MINUTE N° 26/264

Copie exécutoire à :

— M^e Maêva BOUDOT

— M^e Valérie SPIESER

Copie conforme à :

— greffe JCP TJ [Localité 1]

Le

Le greffier

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

TROISIEME CHAMBRE CIVILE

ARRET DU 01 Juin 2026

Numéro d’inscription au répertoire général : 3 A N° RG 25/00792

N° Portalis DBVW-V-B7J-IPGK

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 17 janvier 2025 par le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de STRASBOURG

APPELANTE ET INCIDEMMENT INTIM''E :

Madame [X] [L]

[Adresse 1]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle totale numéro 2025/907 du 11/03/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 2])

Représentée par M^e Maêva BOUDOT, avocat au barreau de STRASBOURG

INTIMÉ ET INCIDEMMENT APPELANT :

E.P.I.C. OPHEA – OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE L’EUROMETROP OLE DE [Localité 1] pris en la personne de son représentant légal,

[Adresse 2]

Représentée par M^e Valérie SPIESER de la SELARL V² AVOCATS, avocat au barreau de COLMAR

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 23 mars 2026, en audience publique, les parties ne s’y étant pas opposées, devant M^me FABREGUETTES, présidente de chambre, et M. LAETHIER, vice-président placé.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M^me FABREGUETTES, présidente de chambre

M^me DESHAYES, conseillère

M. LAETHIER, vice-président placé

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M. BIERMANN

ARRET :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me FABREGUETTES, présidente et M. BIERMANN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*****

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES :

Par contrat du 18 juillet 2022, l’office public de l’habitat de l’Eurométropole de [Localité 1] (ci-après l’Ophea) a consenti à Mme [X] [L] un bail portant sur un logement à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 1] moyennant le paiement d’un loyer mensuel fixé à la somme de 542,04 euros, provisions sur charges comprises.

Par courrier recommandé avec demande d’avis de réception du 16 décembre 2022, le bailleur a donné congé à la locataire pour le 31 mars 2023 sur le fondement de l’article 4 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 en raison d’un arriéré de loyers et charges d’un montant de 2 394,80 euros à la date du 16 décembre 2022.

Le courrier recommandé ayant été retourné à l’expéditeur avec la mention « pli avisé et non réclamé », l’Ophea a fait signifier à Mme [L] le congé du 16 décembre 2022 par acte de commissaire de justice du 30 janvier 2023.

Par acte de commissaire de justice délivré le 5 janvier 2024, l’Ophea a fait assigner Mme [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Strasbourg aux fins de voir :

— constater que le congé délivré à la partie défenderesse est régulier,

— prononcer la déchéance de la partie défenderesse de tout droit au maintien dans les lieux, conformément à l’article 10-1° de la loi du 1er septembre 1948,

— condamner la partie défenderesse ainsi que tout occupant de son chef à évacuer les locaux occupés,

— prononcer à titre subsidiaire la résiliation judiciaire du bail liant les parties, conformément aux articles 1184 et 1741 du code civil,

— condamner solidairement la partie défenderesse à payer la somme de 5 674,06 euros à titre d’arriérés de loyers et accessoires avec les intérêts légaux à compter de l’assignation, conformément à l’article 1728 du code civil et à payer les arriérés de loyers et charges nés entre l’assignation et la date de l’audience,

en tout état de cause,

— condamner solidairement la partie défenderesse à payer les loyers et charges jusqu’à la résiliation du bail par le tribunal, en quittance et deniers,

— condamner solidairement la partie défenderesse à payer à Ophea, anciennement Cus Habitat, à titre d’indemnité d’occupation le montant de 628 euros (loyer augmenté des charges et prestations fournies) augmenté des intérêts légaux à compter de chaque échéance et jusqu’à évacuation des locaux, sous réserve des augmentations légales ultérieures et ce à compter de la date de résiliation du bail, conformément à l’article 1142 du code civil,

— condamner solidairement la partie défenderesse à payer la somme de 560 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner solidairement la partie défenderesse aux entiers frais et dépens conformément à l’article 696 du code de procédure civile,

— déclarer le jugement à intervenir exécutoire par provision conformément à l’article 514 et suivants du code de procédure civile.

A l’audience du 12 novembre 2024, le bailleur a actualisé sa créance à la somme de 9 059,84 euros à la date au 8 novembre 2024.

L’Ophea a fait valoir que la mauvaise foi de la locataire était démontrée au vu du montant de l’arriéré de loyers et qu’elle s’opposait à l’octroi de délais de paiement en l’absence de paiement du loyer courant et d’effort fourni afin d’apurer la dette locative.

Mme [L] a sollicité l’octroi de délais de paiement sur trois années et, subsidiairement, le bénéfice d’un délai d’un an pour quitter les lieux.

Elle a soutenu que la dette locative s’expliquait par sa perte d’emploi et qu’elle était désormais en capacité de l’apurer, ayant retrouvé un emploi à temps partiel.

Par jugement contradictoire du 17 janvier 2025, le juge des contentieux de la protection a :

— dit n’y avoir lieu à statuer sur la régularité du congé,

— constaté la résiliation au 31 mars 2023 du contrat de bail conclu entre Ophea, d’une part, et Mme [L] d’autre part portant sur un logement situé au 2ème étage, porte 5, au [Adresse 3] à [Localité 1],

— ordonné en conséquence l’expulsion de Mme [L] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si nécessaire, faute de délaissement volontaire des lieux au plus tard deux mois après la signification du commandement d’avoir à libérer les locaux (articles L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution),

— dit que les meubles et objets se trouvant sur les lieux suivront le sort prévu par les articles L 433-1 et 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— condamné Mme [L] à verser à l’Ophea, en deniers ou quittances, la somme de 9 059,84 euros au titre de l’arriéré de loyers et charges (décompte arrêté au 8 novembre 2024, loyer du mois d’octobre 2024 inclus), assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

— condamné Mme [L] à payer à l’Ophea, en deniers ou quittances, une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer indexé et des avances sur charges qui aurait été dû si le bail n’avait pas été résilié, et ce, à compter du terme du mois de novembre 2024 jusqu’à parfaite évacuation des lieux, caractérisée par la restitution des clefs,

— débouté Mme [L] de sa demande de délais de paiement,

— débouté Mme [L] de sa demande de délais au titre des articles L 412-3 et L 412-4 du code des procédures civiles d’exécution,

— dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné Mme [L] aux dépens,

— rappelé que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de plein droit en toutes dispositions,

— ordonné la transmission du jugement à Mme le Préfet du Bas-Rhin.

Pour statuer ainsi, le premier juge a retenu qu’au vu du montant et de l’ancienneté de la dette locative, le manquement à l’obligation de payer les loyers et charges au termes convenus était suffisamment grave pour retenir la mauvaise foi de Mme [L].

Le premier juge a considéré que Mme [L] n’avait pas repris le paiement du loyer et des charges courants et qu’elle ne démontrait pas sa capacité à apurer l’arriéré, de sorte qu’aucun délai de paiement ne pouvait lui être accordé.

S’agissant des délais d’évacuation, il a relevé que la défenderesse ne démontrait pas en quoi son relogement ne pouvait avoir lieu dans des conditions normales et qu’elle ne justifiait pas de démarches effectuées en ce sens.

Mme [L] a interjeté appel à l’encontre de cette décision par déclaration transmise par voie électronique le 7 février 2025.

Dans ses dernières conclusions transmises au greffe par voie électronique le 3 février 2026, Mme [L] demande à la cour de :

— déclarer recevable et bien fondé l’appel de Mme [L],

— infirmer le jugement déféré sauf en ce qu’il a dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile,

et statuant à nouveau,

à titre principal,

— homologuer l’accord conclu entre les parties le 30 septembre 2025,

— suspendre toute mesure d’exécution pendant l’exécution des délais accordés,

à titre subsidiaire,

— constater l’absence de mauvaise foi de Mme [L],

— accorder à Mme [L] le droit au maintien dans les lieux,

à titre très subsidiaire,

— accorder à Mme [L] les délais de paiement qu’il plaira à la cour afin de s’acquitter de sa dette locative,

— suspendre toute mesure d’exécution pendant l’exécution des délais accordés,

à titre infiniment subsidiaire,

— constater que le relogement de l’intéressée ne peut avoir lieu dans des conditions normales,

— accorder à Mme [L] un délai d’un an pour quitter le logement sis [Adresse 3] à [Localité 1] ou tout délai qu’il plaira à la juridiction.

L’appelante fait valoir que les parties ont signé un protocole d’accord le 30 septembre 2025 prévoyant l’apurement de sa dette locative par des versements mensuels de 150 euros chacun pendant 60 mois, outre le paiement du loyer courant, de sorte qu’il convient d’infirmer le jugement, homologuer le protocole d’accord et suspendre toute mesure d’exécution.

Subsidiairement, Mme [L] soutient que la dette locative et le retard de paiement du loyer ne suffisent pas à caractériser la mauvaise foi du locataire au sens de l’article 4 de la loi du 1er septembre 1948.

Très subsidiairement, à l’appui de sa demande de délais de paiement et de suspension des procédures d’exécution, elle affirme avoir repris le paiement du loyer et précise qu’elle a retrouvé un emploi à plein temps depuis le 23 septembre 2024 qui lui procure un salaire mensuel d’environ 1800 euros.

A titre infiniment subsidiaire, Mme [L] sollicite des délais sur le fondement de l’article L 412-3 du code des procédures civiles d’exécution, faisant valoir qu’elle justifie de démarches entreprises en vue de son relogement et que la situation médicale de son fils fait obstacle à l’expulsion de la famille.

Dans ses dernières conclusions transmises au greffe par voie électronique le 26 février 2026, l’Ophea demande à la cour de :

— déclarer Mme [L] mal fondée en son appel,

— le rejeter,

— dire n’y avoir lieu à homologation du protocole,

— confirmer la décision entreprise sauf à préciser et en tant que de besoin par voie d’appel incident,

— infirmer le jugement en tant qu’il a condamné Mme [L] à payer à Ophea les arriérés de loyers et charges arrêtés au 8 novembre 2024 soit la somme de 9 059,84 euros et à compter du terme du mois de novembre 2024 une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges comme si le bail s’était poursuivi,

statuant à nouveau,

— condamner Mme [L] à payer à l’Office concluant les arriérés de loyers et charges à la date d’effet du congé soit au 31 mars 2023 la somme de 3 336,78 euros et à compter du 31 mars 2023 l’indemnité d’occupation telle que fixée par le tribunal et selon les modalités fixées par le jugement à savoir une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges comme si le bail s’était poursuivi,

— la débouter de l’intégralité de ses demandes fins et conclusions,

— condamner Mme [L] aux entiers dépens de l’instance d’appel et à payer à l’office concluant la somme de 1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’intimée fait valoir que la signature du protocole d’accord n’est pas une cause d’infirmation du jugement, le bailleur s’engageant simplement à suspendre la procédure d’expulsion et à proposer la signature d’un nouveau bail en cas de respect du protocole.

Le bailleur soutient que les locataires de bonne foi, au sens de l’article 4 de la loi du 1er septembre 1948, sont ceux qui exécutent leurs obligations notamment celle de payer son loyer et que les arriérés de Mme [L] sont passés de 2 865,46 euros à la date d’un plan d’apurement de février 2023 à 9 059,84 euros à la date du 8 novembre 2024 puis à 12 257,48 euros à la date du 18 juillet 2025.

L’intimée indique que Mme [L] ne justifie pas de sa situation professionnelle en 2025 et qu’elle n’a pas réglé le loyer courant, ni commencé à apurer sa dette locative, de sorte qu’elle ne saurait prétendre au bénéfice de délais.

Pour l’exposé complet des prétentions et moyens des parties, la cour se réfère aux conclusions précédemment visées en application de l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture de la procédure a été prononcée le 2 mars 2026.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 23 mars 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le protocole d’accord signé par les parties le 30 septembre 2025 :

Selon l’article 1103 du code civil, « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ».

L’article 2044 du code civil dispose que « la transaction est un contrat par lequel les parties par des concessions réciproques, terminent une contestation née, ou préviennent une contestation à naître. Ce contrat doit être rédigé par écrit ».

L’article 2048 indique que « les transactions se renferment dans leur objet : la renonciation qui y est faite à tous droits, actions et prétentions, ne s’entend que de ce qui est relatif au différend qui y a donné lieu ». L’article 2049 ajoute que « les transactions ne règlent que les différends qui s’y trouvent compris, soit que les parties aient manifesté leur intention par des expressions spéciales ou générales, soit que l’on reconnaisse cette intention par une suite nécessaire de ce qui est exprimé ».

Selon l’article 1565 du code de procédure civile, l’accord auquel sont parvenues les parties à une médiation, une conciliation ou une procédure participative peut être soumis aux fins de le rendre exécutoire à l’homologation du juge compétent pour connaître du contentieux dans la matière considérée.

Le juge à qui est soumis l’accord ne peut en modifier les termes.

L’article 1567 du code précité précise que les dispositions des articles 1565 et 1566 sont applicables à la transaction conclue sans qu’il ait été recouru à une médiation, une conciliation ou une procédure participative. Le juge est alors saisi par la partie la plus diligente ou l’ensemble des parties à la transaction.

En l’espèce, un protocole transactionnel a été conclu entre les parties postérieurement au jugement rendu le 17 janvier 2025 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Strasbourg.

Aux termes de ce protocole du 30 septembre 2025, Mme [L] s’est notamment engagée à reprendre le paiement des indemnités d’occupation et à rembourser sa dette dans les conditions fixées par un plan d’apurement.

Pour sa part, le bailleur s’est engagé à suspendre la procédure d’expulsion suite à la résiliation du bail et à proposer à Mme [L] un nouveau bail dans un délai maximal de trois mois suivant le terme du protocole, dès lors que le débiteur a strictement respecté ses engagements et soldé sa dette.

Il est expressément prévu à l’article V du protocole que le bailleur pourra poursuivre l’exécution du jugement du 17 janvier 2025 si le locataire ne tient pas ses engagements.

Il résulte des termes de ce protocole d’accord que le bailleur n’a pas entendu renoncer au jugement rendu le 17 janvier 2025 mais seulement consenti à suspendre la procédure d’expulsion et à proposer à Mme [L] un nouveau bail si la débitrice règle ses indemnités d’occupation et apure sa dette selon les modalités définies par le plan d’apurement.

Par conséquent, il n’y pas lieu à infirmation du jugement déféré du fait de la signature du protocole transactionnel, comme le demande Mme [L].

S’agissant de la demande d’homologation, le bailleur s’y oppose au motif que la signature du protocole n’est pas une cause d’infirmation du jugement et qu’il s’agit d’un accord conclu suite à la résiliation du bail, de sorte que le jugement doit être confirmé sous réserve du protocole d’accord.

Ce faisant, l’Ophea ne remet en question ni la signature du protocole d’accord, ni même son contenu.

Il n’existe donc aucun obstacle à l’homologation du protocole, le désaccord des parties ne portant pas sur ses termes mais uniquement sur sa portée.

Par conséquent, il sera fait droit à la demande d’homologation du protocole d’accord, sauf à préciser que son exécution se fera dans le respect du protocole signé par les parties.

Par ailleurs, la cour relève que Mme [L], en signant le protocole d’accord dont elle sollicite l’homologation à titre principal, a nécessairement consenti au jugement du 17 janvier 2025 puisque ce protocole vise à suspendre la procédure d’expulsion résultant de ce jugement tout en précisant que le bailleur pourra en poursuivre l’exécution si le locataire ne respecte pas ses engagements.

Par conséquent, il n’y a pas lieu d’examiner les demandes formulées à titre subsidiaire par l’appelante.

Sur la dette locative :

En vertu de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, le jugement déféré retient un arriéré de loyers et charges d’un montant de 9 059,84 euros au 8 novembre 2024 (loyer du mois d’octobre 2024 inclus) et condamne Mme [L] au paiement d’une indemnité d’occupation à compter du terme du mois de novembre 2024.

Le bailleur demande, au titre de l’appel incident, l’infirmation du jugement sur ce point, sollicitant la condamnation de l’appelante à un arriéré de loyers et charges de 3 336,78 euros à la date d’effet du congé (31 mars 2023) et à une indemnité d’occupation à compter du 31 mars 2023.

Le bail étant résilié par l’effet du congé à la date du 31 mars 2023, il sera fait droit à l’appel incident du bailleur, sauf à préciser que l’indemnité d’occupation est due par Mme [L] à compter du 1er avril 2023.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

Les dispositions du jugement déféré quant aux frais et dépens seront confirmées.

Il sera fait masse des dépens d’appel, la moitié étant mise à la charge de Mme [L] et l’autre moitié à celle de l’Ophea.

L’équité ne commande pas de faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

LA COUR, statuant par arrêt contradictoire, prononcé publiquement, par mise à disposition au greffe,

INFIRME le jugement déféré en ce qu’il a :

— condamné Mme [X] [L] à verser à l’Office Public de l’Habitat de l’Eurométropole de [Localité 1], en deniers ou quittances, la somme de 9 059,84 euros au titre de l’arriéré de loyers et charges (décompte arrêté au 8 novembre 2024, loyer du mois d’octobre 2024 inclus), assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

— condamné Mme [X] [L] à payer à l’Office Public de l’Habitat de l’Eurométropole de [Localité 1], en deniers ou quittances, une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer indexé et des avances sur charges qui aurait été dû si le bail n’avait pas été résilié, et ce, à compter du terme du mois de novembre 2024 jusqu’à parfaite évacuation des lieux, caractérisée par la restitution des clefs,

Statuant à nouveau des chefs de demande infirmés,

CONDAMNE Mme [X] [L] à verser à l’Office Public de l’Habitat de l’Eurométropole de [Localité 1], en deniers ou quittances, la somme de 3 336,78 euros au titre de l’arriéré de loyers et charges (décompte arrêté au 31 mars 2023),

CONDAMNE Mme [X] [L] à payer à l’Office Public de l’Habitat de l’Eurométropole de [Localité 1], en deniers ou quittances, une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer indexé et des avances sur charges qui aurait été dû si le bail n’avait pas été résilié, et ce, à compter du terme du mois d’avril 2024 jusqu’à parfaite évacuation des lieux, caractérisée par la restitution des clefs,

CONFIRME le jugement déféré pour le surplus, sauf à préciser que son exécution se fera dans le respect du protocole d’accord signé par les parties le 30 septembre 2025,

Y ajoutant,

HOMOLOGUE le protocole d’accord transactionnel conclu le 30 septembre 2025 entre l’Office Public de l’Habitat de l’Eurométropole de [Localité 1] et Mme [X] [L] dont copie demeurera annexée au présent arrêt,

DEBOUTE l’Office Public de l’Habitat de l’Eurométropole de [Localité 1] de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

FAIT masse des dépens d’appel et CONDAMNE Mme [X] [L] à en payer la moitié et l’Office Public de l’Habitat de l’Eurométropole de [Localité 1] à en payer l’autre moitié.

Le Greffier La Présidente