République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 1 SECTION 1

ARRÊT DU 27/05/2021

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N° de MINUTE :

N° RG 19/03074 – N° Portalis DBVT-V-B7D-SMC7

Jugement (N° 18/00572) rendu le 02 mai 2019

par le tribunal de grande instance de Lille

APPELANTE

La SASU Invefimmo prise en la personne de ses représentants légaux

ayant son siège social, […]

[…]

représentée par M^e Bernard Franchi, avocat au barreau de Douai

ayant pour conseil M^e Karl Vandamme, avocat au barreau de Lille

INTIMÉE

Madame B X

née le […] à […]

demeurant […]

[…]

représentée et assistée par M^e Claire Titran, avocat au barreau de Lille

DÉBATS à l’audience publique du 08 mars 2021 tenue par M N magistrat chargé d’instruire le dossier qui a entendu seule les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 786 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe

GREFFIER LORS DES DÉBATS : K L

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

M N, président de chambre

Emmanuelle Boutié, conseiller

Sarah Hourtoule, conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 27 mai 2021 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par M N, président et K L, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 15 février 2021

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La société Invefimmo exerce l’activité de promoteur immobilier, marchand de biens.

Il était prévu au sein de l’immeuble situé à Lille, […] la création de 11 lots de copropriété, à vendre en état brut à aménager, à charge pour la société Invefimmo de créer les lots et de réaliser les travaux d’aménagement des parties communes.

M^me B X s’est portée acquéreur de différents lots auprès de la société Invefimmo.

Un premier compromis a été signé le 4 septembre 2015 puis l’objet du contrat ayant été modifié, un nouveau compromis de vente a été régularisé le 17 novembre 2015 avec une date de réitération au 15 mars 2016 au plus tard et engagement à réaliser les travaux repris dans la notice descriptive jointe, à ses frais exclusifs et préalablement à la réitération.

L’acte ne sera pas réitéré le 15 mars 2016 mais seulement le 28 septembre suivant.

Au terme de cet acte la société Invefimmo a vendu à M^me X les lots 61, 62 et 63 moyennant la somme de 765'000 euros pour respectivement 452'000 euros, 300'000 euros et 13'000 euros.

L’acte authentique contient une clause concernant l’achèvement des parties communes ainsi libellée':

«'Le vendeur déclare que les travaux relatifs aux parties communes, décrits dans le permis de construire, son modificatif et dans la notice descriptive mentionnés supra n’ont pas été achevés à ce jour. La fin des travaux sera réalisée sous l’autorité du syndic qui procédera au règlement des factures et procédera, au besoin, aux appels de fonds des sommes exigibles au titre desdits travaux auprès du vendeur, seul redevable de ces sommes, conformément aux résolutions votées lors des assemblées générales des copropriétaires des 20 novembre 2015 et 12 juillet 2016. Précision étant ici faite que le syndic de copropriété est actuellement en possession d’une provision d’un montant de 147'452,40 euros, arrêtée au 15 septembre 2016, et attachée au règlement desdits travaux, selon les informations transmises par celui-ci et insérées dans la dataroom (')'»(page 17) et par ailleurs «'Les parties conviennent de séquestrer entre les mains du caissier de l’Office notarial dénommé entête des présentes M^me Y, intervenante aux présentes et qui accepte, la somme de 20'000 euros prélevée sur le prix, à la sûreté du désencombrement par le vendeur du lot n° 63. Dans l’hypothèse où la cave ne serait pas débarrassée pour le 30 novembre 2016, le vendeur s’engage à verser une somme de 1'000 euros par semaine de retard (')'» (page 5).

Parallèlement et par acte sous seing-privé manuscrit du 28 septembre 2016, il a été convenu «'que les travaux décrits au dos de la présente feuille seront achevés par les soins du vendeur et à ses frais au

plus tard le 30 novembre prochain. À défaut le vendeur s’engage à indemniser l’acquéreur d’une somme de mille euros par semaine de retard, toute semaine commencée étant due'».

Les travaux prévus étaient ainsi détaillés

«'1/ Ascenseur':

Date de fin de travaux de 1'ascenseur (Schindler) et de mise en service (EDF) qui dépendra aussi des finitions placo des communs

2/ Parties communes ' entrée principale (entrée, local poubelle, entrée ascenseur)

Plâtrier placo, enduits, peinture)

Enlèvement échafaudage

Couverture, […]

[…]

[…]

Commande sol parquet ou PVC

[…]

Plâtrier (faux-plafonds RDC, porte […], finition placo au 3^e, peinture anti-salissure grise sur marches)

Électricité (révision lampes, suppression tableau RDC)

4/ Arrivée d’électricité au 4^e et 3^e et consuel pour ouverture des communs y compris interphone

[…]

[…]

Fermeture par porte avec clef

6/ Terrasse 3^e et 4^e

Couvertine et garde-corps

7/ SAS Commun du 3^e

Finition placo, enduits, peinture, sol, électricité.

[…] au 4^e

Installation du bâti de porte, placo et porte.'»

M^me X, estimant que les parties communes étaient en état d’usage et sa cave accessible seulement depuis le 20 septembre 2017 soit avec 46 semaines de retard sur l’engagement souscrit par la société Invefimmo, a fait assigner cette dernière devant le tribunal de grande instance de Lille par

acte en date du 15 janvier 2018 pour obtenir le paiement de la somme de 46'000 euros à titre de pénalités de retard.

Par jugement du 2 mai 2019, le tribunal de grande instance de Lille a':

''condamné la société Invefimmo à payer à M^me X la somme de 46'000 euros de dommages et intérêts,

''ordonné la levée de la mesure de séquestre conventionnel de 20'000 euros, détenue en l’étude de la SCP C D, E F, G H et I J, notaires associés à […],

''dit que la somme ainsi libérée de 20'000 euros sera versée en intégralité à M^me X en exécution partielle de la condamnation de 46 000 euros,

''débouté la société Invefimmo de ses demandes reconventionnelles,

''condamne la société Invefimmo à payer à M^me X la somme de 2'500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

''condamné la société Invefimmo aux dépens,

''ordonné l’exécution provisoire.

La SASU Invefimmo a interjeté appel de ce jugement par déclaration en date du 31 mai 2019.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 29 août 2019, la SASU Invefimmo demande à la cour d’infirmer la décision déférée en ce qu’elle a':

''condamné la société Invefimmo à payer à M^me X la somme de 46'000 euros à titre de dommages et intérêts,

''ordonné la levée de la mesure de séquestre conventionnel de 20'000 euros détenue en l’étude de la SCP C D, E F, G H et I J, notaires Associés à […], […],

''dit que la somme ainsi libérée de 20'000 euros sera versée en intégralité à M^me X en exécution partielle de la condamnation de 46'000 euros,

''débouté la société Invefimmo de ses demandes reconventionnelles,

''condamné la société Invefimmo à payer à M^me X la somme de 2'500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

''condamné la société Invefimmo aux dépens,

''ordonné l’exécution provisoire.

En outre, elle demande à la cour de':

à titre principal

''débouter purement et simplement M^me X de l’ensemble de ses demandes,

''ordonner le déblocage des fonds séquestrés au profit de la société Invefimmo,

à titre subsidiaire

au visa de l’article 1231-5 du code civil,

''réduire la clause pénale à de plus justes proportions,

à titre reconventionnel, au visa l’article 1240 du code civil,

''condamner M^me X à verser à la société Invefimmo la somme de 3'000 euros à titre de dommages et intérêts,

''la condamner sous astreinte de 300 euros par jour de retard, à justifier par procès-verbal de constat à ses frais qu’elle a bien respecté les prescriptions du permis de construire en aménageant un appartement de type 4 et ce dans un délai de huit jours à compter de la signification de la décision à intervenir,

en toutes hypothèses

''la débouter purement et simplement de l’ensemble de ses demandes,

''ordonner le déblocage des fonds séquestrés au profit de la société Invefimmo,

''condamner M^me X à verser à la société Invefimmo la somme de 3'000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

''la condamner aux entiers frais et dépens avec droit pour la SCP Deleforge et Franchi de se prévaloir des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 29 novembre 2019, M^me X demande à la cour de confirmer la décision déférée en ce qu’elle l’a reçue en ses demandes indemnitaires à l’encontre de la société Invefimmo,

Réformant sur le montant,

''condamner la société Invefimmo au paiement de la somme de 73'000 euros (27'000 euros + 46'000 euros) de dommages et intérêts au titre des clauses pénales inscrites à la fois à l’acte authentique mais également à l’acte sous seing privé, tous deux régularisés entre les parties le 28 septembre 2016,

Pour le surplus, confirmer la décision entreprise en ce que le tribunal a':

''ordonné la levée de la mesure de séquestre conventionnel de la somme de 20'000 euros détenue en l’Étude de la SCP C D, E F, G H et I J, notaires associés à […],

''jugé que la somme ainsi libérée de 20'000 euros sera versée en intégralité à M^me X,

''débouté la société Invefimmo de ses demandes reconventionnelles, plus amples ou contraires,

''condamné la société Invefimmo au paiement d’une somme de 2'500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

''condamner la société Invefimmo au paiement de la somme de 6'000 euros sur le fondement des

dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en remboursement des frais irrépétibles engagés en cause d’appel,

''la condamner aux entiers frais et dépens de première instance et d’appel, dont distraction au profit de M^e Titran, pour ceux dont elle aura fait l’avance.

Pour l’exposé des moyens des parties, il convient de se référer à leurs dernières écritures conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

SUR CE':

Il sera précisé à titre liminaire que comme en première instance, M^me X fait valoir ':

— que manifestement, le projet imaginé par la société Invefimmo entrait dans le cadre des dispositions d’ordre public des articles L262-1 et R 262-1 du code de la construction ;

— que néanmoins, la société Invefimmo souhaitant obtenir le règlement de l’intégralité du prix dès la régularisation de l’acte authentique, elle a obtenu la réitération de la vente dans les conditions et avec les clauses rappelées en en-tête du présent jugement.

— que la société Invefimmo, promoteur immobilier et marchand de biens, professionnelle, est évidemment informée des dispositions d’ordre public précitées, a agi dans son intérêt, au détriment de M^me B X, profane, victime d’un dépassement de délai de réitération alors qu’elle était locataire du logement qu’elle occupait, qu’elle devait réaliser les travaux d’aménagement de sa nouvelle habitation.

— qu’elle n’a pas eu le choix que d’accepter la vente en l’état à défaut d’être informée de l’existence des dispositions protectrices des articles L. 262-1 et R. 262-1 du code de la construction et de l’habitation';

— qu’en procédant ainsi, non seulement la société Invefimmo a perçu l’intégralité du prix de vente dès la réitération mais elle était également dispensée de la fourniture d’une garantie de livraison et d’achèvement des parties communes sauf à s’être engagée, par acte sous seing privé, à la livraison des travaux pour le 30 novembre 2016, sous peine de 1 000 euros d’indemnité par semaine de retard';

— que la faute ainsi commise par la société Invefimmo justifie à elle seule que M^me B X soit reçue en l’intégralité de ses demandes indemnitaires.

Sur ce point, la cour ne peut que réaffirmer ce qu’ont dit de manière parfaitement pertinente les premiers juges, à savoir que M^me X ne prétendant pas à la réparation du préjudice en lien avec la forme utilisée pour la vente, mais fondant ses demandes sur les deux clauses pénales convenues à l’occasion de la vente du bien, il importait peu de s’attacher à la forme utilisée pour régulariser la vente et à la faute susceptible d’avoir été commise par la société Invefimmo à cette occasion.

Les clauses pénales sur lesquelles se fonde M^me X ont été reprises en leur entier plus haut.

Sur le désencombrement de la cave:

Tandis que M^me X soutient comme en première instance que le désencombrement de la cave n’est intervenu que le 20 septembre 2017, la société Invefimmo prétend que ce désencombrement a été effectif dès le 15 novembre 2016.

La pièce essentielle sur laquelle se fonde la société appelante, étant ici rappelé que charge de la preuve de ce qu’elle s’est libérée de ses obligations envers M^me X pèse bien évidemment sur

elle, est une attestation dans laquelle un certain M. Z se déclarant gérant de la société Pensée Habitat énonce avoir complètement débarrassé la cave du lot 63 le 15 novembre 2016.

Cette attestation n’est toutefois pas écrite de la main du prétendu témoin et n’est assortie d’aucune copie d’une pièce d’identité de son prétendu auteur. S’il est exact comme le fait observer la société appelante qu’il appartient au juge d’apprécier la force probante d’une attestation établie dans des conditions non conformes aux exigences de l’article 202 du code de procédure civile, il convient d’observer que cette attestation qui est unique ne présente pas les garanties suffisantes de son authenticité. Force est d’observer au demeurant que la présentation du prétendu témoignage de M. Z n’a pas été amendée en cause d’appel, nonobstant les justes observations des premiers juges.

Par ailleurs, M^me X a produit aux débats plusieurs constats établis successivement par Maître Waterlot’faisant apparaître':

— qu’aux dates des 9 janvier 2017 et du 14 février 2017, l’accès à la cave de M^me X était encombré de gravats';

— que la cave était toujours inaccessible le 25 janvier 2017';

— qu’à la date du 14 février 2017, l’accessibilité à la cave est toujours rendu impossible par les gravats et l’existence d’une porte galvanisée entreposée devant la porte de la cave, l’huissier évoquant de nombreux câbles électriques sur le sol';

— les gravats sont toujours présents le 9 mars 2017';

— que les photographies prises aux dates des 29 mars et 25 avril 2017 montrent le même état de la cave.

La société appelante entend tirer argument de ce que l’huissier de justice n’évoque qu’à compter du 14 février 2017 la présence de fils électriques pour soutenir que ces fils auraient été entreposés par un tiers non précisé.

Force est de constater toutefois que la présence des gravats est constatée de manière récurrente par l’huissier de justice de décembre 2016 à avril 2017.

Pour le surplus, la cour fait siens les motifs des premiers juges selon lesquels la date de libération de la cave peut être fixée au 1^er juin 2017 au vu de la mise en demeure du conseil de M^me X en date du 17 mai 2017 évoquant la fermeture de la cave alors que par mail en date du 1^er juin 2017, M^me X énonce que la cave est enfin débarrassée.

Sur l’exécution des travaux en parties communes :

Pour soutenir que les travaux ont été dûment exécutés, la société Invefimmo qui n’a produit aux débats aucun procès-verbal de livraison des parties communes, fait valoir qu’il résulte des énonciations du constat établi par Maître A le 7 décembre 2016 :

— la présence d’un ascenseur fonctionnel ;

— un raccordement EDF fonctionnel dans les communs au premier étage ;

— des compteurs d’eau posés ;

— un raccordement électrique dans le commun en face de l’entrée de l’appartement de M^me X.

Ces constatations ne permettent cependant pas de conclure que l’intégralité des travaux ont été effectués.

Les constats produits par M^me X, lesquels constats ont déjà été évoqués plus haut font apparaître qu’en avril 2017, les travaux concernant la cave et les communs rue Nationale n’étaient pas réalisés.

La société appelante se retranche derrière des constats d’huissier du 28 juillet et 25 septembre 2017 pour démontrer une 'inaccessibilité ' de la Rue Nationale sans expliquer clairement en quoi aurait constitué une telle inacessibilité et en quoi il y aurait eu de ce fait un obstacle dirrimant à l’exécution de ses obligations.

Par ailleurs, force est de constater que le syndicat des coporpiétaires a mis en demeure le 12 septembre 2017 puis le 25 octobre 2017 la société appelante d’avoir à terminer les travaux en partie commune sans qu’Invefimmo émette des observations particulières sur ce point et que certains travaux repris dans la lettre de mise en demeure sont communs avec ceux repris dans la liste de l’acte sous-seing privé dont se prévaut M^me X.

Il convient donc par ces motifs et ceux des premiers juges de confirmer le jugement en ce qu’il a conclu que la société appelante ne justifiait pas de ce qu’elle s’était libérée de ses obligations avant le 25 octobre 2017.

Sur la demande de M^me X formulée à hauteur de 73 000 euros dans le cadre d’un appel incident.

M^me X fait appel incident sur le quantum de la somme qui lui a été allouée par les premiers juges.

Elle demande à la cour en cause d’appel, par réformation du jugement entrepris, de condamner la partie appelante de lui payer la somme de 73'000 euros se décomposant’comme suit:

— une somme de 27'000 euros (soit 1 000 euros pour 27 semaines de défaut de débarras de la cave de début du 30 novembre 2016 au 1^er juin 2017';

— une seconde somme de 46'000 euros au titre de la clause pénale prévue par l’acte sous-seing privé (pour 46 semaines pour la période allant du 30 novembre 2016 au 25 octobre 2017).

Cependant, M^me X n’avait formulé en première instance qu’une demande en condamnation de la société appelante à hauteur de 46 000 euros correspondant aux 46 semaines susvisées allant du 30 novembre 2016 au 25 octobre 2017.

Les premiers juges avaient à cet égard relevé dans leur décision que bien que revendiquant l’existence de deux clauses pénales, M^me X ne formulait pas de demande distincte ou cumulative pour le désencombrement de la cave et l’achèvement des travaux en parties communes.

C’est en cause d’appel que M^me X demande l’attribution cumulative du bénéfice de la clause pénale telle que prévue par l’acte authentique et par l’acte sous-seing privé et donc un doublement des pénalités applicables pour la période allant du 1^er décembre 2016 au 1^er juin 2017.

A supposer que les deux conventions puissent être interprétées comme permettant un cumul du bénéfice des pénalités, il convient de relever que M^me X n’avait sollicité que la seule somme de 46'000 euros en première instance et qu’elle a obtenu en réalité l’entier bénéfice de sa demande telle que formulée par les premiers juges. Elle ne peut en conséquence prétendre en cause d’appel à la réformation d’une décision qui a entièrement fait droit à sa demande sur ce point. La demande de

M^me X ne peut être par ailleurs considérée comme une demande complémentaire à celle formulée en première instance, éventuellement recevable en cause d’appel au visa de l’article 566 du code de procédure civile dès lors qu’elle ne concerne pas des pénalités réclamées au titre d’une inexécution postérieure aux périodes pour lesquelles les premiers juges ont liquidé le montant des pénalités dues par la partie appelante.

Il convient donc de déclarer d’ores et déjà l’appel incident diligenté concernant le quantum des pénalités allouées à la partie intimée irrecevable.

Sur la demande en minoration de la clause pénale':

En conséquence de ce qui est jugé plus haut, M^me X a été déclarée à bon droit par les premiers juges fondée sur le principe à solliciter la somme de 1 000 euros par semaine pour les 46 semaines écoulées entre le 30 novembre 2016 au 25 octobre 2017.

Au regard de la date de conclusion du contrat, l’article 1152 est applicable. Cet article dispose que

Lorsque la convention porte que celui qui manquera de l’exécuter payera une certaine somme à titre de dommages-intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte, ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la peine qui avait été convenue, si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Ces dispositions ont ét recodifiées à droit constant sous l’article 1231-5 du code civil.

Il sera précisé sur ce point qu’il n’appartient pas à M^me X de démontrer qu’elle a subi effectivement un préjudice de jouissance à hauteur de la somme qu’elle réclame au titre de la liquidation des clauses pénales mais bien à la société Invefimmo de démontrer que le montant réclamé a pour effet de conférer à M^me X un avantage manifestement excessif.

La cour estime à cet égard comme les premiers juges, étant observé de surcroît que la société Invefimmo professionnelle de la construction connaissait nécessairement et parfaitement la portée de ses engagements de ce chef, que le caractère excessif de la clause pénale n’est pas en l’espèce caractérisé.

Il y a lieu dès lors de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné la société Invefimmo à payer à M^me X la somme de 46 000 euros.

Sur le séquestre :

M^me X est indiscutablement fondée à demander la libération du séquestre de 20 000 euros prévu à son profit par l’acte notarié, le jugement étant confirmé sur ce point.

Sur les demandes reconventionnelles de la société Invefimmo:

Au regard de ce qui a été jugé plus haut, le jugement entrepris sera nécessairement confirmé en ce qu’il a rejeté la demande de dommages-intérêts pour procédure abusive présentée par la partie appelante.

C’est par ailleurs par une motivation pertinente et que la cour adopte que les premiers juges ont rejeté la demande de la société Invefimmo tendant à obtenir la condamnation de M^me X à à justifier par procès-verbal de constat à ses frais qu’elle a bien respecté les prescriptions du permis de construire en aménageant un appartement de type 4 et ce dans un délai de huit jours à compter de la signification de la décision à intervenir, la cour ajoutant que les conclusions d’Invefimmo ne

renvoient sur ce point à aucune pièce de son dossier, en contrariété avec les dispositions de l’article 954 du code de procédure civile.

Sur les dépens et l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile :

Le sort des dépens et l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ont été exactement réglés par les premiers juges.

Il convient de confirmer la décision entreprise de ces chefs.

La partie appelante succombant en son recours en supportera les dépens.

Il sera fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure d’appel comme indiqué au présent dispositif.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Déclare l’appel incident de M^me X irrecevable ;

Rejette l’appel principal de la société Invefimmo ;

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

Condamne la société Invefimmo aux dépens d’appel, dont distraction au profit de Maître Titran, avocat de la partie intimée ;

Condamne la société Invefimmo à payer à M^me X une indemnité de 2 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure d’appel.

Le greffier, Le président,

K L M N