COUR D’APPEL DE BASSE-TERRE

2ème CHAMBRE CIVILE

ARRET N° 363 DU 27 JUIN 2025

N° RG 24/00699 -

N° Portalis DBV7-V-B7I-DWTS

Décision déférée à la cour : ordonnance de référé du juge des contentieux de la protection juge du tribunal judiciaire de Pointe-à-Pitre en date du 8 juillet 2024, dans une instance enregistrée sous le n° 23/01793

APPELANTE :

ASSOCIATION KARUKERA SCHOOL DREAM (KSD)

[Adresse 4]

[Adresse 7]

[Localité 2]

Représentée par M^e Nicolas DESIREE, de la SELASU NICOLAS DESIREE, avocat au barreau de GUADELOUPE/ST MARTIN/ST BART

INTIMEE :

Madame [O] [S]

[Adresse 1]

[Adresse 3]

[Localité 2]

Représentée par M^e Charles NATHEY, de la SELARL JURINAT, avocat au barreau de GUADELOUPE/ST MARTIN/ST BART

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 16 décembre 2024, en audience publique, devant Madame Annabelle CLEDAT et Madame Aurélia BRYL, conseillères, chargées du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposé.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. Frank Robail, président de chambre,

M^me Annabelle Cledat, conseillère,

M^me Aurélia Bryl,conseillère.

Les parties ont été avisées à l’issue des débats de ce que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour le 20 mars 2025.

Elles ont ensuite été informées de la prorogation de ce délibéré à ce jour en raison de la surcharge des magistrats.

GREFFIER

Lors des débats et lors du prononcé : M^me Sonia VICINO, greffière.

ARRET :

— contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

— signé par M. Frank Robail, président de chambre et par M^me Sonia Vicino, greffière, à laquelle la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS ET PROCEDURE

Un contrat dit de 'location meublée’ a été conclu le 25 novembre 2016 à [Localité 5] entre Mme [O] [C] [S], bailleresse, et l’association KARUKERA SCHOOL DREAM, ci-après désignée 'KSD', par lequel la première donnait en location à la seconde un logement d’une surface habitable de 240 m2 sis à [Adresse 6], pour une durée de 2 ans et 6 mois à compter du 1er janvier 2017, renouvelable par tacite reconduction, et moyennant un loyer mensuel de 1 500 euros ; ce contrat a été expressément conclu dans le cadre, y visé, du titre 1er bis de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, modifiée par la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 ;

Le 26 juin 2023, Mme [S] a fait signifier à ladite association locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail, afin d’obtenir le règlement de la somme de 43 500 euros due au titre des loyers prétendûment impayés entre janvier 2018 et janvier 2023;

Par courriel de son avocat du 28 juin 2023, l’association KSD a répondu que seuls éventuellement trois mois de loyers étaient impayés, le surplus réclamé ayant été soit l’objet d’une franchise (pour 3 mois), soit réglé, soit prescrit ;

Rejetant cet argumentaire, Mme [S], par acte de commissaire de justice du 2 octobre 2023, a fait assigner ladite association devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Pointe-à-Pitre, statuant en référé, afin de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail, ordonner l’expulsion de la locataire et condamner cette dernière aux loyers et indemnités d’occupation impayés ;

Dans ses dernières conclusions devant ce juge des référés, elle concluait plus précisément aux fins de voir :

— rejeter le motif d’irrecevabilité soulevé par la défenderesse,

— constater la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire depuis le 26 août 2023,

— ordonner l’expulsion de l’association KSD et celle de tous occupants de son chef, si besoin avec le concours de la force publique,

— condamner ladite association à lui payer les sommes provisionnelles suivantes :

** 19 000 euros représentant les loyers impayés depuis 2020,

** 1 500 euros par mois à titre d’indemnité d’occupation jusqu’à la libération des lieux,

** 3 000 euros au titre des frais irrépétibles, ainsi qu’aux dépens ;

En réponse, l’association KSD souhaitait voir quant à elle :

— dire les demandes de Mme [S] irrecevables faute pour elle de justifier de la notification au préfet du commandement de payer et de l’assignation et de sa qualité de propriétaire,

— subsidiairement, rejeter ses demandes au motif que les loyers ont été payés et que Mme [S] est de mauvaise foi,

— encore plus subsidiairement, suspendre les effets de la clause résolutoire et lui accorder des délais de paiement sur 12 mois,

— condamner Mme [S] à lui payer la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles, ainsi qu’aux dépens ;

Par ordonnance du 8 juillet 2024, le juge des référés :

— a déclaré recevables les demandes de Mme [S],

— a constaté l’acquisition de la clause résolutoire du bail au 27 août 2023,

— a dit que l’association KSD devrait quitter les lieux et les rendre libres de toute occupation en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clés,

— a ordonné, à défaut, son expulsion et celle de tous occupants de son chef et ce, au besoin, avec le concours de la force publique à l’expiration d’un délai de 2 mois suivant signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

— a renvoyé le bailleur aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution concernant le sort réservé aux meubles,

— a condamné l’association KSD à payer à Mme [S] :

** la somme provisionnelle de 18 000 euros au titre des loyers et charges dus à la date de la résiliation du bail,

** la somme provisionnelle mensuelle de 1 500 euros à titre d’indemnité d’occupation à compter du 27 août 2023 et jusqu’à complète libération des lieux,

— a rejeté la demande de délais de paiement,

— a condamné l’association KSD à payer à Mme [S] la somme de 1200 euros au titre des frais irrépétibles, ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation,

— et a rappelé que cette ordonnance était exécutoire par provision de plein droit ;

L’association KSD a interjeté appel de cette décision par déclaration remise au greffe de la cour par voie électronique (RPVA) le 13 juillet 2024, en visant expressément, au chapitre de l’objet de cet appel, chacune de ses dispositions, y compris celle par laquelle le premier juge a fait simple rappel de l’exécution provisoire de droit ;

La procédure a fait l’objet d’une fixation à bref délai à l’audience du 16 décembre 2024, suivant avis du greffe d’avoir à signifier la déclaration d’appel délivré par RPVA au conseil de l’appelante le 12 septembre 2024;

Mme [S] avait cependant remis au greffe et notifié au conseil de l’appelante sa constitution d’intimée par voie électronique dès le 26 août 2024 ;

L’association KSD, appelante, a remis ses conclusions au greffe, par RPVA, le 25 juillet 2024 et les a notifiées au conseil de l’intimée, par même voie, le 26 septembre 2024 ;

Mme [S], intimée, a conclu quant à elle par acte remis au greffe et notifié à l’avocat adverse, par même voie, le 2 octobre 2024 ;

A l’issue de l’audience du 16 décembre 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 20 mars 2025. Les parties ont ensuite été avisées de la prorogation de ce délibéré à ce jour en raison de la surcharge des magistrats de la chambre ;

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

1°/ Par ses conclusions du 25 juillet 2024, l’association KSD, appelante, souhaite voir, au visa de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, du décret n° 2015-587 du 29 mai 2015, des articles 1231 et 1224 du code civil et des articles 515 et 700 du code de procédure civile :

— juger son appel recevable et bien fondé,

— infirmer en toutes ses dispositions l’ordonnance attaquée,

Statuant à nouveau et y faisant droit,

IN LIMINE LITIS, déclarer irrecevables les demandes formulées par Mme [O] [S] à son encontre,

A TITRE SUBSIDIAIRE, débouter Mme [O] [S] de toutes ses demandes,

A TITRE INFINIMENT SUBSIDIAIRE, ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire et lui accorder un délai de 12 mois pour s’acquitter du solde qui resterait dû,

EN TOUTE HYPOTHESE

— débouter Mme [O] [S] de ses demandes 'tant injustifiées que mal fondées',

— la condamner à lui payer la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens,

— ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

Pour l’exposé des moyens proposés par l’appelante au soutien de toutes ces fins, il est expressément référé aux susdites conclusions ;

2°/ Par ses écritures du 2 octobre 2024, Mme [S], intimée, conclut quant à elle aux fins de voir :

A TITRE PRINCIPAL, dire l’appel de l’association KSD caduc 'après avoir constaté l’absence de notification de la déclaration d’appel à l’avocat de Mme [S] suite à sa constitution le 28/08/2024",

A TITRE SUBSIDIAIRE, au visa de l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi n° 2023-668 du 27 juillet '20",

— confirmer l’ordonnance déférée en toutes ses dispositions,

— condamner l’association KSD à payer à Mme [S] une somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ains qu’aux entiers dépens ;

Pour le surplus de ses explications, il est expressément référé aux écritures de l’intimée ;

MOTIFS DE L’ARRET

I- Sur la demande de l’intimée au titre de la caducité de l’appel de l’association KSD

Attendu qu’en application des dispositions de l’article 905-1 ancien du code de procédure civile, en sa version applicable aux procédures d’appels engagées avant le 1er septembre 2024, lorsque l’affaire est fixée à bref délai par le président de la chambre, l’appelant signifie la déclaration d’appel dans les dix jours de la réception de l’avis de fixation qui lui est adressé par le greffe à peine de caducité de la déclaration d’appel relevée d’office par le président de la chambre ou le magistrat désigné par le premier président, cependant que si, entre-temps, l’intimé a constitué avocat avant signification de la déclaration d’appel, il est procédé par voie de notification à son avocat;

Attendu qu’il en résulte que l’obligation faite à l’appelant de notifier la déclaration d’appel à l’avocat que l’intimé a préalablement constitué, dans le délai de dix jours de la réception de l’avis de fixation adressé par le greffe, n’est pas prescrite à peine de caducité de cette déclaration d’appel ;

Attendu que la présente instance d’appel, en tant qu’elle a été engagée avant le 1er septembre 2024 et fixée à bref délai suivant ordonnance du président de chambre du 12 septembre 2024 et avis du greffe en ce sens adressé le même jour, par RPVA, au conseil de l’appelante, relève de cet article 905-1 ancien ;

Attendu que, dès lors que l’intimée avait constitué avocat dès le 26 août 2024, soit bien avant cet avis de fixation, ladite appelante avait un délai expirant au 22 septembre 2024 pour notifier sa déclaration d’appel, par RPVA, à l’avocat de l’intimée ;

Mais attendu que s’il est constant que la déclaration d’appel n’a pas été notifiée à cet avocat dans ce délai, aucune caducité n’est encourue de ce chef ; qu’en effet, ainsi que rappelé ci-avant, un tel manquement n’est pas sanctionné par la caducité de la déclaration d’appel par le texte de l’article 905-1 ancien du code de procédure civile ; qu’il y a donc lieu de rejeter la demande formée par l’intimée au titre d’une telle caducité ;

II- Sur la recevabilité de l’appel

Attendu qu’en application de l’article 490 du code de procédure civile, le délai d’appel à l’encontre d’une ordonnance de référé qui n’émane pas du premier préident de la cour est de 15 jours à compter de sa signification à l’une ou l’autre des parties concernées ;

Attendu qu’en l’espèce, l’association KSD a relevé appel de l’ordonnance de référé rendue le 8 juillet 2024, par déclaration remise au greffe le 13 juillet suivant, si bien que, sans qu’il y ait lieu de rechercher si cette ordonnance avait ou non été signifiée préalablement, cet appel, formé moins de 15 jours après le 8 juillet 2024, est recevable au plan du délai pour agir ;

III- Sur la portée de l’appel

Attendu qu’aux termes de l’article 954 ancien du code de procédure civile, en sa version applicable aux appels interjetés avant le 1er septembre 2024, les dernières conclusions doivent formuler expressément les prétentions des parties et les moyens de fait et de droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée, et la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion, de quoi il résulte que lorsqu’un chef de jugement a été déféré à la cour, elle ne peut que le confirmer si aucune prétention tendant à sa réformation n’est formulée dans le dispositif des conclusions des parties ;

Attendu qu’en l’espèce, alors que l’association KSD a relevé appel de chacun des chefs de jugement, elle ne demande pas la réformation de la décision querellée en ce que le premier juge y a rappelé son exécutuon provisoire de plein droit ; qu’il y a donc lieu de la confirmer de ce chef ;

IV- Sur la fin de non-recevoir opposée par la locataire aux demandes de la bailleresse

Attendu que l’association appelante estime que les demandes de Mme [S], ès qualités de bailleresse, sont irrecevables faute pour celle-ci de faire la preuve de la notification au préfet de région GUADELOUPE du commandement de payer servant de base à la résiliation du bail et de l’assignation devant le juge des référés, d’une part, et, d’autre part, faute pour elle encore de justifier de sa qualité de propriétaire du local objet dudit bail ;

1°/ Attendu que dès lors que la location litigieuse a été consentie à l’association KSD par Mme [S], en qualité de bailleresse, et a été exécutée pendant plusieurs années par ces dernières sans qu’à aucun moment la locataire n’ait remis en cause cette qualité, non plus que la qualité de Mme [S] de propriétaire du local objet de cette location, seule ou, le cas échéant en indivision, ladite association locataire est infondée à reprocher à cette dernière de ne pas justifier de cette qualité ; qu’elle est donc infondée en sa fin de non-recevoir de ce chef et en sera déboutée ;

2°/ Attendu que l’association KSD excipe cette fois, au soutien de sa fin de non-recevoir, d’un défaut de preuve, à la charge de la bailleresse, de la notification par celle-ci au préfet, conformément aux exigences de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, à la fois du commandement de payer qui lui fut délivré le 26 juin 2023 et de l’assignation devant le juge des référés du 2 octobre 2023 ;

Attendu qu’à l’encontre de l’opinion de l’intimée, cet article 24 s’applique bien au bail litigieux puisque celui-ci a été expressément conclu sous l’égide, sans exclusive, de cette loi du 6 juillet 1989 et que telle a été ainsi la volonté des parties clairement exprimée, laquelle fait la loi des parties et s’impose au juge;

Attendu que cet article 24, en sa version applicable au commandement de payer et à l’assignation litigieux, est ainsi rédigé, en ses premiers paragraphes :

I.-Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette ;

2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;

3° Le décompte de la dette ;

4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ;

5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;

6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Lorsque les obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire. A défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard.

Le représentant de l’Etat dans le département fixe, par arrêté, le montant et l’ancienneté de la dette au-delà desquels les commandements de payer, délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par l’huissier de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Ce signalement est fait dès lors que l’un des deux seuils est atteint. Il s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa du même article 7-2.

L’arrêté mentionné à l’avant-dernier alinéa du présent I est pris après avis du comité responsable du plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées ainsi que de la chambre départementale des huissiers de justice. Les modalités de détermination du montant et de l’ancienneté de la dette au-delà desquels les commandements sont signalés sont fixées par décret en Conseil d’Etat.

II.-Les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

III.-A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins deux mois avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic.

IV.-Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’Etat dans le département incombant au bailleur.

V.-Le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

VI.-Par dérogation à la première phrase du V, lorsqu’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes :

1° Lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire, le juge accorde des délais de paiement jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement ;

2° Lorsqu’un plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 dudit code a été approuvé ou que la commission de surendettement des particuliers a imposé les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4 et L. 733-7 du même code, dont le bailleur a été avisé, le juge accorde les délais et modalités de paiement de la dette locative contenus dans le plan ou imposés par la commission de surendettement des particuliers. Lorsque la commission de surendettement des particuliers a imposé pendant un délai la suspension de l’exigibilité de la créance locative en application du 4° de l’article L. 733-1 du même code, le juge accorde ce délai prolongé de trois mois pour permettre au locataire de saisir à nouveau la commission de surendettement des particuliers en application de l’article L. 733-2 du même code. Lorsque, dans ce délai, la commission de surendettement des particuliers a de nouveau été saisie d’une demande de traitement de la situation de surendettement, l’exigibilité de la créance locative demeure suspendue jusqu’à, selon les cas, l’approbation d’un plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du même code, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement. A défaut, ou dès lors que la nouvelle procédure de traitement du surendettement est clôturée sans que de nouveaux délais de paiement de la dette locative aient été accordés, la clause de résiliation de plein droit reprend son plein effet ;

3° Par dérogation au 2° du présent VI, lorsqu’en application de l’article L. 733-10 du même code, une contestation a été formée par l’une des parties contre les délais et modalités de paiement de la dette locative imposés par la commission de surendettement des particuliers, le juge accorde des délais de paiement jusqu’à la décision du juge statuant sur cette contestation ;

4° Lorsque le juge statuant en application de l’article L. 733-10 du même code a pris tout ou partie des mesures mentionnées au 2° du présent VI, le juge accorde les délais et modalités de paiement de la dette locative imposés dans ces mesures. Lorsque la suspension de l’exigibilité de la créance locative a été imposée pendant un délai en application du 4° de l’article L. 733-1 du code de la consommation, le juge accorde ce délai prolongé de trois mois pour permettre au locataire de saisir à nouveau la commission de surendettement des particuliers en application de l’article L. 733-2 du même code. Lorsque, dans ce délai, la commission de surendettement des particuliers a de nouveau été saisie d’une demande de traitement de la situation de surendettement, l’exigibilité de la créance locative demeure suspendue jusqu’à, selon les cas, l’approbation d’un plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 dudit code, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement. A défaut, ou dès lors que la nouvelle procédure de traitement du surendettement est clôturée sans que de nouveaux délais de paiement de la dette locative aient été accordés, la clause de résiliation de plein droit reprend son plein effet. >> ;

Attendu que le premier juge a rejeté la fin de non-recevoir tirée du non respect de ces prescriptions au double motif, d’une part, que Mme [S] justifiait bel et bien de la notification au préfet de son assignation du 2 octobre 2023, en date du 5 octobre suivant, et, d’autre part, que la notification du commandement de payer préalable à cette assignation n’était pas prescrite à peine d’irrecevabilité des demandes ;

Attendu que l’appelante réitère en appel sa fin de non-recevoir fondée sur les seuls moyens tirés du défaut de justification de la notification au préfet à la fois du commandement de payer et de l’assignation, et ce sans égard :

— en premier lieu, au fait, constaté à juste titre par le premier juge, que le susdit article 24 ne fulmine aucune irrecevabilité tirée du défaut de notification au préfet dudit commandement, ni même d’ailleurs aucune obligation de notification à cet égard,

— en second lieu, au fait, ' expressément constaté par le premier juge sans que l’association KSD, qui n’en débat pas en ses écritures, ne remette ici en cause ce constat --, qu’en dernière page de son assignation du 2 octobre 2023, le commissaire de justice instrumentaire ait mentionné avoir notifié cet acte au préfet de région le 5 octobre 2023, soit plus de deux mois avant l’audience des référés prévue pour le 19 décembre 2023 ;

Attendu qu’il y a donc lieu de rejeter la fin de non-recevoir soulevée par l’appelante et, partant, de confirmer l’ordonnance déférée en sa disposition par laquelle les demandes de Mme [S] à son encontre ont été jugées recevables ;

V- Sur le fond des demandes de la bailleresse

Attendu que l’association KSD ne conteste par que dans le cadre des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, le juge des référés, et la cour statuant en appel des décisions de ce dernier, aient le pouvoir, en cas d’urgence ou de trouble manifestement illicite, de constater l’inexécution d’un commandement de payer des loyers visant la clause résolutoire insérée au bail liant les parties, ainsi que, subséquemment, la résiliation de plein droit de celui-ci, et de prononcer des condamnations provisionnelles au titre des loyers ou indemnités d’occupation en l’absence de contestation sérieuse ; que c’est donc à juste titre que le premier juge a inscrit ses décisions dans ce cadre réglementaire ;

Attendu que la même appelante estime que Mme [S] lui a fait délivrer de mauvaise foi le commandement de payer du 26 juin 2023 au double motif qu’elle y réclamait des loyers atteints par la prescription triennale de la loi du 27 mars 2014 (article 2222 du code civil) et que les loyers finalement réclamés dans l’assignation, s’ils excluaient les loyers prescrits, avaient tous été réglés, ainsi qu’elle propose d’en faire la preuve au soutien des ordres de virement prétendûment réalisés entre février 2020 et février 2023, alors même que Mme [S] réclame encore à ce jour les loyers qu’elle prétend impayés au titre de la période d’octobre 2020 à juillet 2023, et ce pour le montant total de 18 000 euros ;

Attendu qu’en application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation, de quoi il résulte que, dès lors qu’il n’est pas contesté qu’un bail liait les parties au titre duquel l’association locataire devait des loyers mensuels, il appartient à celle-ci, contre laquelle il est prétendu par la bailleresse que certains de ces loyers n’ont pas été réglés, de faire la preuve de leur paiement prétendu ;

Attendu qu’en ses conclusions devant la cour, ladite association prétend faire cette preuve par sa seule affirmation ('Karukera school dream fait la preuve du règlement des loyers avec des virement effectués pour toute la période aux termes de l’assignation') et le renvoi à sa pièce n° 1, savoir 'Ordres de virements de février 2020 à février 2023" ;

Attendu qu’au regard de la demande de la bailleresse, s’agissant de la

résiliation de plein droit du bail, qui n’est fondée que sur le constat de l’inexécution des causes de son commandement du 26 juin 2023 dans les deux mois de sa délivrance au locataire, la seule période au titre de laquelle il appartient à ce dernier de faire la preuve du paiement de ses causes avant le 26 août 2023, est celle qui y est visée, savoir la période de janvier 2018 à janvier 2023 et, plus précisément, compte tenu de la limitation de la réclamation actuelle de la bailleresse à cet égard, la période d’octobre 2020 à janvier 2023 ;

Attendu que la seule pièce n° 1 qu’elle invoque pour faire cette preuve se divise en deux types d’éléments ; que le premier, qui est fait de 5 feuillets, est un document sans forme, sans entête, sans cachet ni signature, et constitue, sans l’indication du compte prétendûment débité, une liste de prélèvements de juillet 2020 à octobre 2023 au profit soit de Mme [S] soit de 'EDF SEI', dont il ne peut être inféré aucune sorte de preuve formelle des virements correspondants prétendus, puisqu’il n’est pas établi que ces feuillets émanent de la banque de l’association et qu’ils peuvent ainsi tout aussi bien émaner de la seule main de cette dernière, au mépris de l’inefficience des preuves faites à soi-même ; et que le second de ces éléments consiste en un relevé du compte ouvert au nom de l’association KSD dans les livres de la banque BRED Banque Populaire, mais ce pour la seule période du 5 au 8 avril 2024, si bien que ce relevé ne peut faire la démonstration recherchée, qui est celle du paiement avant le 26 août 2023 des causes du commandement du 26 juin précédent ;

Attendu qu’il peut être ajouté à titre superfétatoire que la liste informelle de prétendus prélèvements sus-visée, aurait-elle été recevable à titre de preuve, ne fait pas, au fond, la démonstration du paiement avant août 2023 de l’intégralité des loyers réclamés au commandement du 23 juin 2023 sur la période aujourd’hui limitée, après constat de la prescription pour les loyers antérieurs, à celle d’octobre 2020 à janvier 2023 ;

Attendu qu’il échet en conséquence de constater, avec le premier juge, que les causes dudit commandement n’ont pas été éteintes dans le délai de la loi ;

Attendu que la circonstance que, dans ce commandement, la bailleresse ait fait état et réclamé le paiement de loyers atteints par la prescription, ne saurait caractériser une quelconque mauvaise foi de sa part, puisque, outre le fait que l’association locataire ne démontre pas avoir payé les loyers finalement prescrits, la prescription est un moyen d’intérêt privé que seul peut soulever le débiteur, si bien qu’au moment de la délivrance dudit commandement la bailleresse était parfaitement légitime à demander le règlement des loyers atteints par cette prescription ; et que sa bonne foi résulte de ce que, sur les représentations du locataire à cet égard en réponse à ce commandement, elle a renoncé, en son assignation devant le juge des référés, à les réclamer ;

Attendu qu’il y a donc lieu de confirmer l’ordonnance déférée en ce que le premier juge, au constat de l’urgence et du trouble manifestement illicite que constituait l’inobservation par la locataire de son obligation essentielle de payer les loyers tout en se maintenant dans les lieux, a constaté la résiliation de plein droit du bail à la date du 27 août 2023, soit à l’expiration du délai de deux mois à dater de la délivrance du commandement resté sans effet, a par suite ordonné le départ des lieux de l’association KSD et celui de tous occupants de son chef, à peine d’expulsion, a rappelé à la bailleresse les modalités légales relatives au sort des meubles qui resteraient dans les lieux à la sortie de la locataire et a fixé à 1 500 euros l’indemnité d’occupation provisionnelle due mensuellement par cette dernière à Mme [S] à compter du 27 août 2023 et jusqu’à libération complète des lieux et remise des clés ;

Attendu que pour la période désormais étendue d’octobre 2020 à juillet

2023, Mme [S] prétend à un impayé de loyers de 18 000 euros, sans que, de même que constaté ci-avant pour la période arrêtée à janvier 2023, l’appelante ne produise le moindre élément de preuve du paiement de tout ou partie de cette somme ; qu’il échet par suite de confirmer encore l’ordonnance déférée en ce que le juge des référés y a condamné l’association à en payer le montant à l’intimée sus-nommée ;

VI- Sur les demandes de l’association KSD au titre des délais de paiement et de la suspension des effets de la clause résolutoire

Attendu que si l’article 24 V et VI de la loi du 6 juillet 1989, sus-visé, autorise le juge à déroger au principe de l’effectivité de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire y insérée en accordant un délai de paiement au locataire défaillant et en suspendant, pendant ce délai, ledit effet, faut-il encore que ce dernier fasse la démonstration de sa volonté et de sa capacité réelles de respecter enfin ses obligations à contractuelles à cet égard ;

Or, attendu qu’en l’espèce, l’association KSD a gravement manqué à ces obligations puisqu’elle doit à ce jour 12 mois de loyers impayés, hors loyers prescrits, et, surtout, ne produit aucun élément comptable quant à sa situation financière, qui, seul, aurait permis à la cour de vérifier sa capacité de régler le solde impayé de ses loyers en sus des loyers courants ; que, du reste, au bénéfice d’une procédure engagée contre elle dès août 2023 avec le commandement de payer du 26 de ce mois, elle a d’ores et déjà obtenu de facto un long délai de paiement qu’elle n’a pas mis à profit pour se libérer de tout ou partie de sa dette ; qu’en cet état, c’est encore à juste escient que le premier juge a rejeté ses demandes de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire acquis dès le 26 août 2023 ; que son ordonnance sera donc à nouveau confirmée de ce chef ;

VII- Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Attendu que, succombant tant en première instance qu’en appel, l’association KSD en supportera tous les dépens, en ce compris le coût du commandement et, comme ajouté à titre superfétatoire par le premier juge, celui de l’assignation introductive d’instance ; que l’ordonnance querellée sera donc confirmée du chef des premiers de ces dépens et ladite association déboutée de sa demande au titre de ses frais irrépétibles d’appel;

Attendu que des considérations tenant à l’équité justifient enfin de confirmer ladite ordonnance en ce que le premier juge y a condamné l’ex-locataire à indemniser la bailleresse de ses frais irrépétibles de première instance à hauteur de 1 200 euros, et, y ajoutant, de la condamner à payer à la même bailleresse la somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles qu’elle l’a contrainte à engager en cause d’appel ;

PAR CES MOTIFS

La cour,

— Rejette la demande de Mme [O] [S] au titre de la caducité de la déclaration d’appel de l’association KARUKERA SCHOOL DREAM,

— Déclare l’association KARUKERA SCHOOL DREAM recevable en son appel à l’encontre de l’ordonnance du juge des référés du tribunal de proximité de POINTE-À-PITRE en date du 8 juillet 2024,

— Confirme cette ordonnance en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

— Condamne l’association KARUKERA SCHOOL DREAM à payer à Mme [O] [S] la somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles de l’instance d’appel, ainsi qu’aux entiers dépens de cette même instance.

Et ont signé,

La greffière, Le président