N° Minute : [Immatriculation 2]/443

COUR D’APPEL de CHAMBÉRY

2ème Chambre

Arrêt du Jeudi 04 Décembre 2025

N° RG 25/00233 – N° Portalis DBVY-V-B7J-HVHI

Décision déférée à la Cour : Jugement du Juge de l’exécution de [Localité 22] en date du 24 Janvier 2025, RG 24/00044

Appelante

SARL FREGATE IMMO dont le siège social est sis [Adresse 4] prise en la personne de son représentant légal

Représentée par la SELARL BOLLONJEON, avocat postulant au barreau de CHAMBERY et la SELAS JSA AVOCATS ASSOCIES, avocat plaidant au barreau de CHAMBERY

Intimés

FONDS COMMUN DE TITRISATION CASTANEA ayant pour société de gestion la société IQ EQ MANAGEMENT (anciennement dénommée EQUITIS GESTION) SAS dont le siège social est sis [Adresse 8], immatriculé sous le n° B 431 252 121 RCS [Localité 19], représenté par son recouvreur la société MCS ET ASSOCIES SAS dont le siège social est sis [Adresse 1] agissant poursuites et diligences de son Président, domicilié en cette qualité audit siège,

venant aux droits de la SOCIETE GENERALE en vertu d’un borderau de cession de créances,

Représentée par la SELARL LEXAVOUE GRENOBLE-CHAMBERY, avocat postulant au barreau de CHAMBERY et la SELARL THEMA, avocat plaidant au barreau de PARIS

TRESOR PUBLIC suivant inscription d’une hypothèque légale du 20 Avril 2016 publiée au service de la publicité foncière de [Localité 22], le 5 Juillet 2016 volume 2016 V n°1961, ainsi qu’un bordereau rectificatif valant reprise pour ordre en date du 3 Février 2017, publié au service de la publicité foncière de [Localité 22] le 3 Février 2017 volume 2017 V n°472, à effet jusqu’au 20 Avril 2026, au domicile élu par lui dans les bureaux du Service des Impôts des Entreprises de [Localité 10], demeurant [Adresse 21] Impôts des Entreprises de [Adresse 11]

sans avocat constitué

TRESOR PUBLIC – ADM SIE DE [Localité 18] suivant inscription d’une hypothèque légale du 15 Juin 2018, publiée au service de la publicité foncière de [Localité 22], le 21 Juin 2018 volume 2018 V n°1976, ainsi qu’un bordereau rectificatif valant reprise pour ordre en date du 6 Novembre 2018, publié au service de la publicité foncière de [Localité 22] le 9 Novembre 2018 volume 2018 V n°3724, à effet jusqu’au 14 Juin 2028, au domicile élu par lui dans les bureaux du Service des Impôts des Entreprises de [Localité 18], demeurant [Adresse 12]

sans avocat constitué

— =-=-=-=-=-=-=-=-

COMPOSITION DE LA COUR :

Lors de l’audience publique des débats, tenue en double rapporteur, sans opposition des avocats, le 07 octobre 2025 par Monsieur Edouard THEROLLE, Conseiller faisant fonction de Président, à ces fins désigné par ordonnance de Madame la Première Présidente, qui a entendu les plaidoiries, en présence de Madame Claire DUSSAUD, Conseillère, avec l’assistance de Madame Sylvie DURAND, Greffière présente à l’appel des causes et dépôt des dossiers et de fixation de la date du délibéré, à laquelle il a été procédé au rapport,

Et lors du délibéré, par :

— Monsieur Edouard THEROLLE, Conseiller faisant fonction de Président, qui a rendu compte des plaidoiries

— Madame Claire DUSSAUD, Conseillère,

— M^me Laetitia BOURACHOT, Conseillère,

— =-=-=-=-=-=-=-=-=-

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte notarié reçu le 15 février 2013, la SA Société Générale a consenti à la Sci Additif Immobilier, devenue Sarl Frégate Immo, deux prêts de 438 184 euros (n°812062463240) et de 508 816 euros (n°812062463257), avec intérêts au taux conventionnel de 4,25% pour le premier et de 3,85% pour le second, pour l’acquisition d’un bien en VEFA au sein de la résidence '[Adresse 17]' sise [Adresse 6] à Thonon-les-Bains.

Ces prêts ont été garantis par deux hypothèques conventionnelles sur le bien financé, initialement désigné sous les références section B n°[Cadastre 5], lots n°3, 4, 5, 9, 12 et 19, outre les cautionnements personnels de M. [O] [X], de Mme [T] [K] fin puis de Mme [U] [H] épouse [X].

Après mise en demeure infructueuse, la SA Société Générale, par courriers recommandés du 1er juillet 2019, s’est prévalue de la déchéance du terme des concours et a revendiqué le paiement des sommes de :

440 672,18 euros au titre du prêt référencé n°812062463240,

184 731,74 euros au titre du prêt référencé n°812062463257.

C’est dans ces conditions que M. [O] [X] et Mme [U] [H] ont été, en leur qualité de caution, assignés devant le tribunal judiciaire de Thonon-les-Bains lequel, par jugement du 11 janvier 2021, les a condamnés à régler différentes sommes à la SA Société Générale au titre de leur engagement.

Le bien objet des garanties de la SA Société Générale, appartenant à la Sarl Frégate Immo, a par ailleurs fait l’objet de mutations et d’une nouvelle numérotation au sein de la copropriété avec modification de l’état descriptif de division.

Venant aux droits de la SA Société Générale après cession de créance, le Fonds commun de titrisation Castanea a ultérieurement pris une hypothèque judiciaire provisoire sur le lot n°35 laquelle a été publiée au service publicité foncière de [Localité 9] le 3 mars 2023, volume 2023 V n°1614. Cette mesure a été convertie en hypothèque judiciaire définitive laquelle a été publiée service publicité foncière de [Localité 9] le 27 avril 2023, volume 2023 V n°2769.

Par acte du 25 janvier 2024, le Fonds commun de titrisation Castanea a fait délivrer à la Sarl Frégate Immo un commandement de payer valant saisie-immobilière portant sur le lot n°35 de la copropriété susvisée. Faute de paiement volontaire, ce commandement a été publié 14 mars 2024 au service de la publicité foncière de [Localité 9] sous les références 7404P02 S 00020.

Puis, par exploit du 13 mai 2024, le Fonds commun de titrisation Castanea a fait assigner la Sarl Frégate Immo devant le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Thonon-les-Bains, à son audience du 28 juin 2024, afin qu’il soit statué sur sa créance puis sur l’orientation de la procédure.

Le cahier des conditions de vente a été déposé au greffe le 14 mai 2024.

Par jugement en date du 24 janvier 2025, le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Thonon-les-Bains a, entre autres mesures :

— déclaré recevable l’action du Fonds commun de titrisation Castanea,

— rejeté les demandes de la Sarl Frégate Immo,

— fixé la créance du Fonds commun de titrisation Castanea à la somme de 707 124,26 euros, arrêtée au 5 janvier 2024, outre intérêts postérieurs au taux contractuel,

— ordonné la vente forcée des biens objets de la saisie, soit le lot n°35 au sein de la copropriété susvisée,

— fixé l’audience d’adjudication au 18 avril 2025,

— dit que les dépens seront compris dans les frais de vente soumis à taxe,

— condamné la Sarl Frégate Immo à payer au Fonds commun de titrisation Castanea la somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Par acte du 19 février 2025, la Sarl Frégate Immo a interjeté appel de la décision.

Par ordonnance du 11 mars 2025, la Sarl Frégate Immo a été autorisée à assigner à jour fixe le Fonds commun de titrisation Castanea ainsi que le Trésor public, créancier inscrit, à l’audience de la 2ème section de la chambre civile de la cour d’appel de Chambéry du 24 juin 2025.

L’assignation a été délivrée le 20 mars 2025 au Trésor Public (signification à personne habilitée) et le 2 avril 2025 au Fonds commun de titrisation Castanea (signification à personne habilitée), puis a été enrôlée le 7 avril 2025.

A l’audience du 24 juin 2025, l’affaire a été renvoyée au 7 octobre 2025.

Postérieurement, les conclusions de la Sarl Frégate Immo ainsi qu’un avis de renvoi à l’audience du 7 octobre 2025 ont été signifiés au Trésor Public par actes des 8 septembre et 6 octobre 2025. Le Trésor Public n’a pas constitué avocat.

Dans ses conclusions notifiées par voie électronique le 1er octobre 2025, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, Sarl Frégate Immo demande à la cour de :

In limine litis,

Vu les articles L.311-2, L.311-6, R.321-3, R.322-2, R.322-10 et R.311-11 du code des procédures civiles d’exécution,

Vu l’article R.132-2 du code de la consommation (dans sa rédaction issue du décret n°2009-302 du 18 mars 2009),

Vu l’article 114 du code de procédure civile,

— réformer le jugement rendu le 24 janvier 2025 (RG n°24/00044) par le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Thonon-les-Bains en ses dispositions ayant :

déclarer recevable l’action du Fonds commun de titrisation Castanea, ayant pour société de gestion la société IQ EQ Management représenté par son recouvreur la société MCS et Associés,

rejeter les demandes formulées par elle,

fixer la créance du Fonds commun de titrisation Castanea, ayant pour société de gestion la société IQ EQ Management représenté par son recouvreur la société MCS et Associés à son égard à la somme de 707 124,26 euros, arrêtée au 5 janvier 2024, outre intérêts postérieurs au taux contractuel,

ordonner qu’à la poursuite et aux diligences du Fonds commun de titrisation Castanea, ayant pour société de gestion la société IQ EQ Management représenté par son recouvreur la société MCS et Associés, il soit procédé à la vente forcée des biens objet de la saisie, tels que définis par le cahier de conditions de vente établi par le créancier poursuivant situés :

'Sur la Commune de [Localité 23] dans un ensemble immobilier soumis au régime de la copropriété dénommé '[Adresse 20]' situé [Adresse 7], figurant au cadastre rénové sous les références Section D n°[Cadastre 5], lieudit '[Adresse 14]', pour une contenance de 23 a 20 ca, à savoir :

— le lot n°35, consistant en un appartement de type F3 traversant Nord-Est / Sud-Ouest, avec deux terrasses, situé au rez-supérieur supérieur côté Sud-Est de l’immeuble, comprenant : une entrée, une piscine intérieure, deux dégagements, deux chambres avec placard, une salle de douche et une salle d’eau avec WC,

Et la jouissance exclusive de deux jardins. Et les 118/1 002èmes de la propriété du sol et des parties communes générales de l’immeuble. Et les 137/996èmes des charges spéciales du bâtiment,

L’ensemble immobilier dénommé '[Adresse 20]' a fait l’objet d’un état descriptif de division par acte reçu par Maître [O] [P], notaire à [Localité 16], en date du 15 février 2013, publiée au service de la publicité foncière de [Localité 23] le 5 mars 2013 sous les références volume 2013 P n°1408,

Ledit état descriptif de division a fait l’objet des modificatifs par actes reçus par Maître [O] [P], notaire à [Localité 16], suivants :

— du 31 mai 2013, publié au service de la publicité foncière de [Localité 23] le 10 juin 2013 sous les références 2013 P n°3368,

— du 22 mai 2015, publié au service de la publicité foncière de [Localité 23] le 9 juin 2015, sous les références 2015 P n°3276, ayant fait l’objet d’une reprise pour ordre publiée le 30 novembre 2015 sous les références 2015 D 11793.

Il sera précisé que :

— le lot n°35 provient de la réunion des anciens lots n°28, 31 et 33 aux termes d’un [Localité 23] le 10 juin 2013 sous les références 2013 P n°[Cadastre 3],

— le lot n°28 provient de la division de l’ancien lot n°3 aux termes d’un acte reçu par Maître [O] [P], notaire à [Localité 16], en date du 31 mai 2013, publié au service de la publicité foncière de [Localité 23] le 10 juin 2013 sous les références 2013 P n°3368,

— le lot n°31 provient de la division de l’ancien lot n°4 aux termes d’un acte reçu par Maître [O] [P], notaire à [Localité 16], en date du 31 mai 2013, publié au service de la publicité foncière de [Localité 23] le 10 juin 2013 sous les références 2013 P n°3368,

— le lot n°33 provient des parties communes aux termes d’un acte reçu par Maître [O] [P], notaire à [Localité 16], en date du 31 mai 2013, publié au service de la publicité foncière de [Localité 23] le 10 juin 2013 sous les références 2013 P n°3368',

fixer l’audience d’adjudication au vendredi 18 avril 2025 à 15h00,

dit que la visite des locaux sera organisée dans la quinzaine précédant la date de la vente, et ce du lundi au vendredi, pendant une durée maximum d’une heure, sauf accord du débiteur pour des modalités plus étendues,

autoriser le commissaire de justice territorialement compétent et mandaté par le créancier poursuivant à pénétrer dans les immeubles désignés, au besoin en cas d’absence de l’occupant du local dûment averti ou si ce dernier en refuse l’accès, en présence du maire de la commune, d’un conseiller municipal ou d’un fonctionnaire municipal délégué par le maire à cette fin, d’une autorité de police ou de gendarmerie, requis pour assister au déroulement des opérations ou, à défaut, de deux témoins majeurs qui ne sont au service ni du créancier ni du commissaire de justice chargé de l’exécution, si nécessaire avec l’assistance d’un serrurier, afin de faire visiter les biens mis en vente,

dit que les dépens seront compris dans les frais de vente soumis à taxe,

condamner la Sarl Frégate Immo à payer au Fonds commun de titrisation Castanea, ayant pour société de gestion la société IQ EQ Management représenté par son recouvreur la société MCS et Associés, la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

dit que les mesures de publicité de la vente forcée seront celles de droit commun prévues aux articles R.322-31 à R.322-36 du code des procédures civiles d’exécution,

Et statuant à nouveau,

— juger que le Fonds commun de titrisation Castanea, ayant pour société de gestion la société IQ EQ Management représenté par son recouvreur la société MCS et Associés n’a pas respecté les dispositions des articles L.311-2, L.311-6, R.321-3, R.322-2, R.322-10 et R.311-11 du code des procédures civiles d’exécution,

— prononcer la nullité du commandement valant saisie-immobilière délivré à la société Frégate Immo le 25 janvier 2024 publié le 14 mars 2024 et de tous les actes de procédure subséquents,

— prononcer la nullité du procès-verbal de description du 18 mars 2024 et du cahier des conditions de vente,

— prononcer la nullité du cahier des conditions de vente,

— prononcer la caducité du commandement de payer valant saisie-immobilière délivré à la société Frégate Immo le 25 janvier 2024 publié le 14 mars 2024,

— ordonner la radiation du commandement de payer valant saisie-immobilière délivré à la société Frégate Immo le 25 janvier 2024 publié le 14 mars 2024, aux frais du Fonds commun de titrisation Castanea, ayant pour société de gestion la société IQ EQ Management représenté par son recouvreur la société MCS et Associés,

— ordonner la radiation de la procédure de saisie-immobilière afférente au lot n°35, consistant en un appartement de type F3 traversant Nord-Est / Sud-Ouest, avec deux terrasses, situé au rez-supérieur supérieur côté Sud-Est de l’immeuble, comprenant : une entrée, une piscine intérieure, deux dégagements, deux chambres avec placard, une salle de douche et une salle d’eau avec WC,

Et la jouissance exclusive de deux jardins,

Et les 118/1 002èmes de la propriété du sol et des parties communes générales de l’immeuble,

Et les 137/996èmes des charges spéciales du bâtiment situé sur la commune de [Localité 23] dans un ensemble immobilier soumis au régime de la copropriété dénommé '[Adresse 20]' situé [Adresse 7], figurant au cadastre rénové sous les références section [Cadastre 15], lieudit '[Adresse 14]', pour une contenance de 23 a 20 ca,

— débouter le Fonds commun de titrisation Castanea, ayant pour société de gestion la société IQ EQ Management représenté par son recouvreur la société MCS et Associés de

l’intégralité de ses demandes,

Subsidiairement,

Vu les articles 1699 et 1700 du code civil,

— réformer le jugement rendu le 24 janvier 2025 (RG n°24/00044) par le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Thonon-les-Bains en ses dispositions ayant :

déclarer recevable l’action du Fonds commun de titrisation Castanea, ayant pour société de gestion la société IQ EQ Management représenté par son recouvreur la société MCS et Associés,

rejeter les demandes formulées par elle,

fixer la créance du Fonds commun de titrisation Castanea, ayant pour société de gestion la société IQ EQ Management représenté par son recouvreur la société MCS et Associés à son égard à la somme de 707 124,26 euros, arrêtée au 5 janvier 2024, outre intérêts postérieurs au taux contractuel,

ordonner qu’à la poursuite et aux diligences du Fonds commun de titrisation Castanea, ayant pour société de gestion la société IQ EQ Management représenté par son recouvreur la société MCS et Associés, il soit procédé à la vente forcée des biens objet de la saisie, tels que définis par le cahier de conditions de vente établi par le créancier poursuivant situés :

'Sur la Commune de [Localité 23] dans un ensemble immobilier soumis au régime de la copropriété dénommé '[Adresse 20]' situé [Adresse 7], figurant au cadastre rénové sous les références Section D n°[Cadastre 5], lieudit '[Adresse 14]', pour une contenance de 23 a 20 ca, à savoir :

— le lot n°35, consistant en un appartement de type F3 traversant Nord-Est / Sud-Ouest, avec deux terrasses, situé au rez-supérieur supérieur côté Sud-Est de l’immeuble, comprenant : une entrée, une piscine intérieure, deux dégagements, deux chambres avec placard, une salle de douche et une salle d’eau avec WC,

Et la jouissance exclusive de deux jardins. Et les 118/1 002èmes de la propriété du sol et des parties communes générales de l’immeuble. Et les 137/996èmes des charges spéciales du bâtiment,

L’ensemble immobilier dénommé '[Adresse 20]' a fait l’objet d’un état descriptif de division par acte reçu par Maître [O] [P], notaire à [Localité 16], en date du 15 février 2013, publiée au service de la publicité foncière de [Localité 23] le 5 mars 2013 sous les références volume 2013 P n°1408,

Ledit état descriptif de division a fait l’objet des modificatifs par actes reçus par Maître [O] [P], notaire à [Localité 16], suivants :

— du 31 mai 2013, publié au service de la publicité foncière de [Localité 23] le 10 juin 2013 sous les références 2013 P n°3368,

— du 22 mai 2015, publié au service de la publicité foncière de [Localité 23] le 9 juin 2015, sous les références 2015 P n°3276, ayant fait l’objet d’une reprise pour ordre publiée le 30 novembre 2015 sous les références 2015 D 11793,

Il sera précisé que :

— le lot n°35 provient de la réunion des anciens lots n°28, 31 et 33 aux termes d’un [Localité 23] le 10 juin 2013 sous les références 2013 P n°[Cadastre 3],

— le lot n°28 provient de la division de l’ancien lot n°3 aux termes d’un acte reçu par Maître [O] [P], notaire à [Localité 16], en date du 31 mai 2013, publié au service de la publicité foncière de [Localité 23] le 10 juin 2013 sous les références 2013 P n°3368,

— le lot n°31 provient de la division de l’ancien lot n°4 aux termes d’un acte reçu par Maître [O] [P], notaire à [Localité 16], en date du 31 mai 2013, publié au service de la publicité foncière de [Localité 23] le 10 juin 2013 sous les références 2013 P n°3368,

— le lot n°33 provient des parties communes aux termes d’un acte reçu par Maître [O] [P], notaire à [Localité 16], en date du 31 mai 2013, publié au service de la publicité foncière de [Localité 23] le 10 juin 2013 sous les références 2013 P n°3368',

fixer l’audience d’adjudication au vendredi 18 avril 2025 à 15h00,

dit que la visite des locaux sera organisée dans la quinzaine précédant la date de la vente, et ce du lundi au vendredi, pendant une durée maximum d’une heure, sauf accord du débiteur pour des modalités plus étendues,

autoriser le commissaire de justice territorialement compétent et mandaté par le créancier poursuivant à pénétrer dans les immeubles désignés, au besoin en cas d’absence de l’occupant du local dûment averti ou si ce dernier en refuse l’accès, en présence du maire de la commune, d’un conseiller municipal ou d’un fonctionnaire municipal délégué par le maire à cette fin, d’une autorité de police ou de gendarmerie, requis pour assister au déroulement des opérations ou, à défaut, de deux témoins majeurs qui ne sont au service ni du créancier ni du commissaire de justice chargé de l’exécution, si nécessaire avec l’assistance d’un serrurier, afin de faire visiter les biens mis en vente,

dit que les dépens seront compris dans les frais de vente soumis à taxe,

condamner la Sarl Frégate Immo à payer au Fonds commun de titrisation Castanea, ayant pour société de gestion la société IQ EQ Management représenté par son recouvreur la société MCS et Associés, la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

dit que les mesures de publicité de la vente forcée seront celles de droit commun prévues aux articles R.322-31 à R.322-36 du code des procédures civiles d’exécution,

Et statuant à nouveau,

— juger que la société Frégate Immo est recevable et bien fondée à exercer son droit de retrait à l’égard du Fonds commun de titrisation Castanea, ayant pour société de gestion la société IQ EQ Management représenté par son recouvreur la société MCS et Associés venant aux droits de la SA Société Générale,

— juger que Fonds commun de titrisation Castanea, ayant pour société de gestion la société IQ EQ Management représenté par son recouvreur la société MCS et Associés la somme totale de 41 917,44 euros (quarante et un mille neuf cent dix-sept euros et quarante-quatre centimes (20 958,72 euros x 2),

— débouter le Fonds commun de titrisation Castanea, ayant pour société de gestion la société IQ EQ Management représenté par son recouvreur la société MCS et Associés de

l’intégralité de ses demandes,

— ordonner la radiation du commandement de payer valant saisie-immobilière délivré à la société Frégate Immo le 25 janvier 2024 publié le 14 mars 2024,

— ordonner la radiation de la procédure de saisie-immobilière afférente au lot n°35, consistant en un appartement de type F3 traversant Nord-Est / Sud-Ouest, avec deux terrasses, situé au rez-supérieur supérieur côté Sud-Est de l’immeuble, comprenant : une entrée, une piscine intérieure, deux dégagements, deux chambres avec placard, une salle de douche et une salle d’eau avec WC,

Et la jouissance exclusive de deux jardins,

Et les 118/1.002èmes de la propriété du sol et des parties communes générales de l’immeuble. Et les 137/996èmes des charges spéciales du bâtiment situé sur la commune de [Localité 23] dans un ensemble immobilier soumis au régime de la copropriété dénommé '[Adresse 20]' situé [Adresse 7], figurant au cadastre rénové sous les références Section [Cadastre 15], lieudit '[Adresse 14]', pour une contenance de 23 a 20 ca,

— ordonner la mainlevée des inscriptions dont bénéficie le Fonds commun de titrisation Castanea, ayant pour société de gestion la société IQ EQ Management représenté par son recouvreur la société MCS et Associés venant aux droits de la SA Société Générale aux frais de ce dernier,

Très subsidiairement,

Vu l’article R.322-18 du code des procédures civiles d’exécution,

— réformer le jugement rendu le 24 janvier 2025 (RG n°24/00044) par le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Thonon-les-Bains en ses dispositions ayant :

déclarer recevable l’action du Fonds commun de titrisation Castanea, ayant pour société de gestion la société IQ EQ Management représenté par son recouvreur la société MCS et Associés,

rejeter les demandes formulées par elle,

fixer la créance du Fonds commun de titrisation Castanea, ayant pour société de gestion la société IQ EQ Management représenté par son recouvreur la société MCS et Associés à son égard à la somme de 707 124,26 euros, arrêtée au 5 janvier 2024, outre intérêts postérieurs au taux contractuel,

ordonner qu’à la poursuite et aux diligences du Fonds commun de titrisation Castanea, ayant pour société de gestion la société IQ EQ Management représenté par son recouvreur la société MCS et Associés, il soit procédé à la vente forcée des biens objet de la saisie, tels que définis par le cahier de conditions de vente établi par le créancier poursuivant situés :

'Sur la Commune de [Localité 23] dans un ensemble immobilier soumis au régime de la copropriété dénommé '[Adresse 20]' situé [Adresse 7], figurant au cadastre rénové sous les références Section D n°[Cadastre 5], lieudit '[Adresse 14]', pour une contenance de 23 a 20 ca, à savoir :

— le lot n°35, consistant en un appartement de type F3 traversant Nord-Est / Sud-Ouest, avec deux terrasses, situé au rez-supérieur supérieur côté Sud-Est de l’immeuble, comprenant : une entrée, une piscine intérieure, deux dégagements, deux chambres avec placard, une salle de douche et une salle d’eau avec WC,

Et la jouissance exclusive de deux jardins. Et les 118/1 002èmes de la propriété du sol et des parties communes générales de l’immeuble. Et les 137/996èmes des charges spéciales du bâtiment,

L’ensemble immobilier dénommé '[Adresse 20]' a fait l’objet d’un état descriptif de division par acte reçu par Maître [O] [P], notaire à [Localité 16], en date du 15 février 2013, publiée au service de la publicité foncière de [Localité 23] le 5 mars 2013 sous les références volume 2013 P n°1408,

Ledit état descriptif de division a fait l’objet des modificatifs par actes reçus par Maître [O] [P], notaire à [Localité 16], suivants :

— du 31 mai 2013, publié au service de la publicité foncière de [Localité 23] le 10 juin 2013 sous les références 2013 P n°3368,

— du 22 mai 2015, publié au service de la publicité foncière de [Localité 23] le 9 juin 2015, sous les références 2015 P n°3276, ayant fait l’objet d’une reprise pour ordre publiée le 30 novembre 2015 sous les références 2015 D 11793,

Il sera précisé que :

— le lot n°35 provient de la réunion des anciens lots n°28, 31 et 33 aux termes d’un [Localité 23] le 10 juin 2013 sous les références 2013 P n°[Cadastre 3],

— le lot n°28 provient de la division de l’ancien lot n°3 aux termes d’un acte reçu par Maître [O] [P], notaire à [Localité 16], en date du 31 mai 2013, publié au service de la publicité foncière de [Localité 23] le 10 juin 2013 sous les références 2013 P n°3368,

— le lot n°31 provient de la division de l’ancien lot n°4 aux termes d’un acte reçu par Maître [O] [P], notaire à [Localité 16], en date du 31 mai 2013, publié au service de la publicité foncière de [Localité 23] le 10 juin 2013 sous les références 2013 P n°3368,

— le lot n°33 provient des parties communes aux termes d’un acte reçu par Maître [O] [P], notaire à [Localité 16], en date du 31 mai 2013, publié au service de la publicité foncière de [Localité 23] le 10 juin 2013 sous les références 2013 P n°3368',

fixer l’audience d’adjudication au vendredi 18 avril 2025 à 15h00,

dit que la visite des locaux sera organisée dans la quinzaine précédant la date de la vente, et ce du lundi au vendredi, pendant une durée maximum d’une heure, sauf accord du débiteur pour des modalités plus étendues,

autoriser le commissaire de justice territorialement compétent et mandaté par le créancier poursuivant à pénétrer dans les immeubles désignés, au besoin en cas d’absence de l’occupant du local dûment averti ou si ce dernier en refuse l’accès, en présence du maire de la commune, d’un conseiller municipal ou d’un fonctionnaire municipal délégué par le maire à cette fin, d’une autorité de police ou de gendarmerie, requis pour assister au déroulement des opérations ou, à défaut, de deux témoins majeurs qui ne sont au service ni du créancier ni du commissaire de justice chargé de l’exécution, si nécessaire avec l’assistance d’un serrurier, afin de faire visiter les biens mis en vente,

dit que les dépens seront compris dans les frais de vente soumis à taxe,

condamner la Sarl Frégate Immo à payer au Fonds commun de titrisation Castanea, ayant pour société de gestion la société IQ EQ Management représenté par son recouvreur la société MCS et Associés, la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

dit que les mesures de publicité de la vente forcée seront celles de droit commun prévues aux articles R.322-31 à R.322-36 du code des procédures civiles d’exécution,

En tout état de cause,

— condamner le Fonds commun de titrisation Castanea, ayant pour société de gestion la société IQ EQ Management représenté par son recouvreur la société MCS et Associés à lui payer la somme de 15 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner le Fonds commun de titrisation Castanea, ayant pour société de gestion la société IQ EQ Management représenté par son recouvreur la société MCS et Associés aux entiers dépens de première instance et d’appel avec pour ces derniers application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile au profit de Maître Audrey Bollonjeon, avocat associé de la Selurl Bollonjeon.

En réplique, dans ses conclusions adressées par voie électronique le 6 octobre 2025, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, le Fonds commun de titrisation Castanea, ayant pour société de gestion la société IQ EQ Management (anciennement Equitis Gestion), et représenté par son recouvreur, la société MCS et associés, demande à la cour de :

A titre principal,

— déclarer irrecevable l’ensemble des demandes et contestations de la Sarl Frégate Immo en application de l’article R.311-5 du code des procédures civiles d’exécution,

— constater qu’elle n’est saisie d’aucune demande à l’encontre du jugement entrepris,

— confirmer en conséquence en toutes ses dispositions le jugement entrepris rendu le 24 janvier 2025 par le Juge de l’exécution – saisies immobilières près le tribunal judiciaire de Thonon-les-Bains,

A titre subsidiaire,

— débouter la Sarl Frégate Immo de l’ensemble de ses demandes, moyens, fins et conclusions,

— confirmer en conséquence en toutes ses dispositions le jugement d’orientation rendu le 24 janvier 2025 par le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Thonon-les-Bains,

En tout état de cause,

— condamner la Sarl Frégate Immo à lui payer, la somme de 15 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Selon l’article R.311-5 du code des procédures civiles d’exécution, à peine d’irrecevabilité prononcée d’office, aucune contestation ni aucune demande incidente ne peut, sauf dispositions contraires, être formée après l’audience d’orientation prévue à l’article R.322-15 à moins qu’elle porte sur les actes de procédure postérieurs à celle-ci. Dans ce cas, la contestation ou la demande incidente est formée dans un délai de quinze jours à compter de la notification de l’acte.

Il s’avère constant que, selon les dispositions précitées, aucun moyen de fait ou de droit ni aucune demande ne s’avère recevable devant la cour s’il n’a préalablement été présenté au juge de l’exécution à son audience d’orientation, à l’exception de ceux relatifs aux actes de procédure postérieurs à cette audience.

En ce sens, il appartient au débiteur saisi de présenter, dès l’audience d’orientation, l’ensemble des moyens qu’il estime de nature à faire échec, fût-ce partiellement, à la demande du poursuivant ou des créanciers inscrits.

En outre, si une nullité est nouvellement revendiquée alors qu’une défense au fond ou une fin de non-recevoir avait été préalablement présentée, la nullité est couverte et ne peut être examinée.

En l’espèce, au visa des articles L.311-2, L.311-6, R.321-3, R.322-2, R.322-10 et R.311-11 du code des procédures civiles d’exécution lesquels n’auraient pas été respectés par le poursuivant, la Sarl Frégate Immo sollicite de la cour le prononcé de la nullité du commandement valant saisie-immobilière, du procès-verbal de description, du cahier des conditions de vente ainsi que la caducité du commandement de payer valant saisie-immobilière.

Le Fonds commun de titrisation Castanea estime pour sa part que ces demandes et contestations s’avèrent irrecevables en application de l’article R.311-5 précité.

Sur la nullité du commandement aux fins de saisie-immobilière du 25 janvier 2024

Sur le fondement des articles L.311-2, L.311-6 puis R.321-3 du code des procédures civiles d’exécution, la Sarl Frégate Immo excipe en premier lieu de la nullité du commandement aux fins de saisie-immobilière délivré le 25 janvier 2024 motifs pris :

d’un défaut exigibilité de la créance du fait, d’une part, du caractère abusif de la clause de déchéance du terme des contrats et, d’autre part, de règlements qui seraient intervenus à la suite des mesures diligentées contre les cautions,

d’un défaut de précision dans la désignation matérielle du bien sur lequel porte la saisie, le bien décrit dans le commandement ne correspondant factuellement pas à celui appartenant au débiteur, notamment en terme de surface et de nombre de chambre.

La cour observe que si la Sarl Frégate Immo a effectivement sollicité, en première instance, la nullité du commandement de payer valant saisie-immobilière, il doit cependant être relevé, tant à la lecture de ses conclusions récapitulatives n°3 que du jugement déféré, que les moyens développés en appel, au soutien de cette demande de nullité, s’avèrent nouveaux comme n’ayant pas été soumis au juge de première instance.

En effet, à la lecture des conclusions précitées, ni le caractère abusif de la clause de déchéance du terme des contrats ni l’existence de règlements intervenus à la suite des mesures diligentées contre les cautions n’ont été allégués au soutien d’une demande visant la nullité du commandement du 25 janvier 2024, étant au surplus rappelé que le caractère erroné du montant de la créance figurant au commandement, à le supposer établi, ne peut emporter nullité de l’acte.

De même, le défaut dans la’consistance du bien sur lequel prétend porter la saisie', en raison du caractère prétendument indivis du lot n°35, aboutit, selon les motifs des conclusions n°3 de première instance, à une 'irrégularité flagrante de la prise de garantie hypothécaire provisoire du 3 mars 2023 annexée au commandement irrégulier valant annulation de la procédure de saisie’ (P.6 et 7/33) sans qu’une demande de nullité du commandement ne soit expressément formulée de ce chef, par ailleurs distinct de celui présenté devant la cour lequel ne vise que la description matérielle du bien, en terme de nature (surface / nombre de chambre) en pointant sa discordance avec le procès-verbal de description, pour revendiquer la nullité du commandement.

Aussi, la présente demande de nullité du commandement, fondée sur des moyens nouveaux à hauteur de cour, ne s’avère pas recevable.

Sur la nullité du procès-verbal de description du lot n°35 et du cahier des conditions de vente, puis la caducité du commandement aux fins de saisie-immobilière du 25 janvier 2024

Sur le fondement de l’article R.322-2 du code des procédures civiles d’exécution, la Sarl Frégate Immo excipe par ailleurs de la nullité du procès-verbal de description du lot n°35, de la nullité du cahier des conditions de vente puis de la caducité subséquente du commandement au motif que l’acte dressé par le commissaire de justice serait inexact, ou à tout le moins incomplet, dans la description de la consistance du bien et quant à la situation juridique de ce dernier (défaut de mention de la situation locative du bien saisi et absence de mention quant à la non-conformité du bien avec le permis de construire ainsi qu’avec les règles d’urbanisme en vigueur).

En première instance, la Sarl Frégate Immo a toutefois liminairement soutenu que le créancier poursuivant n’avait pas fait réaliser de procès-verbal de description (P.10/33).

Elle a ensuite prétendu, dans les motifs des conclusions (P.28 et 29/33), que l’imprécision de la rédaction ou les erreurs du procès-verbal de description le rendait irrégulier et devait conduire à '[l']écarter du cahier des conditions de vente', sans conclure à la nullité de ce dernier ou encore à la nullité du cahier des conditions de vente déposé au greffe. Plus avant, aucune demande de nullité de ce procès-verbal n’est formalisée dans le dispositif de ses conclusions pas davantage qu’une demande de nullité du cahier des conditions de vente ou de caducité du commandement n’est présentée (P.32 et 33/33).

Il s’ensuit que les demandes nouvellement présentées devant la cour, après défense au fond et non-soumises préalablement au juge de l’exécution à l’audience d’orientation, s’avèrent irrecevables.

Sur l’exercice par la Sarl Frégate Immo d’un droit de retrait litigieux

A titre subsidiaire, la Sarl Frégate Immo sollicite le bénéfice d’un retrait litigieux et offre de rembourser au Fonds commun de titrisation Castanea du prix réel de son acquisition majoré des frais et loyaux coûts outre intérêts.

Une telle demande n’a, là-encore, pas été présentée devant le juge de l’exécution, la sommation de communiquer les justificatifs attestant du règlement de 195 000 euros à la SA Société Générale ou de la désignation précise de son portefeuille pour une contre-valeur de cette somme, mise en exergue par le débiteur, n’étant pas mentionnée au dispositif de ses conclusions n°3 précédant la décision d’orientation et ne pouvant, en toute hypothèse, s’analyser comme une demande d’exercice d’un droit de retrait litigieux dans la mesure où la Sarl Frégate Immo entendait, selon ses propres écritures et au moyen des justificatifs qu’elle sollicitait, contester la régularité de la cession de créance (P.19/33). En tout état de cause, aucune demande de retrait litigieux n’a été présentée à l’audience d’orientation.

Il s’ensuit que cette demande doit également être écartée comme irrecevable. Dans ces conditions, eu égard aux développements sus-reproduits quant à l’irrecevabilité des demandes présentées après l’audience d’orientation, la Sarl Frégate Immo doit être déboutée de ses demandes subséquentes de radiation et de mainlevée des inscriptions.

Sur la créance du Fonds commun de titrisation Castanea

Selon les articles R.322-15 et R.322-21 du code des procédures civiles d’exécution, à l’audience d’orientation, le juge de l’exécution, après avoir entendu les parties présentes ou représentées, vérifie que les conditions des articles L.311-2, L.311-4 et L.311-6 sont réunies puis statue sur les éventuelles contestations et demandes incidentes. Il détermine ensuite les modalités de poursuite de la procédure, en autorisant la vente amiable à la demande du débiteur ou en ordonnant la vente forcée.

L’article R.332-18 du même code rappelle en outre que le jugement d’orientation mentionne le montant retenu pour la créance du poursuivant en principal, frais, intérêts et autres accessoires.

En l’espèce, la Sarl Frégate Immo conteste la somme retenue par le juge de l’exécution en ce que, a minima, doit être déduite de la créance du Fonds commun de titrisation Castanea la somme de 1 262,87 euros perçue en exécution de la procédure de saisie initiée contre de Mme [H].

La cour observe à ce titre que le relevé de créance produit par le Fonds commun de titrisation Castanea (pièce 45) mentionne la perception de différentes sommes reçues en exécution d’une saisie sur retraite pour un montant cumulé de 1 262,87 euros. Pour autant, ces sommes, perçues entre le 25 janvier 2024 et le 23 avril 2025 dans le cadre d’une saisie à exécution successive, ont été reçues postérieurement au décompte reproduit dans le commandement (arrêtant la créance du poursuivant à la somme provisoire de 707 124,26 euros au 5 janvier 2024) et ne pouvaient être retranchées, par anticipation, du montant ainsi arrêté.

En outre, les sommes dont sont redevables les cautions, solidairement avec la société débitrice, au titre du jugement de condamnation du 11 janvier 2021, ne peuvent venir en déduction de la créance du Fonds commun de titrisation Castanea que si elles ont effectivement été réglées par ces derniers.

En ce sens, faute d’éléments tangibles pour étayer les affirmations de Mme [H], contestées adversairement, selon lesquelles une police d’assurance de 50 000 euros aurait été saisie à son préjudice par la SA Société Générale ainsi que 78 000 euros dans le cadre d’une mesure de saisie-immobilière initiée par le Fonds commun de titrisation Castanea, ces sommes ne sauraient être déduites de la créance du poursuivant.

De même, la saisie-immobilière au préjudice de Mme [X] n’est corroborée par aucune pièce et ne peut, en l’état, venir en déduction de la créance du Fonds pour un montant par ailleurs non-précisé par l’appelante.

Il en résulte que le montant retenu par le premier juge, pour fixer la créance du Fonds commun de titrisation Castanea au jour du commandement, s’avère fondé. Il appartiendra néanmoins au créancier poursuivant de déduire la somme de 1 262,87 euros précitée, outre les éventuelles sommes ultérieurement perçues en recouvrement de sa créance, dans le cadre des opérations de distribution à intervenir à l’issue de la vente.

Le jugement déféré est donc confirmé en ce qu’il a fixé la créance du Fonds commun de titrisation Castanea à la somme de 707 124,26 euros, arrêtée au 5 janvier 2024, outre intérêts postérieurs au taux contractuel.

Sur les demandes annexes

La Sarl Frégate Immo, qui succombe en son appel, est condamnée aux dépens et à régler la somme de 3 000 euros au Fonds commun de titrisation Castanea au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement, par décision contradictoire,

Déclare irrecevables les demandes de la Sarl Frégate Immo tendant au prononcé de la nullité du commandement valant saisie-immobilière délivré le 25 janvier 2024, de la nullité du procès-verbal de description du 18 mars 2024 et du cahier des conditions de vente déposé au greffe le 14 mai 2024,

Déclare irrecevable la demande de caducité du commandement de payer valant saisie-immobilière délivré le 25 janvier 2024,

Déclare irrecevable la demande retrait litigieux présentée par la Sarl Frégate Immo,

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Rappelle qu’il appartiendra au Fonds commun de titrisation Castanea d’actualiser la créance visée au commandement de payer du 25 janvier 2024 en intégrant les sommes saisies, lesquelles viendront en déduction de sa créance, dans le cadre de la procédure de distribution,

Déboute la Sarl Frégate Immo de l’ensemble de ses demandes,

Condamne la Sarl Frégate Immo aux dépens d’appel,

Condamne la Sarl Frégate Immo à payer la somme de 3 000 euros au Fonds commun de titrisation Castanea, ayant pour société de gestion la société IQ EQ Management représenté par son recouvreur la société MCS et Associés, au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute le Fonds commun de titrisation Castanea, ayant pour société de gestion la société IQ EQ Management représenté par son recouvreur la société MCS et Associés, de ses demandes plus amples ou contraires.

Ainsi prononcé publiquement le 04 décembre 2025 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile, et signé par Monsieur Edouard THEROLLE, Conseiller faisant fonction de Président et Madame Sylvie DURAND, Greffière.

La Greffière Le Président

Copies :

04/12/2025

la SELARL BOLLONJEON

la SELARL LEXAVOUE

GRENOBLE-[Localité 13]

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