COUR D’APPEL DE BORDEAUX

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU : 14 JANVIER 2020

(Rédacteur : Marie-Hélène HEYTE, président,)

N° RG 19/01780 – N° Portalis DBVJ-V-B7D-K6GJ

T X O

c/

SA ATLANTIQUE IMMOBILIERE DES CHEMINS DE FER

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 28 février 2019 par le Tribunal d’Instance de BORDEAUX (RG : 11-17-2639) suivant déclaration d’appel du 29 mars 2019

APPELANTE :

T X O

née le […] à […]

de nationalité Portugaise

demeurant […]

représentée par Maître Fernando SILVA de la SAS DELTA AVOCATS, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉE :

SA ATLANTIQUE IMMOBILIERE DES CHEMINS DE FER prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social sis […]

représentée par Maître Françoise PILLET de la SELARL COULAUD-PILLET, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 05 novembre 2019 en audience publique, devant la cour composée de :

Marie-Hélène HEYTE, président,

V-Pierre FRANCO, conseiller,

Catherine BRISSET, conseiller,

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Véronique SAIGE

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

* * *

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 30 novembre 2011, la société SA ICF ATLANTIQUE a donné à bail à M^me T X O un logement sis […], […] moyennant un loyer mensuel initial de 395.23 euros.

Par acte du 10 août 2017, se plaignant d’une utilisation non paisible du logement en raison de nombreuses plaintes des voisins, la société bailleresse a assigné aux fins d’obtenir le prononcé de la résiliation du bail pour troubles du voisinage, la fixation d’une indemnité mensuelle d’occupation et l’expulsion ainsi que le paiement d’une somme de 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement du 28 février 2019, le tribunal d’instance de Bordeaux a :

— prononcé la résiliation du bail à compter de la décision

— condamné M^me X O à payer à la SA ICF Atlantique une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, à compter de la décision et jusqu’à son départ effectif des lieux,

— dit qu’à défaut d’avoir libéré les lieux il sera procédé à son expulsion et à celle de tous les occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais des expulsés dans tel garde-meuble désigné par eux ou à défaut par le bailleur,

— dit n’y avoir lieu à réduction du délai de deux mois qui suit la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux,

— condamné M^me X O à payer à la sociétéSA ICF Atlantique une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

— rejeté les demandes plus amples et contraires,

— prononcé l’exécution provisoire de la décision,

— condamné M^me X O aux dépens.

Pour statuer ainsi qu’il l’a fait le tribunal a relevé que le bailleur apportait la preuve d’agissements répétés tels que tapages, insultes, menaces, violences physiques, dépôt d’excréments, intrusion chez les voisins excédant manifestement les inconvénients de la vie quotidienne, commis par la locataire et ses enfants; que la preuve était rapportée qu’elle n’a pas usé de la chose louée en bon père de famille et que ces manquements étaient suffisamment graves pour justifier le prononcé de la résiliation du bail.

M^me X O a interjeté appel de cette décision le 29 mars 2019 en ce qu’elle a :

— prononcé la résiliation du bail à compter de la décision

— ordonné son expulsion

— condamné la locataire à payer une indemnité mensuelle d’occupation

— dit n’y avoir lieu à réduction du délai de deux mois

— rejeté les demandes plus amples et contraires

— condamné la locataire aux dépens et au paiement d’une indemnité sur le fondement de article 700 du code de procédure civile.

Par conclusions du 7 mai 2019, M^me X O demande à la cour de :

Vu la loi du 6 juillet 1989,

Vu les articles 1315, ancien, 1728, 1729 et 1741 du Code Civil,

Vu les articles 9 et 700 du Code de Procédure Civile,

— la recevoir en son appel et la déclarer aussi recevable que bien fondée,

En conséguence,

— Infirmer le jugement rendu par le Tribunal d’instance de Bordeaux le 28 février 2019 en ce qu’il a :

— prononcé la résiliation du contrat de location conclu entre Madame X et la Société ICF ATLANTIQUE ;

— ordonné l’expulsion de M^me T X O et de celle de

tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique, si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais des expulsés dans tel garde-meuble désigné par eux ou à défaut par le bailleur ;

— fixé une indemnité mensuelle d’occupation correspondant au loyer courant et des provisions sur charges jusqu’à la date du départ effectif des lieux ;

— condamné M^me T X O au paiement d’une somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens ;

— ordonné l’exécution provisoire de la décision.

Statuant de nouveau :

— dire et juger que M^me T X O n’a pas failli à ses obligations locatives,

— condamner la Société d’HLM ICF ATLANTIQUE au paiement d’une somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

En conséguence,

— Infirmer le jugement

Elle soutient que le bailleur ne rapporte pas la preuve du trouble de voisinage ; que depuis la fin de l’année 2016 elle est la cible de trois voisins Mesdames Y, Z et M. A ; que certaines attestations ne relatent pas des faits dont les personnes ont été directement témoins ; qu’ aucun élément tels des photographies ou un procès-verbal de constat ne corroborent leurs dires ; que des incohérences ressortent des pièces versées aux débats ; que certaines attestations ne sont pas régulièress en la forme et émanent des mêmes voisins en dépit de la taille de la résidence. Elle soutient qu’elle a été elle-même victime de M^me Z comme l’établit son certificat médical du 27 décembre 2016 et que le bailleur justifie à tort le comportement de celle-ci en indiquant qu’elle n’a fait que se défendre de l’agression de M^me B ; qu’elle a elle-même déposé diverses plaintes en 2017 à l’encontre de ses voisins ; qu’elle produit diverses attestations de voisins et proches contredisant les attestations du voisinage.

Par conclusions du 24 mai 2019, la société SA Atlantique Immobilière des chemins de fers demande à la cour de :

— confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le Tribunal d’Instance de Bordeaux le 28 février 2019,

— débouter Madame X O de l’ensemble de ses demandes comme non fondées ni justifiées ,

— condamner M^me X O au paiement de la somme de 1500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M^me X O au paiement de tous frais et dépens.

Elle soutient que la réalité de ces troubles tels que injure, tapage nocturne, agression physique, menace et intrusion au domicile voisin, est suffisamment démontrée par les nombreux dépôts de plainte et attestations du voisinage notamment de M^me Y voisine de palier, M^me Z, M. A, M^me C, M. D et M. E, de décembre 2016 jusqu’à l’assignation délivrée le 10 août 2017 ; que les faits se sont poursuivis comme l’établissent les attestations de mars et avril 2018 ; que l’attestation de M^me F, handicapée sans profession sous l’emprise de M^me X n’est pas probante que les attestations produites par la locataire manquent de sérieux ; que Madame Y est retraitée âgée de 74 ans et aspire particulièrement à la quiétude ; que les attestations de M. H émanent en réalité du père des enfants de la locataire. Elle souligne qu’en tant que bailleur elle était légalement tenue d’engager la présente procédure au regard de ses obligations légales et ne saurait être condamnée à une quelconque somme au titre de l’article

700.

Au visa de l’article 905 du code de procédure civile, l’affaire a fait l’objet le 11 avril 2019 d’une annonce de clôture et de fixation à bref délai à l’audience du 5 novembre 2019.

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, des prétentions et de l’argumentation des parties, il est expressément renvoyé au jugement déféré et aux dernières conclusions écrites déposées en application de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION :

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 le bailleur est obligé d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement.

Aux termes de l’article 7 de la même loi, le locataire est obligé d’user paisiblement des lieux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.

Ces obligations résultent également des dispositions des articles 1728 et 1729 du Code civil, et l’article 1741 du même code dispose que le contrat de louage se résout par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements.

Il incombe à celui qui les allègue de rapporter la preuve des faits juridiques reprochés. M^me X est mal fondée à arguer de l’absence de preuves par photographie ou constat dès lors que la preuve en cette matière est libre.

En outre les dispositions de l’article 202 du code de procédure civile relatives aux conditions de forme d’une attestation ne sont pas prescrites à peine de nullité et le rejet d’une attestation jugée comme non conforme à cet article imposerait de démontrer l’inobservation d’une formalité substantielle ou d’ordre public faisant grief à la partie qui l’ attaque. Tel n’est pas le cas en l’espèce.

Il appartient au juge du fond d’apprécier souverainement si les attestations non conformes à l’article 202 présentent des garanties suffisantes pour emporter sa conviction.

Ainsi en l’espèce il appartient d’apprécier dans leur globalité les pièces produites par chacune des parties.

Les premières plaintes et doléances concernant M^me X et les occupants de son fait son fils Nelson et sa fille datent de décembre 2016 et émanent tant de Madame Y (âgée de 75 ans) que M^me Z voisines directes : agression dénoncée par M^me Z du 27 décembre 2016 : découverte de M^me P I dans son logement non fermé à clef à 7h30 du matin, insulte et agression la même journée en fin d’après-midi par M^me X et sa fille (plaintes réciproques de M^me I) insultes proférées par le jeune Nelson et violence exercée le 5 décembre 2016 à l’encontre de Madame Y, bousculade volontaire par M^me X dans l’escalier (avril 2017), morsure provoquée par le chien de M^me X volontairement lancé contre M^me Y début mai 2017 (certificat médical).

Par acte du 19 mai 2017 versé au débat le bailleur a fait commandement à M^me X d’avoir à cesser les troubles ,visant la clause résolutoire inscrite au bail.

La société produit des plaintes et attestations de locataires illustrant la persistance de doléances: déclaration de main courante de Madame Y pour des injures et menaces proférées le 29 mai 2017 par M^me X , tapage nocture du 8 juillet 2017 dénoncé par

M. A comme émanant de M^me X et de ses enfants, déclaration de main courante de Madame Y pour des injures, bousculade volontaire et menaces de M^me X du 15 août 2017 ; attestation de M. D du 3 avril 2018 déclarant avoir 'vu M. X crier et menacer M. Y plusieurs fois’ , attestation du 30 mars 2018 de M. E déclarant 'avoir vu M^me X Q M^me Y R plusieurs fois’ ; attestation de M. A du 26 mars 2018 certifiant 'avoir assisté à plusieurs reprises à des agressions verbales de la part de M^me X contre M^me Y, la première demandant même à son chien de mordre M^me Y'.

La société bailleresse produit enfin une nouvelle doléance formulée par écrit du 21 mai 2019 relative à des faits du 18 mai 2019 relatant la bousculade volontaire par M^me X de sa petite fille âgée de 23 ans et des injures prononcées par sa voisine contre elle-même, sa s’ur et sa petite fille qui l’accompagnaient.

M^me X produit pour sa part notamment des récépissés de maincourante et attestations exclusivement des années 2016 -2017 ; il en résulte qu’elle est elle-même âgée de 52 ans, son fils Nelson de 14 ans et sa fille L de 24 ans ; ainsi outre un certificat médical pour L du 28 décembre 2016 évoquant une entorse de la main gauche et un choc psychologique une attestation médicale du 7 décembre 2017 de Madame X évoquant qu’elle est anxieuse et déclare que son état est lié à ses démêlés avec son voisinage, un certificat médical du 16 août 2017 faisant état d’un hématome au bras gauche :

— plaintes de L O et P X du 27 décembre 2016 pour des dégradations de leur véhicule et émettant de forts soupçons sur M^me Y tout en admettant n’en pas connaître l’auteur ou les auteurs ;

— plainte de M^me X du 15 août 2017 contre un nommé V-W (désigné ultérieurement comme résidant chez M^me Y) relatant qu’alors qu’elle se disputait avec une personne non expressement désignée : « .. je me trouvais en compagnie de mon chien et de mon fils je me suis fait Q verbalement par une voisine alors qu’elle pensait que mon chien allait la mordre et de suite elle m’a proféré des insultes » ;

— déclaration de main courante pour injures contre M. A demeurant à l’étage au-dessous du 26 août 2017 relatant une dispute liée au fait qu’habitant depuis six ans à cette adresse elle a l’habitude d’étendre son linge sur son balcon ce qui gêne le locataire de l’appartement du dessous, celle-ci précisant : 'cela a provoqué des disputes entre nous car ça fait six ans que je fais comme ça, j’estime ne pas devoir changer mes habitudes'.

— Attestation de M^me F : pièce 6 photocopie illisible, attestation de M^me F 5 décembre 2017 selon laquelle son fils a posé des excréments de chien sur la boîte aux lettres de M^mes J et Y, lequel aurait commis les faits pour se venger du fait qu’elles l’ont insulté et agressé en lui lançant des pierres.

— Attestation de M. K du 8 septembre 2017 déclarant avoir été témoin de la dispute de M^me X et de sa fille L avec M^me J affirmant qu’il n’y a pas eu de violence et que M^me J a jeté un trousseau de clés sur le doigt de sa fille.

— Attestation de M. M du 10 septembre 2017 déclarant être allé voir le gardien C qui accusait son fils de faire des bêtises, pour se plaindre de ces accusations ;

— Attestation de L O du 29 septembre 2017 se plaignant de fausses accusations de M^me J et Y, réitérant des soupçons pour la dégradation de véhicules, et affirmant que lors d’une dispute avec M^me J 'elle a lancé un paquet de clés qui m’a atteint au doigt'.

Il en résulte que de part et d’autre certaines attestations manquent de précision ou procèdent par affirmations ; néanmoins certaines pièces relatent de manière croisée les mêmes événements, chaque partie accusant l’autre ( ex dispute et jets de clés ) : elles corroborent en tout état de cause la virulence des relations entretenues entre M^me X et les occupants de son fait (son fils Nelson et sa fille L) et ses voisin et voisines immédiats, M. A, M^me J, M^me Y.

Au-delà des déclarations faites par les protagonistes de ces multiples disputes, d’autres attestations font état de faits personnellement constatés par leur rédacteur : M. N, M. A S avoir personnellement assisté à des insultes et des agressions verbales commises par M^me X, allant jusqu’à inciter son chien à mordre.

Les pièces produites par la société bailleresse démontrent que les faits se sont poursuivis après le commandement ci-dessus mentionné, couant 2018 et encore après le jugement du 28 février 2019.

Il résulte de l’ensemble de ces documents examinés dans leur globalité que la réalité des faits imputés à Madame X et ses enfants habitant avec elle et occupants de son fait est suffisamment caractérisée ; qu’il s’agit d’insultes répétées d’autres locataires, de bousculade volontaire dans les escaliers, de tapage, de comportements agressifs et insultants ; que s’agissant des faits concernant M^me Y ils visent de surcroît une personne âgée de 75 ans, Madame X âgée de 52 ans ne manifestant aucune tentative de contenir ni son fils ni sa fille de sorte que l’ensemble constitue de surcroît un groupe pouvant être perçu comme agressif ; les premiers faits dénoncés datent de 2016 mais se sont poursuivis nonobstant les plaintes réciproques, le commandement délivré par le bailleur en 2017 et le jugement de première instance.

C’est donc à juste titre que le Premier juge a considéré comme suffisamment établie la preuve que M^me X n’use pas de la chose louée 'en bon père de famille’ et que ces manquements graves et répétés justifient de prononcer la résiliation du bail.

Le jugement sera en conséquence intégralement confirmé.

Y ajoutant, l’équité commande de condamner M^me X à payer à la société Atlantique immobilière des chemins de fer la somme de 1000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et de la condamner, comme partie succombante, aux entiers dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS

LA COUR,

CONFIRME le jugement du 28 février 2019

Y AJOUTANT

CONDAMNE M^me T X O à payer à la société SA Atlantique immobilière des chemins de fer la somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M^me T X O aux entiers dépens.

Le présent arrêt a été signé par Madame Marie-Hélène HEYTE, président, et par Madame Véronique SAIGE, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le Président,