ORDONNANCE N° 40

du 29 OCTOBRE 2024

N° RG 24/00080 - N° Portalis DBVE-V-B7I-CJDN

[R]

C/

S.D.C. LES [Adresse 5]

COUR D'APPEL DE BASTIA

ORDONNANCE DE REFERE

DU

VINGT NEUF OCTOBRE DEUX MILLE VINGT QUATRE

Audience publique tenue par Hélène DAVO, première présidente, assistée de Elorri FORT, greffier, lors des débats et du prononcé,

DEMANDEUR :

Monsieur [B] [O] [R]

né le 20 Avril 1960 à [Localité 4] (SYRIE)

[Adresse 1]

[Localité 2]

non comparant représenté par Me Philippe JOBIN de la SCP RENÉ JOBIN PHILIPPE JOBIN, avocat au barreau de BASTIA et Maître Fabien BOUSQUET, membre de la SARL ATORI AVOCATS, avocat au barreau de MARSEILLE substitués par Me CONSTANTINI Jean-Alexandre, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR :

Le Syndicat principal des Copropriétaires, « LES [Adresse 5] »,

Représenté par son Syndic en exercice, la société de gestion immobilière, dont le siège social est [Adresse 3] [Localité 2]

[Adresse 6]

[Localité 2]

non comparant représenté par Me Anne marie LEANDRI de la SCP LEANDRI LEANDRI, avocat au barreau d'AJACCIO

DEBATS :

A l'audience publique du 22 octobre 2024,

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 29 octobre 2024

ORDONNANCE :

Contradictoire,

Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

Signée par Hélène DAVO, première présidente, et par Elorri FORT, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Selon acte authentique reçu par Me [H], notaire à [Localité 2] le 31 août 1999, M. [B] [R] a acquis le lot n° 1625 situé dans l'ensemble immobilier dénommé [Adresse 5] et décrit comme suit : un appartement de type F3, le 4e en partant de la gauche, d'une superficie habitable d'environ 75, 15 m2, comprenant une cuisine, un cellier, une salle de bains, un séjour, deux chambres et une salle d'eau WC en mezzanine à laquelle on accède par un escalier situé dans le séjour ainsi que la jouissance divise et perpétuelle d'un jardinet d'une superficie d'environ 80m2..

Par arrêt en date 16 février 2021, M. [B] [R] a obtenu l'autorisation de la mairie d'[Localité 2] de procéder à des travaux consistant à rénover l'ensemble de la maison et à créer une extension de 37,83 m2.

Par courrier en date du 25 février 2021, le syndicat de copropriété lui a opposé qu'aucune autorisation de sa part ne lui avait accordée à ce titre et l'a sommé d'arrêter ses travaux. M. [B] [R] s'est alors engagé par l'intermédiaire de son conseil à ne pas entreprendre de travaux dans les parties communes en l'absence d'autorisation de la copropriété tandis que la déclaration préalable dont il bénéficiait était retirée par la mairie d'[Localité 2].

Sur la base d'un constat d'huissier en date du 4 mars 2021 aux termes duquel des baraquements de chantier étaient installés sur la parcelle de M. [B] [R], le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] et son syndicat secondaire ont saisi en urgence le juge des référés du tribunal judiciaire d'Ajaccio dans le cadre d'une procédure d'heure à heure pour lui demander d'ordonner à M. [B] [R] d'arrêter immédiatement les travaux entrepris sous astreinte de 5 000 euros par jour de retard.

Par ordonnance en date du 26 octobre 2021, le juge des référés du tribunal judiciaire d'Ajaccio a ordonné une expertise et a désigné M. [C] [L] pour y procéder.

Par requête en date du 3 novembre 2021, M. [B] [R] a saisi le juge chargé du contrôle des expertises aux fins de changement d'expert.

Par décision en date du 10 novembre 2021, sa demande a été déclarée irrecevable.

Par acte du 23 novembre 2021, M. [B] [R] a assigné le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] devant le juge des référés pour obtenir le remplacement de l'expert.

Par requête adressée au président du tribunal judiciaire d'Ajaccio, reçue au greffe le 24 novembre 2021, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] a, quant à lui, sollicité l'autorisation de faire procéder, par un serrurier, à l'ouverture du portillon du jardin, de la porte d'entrée et de toute porte intérieure des locaux de M. [B] [R] pour permettre à l'expert de procéder à ses constatations en cas d'absence ou de refus du défendeur.

Par ordonnance du 24 novembre 2021, le président du tribunal judiciaire d'Ajaccio a fait droit à la demande.

L'expertise s'est déroulée le 26 novembre 2021, en l'absence de M. [B] [R].

Le 3 décembre 2021, M. [B] [R] a déposé une requête aux fins d'être autorisé à assigner d'heure à heure le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] en rétraction de l'ordonnance du président du tribunal judiciaire d'Ajaccio du 24 novembre 2021 et a délivré une assignation pour l'audience du 7 décembre 2021.

Par ordonnance en date du 11 janvier 2022, le juge des référés a rejeté sa demande de rétractation. M. [B] [R] a interjeté appel de cette décision.

Par assignation en date du 25 février 2022, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5]a a saisi le tribunal judiciaire d'Ajaccio aux fins de voir entériner le rapport d'expertise de M. [C] [L] et d'obtenir la condamnation de M. [B] [R] à reconstruire le toit de son lot n° 1625 tel qu'il était à l'origine, à démolir les extensions côté droit de la façade de ce même lot, la petite construction ainsi que les murs d'enceinte et à déposer le portail électrique permettant le libre accès à la parcelle dépendant des parties communes de la copropriété, le tout sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard dès la signification de la décision à intervenir ainsi qu'au paiement de la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts ainsi qu'à celle de 5000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens qui comprendront les frais d'expertise et ceux des constats d'huissier que le syndicat des copropriétaires a été contraint de faire établir.

Par arrêt du 11 janvier 2023, la cour d'appel de Bastia a :

- infirmé l'ordonnance du 11 janvier 2022 du juge des référés d'Ajaccio du 11 janvier 2022 ;

- ordonné la rétractation de l'ordonnance rendue par le président du tribunal judiciaire d'Ajaccio le 24 novembre 2021.

Par jugement en date du 11 avril 2024, le tribunal judiciaire d'Ajaccio a :

« Rejeté la demande d'annulation intégrale du rapport d'expertise de [C] [L] en date du 18 janvier 2022 ;

Ordonné l'annulation partielle de ce rapport et en a annulé exclusivement le titre 5 ;

Condamné [B] [R] à procéder à la remise en état des lieux en démolissant les extensions côté droit et côté façade de son lot n° 1625, la petite construction sous les arbres, le mur de séparation avec la copropriété voisine, le mur enceinte, en déposant le portail électrique et en reconstruisant le toit tel qu'il était à l'origine, le tout sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard dès la signification de la décision à intervenir pendant une durée de trois mois ;

Rejeté la demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires les [Adresse 5] ;

Condamné [B] [R] au paiement des dépens en ce compris les frais d'expertise et de constats d'huissier ;

Condamné [B] [R] à verser au syndicat des copropriétaires les [Adresse 5] la somme de 4 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

Rejeté les demandes plus amples ou contraires des parties ;

Dit n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire ».

Par déclaration en date du 19 avril 2024, M. [B] [R] a interjeté appel de la décision.

Par assignation en référé, délivré le 31 juillet 2024 à M. [D] [S], M. [G] [W] et M. [E] [M] [S] ont saisi la Première présidente de la cour d'appel de Bastia afin d'obtenir la radiation de l'affaire.

EXPOSE DES PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par conclusions écrites et reprises oralement à l'audience, M. [B] [O] [R] demande à la Première présidente de la cour d'appel de Bastia de :

« Vu les articles 15, 16, 122, 123, 117, 175, 176, 233, 276, 789, 514, 514-1, 514-3 et suivants du code de procédure civile,

Vu les articles 2224 et 1221 du code civil,

Vu l'article 10-1, 15 et 27 de la loi du 10 juillet 1965, Vu l'article 55 du Décret n° 86-768 du 9 juin 1986,

Vu l'article 2, 7°, du décret du 23 décembre 2004,

Vu la jurisprudence,

Vu les pièces versées aux débats,

ORDONNER l'arrêt de l'exécution provisoire attachée au jugement rendu par le Tribunal judiciaire d'AJACCIO en date du 11 avril 2024 (RG n° 22/00215), dont appel a été interjeté ;

DEBOUTER le syndicat principal des copropriétaires LES [Adresse 5] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

CONDAMNER le syndicat principal des copropriétaires LES [Adresse 5] à payer Monsieur [B] [O] [R] la somme de 1 500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du CPC, outre sa condamnation aux entiers dépens de l'instance ;

DISPENSER, par application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, Monsieur [B] [O] [R] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, en ce compris la condamnation du syndicat principal des copropriétaires LES [Adresse 5] au titre des dispositions de l'article 700 du CPC et des entiers dépens de l'instance, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires ».

Au soutien de sa demande d'arrêt de l'exécution provisoire, il expose qu'il existe :

Des moyens sérieux d'infirmation du jugement caractérisés par :

L'irrecevabilité de l'action du syndicat principal des copropriétaires pour défaut d'intérêt et de qualité à agir. Il souligne que seul le syndicat secondaire du bâtiment F, crée antérieurement à la présente procédure, avait qualité et intérêt à agir. Il conteste toute illégalité relative à ce syndicat secondaire dont le syndicat principal n'a pas sollicité judiciairement la dissolution ou l'annulation et souligne que depuis sa création ce syndicat secondaire vote un budget pour les dépenses communes, arrête les comptes et s'est doté d'un compte bancaire. Il précise que le bâtiment F est bien séparé physiquement des bâtiments D et E caractérisant des ouvrages distincts. Enfin il met en évidence que lorsqu'il a demandé au syndicat principal de traiter les infiltrations dont il estimait qu'elles venaient des parties commune, ce dernier a soutenu que cela devait être soumis au syndicat du bâtiment F ;

La nécessaire nullité du rapport dès lors que :

Les opérations ont été menées de manière irrégulière, la cour d'appel de Bastia ayant ordonné la rétractation de l'ordonnance rendue par le président du tribunal judiciaire d'Ajaccio le 24 novembre 2021, laquelle avait autorisé l'expert à rentrer dans les lieux. Il ajoute que l'on ne peut conserver des conclusions qui sont partiellement fondées sur une partie du rapport annulé ;

L'expert est allé au-delà des missions qui lui étaient confiées ;

Il y a eu atteinte à son droit de propriété puisque lors de l'expertise des personnes non autorisées sont entrées dans son domicile ;

Le principe du contradictoire a été violé (refus d'organiser une nouvelle réunion, plans évoqués par l'expert non annexés au rapport') ;

L'absence de bien fondé de l'action du syndicat principal :

le syndicat secondaire ayant autorisé les travaux par assemblée générale extraordinaire, notamment la réfection du toit et la fermeture de la terrasse ;

L'extension côté façade étant antérieure à la livraison du bien tel que cela ressort des PV de constat d'huissier en date des 11 avril 2000, 30 octobre 2000 et 4 janvier 2001 ;

La petite construction à casier, le mur d'enceinte et le portail électrique était connu du syndicat des copropriétaires depuis 1997 ainsi que cela ressort du PV d'AG du 26/03/1997. Il ajoute qu'il ressort du PV du 26 mars 1997 qu'il n'est pas le seul copropriétaire concerné et il s'interroge sur d'éventuelles autres actions menées à l'encontre des autres copropriétaires concernés et sur le fait que le syndicat sollicite une action en 2021 pour des faits connus depuis 1997. Il précise que le mur dont il est sollicité la démolition (hors du périmètre d'expertise) a pour seul et unique finalité de retenir les terres de l'ensemble immobilier de la copropriété située au-dessus ;

La demande de démolition qui est manifestement disproportionnée. Il souligne que l'éventuel empiètement de 16,5 m2 concerne, en tout état de cause, une partie inexploitable par les copropriétaires du syndicat principal puisqu'aucune voie de circulation n'a été prévue. Il en conclut qu'aucun préjudice de jouissance ne pourrait être invoqué. Enfin, il précise que le juge aurait dû examiner l'adéquation entre la réparation demandée et les conséquences pour chacune des parties. Enfin, il met en avant que l'astreinte de 1 0000 euros commence à courir au jour de la signification sans laisser aucun délai

Des conséquences manifestement excessives caractérisées par la démolition d'ouvrages constituant sa résidence, le coût de la démolition et le caractère irréversible de la démolition en cas d'infirmation de la décision. Il ajoute que la condamnation financière serait très élevée en cas de liquidation d'une astreinte de 1 000 euros commençant à courir au jour de la signification du jugement.

*

Par conclusions écrites et reprises oralement à l'audience, le syndicat principal des copropriétaires « Les [Adresse 5] » demande à la Première présidente de la cour d'appel de Bastia de :

« Rejeter la demande d'arrêt de l'exécution provisoire du jugement du 11 avril 2024 ;

Condamner M. [R] au paiement de la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens ».

Pour s'opposer à la demande d'arrêt de l'exécution provisoire attachée au jugement querellé, il soutient qu'il n'existe pas :

De moyens sérieux d'annulation au motif que :

L'acte du 13 septembre 1978 vise 4 bâtiments (B1 : blocs dénommés A, B, C, D ; B2 : blocs dénommé bât. E ; B3 : 2 blocs dénommés F et G, B 17 : 2 blocs dénommés H et I, devant faire l'objet d'une division ultérieure). Il ajoute que l'état descriptif de division a été modifié de la manière suivante : le bâtiment B11D, comportant les lots 1561 à 1568 ; le bâtiment B11E, comportant les lots 1603 à 1621 et le bâtiment B11F comportant les lots 1622 à 1625. Enfin, il soutient que les bâtiments B11 D, B11E, B11F constituent, en réalité, un seul et même bâtiment de sorte que le syndicat secondaire ne peut concerner exclusivement le bâtiment B11F. Il en conclut que la constitution de ce syndicat secondaire du bâtiment F n'est pas opposable au syndicat principal, les lots du bloc F faisant partie du syndicat secondaire B11 D, E, et F ;

M. [B] [R] ne justifie d'aucune autorisation du « pseudo » syndicat secondaire et n'a aucune autorisation du syndicat principal ;

Le syndicat principal a parfaitement qualité à agir ;

Le droit du syndicat découlant du respect du droit de propriété, le syndicat peut agir plus de vingt ans après la réalisation des travaux. L'action étant réelle, elle peut être introduite dans un délai de 30 ans ;

Le rapport d'expertise n'encourt pas la nullité car :

Il a été soumis à la discussion des parties ;

Toutes les pièces ont été communiquées au conseil de M. [B] [R] ;

M. [B] [R] s'est manifesté hors délai pour solliciter un nouvel accédit ;

De conséquences manifestement excessives dès lors que nul ne peut être privé du droit de propriété si ce n'est pour cause d'utilité publique. Il ajoute que la démolition peut être ordonnée pour un empiètement minime et ce, même si cela entraîne de graves désordres pour l'empiéteur.

MOTIVATION

Sur la demande d'arrêt de l'exécution provisoire

Aux termes du 1er alinéa de l'article 514-3 du code de procédure civile, « en cas d'appel, le premier président peut être saisi afin d'arrêter l'exécution provisoire de la décision lorsqu'il existe un moyen sérieux d'annulation ou de réformation et que l'exécution risque d'entraîner des conséquences manifestement excessives ».

Dès lors, pour faire droit à une demande d'arrêt de l'exécution provisoire, il est nécessaire de caractériser les deux conditions cumulatives suivantes :

- un moyen sérieux de réformation ou d'annulation ;

- l'existence probable de conséquences manifestement excessives.

Il ressort des éléments produit que M. [B] [R] soulève, pour la première fois devant la cour d'appel, une fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité et d'intérêt à agir du syndicat principal des copropriétaires. Il soutient, principalement, que seul le syndicat secondaire du bâtiment F pouvait initier l'action et ajoute, au surplus, qu'il bénéficie de l'autorisation de ce dernier pour la réalisation des travaux contestés.

À l'inverse, le syndicat principal des copropriétaires estime qu'il a qualité et intérêt à agir. Il met en avant que la constitution de ce syndicat secondaire n'est pas opposable au syndicat principal car il aurait dû concerner les bâtiments « B11 D, E et F » et non exclusivement le bâtiment F. Selon lui, les bâtiments B11D, B11E et B11F ne sont pas autonomes mais constituent un seul et même bâtiment.

En réponse, M. [B] [R] expose que le bâtiment F, également dénommé B11F et comportant 4 lots (lots 1622 à 1625), est indépendant du bâtiment B11D, lequel est également indépendant du bâtiment B11E. Il en déduit que le bâtiment B11F pouvait, à lui seul, constituer un syndicat secondaire.

Sans préjuger de ce que pourrait être l'appréciation éventuelle de la cour d'appel, l'analyse de l'ensemble des pièces communiquées ne permet pas d'établir que cette fin de non-recevoir présente un caractère sérieux.

En effet, au-delà du débat portant sur l'opposabilité de la création du syndicat secondaire, il convient de relever que M. [B] [R] ne démontre aucunement que la compétence du syndicat secondaire serait exclusive de celle du syndicat principal.

Par ailleurs, M. [B] [R] fait également valoir, au titre des moyens sérieux de réformation, la nécessaire nullité du rapport d'expertise.

Sur ce point, force est de constater que la première juridiction a répondu par une motivation très soutenue ' dont il ne nous appartient pas d'apprécier l'opportunité et le bien-fondé ' à chacun des éléments qui sont présentés devant nous, à savoir l'irrégularité du rapport, le dépassement de la mission de l'expert et la violation du principe du contradictoire.

Ce moyen de réformation ne peut donc être considéré comme sérieux en ce qu'il s'analyse en une simple remise en cause de l'appréciation souveraine des juges du fond.

Enfin, M. [B] [R] soutient que l'action du syndicat est mal fondée et disproportionnée.

Là encore, il convient de souligner que ces moyens ne présentent aucun caractère sérieux en ce qu'ils se limitent à remettre en cause l'appréciation souveraine des juges du fond.

En conséquence, et sans qu'il soit besoin d'apprécier l'existence d'éventuelles conséquences manifestement excessives, les conditions posées par l'article 514-3 du code de procédure civile étant cumulatives, la demande d'arrêt de l'exécution provisoire sera rejetée faute de démonstration de moyens sérieux de réformation.

Sur les autres demandes

M. [B] [R] succombant, il sera condamné à payer les entiers dépens de la présente instance.

L'équité commande de faire application de l'article 700 du code de procédure civile. M. [B] [R] sera condamné, à ce titre, à payer au syndicat principal des copropriétaires Les [Adresse 5] la somme de 5 000 euros.

Aux termes du 2e alinéa de l'article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, « le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l'absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires ». M. [B] [R] succombant, il sera débouté de sa demande de dispense de toute participation à la dépense commune des frais de procédure.

PAR CES MOTIFS

Nous, Hélène DAVO, première présidente, statuant publiquement, en référé, par ordonnance contradictoire,

- DÉBOUTONS M. [B] [R] de sa demande d'arrêt de l'exécution provisoire attachée au jugement du 11 avril 2024 du tribunal judiciaire d'Ajaccio ;

- DÉBOUTONS M. [B] [R] de sa demande de dispense de toute participation à la dépense commune des frais de procédure ;

- CONDAMNONS M. [B] [R] à payer les entiers dépens de la présente instance ;

- CONDAMNONS M. [B] [R] à payer au syndicat principal des copropriétaires Les [Adresse 5] la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER, LA PREMIERE PRESIDENTE,

Elorri FORT Hélène DAVO