XXX

H A

Q, R S épouse A

C/

N-O B

J K épouse B

SCP CAUDIN & Z

Société MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANCAIS

Expédition et copie exécutoire délivrées aux avocats le

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE – AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE Y

1ERE CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 16 JUILLET 2013

N°

RÉPERTOIRE GÉNÉRAL N° 11/02347

Décision déférée à la Cour : AU FOND du 25 OCTOBRE 2011, rendue par le TRIBUNAL DE

GRANDE INSTANCE DE CHALON SUR SAONE

RG 1^re instance : 09/00920

APPELANTS :

Monsieur H A

né le XXX à XXX

XXX

XXX

représenté par M^e Florent SOULARD, avocat au barreau de Y,

assisté de M^e Laurent HUGUES, avocat au barreau D’AIX EN PROVENCE

Madame Q, R S épouse A

née le XXX à XXX

XXX

XXX

représentée par M^e Florent SOULARD, avocat au barreau de Y,

assistée de M^e Laurent HUGUES, avocat au barreau D’AIX EN PROVENCE

INTIMES :

Monsieur N-O B

né le XXX à XXX

XXX

XXX

XXX

représenté par M^e Bruno CHATON, avocat au barreau de Y

Madame J K épouse B

née le XXX à XXX

XXX

XXX

XXX

représentée par M^e Bruno CHATON, avocat au barreau de Y

SCP CAUDIN & Z

dont le siège social est XXX

XXX

représentée par M^e Patrick PORTALIS membre de la SCP DOREY PORTALIS PERNELLE BERNARD FOUCHARD, avocat au barreau de Y

La MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANCAIS

dont le siège social est XXX

XXX

représentée par M^e Patrick PORTALIS membre de la SCP DOREY PORTALIS PERNELLE BERNARD FOUCHARD, avocat au barreau de Y

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 12 Février 2013 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame BOURY, Présidente de Chambre chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries lors du délibéré, la Cour étant alors composée de :

Madame BOURY, Présidente de Chambre, Président,

Monsieur PLANTIER, Conseiller,

Monsieur BESSON, Conseiller,

GREFFIER LORS DES DEBATS : M^me X,

ARRET : rendu contradictoirement,

PRONONCE publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile

SIGNE par Madame BOURY, Présidente de Chambre, et par Madame THIOURT, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Par arrêtés du maire de Cirgy des 14 Novembre 2005 et 25 Février 2008, les époux A qui avaient fait l’acquisition en date du 16 Février 1996, d’une propriété immobilière sise dans cette commune au XXX, ont été autorisés, par le biais de la SCP d’architectes Caudin et Z qui avait fait la demande de permis de construire, à édifier une piscine avec son local technique, un auvent et un mur de clôture, ainsi qu’un garage.

Monsieur et Madame B qui, pour leur part, ont fait l’acquisition en octobre 1975, d’une maison à usage d’habitation édifiée sur une parcelle de terrain cadastrée section XXX, lieudit "Saint Denis’ dans cette même commune, formant le lot n°23 du lotissement de Saint Denis approuvé le 11 mai 1964 par le Préfet de Saône et D, se plaignant notamment de ce que les constructions autorisées violaient le cahier des charges du lotissement, ont fait assigner Monsieur et Madame A devant le tribunal de grande instance de Chalon Sur Saône pour principalement obtenir la démolition du local technique de la piscine et du garage et l’arasement du mur de clôture à 1,20 m et l’interdiction d’édifier le surplus du mur sur une hauteur supérieure à 1,20 m.

Les époux A ont appelé en garantie la SCP d’architectes Caudin et Z, ainsi que la MAF, les deux procédures ayant fait l’objet d’une jonction.

En substance, devant le tribunal, les époux B ont fondé leur demande sur la violation d’une part de l’article 12 du cahier des charges dès lors que les deux locaux situés en limite de propriété, ne sont ni incorporés, ni accolés au bâtiment principal, d’autre part de l’article 15 en ce qui concerne la hauteur du mur de clôture supérieure à 1,20 m.

Selon les époux B, si le cahier des charges édictait des règles d’urbanisme aujourd’hui disparues du fait de la caducité découlant de l’article L 315-2-1 devenu 442-9 du code de l’urbanisme, ils se prévalent du caractère contractuel du dit cahier des charges du lotissement dont les prévisions ont, elles, une valeur perpétuelle, réfutant l’application invoquée par leurs adversaires des articles R 442-25 et L 480-13 ayant vocation à s’appliquer aux seules règles d’urbanisme, et non pas, comme en l’espèce, aux règles contractuelles.

S’ils alléguaient en outre l’existence d’un préjudice d’ombrage sur leur propriété, ils faisaient cependant valoir que l’existence d’un préjudice n’est pas une condition nécessaire pour obtenir la cessation d’une violation du cahier des charges d’un lotissement.

Les époux A discutaient, pour leur part, la nature contractuelle du cahier des charges, considérant qu’il s’agissait bien d’un document à caractère réglementaire dont les règles sont aujourd’hui caduques compte tenu de l’approbation postérieure d’un plan d’occupation des sols ou d’un document d’urbanisme en tenant lieu, et à défaut pour les colotis d’avoir sollicité avant le 1^er Juillet 2007 le maintien des règles d’urbanisme spécifiques du lotissement.

Ils se prévalent, dans l’hypothèse de règles contractuelles, de la prescription extinctive de l’article 2262 du code civil, plus de trente ans s’étant écoulés depuis la création du lotissement en 1964.

De même, ils invoquent les dispositions de l’article L 480-13 du code de l’urbanisme selon lesquelles les époux B ne pourraient, selon eux, obtenir la démolition des ouvrages, faute d’avoir préalablement saisi la juridiction administrative d’un recours pour excès de pouvoir.

Subsidiairement, les époux A ont sollicité la garantie de l’architecte sur le fondement des articles 1792 et 1147 du code civil pour n’avoir pas tenu compte, dans la réalisation des dossiersde demande de permis de construire, de l’existence et du contenu du cahier des charges du lotissement, alors qu’il lui appartenait bien de se renseigner sur les conditions juridiques de l’opération de construction envisagée y compris celles résultant de règles de droit privé.

Ils réfutaient l’existence d’une prescription biennale de l’article L 480-13 b) du code de l’urbanisme dans sa rédaction issue de la loi du 13 juillet 2006 postérieure à l’obtention du premier permis de construire et mentionnaient que l’assignation en garantie avait été délivrée dans le délai de deux ans suivant l’achèvement du garage.

S’agissant de l’architecte et de son assureur, ils concluaient devant le tribunal, à leur mise hors de cause.

S’associant principalement à l’argumentation des époux A, ils contestaient tout intérêt à agir des demandeurs faute de préjudice et, subsidiairement, invoquaient la prescription de l’action en garantie intentée plus de deux ans après l’achèvement des travaux et encore, l’absence de faute dans la réalisation de la prestation de l’architecte.

Par décision du 25 Octobre 2011, le tribunal de grande instance de Chalon Sur Saône a

— condamné les époux A à procéder à la démolition des deux bâtiments à usage respectivement de local technique et de garage ainsi qu’à l’arasement du mur de clôture jusqu’à 1,20 m dans le délai de six mois à compter de l’ouverture des opérations d’expertise ci-après ordonnées, ou à défaut de consignation dans le délai de six mois à compter de l’ordonnance de caducité, sous astreinte de 50 € par jour de retard,

— fait interdiction aux époux A de construire le mur de clôture nord-est séparatif de la propriété B à une hauteur supérieure à 1,20 m,

— déclaré recevable et bien fondé l’appel en garantie de Monsieur et Madame A à l’encontre de la SCP d’architectes Caudin et Z et de la Mutuelle des Architectes Français,

— condamné la SCP d’architectes Caudin et Z et la Mutuelle des Architectes Français in solidum a relever et garantir intégralement Monsieur et Madame A de toutes condamnations pécuniaires prononcées à leur encontre, à l’exception des astreintes,

— avant dire droit, sur l’évaluation du préjudice de Monsieur et Madame A, ordonné une mesure d’expertise, et commis pour y procéder Monsieur F G, demeurant XXX, 21000 Y, expert inscrit sur la liste de la Cour d’appel de Y , avec mission de :

— se rendre sur les lieux, XXX, XXX, XXX, en présence des parties ou celles- ci dûment convoqués

— décrire les ouvrages dont la démolition ou la remise en conformité a été ordonnée,

— indiquer si des ouvrages identiques pourraient être reconstruits sur le terrain de Monsieur et Madame A en conformité avec les règles du cahier des charges du lotissement et avec les règles d’urbanisme applicables,

— à défaut, proposer une évaluation du préjudice matériel subi par Monsieur et Madame A résultant de cette impossibilité (perte des ouvrages édifiés),

— donner son avis sur les coûts de démolition, de reconstruction et de remise en conformité des ouvrages litigieux, tous frais compris, notamment de maîtrise d’oeuvre et de demandes administratives,

— donner son avis sur le préjudice de jouissance qui sera subi par Monsieur et Madame A pendant la durée des travaux de démolition, de reconstruction et de remise en conformité,

— plus généralement, fournir tous éléments techniques ou de fait de nature à permettre au Tribunal d’évaluer les préjudices subis par Monsieur et Madame A,

— rappelé que pour l’accomplissement de cette mission, l’expert aura la faculté d’entendre tous sachants qu’il estimera utiles, ainsi que de recueillir, en cas de besoin, l’avis d’un autre technicien dans une spécialité distincte de la sienne,

— désigné le juge de la mise en état pour contrôler l’exécution de cette mesure d’instruction,

— mis à la charge des époux A une provision de 1.600 € à valoir sur la rémunération de l’expert à verser avant le 30 décembre 2011, sous peine de caducité,

— imparti à l’expert, pour le dépôt du rapport d’expertise, un délai de quatre mois à compter de l’avertissement qui lui sera donné par le greffe du versement de la provision,

— prévu le remplacement de l’expert par simple ordonnance sur requête,

— condamné la SCP d’architectes Caudin et Z et la Mutuelle des Architectes Français in solidum à payer à Monsieur et Madame A une somme de dix mille euros (10.000 €} à titre de provision sur dommages et intérêts,

— condamné Monsieur et Madame A in solidum à payer à Monsieur et Madame B la somme de mille huit cents euros (1800 €) en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

— réservé la demande de Monsieur et Madame A au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens.

Appelants de cette décision, suivant déclaration du 23 Décembre 2011, les époux A demandent à la cour, par leurs conclusions du 4 Juillet 2012, au visa des articles 1143 et 2262 ancien du Code civil et des articles L.3l5- 2- 1 ancien et L.480-13 ancien du Code de l’urbanisme,

— d’infirmer le jugement du 25 octobre 2011 en ce qu’il les a condamnés à faire, ne pas faire et à payer au profit des époux B,

— de juger que le « cahier des charges, règlement des charges et conditions du lotissement » de 1964 ayant un caractère réglementaire, est devenu caduc dix ans plus tard et qu’il ne peut donc fonder aucune condamnation à leur encontre en l’absence, au surplus et en tout état de cause, de tout préjudice démontré ou même allégué par les époux B en relation avec les ouvrages critiqués ;

— de déclarer les époux B irrecevables, car prescrits, et de toutes façons, mal fondés en toutes leurs demandes et les en débouter ;

— reconventionnellement, de les condamner solidairement à leur payer la somme de 10.000 € à titre de dommages~intérêts pour procédure abusive sur le fondement des articles 1382 du Code civil et 32-1 du Code de procédure civile ;

— à titre infiniment subsidiaire, de les renvoyer à se pourvoir préalablement devant la juridiction administrative compétente aux fins qu’il soit préjudiciellement statué sur la légalité des deux autorisations de construire obtenues par les concluants ;

— à titre plus subsidiaire encore, vu les articles 1792 et suivants du Code civil et, subsidiairement, 1147 du même Code, de déclarer la SCP d’architectes Caudin et Z entièrement responsable des dommages à eux causés ainsi qu’aux époux B et la condamner in solidum avec son assureur, la Mutuelle des Architectes Français à les réparer ;

— en conséquence, de première part, de condamner in solidum la SCP d’architectes Caudin et Z et la Mutuelle des Architectes Français à les relever et garantir intégralement de toutes condamnations pécuniaires qui seraient prononcées à leur encontre, y compris à titre d’astreinte, au profit des époux B,

— en conséquence, de seconde part, et avant dire droit sur l’évaluation du préjudice cette fois personnellement subi par les concluants, d’ordonner une expertise avec mission pour le technicien commis conforme à celle ordonnée par le tribunal sauf à ajouter à la mission de 'donner son avis sur le point de savoir si la nouvelle implantation des ouvrages sera génératrice d’un préjudice de jouissance ou d’agrément par rapport aux emplacements initiaux sur le terrain et proposer une évaluation de ce préjudice’ ;

— de condamner, d’ores et déjà, in solidum la SCP d’architectes Caudin et Z et la Mutuelle des Architectes Français à leur payer la somme de 100.000 € a titre de provision sur dommages intérêts ;

— de dire n’y avoir lieu au cours de quelque astreinte que ce soit à leur encontre jusqu’à ce qu’il soit statué par la Cour de céans sur leurs réclamations à l’encontre de la SCP d’architectes Caudin et Z et de la Mutuelle des Architectes Français après dépôt du rapport d’expertise judiciaire ;

— de condamner les époux B ou in solidum la SCP d’architectes Caudin et Z et la Mutuelle des Architectes Français à leur payer la somme de 10.000 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile en causes de première instance et d’appel ;

— de condamner les époux B ou in solidum la SCP d’architectes Caudin et Z et la Mutuelle des Architectes Français aux entiers dépens distraits au profit de Maitre Florent Soulard, Avocat, aux offres et affirmations de droit.

Les époux B, par leurs conclusions du 27 Avril 2012, demandent à la cour, au visa de l’article 1143 du Code Civil, de confirmer en toutes ses dispositions le jugement entrepris,

en conséquence, de

— juger que la construction par Monsieur et Madame A du bâtiment à usage de local technique, ainsi que du bâtiment à usage de garage dans leur propriété, contrevient directement aux stipulations de l’article 12 alinéas 1 et 2 du Cahier des Charges du lotissement du Pasquier de Saint Denis, de même que la hauteur du mur de clôture érigé par eux excède la hauteur maximale contractuelle de 1,20 m stipulée par l’article 15 du même Cahier des Charges,

— condamner en conséquence Monsieur et Madame A à procéder à la démolition des deux bâtiments à usage de local technique pour l’un et à usage de garage pour l’autre ainsi qu’à l’arasement du mur de clôture à la hauteur maximale de 1,20 m, dans le délai de trois mois à compter de la signification de l’arrêt à intervenir, à peine, passé ce délai, d’une astreinte de 100 € par jour de retard,

— juger que la hauteur du mur à construire en limite de propriété Est, de 2 m, non encore édifié par le requis, excède la hauteur maximale contractuelle de 1,20 m stipulée par l’article 15 du cahier des charges,

— interdire à Monsieur et Madame H A de procéder à l’édification du mur de clôture Est séparatif de la propriété B à plus de 1,20 m de hauteur,

Y ajoutant,

— condamner solidairement Monsieur et Madame H A à verser ensemble et conjointement à Monsieur et Madame N-O B une somme supplémentaire de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile pour les frais irrépétibles exposés par les intimés en cause d’appel,

— rejeter toutes autres demandes et demandes contraires,

— condamner Monsieur et Madame H A aux entiers dépens de première instance et d’appel, lesquels incluront le coût du procès-verbal de constat établi par Maître Patrick Luquet, Huissier de Justice à Autun, le 9 Janvier 2009, et en autoriser la distraction pour ceux d’appel au profit de Maître Bruno Chaton, avocat au Barreau de Y conformément aux dispositions de l’article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile.

Par leurs conclusions du 16 Mai 2012, la SCP Caudin et Z et la Mutuelle des Architectes Français demandent à la Cour, au visa des articles ll43 et 2262 anciens du Code Civil, des articles L442-9 et L480-13 du Code de l’Urbanisme, de

— les juger recevables et bien fondées en leur appel incident,

— infirmer en toutes ses dispositions, le jugement du Tribunal de Grande Instance de Chalon Sur Saône en date du 25 octobre 2011,

— juger que le cahier des charges ~ règlement des charges et conditions du lotissement approuvés par le Préfet de Saône et D le ll mai 1964 à un caractère réglementaire et non pas contractuel,

— juger que ledit cahier des charges règlement des charges et conditions du lotissement est devenu caduc à l’expiration d’un délai de 10 ans en application de l’article L442-9 du Code de l’Urbanisme,

— juger Monsieur et Madame B irrecevables et subsidiairement mal fondés en leur demande de démolition des bâtiments construits par Monsieur et Madame A en application des permis de construire délivrés les 14 novembre 2005 et 25 février 2008,

subsidiairement, vu l’article 1147 du Code Civil,

— juger que la SCP d’architectes Caudin et Z n’a pas manqué à son obligation de conseil et d’information à l’égard de Monsieur et Madame A,

— débouter, Monsieur et Madame A de leur appel en garantie,

— les condamner in solidum avec Monsieur et Madame B à leur payer la somme de 5.000 € application de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

plus subsidiairement encore,

— juger que la mission d’expertise ordonnée par le jugement du 25 octobre 2011 sera complétée comme suit : 'Préciser le coût de construction initiale du local technique de la piscine, du garage et du mur de clôture',

— condamner in solidum Monsieur et Madame B et Monsieur et Madame A en tous les dépens de ler instance et d’appel dont distraction pour ses derniers au profit de la SCP Dorey Portalis Pernelle Fouchard Bernard, Avocat, sur son affirmation de droit.

La clôture a été ordonnée par ordonnance du 7 Février 2013.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer pour l’exposé des moyens des parties à leurs conclusions récapitulatives visées ci-dessus.

SUR QUOI

sur le caractère réglementaire ou contractuel des règles invoquées par les époux B au soutien de leurs prétentions et les conséquences sur la recevabilité :

attendu que la demande des époux B repose sur la violation par leurs voisins

— d’abord, de l’article 12 alinéas 1 et 2 du document intitulé 'cahier des charges, règlement des charges et conditions du lotissement’ prévoyant qu’une seule maison d’habitation doit être édifiée par lot et que les annexes nécessaires telles que garages, remises, ou celliers devront être incorporées ou attenantes,

— ensuite, de l’article 15 alinéas 2 et 6 de ce document, en vertu duquel les clôtures en bordure de voies publiques ou sur la limite séparative entre lots, ne devront pas dépasser 1,20 m ;

attendu qu’au soutien de leur demande d’infirmation du jugement qui a fait droit à la demande de démolition des époux B, les époux A, comme d’ailleurs leur architecte et la Mutuelle des Architectes Français, maintiennent que ces dispositions de nature réglementaire sont caduques en application de l’article L 315-2-1 du code de l’urbanisme (aujourd’hui L 442-9) disposant que lorsqu’un plan local d’urbanisme ou un document d’urbanisme en tenant lieu a été approuvé, les règles d’urbanisme contenues dans les documents approuvés d’un lotissement cessent de s’appliquer au terme de dix années à compter de la délivrance de l’autorisation de lotir ;

attendu qu’aucune des parties ne conteste que la commune de Curgy bénéficie d’un plan local d’urbanisme révisé le 25 Septembre 2000 ;

mais attendu qu’après avoir

— justement rappelé que les lotisseurs avaient, jusqu’à la clarification réalisée par le décret du 26 Juillet 1977, en dépit de la distinction instauré entre le règlement soumis à l’approbation administrative et le cahier des charges de nature contractuelle par les décrets du 31 Décembre 1958 et 28 Juillet 1959, maintenu la pratique des cahier des charges soumis à approbation administrative présentant parfois une double nature de règlement de lotissement et de cahier des charges mêlant ainsi des dispositions réglementaires et des prévisions contractuelles,

— énoncé que tel était précisément le cas en l’espèce où un unique document intitulé 'cahier des charges, règlement des charges et conditions du lotissement’ avait été élaboré et soumis à approbation administrative,

— et encore justement rappelé qu’en l’état de la jurisprudence la plus récente de la Cour de Cassation, le cahier des charges d’un lotissement, quelle que soit sa date, approuvé ou non, revêt toujours entre les colotis un caractère contractuel et constitue ainsi un document engageant chacun d’eux pour toutes les stipulations qui y sont contenues,

le premier juge a justement déduit de ces éléments que les règles invoquées par les époux B présentaient un caractère contractuel et non réglementaire et que pour cette raison, le cahier des charges n’était pas affecté par la caducité prévue par l’article L 315-2-1 du code de l’urbanisme ;

attendu que s’il est vrai que le document édicte des 'règles et servitudes d’intérêt général’ ce titre ne suffit pas à conférer un caractère réglementaire au document dont la lecture attentive permet, comme le soulignent à bon droit les époux B, de constater qu’il contient, outre des dispositions ayant leur place dans un règlement d’urbanisme, des stipulations ayant une vocation naturelle à figurer dans un cahier des charges, telles les 'servitudes foncières générales’ obligeant chaque acquéreur à respecter le parcellaire (article 4), ou encore l’interdiction de fouille (article 5), de modifier le niveau du sol (article 6), de dépôt d’immondices (article 7), de respecter les servitudes de passage (article 9) ou encore de respecter les prescriptions relatives aux bâtiments (article 10 à 14 ) ou aux clôtures et accès (article 15 à 17) destinées au respect d’une unité architecturale dans le lotissement, et manifestement prévues dans l’intérêt bien compris de l’ensemble des colotis qui s’y sont soumis en acquérant leurs lots ;

que la dualité des règles figurant dans le document litigieux se trouve confirmée par le contenu des actes de vente, et notamment de celui des époux A qui, s’il mentionne l’existence d’un règlement de lotissement approuvé soumis à la caducité à défaut pour les colotis d’avoir sollicité le maintien de ses règles, mentionne également l’existence d’un cahier des charges passé sous silence par les époux A, fixant les règles de caractère contractuel du lotissement …. dressé par acte administratif du 11 Mars 1964 approuvé par le préfet le 11 Mai 1964 ;

que les prévisions du cahier des charges dont le premier juge souligne justement qu’il a été publié à la Conservation des hypothèques d’Autun le 13 janvier 1965, s’imposent donc aux époux A, comme à tout coloti acquérant un lot, peu important que le lotissement ait été créé par la commune et non, par une personne privée ;

que par ailleurs, les règles contractuelles du cahier des charges ont vocation à s’appliquer de façon perpétuelle, tant qu’elles ne sont pas remises en cause par l’unanimité des colotis ;

que dès lors, le premier juge a justement écarté la fin de non recevoir tirée par les époux A d’une supposée prescription trentenaire ;

que la décision déférée a également justement écarté comme non fondée la référence à l’article R 422-25 du code de l’urbanisme invoqué par les époux A qui ne s’appliquent qu’aux dispositions réglementaires dont la caducité veut être évitée et non pas aux prévisions contractuelles ;

attendu encore que les époux A reprennent à tort leur moyen tiré de l’article L 480-13 du code de l’urbanisme selon lequel la démolition d’une construction édifiée conformément à un permis de construire, ne peut être ordonnée que si préalablement, le permis a été annulé pour excès de pouvoir par la juridiction administrative ;

qu’en effet, le premier juge a justement écarté l’application de cet article concernant la démolition ordonnée du fait de la méconnaissance d’une règle d’urbanisme ou d’une servitude d’utilité publique et non pas liée, comme en l’espèce, à la violation de dispositions contractuelles ;

qu’enfin, comme retenu par le premier juge, la recevabilité de l’action d’un coloti pour faire respecter les prévisions du cahier des charges n’est pas subordonnée à la preuve d’un préjudice, étant observé surabondamment, que les époux B invoquent au demeurant l’existence d’un tel préjudice en ce que le garage édifié leur a fait perdre de l’ensoleillement dans leur jardin et obstrue pour partie, la vue qu’ils avaient sur la campagne ;

et attendu qu’en définitive, le jugement doit être approuvé d’avoir déclaré les époux B recevables en leurs prétentions fondées sur le non-respect des stipulations du cahier des charges contenues aux articles 12 et 15 ;

Sur le bien fondé de la réclamation des époux B

attendu qu’après avoir relevé que sur le fondement de l’article 1143 du code civil, les demandeurs étaient fondés à obtenir la démolition des ouvrages faits en contravention avec le cahier des charges et justement tiré du procès-verbal de constat d’huissier du 9 janvier 2009, de M^e Luquet, la preuve que le garage et le local piscine étaient des bâtiments indépendants non accolés à l’immeuble principal et que le mur d’enceinte de la propriété A mesuré depuis la voie publique se trouvait à une hauteur variant de 1,60 à 1,90 m, le premier juge en a justement déduit la réalité de la contravention des ouvrages aux articles 12 et 15 du cahier des charges imposant que les annexes soient attenantes à l’immeuble et que la clôture ne dépasse pas la hauteur d'1,20 m, en sorte qu’il devait être fait droit à la demande de démolition des deux bâtiments annexes et à la demande d’arasement du mur de clôture jusqu’à la hauteur de 1,20 m ;

attendu que, de même, le tribunal a justement prescrit que le mur séparatif de la propriété B au nord-est, non encore édifié, soit limité à la hauteur de 1,20 m ;

Sur la demande de dommages-intérêts pour procédure abusive des époux A à l’encontre des époux B

attendu que le tribunal l’a justement rejetée, dès lors qu’il a été fait droit aux prétentions des époux B ; qu’il y a lieu à confirmation de la décision encore sur ce point ;

Sur l’appel en garantie des époux A à l’encontre de l’architecte et de la Mutuelle des Architectes Français

— sur la fin de non recevoir

attendu que le tribunal a d’abord écarté la fin de non recevoir soulevé par l’architecte et son assureur en première instance, fondée sur l’article L 480-13 b) du code de l’urbanisme prévoyant que lorsqu’une construction a été édifiée conformément à un permis de construire, le constructeur ne peut être condamné par un tribunal de l’ordre judiciaire à des dommages-intérêts que si préalablement le permis de construire a été annulé pour excès de pouvoir ou si son illégalité a été constatée par la juridiction administrative, l’action devant être engagée dans le délai de deux ans après l’achèvement des travaux ;

que le tribunal a en effet justement décidé que ces dispositions n’étaient pas applicables à l’espèce, étant donné que la responsabilité de l’architecte n’était pas recherchée en raison de la méconnaissance de règles d’urbanisme susceptibles d’être sanctionnée par l’annulation du permis de construire ;

que l’architecte et son assureur qui reprennent en appel cette fin de non recevoir, n’apportent aucun élément de nature à contredire de manière pertinente l’appréciation du tribunal dont la décision sera encore sur ce point confirmée ;

— sur le fond

attendu qu’en l’espèce, la SCP Caudin & Z a été chargée par les époux A de différentes missions de maîtrise d’oeuvre concernant la construction d’un local technique, d’un auvent et d’un mur de clôture, ainsi que la construction d’un garage ayant donné lieu à la délivrance de deux permis de construire du 14 Novembre 2005 et 25 Février 2008 ;

attendu qu’ayant justement énoncé que l’architecte était, sur le fondement de l’article 1147 du code civil, tenu envers le maître de l’ouvrage, de répondre de l’inexécution de son devoir de conseil quant à la faisabilité du projet de construction confié, et ayant encore justement estimé que l’architecte ne pouvait se contenter de vérifier la conformité du projet aux règles d’urbanisme, mais avait le devoir de s’assurer de l’existence de règles de droit privé susceptibles de limiter ou de faire obstacle au projet, au besoin en sollicitant le titre de propriété, le premier juge a justement déduit des carences de l’architecte la preuve d’un manquement caractérisé à ses obligations de vérification, d’information et de conseil constitutif d’une faute dans l’exécution de ses obligations à l’égard du maître de l’ouvrage ;

et attendu en effet, que l’architecte qui ne pouvait ignorer que le bien concerné par le projet se situait dans un lotissement, reconnaît clairement ne pas avoir regardé l’acte de vente des époux A, puisqu’il leur fait précisément grief de ne pas le lui avoir remis ;

or attendu que c’est bien à l’architecte professionnel de la conception, de solliciter tous documents utiles à la vérification de la faisabilité du projet, ce qu’il n’a pas fait en ne demandant pas la production de cet acte ;

que contrairement à ce que prétendent, non sans malice, l’architecte et son assureur, le contenu de l’acte de vente n’était nullement de nature à convaincre l’architecte de ce que le cahier des charges n’était plus applicable ;

qu’en effet, s’il est clairement rappelé dans l’acte qu’il n’a pas été demandé par les colotis le maintien du règlement du lotissement dès lors susceptible de caducité en application de l’article 442-9 du code de l’urbanisme, l’architecte passe discrètement sous silence la mention suivante de l’acte qui précise l’existence d’un cahier des charges fixant les règles contractuelles du lotissement, en sorte que la lecture de l’acte lui aurait bien permis de se convaincre de la nécessité de se renseigner sur le cahier des charges et les règles contractuelles ayant toujours cours dans le lotissement, étant précisé que le tribunal fait observer pertinemment que ce cahier des charges avait fait l’objet d’une publication à la Conservation des hypothèques qui le rendait opposable ;

et attendu qu’il y a lieu, dès lors, de confirmer la décision déférée en ce qu’elle a condamné in solidum la SCP d’architectes avec son assureur la Mutuelle des Architectes Français qui ne dénie pas sa garantie, à réparer les préjudices résultant de la faute de l’architecte, et à garantir les époux A de toutes condamnations pécuniaires prononcées à leur encontre, étant précisé que Monsieur et Madame A ne sont pas fondés à remettre en cause la décision du tribunal ayant écarté justement de la garantie due par l’architecte et la Mutuelle des Architectes Français, l’astreinte, dès lors qu’une mesure contraire aurait pour conséquence de faire peser sur ces derniers les conséquences financières d’une éventuelle résistance des époux A à la démolition sur laquelle ils n’auraient aucune prise ;

et attendu que le tribunal, ayant constaté que les manquements de l’architecte avaient pour conséquence directe l’obligation pour les époux A de démolir ou remettre en conformité les ouvrages et de faire reconstruire les ouvrages démolis à un emplacement compatible avec les règles issues du cahier des charges du lotissement, a justement ordonné une expertise ;

qu’en ce qui concerne la mission, le premier juge a justement écarté la demande des époux A tendant à obtenir l’avis de l’expert sur le point de savoir si la nouvelle implantation des ouvrages serait génératrice d’un préjudice de jouissance et d’agrément par rapport aux emplacements initiaux ; qu’en effet, ces préjudices, s’ils étaient avérés procéderaient seulement des interdictions et restrictions édictées par le cahier des charges et ne constituent pas un préjudice indemnisable par l’architecte ;

et attendu que contrairement à ce que soutiennent l’architecte et son assureur, les époux A sont parfaitement fondés à réclamer non seulement le coût des ouvrages initiaux et l’éventuel surcoût des ouvrages de remplacement, mais encore le coût de la démolition imposée par la faute de l’architecte ;

qu’il n’apparaît pas inutile que, conformément à la demande de l’architecte, l’expert donne son avis sur la valeur des constructions initiales et sur le surcoût qui résultera d’une reconstruction conforme ; qu’il y a lieu d’ajouter ce point à la mission ;

attendu que pour le reste, les termes de la mission seront confirmés ;

sur le délai de la démolition et l’astreinte

attendu que les époux B demande incidemment que la démolition ait lieu dans un délai réduit à trois mois à compter de l’arrêt et avec une astreinte d’un montant doublé par rapport à celle fixée par le tribunal ;

mais attendu d’abord que tant le délai de démolition que le montant de l’astreinte ont été raisonnablement estimés par le tribunal à six mois et 50 € par jour ; qu’il y a lieu à confirmation sur ces points ;

qu’en revanche, étant donné la confirmation de la mesure d’expertise ordonnée par le tribunal, il y a lieu de faire partir le délai de démolition et d’astreinte, non pas à compter du début des opérations d’expertise, mais à compter du dépôt du rapport de l’expert qui doit fixer les modalités de démolition et d’éventuelle reconstruction et chiffrer le coût global de l’opération, étant précisé que rien n’indique que la somme allouée par le tribunal à titre de provision aux époux A suffira à couvrir leurs frais de démolition, de telle sorte qu’ils doivent bénéficier d’un temps suffisant pour réunir les fonds nécessaires à cette démolition et s’organiser en fonction des réponses de l’expert aux questions posées par le tribunal ;

attendu en revanche, qu’à défaut de consignation de l’avance sur honoraires de l’expert, le délai courra, comme l’a prévu le tribunal à compter de l’ordonnance de caducité de la mesure ;

sur le montant de la provision

attendu que l’expertise ordonnée doit permettre de chiffrer le coût global de l’opération et d’évaluer le préjudice des époux A ;

que la Cour a différé l’obligation de démolir dans les six mois suivant le dépôt du rapport de l’expert, de telle sorte que, pour l’heure, rien ne justifie l’augmentation de la somme allouée par le tribunal aux époux A à titre de provision, étant observé qu’il leur sera possible, au vu du rapport de l’expert, de saisir le cas échéant le juge de la mise en état pour obtenir la provision nécessaire à la démolition si la provision allouée n’y suffit pas ;

Sur les frais irrépétibles et les dépens

attendu qu’il y a lieu de confirmer la décision déférée en ce qu’elle a condamné les époux A au paiement de la somme de 1.800 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles de première instance ;

attendu que l’équité commande de condamner les époux A qui succombent en appel, au paiement envers les époux B de la somme de 1.500 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles exposés en cause d’appel ;

attendu que l’équité commande encore de faire droit à la demande des époux A à l’encontre de l’architecte et de la Mutuelle des Architectes Français qui succombent en leur appel incident, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

qu’il leur sera alloué la somme de 1.500 € de ce chef ;

attendu que le sens de la décision commande le rejet de la prétention de la SCP d’architectes et de son assureur sur le même fondement ;

attendu que les dépens d’appel seront intégralement supportés par la SCP d’architectes Caudin-Z, ainsi que par son assureur la Mutuelle des Architectes Français, dès lors que la Cour confirme la décision relative à la responsabilité pleine et entière de l’architecte à l’égard des époux A ;

attendu que le coût du constat d’huissier du 9 Janvier 2009 ne constitue pas une somme récupérable au titre des dépens; que les montants alloués aux époux B au titre des frais irrépétibles tiennent compte du coût de ce constat ;

attendu qu’il y a lieu d’accorder à M^e Chaton et à M^e Soulard avocats, le droit prévu par l’article 699 du code de procédure civile ;

PAR CES MOTIFS

La Cour

confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions sauf en ce qui concerne le point de départ du délai de démolition des constructions,

statuant à nouveau sur ce point,

dit que le délai de six mois, sous peine d’astreinte à l’issue, donné aux époux A pour démolir prendra effet à la date du dépôt du rapport de l’expertise ordonnée par le tribunal, ou, à défaut de consignation, à compter de l’ordonnance de caducité de la mesure,

ajoutant,

dit que la mission de l’expert comportera en sus de celle définie par le tribunal :

' donner son avis sur la valeur des constructions initiales et sur le surcoût qui résultera d’une reconstruction',

condamne les époux A au paiement envers les époux B de la somme de 1.500 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles d’appel,

condamne la SCP d’architectes Caudin & Z et la Mutuelle des Architectes Français envers les époux A au paiement, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, de la somme de 1.500 € ;

condamne la SCP d’architectes Caudin & Z et la Mutuelle des Architectes Français aux entiers dépens d’appel,

accorde à M^e Chaton et M^e Soulard Avocats le droit prévu par l’article 699 du code de procédure civile,

rejette toutes autres prétentions.

Le Greffier, Le Président,