MINUTE N° 25/382

Copie exécutoire à :

— M^e Gulay

OZKAN-BAYRAKTAR

— M^e Valérie SPIESER

Copie conforme à :

— greffe du JCP TJ

Strasbourg

Le

Le greffier

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

TROISIEME CHAMBRE CIVILE

ARRET DU 08 Septembre 2025

Numéro d’inscription au répertoire général : 3 A N° RG 24/02572 – N° Portalis DBVW-V-B7I-IK2M

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 07 juin 2024 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Strasbourg

APPELANTE ET INCIDEMMENT INTIM''E :

Madame [R] [U]

[Adresse 2]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Partielle numéro 2024/5505 du 16/07/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 5])

Représentée par M^e Gulay OZKAN-BAYRAKTAR, avocat au barreau de STRASBOURG

INTIMÉ ET INCIDEMMENT APPELANT :

OPHEA-OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE L’EUROMETROPOLE DE [Localité 7], prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 4]

Représenté par M^e Valérie SPIESER, avocat au barreau de COLMAR

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 16 juin 2025, en audience publique, devant la cour composée de :

M^me FABREGUETTES, présidente de chambre

M^me DESHAYES, conseillère

M. LAETHIER, vice-président placé

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M. BIERMANN

ARRET :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me FABREGUETTES, présidente et M. BIERMANN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES :

Par contrat du 16 novembre 2015, l’Office Public de l’Habitat de la Communauté Urbaine de [Localité 7] devenu l’Office Public de l’Habitat de l’Eurométropole de [Localité 7] (ci-après l’Ophea) a consenti à Mme [R] [U] un bail portant sur un logement à usage d’habitation situé [Adresse 3] [Localité 7] moyennant le paiement d’un loyer mensuel fixé à la somme de 468,20 euros, provisions sur charges comprises.

Par courrier recommandé avec demande d’avis de réception du 20 janvier 2023, le bailleur a donné congé à la locataire pour le 30 avril 2023 sur le fondement de l’article 4 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 en raison d’un arriéré de loyers et charges d’un montant de 772,12 euros à la date du 20 janvier 2023.

Le courrier recommandé ayant été retourné à l’expéditeur avec la mention « pli avisé et non réclamé », l’Ophea a fait signifier à Mme [U] le congé du 20 janvier 2023 par acte de commissaire de justice du 28 février 2023.

Par acte de commissaire de justice délivré le 11 septembre 2023, l’Ophea a fait assigner Mme [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Strasbourg aux fins de voir :

— constater que le congé délivré à la partie défenderesse est régulier,

— prononcer la déchéance de la partie défenderesse de tout droit au maintien dans les lieux, conformément à l’article 10-1° de la loi du 1er septembre 1948,

— condamner la partie défenderesse ainsi que tout occupant de son chef à évacuer les locaux occupés par elle au 0 étage de l’immeuble situé [Adresse 6] [Localité 7],

— prononcer à titre subsidiaire la résiliation judiciaire du bail liant les parties, conformément aux articles 1184 et 1741 du code civil,

— condamner solidairement la partie défenderesse à payer la somme de 1 723,48 euros à titre d’arriérés de loyers et accessoires avec les intérêts légaux à compter de l’assignation, conformément à l’article 1728 du code civil et à payer les arriérés de loyers et charges nés entre l’assignation et la date de l’audience,

En tout état de cause,

— condamner solidairement la partie défenderesse à payer les loyers et charges jusqu’à la résiliation du bail par le tribunal, en quittance et deniers,

— condamner solidairement la partie défenderesse à payer à Ophea, anciennement Cus Habitat, à titre d’indemnité d’occupation le montant de 543,98 euros (loyer augmenté des charges et prestations fournies) augmenté des intérêts légaux à compter de chaque échéance et jusqu’à évacuation effective des locaux définitive, sous réserve des augmentations légales ultérieures et ce à compter de la date de résiliation du bail, conformément à l’article 1142 du code civil,

— condamner solidairement la partie défenderesse à payer la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner solidairement la partie défenderesse aux entiers frais et dépens conformément à l’article 696 du code de procédure civile,

— déclarer le jugement à intervenir exécutoire par provision conformément à l’article 514 et suivants du code de procédure civile.

A l’audience du 8 avril 2024, le bailleur a actualisé sa créance à la somme de 408,65 euros à la date au 2 avril 2024.

Assignée par dépôt de l’acte en l’étude du commissaire de justice instrumentaire, Mme [U] n’était pas présente, ni représentée à l’audience.

Par jugement réputé contradictoire du 7 juin 2024, le juge des contentieux de la protection a :

— constaté la résiliation du contrat de bail conclu entre Ophea, anciennement Cus Habitat d’une part et Mme [U] d’autre part portant sur un logement sis [Adresse 3] [Localité 7],

— ordonné en conséquence l’expulsion de Mme [U] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si nécessaire, faute de délaissement volontaire des lieux au plus tard deux mois après la signification du commandement d’avoir à libérer les locaux (articles L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution),

— dit que les meubles et objets se trouvant sur les lieux suivront le sort prévu par les articles L 433-1 et 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— condamné Mme [U] à payer à Ophea, anciennement Cus Habitat une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et des avances sur charges de 543,98 euros à compter du 30 avril 2023 jusqu’à parfaite évacuation des lieux, révisable selon les mêmes modalités que le loyer,

— condamné Mme [U] à verser à Ophea, anciennement Cus Habitat, la somme de 408,65 euros au titre des loyers et charges et indemnités d’occupation impayés au 2 avril 2024, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

— accordé à Mme [U] un délai de 1 an pour s’acquitter de sa dette et dit qu’elle devra le faire en 11 mensualités de 34 euros chacune, la 12ème et dernière mensualité soldant la dette en principal, intérêts et frais, et ce en sus du paiement du loyer courant,

— dit que ces mensualités seront payables le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant le prononcé du présent jugement,

— dit que faute de règlement de deux mensualités aux échéances prévues, la totalité de la dette redeviendra immédiatement et de plein droit exigible sans autre formalité,

— dit qu’en cas de respect de ces modalités d’apurement de la dette locative, le bail se poursuivra comme s’il n’avait jamais été résilié,

— condamné Mme [U] à verser à Ophea, anciennement Cus Habitat la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné Mme [U] aux frais et dépens de la présente procédure,

— rappelé que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de plein droit en toutes ses dispositions,

— ordonné la transmission du jugement à Mme le Préfet du Bas-Rhin.

Pour statuer ainsi, le premier juge a retenu que le congé était valide et régulier, de sorte que le bail s’en trouvait résilié de plein droit.

Le premier juge a considéré que la situation financière de Mme [U], qui avait repris le paiement des loyers, permettait que lui soit accordé des délais de paiement.

Mme [U] a interjeté appel à l’encontre de cette décision par déclaration transmise par voie électronique le 8 juillet 2024.

Dans ses dernières conclusions transmises au greffe par voie électronique le 5 juin 2025, Mme [U] demande à la cour de :

— déclarer l’appel recevable et bien fondé,

— réformer le jugement du 7 juin 2024,

Statuant à nouveau,

— dire que l’assignation est nulle à l’égard de Mme [U] du fait notamment des paiements effectués et paiements à jour,

A titre subsidiaire,

— dire que l’assignation était sans objet et irrecevable du fait des paiements à jour,

En conséquence,

— dire qu’il n’y a pas lieu à résiliation du contrat de bail conclu entre Ophea, anciennement Cus Habitat d’une part et Mme [U] d’autre part portant sur un logement sis [Adresse 1] à [Localité 7],

— dire qu’il n’y a pas lieu à ordonner en conséquence l’expulsion de Mme [U] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si nécessaire, faute de délaissement volontaire des lieux au plus tard deux mois après la signification du commandement d’avoir à libérer les locaux (articles L 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution),

— dire qu’il n’y a pas lieu à condamner Mme [U] à verser à Ophea, anciennement Cus Habitat la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— dire qu’il n’y a pas lieu à condamner Mme [U] aux frais et dépens de la présente procédure de première instance,

En tout état de cause,

— maintenir le contrat de bail du 16 novembre 2015 conclu entre Ophea et Mme [U] pour le logement sis [Adresse 3] [Localité 7],

— autoriser Mme [U] à se maintenir dans les lieux,

— débouter la partie intimée l’Ophea de ses demandes, fins et conclusions, appel incident et article 700 du code de procédure civile,

— condamner l’Ophea aux entiers frais, dépens de première instance et d’appel, et au paiement de la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’appelante fait valoir que le fonds de solidarité pour le logement avait pris en charge sa dette locative avant l’audience du 8 avril 2024 devant le premier juge et qu’elle avait repris le paiement régulier de son loyer à cette date, de sorte que l’assignation de l’Ophea était sans objet et que le bailleur était dépourvu d’intérêt à agir au moment où le juge a statué.

Elle soutient que l’Ophea est de mauvaise foi car elle ne justifie pas avoir informé la caisse d’allocations familiales des difficultés rencontrées par la locataire, ni saisi la commission départementale des aides publiques au logement, ni même informé le juge de l’accord de prise en charge émanant du fonds de solidarité pour le logement.

L’appelante indique qu’il n’existe aucune cause légitime à la résiliation du bail et que le maintien de la procédure de résiliation malgré la régularisation apparaît disproportionné.

Elle précise que la résidence habituelle de son fils est fixée à son domicile, qu’elle dispose d’un salaire mensuel compris entre 1 600 et 1 800 euros et qu’une expulsion aurait des conséquences d’une exceptionnelle dureté et porterait une atteinte disproportionnée à son droit au logement.

Dans ses dernières conclusions transmises au greffe par voie électronique le 17 avril 2025, l’Ophea demande à la cour de :

— déclarer Mme [U] mal fondée en son appel,

— le rejeter,

— confirmer la décision entreprise sous réserve de l’appel incident,

— débouter Mme [U] de l’intégralité de ses fins et conclusions,

Sur appel incident,

— déclarer l’office concluant recevable et bien fondé en son appel incident,

Y faisant droit,

— infirmer le jugement entrepris en tant :

' qu’il a été accordé à Mme [U] des délais de paiement sur un an, à raison de 11 mensualités de 34 euros, la douzième et dernière mensualité soldant la dette en principal intérêt et frais, et ce en sus du paiement du loyer courant,

' dit que ces mensualités seront payables le 10 de chaque mois, et pour la première fois le 10 du mois suivant le prononcé du jugement,

' dit que faute de règlement de 2 mensualités aux échéances prévues, la totalité de la dette redeviendra immédiatement et de plein droit exigible sans autre formalité,

' dit qu’en cas de respect de ces modalités d’apurement de la dette locative, le bail se poursuivra comme s’il n’avait jamais été résilié,

Statuant à nouveau,

— dire n’y avoir lieu à octroi de délais qui s’ils sont respectés entraineront la poursuite du bail comme s’il n’avait jamais été résilié,

En conséquence,

— débouter Mme [U] de toutes ses demandes,

— juger que la résiliation du contrat de location ressort ses pleins effets,

— condamner Mme [U] aux entiers dépens de l’instance d’appel et à payer à l’office concluant la somme de 2 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile.

L’intimée fait valoir que l’appelante n’invoque aucun moyen d’annulation de l’assignation, le paiement des loyers n’étant pas une cause de nullité de l’assignation.

Sur la fin de non-recevoir, l’Ophea soutient que l’intérêt à agir s’apprécie au jour de la demande et qu’elle a saisi le tribunal le 11 septembre 2023 pour faire valider un congé délivré pour le 30 avril 2023. L’appelant indique que les arriérés de loyers et charges étaient effectifs à la date de délivrance du congé et que, selon les déclarations de l’appelante, le fonds de solidarité pour le logement n’a été obtenu que le 20 février 2024.

L’intimée ajoute que la locataire n’indique pas quel serait le fondement juridique de l’irrecevabilité de l’assignation pour mauvaise foi du bailleur.

L’Ophea précise qu’elle a effectué toutes les démarches préalables et concomitantes à l’assignation et saisi toutes les instances nécessaires.

Le bailleur indique que le congé a été régulièrement délivré le 20 janvier 2023 pour le 30 avril 2023, pour non-paiement des loyers et accessoires, et précise que le plan d’apurement mis en place antérieurement à la délivrance du congé n’avait pas été respecté, pas plus que les demandes réitérées adressées à la locataire en vue de trouver une solution.

Le bailleur s’oppose à l’octroi de délais de paiement dès lors que Mme [U] n’a pas respecté le plan d’apurement, qu’elle ne cherche pas les lettres recommandées qui lui sont adressées et qu’elle ne s’est pas présentée devant le premier juge.

Pour l’exposé complet des prétentions et moyens des parties, la cour se réfère aux conclusions précédemment visées en application de l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture de la procédure a été prononcée le 10 juin 2025.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 16 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de nullité de l’assignation :

Aux termes des dispositions combinées des articles 654, 655 et 693 du code de procédure civile, la signification des actes par commissaire de justice doit, à peine de nullité, être faite à personne ou, si la signification à personne s’avère impossible, par délivrance de l’acte soit à domicile, soit, à défaut de domicile connu, à résidence. Le commissaire de justice doit relater dans l’acte les diligences qu’il a accomplies pour effectuer la signification à la personne de son destinataire et les circonstances caractérisant l’impossibilité d’une telle signification.

Cette nullité obéit aux règles des nullités de forme, l’article 114 du code de procédure civile disposant qu’aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n’en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d’inobservation d’une formalité substantielle ou d’ordre public. La nullité ne peut être prononcée qu’à charge pour l’adversaire qui l’invoque de prouver le grief que lui cause l’irrégularité, même lorsqu’il s’agit d’une formalité substantielle ou d’ordre public.

En l’espèce, Mme [U] formule dans le dispositif de ses conclusions une demande de nullité de l’assignation mais ne développe dans le corps de ses écritures aucun moyen à l’appui de cette demande.

Les moyens développés par l’appelante sur le fondement de l’article 122 du code de procédure civile tendent à faire déclarer l’intimée irrecevable en sa demande mais ne constituent pas des moyens de nullité de l’assignation.

Par conséquent, il convient de rejeter la demande de nullité de l’assignation.

Sur la fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt à agir du bailleur :

L’article 122 du Code de procédure civile indique que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix et la chose jugée.

Il est de principe que l’intérêt à agir s’apprécie au jour de l’introduction de la demande en justice et que celui-ci n’est pas subordonné à la démonstration préalable du bien-fondé de l’action.

En l’espèce, Mme [U] soutient que le bailleur était dépourvu d’intérêt à agir du fait de l’extinction de la dette.

Cependant, l’assignation introductive d’instance délivrée le 11 septembre 2023 fait état d’une dette locative d’un montant de 1 723,48 euros.

Il résulte des explications de l’appelante que l’apurement allégué de cette dette locative est intervenu postérieurement à la délivrance de l’assignation avec notamment une aide de 1 237,07 euros accordée le 20 février 2024 par le fonds de solidarité pour le logement.

Par conséquent, le bailleur justifiait d’un intérêt à agir au moment de l’introduction de l’instance, de sorte qu’il convient de rejeter la fin de non-recevoir soulevée à ce titre.

Sur la fin de non-recevoir tirée du défaut de saisine de la commission de coordination des actions de préventions des expulsions locatives (CCAPEX) :

En application des dispositions de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de préventions des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

En l’espèce, Mme [U] soutient que le bailleur ne justifie pas de la saisine de la commission départementale des aides publiques au logement, dont la compétence a été transférée à la commission de coordination des actions de préventions des expulsions locatives.

Cependant, l’intimé produit un dossier de saisine de la CCAPEX du Bas-Rhin, relatif à la situation de Mme [U], qui en a accusé réception le 26 janvier 2023.

Par conséquent, il convient de rejeter la fin de non-recevoir tirée du défaut de saisine de la CCAPEX.

Sur la validité du congé et la résiliation

Conformément aux dispositions de l’article L442-6 du code de la construction et de l’habitation, les dispositions du chapitre 1er de la loi du 1er septembre 1948 sont applicables aux habitations à loyer modéré, notamment l’article 4, au terme duquel les occupants de bonne foi des locaux définis à l’article 1er bénéficient de plein droit et sans l’accomplissement d’aucune formalité, du maintien dans les lieux loués, aux clauses et conditions du contrat primitif non contraires aux dispositions de la présente loi, quelle que soit la date de leur entrée dans les lieux.

Sont réputés de bonne foi les locataires, sous-locataires, cessionnaires de baux, à l’expiration de leur contrat, ainsi que les occupants qui, habitant dans les lieux en vertu ou en suite d’un bail écrit ou verbal, d’une sous-location régulière, d’une cession régulière d’un bail antérieur, d’un échange opéré dans les conditions légales, exécutent leurs obligations.

L’acte par lequel le bailleur notifie au locataire qu’il met fin au contrat de louage et qui entraîne l’application des dispositions précitées doit, à peine de nullité, reproduire les dispositions des deux alinéas précédents et préciser qu’il ne comporte pas en lui-même une obligation d’avoir à quitter effectivement les lieux.

En l’espèce, par lettre recommandée datée du 20 janvier 2023, l’Ophea a délivré congé à Mme [U] du logement qu’elle occupe avec effet au 30 avril 2023 en raison d’un arriéré de loyers et charges d’un montant de 772,12 euros à la date du 20 janvier 2023.

Le premier juge a constaté la validité du congé et la résiliation du bail en retenant l’existence d’une dette locative de 408,65 euros sur la base d’un extrait de compte locataire arrêté au 2 avril 2024.

A hauteur de cour, l’appelante justifie du paiement régulier de son loyer d’octobre 2023 à juin 2025 et de l’apurement de sa dette locative par la production d’une capture d’écran de son compte locataire (contrat n° 0441004105) faisant état d’un solde nul.

La cour relève que le bailleur ne conteste pas l’apurement de la dette locative et ne produit pas d’extrait actualisé du compte locataire de Mme [U], l’extrait le plus récent s’arrêtant au 2 avril 2024, soit le même qu’en première instance.

Les pièces communiquées par l’appelante font ressortir qu’elle n’est pas restée sans réaction face à la dette locative mais qu’elle a entrepris des démarches en vue de l’apurer, notamment auprès du fonds de solidarité pour le logement (FSL) qui a procédé à un versement de 1 273,07 euros au profit du bailleur le 15 mars 2024.

S’il n’est pas démontré que la dette était intégralement apurée lors de l’audience qui s’est tenue le 8 avril 2024 devant le premier juge, l’appelante en justifie désormais à hauteur de cour ainsi que du paiement régulier de son loyer courant depuis deux années.

Au vu de ces éléments, la cour considère Mme [U] comme une occupante de bonne foi au sens des dispositions précitées qui peut donc prétendre au maintien dans les lieux.

Le jugement déféré sera infirmé en ce qu’il a validé le congé, constaté la résiliation du bail et ordonné l’expulsion de la locataire.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

Les dispositions du jugement déféré quant aux frais et dépens seront confirmées, Mme [U] n’ayant pas comparu devant le premier juge alors qu’elle avait connaissance de la date d’audience comme elle l’indique dans ses conclusions.

Il sera fait masse des dépens d’appel, la moitié étant mise à la charge de Mme [U] et l’autre moitié à celle d’Ophea.

L’équité ne commande pas de faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

LA COUR, statuant par arrêt contradictoire, prononcé publiquement, par mise à disposition au greffe,

REJETTE la demande de nullité de l’assignation,

REJETTE la fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt à agir de l’Office Public de l’Habitat de l’Eurométropole de [Localité 7],

REJETTE la fin de non-recevoir tirée du défaut de saisine de la commission de coordination des actions de préventions des expulsions locatives,

INFIRME le jugement déféré SAUF en ce qu’il a :

— condamné Mme [U] à verser à l’Ophea, anciennement Cus Habitat, la somme de 408,65 euros au titre des loyers et charges et indemnités d’occupation impayés au 2 avril 2024, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

— accordé à Mme [U] un délai de 1 an pour s’acquitter de sa dette et dit qu’elle devra le faire en 11 mensualités de 34 euros chacune, la 12ème et dernière mensualité soldant la dette en principal, intérêts et frais, et ce en sus du paiement du loyer courant,

— dit que ces mensualités seront payables le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant le prononcé du présent jugement,

— dit que faute de règlement de deux mensualités aux échéances prévues, la totalité de la dette redeviendra immédiatement et de plein droit exigible sans autre formalité,

— dit qu’en cas de respect de ces modalités d’apurement de la dette locative, le bail se poursuivra comme s’il n’avait jamais été résilié,

— condamné Mme [U] à verser à Ophea, anciennement Cus Habitat la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné Mme [U] aux frais et dépens de la présente procédure,

Statuant à nouveau des chefs de demande infirmés,

DEBOUTE l’Office Public de l’Habitat de l’Eurométropole de [Localité 7] de ses demandes en validation du congé, en déchéance du droit au maintien dans les lieux et en expulsion,

Y ajoutant,

CONSTATE l’apurement de la dette locative,

FAIT masse des dépens d’appel et CONDAMNE Mme [R] [U] à en payer la moitié et l’Office Public de l’Habitat de l’Eurométropole de [Localité 7] à en payer l’autre moitié,

DEBOUTE Mme [R] [U] de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE l’Office Public de l’Habitat de l’Eurométropole de [Localité 7] de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le Greffier La Présidente