MW/LL

B X

C A épouse X

C/

E Y

Expédition et copie exécutoire délivrées aux avocats le

COUR D’APPEL DE DIJON

1ère Chambre Civile

ARRÊT DU 23 NOVEMBRE 2021

N° RG 19/01780 – N° Portalis DBVF-V-B7D-FL7L

MINUTE N°

Décision déférée à la Cour : jugement du 25 octobre 2019,

rendu par le tribunal d’instance de Dijon – RG : 11-17-000977

APPELANTS :

Monsieur B X

né le […] à […]

[…]

[…]

Madame C A épouse X

née le […] à […]

[…]

[…]

représentés par M^e Laurie GIBEY, avocat au barreau de DIJON, vestiaire : 101

INTIMÉ :

Monsieur E Y

né le […] à […]

[…]

[…]

représenté par M^e Géraldine GARON, membre de la SCP GAVIGNET & ASSOCIES, avocat au barreau de DIJON, vestiaire : 53

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 21 septembre 2021 en audience publique devant la cour composée de :

Michel PETIT, Président de Chambre, Président,

Michel WACHTER, Conseiller, ayant fait le rapport sur désignation du Président,

Sophie DUMURGIER, Conseiller,

qui en ont délibéré.

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Aurore VUILLEMOT, Greffier

DÉBATS : l’affaire a été mise en délibéré au 23 Novembre 2021,

ARRÊT : rendu contradictoirement,

PRONONCÉ : publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

SIGNÉ : par Michel PETIT, Président de Chambre, et par Maud DETANG, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*****

Par acte sous seing privé du 17 juin 2009, M. B X et son épouse, née C A, ont donné à bail à M. E Y une maison à usage d’habitation sis […], moyennant un loyer mensuel de 560 euros par mois.

M. Y a quitté les lieux le 6 octobre 2017 sans donner de préavis.

Par exploit du 4 décembre 2017, M. Y a fait assigner M. X devant le tribunal d’instance de Dijon en constatation du caractère indécent du logement loué et en indemnisation de son préjudice.

M^me X est intervenue volontairement à la procédure aux côtés de son mari.

Dans le dernier état de ses conclusions, M. Y a demandé au tribunal :

— de constater le caractère indécent du logement ;

— de prononcer la résiliation du bail aux torts des bailleurs à compter du 1er janvier 2017 ;

— de condamner les défendeurs à lui rembourser la sommes de 560 euros au titre du loyer de mai 2017 ;

— de condamner les défendeurs à lui payer la somme de 29 490 euros à titre de dommages et intérêts.

Il a exposé qu’il résultait d’un constat effectué le 25 avril 2017 par l’organisme Soliha que le logement loué était affecté de divers désordres, notamment l’absence de mains courantes dans les escaliers, l’absence de ventilation, la présence de moisissures, l’impossibilité d’utiliser un moyen de chauffage complémentaire ou encore une pression insuffisance de la distribution d’eau, et que ces défauts de conformité affectaient la décence du logement, qui n’aurait pas dû être mis en location avant la réalisation de travaux de mise en conformité, ce qui justifiait la résiliation du bail aux torts des époux X. Il a ajouté que ces désordres et l’absence de réaction des bailleurs lui avaient causé un préjudice important, qui devait être réparé à hauteur de deux tiers du montant du loyer depuis son entrée dans les lieux.

Les époux X ont réclamé à titre principal le débouté des demandes formées à leur encontre ainsi que la condamnation reconventionnelle de M. Y à leur verser la somme de 6 160 euros au titre des loyers impayés pour la période de janvier 2017 à décembre 2017,déduction faite du loyer payé au mois de mai 2017. A titre subsidiaire, ils ont sollicité le prononcé de la résiliation judiciaire du contrat de bail aux torts partagés des bailleurs et du preneur, la reconnaissance d’un préjudice de jouissance à compter du 25 avril 2017 et la réduction dans de larges proportions de la somme sollicitée par M. Y, et la condamnation reconventionnelle de celui-ci à leur verser les loyers impayés du mois de janvier 2017 à la date de la résiliation judiciaire avec intérêts au taux légal, outre une indemnité d’occupation mensuelle de la date de résiliation judiciaire jusqu’à celle de son départ effectif des lieux, soit le 6 octobre 2017, avec indexation sur l’indice du coût de la construction

Ils ont fait valoir que l’état du logement était imputable à M. Y, qui avait failli à son obligation d’entretien, et que celui-ci n’était pas à jour de ses loyers.

Par jugement du 25 octobre 2019, le tribunal a constaté que l’inspecteur ayant visité les lieux a relevé que les dispositifs de retenue des personnes étaient dans un état non conforme à leur usage, que l’état de conservation des revêtements présentait un risque manifeste pour la santé des locataires, que l’installation électrique était non conforme aux règles minimales de sécurité, que l’installation du conduit de cheminée était non conforme aux règles minimales de sécurité, que le renouvellement de l’air n’était pas adapté à une bonne occupation du logement et à un bon fonctionnement des équipements, notamment en raison de la présence de deux appareils à combustion dans la cuisine. Il a considéré que les époux X n’établissaient en rien que ces défauts de conformité soient imputables au locataire, en a déduit qu’ils avaient donné à bail un logement ne répondant pas aux critères de décence, ce que confirmait le fait qu’ils aient fait réaliser les travaux de remise en état nécessaires. Ajoutant qu’il importait peu que le locataire ait eu connaissance de cet état des lieux, il a prononcé la résiliation du contrat aux torts des bailleurs, rappelant qu’en application de l’article 15-1 alinéa 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 le locataire était déchargé du respect d’un préavis s’il rapportait, comme en l’espèce, la preuve de désordres importants affectant son logement. Il a fixé la date de la résiliation à celle du départ effectif des lieux, soit le 6 octobre 2017, et a constaté que M. Y restait redevable d’une somme de 4 588,40 euros au titre des loyers impayés à cette date. Compte tenu de la durée d’occupation du logement par le preneur, de sa superficie, de la nature des non-conformités constatés, notamment le désordre majeur rendant la cheminée inutilisable comme chauffage complémentaire, et de la réalisation partielle de travaux par les bailleurs en cours de bail, il a évalué le préjudice de jouissance de M. Y à 30 % du montant du loyer mensuel de 560 euros, soit 168euros, pour toute la durée d’occupation de 99 mois, soit un montant total de 16 632 euros, qu’il a compensé avec l’arriéré locatif. Le tribunal a en conséquence :

— déclaré recevable l’intervention volontaire de M^me C X née A à la procédure ;

— prononcé la résiliation du bail d’habitation conclu le 17 juin 2009 entre M. et M^me B X et M. E Y, aux torts du bailleur à compter du 6 octobre 2017 ;

— condamné M. B X et M^me C X à verser à M. E Y la somme de 12 043,60 euros à titre de dommages et intérêts pour trouble de jouissance, et ce avec intérêts au taux

légal à compter de la présente décision ;

— condamné in solidum M. B X et M^me C X à payer à M. E Y la somme de 600 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— débouté M. et M^me X de leur demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné in solidum M. B X et M^me C X aux dépens de l’instance ;

— rejeté les autres demandes ;

— ordonné l’exécution provisoire de la présente décision.

Les époux X ont relevé appel de cette décision le 21 novembre 2019.

Par conclusions notifiées le 22 septembre 2020, les appelants demandent à la cour :

Vu les articles 1134 ancien, 1732 et 2224 du code civil, 122, 564 du code de procédure civile,

Vu la loi du 6 juillet 1989,

— de juger recevables et bien fondés M. B X et M^me C X née A en leur appel ;

— de juger la demande incidente de M. E Y tendant à obtenir une indemnisation à hauteur du loyer dans son intégralité durant 7 mois (de septembre 2016 à avril 2017) irrecevable pour être formée pour la première fois à hauteur d’appel ;

— de juger M. E Y mal fondé en son appel incident pour le surplus ;

I / A titre pricnipal

— d’infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

' prononcé la résiliation du bail d’habitation conclu le 17 juin 2009 entre M. B X et M^me C X née A et M. E Y aux torts du bailleur ;

' condamné M. B X et M^me C X née A à payer la somme de 16 632 euros à M. E Y au titre de son préjudice de jouissance ;

Statuant à nouveau :

— de juger irrecevables pour être prescrites pour la période antérieure au 4 décembre 2012 les demandes formées par M. E Y ;

Pour le surplus :

— de juger que M. E Y ne rapporte la preuve ni de ce que l’indécence du logement pris à bail relève de la responsabilité de ses bailleurs, ni de son prétendu trouble de jouissance ;

— de juger que M. E Y a contribué à la réalisation de son propre préjudice en ne sollicitant pas ses bailleurs aux fins de travaux et en n’entretenant pas le logement ;

— de débouter par conséquent M. E Y de l’intégralité de ses demandes ;

II / A titre subsidiaire

— d’infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

' jugé que le logement donné à bail par M. B X et M^me C X née A à M. E Y devait être résilié aux torts exclusifs des bailleurs pour état d’indécence ;

' fixé à 30 % du montant du loyer mensuel et pour la durée totale d’occupation (99 mois) le montant des dommages-intérêts dus par M. B X et M^me C X née A à M. E Y ;

Statuant à nouveau,

— de juger irrecevables pour être prescrites pour la période antérieure au 4 décembre 2012 les demandes formées par M. E Y ;

Pour le surplus :

— de juger que M. B X et M^me C X née A sont de bonne foi ;

— de juger que le préjudice subi par M. E Y ensuite du manquement des bailleurs à leur obligation de remettre au locataire un logement décent, ne peut être indemnisé qu’à compter du 25 avril 2017, date de constat des désordres objets de la présente procédure par Soliha, faute pour M. E Y de rapporter la preuve de l’existence des désordres et d’un trouble de jouissance antérieurement à cette date ;

— de juger que l’indemnisation du trouble de jouissance de M. E Y ne saurait être supérieure à 5 % du montant du loyer mensuel compte tenu de la nature des désordres imputables aux bailleurs ;

— de juger que la résiliation judiciaire du contrat de bail est prononcée aux torts partagés des bailleurs et du locataire ;

III / En tout état de cause

— d’infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

' débouté M. B X et M^me C A épouse X de leur demande en paiement des loyers dus au titre du préavis de trois mois ;

' condamné in solidum M. B X et M^me C X née A à payer à M. E Y la somme de 600 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure de première instance ;

' condamné in solidum M. B X et M^me C X née A aux entiers dépens de première instance ;

Statuant à nouveau :

— de juger que M. E Y devait effectuer son préavis et payer les trois mois de loyer et charges correspondants ;

— de condamner par conséquent M. E Y à payer à M. B X et M^me C A épouse X ensemble la somme de 1 680 euros au titre du préavis de trois mois, outre intérêts au taux légal ;

— de condamner M. E Y à payer à M. B X et M^me C X née A la somme de 4 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile (1 500 euros pour la première instance et 2 500 euros à hauteur d’appel) ;

— de condamner M. E Y aux entiers dépens de première instance et d’appel ;

— de débouter M. E Y de son appel incident et de l’intégralité de ses demandes.

Par conclusions notifiées le 23 juin 2020, M. Y demande à la cour :

Vu l’article 1719 du code civil ;

— de dire et juger M. Y recevable et bien fondé en son appel incident sur le quantum de son indemnisation ;

— de confirmer le jugement critiqué en toutes ses dispositions sauf en ce qui concerne l’indemnisation du trouble de jouissance de M. Y ;

Statuant de nouveau,

— de condamner M. et M^me B X à verser à M. E Y la somme de 34 832 euros à titre de dommages et intérêts pour trouble de jouissance avec intérêt au taux légal ;

A titre subsidiaire,

— de condamner M. et M^me B X à verser à M. E Y la somme de 19 040 euros à titre de dommages et intérêts pour trouble de jouissance, avec intérêt au taux légal ;

— de débouter M. et M^me B X de toute demande contraire ;

— de condamner M. et M^me B X à 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure d’appel et aux entiers dépens.

La clôture de la procédure a été prononcée le 24 juin 2021.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer pour l’exposé des moyens des parties à leurs conclusions récapitulatives visées ci-dessus.

Sur ce, la cour

A titre liminaire, il y a lieu de confirmer la décision déférée s’agissant de la recevabilité de l’intervention volontaire de M^me C X, née A, laquelle n’est pas remise en cause.

Sur la prescription

Les époux X soulèvent la prescription des demandes de M. Y pour la période excédant les 5 années précédant la délivrance de l’assignation, par application des dispositions de l’article 2224 du code civil.

C’est vainement que M. Y s’oppose à cette fin de non-recevoir au motif que la prescription ne commencerait à courir qu’à compter de la fin du bail, alors que, s’agissant d’une action en responsabilité contractuelle, son point de départ est la réalisation du dommage ou la date à laquelle il s’est révélé à lui, soit en l’espèce à tout le moins la date de dépôt du rapport Soliha.

Il y a lieu en conséquence de déclarer prescrites les demandes de M. Y en tant qu’elles portent sur une période antérieure à la date du 4 décembre 2012.

Sur la décence du logement

1° Sur l’état du logement

Le rapport établi le 25 avril 2017 par l’organisme Soliha relève :

— que les dispositifs de retenue des personnes ne sont pas dans un état conforme, du fait de l’absence de main courante sur l’ensemble de l’escalier menant à l’étage, et de l’absence de dispositif de retenue des personnes en présence d’une allège d’une hauteur inférieure à 90 cm ;

— que le conduit de cheminée est bistré, de sorte que l’utilisation de l’insert est impossible en l’état, du fait d’une non-conformité aux règles minimales de sécurité ;

— que le renouvellement de l’air n’est pas adapté à une bonne occupation du logement, du fait de l’absence de ventilation haute et basse dans la cuisine, malgré la présence de deux appareils à combustion, et de l’absence de ventilation haute dans la salle d’eau ;

— que le dimensionnement de la conduite de distribution d’eau doit être vérifiée, et que la conduite doit être isolée pour éviter les phénomènes de condensation ;

— qu’il existe des entrées d’air parasites au niveau de la porte d’entrée, qui est voilée, ce qui génère des déperditions énergétiques importantes.

Si ce rapport fait en outre état de désordres qui relèvent manifestement de l’entretien locatif, à savoir la péremption du tuyau souple d’alimentation en gaz de la cuisinière, et l’arrachage de certaines prises électriques, il n’en demeure pas moins que ceux précédemment listés ne peuvent à l’évidence être rattachés à une carence du locataire dans son obligation d’entretien, comme résultant de la configuration même du logement donné à bail.

C’est vainement que les époux X soutiennent qu’il n’y a pas lieu de prendre en compte l’impossibilité d’utilisation de l’insert, au motif qu’il n’est pas listé dans l’état des lieux d’entrée au rang des moyens de chauffage, alors que cet équipement est bien présent, et que ni l’état des lieux, ni le bail ne font mention de sa prétendue condamnation, ou ne font interdiction au locataire d’en faire usage. Au demeurant, les appelants produisent eux-mêmes une facture de ramonage et débistrage contemporaine de la période de signature du bail, ce qui contredit leur allégation selon laquelle cet équipement aurait été condamné.

C’est également à mauvais escient que les époux X considèrent que M. Y serait responsable de son préjudice au motif qu’il n’aurait pas sollicité la réalisation de travaux, les bailleurs ne pouvant se décharger sur leur locataire de la responsabilité qu’ils encourent du fait de la mise en location d’un logement ne répondant pas aux critères légaux de décence.

Le tribunal a donc à bon droit considéré que les bailleurs avaient manqué à leurs obligations en donnant à bail des locaux non conformes à la décence.

2° Sur les conséquences

a) Sur la résiliation du bail

Au regard du manquement des bailleurs, c’est à juste titre que le premier juge a prononcé la résiliation du bail aux torts de ceux-ci, et qu’il a fixé la date de la résiliation à la date de départ

effectif de M. Y, soit le 6 octobre 2017, en écartant la demande des bailleurs visant à voir appliquer un préavis de trois mois, compte tenu des manquements à la décence affectant le logement, alors que débutait une nouvelle campagne de chauffe.

Les époux X sont mal fondés à solliciter un partage des torts au motif que M. Y avait cessé de régler ses loyers à compter de l’année 2017, à l’exception de celui afférent au mois de mai, dès lors qu’il apparaît que le défaut de paiement fait suite au différend survenu à propos du bistrage du conduit de cheminée, et du refus des bailleurs d’intervenir sur ce point.

b) sur l’indemnisation du locataire

Les manquements à la décence qui ont été précédemment relevés sont à l’évidence de nature à avoir causé un préjudice au locataire, qui n’a pu jouir pleinement du logement en raison notamment des risques encourus du fait de l’absence de garde-corps, ou de la ventilation insuffisante des locaux, qui ne pouvait être palliée par la seule aération au moyen des ouvrants, et qui a favorisé le développement de moisissures, ainsi que l’a relevé l’organisme Soliha lors de la visite des lieux.

De par leur nature et leur origine, ces troubles ont été subis depuis le début du bail et jusqu’au départ de M. Y. Ils ont été appréciés à leur juste proportion par le premier juge, qui les a évalués à 30 % du montant du loyer, soit 168 euros par mois.

Le jugement déféré sera cependant infirmé pour tenir compte de la prescription encourue pour la période antérieure au 4 décembre 2012, le préjudice de M. Y devant au final être fixé à la somme de 9 744 euros (168 euros x 58 mois).

Sur l’arriéré de loyers et le compte des parties

Il est constant qu’à la date de résiliation du bail, soit le 6 octobre 2017, M. Y restait redevable envers les époux X d’une somme de 4 588,40 euros au titre des loyers impayés.

Cette somme devra venir en compensation du préjudice du locataire, de sorte que les époux X seront condamnés à lui payer la somme de 5 155,60 euros.

Le jugement entrepris sera infirmé en ce sens.

Sur les autres dispositions

La décision déférée sera confirmée s’agissant des frais irrépétibles et des dépens.

Les époux X seront condamnés aux dépens d’appel.

Les demandes formées à hauteur d’appel sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile seront rejetées.

PAR CES MOTIFS

Statuant en audience publique et par arrêt contradictoire,

Déclare prescrites les demandes de M. Y en tant qu’elles portent sur la période antérieure au 4 décembre 2012 ;

Infirme le jugement rendu le 25 octobre 2019 par le tribunal d’instance de Dijon en ce qu’il a condamné M. B X et M^me C X à verser à M. E Y la somme de 12 043,60 euros à titre de dommages-intérêts pour trouble de jouissance, et ce avec intérêts au taux légal

à compter de la présente décision ;

Statuant à nouveau de ce chef :

Condamne M. B X et M^me C X à verser à M. E Y la somme de 5 155,60 euros à titre de dommages-intérêts pour trouble de jouissance, et ce avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt ;

Confirme la décision déférée pour le surplus ;

Y ajoutant :

Rejette les demandes formées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne les époux X aux dépens d’appel.

Le Greffier, Le Président,