ce commandement doit mentionner la déclaration par le bailleur d’user du bénéfice de la présente clause ainsi que le délai d’un mois imparti au preneur pour régulariser la situation.'

Les causes du commandement ayant été réglées par la société Rihome dans le délai d’un mois imparti, reste à examiner le manquement tenant à la prétendue violation de la clause relative à la sous-location.

L’article L. 145-31 du code de commerce dispose que :

'Sauf stipulation contraire au bail ou accord du bailleur, toute sous-location totale ou partielle est interdite.

En cas de sous-location autorisée, le propriétaire est appelé à concourir à l’acte.

Lorsque le loyer de la sous-location est supérieur au prix de la location principale, le propriétaire a la faculté d’exiger une augmentation correspondante du loyer de la location principale, augmentation qui, à défaut d’accord entre les parties, est déterminée selon une procédure fixée par décret en Conseil d’Etat, en application des dispositions de l’article L. 145-56.

Le locataire doit faire connaître au propriétaire son intention de sous-louer par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Dans les quinze jours de la réception de cet avis, le propriétaire doit faire connaître s’il entend concourir à l’acte. Si, malgré l’autorisation prévue au premier alinéa, le bailleur refuse ou s’il omet de répondre, il est passé outre.'

Il en résulte qu’une sous-location, pour être valable, doit être autorisée (ce qui peut être tacite) et qu’il faut que le bailleur soit informé et appelé à concourir à l’acte, ce que reprend le bail dans la clause 'cession – sous-location’ aux termes de laquelle : 'Le preneur ne pourra dans aucun cas et sous aucun prétexte céder son droit au bail ou sous louer en tout ou en partie les locaux loués, sans le consentement préalable et par écrit du bailleur sous peine de nullité des cessions ou sous-locations consenties au mépris de cette clause, et même de résiliation des présentes. (…) Toute cession ou sous-location du bail devra être réalisée par acte authentique, auquel le bailleur sera appelé quinze (15) jours au moins avant la date effective de la signature de celui-ci, sauf si la cession était ordonnée dans le cadre d’un plan de cession. Une copie exécutoire par extrait lui sera remise, sans frais pour lui, dans le mois de la signature de l’acte de cession'.

Il est constant que les locaux ont été sous-loués par la société Rihome dès le début du bail, d’abord à sa société soeur, la société Earta puis à l’association APF après le jugement du tribunal de commerce de Nantes du 3'février 2021 ayant cédé à celle-ci le fonds de commerce de la société Earta tout en excluant la sous-location bénéficiant à la SARL Earta, la société Rihome déclarant lui avoir alors consenti un sous-bail verbal, en mars 2021, moyennant un loyer mensuel de 7 500 euros hors taxes à compter du mois de septembre 2021.

La société Rihome, qui affirme que la commune connaissait dès le début la situation de sous-location, se prévaut de l’attestation du maire de la commune, établie le 27 novembre 2020, par laquelle celui-ci a confirmé à la société Rihome qu’une autorisation expresse lui avait été donnée pour sous-louer totalement ou partiellement l’ensemble immobilier, dès le 1er avril 2018, par’dérogation aux dispositions de l’article 'cession – sous-location’ du bail, en’renonçant expressément aux formes et délais prévus par cet article. Elle’souligne qu’elle se prévaut non pas d’une renonciation tacite de la bailleresse à se prévaloir du non-respect du formalisme prévu mais d’une ratification avec autorisation générale et renonciation aux formes et délais prévus par le bail, qu’elle soutient avoir été donnée tant pour le passé que pour l’avenir, comme l’ont retenu les premiers juges. Elle fait valoir que dans un tel cas, le bailleur n’est pas autorisé à se plaindre de son ignorance du montant du sous-loyer parce qu’il lui revenait de s’en informer si cela lui importait, ce qui n’était pas le cas. Dès lors, et en l’absence de démonstration par la commune de ce que le montant du sous-loyer aurait été déterminant de son consentement, la société Rihome soutient que le dol invoqué par la commune, pour remettre en cause l’autorisation donnée, ne’peut qu’être écarté.

La commune conteste avoir consenti à donner une autorisation générale et future et avoir renoncé à se prévaloir de devoir être appelée à concourir à l’acte. Elle expose que lorsque la société Earta a été placée en redressement judiciaire, la société Rihome lui a fait part de l’existence du contrat de sous-location, sans lui en préciser le loyer, et a sollicité la régularisation de la sous-location afin d’être en mesure de présenter aux éventuels repreneurs de la société une situation régulière ; que compte-tenu de la situation, et’particulièrement du fait que, à défaut de repreneur, les plus de 200 salariés en situation de handicap travaillant sur le site se verraient privés d’emploi, elle a accepté d’autoriser rétroactivement la sous-location, sans jamais avoir été informée que le locataire profitait de la sous-location pour tripler le loyer. Elle fait valoir que cette autorisation ne portait pas sur les éventuelles sous-locations à venir, de sorte que les obligations stipulées aux termes du bail commercial, au’titre des sous-locations, et auxquelles elle n’a pas renoncé, devaient être respectées par la société Rihome. Elle conteste d’autant plus cette autorisation que la preneuse s’est abstenue de l’informer qu’elle pratiquait un sous-loyer trois fois supérieur au loyer. Elle prétend ainsi avoir été trompée sur ce point et invoque un dol en affirmant qu’elle n’aurait jamais donné cette autorisation si elle avait connu le montant du loyer, affirmant que ce montant était un élément déterminant pour elle. Elle ajoute qu’il ne peut être affirmé que le sous-bail aurait été consenti aux mêmes conditions que celles mises à la charge de la société Earta par le passé, alors que le loyer avait été réduit depuis de nombreuses années en raison des difficultés financières de cette dernière.

Mais c’est par des motifs pertinents que la cour adopte que les premiers juges ont retenu qu’il ressortait de l’attestation précitée de son maire, que la commune avait donné, dès le 1er avril 2018, date d’effet du bail, l’autorisation à la société Rihome de sous-louer les locaux et que cette autorisation était générale et illimitée valant pour toute autre sous-location que celle qui était consentie à la société Earta.

Il y a lieu d’ajouter que la commune avait parfaitement connaissance de la sous-location puisqu’elle n’ignorait pas que la société Rihome avait une activité holding, et même selon elle, de marchands de biens, qu’elle savait que la société Earta occupait les lieux, qu’elle a confirmé par écrit cette autorisation lorsque cette société a été en procédure collective pour permettre le maintien de l’activité des salariés qui travaillaient dans les lieux et qu’elle ne pouvait ignorer que l’activité reprise par l’association APF était toujours exercée dans les lieux.

Il résulte également de cette attestation que la commune a renoncé à être appelée aux actes de sous-location et à en avoir copie, étant observé qu’il n’y a en pas eu pour la sous-location au profit de l’APF puisqu’il s’agit d’un bail verbal. Du fait de cette renonciation, la commune ne peut se plaindre de ne pas avoir été informée des conditions de la sous-location, en particulier du montant du sous-loyer.

La commune ne démontre pas, pour caractériser la réticence dolosive reprochée à la preneuse, conformément aux dispositions de l’article 1137 du code civil, que le montant du sous-loyer aurait été un élément déterminant de son consentement, ce qui ne saurait résulter du seul échange de lettres entre la commune et l’association APF les 27 et 28 janvier 2022, pour les motifs qui seront exposés plus loin tenant à une concertation frauduleuse entre elles. Au contraire, comme le fait valoir la société, les circonstances dans lesquelles les locaux lui ont été donnés, l’accord convenu entre les parties sur une promesse de vente permettant à la société Rihome d’acquérir les locaux à un prix dégressif au fur et à mesure de l’exécution du bail, laissent penser que les conditions de la sous-location qu’elle autorisait importaient peu dès lors que la destination contractuelle des locaux était respectée, qu’elle devait percevoir 30 000 euros de revenus nets par an pendant neuf ans, sans aucune dépense à engager sur cette période que ce soit au titre de travaux, d’assurance ou de la taxe foncière et qu’elle pouvait espérer réaliser une plus-value comprise entre 450 000 euros et 570 000 euros à horizon de 3, 6 ou 9 ans.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a rejeté la demande de constatation de la résiliation du bail.

Dès lors que la sous-location est régulière, la prétention de la commune sur son droit à obtenir tous les sous-loyers, présentée à ce titre sur le fondement de l’accession, ne peut qu’être rejetée. Il lui incombait de s’informer du montant des sous-loyers et, en application de l’article L. 145-31 alinéa 3 précité, de demander une augmentation, laquelle doit être arbitrée par le juge des loyers.

Sur la demande tendant au prononcé de la résiliation du bail

a) pour défaut de paiement

Le tribunal a repris la chronologie des retards de paiement et a retenu qu’ils caractérisaient un manquement suffisamment grave et répété des obligations du preneur.

La société Rihome reproche aux premiers juges de ne pas avoir pris en compte le contexte particulier du dossier.

Elle se prévaut de sa bonne foi, notamment du fait qu’elle a réussi à régulariser les impayés, et, inversement, du comportement frauduleux ou à tout le moins de mauvaise foi de la bailleresse. Elle dénonce une collusion frauduleuse entre celle-ci et la sous-locataire pour la mettre en défaut de paiement, situation causée à la fois par le refus délibéré de l’association APF de payer les sous-loyers et par des saisies diligentées par la commune entre les mains de la sous-locataire pour rendre les fonds indisponibles, le but poursuivi par la commune étant, selon elle, d’obtenir la résiliation du bail et de faire échec à la promesse de vente des locaux à prix dégressif et par la sous-locataire, de devenir acquéreur à sa place. Elle souligne que la commune n’a pas fait de demande en paiement des loyers devant le premier juge, ce qui tendrait à démontrer que son intérêt est ailleurs.

La commune invoque le caractère répété des défauts de paiement, dès 2018 et persistants, malgré plusieurs mises en demeure. Elle fait valoir, comme l’ont retenu les premiers juges, que le défaut de paiement des sous-loyers n’autorisait pas la preneuse à ne pas respecter ses propres obligations.

Pour démontrer la collusion frauduleuse qu’elle dénonce, la société Rihome se prévaut d’un échange de lettres entre la commune et l’association APF les 27 et 28 janvier 2022 qui n’auraient eu lieu que pour les besoins de la cause, pour faire croire que le montant du sous-loyer aurait été déterminant pour la bailleresse, des propos tenus par le maire lors de séances du conseil municipal, de la prise en charge par l’association APF de frais de saisie et de procédure relatifs à des procédures opposant la commune à la société Rihome.

En effet, et sans que la commune ne s’en explique, d’une part, il’ressort du procès-verbal de séance du conseil municipal du 4 juillet 2022 que le maire a informé le conseil qu’à la suite des démarches faites par l’avocat de la commune pour le recouvrement des loyers impayés par la société Rihome, les’frais payés par la collectivité à l’huissier de justice étaient remboursés par l’association APF et pour ce faire, une délibération a été prise autorisant le maire à encaisser les remboursements à venir par APF se rapportant à ces frais. De’même, il ressort du procès-verbal de séance du conseil municipal du 24'janvier 2023 que le maire a informé ce conseil, après avoir indiqué qu’après un premier jugement la société Rihome était à jour dans ses loyers et fait état de ce que la société Rihome pratiquait une sous-location à un prix trois fois supérieur à celui du bail principal à l’association APF, que c’est cette association qui payait l’avocat pour défendre la commune, en ajoutant que la commune venait de faire appel pour la sous-location non autorisée au bail et qu’une fois le dossier clos, APF avait déjà fait savoir qu’elle serait intéressée pour acheter les locaux.

D’autre part, la société Rihome démontre que ses retards dans le paiement des loyers sont liés au refus de la sous-locataire de lui payer les sous-loyers, ce qui a donné lieu à une succession de procédures engagées par elle contre l’APF, laquelle a été condamnée à quatre reprises à des dommages et intérêts pour résistance abusive, et à un nombre considérable de mesures d’exécution pour obtenir l’exécution de ces décisions (arrêt de la cour d’appel de céans du 8 novembre 2022 confirmant une ordonnance de référé du 17 décembre 2021 portant condamnation de l’association APF au paiement d’une provision de 59 054,60 euros à titre principal et y ajoutant une somme provisionnelle de 106'482 euros TTC à valoir sur les loyers et taxe foncière des mois de décembre 2021 à septembre 2022 -ordonnance de référé président du tribunal judiciaire du Mans du 26 juillet 2024 portant condamnation de l’association APF à payer à la société Rihome la somme de 175 876,20 euros à titre de provision à valoir sur les loyers et charges impayées au 6 février 2024, avec intérêts, outre une somme de 10 000 euros à titre de provision à valoir sur dommages-intérêts).

Or de l’autre côté, la commune engageait elle-aussi des mesures d’exécution en saisissant entre les mains de l’association APF des sommes dues par cette dernière à la société Rihome. Ces actions conjuguées sont illustrées par une frise chronologique que la société Rihome produit aux débats, outre les procédures correspondantes. En particulier, le 8 décembre 2022, la commune a fait pratiquer une nouvelle saisie-attribution portant sur une somme en principal de 118 265,20 euros, incluant un prétendu surloyer correspondant en réalité à la différence entre le montant des loyers principaux et celui des sous-loyers, sur les sommes dues par l’association APF France handicap envers la société Rihome, en exécution de l’arrêt du 8 novembre 2022. Cette saisie a été dénoncée à la société Rihome le 13 décembre 2022. Entre-temps, le 9 décembre 2022, pour obtenir l’exécution de cet arrêt, la société Rihome avait fait pratiquer une saisie-attribution d’un montant de 122 088,71 euros sur le compte bancaire de l’association APF. Mais la commune avait par sa saisie-attribution bloqué la disponibilité des fonds, privant la société Rihome de la possibilité de s’acquitter de ses loyers et charges envers la commune, ce qui l’a contraint, le 22 décembre 2022, à saisir le juge de l’exécution de La Rochelle d’une demande de cantonnement de la saisie-attribution du 8 décembre 2022, lequel a, par jugement définitif du 10 novembre 2023, cantonné la saisie-attribution du 8 décembre 2022 à la somme de 20 765,20 euros, ordonnant la mainlevée pour le surplus dont le paiement n’était assorti d’aucun titre exécutoire. De son côté, le 13 janvier 2023, l’association APF avait saisi le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Paris d’une contestation de la saisie-attribution effectuée le 9 décembre 2022 par la société Rihome. Par jugement définitif du 25 avril 2024, le juge de l’exécution de Paris a cantonné la saisie-attribution pratiquée le 9 décembre 2022 par la société Rihome à l’encontre de l’association APF à un montant total de 98 272,86 euros, tenant compte d’une somme de 21 437,84 euros versée à la commune. Dans son jugement, le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Paris a relevé que l’association APF avait fait savoir, le 29 novembre 2022, qu’elle subordonnait l’exécution de l’arrêt la condamnant au 'désintéressement’ préalable de la commune qui lui avait indiqué être créancière de la société Rihome, alors même qu’aucune saisie n’avait été opérée à cette date, et a également souligné que la réponse de la banque tiers-saisi indiquait que l’association APF France handicap disposait sur son compte d’une somme de 11 559 764, 70 euros, ce qui lui permettait sans difficulté de procéder au paiement des condamnations prononcées contre elle. De ces faits, ce n’est que le 27 mai 2024, que le conseil de la société Rihome a reçu une somme de 93 176,84 euros sur son compte CARPA, déduction faite de frais d’exécution forcée.

Il y a lieu de rappeler qu’en cours de procédure d’appel, le'16'décembre 2024, après vaine mise en demeure, la société Rihome a dû de nouveau faire assigner l’association APF devant le juge des référés du tribunal judiciaire du Mans en paiement de sous-loyers au titre de la période de février à novembre 2024.

Il résulte de l’ensemble de ces constatations que la société Rihome a été mise en difficulté pour payer ses loyers depuis que l’association APF France handicap occupe les lieux par le refus de celle-ci de lui payer les sous-loyers réclamés. Si cela n’est pas en soi une cause justificative de l’inexécution par le preneur de son obligation contractuelle comme l’ont rappelé les premiers juges, la gravité de ce manquement en est fortement atténuée lorsque le bailleur concoure à ces difficultés, comme dans le cas présent, par une collusion frauduleuse avec la sous-locataire pour mettre en défaut la preneuse, ce’qu’illustre particulièrement la saisie en grande partie injustifiée pratiquée par la commune le 8 décembre 2022 empêchant la preneuse de percevoir les fonds qui lui étaient dus par l’association APF en exécution d’une décision de justice pour pouvoir s’acquitter de ses loyers, et la prise en charge par l’association APF des frais de justice exposés par la commune, qui ne s’explique pas autrement que par la décision concertée entre elles d’évincer la société Rihome en recourant sans dépense pour la commune à des procédures engagées par malice.

Si la société Rihome a connu des retards de paiement avant même qu’elle ne donne le bien en sous-location à l’association APF France handicap, ils sont anciens et ont toujours été régularisés.

Les causes du commandement ont été réglées dans le mois de ce commandement comme il a été dit plus haut.

La société Rihome justifie qu’elle était à jour dans le paiement des loyers et charges au 3 septembre 2024.

La commune prétend que les défauts de paiement perdurent depuis le jugement entrepris. Elle déclare que la société Rihome lui a réglé la taxe foncière impayée depuis le 17 septembre 2024, en janvier 2025 avec quatre mois de retard et que, selon un décompte locatif arrêté au 11 janvier 2025, il lui restait due une somme de 19 714 euros incluant la taxe foncière précitée.

Mais il n’est pas justifié de la notification du titre exécutoire de la taxe foncière 2024 avant le mois de janvier 2025 et la société Rihome justifie avoir réglé les loyers jusqu’au mois de février 2025.

La cour considère que compte tenu des régularisations et du contexte rappelé ci-avant, les retard constatés ne constituent pas des manquements suffisamment graves pour justifier la résiliation du bail.

b) sur les autres manquements reprochés

La commune reproche à la société Rihome un défaut d’immatriculation à l’adresse des lieux loués, l’incompatibilité de son objet social avec la destination contractuelle des lieux, un défaut d’exploitation personnelle du fonds contrevenant à la clause d’exploitation du bail selon laquelle 'le preneur s’engage à maintenir les locaux loués en état permanent d’exploitation personnelle, effective et normale', un défaut de garnir les locaux.

Ces griefs ont à juste titre été écartés par les premiers juges, l’exécution du bail n’étant pas soumise à l’immatriculation du preneur au RCS du lieu de l’exploitation de sorte que ce défaut ne peut se traduire par une résiliation du bail, la preuve de ce que les lieux ne seraient pas garnis, alors qu’ils sont exploités par l’association APF France handicap, ne ressortant d’aucune pièce et les autres griefs se trouvant écartés par l’autorisation expresse donnée par la commune à la sous-location des locaux. Il n’est pas contesté que l’activité exercée dans les locaux par la sous-locataire est conforme à la destination contractuelle, peu important que cette activité ne soit pas exercée par la preneuse dès lors que la sous-location a été autorisée.

La commune ajoute, sans fondement, qu’il est interdit de facturer un sous-loyer supérieur au loyer principal.

Sur la demande en paiement de la différence entre le loyer et le sous-loyers, sur le terrain de la responsabilité contractuelle

La commune fait valoir que si elle avait connu l’écart entre le loyer et le sous-loyer, elle aurait demandé une augmentation du loyer de 5 000 euros par mois. Elle estime que la dissimulation fautive de cet écart lui cause un préjudice et qu’elle est bien fondée à demander cette différence.

La société Rihome réplique que ce débat est inutile parce que la sous-location est régulière et qu’en cas de sous-location irrégulière, le bailleur ne peut invoquer qu’une perte de chance de pouvoir intenter une action en réajustement du loyer et que dans le cas présent, une telle perte de chance est inexistante depuis le 8 février 2021 puisque la commune qui avait connaissance de la situation aurait pu alors agir en réajustement mais elle est désormais prescrite.

Dès lors qu’il a été retenu précédemment que la sous-location est régulière, cette demande ne peut qu’être rejetée.

Sur les frais et dépens

La commune, partie perdante, sera condamnée aux dépens de première instance et d’appel et à payer à la société Rihome la somme de 45'000'euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, au vu des factures d’honoraires d’avocat et de provision sur frais de postulation d’un montant total de 41 079,22 euros.

PAR CES MOTIFS :

la cour, statuant publiquement et contradictoirement, par mise à disposition au greffe,

Statuant dans la limite des appels,

Confirme le jugement en ce qu’il rejette la demande de la commune tendant à voir constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue au contrat de bail commercial.

L’infirme sur le surplus,

statuant à nouveau et y ajoutant,

Rejette la demande de la commune tendant au prononcé de la résiliation du contrat de bail commercial.

Rejette les autres demandes de la commune.

Condamne la commune à payer à la société Rihome la somme de 45 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamne la commune aux dépens de première instance et d’appel.

LA GREFFIERE, LA PRESIDENTE,