COUR D’APPEL DE BORDEAUX

QUATRIÈME CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 04 SEPTEMBRE 2024

N° RG 24/00831 – N° Portalis DBVJ-V-B7I-NUWA

S.A.S.U. SHADY 3 M

c/

S.C.I. DSP

Nature de la décision : APPEL D’UNE ORDONNANCE DE REFERE

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la Cour : ordonnance de référé rendue le 13 février 2024 (R.G. 2023R00677) par le Président du Tribunal de Commerce de BORDEAUX suivant déclaration d’appel du 23 février 2024

APPELANTE :

S.A.S.U. SHADY 3 M, agissant en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social sis [Adresse 3]

Représentée par Maître Paul CESSO, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉE :

S.C.I. DSP, immatriculée au RCS de [Localité 4] sous le n°503423493, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social sis [Adresse 1]

Représentée par Maître François CILIENTO de la SELAS CILIENTO AVOCATS, avocat au barreau de LIBOURNE

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 05 juin 2024 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Sophie MASSON, Conseiller chargé du rapport,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Jean-Pierre FRANCO, Président,

Madame Marie GOUMILLOUX, Conseiller,

Madame Sophie MASSON, Conseiller,

Greffier lors des débats : Monsieur Hervé GOUDOT

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile.

* * *

Par contrat dénommé 'convention d’occupation précaire’ en date du 23 novembre 2021, la société civile immobilière DSP a mis à la disposition de la société par actions simplifiée Shady 3 M des locaux situés [Adresse 5], lot n°9, [Adresse 2], ce au prix mensuel de 2.500 euros et pour une durée de 36 mois.

La société DSP a, le 10 juillet 2023, fait délivrer à la société Shady 3 M un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée à cette convention d’occupation précaire puis, par acte du 18 septembre suivant, a saisi le juge des référés du tribunal de commerce de Bordeaux aux fins de constatation du jeu de la clause résolutoire, expulsion de l’occupante et paiement de diverses sommes.

Par ordonnance prononcée le 13 février 2024, le juge des référés a statué ainsi qu’il suit :

— constatons l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans la convention d’occupation précaire ainsi que sa résiliation ;

— condamnons la société Shady 3 M à payer à la société DSP, à titre provisionnel, la somme de 12.500 euros arrêtée au 10 décembre 2023 ;

— condamnons la société Shady 3 M au paiement d’une provision au titre de l’indemnité d’occupation mensuelle égale à celle insérée dans la convention d’occupation, soit la somme de 2.500 euros jusqu’au parfait départ des lieux ;

— ordonnons l’expulsion de la société Shady 3 M et de tous occupants de son chef, avec l’assistance éventuelle d’un serrurier, au terme d’un commandement de quitter les lieux, le tout sous astreinte de 300 euros par jour de retard, pendant 1 mois, 15 jours après la signification de la décision à intervenir ;

— déboutons les parties du surplus de leurs demandes ;

— condamnons la société Shady 3 M à payer à la société DSP la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamnons la société Shady 3 M aux dépens.

La société Shady a relevé appel de cette décision par déclaration au greffe du 23 février 2024.

***

Par dernières conclusions notifiées le 9 avril 2024, la société Shady 3 M demande à la cour de :

— réformer l’ordonnance du 13 février 2024 ;

— dire que le tribunal de commerce de Bordeaux était incompétent au profit du tribunal judiciaire de Bordeaux ;

— constater l’existence d’une difficulté sérieuse ;

— débouter la société DSP de l’ensemble de ses demandes ;

Subsidiairement,

— accorder à la société Shady des délais de 24 mois pour s’acquitter de sa dette ;

— suspendre le jeu de la clause résolutoire durant la suspension des délais ainsi accordés et dire que la clause sera réputée n’avoir pas joué si la société Shady se libère dans les conditions fixées par le juge ;

— condamner la société DSP à verser à la société Shady la somme de 2.400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— la condamner aux entiers dépens.

***

Par dernières écritures notifiées le 6 mai 2024, la société DSP demande à la cour de :

Vu les articles 872 et 873 du code de procédure civile,

Vu l’article L 145-5 du code de commerce,

Vu l’article L 145-5-1 du code de commerce,

Vu les articles 1224 et 1227 du code civil,

Vu les articles 1709 et suivants du code civil,

— confirmer l’ordonnance de référé du 13 février 2024 en toutes ses dispositions ;

Y faisant droit,

— débouter la société Shady 3 M de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans la convention d’occupation précaire ;

— constater en conséquence la résiliation de la convention d’occupation précaire ;

— condamner la société Shady 3 M au paiement d’une provision au titre des indemnités d’occupation non réglées pour la somme de 22.500 euros arrêtée au 10 décembre 2023 ;

— condamner la société SHADY 3 M au paiement d’une provision au titre d’une indemnité d’occupation mensuelle égale à celle insérée dans la convention d’occupation, soit la somme de 2.500 euros jusqu’au parfait départ des lieux tant de la société Shady 3 M que de tous les occupants de son chef ;

— ordonner l’expulsion de la société Shady 3 M et de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique si nécessaire et d’un serrurier, au terme d’un commandement de quitter les lieux, le tout sous astreinte de 300 euros par jour de retard, 15 jours après la signification de la décision à intervenir ;

— condamner la société Shady 3 M au paiement de la somme de 2.400 euros au titre de l’indemnité de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens de la procédure d’appel.

***

L’affaire a été fixée à bref délai par ordonnance du 11 mars 2024.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 22 mai 2024.

Pour plus ample exposé des faits, de la procédure, des prétentions et moyens des parties, il est, par application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, expressément renvoyé à la décision déférée et aux dernières conclusions écrites déposées.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

1. Sur l’exception d’incompétence

1. L’article L.145-5-1 du code de commerce dispose :

« N’est pas soumise au présent chapitre la convention d’occupation précaire qui se caractérise, quelle que soit sa durée, par le fait que l’occupation des lieux n’est autorisée qu’à raison de circonstances particulières indépendantes de la seule volonté des parties.»

2. Au visa de ce texte, la société Shady 3 M fait grief au juge des référés du tribunal de commerce d’avoir retenu sa compétence alors qu’elle soutenait que la précarité de la convention conclue entre les parties ne peut qu’être objective et réelle sous peine de requalification de la convention en bail commercial.

L’appelante fait valoir que la condition prévue à la convention litigieuse est potestative donc illégale, ce en vertu de l’article 1304-2 du code civil ; qu’il en découle que la convention du 23 novembre 2021 ne pouvait être dérogatoire et se trouve soumise au statut des baux commerciaux, ce qui a pour effet d’ôter compétence au tribunal de commerce au profit du tribunal judiciaire, conformément à l’article R.145-23 du code de commerce.

3. La société DSP répond que la convention d’occupation précaire conclue entre les parties s’analyse en réalité en un bail de courte durée qui déroge expressément au statut des baux commerciaux, puisque ce bail a été conclu pour une durée inférieure à trois années.

L’intimée soutient qu’est donc inopérante l’argumentation de l’appelante relative à l’absence de circonstances indépendantes de la seule volonté des parties quant à l’occupation des lieux et que, puisque la société Shady 3 M est une société commerciale, le tribunal de commerce est compétent pour connaître du litige.

Sur ce,

4. La convention conclue le 23 novembre 2021 entre la société civile immobilière DSP et la société par actions simplifiée Shady 3 M stipule à l’article 1er que la volonté commune des parties est de déroger aux dispositions du statut des baux commerciaux et que la société Shady 3 M, désignée par les termes 'occupant précaire', déclare qu’elle accepte le motif sérieux et légitime dont dépend une telle dérogation au statut de la propriété commerciale, « soit le fait que le propriétaire envisage de céder son bien dans un délai assez court.»

Ce bail a été conclu pour une durée de 36 mois , sous réserve d’un congé délivré par la société DSP en cas de réalisation de la vente du bien. Il est expressément prévu à l’article II que la société Shady 3 M sera tenue de quitter les lieux à l’expiration du bail et qu’elle s’y engage.

5. Il faut souligner que l’article VI in fine du contrat prévoit que « le propriétaire s’engage par la présente à céder au terme de la présente location l’immeuble loué pour un prix maximal de 240.000 euros TTC au locataire précaire. Celui pourra acheter l’immeuble s’il le souhaite au terme de la location ou plus tôt.»

Il résulte donc de cet article VI que la condition présidant à la nécessité de déroger au statut des baux commerciaux ne peut être qualifiée de condition potestative puisque la réalisation de la vente de l’immeuble ne dépendait pas du seul propriétaire des lieux.

6. C’est de plus par des motifs pertinents, relatifs à la commue volonté des parties et à la durée du bail litigieux, que le premier juge a retenu que le tribunal de commerce était compétent.

Il doit être ajouté que le litige a été engagé par une société civile contre une société commerciale et qu’il est constant en droit que le demandeur non-commerçant dispose d’une option et peut, à son choix, attraire le défendeur devant les juridictions de première instance civiles ou consulaires.

7. Enfin, il apparaît que le juge des référés a expressément répondu à l’exception d’incompétence, dans la motivation de sa décision mais a omis de mentionner, au dispositif de son ordonnance, qu’il la rejetait et se déclarait compétent.

En application des dispositions de l’article 462 du code de procédure civile, la cour réparera cette omission, rejettera l’exception d’incompétence et dira que le juge des référés du tribunal de commerce de Bordeaux était compétent.

2. Sur le jeu de la clause résolutoire

8. La société Shady 3 M, qui rappelle les dispositions de l’article 1342-8 du code civil en vertu desquelles le paiement se prouve par tout moyen, soutient qu’elle a payé son loyer par compensation avec des créances qu’elle détenait sur la société à responsabilité limitée Bâti+Co, également gérée par Monsieur [J] [S], représentant légal de la société DSP.

L’appelante précise qu’ont ainsi été payés les loyers d’octobre 2022 à janvier 2023, qui ne sont d’ailleurs pas réclamés par l’intimée, ainsi que les mois d’août et septembre 2023.

Elle ajoute que, en tout état de cause, même si la cour estime que la preuve n’est pas rapportée du paiement de ces dernières échéances, le commandement délivré en juillet 2023 concerne exclusivement le dernier trimestre 2022 le mois de janvier 2023 et ne peut évidemment concerner un éventuel arriéré postérieur, de sorte que l’expulsion ne peut être ordonnée pour ce seul défaut de paiement, s’il était avéré, faute de commandement.

La société Shady 3 M conclut qu’il existe en l’espèce une difficulté sérieuse majeure quant à l’existence même de la créance dont se prévaut l’intimée ; elle en tire la conséquence du débouté des demandes de la bailleresse.

9. La société DSP répond, au visa de l’article 1342-2 du code civil, qu’elle n’a jamais désigné la société Bâti+Co pour recevoir en ses lieu et place les loyers dus.

L’intimée ajoute que la société Shady 3 M ne peut invoquer une quelconque compensation puisque les conditions n’en sont pas réunies, la société Bâti+Co étant un tiers à la relation des parties ; que, de surcroît, les affirmations relatives à l’exécution de travaux au bénéfice de la société Bâti+Co sont inexactes et ne sont d’ailleurs aucunement étayées.

Sur ce,

10. L’article VI de la convention du 23 novembre 2021 stipule la clause résolutoire suivante :

« A défaut de paiement intégral d’une seule quittance d’indemnité d’occupation précaire (y compris les charges) à son échéance ou en cas d’inexécution constatée d’une des clauses du présent engagement et un mois après une sommation de payer ou d’exécuter restée sans effet, la présente convention sera résiliée de plein droit et si bon semble au propriétaire et l’expulsion aura lieu au moyen d’une simple ordonnance de référé rendue à titre d’exécution d’acte.»

Le montant de 'l’indemnité d’occupation précaire’ est fixé à l’article III du contrat à la somme mensuelle de 2.500 euros toutes charges comprises qui doit être réglée entre le 1er et le 10 de chaque mois.

11. Il faut relever que, dès le 10 juin 2022, la société DSP a adressé à la société Shady 3 M par message électronique un réclamation insistante portant sur le retard récurrent de paiement des loyers.

Le commandement de payer visant la clause résolutoire, qui a été délivré le 10 juillet 2023 à la société locataire, vise le défaut de paiement de quatre échéances, du mois d’octobre 2022 au mois de janvier 2023.

12. La société Shady 3 M soutient qu’elle aurait réglé ces sommes à une société tierce, la société Bâti+Co, par compensation avec des créances qu’elle détiendrait sur cette société tierce.

Toutefois, ainsi que le rappelle à juste titre l’intimée, l’article 1342-2 du code civil impose que le paiement soit fait au créancier ou à la personne que celui-ci a désignée pour le recevoir ; de plus, en vertu des articles 1347 et 1347-1 du code civil, la compensation, qui ne peut avoir lieu qu’entre deux obligations fongibles, certaines, liquides et exigibles, est l’extinction simultanée d’obligations réciproques entre deux personnes, physiques ou morales.

Dès lors, à supposer acquis un paiement de la société Shady 3 M entre les mains d’une société Bâti+Co -qui n’est d’ailleurs pas en la cause-, il n’est cependant pas établi que ce paiement aurait été fait auprès d’une personne désignée pour le recevoir ni qu’il compenserait une obligation certaine de cette société tierce.

13. L’appelante ne rapporte donc pas la preuve d’un paiement valablement fait des loyers réclamés dans le commandement de payer visant la clause résolutoire ; elle n’établit pas davantage qu’elle aurait régularisé dans le délai imparti les causes de ce commandement de payer.

14. Il y a lieu en conséquence de confirmer l’ordonnance déférée en ce qu’elle a constaté l’acquisition de la clause résolutoire et condamné la société Shady 3 M à payer un provision de 12.500 euros, soit la somme visée au commandement du 10 juillet 2023 outre les indemnités postérieures arrêtées au 10 décembre 2023, dont l’appelante ne soutient pas qu’elles auraient elles-mêmes été payées.

15. L’appelante tend subsidiairement au bénéfice des délais de paiement prévus par l’article 1343-5 du code civil. Elle ne produit cependant aucun élément relatif à sa situation au sens de cet article 1343-5. L’ordonnance entreprise sera donc confirmée en ce qu’elle a rejeté cette demande, ainsi que la demande accessoire en suspension des effets de la clause résolutoire et a ordonné, en conséquence, l’expulsion sous astreinte de la société Shady 3 M et, à titre provisionnel, le paiement d’une indemnité d’occupation jusqu’au parfait départ de cette occupante.

16. Il convient de confirmer également les chefs de l’ordonnance du 13 février 2024 relatifs aux frais irrépétibles des parties et à la charge des dépens de première instance.

Partie succombante tenue au paiement des dépens de l’appel, la société Shady 3 M sera de plus condamnée à verser à l’intimée la somme de 2.400 euros en indemnisation des frais irrépétibles de celle-ci.

PAR CES MOTIFS :

La cour, statuant publiquement par arrêt contradictoire en dernier ressort,

Rectifie l’omission de statuer affectant l’ordonnance entreprise,

Rejette l’exception d’incompétence, et dit que le juge des référés du tribunal de commerce de Bordeaux était compétent,

Dit qu’il sera fait mention de cette rectification sur la minute de l’ordonnance rectifiée, et sur les expéditions qui en seront délivrées,

Confirme l’ordonnance prononcée le 13 février 2024 par le juge des référés du tribunal de commerce de Bordeaux,

Y ajoutant,

Condamne la société Shady 3 M à payer à la société DSP la somme de 2.400 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamne la société Shady 3 M à payer les dépens de l’appel.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jean-Pierre FRANCO, président, et par Monsieur Hervé GOUDOT, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier Le Président