SA/MMC

COPIE OFFICIEUSE

COPIE EXÉCUTOIRE

à :

—  SCP ROUAUD & ASSOCIES

—  SCP GERIGNY & ASSOCIES

LE : 17 DÉCEMBRE 2020

COUR D’APPEL DE X

CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 17 DÉCEMBRE 2020

N° – Pages

N° RG 20/00056 – N° Portalis DBVD-V-B7E-DHK5

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal d’Instance de X en date du 06 Décembre 2019

PARTIES EN CAUSE :

I – M. A Y

né le […] au TCHAD

[…]

18000 X

Représenté et plaidant par M^e Catherine SALSAC de la SCP ROUAUD & ASSOCIES, avocat au barreau de X

timbre fiscal acquitté

APPELANT suivant déclaration du 14/01/2020

II – OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DU CHER – VAL DE BERRY, agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social :

14 rue Jean-Jacques Rousseau – BP 277

18006 X CEDEX

Représenté et plaidant par M^e Béatrice BOUILLAGUET de la SCP GERIGNY & ASSOCIES, avocat au barreau de X

timbre fiscal acquitté

INTIMÉ

17 DÉCEMBRE 2020

N° /2

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 27 Octobre 2020 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. WAGUETTE, Président de Chambre chargé du rapport.

Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. WAGUETTE Président de Chambre

M. PERINETTI Conseiller

M^me CIABRINI Conseiller

***************

GREFFIER LORS DES DÉBATS : M^me GUILLERAULT

***************

ARRÊT : CONTRADICTOIRE

prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

**************

EXPOSE

L’Office public de l’habitat du Cher ' Val de Berry a donné à bail à M. A Y un appartement situé

[…] à X, à compter du 9 mars 2012.

M. Y a reçu plusieurs avis de régularisation des charges d’eau et les factures y afférentes.

Suivant acte d’huissier en date du 19 juin 2019, M. Y a fait assigner l’Office public de l’habitat du Cher

devant le Tribunal d’instance de X aux fins d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire,

la condamnation de l’Office public de l’habitat du Cher à lui rembourser la somme de 1 232,50 euros outre

intérêts au taux légal à compter du 6 juillet 2016,

la condamnation de l’Office public de l’habitat du Cher au paiement d’une somme de 4 000 euros à titre de

dommages et intérêts pour le préjudice moral et matériel subi,

la condamnation de l’Office public de l’habitat du Cher au paiement d’une indemnité de 1 500 euros au titre de

l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

En réplique, l’Office public de l’habitat du Cher a conclu au rejet des prétentions de M. Y et sollicité sa

condamnation à lui verser la somme de 600 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure

civile.

Par jugement contradictoire du 6 décembre 2019, le Tribunal d’instance de X a :

débouté les parties de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions,

condamné M. Y aux dépens.

Le tribunal a notamment retenu l’absence d’éléments de nature à établir l’indécence ou le mauvais état

d’entretien ou de fonctionnement du logement donné à bail, soulignant que la consommation d’eau de 290 m3

dans le logement occupé par M. Y en 2015 ne caractérisait pas en soi de manquement du bailleur à ses

obligations contractuelles. Il a par ailleurs relevé que si l’augmentation de la consommation d’eau dans ce

logement en 2015 était incontestable, la cause en demeurait inconnue, et que M. Y n’expliquait pas le

fondement de l’exigence qu’il alléguait d’établissement d’un relevé de compteur d’eau de façon contradictoire.

M. Y a interjeté appel de cette décision par déclaration en date du 14 janvier 2020.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 29 avril 2020 auxquelles il conviendra de se reporter pour

un exposé détaillé et exhaustif des prétentions et moyens qu’il développe, M. Y demande à la Cour, au visa

des articles 1353, 1719, 1720 et 1725 du Code civil, de :

Voir réformer le jugement rendu par le Tribunal d’instance de X le 6 décembre 2019,

Voir déclarer recevable et en tout cas bien fondée l’action intentée par M. Y,

Voir condamner X Habitat à rembourser à M. Y la somme de 1232,50 € outre intérêts au taux légal

à compter du 6 Juillet 2016,

Voir également condamner X Habitat à régler à M. Y la somme de 4000 € à titre de dommages et

intérêts pour le préjudice moral et matériel que ce dernier a subi,

Voir également condamner X Habitat à régler à M. Y la somme de 1 500 € au titre de l’article 700

du code de procédure civile,

Voir condamner enfin les mêmes aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, M. Y fait notamment valoir que l’Office public de l’habitat du Cher lui a

facturé sur l’année 2015 une consommation d’eau à hauteur de 290 m3, soit une somme de 1 232,50 euros,

alors que la facturation de l’année 2014 s’élevait à 34 m3 et celle de l’année 2016 à 36 m3.

Il indique avoir accepté un échéancier afin de ne pas se trouver privé d’eau, mais avoir toujours contesté cette

facturation sans que l’Office public de l’habitat du Cher ne donne suite à cette contestation. Il soupçonne que

cette élévation anormale de la consommation relevée soit liée à un changement de compteur réalisé dans

l’immeuble en 2015.

Précisant vivre seul et n’avoir jamais relevé de fuite d’eau dans son logement, M. Y juge impossible d’avoir

pu consommer autant d’eau et estime que le caractère abusif et erroné de cette facturation est démontré. Il en

conclut que l’Office public de l’habitat du Cher a failli à son obligation de délivrance d’un logement en bon

état d’usage et de réparation et des équipements en bon état de fonctionnement au regard des articles 1719,

1720 et 1731 du Code civil, et qu’il ne rapporte pas la preuve que la somme réclamée à son locataire est

justifiée, par application des dispositions de l’article 1353 du Code civil.

M. Y avance que l’Office public de l’habitat du Cher ne prouve en aucun cas que la somme réclamée au

titre de la régularisation des charges d’eau était effectivement due.

Il s’appuie sur un arrêt rendu par la Cour de cassation, le 26 novembre 2013, aux termes duquel le relevé non

contradictoire d’un compteur d’eau ne pouvait pas être un élément fiable d’estimation de la consommation en

cas de contestation.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 5 mai 2020 auxquelles il conviendra de se reporter pour

un exposé détaillé et exhaustif des prétentions et moyens qu’il développe, l’Office public de l’habitat du Cher

demande à la Cour de :

Confirmer la décision du 6 décembre 2019 du Tribunal d’instance de X dans son intégralité.

Condamner M. Y à verser à l’Office Public de l’Habitat du Cher ' VAL DE BERRY la somme de

1.500,00 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Le condamner aux entiers dépens de la procédure devant la Cour d’appel.

A l’appui de ses demandes, l’Office public de l’habitat du Cher expose notamment que la facturation d’eau

litigieuse a été établie suivant un avis de régularisation des charges du 18 mai 2016 qui mentionne le nouvel

index tel qu’il a été relevé à hauteur de 984 m3, et qui rappelle l’ancien index à hauteur de 694 m3, lui-même

conforme à ce qui avait été indiqué sur l’avis de régularisation des charges pour 2014.

Il rappelle que M. Y, qui a réglé cette facture, ne justifie absolument pas de l’existence d’une fuite qui

serait à la charge de son bailleur, se bornant à indiquer qu’il n’y a pas de fuite chez lui.

L’Office public de l’habitat du Cher observe que certaines fuites ne sont pas nécessairement détectables, et que

le bailleur n’a aucun moyen de savoir si M. Y a hébergé davantage de personnes sur la période de 2015

concernée.

L’intimé relève par ailleurs qu’il appartient à M. Y, qui invoque les articles 1719 et 1720 du code civil, de

justifier du fait que le bailleur n’a pas délivré la chose en bonne état de réparation, ou ne l’a pas entretenu, et

que le seul fait que le locataire se voie attribuer une surconsommation d’eau en 2015 ne permet absolument

pas d’établir une faute de son bailleur sur le fondement des articles précités.

L’Office public de l’habitat du Cher affirme que les relevés d’eau ne sont jamais établis de manière

contradictoire et que les jurisprudences citées par le locataire sont inapplicables au cas d’espèce, ou viennent

conforter la position qu’il soutient en sa qualité de bailleur.

L’Office public de l’habitat du Cher relève enfin que M. Y sollicite le remboursement de l’intégralité de la

somme facturée au titre de la consommation d’eau, soit 1 232,50 euros, qui comprend pourtant sa propre

consommation «habituelle».

L’ordonnance de clôture a été rendue le 29 septembre 2020.

MOTIFS

A titre liminaire, il convient de rappeler que les demandes tendant simplement à voir «dire et juger»,

«rappeler» ou «constater» ne constituent pas des demandes en justice visant à ce qu’il soit tranché un point

litigieux mais des moyens, de sorte que la cour n’y répondra pas dans le dispositif du présent arrêt.

Sur les demandes en remboursement et en indemnisation présentées par M. Y :

L’article 23 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, en sa rédaction applicable au présent litige, prévoit que les

charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :

1° Des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée ;

2° Des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose

louée. Sont notamment récupérables à ce titre les dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d’un contrat

d’entretien relatif aux ascenseurs et répondant aux conditions de l’article L. 125-2-2 du code de la construction

et de l’habitation, qui concernent les opérations et les vérifications périodiques minimales et la réparation et le

remplacement de petites pièces présentant des signes d’usure excessive ainsi que les interventions pour

dégager les personnes bloquées en cabine et le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils

;

3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d’Etat. Il peut y être dérogé par accords collectifs locaux

portant sur l’amélioration de la sécurité ou la prise en compte du développement durable, conclus

conformément à l'article 42 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 précitée.

Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une

régularisation au moins annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de

résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la

copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges

ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires. Durant un mois à compter

de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues à la disposition des locataires.

Pour l’application du présent article, le coût des services assurés dans le cadre d’un contrat d’entreprise ou d’un

contrat d’achat d’électricité, d’énergie calorifique ou de gaz naturel combustible, distribués par réseaux

correspond à la dépense, toutes taxes comprises, acquittée par le bailleur.

Aux termes de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit

besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent.

Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la

nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations.

L’article 1720 du même code dispose que le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de

toute espèce.

Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les

locatives.

L’article 1315 ancien du code civil devenu l’article 1353 du même code impose à celui qui réclame l’exécution

d’une obligation de la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait

qui a produit l’extinction de son obligation.

Il est constant que si le relevé de compteur d’eau ne constitue qu’une présomption simple de la réalité de la

consommation de l’abonné, il y a lieu, pour renverser cette présomption, de rapporter la preuve d’un

dysfonctionnement du compteur ou de l’existence d’une anomalie exceptionnelle ne pouvant s’expliquer par

une simple fuite ni trouver d’explication rationnelle.

En l’espèce, l’Office public de l’habitat du Cher – Val de Berry verse aux débats les relevés de situation du

compte de M. Y du mois de mars 2012 au 5 juillet 2019 ainsi qu’un courriel du prestataire de fourniture

d’eau comportant le relevé des index figurant sur le compteur affecté au logement de M. Y, qui est

conforme à l’avis de régularisation des charges daté du 18 mai 2016 qui lui a été adressé.

À l’appui de sa contestation de la facturation de consommation d’eau réalisée à son égard pour l’année 2015,

M. Y pointe la disparité entre les volumes successivement facturés en 2014, 2015 et 2016, qui s’élèvent

respectivement à 34 m3, 290 m3 et 36 m».

Si la consommation facturée pour l’année 2015 est en effet considérablement plus importante que durant

l’année précédente et l’année suivante, cette seule disparité est insuffisante à caractériser l’existence d’une

anomalie, dans la mesure où elle peut être influencée par de multiples facteurs, survenance d’une fuite dans la

chasse d’eau ou la robinetterie, consommation plus importante de la part du résident, hébergement d’autres

personnes par le résident notamment.

M. Y, qui conteste que cette brusque augmentation ait pu être de son fait, invoque une erreur de relevé due

au changement de compteur d’eau, estimant qu’une fuite ne saurait expliquer une telle augmentation du

volume d’eau facturé.

Il doit toutefois être observé qu’une fuite de chasse d’eau ou de robinetterie, qui n’est pas nécessairement

décelable contrairement à ce qu’affirme M. Y, peut parfaitement entraîner une surconsommation d’eau de

250 m3 sur une année.

M. Y ne rapporte nullement la preuve d’un dysfonctionnement du compteur ou de l’existence d’une

anomalie exceptionnelle ne pouvant s’expliquer par une simple fuite ni trouver d’explication rationnelle, la

simple photographie du compteur effectuée par ses soins à une date non déterminée n’apportant aucun élément

aux débats. Il ne produit notamment pas d’attestation de locataire résidant dans le même immeuble qui aurait

subi des désagréments identiques à la suite du changement des compteurs, ni de rapport d’intervention d’un

plombier aux fins de constatation de l’absence ou de l’existence d’une fuite, ni de constat d’un état défectueux

du compteur, ni d’élément susceptible d’étayer sa contestation ou d’établir un manquement du bailleur à ses

obligations contractuelles de délivrance d’un logement en bon état de réparations et de garantie d’une

jouissance paisible du logement donné à bail. Étant rappelé que la charge de la preuve du bien-fondé de sa

contestation, en l’absence d’anomalie exceptionnelle, repose sur M. Y, l’absence de production par l’Office

public de l’habitat du Cher – Val de Berry d’un relevé de compteur d’eau établi de façon contradictoire est ici

indifférente.

En considération de l’ensemble de ces éléments, il convient de rejeter la demande en remboursement présentée

par M. Y et, par voie de conséquence, la demande d’indemnisation de son trouble de jouissance qui n’est

pas caractérisé en l’espèce.

Sur l’article 700 et les dépens :

L’équité et la prise en considération de l’issue du litige ne commandent pas de faire application des

dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. M. Y, succombant en l’intégralité de ses

prétentions, sera débouté de sa demande à ce titre et condamnée à payer à l’Office public de l’habitat du Cher -

Val de Berry la somme de 1200 euros en indemnisation des frais exposés en cause d’appel et non compris

dans les dépens.

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens à moins

que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie. M. Y,

partie succombante, devra supporter la charge des dépens en cause d’appel.

Le jugement entrepris sera en outre confirmé de ce dernier chef.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

CONFIRME le jugement rendu le 6 décembre 2019 par le Tribunal d’instance de X en

l’intégralité de ses dispositions,

Et y ajoutant,

REJETTE toutes autres demandes plus amples ou contraires,

CONDAMNE M. A Y à payer à l’Office public de l’habitat du Cher – Val de Berry la

somme de 1 200 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. A Y aux entiers dépens en cause d’appel.

En l’absence du Président empêché, l’arrêt a été signé par M. PERINETTI, conseiller le plus ancien ayant

participé au délibéré, et par M^me GUILLERAULT, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par

le magistrat signataire.

LE GREFFIER LE CONSEILLER

V. GUILLERAULT R. PERINETTI