COUR D’APPEL DE BORDEAUX

DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU : 17 JUIN 2021

(Rédacteur : Madame Marie-Jeanne LAVERGNE-CONTAL, Président)

N° RG 18/01771 – N° Portalis DBVJ-V-B7C-KLJU

SARL MJ PILOTT

c/

SCI SWIS

SCI Y

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 20 février 2018 (R.G. 16/12666) par le Tribunal de Grande Instance de BORDEAUX suivant déclaration d’appel du 28 mars 2018

APPELANTE :

Société MJ PILOTT, S.A.R.L. au capital de 10.000 €, immatriculée au RCS de TOULOUSE sous le n° 447 556 002, agissant poursuite et diligence de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social situé […],

Représentée par M^e Frédéric QUEYROL, avocat au barreau de BORDEAUX

et assistée de M^e CROUZIL de la SELARL LCM AVOCATS, avocats au barreau de TOULOUSE

INTIMÉES :

La société SWIS, société civile immobilière au capital de 1 000 euros inscrite au registre du commerce et des sociétés de Bordeaux sous le numéro 494 001 597,

prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité au siège social situé […]

La société Y, société civile immobilière au capital de 1 000 euros inscrite au registre du commerce et des sociétés de Bordeaux sous le numéro 434 653 697,

prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité au siège social situé […]

Représentées par M^e Valérie JANOUEIX de la SCP BATS – LACOSTE – JANOUEIX, avocat au barreau de BORDEAUX

et assistées de M^e Caroline Z, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 11 mai 2021 en audience publique, devant la cour composée de :

Madame Marie Jeanne LAVERGNE-CONTAL, Président,

Monsieur Alain DESALBRES, Conseiller,

Madame Isabelle LOUWERSE, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Audrey COLLIN

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

FAITS ET PROCEDURE :

Le 1^er décembre 2016, la société à responsabilité limitée MJ Pilott a fait assigner devant le tribunal de grande instance de Bordeaux les sociétés civiles immobilières Swis et Y, en exposant :

— que sous le nom commercial « B C », elle exerçait une activité de promotion immobilière de logements et qu’elle avait pour gérant D-E B, architecte à Toulouse, qui était également le gérant de la société civile professionnelle « Atelier B », laquelle avait pour activité l’architecture ;

— qu’au mois de juillet 2013, le docteur A X, gérant des sociétés Swis et Y, propriétaires d’un ensemble immobilier à Bordeaux donné à bail à la clinique Saint Antoine, était entré en relation, par son intermédiaire, avec D-E B, en vue de la réalisation d’un projet immobilier portant sur la réhabilitation de ces bâtiments en logements, à la suite du départ de la locataire ;

— que toutefois, le 1^er octobre 2015, après deux années de travail effectif et sérieux de la part des deux sociétés de D-E B, le docteur X avait proposé de décharger le groupe B du projet, alors que le permis de construire était en cours de dépôt, offrant seulement d’indemniser l’architecte à hauteur de 5 000,00 € TTC pour le temps passé et de 1 000,00 € TTC pour les déplacements effectués.

Soutenant qu’elle avait travaillé dans le cadre d’un contrat de promotion immobilière conclu entre elle-même et les sociétés Swis et Y, et que cette convention avait été rompue de manière abusive par ces sociétés, la société MJ Pilott demandait au tribunal de les condamner solidairement à lui payer les sommes suivantes :

—  226 779,19 €, montant de ses prestations, selon facture du 15 octobre 2015,

—  330 627,50 €, correspondant à son manque à gagner consécutif à la rupture,

—  213 799,61 €, représentant la refacturation qui lui avait été faite par l’architecte de son manque à gagner du fait de la résiliation de son contrat consécutive à la rupture,

—  6 000,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement du 20 février 2018, le tribunal a indiqué qu’aucun contrat de promotion immobilière n’avait été conclu par écrit, que les pièces versées aux débats démontraient que les parties n’avaient jamais consenti à conclure verbalement une telle convention, et que le courriel du docteur X du 1^er octobre 2015 ne constituait qu’une simple rupture de pourparlers précontractuels, qui n’avait généré aucune prétention de la part de la demanderesse. En conséquence, dans le dispositif de sa décision, il débouté la société MJ Pilott de l’ensemble de ses demandes et l’a condamnée à payer à chacune des sociétés Swis et Y une indemnité de 2 000,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’à supporter les dépens, disant qu’ils seraient recouvrés comme prévu à l’article 699 du même code. Il a dit n’y avoir lieu à exécution provisoire.

Le 28 mars 2018, la société MJ Pilott a relevé appel de cette décision.

Dans ses dernières écritures du 26 avril 2012, la société MJ Pilott demande à la cour :

— d’infirmer le jugement et, en conséquence :

A titre principal :

— de dire et juger qu’un contrat de promotion immobilière a été conclu entre elle-même et les sociétés Y et Swis ;

— de dire et juger que ce contrat a été rompu de manière abusive ;

— de condamner solidairement les sociétés Y et Swis au paiement de la somme de 226 779,19 euros correspondant à la facture du 15 octobre 2015, à son profit ;

— de condamner solidairement les sociétés Y et Swis au paiement de la somme de 330 627,50 euros à titre de dommages et intérêts, correspondant au manque à gagner résultant de la rupture abusive du contrat à son profit ;

— de condamner solidairement les sociétés Y et Swis au paiement de la somme de 213 799,61euros, correspondant à la refacturation par l’architecte de son manque à gagner du fait de la résiliation de son contrat consécutive à la rupture du contrat de promotion immobilière, à son profit ;

— de condamner solidairement les SCI Y et Swis au paiement de somme de 8 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— de les condamner aux entiers dépens.

A titre subsidiaire :

— de dire et juger les sociétés Y et Swis ont rompu brutalement les pourparlers ;

— de dire et juger que ces sociétés ont commis une faute engageant leur responsabilité délictuelle ;

— de les condamner in solidum au paiement de la somme de 226 779,19 euros, correspondant à la facture du 15 octobre 2015, à son profit, outre une somme de 8 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civil, ainsi qu’à supporter les dépens.

Dans leurs dernières écritures du 26 avril 2012, les sociétés Swis et Y prient la cour de débouter la société MJ Pilott de toutes ses demandes, de confirmer le jugement entrepris, et de condamner l’appelante à leur payer une somme de 6 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’à supporter les dépens.

SUR CE

1° / Sur la demande principale :

1 – Selon l’article 1831-1 alinéa 1 du code civil, reproduit à l’article L. 221-1 du code de la construction et de l’habitation, « le contrat de promotion immobilière est un mandat d’intérêt commun par lequel une personne dite »promoteur immobilier« s’oblige envers le maître d’un ouvrage à faire procéder, pour un prix convenu, au moyen de contrats de louage d’ouvrage, à la réalisation d’un programme de construction d’un ou de plusieurs édifices ainsi qu’à procéder elle-même ou à faire procéder, moyennant une rémunération convenue, à tout ou partie des opérations juridiques, administratives et financières concourant au même objet ».

La loi n’impose aucun formalisme pour la conclusion d’un contrat de promotion immobilière, sauf en ce qui concerne les opérations relevant du secteur dit protégé, défini par l’article L. 222-1 alinéa 1 du code de la construction et de l’habitation, opérations qui sont relatives à « la construction d’un immeuble d’habitation ou d’un immeuble à usage professionnel et d’habitation ». Pour celles-ci, la rédaction d’un écrit, avant le commencement de l’exécution, est imposée par l’article L. 222-3 du code précité. Toutefois, l’article L. 221-1 alinéa 2 fait exception à cette obligation lorsque le maître de l’ouvrage est une société qui fait construire plus de deux locaux à usage professionnel ou d’habitation, c’est-à-dire une société qui construit en vue d’un investissement ou d’une location.

En l’espèce, la société MJ Pilott produit un document daté du 15 février 2015 (sa pièce 30), intitulé « Synthèse de projet immobilier Saint Antoine ». Ce document, établi par le docteur X, décrivait le projet envisagé, en précisant qu’il portait sur la réhabilitation complète des locaux existant en appartements destinés à la location, au nombre de soixante-dix environ. De ce fait, ce projet entrait dans le champ de l’exception prévue à l’article L. 221-1 alinéa 2 du code de la construction et de l’habitation, de sorte que l’établissement d’un contrat de promotion immobilière par écrit n’était pas obligatoire. Dans la mesure où il n’est pas contesté qu’aucun contrat écrit n’a été signé, il convient de rechercher si les parties sont convenues verbalement d’une telle convention, ainsi que le soutient l’appelante.

2 – Les sociétés Swis et Y, qui contestent qu’un contrat de promotion immobilière ait été conclu, font d’abord valoir qu’en vertu du principe de spécialité édicté par l’article 1145 nouveau du code civil, la société MJ Pilott n’avait pas la capacité juridique de conclure une telle convention, dans la mesure où l’activité de promotion immobilière n’était pas comprise dans son objet social.

L’article 1145 du code civil a inscrit pour la première fois dans ce code le principe de spécialité des sociétés en limitant la capacité juridique de celles-ci, d’abord, dans sa première rédaction, « aux actes utiles à la réalisation de leur objet tel que défini par les statuts », puis, dans sa deuxième rédaction due à la loi n° 2018-287 du 20 avril 2018, "par les règles applicables à chacune d’entre elles". Toutefois, ce texte, créé par l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, n’est entré en vigueur que le 1^er octobre 2016, ainsi qu’il résulte de l’article 9 alinéa 1 de l’ordonnance, texte prévoyant les dispositions transitoires de la réforme. Il est donc inapplicable en l’espèce, puisque le contrat invoqué par l’appelante aurait été conclu entre les mois de juillet 2013 et d’octobre 2015, c’est-à-dire avant l’entrée en vigueur des dispositions nouvelles.

Avant le nouvel article 1145 du code civil, aucune disposition particulière ne déterminait la capacité des sociétés. Il était admis qu’une société ne pouvait accomplir que des actes entrant dans la réalisation de son objet social, mais que l’accomplissement d’actes n’entrant pas dans cet objet n’entraînait qu’une responsabilité du dirigeant, sans remise en cause de l’acte à l’égard des tiers.

Quoi qu’il en soit, en l’espèce, le tribunal a justement relevé que si l’objet social de la société MJ Pilott ne visait pas expressément l’activité de promoteur, il n’en demeurait pas moins que ses statuts lui permettaient « le montage d’opérations immobilières par réunions de moyens juridiques, financiers et techniques afin de construire tous bâtiments ou d’implanter des infrastructures en vue notamment de la vente, activité correspondant à celle d’un promoteur immobilier » (page 3, paragraphe 5 du jugement). Il s’ensuit que le moyen pris du défaut de capacité juridique de la société MJ Pilott n’est pas fondé.

3 – Pour apporter la preuve du contrat verbal qu’elle invoque, l’appelante doit justifier d’un commencement de preuve par écrit rendant vraisemblable la convention alléguée et autorisant la preuve par témoignage ou présomption, ceci conformément aux dispositions de l’ancien article 1347 du code civil, texte aujourd’hui abrogé mais applicable en la cause en vertu de l’article 9 alinéa 2 de l’ordonnance précitée du 10 février 2016, qui dispose que les contrats conclus avant le 1^er octobre 2016 « demeurent soumis à la loi ancienne ».

La société MJ Pilott soutient que les correspondances échangées entre les parties constituent un tel commencement de preuve par écrit, car elles démontrent la volonté non équivoque de conclure un contrat de promotion immobilière. Il convient de les analyser.

L’appelante verse aux débats la copie des pièces suivantes :

— un message électronique du 22 juillet 2013 de D-E B remerciant le docteur X de l’envoi des plans de l’existant de son ensemble immobilier et l’assurant du commencement d’études juridiques, architecturales et financières, ainsi qu’un message électronique du docteur X du 17 octobre 2013 adressé à D-E B et lui réclamant de lui envoyer « par retour de mail un prototype de contrat CPI servant de base » (pièce 7) ;

— un message électronique du 17 octobre 2013 de B C (nom commercial de la société MJ Pilott) adressant au docteur X quatre bilans prévisionnels, deux en cas d’immobilier senior et deux en cas de logements classiques (pièce 8) ;

— une lettre de B C du 05 novembre 2013 adressée au docteur X, lui transmettant un avant-projet de contrat de promotion immobilière vierge et lui demandant « de désigner rapidement le nom du Promoteur en charge du CPI » (pièce 9) ;

— un message électronique du 11 novembre 2013 adressée à B C, dans lequel le docteur X émet de nombreuses et importantes réserves sur le prototype de contrat de promotion immobilière envoyé, concluant que ce projet n’est pas adapté au cas d’espèce, et sollicitant l’envoi d’un projet adapté à ce cas (pièce 10) ;

— une lettre de B C du 27 février 2014 adressée au docteur X, lui transmettant un avant-projet « réalisé par notre atelier d’Architecture » (pièce 11) ;

— une lettre de B C du 04 avril 2014 adressée au docteur X, lui envoyant « le dossier de présentation pour votre organisme bancaire » (pièce 12) ;

— une lettre de B C du 17 juillet 2014 adressée au docteur X, lui transmettant un nouveau programme prenant en compte les volontés de la mairie de Bordeaux (pièce 13) ;

— un message électronique du 21 juillet 2014 par lequel docteur X pose diverses questions à B C en vue d’une réunion qui doit avoir lieu le lendemain (pièce 14) ;

— un message électronique du docteur X du 13 octobre 2014 résumant à B C une réunion du même jour avec le Crédit Agricole d’Aquitaine en vue du financement de l’opération projetée (pièce 15) ;

— une lettre de B C du 14 novembre 2014 adressée au docteur X, lui transmettant un nouveau dossier de présentation à un organisme bancaire (pièce 16) ;

— un message électronique du docteur X du 15 février 2015 envoyant à B C la « Synthèse de projet immobilier Saint Antoine » mentionnée plus haut et une proposition de financement de ce projet, en vue de la recherche d’un meilleur financement bancaire (pièce 17) ;

— le début d’un message électronique du 25 mai 2015 adressé par le docteur X à B C pour lui faire savoir qu’une des banques qui étudiait le dossier souhaitait le présenter au comité des prêts pour validation (pièce 18) ;

— un message électronique du 29 mai 2015 par lequel B C transmet au docteur X de nouveaux bilans prévisionnels, dans une version « location » et dans une version « location-vente », et lui confirme qu’elle est convoquée à la commission des avant-projets le 02 juin 2015 à la cité municipale à Bordeaux (pièce 19) ;

— un message électronique du 17 juin 2015 par lequel docteur X demande à B C de lui envoyer les comptes rendus de la commission pré-permis (pièce 20) ;

— un message électronique de B C du 19 juin 2015 transmettant au docteur X les comptes rendus réclamés (pièce 21) ;

— un message électronique du 26 juin 2015 par lequel le docteur X demande à B C, en raison de l’impasse dans laquelle ils se trouvent à la suite de la dernière réunion de la commission d’avant-projet à la mairie de Bordeaux, de s’entretenir avec « Maître Z, Avocate spécialiste de l’urbanisme » et de mettre à sa disposition l’ensemble des éléments du dossier, lui annonçant que « nous allons nous préparer à déposer le permis très prochainement » (pièce 22) ;

— un message électronique du 09 juillet 2015 par lequel B C, d’une part transmet au docteur X un message de la mairie de Bordeaux confirmant l’accord du maire adjoint du quartier pour la réhabilitation de 68 logements et de 62 parkings extérieurs, d’autre part propose de tenir une réunion de travail le 23 juillet 2015 (pièce 24) ;

— un message électronique du 24 juillet par lequel le docteur X indique à B

C transmettre le contenu de la réunion de la veille à son notaire, qui prendra en charge la rédaction des documents (pièce 25) ;

— un message électronique du 16 septembre 2015, dans lequel le docteur X se plaint de l’absence de résultats concrets qui, selon lui, aggrave chaque jour son endettement et complique l’obtention de financement du projet, ajoutant qu’une fois le permis purgé, « le CPI, qui doit être discuté dès que possible, doit être alors signé et appliqué avec des échéances précises de réalisation et de paiement, selon un cahier des charges précis », et se terminant par ces mots : « Ma confiance en vous est intacte, et c’est avec vous que je souhaite bâtir ce projet. Donnez-nous les moyens d’y parvenir » (pièce 26) ;

— une lettre du 29 septembre 2015 par laquelle B C fait connaître au docteur X son accord pour déposer le permis de construire, mais précise qu’elle ne peut se satisfaire de la signature d’une note d’intention, comme proposé par le notaire de l’intéressé, car « la relecture du contrat de CPI nous a permis de constater que notre groupe a réalisé une grande partie de nos obligations », de sorte qu’elle souhaite « que le contrat de CPI puisse être signé avec les conditions suspensives d’usage » (pièce 27) ;

— un message électronique du 30 septembre 2015 dans lequel le docteur X demande à B C de l’assurer de la possibilité de « déposer notre permis de construire vers le 20 octobre ou au plus tard fin octobre » (pièce 28) ;

— enfin, un message électronique du 1^er octobre par lequel le docteur X propose à B C de la décharger du projet et de l’indemniser d’une somme forfaitaire « pour le temps passé et les trajets et déplacements effectués », offrant « une somme de 5000 euros TTC pour les ébauches de dossier auxquels s’ajoutent 1000 euros TTC de frais d’essence », et justifiant sa décision en ces termes : « L’absence de résultats et de la perte d’une année supplémentaire sans cahier des charges précis m’oblige à rechercher une solution différente et une équipe plus disponible. Nous avions prévu d’obtenir un permis fin 2014 et nous n’en avons toujours pas un. (…) Je regrette cette issue malgré toute la confiance que je vous avais accordée » (pièce 4).

Il ressort des lettres et messages électroniques précités que pendant un peu plus de deux ans, de juillet 2013 à septembre 2015, la société MJ Pilott, agissant sous son nom commercial de B C, avec l’aide de la société d’architecture Atelier B, a accompli diverses prestations en vue de la réalisation du programme de réhabilitation immobilière conçu par le docteur X dans le cadre des deux sociétés Swis et Y dont il est le gérant. Ces prestations ont consisté pour l’essentiel en l’établissement de bilans prévisionnels, de dossiers de présentation à des organismes de financement, de plans (dressés par la société Atelier B) et d’un dossier de demande de permis de construire. La société MJ Pilott a en outre participé à diverses réunions de travail à Bordeaux, notamment à cinq réunions devant la commission des avant-projets de la mairie de Bordeaux qui se sont tenues entre le 29 janvier et le 24 septembre 2015. Il est justifié du travail ainsi accompli, non seulement par les documents analysés ci-dessus et leurs annexes, mais encore par diverses autres pièces, à savoir le dossier financier transmis le 14 novembre 2014 (pièce 16bis), le dossier de demande de permis de construire, avec les plans établis par la société Atelier B (pièce 45), et un procès-verbal de constat d’huissier du 15 octobre 2015, détaillant tous les documents en rapport avec le projet se trouvant dans les locaux professionnels de B C (pièce 46).

Pour autant, ces prestations ne caractérisent aucun des éléments constitutifs d’un contrat de promotion immobilière. En effet, aucun d’eux ne démontre que la société MJ Pilott se soit engagée envers les sociétés Swis et Y à faire procéder, au moyen de contrats de louage d’ouvrage, à la réalisation d’un programme de construction ou de rénovation lourde d’un ou

de plusieurs édifices, ce qui constitue l’objet essentiel d’un tel contrat. Il n’est pas davantage établi que le prix du programme de construction et la rémunération du promoteur immobilier aient été convenus, alors qu’il s’agit de deux éléments essentiels d’un contrat de promotion immobilière, sans lesquels celui-ci ne peut exister.

Certes, les prestations accomplies pourraient paraître constituer des opérations juridiques, administratives et financières concourant à l’objet principal d’un contrat de promotion immobilière, à savoir la réalisation d’un programme de construction ou de rénovation d’un ou de plusieurs édifices au moyen de contrats de louage d’ouvrage. Cependant, à défaut de preuve d’un accord sur l’ampleur des travaux, sur le prix du programme et sur la rémunération du promoteur immobilier, la preuve d’un tel contrat n’est pas rapportée, étant précisé que les prévisionnels successivement établis par la société MJ Pilott et destinés à des tiers (organisme de financement, mairie de Bordeaux) ne peuvent valoir accord ferme et définitif des sociétés Swis et Y sur les éléments précités. Dans ces conditions, les prestations effectuées ne peuvent être considérées comme ayant constitué un commencement d’exécution d’un contrat de promotion immobilière.

Elles le peuvent d’autant moins que les sociétés Swis et Y ont clairement expliqué, dans le message électronique de leur gérant du 11 novembre 2013 (pièce 10 de l’appelante), que le prototype de contrat de promotion immobilière vierge qui avait été adressé par la société MJ Pilott le 05 novembre 2013 n’était pas adapté au cas d’espèce pour sept raisons dont elles ont donné le détail, et qu’il était judicieux que leur soit adressé « un projet adapté à notre cas ». Ceci démontre qu’à cette date, ces sociétés ont refusé toute conclusion, même verbale, d’un contrat de promotion immobilière.

Par la suite, aucun accord n’a été trouvé entre la société MJ Pilott et les sociétés Swis et Y. Ceci ressort notamment du message électronique du docteur X du 16 septembre 2015 (pièce 26 de l’appelante) dans lequel l’intéressé indique qu’une fois le permis de construire purgé, il conviendra de discuter dès que possible le contrat de promotion immobilière, puis de le signer et de l’appliquer, ce qui démontre qu’à cette date les conditions financières, éléments constitutifs d’un tel contrat, n’avaient pas été convenues.

Dans sa lettre en réponse du 29 septembre 2015, la société MJ Pilott a déclaré ne pouvoir se satisfaire de la signature d’une note d’intention qui lui était proposée par le notaire du docteur X et, faisant valoir que « notre groupe a réalisé une grande partie de nos obligations », elle a souhaité que le contrat de promotion immobilière soit signé « avec les conditions suspensives d’usage » (sa pièce 27). Toutefois, elle n’a pas fait connaître les conditions financières du contrat qu’elle entendait signer, ce qui confirme que ces conditions n’avaient été ni arrêtées, ni acceptées. Il n’existait donc aucun contrat verbal à cette date dont elle aurait exécuté une partie des obligations.

Pour contester cette analyse, la société MJ Pilott insiste sur le fait que le docteur X a lui-même mentionné le contrat de promotion immobilière dans deux documents intitulés « Synthèse de projet immobilier Saint Antoine » et « Proposition de financement du projet immobilier Saint Antoine par une banque régionale », qu’il a établis et lui a transmis le 15 février 2015 (pièces 30 et 29 de l’appelante). Toutefois, s’il est exact que docteur X fait état d’un contrat de promotion immobilière (CPI) dans sa description du montage juridique qu’il envisage, il le mentionne en ces termes :

"' Une SAS à constituer prendra en charge l’ensemble des travaux dans le cadre d’un CPI.

' Elle sera elle-même locataire des deux SCI propriétaires dans le cadre d’un bail à construction" (pièce 30)

« Accord sur le principe d’une SAS soumise à l’IS et à la TVA prenant en charge l’ensemble des travaux dans le cadre d’un bail à construction et contractant un CPI » (pièce 29)

Il ne s’agit donc pas du contrat de promotion immobilière allégué par la société MJ Pilott, qui aurait été conclu entre elle et les sociétés Swis et Y, mais d’un contrat à conclure au nom d’une société par actions simplifiée à créer, qui serait elle-même locataire des sociétés Swis et Y dans le cadre d’un bail à construction. La description d’un tel projet ne constitue donc en rien la reconnaissance de la convention alléguée par l’appelante.

La société MJ Pilott fait encore valoir que les prestations qu’elle a accomplies dépassent largement la simple phase des pourparlers et qu’elles constituent l’exécution d’un contrat de promotion immobilière. Cependant, en l’absence de preuve de la réunion des éléments constitutifs d’un tel contrat, l’argument pris de l’importance des prestations effectuées est dépourvu de portée.

En définitive, il ne résulte d’aucune des pièces versées aux débats qu’un contrat de promotion immobilière verbal ait été conclu entre la société MJ Pilott et les sociétés Swis et Y. C’est donc avec raison que le tribunal a estimé que le message électronique du docteur X du 1^er octobre 2015 ne pouvait être analysé comme emportant rupture d’une convention qui n’avait jamais existé et qu’il a débouté la société MJ Pilott de sa demande de dommages et intérêts pour rupture abusive d’un tel contrat. Il convient de confirmer sa décision sur ce point.

2° / Sur la demande accessoire :

Les premiers juges ont indiqué que le courriel du docteur X du 1^er octobre 2015 ne constituait qu’une simple rupture de pourparlers précontractuels, tout en relevant qu’elle n’avait entraîné aucune prétention de la part de la demanderesse. Devant la cour, la société MJ Pilott forme, pour la première fois, une demande à ce sujet, en soutenant, à titre subsidiaire, que les sociétés Swis et Y ont rompu brutalement les pourparlers et que, ce faisant, elles ont commis une faute engageant leur responsabilité délictuelle et justifiant leur condamnation au paiement de dommages et intérêts. Les intimées estiment que cette demande est irrecevable, par application de l’article 566 du code de procédure civile, et, subsidiairement, qu’elle est mal fondée.

a) sur la recevabilité :

Selon l’article 564 du code de procédure civile, « à peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait ». L’article 565 ajoute que « les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu’elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, même si leur fondement juridique est différent ».

En l’espèce, bien que les conclusions prises par les parties en première instance ne soient pas versées aux débats, il n’est pas contesté que la société MJ Pilott n’a soumis aux premiers juges qu’une demande de dommages et intérêts pour rupture abusive d’un contrat de promotion immobilière. Sa demande de dommages et intérêts pour rupture brutale de pourparlers, formée pour la première fois devant la cour, est donc nouvelle, au sens de l’article 564 précité, et tombe sous la prohibition de principe édictée par ce texte.

Cependant, cette demande tend aux mêmes fins que la demande soumise aux premiers juges, même si son fondement juridique est différent, car, dans les deux cas, la société MJ Pilott cherche à être indemnisée du coût des diligences accomplis par elle avant la rupture. La

demande est donc recevable, en application de l’article 565 du code de procédure civile.

b) sur le fond :

Chaque partie et en droit de rompre unilatéralement des pourparlers précontractuels, une telle rupture étant la manifestation de la liberté de ne pas contracter et ne pouvant en elle-même constituer une faute. Cependant, l’exercice de ce droit peut donner lieu à des abus en raison des circonstances dans lesquelles il intervient. Il y a donc lieu d’examiner les circonstances dans lesquelles il a été exercé en l’espèce.

La société MJ Pilott reproche essentiellement au docteur X, agissant en sa qualité de gérant des sociétés Swis et Y, d’avoir rompu les pourparlers de manière brutale, sans motifs sérieux et alors que les négociations étaient très avancées et qu’elle-même avait accompli de nombreuses prestations. Elle ajoute qu’il a agi de mauvaise foi, en cherchant à faire l’économie de tout le travail qu’elle avait réalisé.

En ce qui concerne le reproche de brutalité, s’il est vrai que le 16 septembre 2015, soit quinze jours avant le courriel de rupture, le docteur X a adressé à la société MJ Pilott un message électronique se terminant par ses mots : « Ma confiance en vous est intacte, et c’est avec vous que je souhaite bâtir ce projet. Donnez-nous les moyens d’y parvenir » (pièce 26 de l’appelante), cette formule ne doit pas faire perdre de vue le fait que le reste du message contenait deux pages de critiques argumentées sur la lenteur de l’avancée du projet et sur les préjudices qui en résultaient pour le docteur X. Après avoir indiqué que « pour ma part, je pense qu’il est temps d’agir autrement », celui-ci donnait une marche à suivre en cinq points. Il concluait de la sorte : « Je peux comprendre que vous soyez submergés de travail par ailleurs, mais il faut que vous ayez conscience qu’en l’absence de résultats concrets, chaque jour qui passe aggrave un peu plus ma dette, et complique l’obtention de financement du projet ».

Il apparaît ainsi que loin d’être un message de félicitation, le courriel précité marquait l’impatience du docteur X face à l’absence de résultat concret quant au dépôt d’une demande de permis de construire, à la présentation d’un projet de contrat de promotion immobilière adapté à la situation de ses deux sociétés et à la fixation de perspectives claires, avec « date butoir et échéances précises ».

Par ailleurs, dans un message électronique du 26 juin 2015, le docteur X avait demandé à la société MJ Pilott de s’entretenir avec M^e Z, avocate à Bordeaux spécialiste de l’urbanisme, et de mettre à sa disposition l’ensemble des éléments du dossier (pièce 22 de l’appelante). Dans son message du 16 septembre 2015, il l’a à nouveau priée de s’appuyer sur M^e Z pour le dépôt de la demande de permis de construire. Ce recours à un tiers, spécialiste du droit de l’urbanisme, témoigne de son insatisfaction croissante à l’égard de la société MJ Pilott et de son désir de se tourner vers d’autres professionnels. Ces deux messages auraient dû alerter cette société. Quoi qu’il en soit, dans un tel contexte, elle ne peut soutenir que la rupture des pourparlers a été brutale, car elle était manifestement en germe dans les messages adressés au cours des mois précédents.

En ce qui concerne le reproche de défaut de motivation sérieuse, il ressort de façon manifeste des messages versés aux débats la preuve d’un sentiment d’exaspération croissant du docteur X à l’égard de la société MJ Pilott en raison de l’absence d’avancées concrètes du projet. D’autre part, alors qu’il avait demandé à deux reprises à cette société de collaborer avec M^e Z et de mettre à sa disposition les éléments du dossier, et alors que M^e Z avait à trois reprises, par messages électroniques des 30 juin, 10 et 27 juillet 2015 (pièce 5 des intimées), réclamé ces éléments à la société MJ Pilott, celle-ci, par courriel du 30 juillet 2015, a indiqué au docteur X que "nous pensons que votre avocat doit patienter pour intervenir auprès de la municipalité" et que « de ce fait il ne nous paraît pas opportun de lui adresser pour l’instant un dossier » (idem, pièce 14). Un refus aussi catégorique et aussi peu motivé, n’a pu que conforter le docteur X dans sa perte de confiance à l’égard de la société MJ Pilott. Le grief tenant au défaut de motifs sérieux n’est donc pas fondé.

En ce qui concerne le reproche basé sur l’avancement des négociations et le nombre des prestations accomplis, il est dépourvu de pertinence dans la mesure où avant toute conclusion d’un contrat, la docteur X a perdu confiance en la société MJ Pilott et n’a plus souhaité s’engager avec elle.

Enfin en ce qui concerne le grief de mauvaise foi, s’il est exact que le docteur X a déposé une demande de permis de construire le 08 juillet 2016, soit un peu plus de neuf mois après le courriel de rupture, il n’est pas démontré qu’il ait réutilisé dans ce dossier tout ou partie du travail de la société MJ Pilott ou de la société Atelier B, ni qu’il ait rompu ses pourparlers avec la société MJ Pilott pour éviter de régler le coût des prestations de celle-ci, alors que la confiance qu’il avait dans cette personne morale n’existait plus pour les raisons indiquées ci-dessus La preuve de ce qu’il ait agi avec mauvaise foi n’est donc pas rapportée.

Il résulte de ce qui précède que le docteur X a rompu les pourparlers précontractuels dans des conditions qui ne caractérisent aucun abus du droit. Il y a donc lieu de débouter la société MJ Pilott de sa demande de dommages et intérêts pour rupture abusive de pourparlers.

3° / Sur les dépens et les frais irrépétibles :

La société MJ Pilott succombant en toutes ses prétentions au fond devant la cour, elle sera condamnée aux dépens de son appel. Par ailleurs, le jugement sera confirmé en ce qu’il l’a condamnée aux dépens de première instance.

Il serait inéquitable que les sociétés Swis et Y conservent à leur charge la totalité des frais irrépétibles exposés par elles à l’occasion de cette affaire. Le jugement sera confirmé en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles de première instance, et il sera accordé aux intimées une somme complémentaire de 4 000,00 € au titre de leurs frais irrépétibles d’appel.

PAR CES MOTIFS

LA COUR :

Statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort,

Après en avoir délibéré conformément à la loi,

Confirme en toutes ses dispositions le jugement rendu le 20 février 2018 par le tribunal de grande instance de Bordeaux.

Y ajoutant,

Déclare la société MJ Pilott recevable en sa demande subsidiaire en paiement de dommages et intérêts pour rupture de pourparlers.

L’y déclare mal fondée et l’en déboute.

Condamne la société MJ Pilott à payer aux sociétés Swis et Y, ensemble, la somme de 4

000,00 € en vertu de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamne la société MJ Pilott aux dépens de l’appel.

La présente décision a été signée par madame Marie-Jeanne Lavergne-Contal, présidente, et madame Audrey Collin, greffier, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER LA PRESIDENTE