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COUR D’APPEL de CHAMBÉRY

chambre civile – première section

Arrêt du Mardi 03 Janvier 2017

RG : 15/00157

Décision attaquée : Jugement du Tribunal de Grande Instance de THONON LES BAINS en date du 21 Novembre 2014, RG 09/2609

Appelant

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE L’ARAUCARYA représenté par son syndic en exercice, dont le siège social est situé, XXX

Représenté par la SCP BOLLONJEON ARNAUD BOLLONJEON, avocats postulants au barreau de CHAMBERY et la SELARLU LEVANTI, avocats plaidants au barreau de THONON-LES-BAINS

Intimée

XXX, dont le siège social est situé, XXX – XXX

Représentée par la SCP MERMET & ASSOCIES, avocats au barreau de THONON-LES-BAINS

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COMPOSITION DE LA COUR :

Lors de l’audience publique des débats, tenue le 07 novembre 2016 avec l’assistance de M^me Sylvie LAVAL, Greffier,

Et lors du délibéré, par :

— Monsieur Philippe GREINER, Président,

— Monsieur Pascal LECLERCQ, Conseiller,

— M^me Alyette FOUCHARD, Conseiller, qui a procédé au rapport,

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EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte authentique en date du 30 avril 1975, la SCI Moravo a acquis, dans l’immeuble en copropriété dénommé L’Araucarya, sis à Avoriaz (Haute-Savoie), le lot n°1 et les 337/10.000èmes des parties communes qui y sont attachés.

Le lot n°1 est constitué d’un «local commercial désigné aux plans sous le nom de local commercial avec accès direct à l’extérieur, comportant trois niveaux: l’un en sous-sols (1801.40), l’autre en rez-de-chaussée (1803.80), le dernier en mezzanine (1906.40); ils communiquent entre eux par un escalier intérieur. Etant indiqué que la partie mezzanine pourra être ultérieurement aménagée en appartement et constituer un lot distinct.»

Cette description correspond à celle figurant dans l’état descriptif de division du règlement de la copropriété.

La SCI Moravo a réalisé divers travaux qui ont eu pour objet:

— au sous-sol une extension du local dans le vide sanitaire de l’immeuble et sur le terrain de la copropriété vers l’extérieur du bâtiment, l’ensemble étant désormais utilisé comme cuisine et comme commerce, avec la création d’un accès vers l’extérieur, le local étant ainsi en rez-de-sol (au niveau de la voie publique) et non plus en sous-sol, le tout pour une superficie d’environ 90 m²,

— au rez-de-chaussée une extension de la superficie de la terrasse attenante au lot n°1 sur l’extension créée en-dessous, pour une superficie de 55 m².

Lors d’une assemblée générale tenue le 28 décembre 1995, les copropriétaires ont adopté à l’unanimité une résolution décidant «d’affecter au lot n°1 Les Délices d’Avoriaz, 189 tantièmes supplémentaires correspondant à la jouissance des m² occupés par ce commerce dans les vides sanitaires de l’immeuble.» Un plan est joint au procès-verbal de cette assemblée générale représentant l’extension commerciale concernée.

En 2006, le syndic de la copropriété a confié à M. X, expert immobilier, une mission de recensement des parties communes occupées de manière privative par certains copropriétaires, dont la SCI Moravo. M. X a estimé la valeur vénale des parties ainsi annexées et a proposé la création de nouveaux lots avec une nouvelle répartition des tantièmes de parties communes et de charges.

La SCI Moravo ayant contesté les conclusions de M. X et aucun accord n’ayant été trouvé en assemblée générale pour régulariser la situation, par acte d’huissier en date du 27 novembre 2009, le syndicat des copropriétaires a fait assigner la SCI Moravo devant le tribunal de grande instance de Thonon-les-Bains aux fins d’obtenir la restitution des parties communes occupées et la remise en état des lieux.

Par décision du 13 janvier 2011, le juge de la mise en état a ordonné une expertise confiée à M. Z Y, lequel a établi son rapport le 10 octobre 2011.

Par jugement contradictoire rendu le 21 novembre 2014, le tribunal de grande instance de Thonon-les-Bains a:

— dit que l’extension de la terrasse de 55 m² réalisée par la SCI Moravo est une partie privative appartenant exclusivement à la SCI Moravo,

— déclaré irrecevables l’action en restitution du syndicat des copropriétaires de la Résidence L’Araucarya concernant l’extension de la terrasse ainsi que l’action subséquente relative à l’indemnité d’occupation et relative à l’indemnité sur les charges dues au titre de l’espace occupé,

— dit que la SCI Moravo a acquis le droit d’usage privatif des parties communes du sous-sol par usucapion pour la surface de 93,60 m²,

— déclaré irrecevables l’action en restitution du syndicat des copropriétaires à l’encontre de la SCI Moravo concernant les parties communes du sous-sol ainsi que l’action subséquente relative à l’indemnité d’occupation et relative à l’indemnité sur les charges dues au titre de l’espace occupé, – rejeté la demande en annulation des clauses du règlement de copropriété portant sur la répartition des charges et les demandes de paiement subséquentes ainsi que la demande relative à la modification du règlement de copropriété et de l’état descriptif de division,

— rejeté la demande du syndicat des copropriétaires fondée sur l’enrichissement sans cause,

— rejeté la demande de paiement des travaux,

— condamné le syndicat des copropriétaires à payer à la SCI Moravo la somme de 2.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné le syndicat des copropriétaires aux dépens avec distraction au profit de la SCP Mermet Baltazard Luce et Noetinger-Berlioz,

— rejeté la demande d’exécution provisoire.

Par déclaration du 20 janvier 2015, le syndicat des copropriétaires de la Résidence L’Araucarya a interjeté appel de ce jugement.

L’affaire a été clôturée à la date du 10 octobre 2016 et renvoyée à l’audience du 7 novembre 2016, à laquelle elle a été mise en délibéré au 3 janvier 2017.

Par conclusions notifiées le 15 octobre 2015, auxquelles il est expressément renvoyé pour l’exposé des moyens, le syndicat des copropriétaires demande en dernier lieu à la cour de:

— réformer en toutes ses dispositions la décision déférée et, statuant à nouveau,

— vu l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les articles 544 et 545, 2261,2262 et 2266, 1371, 1382 et 1384 du code civil, les articles 42 et 43 de la loi du 10 juillet 1965,

— vu le rapport d’expertise de M. Y,

— dire et juger que la SCI Moravo ne rapporte pas la preuve d’une possession trentenaire conforme à l’article 2261 du code civil pour l’intégralité des locaux qu’elle occupe dans les parties communes de la copropriété,

— juger en tout état de cause que cette occupation a été permise par le syndicat depuis 1995 à titre d’acte de simple tolérance contre affectation de 189 tantièmes supplémentaires au titre des charges de copropriété,

— débouter la SCI Moravo de sa demande visant à voir reconnaître une prescription abrégée sur la terrasse supplémentaire faute de «juste titre»,

— condamner la SCI Moravo à restituer au syndicat les parties communes, délimitées dans le rapport de M. Y et situées au rez-de-chaussée surélevé et au sous-sol (actuellement en rez-de-sol) pour respectivement 55 m² et 93,6 m² sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir,

— condamner la SCI Moravo à payer au syndicat des copropriétaires une indemnité d’occupation de 14.400 euros par année depuis 1999 et jusqu’à parfaite libération des locaux outre une somme à titre d’indemnité sur les charges dues de l’espace occupé d’un montant de 33.724,69 euros,

— à titre subsidiaire, si la cour faisait droit à l’exception de prescription invoquée par la SCI Moravo, – dire et juger non écrites les clauses du règlement portant répartition des charges de copropriété en raison de la modification des parties privatives et communes de l’ensemble immobilier résultant de l’annexion par la SCI Moravo des surfaces des parties communes délimitées dans le rapport d’expertise,

— en conséquence,

— dire et juger que la SCI Moravo devra participer aux charges communes, générales et spéciales de l’immeuble en copropriété en fonction de la valeur des parties privatives de ces lots et de l’utilité des services collectifs et des éléments d’équipement communs en vertu des dispositions des articles 5 et 10 de la loi du 10 juillet 1965,

— ordonner en application de l’alinéa 2 de l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965, la modification du règlement de copropriété et de l’état descriptif de division de l’immeuble aux frais de la SCI Moravo en ce qu’il fixe les tantièmes de copropriété et l’état de répartition des charges communes et spéciales afférentes au lot n°1,

— vu le rapport d’expertise,

— attribuer au lot n°1, 357 tantièmes de copropriété supplémentaires et autant de charges communes et spéciales supplémentaires (que la cour estime que ce qui a été prescrit est la propriété des parties communes annexées ou simplement un droit de jouissance exclusive desdites parties communes),

— condamner la SCI Moravo à payer au syndicat des copropriétaires la somme dont elle serait redevable depuis 1999 si, à son lot, avaient été attribués 357 tantièmes des charges communes générales et spéciales supplémentaires, soit la somme de 33.724,69 euros outre une somme de 14.400 euros d’indemnité d’occupation par an de 1999 à 2006, date d’acquisition supposée de la prescription,

— condamner la SCI Moravo à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 21.053,84 euros au titre des travaux rendus nécessaires du fait de l’aménagement par la SCI Moravo du vide sanitaire en local commercial,

— débouter la SCI Moravo de toutes ses demandes, fins et prétentions,

— condamner la SCI Moravo à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 10.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, dont distraction pour ceux d’appel au profit de la SCP Bollonjeon-Arnaud-Bollonjeon, avocats associés, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Par conclusions notifiées le 9 septembre 2015, auxquelles il est expressément renvoyé pour l’exposé des moyens, la SCI Moravo demande en dernier lieu à la cour de:

— vu la loi du 10 juillet 1965,

— vu l’article 2262 ancien du code civil,

— confirmer purement et simplement, fût-ce par substitution de motifs, le jugement du tribunal de grande instance de Thonon-Les-Bains et ce faisant:

— dire et juger irrecevables car prescrites les demandes du syndicat des copropriétaires,

— subsidiairement les rejeter, – infiniment subsidiairement, dire et juger que la nouvelle répartition des charges par tantièmes n’aura effet que pour l’avenir,

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’intégralité de ses autres demandes,

— confirmer les condamnations prononcées à l’encontre du syndicat des copropriétaires,

— y ajoutant, condamner le syndicat des copropriétaires à payer la somme de 3.000 euros à la SCI Moravo au titre des frais irrépétibles outre les entiers dépens dont il sera fait distraction au profit de la SCP Mermet & Associés.

MOTIFS ET DÉCISION

1/ Sur la demande en restitution de parties communes

En application de l’article 2262 ancien du code civil, applicable avant l’entrée en vigueur de la loi n° 2008-561 du 17 juin 2008, toutes les actions, tant réelles que personnelles, sont prescrites par trente ans, sans que celui qui allègue cette prescription soit obligé d’en rapporter un titre ou qu’on puisse lui opposer l’exception déduite de la mauvaise foi.

L’article 2227 du code civil (issu de la loi du 17 juin 2008) dispose que sous réserve du fait que le droit de propriété est présumé imprescriptible, les actions réelles immobilières se prescrivent par trente ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

Il résulte des conclusions de la SCI Moravo que celle-ci entend se prévaloir de la prescription de l’action engagée à son encontre par le syndicat des copropriétaires comme ayant été introduite plus de trente ans après la réalisation des travaux ayant conduit à l’occupation tant de la terrasse que du vide sanitaire et de l’extension du local commercial sous la terrasse.

L’examen des pièces produites aux débats, notamment le rapport d’expertise de M. Y et les pièces n° 5 à 10 de la SCI Moravo établissent que les travaux ayant permis l’agrandissement du local appartenant à la SCI Moravo sur les parties communes (terrasse, local sous-terrasse et vide sanitaire) ont été réalisés au plus tard courant 1976, conformément à des plans établis dès l’année 1973 par l’ancien propriétaire. Il s’agit de travaux d’ampleur puisqu’il y a eu nécessairement décaissement et terrassement en façade de l’immeuble pour agrandir la terrasse et le local situé en-dessous. Ils n’ont pu se réaliser qu’au vu et au su de l’ensemble des copropriétaires et du syndic, et le syndicat ne justifie pas de la moindre protestation émise par lui avant l’année 2009.

Le syndicat des copropriétaires soutient qu’à tout le moins la date de réalisation des travaux d’annexion du vide sanitaire n’est pas établie.

Toutefois, ainsi que l’a relevé l’expert, le plan de 1973, intitulé «extension salon de thé plan niveau laboratoire», auquel la configuration actuelle des lieux est conforme, prévoit cette extension sur le vide sanitaire. Cet élément, avec les autres pièces produites, suffit à établir que ces travaux, comme les autres, plus voyants, ont bien été exécutés en 1975/1976, sans modification des lieux depuis.

L’action en restitution des parties communes illégalement annexées par la SCI Moravo n’a été engagée par le syndicat des copropriétaires que par acte d’huissier en date du 27 novembre 2009, soit plus de trente ans après la réalisation des travaux litigieux et l’appropriation effective de parties communes par la SCI Moravo.

Le syndicat des copropriétaires n’oppose aucune cause interruptive de prescription. A cet égard, les termes de l’assemblée générale des copropriétaires tenue le 28 décembre 1995 ne sauraient valoir interruption de prescription dès lors qu’il n’en ressort pas, qu’à cette date, le syndicat ait entendu contester l’occupation aujourd’hui remise en cause, ni que la SCI Moravo ait reconnu devoir libérer les lieux. Au contraire, cette assemblée générale a décidé, à l’unanimité «d’affecter au lot n°1 Les Délices d’Avoriaz, 189 tantièmes supplémentaires correspondant à la jouissance des m² occupés par ce commerce dans les vides sanitaires de l’immeuble», étant souligné que le plan joint au procès-verbal porte plus précisément sur l’extension de la terrasse et du local situé en-dessous (pièce n° 5 du syndicat).

Ainsi, il ressort de ce qui précède que le syndicat des copropriétaires, qui avait connaissance des travaux réalisés par la SCI Moravo dès l’origine, soit en 1976 au plus tard, n’a pas agi dans le délai de trente ans et que l’action en restitution des parties communes engagée à l’encontre de la SCI Moravo est irrecevable car prescrite.

C’est donc à juste titre, que le tribunal a déclaré irrecevable comme prescrite l’ensemble de l’action engagée à titre principal par le syndicat des copropriétaires à l’encontre de la SCI Moravo.

2/ Sur la nature des droits exercés par la SCI Moravo sur les extensions litigieuses

L’action en restitution des parties communes étant prescrite, la SCI Moravo ne peut être condamnée à remettre les lieux en état.

Toutefois, il y a lieu, à l’instar du tribunal, de préciser la nature des droits qu’elle exerce désormais sur les parties communes litigieuses.

En ce qui concerne la terrasse, le règlement de copropriété dans son article 3 prévoit que les terrasses particulières sont des parties privatives. Si la description du lot n°1 ne fait pas mention de l’existence d’une terrasse, il ressort toutefois des pièces produites aux débats, notamment d’une photographie des lieux prise avant les travaux d’extension (pièce n° 9 de la SCI Moravo), qu’une terrasse existait bien dès la construction de l’immeuble et que celle-ci était occupée privativement par le salon de thé exploité dans les lieux à l’époque (présence de tables et de chaises devant le salon de thé).

Dès lors, la SCI Moravo a légitimement pu croire que cette partie était privative, et l’a utilisée comme telle pendant plus de trente ans sans être contestée par quiconque avant l’année 2009. C’est donc à juste titre que le tribunal a retenu que la terrasse d’origine et son extension de 55 m² doivent désormais être considérées comme des parties privatives dépendant du lot n°1.

Concernant les extensions auxquelles il a été procédé sur le vide sanitaire et le sol partie commune sous la terrasse, la SCI Moravo a acquis, faute d’avoir été contestée depuis l’année 1976 jusqu’en 2009, un droit de jouissance privatif de ces parties communes. Le jugement sera donc confirmé également sur ce point.

3/ Sur la validité du règlement de copropriété quant à la répartition des charges

A titre subsidiaire, le syndicat des copropriétaires demande à la cour d’annuler le règlement de copropriété en ce qu’il ne respecte plus les dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 quant aux critères de répartition des charges.

Ce texte dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965, toutes clauses contraires notamment aux dispositions de l’article 10 et celles du règlement d’administration publique prises pour leur application sont réputées non écrites. Lorsque le juge répute non écrite une clause relative à la répartition des charges, il procède à leur nouvelle répartition.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires soutient que la répartition des charges de copropriété telle qu’elle résulte du règlement de copropriété ne répond plus aux critères légaux en ce que les tantièmes des parties communes attribués à la SCI Moravo ne correspondent plus à la réalité.

Toutefois, quand bien même les modifications apportées à l’immeuble, et plus particulièrement celles apportées au lot n° 1 de la SCI Moravo, auraient eu pour effet de rendre la répartition des charges non conforme aux critères légaux, le pouvoir de modifier le règlement de copropriété et l’état descriptif de division appartient exclusivement à l’assemblée générale des copropriétaires. Le juge ne peut être saisi sur le fondement de l’article 43 précité qu’à la condition expresse que l’assemblée générale ait été amenée à se prononcer sur les modifications à opérer.

Or, il convient de rappeler que, par une résolution adoptée à l’unanimité lors de l’assemblée générale du 28 décembre 1995, il a été décidé d’attribuer au lot de la SCI Moravo 189 tantièmes supplémentaires pour tenir compte de la jouissance de parties communes résultant des travaux réalisés antérieurement (pièce n° 5 du syndicat). Cette résolution n’a jamais été suivie, de la part du syndicat, des démarches nécessaires à la modification du règlement de copropriété induite par cette décision, alors que les appels de charges adressés à la SCI Moravo depuis cette date ont bien pris en compte ces tantièmes supplémentaires, que la SCI Moravo n’a d’ailleurs jamais contestés.

Cette résolution s’impose au syndicat des copropriétaires dans la mesure où elle n’a jamais fait l’objet de la moindre contestation, les lieux n’ayant subi aucune modification depuis lors.

Depuis cette date, l’assemblée générale des copropriétaires de la Résidence L’Araucarya n’a jamais eu à se prononcer sur la modification du règlement de copropriété et de l’état descriptif de division pour les mettre en conformité avec l’état actuel de l’immeuble, particulièrement ensuite du dépôt du rapport d’expertise judiciaire qui apporte au syndicat des copropriétaires tous les éléments nécessaires pour y procéder s’il l’estime nécessaire.

Ainsi, c’est à bon droit que le tribunal a rejeté la demande du syndicat tendant à voir réputer nulle la répartition des charges telle que prévue par le règlement de copropriété.

4/ Sur l’enrichissement sans cause

A titre encore subsidiaire le syndicat des copropriétaires fonde son action en paiement d’indemnités d’occupation sur l’article 1371 ancien du code civil.

Toutefois, l’action fondée sur l’enrichissement sans cause ne peut être admise qu’à défaut de toute autre action ouverte au demandeur. Elle ne peut l’être, notamment, pour suppléer à une autre action que le demandeur ne peut exercer par suite d’une prescription.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires disposait bien d’une action à l’encontre de la SCI Moravo, mais qu’il a laissée prescrire ainsi qu’il a été dit ci-dessus. Dès lors c’est à bon droit que le tribunal a rejeté cette demande et le jugement sera encore confirmé sur ce point. 5/ Sur les travaux d’étanchéité

Le syndicat des copropriétaires réclame encore le paiement par la SCI Moravo de travaux d’étanchéité réalisés du fait de l’annexion de parties communes, et particulièrement de la terrasse et du vide sanitaire.

Toutefois, et ainsi que l’a justement retenu le tribunal, il n’est pas discutable que le mur extérieur est une partie commune, ce nonobstant l’annexion du vide sanitaire par la SCI Moravo. Le coût des travaux affectant ce mur est donc nécessairement à la charge du syndicat, sauf pour lui à prouver, ce qu’il ne fait pas, que l’annexion du vide sanitaire par la SCI Moravo aurait eu pour conséquence d’aggraver les travaux d’entretien à réaliser.

Pour l’étanchéité de la terrasse, désormais tenue pour partie privative propriété de la SCI Moravo, cette dernière reconnaît dans ses conclusions être tenue d’en assurer l’entretien et de payer le coût des travaux réalisés. Toutefois, force est de constater, comme l’a fait le tribunal, que le syndicat, qui produit des factures globales sans distinction des travaux concernant le mur de ceux concernant la terrasse (pièces n° 23 à 27 du syndicat), ne justifie pas du montant qui devrait être mis à la charge de la SCI Moravo.

Aussi, le jugement sera encore confirmé en ce qu’il a rejeté cette demande.

6/ Sur les autres demandes

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SCI Moravo la totalité des frais exposés en appel, et non compris dans les dépens. Il convient en conséquence de lui allouer la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, le syndicat des copropriétaires, qui succombe à titre principal, supportera les entiers dépens avec, pour ceux d’appel, distraction au profit de la SCP Mermet & Associés, avocats, en application de l’article 699 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire,

Confirme le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Thonon-Les-Bains le 21 novembre 2014 en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Condamne le syndicat des copropriétaires de la Résidence L’Araucarya à payer à la SCI Moravo la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne le syndicat des copropriétaires de la Résidence L’Araucarya aux entiers dépens avec, pour ceux d’appel, distraction au profit de la SCP Mermet & Associés, avocats, en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Ainsi prononcé publiquement le 03 janvier 2017 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, et signé par Philippe GREINER, Président, et Sylvie LAVAL, Greffier.

Le Greffier, Le Président,