[…]

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 8 SECTION 4

ARRÊT DU 28/09/2017

***

N° de MINUTE : 201/2017

N° RG : 15/05698

Jugement (N° 15-000719)

rendu le 15 Juin 2015

par le tribunal d’instance de Lille

APPELANTE

Madame D-E X

née le […] à […]

demeurant : […]

Représentée et assistée par M^e Jérôme Lestoille, avocat au barreau de Lille

INTIMÉE

Sa Hlm Vilogia

ayant son siège social : […]

Représentée et assistée par M^e Delphine Gras-Vermesse, avocat au barreau de Lille

DÉBATS à l’audience publique du 13 Juin 2017 tenue par Caroline Pachter-Wald magistrat chargé d’instruire le dossier qui, après rapport oral de l’affaire, a entendu seul(e) les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la Cour dans son délibéré (article 786 du Code de Procédure Civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Z A

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Martine Y, président de chambre

B C, conseiller

Caroline Pachter-Wald, conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 28 Septembre 2017 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Martine Y, président et Elisabeth Paramassivane-Delsaut, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU 16 mai 2017

***

Exposé des faits et de la procédure

Par acte sous seing privé du 2 mars 1986, la société d’HLM SLE Habitat, devenue la SA D’HLM Vilogia (ci-après dénommée 'SA Vilogia'), a donné à bail à M^me X un appartement […], appartement 2 à Wattignies, moyennant paiement d’un loyer mensuel de 257,43 euros, outre une provision sur charges.

M^me X a saisi le tribunal d’instance de Lille par assignation délivrée le 17 avril 2014, aux fins d’obtenir la restitution de la somme de 6 175,44 euros au titre de charges indûment versées, et l’allocation d’une somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts.

Par jugement rendu le 15 juin 2015, le tribunal d’instance de Lille a, au bénéfice de l’exécution provisoire :

— constaté la prescription de l’action pour les charges au titre de l’année 2008,

— condamné la SA VILOGIA à payer à M^me D-E X la somme de 354,67 euros au titre de la répétition de l’indu de charges.

Par déclaration au greffe du 24 septembre 2015, M^me X a interjeté appel de ce jugement.

Sur les prétentions des parties

Vu les dernières conclusions déposées au greffe le 15 mars 2016 par M^me X, dans lesquelles elle conclut à l’infirmation de la décision entreprise et demande que la société VILOGIA soit condamnée à lui payer la somme de 6 104,25 euros au titre de charges indûment versée, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, et l’allocation d’une somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts ;

Vu les dernières conclusions déposées au greffe le 14 avril 2016 par la société VILOGIA, dans lesquelles elle conclut à la confirmation du jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

Attendu que la cour se reporte, pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, aux écritures échangées par celles-ci, conformément à l’article 455 du code de procédure civile;

Sur ce

Sur la prescription

Attendu que le jugement entrepris a jugé que l’action en répétition de l’indû devait être déclarée recevable, à l’exception de l’année 2008 qu’il a estimé prescrite ; que M^me X soutient que la prescription en matière de répétition de l’indu est de cinq ans en vertu de l’article 2224 du Code civil, et que, de ce fait, l’action devait être déclarée recevable en ce compris l’année 2008 ; que la SA Vilogia invoque la prescription triennale de l’article 68 de la loi du 1^er septembre 1948 et des articles L 442-6 du code de la construction et de l’habitation applicable au secteur public qui dérogerait à l’article 2224 du Code civil ;

Or, attendu qu’en application des articles 63 et 68 de la loi n° 48-1360 du 1^er septembre 1948, ensemble les articles L. 442-6 et L.442-10 du code de la construction et de l’habitation, toutes les sommes indûment perçues par le bailleur au titre d’une habitation à loyer modéré sont sujettes à répétition et soumises à la prescription abrégée de trois ans ; que la prescription triennale est dés lors applicable en l’espèce à la répétition des charges indues ;

Et attendu qu’en matière de répétition de l’indu, la jurisprudence fixe le point de départ du délai de prescription à la date de réception de l’avis de régularisation des charges ;

Attendu que M^me X a assigné son bailleur le 17 avril 2014 aux fins de solliciter la répétition de charges indues au titre de l’année 2008 ; que cette assignation ayant été délivrée plus de trois ans après l’avis de régularisation annuelle des charges 2008, reçu par la locataire le 28 septembre 2009, le jugement sera confirmé en ce qu’il a déclaré l’action prescrite pour l’année 2008 ;

Attendu que la recevabilité de l’action au titre des charges pour les années postérieures à 2008, ne fait l’objet d’aucune contestation ; que le jugement sera donc également confirmé de ce chef;

Sur la demande en répétition de l’indû

Attendu que M^me X, se prévalant de manquements du bailleur, s’estime fondée à demander à la SA Vilogia la restitution de charges qu’elle a réglées au titre des années 2009, 2010, 2011, 2012 et 20l3 ; qu’elle dénonce notamment des erreurs contenues dans les décomptes établis par le bailleur, en particulier en ce qui concerne les frais fixes de chauffage au regard de la loi NOME, et des communications de pièces incomplètes ; que la SA Vilogia s’oppose à cette demande, en soulignant notamment que ses décomptes sont exacts, et que, sauf dispositions particulières, la loi NOME est entrée en vigueur le 8 décembre 2010, ce qui l’autorise à récupérer les charges fixes de chauffage à compter de cette date ;

Or, attendu que l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le paiement des charges récupérables est une obligation du locataire. Ainsi, les charges récupérables sont dues même si le bail ne prévoit pas de provisions pour charges ;

Attendu que le décret n°87-713 du 26 août 1987 pris en application de l’article 18 de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986, fixe les charges récupérables ; que ces charges sont réparties en fixe la liste des charges récupérables en huit postes :

— poste 1 : ascenseur et monte-charge

— poste 2 : eau froide, eau chaude et chauffage collectif

— poste 3 : installation individuelle de chauffage et d’eau chaude

— poste 4 : parties communes intérieures au bâtiment ou à l’ensemble des bâtiments d’habitation

— poste 5 : espaces extérieurs au bâtiment ou à l’ensemble des bâtiments d’habitation

— poste 6 : hygiène

— poste 7 : équipements divers du bâtiment ou de l’ensemble des bâtiments d’habitation

— poste 8 : impositions et redevances ;

Attendu que l’article 23 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dispose que les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée et des dépenses d’entretien courant ;

Qu’en application de cet article, les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation au moins annuelle; que les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale par le budget prévisionnel ; qu’un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charge ainsi que dans les immeubles collectifs le mode de répartition entre locataires; que durant un mois à compter de ce décompte, les pièces sont tenues à la disposition des locataires ;

Attendu que le principe énoncé par le premier alinéa de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 demeure que les charges récupérables sont exigibles sur justification ; que le bailleur doit être en mesure d’établir la réalité de toute dépense dont il demande au locataire récupération, au moyen de pièces justificatives ; que la charge de la preuve du montant des charges repose sur le bailleur ;

Que, si le bailleur n’a pas à adresser à chaque locataire les factures justifiant des dépenses récupérables au titre des charges locatives, mais que le texte lui permet uniquement de les tenir à disposition des locataires, il en va différemment dans le cadre d’une instance judiciaire ; qu’en effet, dans ce cadre, les pièces doivent être communiquées spontanément et, dès lors que M^me X conteste les sommes retenues au titre des charges récupérables, il appartient au bailleur de verser aux débats les justificatifs permettant à la juridiction chargée de statuer de vérifier si les sommes sont dues ou non ;

Attendu qu’en l’espèce, M^me X ne justifie nullement de ce qu’elle aurait été empêchée de consulter lesdits documents, alors que le bailleur produit, dans le cadre de la présente procédure, les avis de régularisation de charges au titre des années 2011, 2012 et 2013, ainsi que les justificatifs des charges pour les années 2011 et 2012, outre les justificatifs pour les charges de chauffage pour l’année 2012 ;

Sur les frais de chauffage (R1, R2, P2, P3)

Vu l’article L 442-3 du code de la construction et de l’habitation et le décret du 7 décembre 2010 qui l’a modifié ;

Attendu qu’en l’espèce, la tarification est composée d’une partie variable dite R1 proportionnelle à la consommation effective de l’usager et d’une partie fixe, dite R2, liée à la puissance garantie, c’est-à-dire à la puissance que l’usager est en droit d’appeler et qui comprend notamment des dépenses d’investissement et d’amortissement des installations de chauffage ;

Que le tribunal a estimé que le poste R1, qui correspond au combustible, constitue une charge récupérable mais qu’au regard de la modification législative intervenue en 2010, les sommes correspondant à la partie fixe de la facture de chauffage, dite R2, sont à exclure des charges récupérables, de même que le poste P3 qui correspond à l’entretien chauffage pour les gros entretiens et les grosses réparations ;

Que le traitement des postes R1 et P3, par le premier juge, ne font pas l’objet d’une contestation, ni quant au principe, ni quant au quantum retenu au titre de la condamnation pour le poste P3 ; que le jugement sera donc confirmé de ces chefs ;

Attendu que la locataire appelante soutient en revanche que, pour le chauffage collectif, ne sont récupérables sur le locataire que les dépenses afférentes au combustible ou à la fourniture d’énergie, quelle que soit sa nature et souligne que la SA Vilogia ne pouvait faire application de la loi NOME qui n’est entrée en vigueur que le 1^er juillet 2011 sans effet rétroactif, et ne s’applique pas aux contrats souscrits antérieurement ; que, s’agissant de l’entretien chauffage pour les menus travaux (P2) et l’entretien chauffage pour les gros entretiens et les grosses réparations (P3), M^me X considère que le calcul de la répartition des charges présenté par le bailleur ne lui permet pas de savoir avec précision quel montant lui est réellement imputable, alors par ailleurs que le poste P3 est à la charge du bailleur ; que la SA Vilogia réplique qu’au regard de l’entrée en vigueur de la loi NOME, les charges R2 peuvent être mises à la charge du locataire ;

Or, attendu que la SA Vilogia justifie suffisamment, par les documents qu’elle produit (les avis de régularisation de charges et les justificatifs des charges récupérables), et le calcul qu’elle indique, le montant des charges qu’elle a perçues ; que c’est par une exacte appréciation que le premier juge a retenu que le poste P2 est à la charge du locataire ; que le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a débouté M^me X de sa demande de ce chef ;

Attendu qu’au regard de la modification de l’article 23 de la loi du n° 89-462 du 6 juillet 1989 et de l’article L442-3 du code de la construction et de l’habitation par l’article 27 de la loi n°2010-1488 du 7 décembre 2010 portant nouvelle organisation du marché de l’électricité dite 'loi NOME',le bailleur est désormais autorisé à récupérer la dépense acquittée toutes charges comprises dès lors qu’elle a été exposée dans le cadre 'd’un contrat d’achat d’électricité d’énergie calorifique ou de gaz naturel combustible, distribués par réseaux’ ;

Mais attendu que l’article L442-3 ainsi modifié est en vigueur depuis le 9 décembre 2010 ; qu’avant cette date, la prime fixe R2, ne faisait pas partie de la liste limitative des charges récupérables ; qu’en conséquence, la SA Vilogia devra rembourser à M^me X les charges indûment perçues à ce titre pour les années antérieures au 9 décembre 2010 et donc, les années 2009 et 2010, soit la somme de 334,28 euros en 2009 + 336,41 euros en 2010 = 670,69 euros au regard du décompte qu’elle produit, qui ne fait l’objet d’aucune remise en cause par le bailleur ; qu’en revanche, depuis cette date, la dépense acquittée par le bailleur toutes taxes comprises est récupérable ;

Que le jugement entrepris sera donc infirmé sur ce point et la SA Vilogia condamnée à payer à M^me X la somme de 670,69 euros ;

Sur le traitement de l’eau (P9)

Attendu que M^me X fait valoir que ces charges ne sont pas détaillées et que, si la SA Vilogia indique vaguement le mode de calcul de la répartition des charges dans ses dernières écritures, elle ne lui fournit pas un descriptif détaillé et précis lui permettant de savoir le montant qui lui est imputable ;

Or, attendu que, sont récupérables les dépenses relatives à l’eau froide et chaude des locataires ou occupants du bâtiment ou de l’ensemble des bâtiments d’habitation concernés, à l’eau nécessaire à l’entretien courant des parties communes du ou desdits bâtiments, y compris la station d’épuration, à l’eau nécessaire à l’entretien courant des espaces extérieurs ainsi que les dépenses relatives à la consommation d’eau incluant l’ensemble des taxes et des redevances ainsi que les sommes dues au titre de la redevance d’assainissement et au titre des produits nécessaires à l’exploitation, à l’entretien et au traitement de l’eau ;

Qu’au vu des justificatifs de charges récupérables versés aux débats, qui ne font individuellement pas l’objet d’une remise en cause par M^me X (qui se contente d’une critique d’ordre général), la SA Vilogia justifie suffisamment du montant de ces charges, et indique par ailleurs le calcul permettant d’imputer la somme réclamée à M^me X à ce titre ; que le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a débouté M^me X de sa demande;

Sur les parties communes

Attendu que M^me X soutient que, le bailleur déléguant la mission de nettoyage des parties commune, ne peut récupérer que 40% de cette charge et qu’il n’a, de 2009 à 2013, fourni aucun document permettant de connaître le montant des frais de personnel permettant de vérifier le coût des frais de personnel et de vérifier qu’il ne récupère que 40% ;

Or, attendu que s’agissant des parties communes intérieures au bâtiment ou l’ensemble du bâtiment d’habitation, sont récupérables les dépenses relatives à l’électricité, aux fournitures consommables, notamment produits d’entretien, balais et petit matériel assimilé nécessaires à l’entretien de propreté, sel, voire les ampoules électriques des parties communes ;

Que, sont également récupérables, les dépenses d’exploitation, d’entretien courant, et des menues réparations suivantes : entretien de la minuterie, pose, dépose et entretien des tapis, menues réparations des appareils d’entretien de propreté tels qu’aspirateurs, les dépenses d’entretien de propreté (frais de personnel) ;

Que, peu importe que le bailleur assure la prestation en régie ou l’externalise par l’intermédiaire d’un contrat, le coût total de la main d’oeuvre est dans les deux cas récupérable ; que de même, il importe peu que le personnel soit permanent, intérimaire ou de remplacement ;

Et attendu que la SA Vilogia produit tous les documents permettant de vérifier l’exactitude des sommes qu’elle impute à M^me X tant au titre du nettoyage des parties communes, que des dépenses liées à l’entrée et la sortie des poubelles, qu’au titre de l’intervention d’interm’aide, et au titre des changements d’ampoules ; que, s’agissant des frais interm’aide, le décompte produit par M^me X ne fait d’ailleurs pas état de sommes contestées ; que le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a rejeté les demandes formées par M^me X au titre de l’entretien des parties communes, des frais de main d’oeuvre interm’aide, et des remplacements d’ampoule ;

Sur l’hygiène

Attendu que M^me X fait valoir que, seuls les produits d’entretien sont récupérables pour la désinsectisation, et que le coût de la prestation d’entretien ne l’est pas, alors que la SA Vilogia ne justifie pas opérer la distinction dans les charges facturées ;

Or, attendu que, sont récupérables, les dépenses de fournitures consommables relatives à l’achat de sacs en plastique et en papier nécessaires à l’élimination des rejets (frais de personnel) et de produits relatifs à la désinsectisation et à la désinfection des parties communes, y compris des colonnes sèches de vide-ordures, ainsi que les dépenses d’exploitation et d’entretien courant correspondant à l’entretien et vidange des fosses d’aisances et à l’entretien des appareils de conditionnement des ordures, les dépenses liées à l’élimination des rejets ; qu’en revanche, ne sont pas récupérables, les frais de personnel de désinsectisation et de désinfection des parties communes, alors que sont récupérables les dépenses effectuées pour les mêmes opérations lorsqu’elles portent sur les parties privatives ;

Qu’en l’espèce, les charges facturées au titre de la désinsectisation ne sont pas détaillées, et les factures produites par le bailleur pour justifier du coût de l’opération, ne le sont pas plus ; que dés lors, le jugement sera infirmé, et, au vu du décompte des charges contestées par M^me X, la SA Vilogia sera condamnée à payer à M^me X les sommes de 5,23 euros indûment perçues au titre de l’année 2009 + 5,08 euros au titre de l’année 2010 + 0 euro au titre de l’année 2011 + 2,88 euros au titre de l’année 2012 = 13,19 euros ;

Sur les fournitures d’eau et d’électricité

Attendu que M^me X soutient que la SA Vilogia ne produit pas l’intégralité des factures d’eau et d’électricité pour son immeuble et que certaines factures produites ne concernent pas son immeuble ;

Or, attendu que, alors que le bailleur produit les factures justifiant les charges réclamées à M^me X, celle-ci ne précise pas le grief ainsi avancé de façon générale, et n’indique notamment pas les années concernées par sa demande, les factures manquantes, et ne chiffre pas le remboursement qu’elle sollicite ; qu’à l’instar du premier juge, la cour constate qu’elle se contente ainsi de reprocher à la SA Vilogia un manquement d’ordre général qui ne permet pas de déterminer ce qui est exactement reproché au bailleur ; que le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a rejeté la

demande ;

Sur la taxe d’enlèvement des ordures ménagères

Attendu que M^me X reproche au bailleur de ne pas fournir de document justifiant qu’entre 2008 et 2012 les parties communes, qui ne doivent pas être inclues dans les taxes facturées au locataire, ne lui ont pas été imputées, alors qu’en 2013, le document présenté par Vilogia ne détaille pas le coût qui lui est imputable, est global et ne concerne pas les années 2008 à 2012 qui ne sont pas justifiées ;

Or, attendu qu’en vertu de l’article 23 3°de la loi du 6 juillet 1989, sont récupérables 'les impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement' ; que les 'charges fiscales’ récupérables s’entendent de la taxe et de la redevance d’enlèvement des ordures ménagères, à moins que l’évacuation et le traitement des ordures ménagères soient financés par le budget général de la commune ;

Qu’en l’espèce, le bailleur justifie du montant imputé à M^me X au titre de l’année 2011 et de l’année 2012, mais ne fournit pas le moindre document justifiant sa réclamation au titre des années 2009 et 2010 ; qu’il devra dés lors rembourser à M^me X, faute de justificatif, les sommes de 148,24 euros indûment perçue au titre de l’année 2009 + la somme de 153,05 euros au titre de l’année 2010 = 301,29 euros, au vu du décompte produit par M^me X ; que le jugement sera donc infirmé de ce

chef ;

Sur la demande de dommages et intérêts

Attendu que M^me X demande la somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts 'tous postes de préjudices confondus, et notamment pour préjudice économique’ ;

Mais attendu que M^me X se contente d’invoquer un préjudice sans en justifier ; que le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a rejeté la demande, faute de preuve ;

Attendu que la cour n’est saisie d’aucune autre contestation sur les dispositions du jugement sur le fond, qui sont donc confirmées comme n’étant pas discutées.

Sur les demandes annexes

Attendu que le sens du présent arrêt conduit à confirmer les dispositions de la décision de première instance s’agissant des dépens et des frais irrépétibles ; que la SA Vilogia succombant au principal en cause d’appel, sera condamnée aux dépens ; que toutefois, l’équité commande de ne pas faire application de l’article 700 du code de procédure civile au profit de l’une ou l’autre des parties en cause d’appel ;

Attendu que la demande portant sur 'l’exécution provisoire du jugement à intervenir’ est sans objet en cause d’appel ;

PAR CES MOTIFS

Confirme la décision déférée, sauf en ce qu’elle a condamné la SA Vilogia à payer à M^me X la somme de 354,67 euros au titre de la répétition de l’indu de charges,

Statuant à nouveau de ce chef, et y ajoutant,

Condamne la SA VILOGIA à payer à M^me X la somme de 985,17 euros au titre des charges locatives indues, avec intérêts au taux légal à compter du 17 avril 2014 ;

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du Code de procédure civile en cause d’appel ;

Condamne la SA VILOGIA aux dépens d’appel.

Le greffier, Le président,

E. Paramassivane-Delsaut M. Y