COUR D’APPEL DE BORDEAUX

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 24 SEPTEMBRE 2025

N° RG 23/02665 – N° Portalis DBVJ-V-B7H-NJIT

[B] [S]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2023/006596 du 04/05/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de BORDEAUX)

[J] [C]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2023/006598 du 04/05/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de BORDEAUX)

c/

[N], [K], [L] [F]

Nature de la décision : AU FOND

JONCTION avec le RG N° 23/02690

Copie exécutoire délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 20 janvier 2023 par le Juge des contentieux de la protection de BORDEAUX (RG : 20/02383) suivant déclaration d’appel du 04 juin 2023

APPELANTS :

[B] [S]

née le 17 Septembre 1991 à [Localité 2]

de nationalité Française

demeurant [Adresse 3]

[J] [C]

né le 01 Juin 1988 à [Localité 2]

de nationalité Française

demeurant [Adresse 3]

Représentés par M^e Marie TASTET, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉ :

[N], [K], [L] [F]

né le 23 Juillet 1960 à [Localité 4]

de nationalité Française

demeurant [Adresse 1]

Non représenté, assigné par acte de commissaire de justice

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 25 juin 2025 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Isabelle LOUWERSE, magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles, qui a fait un rapport oral de l’affaire avant les plaidoiries,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Paule POIREL, présidente,

Bérengère VALLEE, conseiller,

Isabelle LOUWERSE, magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles,

Greffier lors des débats : Vincent BRUGERE

Greffier stagiaire lors des débats : Ophélie ESCUDIE

ARRÊT :

— par défaut

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

* * *

EXPOSE DU LITIGE

1 – Par acte du 25 septembre 2016, M. [N]-[L] [F] (par ailleurs dénommé [N], [K], [L] [F] dans l’assignation et plusieurs autres des actes produits) a donné à bail à Mme [B] [S] un bien à usage d’habitation situé à [Adresse 3] (rez-de-chaussée). Le logement abrite, outre Mme [B] [S], son compagnon, M. [J] [C], et leurs deux enfants.

2 – M. [N]-[L] [F] a fait signifier à Mme [S], le 26 février 2020, un commandement de payer les loyers. Par acte du 9 septembre 2020, M. [N]-[L] [F] a ensuite fait assigner Mme [B] [S] devant le juge des contentieux de la protection de Bordeaux pour obtenir son expulsion et sa condamnation au paiement d’un arriéré locatif et d’une indemnité d’occupation. M. [J] [C] est intervenu volontairement à l’instance.

3 – Par jugement du 20 janvier 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux a :

— prononcé la nullité du commandement de payer délivré le 26 février 2020 ;

— prononcé, au jour de la présente décision, la résiliation du bail conclu le 25 septembre 2016 et liant M. [N]-[L] [F] à Mme [B] [S], concernant le bien à usage d’habitation situé à [Adresse 3] (logement situé en rez-de-chaussée) ;

— ordonné en conséquence à Mme [B] [S] de libérer les lieux, avec restitution des clés, dès la signification du présent jugement ;

— dit qu’à défaut pour Mme [B] [S] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, M. [N]-[L] [F] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

— fixé la dette de loyers et de provisions pour charges de Mme [B] [S] à l’égard de M. [N]-[L] [F] à la somme de 18750 euros, au titre de l’occupation du logement jusqu’en janvier 2019 ;

— déclaré M. [N]-[L] [F] responsable des préjudices subis par Mme [B] [S] du fait d’une inexécution des obligations contractuelles mises à sa charge par le bail;

— fixé à la somme de 5000 euros, le préjudice de jouissance à la somme de 1000 euros le préjudice moral subi par Mme [B] [S] du fait de cette inexécution contractuelle;

— constaté qu’après compensation, Mme [B] [S] reste débitrice à l’égard de M. [N]-[L] [F] d’une somme de 12750 euros ;

— condamné Mme [B] [S] à payer à M. [N]-[L] [F] cette somme de 12750 euros, portant intérêts au taux légal à compterdu présent jugement ;

— dit que les intérêts échus dus pour une année entière produiront intérêts au taux légal ;

— condamné Mme [B] [S] à payer à M. [N]-[L] [F] une indemnité mensuelle d’occupation des lieux, fixée à la somme de 750 euros ;

— dit que cette indemnité n’est due, et ne peut par conséquent être exigée, que sous réserve de l’effet produit par l’arrêté de péril pris par le maire de la commune de [Localité 2] le 14 janvier 2019 ;

— dit n’y avoir lieu à statuer sur la demande d’expertise judiciaire formée par Mme [B] [S] ;

— condamné M. [N]-[L] [F] à payer à M. [J] [C], au titre de la responsabilité délictuelle la somme de 1000 euros, au titre du préjudice moral, portant intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

— rejeté les demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— rejeté les plus amples demandes des parties ;

— condamné Mme [B] [S] aux dépens, qui comprendront notamment le coût de l’assignation et de sa notification à la préfecture, à l’exclusion de celui du commandement de payer nul ;

— rappelé que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Par déclaration électronique du 4 juin 2023, Mme [S] et M. [C] ont relevé appel de la décision. La déclaration d’appel a été signifiée à M. [F] par acte du 2 août 2023. La déclaration d’appel a été enregistrée sous les numéros de RG 23/02690 et 23/2665.

Par avis d’orientation du 18 février 2025, les deux affaire relevant de l’article 905 du code de procédure civile ont été fixées pour être plaidées à l’audience de plaidoiries du 25 juin 2025, avec clôture de la procédure au 11 juin 2025.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 29 août 2023 et signifiées par acte du 20 septembre 2023 à M. [F], les appelants demandent à la cour de :

— concernant Mme [S] ,

Vu les articles 1217 et 1219 du Code civil,

Vu l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989

Vu l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 relative au logement décent et vu l’article 24 '

V de la loi du 6 juillet 1989

Vu l’état du logement dont le caractère indécent est établi,

Vu les arrêtés de péril ordinaire du 23 novembre 2018 et du 21 janvier 2019

Vu la procédure de Péril imminent engagée le 13 janvier 2020.

— dire qu’aucun loyer n’est dû à compter du 1er février 2019 en application de l’arrêté de péril du 21 01 2019,

— dire qu’au regard du caractère insalubre, indécent et inhabitable du logement, Mme [S] est bien fondée à faire valoir l’exception d’inexécution, ce qui justifie une exonération totale des loyers ou une réduction de loyer d’un montant équivalant au montant des loyers réclamés par le bailleur du 1er janvier 2017 jusqu’au mois de janvier 2019 inclus,

— dire que les appels de provision sur charges et les charges ne sont pas dues en l’absence de tout justificatif,

— dire que le bail est suspendu par application des arrêtés de péril ,

— dire qu’il n’est démontré par M [F] aucun trouble de jouissance, persistant ce jour ni suffisamment grave, imputable à la locataire,

— écarter des débats les pièces adverses N°6, 7, 8 , 10 et 11 et à défaut les déclarer non probantes,

— écarter des débats en tant que de besoin la plainte de M [F] ( pièce adverse 3).

Et à défaut, la déclarer non probante, l’enquête étant en cours,

En conséquence,

— débouter M. [F] de sa demande de résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs du locataire,

— débouter M. [F] de toutes ses demandes de condamnations, d’expulsion et à fin de fixation d’indemnité d’occupation, ainsi que de toutes ses fins et conclusions

En tout état de cause,

Reconventionnellement,

— dire recevable et bien fondée Mme [S] en ses demandes reconventionnelles,

Y faisant droit,

Vu l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989

Vu l’article 6 de la loi de 1989,

Vu le Décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement

décent pris pour l’application de l’article 187 de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre

2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains en ses article 2, 3 , 4 et 5.

Vu les arrêtés de péril ordinaire du 23 novembre 2018 et du 21 janvier 2019

Vu la procédure de Péril imminent engagée le 13 janvier 2020.

Vu les article 1720 du Code civil et 6 alinéa 2 a et b de la loi du 6 juillet 1989

A titre principal :

— dire que le logement est indécent,

— dire que le caractère indécent du logement justifie de retenir exonération totale du loyer ou une réduction totale du loyer .

— condamner M. [F] à payer à Mme [S] la somme de 30 000 euros au titre de son préjudice de jouissance,

— condamner M. [F] à payer à Mme [S] la somme de 7000 euros au titre de son préjudice moral,

— condamner M. [F] sous astreinte de 50€ par jour de retard à faire exécuter les travaux suivants listés dans les arrêtés :

— mise en place d’une ventilation permanente dans la cuisine la salle de bains et les sanitaires,

— suppression des causes d’humidité en partie basse du mur de séparation entre la salle de bains et les sanitaires,

— vérification et réparation de la colonne d’évacuation des eaux usées situées dans le placard

du cumulus,

— remise en ordre et en sécurité de l’installation électrique,

— remise en état des revêtements dégradés du fait des problèmes d’humidité dans le logement,

— avant tous travaux, constat de risque d’exposition au plomb par un organisme agréé afin de vérifier la présence éventuelle de peinture au plomb dans les différents revêtements

Soit conformément à l’article 1 de l’arrêté du 23 novembre 2018 et conformément à l’arrêté du 29 janvier 2019 les travaux sur la véranda en :

— travaux de reprise de la véranda notamment les appuis, le plancher et la jonction avec la maçonnerie, vérification des éléments structurels et renforcement des ouvrages affaiblis ou endommagés,

— condamner M. [F] à reloger à ses frais Mme [S] et les occupants de son chef le temps des travaux et de la mise en conformité du logement.

A titre subsidiaire avant dire droit,

Si le juge ne s’estime pas suffisamment éclairé :

— ordonner une expertise judiciaire et désigner tel expert qu’il plaira avec mission habituelle de visiter les lieux, se faire communiquer tous documents utiles et aux fins de :

— constater et déterminer l’origine des désordres dont est atteint le logement,

— donner son avis sur le caractère décent ou non du logement au regard de la réglementation en vigueur ;

— déterminer en tous les cas les travaux nécessaires à la remise en état et /ou à la mise aux normes du logement,

— déterminer la valeur réelle du loyer du logement compte tenu de l’état et donner son avis sur l’exonération totale du loyer jusqu’à l’exécution des travaux

— déterminer le préjudice de jouissance de la locataire et de sa famille.

— déterminer les préjudices physiques de la locataire et des occupants légitimes de son chef

— Le cas échéant, donner son avis sur le préjudice moral et recueillir les doléances de la locataire et sa famille,

En tout état de cause,

Vu les dispositions des articles 700 dernier alinéa du code de procédure civile, 696 du code de procédure civile, 37, 42 et 75 de la loi sur l’aide juridictionnelle,

— dire n’y avoir lieu vu l’équité et vu l’aide juridictionnelle totale accordée à aucune condamnation au titre de l’article 700 ou des dépens à l’encontre de Mme [S], à défaut les limiter,

Reconventionnellement,

— condamner M. [F] au titre de l’article 700 alinéa 1 et 2 nouveau et l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 sur l’aide juridictionnelle à payer à Maître Séverine Monfray, avocat Associée membre de la SELARL Eozen avocat la somme de 2500 euros, étant précisé que cette somme ne peut pas être inférieure à 1209,06 € TTC ainsi qu’aux entiers dépens dont les frais d’exécution à venir de la présente décision.

Le cas échéant ,

— ordonner la compensation entre les dommages et intérêt au titre des préjudices de Madame [S] et l’ensemble des sommes qui viendraient à être mise à sa charge.

— condamner M. [F] à payer à M. [J] [C] la somme de 10 000 € au titre de son préjudice moral,

Vu l’article 700 du code de procédure civile, alinéa 1 1° et 2° et alinéa 2 et 3,

Vu l’article 696 du code de procédure civile,

Vu les articles 42 et 75 de la loi sur l’aide juridictionnelle du 10 juillet 1991,

— condamner M. [F] à payer à Maître Monfray la somme de 2500€ sur le fondement de l’article 700 alinéa 1, 2° en contrepartie de sa renonciation au paiement de l’aide juridictionnelle et moyennant le recouvrement de cette somme à l’encontre de la partie condamnée ; précision faite que M^e Monfray est soumise à TVA, et que la somme fixée par le Juge ne peut être inférieure à 1209,06€ TTC.

— débouter M. [F] de toutes ses demandes fins et conclusions contraire aux présentes

— le condamner aux entiers dépens toutes taxes comprises.

Concernant M. [C],

Vu le caractère indécent du logement ;

Vu l’article 1240 du Code Civil

Vu l’article 1241 du Code Civil

— juger que le manquement à son obligation de délivrance d’un logement décent par M [F] à l’égard de Mme [B] [S], constitue une faute quasi délictuelle à l’égard de M [J] [C],

En conséquence,

— condamner M. [F] à payer à M. [J] [C] la somme de 10 000 € au titre de son préjudice moral

Vu l’article 700 du code de procédure civile alinéa 1 1° et 2° et alinéa 2 et 3,

Vu l’article 696 du code de procédure civile,

Vu les articles 42 et 75 de la loi sur l’aide juridictionnelle du 10 juillet 1991,

— condamner M. [F] à payer à Maître [Y] Monfray la somme de 2500 € sur le fondement de l’article 700 alinéa 1, 2° en contrepartie de sa renonciation au paiement de l’aide juridictionnelle et moyennant le recouvrement de cette somme à l’encontre de la partie condamnée ; précision faite que M^e Monfray est soumise à TVA, et que la somme fixée par le Juge ne peut être inférieure à 1209,06€ TTC.

— débouter M. [F] de toutes ses demandes, fins et conclusions contraire aux présentes

M. [F] n’a pas constitué avocat.

Par application de l’article 455 du code de procédure civile, il est expréssément fait référence aux conclusions susvisées pour un exposé complet des prétentions et des moyens en fait et en droit développés par chacune des parties.

MOTIFS DE LA DÉCISION.

La déclaration d’appel ayant été enregistrée à deux reprises, la jonction des dossiers RG 23/02690 et 23/2665 sera ordonnée.

Il sera rappelé au préalable que M. [F] n’ayant pas constitué avocat, en application de l’article 954 alinéa 6 selon lequel 'La partie qui ne conclut pas ou qui, sans énoncer de nouveaux moyens, demande la confirmation du jugement est réputée s’en approprier les motifs', est réputé s’approprier les motifs du jugement déféré en ce qu’il a été fait droit à ses demandes.

Par ailleurs, les diverses demandes reprises intégralement ci-dessus de 'constater', 'dire que’ ou 'juger que', ne sont pas des prétentions au sens des articles 4, 5, 31 et 954 du code de procédure civile, mais des moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions, sur lesquelles il n’y a pas lieu de statuer.

Sur la nullité du commandement de payer et de l’assignation.

Mme [S] ne demande pas dans le dispositif de ses écritures l’infirmation du jugement en ce que la demande de nullité de l’assignation a été rejetée bien qu’elle développe dans le corps de ses écritures une argumentions sur ce point. En application de l’article 954 du code de procédure civile dans sa version applicable à la présente espèce, en son alinéa 3 selon lequel 'La cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion', il n’y a pas lieu d’examiner ce point.

S’agissant de la nullité du commandement, M. [F] n’ayant pas constitué avocat ne sollicite pas l’infirmation du jugement en ce qu’il a prononcé la nullité du commandement de payer délivré le 26 février 2020. La cour n’est donc pas saisie d’un appel de ce chef en sorte qu’il n’y a pas lieu de statuer sur ce point.

Sur la demande tendant à voir écarter des débats les pièces 6, 7, 8, 10 et 11.

Ces pièces, produites en première instance par M. [F], ne le sont pas en cause d’appel. La demande à ce titre est donc sans objet. Il en est de même s’agissant du dépôt de plainte de M. [F].

Sur la résiliation du bail.

Mme [S] demande l’infirmation du jugement en ce que la résiliation du bail a été prononcée, expliquant que le logement n’a jamais été conforme aux normes, étant insalubre et indécent. Elle fait valoir pour la période du 1er janvier 2017 au mois de janvier 2019 inclus, l’exception d’inexécution justifiant une exonération ou une réduction totale du paiement du loyer et pour la période suivante, à compter de l’arrêté du 14 janvier 2019, l’exemption du paiement du loyer prévue par cet arrêté.

Le tribunal, après avoir rappelé les textes applicables en l’espèce, a retenu que les loyers n’étaient plus dus à compter de l’arrêté de péril du 14 janvier 2019 par application de l’article L.521-2 du code de la construction et de l’habitation, seule la dette locative antérieure à février 2019 pouvant ainsi être réclamée et que seule la véranda était inhabitable en application de cet arrêté en sorte que l’impossibilité d’occuper les lieux n’était pas démontrée, l’exonération du paiement du loyer et l’interdiction faite au bailleur de se prévaloir de la résiliation du bail ne pouvant être appliquées.

Mme [S] formule ses demandes sans critiquer le jugement entrepris, reprenant ses demandes telles que formulées en première instance. Le premier juge ayant retenu l’exonération du paiement du loyer à compter du mois de février 2019, faisant ainsi droit à la demande de Mme [S] concernant cette période, il n’y a pas lieu de revenir sur celle-ci, seule la période antérieure au mois de février 2019 devant être examinée.

— sur le caractère indécent du logement.

Concernant la période antérieure à l’arrêté du 14 janvier 2019, soit la période de janvier 2017 à janvier 2019 inclus, Mme [S] se prévaut tant du caractère indécent du logement l’exonérant totalement du paiement des loyers que de l’exception d’inexécution, le bailleur n’ayant pas rempli son obligation de délivrance d’un logement en bon état d’entretien justifiant le non paiement des loyers.

L’article 6 alinéa 1er de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi numéro 2000 – 1208 du 13 décembre 2000, prévoit que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Le bailleur est par ailleurs obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement.

En application de l’article 1719 du code civil, 'Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations.',

la demande de résiliation du bail ne peut prospérer.

Le bailleur est tenu d’assurer le caractère décent du logement tout au long de l’exécution du bail.

Aux termes du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 dans sa version applicable à la présente espèce, les caractéristiques du logement décent sont les suivantes :

'Le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

1. Il assure le clos et le couvert. Le gros 'uvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation. Pour les logements situés dans les départements d’outre-mer, il peut être tenu compte, pour l’appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d’eau, des conditions climatiques spécifiques à ces départements ;

2. Il est protégé contre les infiltrations d’air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l’air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes. Ces dispositions ne sont pas applicables dans les départements situés outre-mer ;

3. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;

4. La nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;

5. Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement ;

6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ;

7. Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l’article R. 111-1-1 du code de la construction et de l’habitation, bénéficient d’un éclairement naturel suffisant et d’un ouvrant donnant à l’air libre ou sur un volume vitré donnant à l’air libre.

S’agissant de la période allant du mois de janvier 2017 au mois de janvier 2019, il convient de relever qu’un premier arrêté a été pris le 24 mai 2018, lequel après avoir constaté :

— un fort taux d’humidité dans le logement

— l’absence de ventilation en partie haute et basse dans la cuisine

— une ventilation mécanique contrôlée non permanente dans la cuisine la salle de bains et les sanitaires

— le mur entre les deux pièces imbibé d’eau en partie basse

— un problème de raccordement de la colonne d’évacuation des eaux usées située placard du cumulus générant des fuites

— la présence d’un compteur électrique de chantier,

a enjoint M. [F] de réaliser dans les 45 jours suivant la notification de l’arrêté les travaux de :

— mise en place d’une ventilation permanente dans la cuisine la salle de bains et les sanitaires, la suppression des causes d’humidité en partie basse du mur de séparation entre la salle de bains et les sanitaires

— vérification et réparation de la colonne d’évacuation des eaux usées situées dans le placard du cumuls

— remise en ordre et en sécurité de l’installation électrique

— remise en état des revêtements dégradés du fait des problèmes d’humidité dans le logement.

Le premier juge a relevé que ce n’était qu’à compter de ces constatations que l’existence des désordres affectant le logement était établie, la date précise de leur apparition n’étant pas connue et Mme [S] ne justifiant pas d’une mise en demeure adressée au bailleur pour y remédier.

Mme [S], pour rapporter la preuve du caractère indécent du logement, se réfère aux arrêtés des 24 mai 2018 et 14 janvier 2019, se prévalant en outre de ce qu’il avait été convenu que des travaux étaient à la charge du locataire et qu’aucun diagnostic de performance énergétique n’avait été produit lors de la conclusion du bail.

Il est exact ainsi que l’a relevé le premier juge qu’aucun état des lieux n’a été établi à l’entrée du locataire et que seuls sont produits les arrêtés des 24 mai 2018 et 14 janvier 2019 ainsi que des photographies dont la date et le lieu de prise de vue ne sont pas déterminés.

L’arrêté du 24 mai 2018 fait état de désordres consistant dans une absence de ventilation dans la cuisine en partie haute et basse et dans la présence d’un compteur de chantier, ces éléments étant des points d’indécence correspondant aux points 5 et 6 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002, le logement ne disposant pas d’une aération suffisante permettant un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement, le fort taux d’humidité affectant le logement en étant la conséquence, ni d’un branchement d’électricité conformes aux normes de sécurité ainsi qu’en atteste la présence d’un compteur de chantier. Ces éléments, qui ne pouvaient qu’exister depuis la date d’effet du contrat de bail, M. [F] n’ayant pas prétendu en première instance que la ventilation aurait été dégradée par les locataires et la présence du compteur de chantier étant mentionnée dans le contrat de bail, sont de nature à caractériser le logement d’indécent.

En conséquence, le caractère indécent du logement est établi, lequel entraîne par application de l’article 1719 du code civil l’impossibilité pour le bailleur de se prévaloir de la résiliation du bail.

Le jugement doit donc être infirmé en ce qu’il a prononcé la résiliation du bail et ordonné l’expulsion de Mme [S]. M. [F] sera débouté des demandes formées à ce titre.

Sur la dette de loyers.

Mme [S], qui sollicite une réduction totale du loyer dû, ne peut se prévaloir de l’exception d’inexécution pour justifier le non paiement du loyer alors qu’elle a continué à habiter les lieux loués dont l’impossibilité totale de les occuper ne ressort pas des éléments versés aux débats. Elle est néanmoins en droit d’obtenir une réduction de loyer en fonction du préjudice subi du fait de l’indécence de son logement.

A cet égard, c’est à juste titre et par des motifs que la cour fait siens, que le premier juge a retenu que le montant du loyer s’élevait à la somme mensuelle de 700 euros, cela ressortant du contrat de bail versé aux débats, les sommes relatives aux charges n’étant justifiées par aucun élément et ne pouvant être allouées.

Il convient en raison du caractère indécent du logement de réduire le montant du loyer, de fixer celui-ci a à la somme mensuelle de 500 euros, soit, pour la période allant du mois de janvier 2017 au mois de janvier 2019, à la somme de (25x500) de 12500 euros et de réduire la condamnation prononcée à l’encontre de Mme [S] au titre des loyers impayés à ce montant.

Sur les demandes de dommages-intérêts.

— le préjudice de jouissance.

Mme [S] sollicite une somme de 30.000 euros en réparation de son trouble de jouissance. Ce trouble de jouissance qui procède des désordres affectant les lieux loués est d’ors et déjà réparé par la réduction du loyer accordée en raison du caractère indécent du logement en sorte que la demande formée à ce titre doit être rejetée.

— sur le préjudice moral.

Mme [S] sollicite une somme de 7000 euros en réparation de son préjudice moral, elle ne critique pas précisément le jugement entrepris en ce que son préjudice moral a été fixé à la somme de 1000 euros. C’est à juste titre que, retenant la faute du bailleur qui n’a pas rempli les obligations souscrites envers Mme [S] et l’inaction du bailleur qui n’a effectué aucun travaux malgré les arrêtés lui enjoignant de les réaliser, que le premier juge a alloué à Mme [S] la somme de 1000 euros en réparation de son préjudice moral. Le jugement sera confirmé sur ce point.

Sur la demande de réalisation des travaux.

Le caractère indécent du logement justifie la demande de réalisation des travaux sollicitée par Mme [S] et visés par les arrêtés des 24 mai 2018 et 14 janvier 2019, sous astreinte ainsi qu’il sera précisé au dispositif suivant. La nécessité d’un relogement durant la réalisation de ces travaux n’est établie par aucun élément, la demande formée à ce titre doit être rejetée.

Sur la demande d’expertise.

Cette demande, formée à titre subsidiaire pour établir le caractère indécent du logement est sans objet dès lors que Mme [S] a été partiellement accueillie en ses demandes principales.

Sur les demandes de M. [C].

M. [C], compagnon de Mme [S] dont il n’est pas contesté qu’il occupe régulièrement le logement, sollicite sur le fondement de la faute quasi-délictuelle causée à son préjudice par M. [F], la condamnation de celui-ci à lui payer une somme de 10.000 euros en réparation de son préjudice moral. M. [C] ne critique pas le jugement en ce que son préjudice moral a été fixé à la somme de 1000 euros après avoir retenu que les motifs constatant le préjudice moral de Mme [S] et en évaluant l’importance étaient applicables de façon identique à son concubin. C’est par de justes motifs que la cour adopte que le tribunal a fixé à 1000 euros le préjudice moral de M. [C].

Sur les mesures accessoires.

Le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il a rejeté la demande formée à l’encontre de Mme [S] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et l’a condamnée aux dépens.

Mme [S] et M. [C] étant partiellement accueillis en leurs demandes en cause d’appel, les dépens d’appel seront mis à la charge de M. [F].

L’équité commande en l’espèce de ne pas faire application de l’article 700 du code de procédure civile .

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Ordonne la jonction des dossiers enregistrés sous les numéros RG 23/02690 et 23/2665,

Confirme le jugement déféré en ce qu’il a prononcé la nullité du commandement de payer délivré le 26 février 2020, dit n’y avoir lieu à statuer sur la demande d’expertise judiciaire, condamné M. [N]-[L] [F] à payer à Mme [B] [S] et à M. [J] [C] une somme de 1000 euros chacun en réparation de leur préjudice moral, dit n’y avoir lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile et condamné Mme [B] [S] aux dépens,

L’infirme pour le surplus,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Rejette la demande de résiliation de bail en conséquence du caractère indécent du logement,

Réduit à la somme de 500 euros par mois le loyer dû par Mme [B] [S] pour la période allant du mois de janvier 2017 au mois de janvier 2019 inclus,

Condamne en conséquence Mme [B] [S] à payer à M. [N]-[L] [F] une somme de 12.500 euros au titre des loyers dus pour cette période,

Rejette la demande au titre du préjudice de jouissance,

Condamne M. [N]-[L] [F] à réaliser dans un délai de deux mois à compter de la signification du présent arrêt, sous astreinte de 50 euros par jour de retard pendant un mois, les travaux suivants:

— mise en place d’une ventilation permanente dans la cuisine la salle de bains et les sanitaires,

— suppression des causes d’humidité en partie basse du mur de séparation entre la salle de bains et les sanitaires,

— vérification et réparation de la colonne d’évacuation des eaux usées situées dans le placard du cumulus,

— remise en ordre et en sécurité de l’installation électrique,

— remise en état des revêtements dégradés du fait des problèmes d’humidité dans le logement,

— avant tous travaux, constat de risque d’exposition au plomb par un organisme agréé afin de vérifier la présence éventuelle de peinture au plomb dans les différents revêtements,

— travaux de reprise de la véranda notamment les appuis, le plancher et la jonction avec la maçonnerie, vérification des éléments structurels et renforcement des ouvrages affaiblis ou endommagés,

Dit qu’il n’y a pas lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. [N]-[L] [F] aux dépens d’appel.

Le présent arrêt a été signé par Bérengère VALLEE, conseiller, en remplacement de Paule POIREL, présidente légitimement empêchée, présidente, et par Vincent BRUGERE, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, La Présidente,