COUR D’APPEL DE BORDEAUX

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 12 JANVIER 2026

N° RG 25/01333 – N° Portalis DBVJ-V-B7J-OGHO

[M] [U] [T]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro N330632025003398 du 06/03/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 5])

c/

SOCIETE DOMOFRANCE

Nature de la décision : APPEL D’UNE ORDONNANCE DE REFERE

Copie exécutoire délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : ordonnance rendu le 05 février 2025 par le Juge des contentieux de la protection de [Localité 7] (RG : 24/00183) suivant déclaration d’appel du 14 mars 2025

APPELANTE :

[M] [U] [T]

née le 15 Mars 1974 à [Localité 10],

demeurant [Adresse 2]

Représentée par M^e Christine CHIGNAGUE, avocat au barreau de LIBOURNE

INTIMÉS :

SOCIETE DOMOFRANCE,

Société anonyme d’HLM au capital de 82 020 807,63 €, immatriculée au registre du commerce et des sociétés de BORDEAUX sous le numéro 458 204 963, ayant son siège social [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège.

Venant aux droits de la société CLAIRSIENNE, Société anonyme au capital de 10 415 184,00 Euros, immatriculée au registre du commerce et des sociétés de BORDEAUX sous le numéro 458 205 382, ayant son siège social [Adresse 4],

Suivant projet de fusion-absorption publié au BODACC le 21 avril 2025, et ayant pris effet le 31 août 2025

demeurant [Adresse 3]

Représenté par M^e Thomas BAZALGETTE de la SARL AHBL AVOCATS, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 24 novembre 2025 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Bénédicte LAMARQUE, conseillère, qui a fait un rapport oral de l’affaire avant les plaidoiries,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Laurence MICHEL, présidente,

Emmanuel BREARD, conseiller,

Bénédicte LAMARQUE, conseillère,

Greffier lors des débats : Vincent BRUGERE

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

* * *

EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE

1 – Par contrat du 17 janvier 2020, la SA [Adresse 6] a donné à bail à Mme [M] [T], divorcée [B], un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 8], moyennant un loyer mensuel de 490,76 euros, charges comprises.

Le 7 juin 2024, un commandement de payer les loyers, visant la clause résolutoire et portant sur un arriéré locatif de 4 053,50 euros a été délivré à Mme [T].

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 28 mai 2024.

2 – Par acte du 24 septembre 2024, dénoncé à la Préfecture de la Gironde le 25 septembre 2024, la société [Adresse 6] a fait assigner Mme [T], en référé, devant le tribunal judiciaire de Libourne aux fins, notamment, d’obtenir la constatation de la résiliation du bail, son expulsion et sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation et de la somme de 4053,50 euros.

3 – Par ordonnance de référé réputée contradictoire du 5 février 2025, le tribunal judiciaire de Libourne a :

au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront ; dès à présent et par provision, vu l’urgence :

— constaté la résiliation du bail à compter du 8 août 2024 par le jeu de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers ;

— fixé à compter de cette date une indemnité d’occupation mensuelle égale aux loyer et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail ;

— condamné Mme [T] à payer à la société HLM Clairsienne à titre provisionnel une somme de 7191,42 euros à valoir sur le montant des loyers, charges et indemnités d’occupation, échéance de décembre 2024 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter de la décision ;

— condamné Mme [T] à payer à la société [Adresse 6] à titre provisionnel, à compter du 1er janvier 2025 et ce, jusqu’à son départ effectif des lieux, l’indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges ;

— dit que faute de départ volontaire des lieux loués, situés [Adresse 8] deux mois après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à l’expulsion de Mme [T] et de tous occupants de son chef, avec le cas échéant le concours d un serrurier et l’assistance de la force publique, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de l’expulsé dans tel garde-meuble désigné par lui ou à défaut par le bailleur ;

— condamné Mme [T] à payer à la société HLM Clairsienne la somme de 50 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

— condamné Mme [T] à payer les dépens de l’instance ;

— rappelé que l’exécution provisoire de la décision est de droit.

4 – Mme [T] a relevé appel de cette ordonnance par déclaration du 14 mars 2025, en ce qu’elle a :

— constaté la résiliation du bail à compter du 8 août 2024 par le jeu de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers ;

— fixé à compter de cette date une indemnité d’occupation mensuelle égale aux loyer et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail ;

— condamné Mme [T] à payer à la société [Adresse 6] à titre provisionnel une somme de 7191,42 euros à valoir sur le montant des loyers, charges et indemnités d’occupation, échéances de décembre 2024 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter de la décision ;

— condamné Mme [T] à payer à la société HLM Clairsienne à titre provisionnel, à compter du 1er janvier 2025 et ce jusqu’à son départ effectif des lieux, l’indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges ;

— dit que faute de départ volontaire des lieux loués, situés [Adresse 8] deux mois après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à l’expulsion de Mme [T] et de tous occupants de son chef, avec le cas échéant le concours d’un serrurier et l’assistance de la force publique, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de l’expulsé dans tel garde-meuble désigné par lui ou à défaut par le bailleur ;

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

5 – Par dernières conclusions déposées le 6 novembre 2025, Mme [T] demande à la cour de :

— juger les demandes de Mme [T] recevables et bien fondées.

Par conséquent :

— infirmer l’ordonnance de référé réputée contradictoire rendue le 5 février 2025 par le tribunal judiciaire de Libourne en ce qu’elle a :

— constaté la résiliation du bail à compter du 8 août 2024 par le jeu de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers ;

— fixé à compter de cette date une indemnité d’occupation mensuelle égale aux loyer et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail ;

— condamné Mme [T] à payer à la société [Adresse 6] à titre provisionnel une somme de 7191,42 euros à valoir sur le montant des loyers, charges et indemnités d’occupation, échéance de décembre 2024 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter de la décision ;

— condamné Mme [T] à payer à la société HLM Clairsienne à titre provisionnel à compter du 1er janvier 2025 et ce jusqu’à son départ effectif des lieux, l’indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges ;

— dit que faute de départ volontaire des lieux loués, situés [Adresse 9] deux mois après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à l’expulsion de Mme [T] et de tous occupants de son chef, avec le cas échéant le concours d’un serrurier et l’assistance de la force publique, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de l’expulsé dans tel garde-meuble désigné par lui ou à défaut par le bailleur ;

— condamné Mme [T] à payer à la société [Adresse 6] la somme de 50 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

Et statuant de nouveau :

— condamner la SA Domofrance, venant aux droits de la société Clairsienne, à payer à Mme [T] la somme provisionnelle de 300 euros par mois à compter du 15 février 2024 jusqu’au jour de la réparation des désordres affectant le logement de Mme [T] ou en l’absence de réparation jusqu’au jour de l’arrêt à venir au titre du trouble de jouissance de la locataire du fait du bailleur ;

— condamner la société Domofrance venant aux droits de la société Clairsienne à payer à Mme [T] la somme provisionnelle de 2 500 euros au titre de la réparation du préjudice moral de Mme [T] ;

— juger que la somme de 759,35 euros doit être déduite du décompte produit par la société Domofrance venant aux droits de la société Clairsienne au titre des aides de la CAF de la Gironde perçues par elle au bénéfice de Mme [T] ;

— condamner à titre provisionnel Mme [T] à payer à la société Domofrance venant aux droits de la société Clairsienne sa dette de loyer et provision pour charges en tenant des sommes versées par Mme [T] et par la CAF de la Gironde pour le compte de celle-ci ;

— ordonner la compensation des sommes dues par Mme [T] à la société Domofrance venant aux droits de société Clairsienne au titre du bail d’habitation signé le 17 janvier 2020 entre les parties et les sommes dues par la société Domofrance, venant aux droits de la société Clairsienne, à Mme [T] au titre de son préjudice de jouissance et de son préjudice moral ;

— accorder à Mme [T] un délai de trois ans pour s’acquitter de sa dette ;

— surseoir à l’exécution des poursuites et autoriser Mme [T] à se libérer de sa dette par 36 mensualités dont 35 d’un montant équivalent, la 36éme étant majorée du solde de la dette ;

— juger que si Mme [T] se libère de sa dette selon les modalités arrêtés par la décision à venir, la clause de résiliation du bail est réputée ne pas avoir joué ;

— rejeter les demandes plus amples ou contraire de la société Domofrance venant aux droits de la société Clairsienne comme mal fondées ;

— juger qu’au regard de l’équité et de la situation des parties il n’y pas lieu d’allouer de sommes à l’une ou l’autre des parties au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— juger que chaque partie conservera à sa charge les dépens qu’elle a dû engager.

6 – Par dernières conclusions déposées le 5 novembre 2025, la société Domofrance, venant aux droits de la société Clairsienne, demande à la cour de :

— confirmer l’ordonnance de référé rendue par le tribunal judiciaire de Libourne le 5 février 2025 en ce qu’elle a :

— constaté la résiliation du bail à compter du 8 août 2024 par le jeu de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers ;

— fixé à compter de cette date une indemnité d’occupation mensuelle égale aux loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail ;

— condamné Mme [T] à payer à la société [Adresse 6] à titre provisionnel une somme de 7 191,42 euros à valoir sur le montant des loyers, charges et indemnités d’occupation, échéance de décembre 2024 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter de la décision ;

— condamné Mme [T] à payer à la société HLM Clairsienne à titre provisionnel, à compter du 1er janvier 2025 et ce, jusqu’à son départ effectif des lieux, l’indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges ;

— dit que faute de départ volontaire des lieux loués, situés [Adresse 8] deux mois après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à l’expulsion de Mme [T] et de tous occupants de son chef, avec le cas échéant le concours d’un serrurier et l’assistance de la force publique, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de l’expulsé dans tel garde-meuble désigné par lui ou à défaut par le bailleur ;

— condamné Mme [T] à payer à la société [Adresse 6] la somme de 50 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

— condamné Mme [T] à payer les dépens de l’instance ;

— rappelé que l’exécution provisoire de la décision est de droit ;

— juger que toutes les condamnations prononcées au profit de la société Clairsienne en première instance bénéficient désormais à la société Domofrance, venant aux droits de la société Clairsienne ;

— déclarer irrecevables et mal fondées les demandes de Mme [T] ;

— débouter Mme [T] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions, en ce qu’elles sont irrecevables et mal fondées ;

— condamner Mme [T] à payer à la société Clairsienne la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner Mme [T] aux entiers dépens.

7 – L’affaire a été fixée à bref délai à l’audience rapporteur du 24 novembre 2025, avec clôture de la procédure au 10 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

8 – En application des dispositions de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Selon l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

II – Sur le préjudice de jouissance

— Sur l’exception d’irrecevabilité des demandes formées pour la première fois en appel

9 – L’intimée soulève l’irrecevabilité des demandes indemnitaires formulées pour la première fois par Mme [T] en appel, la privant d’un double degré de juridiction.

10 – L’appelante fait valoir la recevabilité de ses demandes, n’ayant été ni présente ni représentée en première instance.

Sur ce :

11 – Les demandes nouvelles devant la cour doivent satisfaire aux exigences posées par les articles 564 à 566 du code de procédure civile.

Ainsi, en application de l’article 564 du code de procédure civile :

'A peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait.'

Conformément aux dispositions de l’article 566 du code de procédure civile : 'Les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l’accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire.'

12 – En l’espèce, il s’agit de demandes reconventionnelles visant à obtenir un avantage autre que le simple rejet des demandes adverses, à savoir la fixation d’un loyer réduit au regard des critères d’indécence de la loi du 6 juillet 1989 ayant une incidence sur le solde locatif et l’octroi d’un préjudice de jouissance en lien avec les causes dont la cour est saisie, conformément à l’article 70 du code de procédure civile, en l’espèce le paiement d’un solde locatif et l’expulsion de la locataire défaillante, de sorte qu’en application des dispositions des articles 564 à 567 du code de procédure civile, la recevabilité de cette demande, ne saurait être remise en cause.

Sur l’indécence du logement

13 – L’appelante soutient avoir dès son entrée dans les lieux rencontré des problèmes avec la chaudière qui dysfonctionnait, ne lui permettant pas de prendre une douche entière à l’eau chaude et depuis la nuit du 8 et 9 février 2024 un dégât des eaux ayant causé une infiltration par le plafond de la cuisine, avec une fuite d’eau qui a entraîné une surconsommation d’eau ainsi qu’une invasion de vers dans la cuisine, un dysfonctionnement du circuit électrique et une surconsommation de gaz.

14 – L’intimée soulève l’existence de contestations sérieuses quant à l’indécence du logement, justifiant son intervention régulière par l’intermédiaire de la société ACORUS depuis 2022 puis pour réparer la fuite en octobre 2024.

Sur ce

15 – Le bailleur est tenu aux termes des dispositions de l’article 1719 du code civil de délivrer à son locataire un logement décent, d’entretenir la chose en état de servir à son usage, d’en faire jouir paisiblement le bailleur pendant la durée du bail.

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 fait cette même obligation au bailleur de délivrer un logement décent ne laissant apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité et à la santé du locataire. Il est tenu de même pendant la durée du bail d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu au contrat et d’y faire toutes les réparations autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des lieux loués.

Le logement doit satisfaire aux conditions de l’article 2 décret du 30 janvier 2022 au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

1. Il assure le clos et le couvert. Le gros 'uvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation. Pour les logements situés dans les départements d’outre-mer, il peut être tenu compte, pour l’appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d’eau, des conditions climatiques spécifiques à ces départements ;

2. Il est protégé contre les infiltrations d’air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l’air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes. Ces dispositions ne sont pas applicables dans les départements situés outre-mer ;

(…)

4. La nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;

5. Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement ;'

Le logement décent est celui qui notamment, selon les dispositions de l’article 3 du décret du 30 janvier 2022, comporte des éléments de conforts suivants : '1. Une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d’alimentation en énergie et d’évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement. Pour les logements situés dans les départements d’outre-mer, il peut ne pas être fait application de ces dispositions lorsque les conditions climatiques le justifient ; (…) 3 ) des installations d’évacuation des eaux ménagères et des eaux vannes empêchant le refoulement des odeurs et des effluents et munis de siphons'.

16 – En l’espèce, Mme [T] a adressé un courrier recommandé au bailleur le 19 février 2024, lui rappelant l’ensemble des désordres rencontrés et dont il était informé par les interventions multiples de la société Acorus qu’il mandate depuis 3 ans dans son local. Suite au dégât des eaux survenu dans la nuit du 8 et 9 février, elle indique ainsi que Acorus a constaté l’absence de courant dans les trois pièces et le risque de décrochage de la chaudière avec fuite de gaz si l’eau du dessus continuait de couler.

17 – Il ressort de l’intervention de la société REPARTIM mandatée par la locataire intervenue le 17 mars 2024, pour une recherche de fuite, qu’ est relevée une humidité importante dans le logement occupé avec des mesures entre 180 et 190 unités soit 90 % au-dessus de la chaudière à gaz dans la cuisine.

18 – Le rapport du SLIME 33 en date du 7 août 2025 suite à une visite du 12 octobre 2024 conclue à une 'installation électrique défectueuse, chaudière défectueuse (régulièrement en panne) fuite du compteur d’eau'.

Ce rapport préconise à la charge du propriétaire au titre de travaux de sortie du mal logement:

— la réalisation d’une mise en sécurité de l’installation électrique par un professionnel compte tenu du risque d’électrisation voire d’électrocution au contact de partie sous tension,

— le remplacement de la chaudière actuelle par une chaudière performante et économe en énergie,

— la vérification de la fuite du compteur d’eau dans les parties communes du bâtiment et sa réparation dans les meilleurs délais.

19 – Il n’est pas contesté que le bailleur est intervenu pour faire réparer la chaudière de manière régulière comme en atteste le relevé des interventions de la société ACORUS sur l’année 2022 et 2023, mandatée par le bailleur suite aux réclamations de Mme [T] sans qu’il y ait été porté une solution pérenne. La locataire justifie ainsi avoir informé le bailleur régulièrement des désordres rencontrés dont la surconsommation en eau par courrier recommandé du 12 février 2024.

20 – S’agissant du dégât des eaux, de la recherche de fuite, des infiltrations consécutives, le bailleur bien qu’informé par la société ACORUS, le 9 octobre 2024 de la nécessité de prévoir 'la réfection de l’évacuation de la baignoire et remplacement du robinet d’eau froide au compteur, le renforcement de la platine de la chaudière car humide suite à l’infiltration', qu’il n’est intervenu de manière effective qu’en octobre 2024, tant pour la recherche de fuite que pour sa réparation par la société CGMI pour le remplacement de la vanne et de la tête de potence.

21 – Le bailleur ne justifie pas avoir effectué les travaux de remise aux normes de décence préconisés par le rapport SLIME 33, la chaudière n’ayant pas été changée, l’humidité n’ayant pas été traitée et les factures d’eau de janvier 2025 suite à la fuite portant toujours trace d’une surconsommation, la locataire ayant bénéficié d’échelonnement de paiement.

22 – Il est ainsi démontré que le logement donné à bail à Mme [T] présente des risques d’électrisation et de contamination fongique pour sa santé et sa sécurité, le rapport SLIME 33 lui ayant fait des recommandations pour traiter les moisissures sur les murs en portant des gants notamment, sans que puisse être opposée une contestation sérieuse.

23 – En compensation du trouble de jouissance subi par Mme [T] depuis l’envoi du courrier recommandé du 19 février 2024, il convient de condamner le bailleur à lui verser une somme provisionnelle de 4.400 euros correspondant à la diminution du loyer de 200 euros par mois sur 22 mois, l’indemnité sollicitée par l’appelante étant à parfaire à la date de la décision.

24 – Le rapport relève en outre le lien entre la forte dégradation du logement et l’état psychologique et physique de Mme [T] constaté comme dégradé, celle-ci étant prise en charge par une assistante sociale. En réparation du préjudice moral tenant à l’absence de réponse pérenne de la part du bailleur à la situation d’indécence constatée tant par les entreprises intervenantes que par le rapport du SLIME 33, il lui sera alloué une indemnité provisionnelle de 1.500 euros.

II – Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Sur le montant de la dette locative

25 – L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit en son paragraphe I, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie, produit effet 2 mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

L’obligation de payer les loyers et charges est une obligation essentielle du locataire.

Un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire a été délivré à la locataire le 7 juin 2024 pour un montant de 4.053,50 euros de charges et loyers dus à l’époque.

26 – Le commandement de payer a rappelé les termes de la clause résolutoire insérée au bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, modifié par l’article 114 de la Loi n° 98-657 du 29 juillet 1998 et celles de l’article 6 de la loi du 31 mai 1990.

A l’audience devant le juge des référés, la dette locative était de 7.191,42 euros, échéance de décembre inclue et au 30 octobre 2025, elle a augmenté à 7.616,46 euros.

27- Mme [T] en appel soutient que le décompte locatif ne reprend pas les sommes versées par la CAF au titre de l’APL entre novembre 2024 et mai 2025, soit un montant de 759,35 euros.

28 – Il ressort du décompte locatif produit et après vérification que Mme [T] a perçu une APL de manière irrégulière sur la période contestée, étant au maximum de 72 euros en avril 2025. Toutefois, elle produit aux débats une capture d’écran d’un compte allocataire dont il n’est pas justifié qu’il soit à son nom et non à celui de son fils occupant les lieux à l’époque faisant apparaître un trop perçu de prime d’activité + 25 ans et par conséquent une retenue sur prestations.

29 – Le décompte du bailleur est bien complet en ce qu’il mentionne les mois où une APL a été versée. En revanche, il convient de déduire l’ensemble des frais qui ne peuvent être assimilés à un loyer impayé visé par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, la dette locative étant au 5 novembre 2025, échéance d’octobre 2025 inclus de 7.042,38 euros.

30 – En tout état de cause, il apparaît ainsi qu’à la suite du commandement de payer qui lui a été délivré, Mme [T] n’a ni réglé l’intégralité de sa dette dans le délai légal de deux mois, ni repris le paiement du loyer courant, l’arriéré de loyer ayant augmenté, de sorte que le premier juge ne pouvait que tirer les conséquences de l’absence de règlement des causes du commandement de payer dans le délai de deux mois et même au jour de l’audience, comme l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 le permet.

Sur la compensation des sommes

31 – Mme [T] sollicite la compensation des sommes résultant de sa créance à l’égard du bailleur et de sa dette locative.

32 – Conformément à l’article 1347 du code civil, il convient d’ordonner la compensation entre le montant de la dette locative fixée à 7.042,38 euros et l’indemnité due au titre du préjudice de jouissance de 6.900 euros.

Sur les délais

33 – Aux termes de l’article 24, V, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, d’application immédiate :

« V- Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation […].

VII. – Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.'

34 – Mme [T] ne conteste pas les difficultés rencontrées n’ayant pu lui permettre d’honorer le paiement de son loyer, ayant été en arrêt maladie, puis licenciée pour inaptitude et bénéficie aujourd’hui de la reconnaissance de travailleur handicapé. Elle a retrouvé un emploi auprès de France travail et règle régulièrement son loyer de 600 euros par mois, la CAF étant dans l’attente de la signature d’un plan d’apurement par le bailleur pour reprendre les versements de 44 euros.

35 – Son fils ne réside plus avec elle, de sorte qu’elle pourrait bénéficier d’un logement plus petit avec un loyer moins cher.

36 – Après compensation des sommes, la dette locative de Mme [T] est de 142,38 euros. Ayant repris le paiement du loyer courant, elle pourra à nouveau bénéficier des APL.

37 – De sorte qu’il convient d’autoriser Mme [T] à apurer la dette locative fixée en 36 mensualités de 4 euros chacune, en plus du loyer courant, payables le jour d’échéance du loyer, à compter du prochain loyer exigible, la dernière étant constituée du solde de la dette, mais qu’à défaut de paiement d’une seule échéance à son terme ou du loyer courant, l’intégralité des sommes restant dues deviendra de plein-droit immédiatement exigible dix jours après la date de présentation d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception demeurée infructueuse comme précisé au dispositif de la présente décision.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

38 – La société Domofrance partie perdante sera condamnée aux dépens et sera déboutée de sa demande au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Infirme l’ordonnance déférée,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Déclare recevables les demandes de Mme [T],

Condamne la société Domofrance à verser à Mme [T] la somme de 4.400 euros au titre du préjudice de jouissance subi du 19 février 2024 au 31 octobre 2025,

Condamne la société Domofrance à verser à Mme [T] la somme de 1.500 euros au titre du préjudice moral,

Condamne Mme [T] à verser à la société Domofrance la somme de 7.042,38 euros au titre du solde locatif, échéance d’octobre 2025 comprise,

Ordonne la compensation entre les créances respectives,

Autorise Mme [T] à apurer la dette locative fixée en 36 mensualités de 4 euros chacune, en plus du loyer courant, payables le jour d’échéance du loyer, à compter du prochain loyer exigible, la dernière étant constituée du solde de la dette ;

Dit qu’à défaut de paiement d’une seule échéance à son terme ou du loyer courant, l’intégralité des sommes restant dues deviendra de plein-droit immédiatement exigible dix jours après la date de présentation d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception demeurée infructueuse ;

Suspend les effets de la clause résolutoire pendant les délais accordés sous réserve du respect de l’échéancier ;

Dit qu’en cas d’apurement intégral de la dette selon l’échéancier, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué ;

A défaut de respect de l’échéancier:

Constate la résiliation du bail convenu entre les parties au jour du premier impayé dans le cadre de l’échéancier précédemment fixé ;

Ordonne l’expulsion de Mme [T] faute pour elle d’avoir libéré les lieux dans le délai de deux mois après le commandement prévu par les articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, de ses biens et de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique ;

Rappelle que le sort des meubles est régi par les articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamne Mme [T] à verser à la société Domofrance à compter du premier impayé dans le cadre de l’échéancier et jusqu’à la libération effective des lieux, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui aurait été réglés, si le bail s’était poursuivi, se substituant aux loyers et charges échus et à échoir ;

Rappelle que le contrat de bail étant résilié par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire, l’indemnité d’occupation est exclusive du paiement de toute autre somme qui ne peut plus être facturée à l’occupant du logement (indexation du loyer, charges, taxes…) ;

Condamne la société Domofrance aux dépens qui seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle.

Le présent arrêt a été signé par Laurence MICHEL, présidente, et par Vincent BRUGERE, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, La Présidente,