République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 2 SECTION 2

ARRÊT DU 24/02/2022

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N° de MINUTE : 22/

N° RG 20/04468 – N° Portalis DBVT-V-B7E-TIRF

Jugement (N° 20/00002) rendu le 05 octobre 2020 par le tribunal judiciaire de Lille

APPELANTE

SCI du Bibrou, S.C, prise en la personne de son représentant légal domicilié

en cette qualité audit siège.

Ayant son siège social […]

représentée par M^e Catherine Camus-Demailly, avocat au barreau de Douai

assistée par M^e Pierre Soulier, avocat au barreau de Lille

INTIMÉE

La société Hôtel des Tours, SAS, immatriculée au RCS de Lille Métropole sous le […], prise en la personne de son président domicilié en cette qualité audit siège.

Ayant son siège social […]

représentée par M^e François-Xavier Lagarde, avocat au barreau de Lille

assisté de Maître Vincent Brochet, Paulhan & Associés, avocat au barreau de Paris substitué à l’audience par M^e Aurélie Guillard, avocat au barreau de Paris

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ

E F, président de chambre

Nadia Cordier, conseiller

Agnès Fallenot, conseiller

GREFFIER LORS DES DÉBATS : C D

DÉBATS à l’audience publique du 25 novembre 2021 après rapport oral de l’affaire par Agnès Fallenot.
Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe.

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 24 février 2022 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par E F, président, et C D, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 10 novembre 2021

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FAITS ET PROCÉDURE :

Par acte sous seing privé en date du 28 septembre 2009, la SCI du Bibrou a donné à bail commercial à la société Hôtel des Tours des locaux situés à Lille, […], comprenant un rez-de-chaussée, quatre étages selon plans annexés ainsi qu’un sous-sol servant de parking, à usage d’hôtel-restaurant, salons d’accueil et de réception, pour une durée de neuf années venant à expiration le 28 septembre 2018, moyennant un loyer indexé de 225 000 euros HT et HC par an.

L’hôtel est actuellement exploité sous l’enseigne Mercure.

Par acte d’huissier du 26 mars 2018, la SCI du Bibrou a délivré à la société Hôtel des Tours un congé avec offre de renouvellement de son bail à compter du 29 septembre 2018, en lui proposant de fixer le loyer à 610 000 euros HT et HC par an.

Par acte d’huissier du 12 octobre 2018, la SCI du Bibrou a assigné la société Hôtel des Tours, aux fins de fixation du loyer du bail commercial renouvelé.

Par jugement avant dire droit du 6 mai 2019, le juge des loyers commerciaux a ordonné une expertise, confiée à Monsieur Y Z.

Ce dernier a déposé son rapport le 23 décembre 2019. Il a conclu à une valeur locative de 486 779,70 euros au 29 septembre 2018.

Par jugement rendu le 5 octobre 2020, le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Lille a statué en ces termes :

FIXE le loyer annuel du bail renouvelé entre la SCI DU BIBROU et la Société HÔTEL DES TOURS pour les locaux situés 27, rue des Tours à LILLE à la somme de 416 500 euros (QUATRE CENT SEIZE MILLE CINQ CENTS EUROS) hors taxes et hors charges ;

DIT que le rappel des loyers échus produira intérêts au taux légal à compter de l’acte introductif d’instance avec capitalisation des intérêts ;

DÉBOUTE les parties de leurs autres demandes ;

ORDONNE l’exécution provisoire ;

DIT que les dépens seront partagés par moitié, en ce compris les frais d’expertise.

LAISSE à chacune des parties la charge de ses frais irrépétibles

Par déclaration du 4 novembre 2020, la SCI du Bibrou a relevé appel de l’ensemble des dispositions de cette décision.
PRÉTENTIONS DES PARTIES :

Par conclusions régularisées par le RPVA le 22 octobre 2021, la SCI du Bibrou demande à la cour de :

Recevoir la SCI DU BIBROU en son appel et l’y dire bien fondée,

Réformer le jugement dont appel en ce qu’il :

- FIXE le loyer annuel du bail renouvelé entre la SCI DU BIBROU et la Société HÔTEL DES TOURS pour les locaux situés 27, rue des Tours à LILLE à la somme de 416 500 euros (QUATRE CENT SEIZE MILLE CINQ CENTS EUROS) hors taxes et hors charges ;

- DIT que le rappel des loyers échus produira intérêts au taux légal à compter de l’acte introductif d’instance avec capitalisation des intérêts ;

- DÉBOUTE les parties de leurs autres demandes ;

- ORDONNE l’exécution provisoire ;

- DIT que les dépens seront partagés par moitié, en ce compris les frais d’expertise.

- LAISSE à chacune des parties la charge de ses frais irrépétibles,

Statuant à nouveau :

- FIXER le loyer du bail renouvelé portant sur l’ensemble immobilier situé […] à 610 000,00 euros (six cent dix mille euros) hors taxes et hors charges par an à compter du 29 septembre 2018,

- CONDAMNER en tant que de besoin la société HOTEL DES TOURS à verser à la SCI DU BIBROU le différentiel de loyer entre le loyer réglé à compter du 29 septembre 2018 et celui fixé par le juge des loyers commerciaux, outre les intérêts sur ladite somme à compter du 29 septembre 2018,

- DIRE que les intérêts sur les sommes dues se capitaliseront conformément à l’article 1343-2 du Code civil.

- DÉBOUTER la société HOTEL DES TOURS de toutes ses demandes, fins et conclusions,

- CONDAMNER la société HOTEL DES TOURS à verser à la SCI DU BIBROU une indemnité de 15.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers frais et dépens de première instance et d’appel, en ceux-ci compris les frais d’expertise judiciaire.

La SCI du Bibrou rappelle que l’immeuble, qui comprend deux niveaux de sous-sol (parking), rez-de-chaussée bas et haut, entresol partiel (1er étage), trois étages et combles, pour une surface développée, hors parking, de 3 091 m2 environ, a été donné à bail pour l’usage d’hôtel, restaurant et salons de réception, pour lequel il a été spécifiquement conçu.

Il s’agit donc d’un immeuble monovalent, qui bénéficie d’un régime autonome de détermination du loyer de renouvellement. Il convient en l’espèce d’appliquer la méthode hôtelière, actualisée conformément aux préconisations de la compagnie des experts en immobilier commercial et d’entreprise près la cour d’appel de Paris, pour tenir compte des évolutions économiques et juridiques, ce qui rend nécessairement caduque la jurisprudence antérieure.
Concernant la partie hébergement de l’immeuble, la SCI du Bibrou soutient que l’expert a bien appliqué, contrairement aux allégations de la société Hôtel des Tours, la méthode hôtelière actualisée, y compris pour le calcul de la recette annuelle théorique maximale. Elle explique que depuis le 1er juillet 2016, date de l’entrée en vigueur de l’arrêté ministériel du 18 décembre 2015 relatif à la publicité des prix des hébergements touristiques marchands, les prix affichés sont obligatoirement les prix pratiqués, à charge au besoin pour l’exploitant d’actualiser ses prix affichés au jour le jour. Le prix affiché ne peut donc plus être un prix théorique déconnecté de la réalité, auquel il faudrait appliquer des taux de remise pour tenir compte des prix réellement pratiqués comme cela pouvait être le cas par le passé. Seules restent à prendre en compte les commissions de réservation prélevées par les Online Travel Agencies (OTA).

La SCI du Bibrou observe que l’expert judiciaire s’est basé sur des prix annoncés par la société Hôtel des Tours qui s’avèrent nettement inférieurs à ceux réellement pratiqués, avantageant la locataire.

Elle conteste :

- le chiffrage de la recette théorique maximale sur la base de 74 chambres au lieu de 75, l’affectation d’une des pièces du deuxième étage (« la chambre 130 ») à usage de local de service étant un choix de l’exploitant, alors qu’il n’existe aucune impossibilité matérielle excluant de la transformer en chambre, les locaux de service étant par ailleurs suffisamment nombreux, notamment à cet étage ;

- le montant de « l’abattement OTA » appliqué par l’expert, faisant valoir qu’il doit être au maximum de 17% et non de 20% sur 50% du chiffre d’affaires ;

- le taux d’occupation de 64% retenu par l’expert, s’agissant d’un taux moyen pour tout l’arrondissement de Lille et toutes catégories confondues, non pertinent pour un hôtel 4 étoiles du centre/Vieux Lille qui justifie, sur la base des chiffres retenus par le « Baromètre mensuel de l’hôtellerie et des résidences de tourisme », l’application d’un taux d’occupation de 73,6 % ;

- le montant du pourcentage sur recettes retenu par l’expert à hauteur de 16,35%, un taux de 18 % ou au moins 17 % devant être appliqué, le passage de l’hôtel d’un classement 3 à 4 étoiles étant largement artificiel et le pourcentage sur recettes de l’établissement le plus comparable en matière de dimension et de localisation, l’Arbre Voyageur, étant de 18,35% ;

- l’estimation du chiffre d’affaires réalisable grâce aux petits déjeuners, s’agissant d’une recette annexe devant être prise en compte, rien ne justifiant de retenir un pourcentage sur recettes inférieur à celui retenu pour la partie hôtel, compte tenu de leur caractère indissociable.

La SCI du Bibrou observe également que la méthode du RevPAR telle qu’appliquée par l’expert judiciaire se fonde sur les chiffres réels de la société Hôtel des Tours, qui ne sauraient servir de base à l’analyse puisqu’il s’agit de reconstituer une recette théorique réalisable, sans s’arrêter aux chiffres réalisés par l’exploitant. Cette approche par le RevPar doit donc être écartée.

Concernant les autres surfaces, la SCI du Bibrou fait valoir que doit être supprimée de la liste des surfaces retenues par l’expert la « chambre 130 », tandis que doivent être ajoutées:

- l’espace « atelier+réserves », oublié par l’expert, qui correspond au niveau inférieur des anciennes cuisines, qui se déployaient sur trois niveaux superposés ;

- l’espace « cuisines », arguant que si l’activité de restauration a été totalement abandonnée par la locataire, la valeur locative doit être recherchée pour l’ensemble de la chose louée, c’est-à-dire aussi bien pour les espaces exploités par la société locataire que pour ceux qu’elle exploite peu ou pas.

Elle plaide que les cuisines et les locaux sociaux ne doivent pas être regardés comme liées à l’activité d’hébergement, puisque leur reconversion dépend du choix du preneur.

Elle critique la pondération retenue pour ces espaces.

En revanche, elle considère que le mesurage réalisé est juste et que la valeur de référence de 163 euros par m2 par an retenue par l’expert est adaptée, les comparables étant pertinents.

S’agissant plus spécifiquement du parking, elle considère que la démarche de l’expert, ayant consisté à en évaluer la valeur locative à partir du loyer habituel d’une place de parking susceptible d’être louée dans le voisinage et non sur les tarifs des parcs publics situés à proximité, est inadaptée. Elle demande qu’il soit procédé à la reconstitution du chiffre d’affaires, en appliquant un coefficient sur recettes approprié soit 33,33%. Elle soutient à cet égard que le parking est générateur de recettes par la location à la clientèle en séjour à l’hôtel, ainsi qu’à l’occasion de la location des salons, et également sur des plateformes digitales comme Onepark proposant des places à l’heure ou sur des durées plus longues, ce qui permet d’optimiser le remplissage. Elle ajoute que rien ne restreint ses possibilités d’exploitation.

Sur la question des abattements, la SCI du Bibrou fait valoir que :

- la société Hôtel des Tours n’a jamais fourni la moindre pièce justificative des travaux qu’elle allègue ; en tout état de cause, ces travaux ne pourraient entrer dans le champ du régime prévu par les articles L311-1 et suivants du code du tourisme faute de notification préalable au bailleur, alors qu’il s’agit d’une formalité substantielle, et dans la mesure où aucun équipement nouveau ou amélioration d’équipements anciens n’est justifié ;

- la Cour de cassation considère qu’en matière de locaux monovalents, pour lesquels la valeur locative est recherchée par une méthode spécifique, il n’y a pas lieu à abattement pour travaux et pour charges exorbitantes du droit commun, l’application de la règle posée par l’article R145-8 du code de commerce étant exclue ;

- aucun abattement ne doit être prévu pour réparations exorbitantes du droit commun, au motif que le bail mettait 50% des réparations prévues par l’article 606 du code civil à la charge de la locataire, puisqu’il résulte des dispositions de la loi du 18 juin 2014 et de son décret du 3 novembre 2014 ayant notamment modifié les articles L 145-40-2 et R 145-35 du code de commerce que les charges en question ne peuvent plus être imputées au locataire, si bien que les dispositions contrevenant à la Loi Pinel seront réputées non écrites dans le bail renouvelé.

Par conclusions régularisées par le RPVA le 9 novembre 2021, la société Hôtel des Tours demande à la cour de :

Vu les dispositions des articles L 145-33 et suivants et R 145-10 du code de commerce et la méthode hôtelière, les articles L 145-56 à 60 et R 145-23 à 33 du Code de commerce, l’article 1343-2 du Code civil et les articles 700 et 699 du Code de procédure civile,

(…)

- REFORMER le jugement rendu par le Tribunal Judiciaire de Lille le 5 octobre 2020, en ce qu’il :

FIXE le loyer annuel du bail renouvelé entre la SCI DU BIBROU et la Société HOTEL DES TOURS pour les locaux situé 27, rue des Tours à LILLE à la somme de 416.500 euros (QUATRE CENT SEIZE MILLE CINQ CENTS EUROS) hors taxes et hors charges ;

DIT que le rappel des loyers échus produira intérêts au taux légal à compter de l’acte introductif d’instance avec capitalisation des intérêts ;
DÉBOUTE les parties de leurs autres demandes ;

ORDONNE l’exécution provisoire ;

DIT que les dépens seront partagés par moitié, en ce compris les frais d’expertise ;

LAISSE à chacune des parties la charge de ses frais irrépétibles.

Et, statuant de nouveau :

- DÉBOUTER la SCI DU BIBROU de ses demandes ;

- FIXER le montant du loyer annuel du bail des locaux situés […] à Lille, renouvelé à compter du 29 septembre 2018 à la somme en principal de 247.000 € hors taxes et hors charges ;

- CONDAMNER en tant que besoin la SCI DU BIBROU à rembourser à la société HOTEL DES TOURS la différence de montant entre le loyer réglé à compter du 29 septembre 2018 et celui qui sera fixé par la Cour ;

- DIRE que les remboursements produiront intérêts au taux légal à compter du 29 septembre 2018 avec capitalisation des intérêts ;

- CONDAMNER la SCI DU BIBROU à verser à la société HOTEL DES TOURS la somme de 15.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

- CONDAMNER la SCI DU BIBROU aux entiers dépens de première instance et d’appel, dont distraction au profit de A B.

La société Hôtel des Tours soutient que l’application de la méthode hôtelière actualisée n’est pas obligatoire, la jurisprudence antérieure n’étant donc pas caduque.

Elle reproche à l’expert d’avoir dénaturé la méthode à son détriment en retenant une combinaison de la méthode classique et de la méthode actualisée, qui a abouti à survaloriser le loyer.

Elle plaide que :

- la méthode classique détermine une recette théorique maximum basée sur les tarifs affichés, en y appliquant un taux de remise et de commission important (entre 25 et 40%) et un pourcentage sur recette modéré (entre 11 et 14% pour un hôtel 4*) ;

- la méthode actualisée détermine un prix praticable réaliste, nécessairement inférieur aux tarifs affichés, en y appliquant un taux de remise et commission modéré (autour de 20%) et un pourcentage sur recette important (entre 15 et 18% pour un hôtel 4*).

Elle précise que dans la méthode dite « actualisée », le prix praticable par chambre n’a rien à voir avec les prix affichés par l’hôtel, mais est déterminé par rapport au marché sur le secteur, la nouvelle réglementation sur l’affichage des prix hôteliers en vigueur depuis le mois de janvier 2016 n’ayant donc aucune conséquence.

Or l’expert a appliqué à la recette théorique, résultant des tarifs affichés, un taux de remise et commission faible (20% sur 50% du chiffre d’affaires, soit 10%) et un pourcentage sur recette important (16,35%).

En outre, il a valorisé la quasi-totalité des surfaces de l’hôtel (hors chambres) en y appliquant un loyer métrique, alors que ce mode de calcul ne relève nullement de la méthode hôtelière classique qui excluait les chiffres d’affaires annexe (petits déjeuners, parking, restaurant, location de salles, séminaires). Ces éléments sont maintenant pris en considération par la méthode hôtelière actualisée, laquelle ne retient toutefois la méthode métrique que dans des cas particuliers tels que les restaurants avec exploitabilité autonome.

Concernant la valeur locative de la partie « hébergement », la société Hôtel des Tours affirme plus spécifiquement que :

- l’hôtel comporte 74 chambres et non pas 75, la pièce de service au R+2, appelée « chambre 130 » ayant été spécialement créée lors de la rénovation réalisée par la société Hôtel des Tours en 2014 et n’ayant pas les caractéristiques techniques pour être retenue comme une chambre ;

- le taux de remise à retenir est de 20%, à appliquer sur la totalité du chiffre d’affaires en raison de la pratique quasi systématique des remises sur les tarifs affichés ;

- le taux d’occupation à appliquer est de 70%, aucun correctif ne devant être apporté du fait que le taux d’occupation sur la ville de Lille est supérieur de 5,9 points à la moyenne sur la Métropole Européenne de Lille puisque les 18 hôtels 4 étoiles du territoire sont quasiment tous situés à Lille même ;

- pour un hôtel 4 étoiles, le taux de recette doit se situer entre 11 et 14%, selon la grille de la méthode hôtelière classique habituellement retenue par la jurisprudence, et il ne saurait en l’espèce excéder 15%, compte tenu de la difficulté des conditions d’accès liées au changement de plan de circulation, la comparaison avec l’hôtel l’Arbre Voyageur, qui présente des conditions d’accès faciles, étant donc inappropriée ;

- il n’y a pas lieu de prendre en considération la recette liée aux petits déjeuners.

Concernant la valeur locative des surfaces accessoires et locaux annexes, la société Hôtel des Tours considère que seuls les espaces affectés aux salles de séminaire, qui représentent 476m2, peuvent être pris en compte. Les autres surfaces accessoires, en ce qu’elles sont affectées nécessairement à l’exploitation de l’hôtel, doivent être exclues, ce qui est le cas des combles, bureaux administratifs, locaux sociaux, cuisine, salle des petits déjeuners et terrasse arrière.

La locataire plaide qu’elle a créé, dans les anciennes cuisines, un espace pour les traiteurs qui officient lorsque les salons et salles de réunion sont utilisés, et des vestiaires, conformément à l’obligation légale résultant des articles R 4228-1 et suivants du code du travail, dès lors que les salariés doivent se changer afin de porter des vêtements de travail spécifiques. L’espace restaurant, par son accessibilité, a quant à lui cédé la place à des chambres, notamment les chambres pour les personnes à mobilité réduite dont la création était obligatoire, et à la salle des petits déjeuners. Dès lors qu’il y a lieu de retenir l’affectation réelle des locaux loués et non leur affectation potentielle, et donc d’écarter la reconstitution d’un chiffre d’affaires pour l’activité de restauration, on ne saurait prendre les cuisines en compte au titre d’une possibilité de location séparée.

Les coefficients de pondération arbitraires et non étayés appliqués par l’expert ne peuvent être adoptés.

Il convient par ailleurs de retenir une valeur de 120 euros HT HC par m2 utile, étayée par 36 références précises situées exclusivement à Lille ainsi que par une analyse du marché de location de bureaux et son adaptation au secteur de l’hôtellerie, afin de tenir compte des coût d’exploitation et de ne pas appliquer un taux d’effort prohibitif.

Concernant le parking, la société Hôtel des Tours indique que son exploitation génère des frais supplémentaires, que de nombreux emplacements restent vides, car il est difficile d’y accéder, et qu’il convient de retenir un taux d’effort de 25%.

Elle demande un abattement au titre des travaux qu’elle a réalisés, arguant que la bailleresse en était parfaitement informée compte tenu de la procédure judiciaire qui l’a opposée à sa locataire à ce sujet, et que dans ce contexte, on ne peut soumettre la déduction correspondante à la justification du respect du formalisme de l’article L311-2 du Code de tourisme. Elle ajoute que la jurisprudence admet l’application de l’article R145-8 du code de commerce en matière hôtelière pour les travaux autres que ceux listés par l’article L311-1 du code de tourisme.

Par ailleurs, un abattement est dû en exécution de l’article R145-35 du Code de commerce, dès lors que les clauses du bail prévoient le transfert au preneur des charges exorbitantes suivantes :

- 50 % des grosses réparations relevant de l’article 606 du Code civil ;

- les réparations et travaux de mise aux normes ;

- l’assurance de l’immeuble ;

- la taxe foncière.

Au regard de ces éléments, il convient de déduire au réel l’assurance de l’immeuble et la taxe foncière et de réaliser un abattement correspondant à 5% de la valeur locative au titre des autres charges exorbitantes transférées au locataire

La cour renvoie, pour un plus ample exposé des faits et des prétentions et moyens des parties, à la décision déférée et aux écritures susvisées, en application des dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 10 novembre 2021.

SUR CE :

I – Sur la fixation du loyer renouvelé

En application des articles 6 et 9 du code de procédure civile, à l’appui de leurs prétentions, les parties ont la charge d’alléguer les faits propres à les fonder et il leur incombe de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de leurs prétentions.

En application de l’article L 110-3 du code de commerce, à l’égard des commerçants, les actes de commerce peuvent se prouver par tous moyens à moins qu’il n’en soit autrement disposé par la loi.

Il résulte de ces textes que tous les modes de preuves sont admissibles en matière commerciale, la preuve par présomption comme la preuve par témoins, sous réserve toutefois du principe selon lequel nul ne peut se créer de preuve à soi-même.

A ' Sur la valeur locative

Le caractère monovalent de l’immeuble est admis par les parties.

Aux termes de l’article L 145-36 du code de commerce, les éléments permettant de déterminer le prix (') des locaux construits en vue d’une seule utilisation (') sont fixés par décret en Conseil d’État ».

Ce texte renvoie aux dispositions de l’article R. 145-10 du Code de commerce, qui disposent que le prix du bail des locaux construits en vue d’une seule utilisation peut, par dérogation aux articles L 145-33 et R 145-3 et suivants, être déterminé selon les usages observés dans la branche d’activité considérée.

Ce régime autonome de détermination du loyer de renouvellement déroge au régime général notamment en ce qu’il échappe à la règle du plafonnement.

La méthode à utiliser pour la fixation du loyer relève du pouvoir souverain du juge du fond. Le recoupement de plusieurs méthodes applicables à la branche d’activité concernée est parfaitement possible afin de tenir compte des caractéristiques de l’exploitation.

La critique formulée par la bailleresse quant au calcul effectué par l’expert sur la base de la méthode RevPar (revenu quotidien par chambre disponible) est donc inopérante, étant rappelé que la statistique « Revpar », qui consiste dans le chiffre d’affaires réalisé par chambre divisé par le nombre de jours disponibles (365 jours), peut être intéressante en ce qu’elle intègre le taux d’occupation et le prix moyen pratiqué, qui sont des paramètres essentiels en hôtellerie.

En tout état de cause, les parties s’accordent pour se baser sur la méthode hôtelière concernant la partie hébergement et le parking, et sur celle du mètre carré pondéré selon les prix du marché concernant les autres locaux annexes.

1) Sur la partie hébergement

La méthode hôtelière classique restitue les capacités d’exploitation à partir d’une recette théorique maximale d’hébergement hors taxes, à laquelle on applique d’éventuels abattements, un taux d’occupation possible au regard du lieu et du classement de l’hôtel, puis un pourcentage sur recette, conduisant ainsi à un revenu brut immobilier.

Elle a été actualisée, afin tenir compte des évolutions économiques. Dans ce cadre, en ce qui concerne l’assiette du calcul, la recette théorique n’est plus appréhendée en fonction des tarifs maximums, ceux-ci étant rarement praticables, mais en fonction du chiffre d’affaires réalisable par comparaison avec les hôtels du secteur, en fonction des données disponibles, en effectuant des correctifs pour tenir compte des caractéristiques et de l’emplacement des locaux.

La référence aux prix affichés est peu pertinente pour évaluer les prix praticables, et

la bailleresse ne peut être suivie quant aux conséquences qu’elle tire de l’entrée en vigueur de l’arrêté ministériel du 18 décembre 2015 relatif à la publicité des prix des hébergements touristiques marchands, qui prévoit notamment que l’information affichée peut être celle du prix maximum pratiqué par nuitée.

En l’espèce, il s’impose de constater que l’expert a basé ses calculs sur la recette d’hébergement théorique maximale, à partir des « prix pratiqués », c’est à dire des prix affichés et non des prix praticables, appliquant donc la méthode hôtelière classique et non la méthode hôtelière actualisée, ce qu’il convient de prendre en considération pour maintenir la cohérence des éléments de calcul retenus dans la fixation du loyer commercial.

a – Sur le nombre de chambres

L’expert judiciaire a retenu que l’hôtel disposait de 74 chambres.

En considération de l’existence, au R+2, d’une pièce de service appelée « chambre 130 », la bailleresse demande cependant qu’il soit pris en compte non pas 74 mais 75 chambres, faisant valoir qu’il n’existe pas d’impossibilité matérielle de transformer ce local en chambre.
La locataire demande en revanche que l’expertise soit entérinée sur ce point, indiquant que cette pièce, spécialement créée lors de la rénovation qu’elle a réalisée en 2014, n’a pas les caractéristiques techniques d’une chambre.

Les photographies jointes au rapport d’expertise judiciaire mettent effectivement en évidence que « la chambre 130 » est constituée d’une pièce non aménagée, laquelle n’est pas susceptible de servir de chambre sans travaux préalables.

En outre, c’est de manière purement péremptoire et sans offrir aucune démonstration que le bailleur soutient que les pièces de service sont suffisamment nombreuses, notamment à cet étage.

L’expert judiciaire a au contraire indiqué que les pièces de service étaient en quantité suffisante et non excessive dans l’hôtel, au regard du nombre global de chambres.

Il sera rappelé que l’hôtel dispose :

-au R+5, de combles non aménagés sous toiture isolée mais présentant des défauts d’étanchéité ponctuels et localisés, traversés par des canalisations et conduites de ventilation à mi-hauteur ;

-au R+4, de vingt-deux chambres, un local VMC, un local technique et un local lingerie ;

-au R+3, de dix-sept chambres et de trois locaux de service ;

-au R+2, de vingt-neuf chambres et de quatre locaux de service .

-au R+1, de quatre chambres, d’une salle de réunion appelée « Beffroi », d’un salon appelé « Vieux Lille », de locaux à usage de sanitaires et de bureaux administratifs ;

-au rez-de-chaussée surélevé, d’un salon appelé « Grand Place », d’un palier distribution, d’un couloir, de cuisines et de locaux sociaux formant salle de repos, douches, vestiaires et sanitaires ;

-au rez-de-chaussée, d’un atelier, d’une réserve avec chambre froide, d’une salle de petit déjeuner, d’une terrasse arrière, d’un local sanitaire et de deux chambres adaptées aux personnes à mobilité réduite.

Ces éléments confirment que les locaux de service, dont il sera rappelé le caractère indispensable au bon fonctionnement de l’hôtel, sont en nombre adapté. Il n’y a donc pas lieu de considérer que parmi eux, « la chambre 130 » ne serait affectée à cet usage que par « un choix purement discrétionnaire de l’exploitant » et devrait être prise en compte dans le calcul de sa recette théorique maximale.

Il sera retenu un nombre de 74 chambres.

En conséquence, le rapport d’expertise judiciaire sera entériné en ce qu’il a établi sur cette base une recette théorique annuelle maximale de 3 719 350 euros, la SCI du Bibrou ne justifiant par aucun élément que les prix annoncés par la société Hôtel des Tours et repris par l’expert judiciaire aient été « nettement inférieurs à ceux réellement pratiqués » à la date du renouvellement, soit le 29 septembre 2018, sa contestation de ce chef ayant d’ailleurs été élevée de manière particulièrement tardive, postérieurement au dépôt du rapport.

b – Sur l’abattement « Online Travel Agencies » (OTA)

L’expert judiciaire a retenu un abattement de 20% sur 50% du chiffre d’affaires, en s’appuyant sur le « Livre blanc : l’évolution de la distribution hôtelière en ligne en Europe », qui met en évidence que « booking.com » impacte la vente de nuitées à hauteur de 48,3 %, précisant que le taux de 20 % prend en considération l’incidence financière de booking.com et de l’appartenance de l’hôtel au réseau Mercure.

Selon la locataire, le taux de remise à retenir est bien de 20%, mais doit être appliqué sur la totalité du chiffre d’affaires et non sur 50%, en raison de la pratique quasi systématique des remises sur les tarifs affichés.

En revanche, selon la bailleresse, cet abattement doit être au maximum de 17% sur 50% du chiffre d’affaires, dans la mesure où le commissionnement de « booking.com », principal acteur occupant à lui seule la moitié du marché, est de 17 %, et où la locataire n’a jamais justifié de rabais dus à son appartenance à une chaîne.

Il n’est effectivement pas justifié par la société Hôtel des Tours de remises portant sur la totalité des locations de chambre, notamment dans le cadre de programmes de fidélité liés à l’appartenance de l’hôtel au réseau Mercure, argument dont elle ne se prévaut d’ailleurs pas dans ses conclusions d’appel.

En outre, il sera rappelé que l’expert amiable du preneur, Monsieur X, a noté dans son rapport: « en l’espèce, l’exploitant nous a précisé qu’ envion 50% de la clientèle provenait de plateformes internet. »

Il reste qu’il n’y a pas lieu de prendre uniquement en compte le commissionnement le plus faible, soit 17%, qui est celui de la plate-forme booking.com, alors que d’autres OTA, tels Expedia, appliquant des taux plus élevés de l’ordre de 21 à 22%, interviennent également sur le marché.

Le rapport d’expertise judiciaire sera donc entériné en ce qu’il a retenu un abattement de 20% sur 50% du chiffre d’affaires, abaissant la recette théorique annuelle à 3 347 415 euros, dont il convient en outre de déduire la TVA à hauteur de 10%, soit une valeur résiduelle du chiffre d’affaires théorique de 3 043 104,55 euros.

c – Sur le taux d’occupation

L’expert a retenu un taux d’occupation de 64%, en se basant sur la documentation publiée par l’observatoire du tourisme métropolitain (chiffres clés 2018), qui fait apparaître un taux d’occupation moyen sur l’année 2018 de 63,8 % arrondi à 64 %, estimant que les chiffres du baromètre mensuel de l’hôtellerie et des résidences de tourisme de la Métropole Européenne de Lille avancés par la SCI du Bibrou ressortent d’analyses ponctuelles intégrant 2019, année postérieure à la date de renouvellement.

La bailleresse persiste à demander que soit appliqué un taux d’occupation de 73,6 % sur la base des chiffres retenus par ce baromètre au 31 août 2018, qui correspond à celui des hôtels 4 étoiles situés à Lille, et non à taux moyen pour tout l’arrondissement de Lille et toutes catégories confondues comme l’a fait l’expert.

La locataire indique quant à elle que le taux d’occupation à appliquer est de 70%, aucun correctif ne devant être apporté du fait que le taux d’occupation sur la ville de Lille est supérieur de 5,9 points à la moyenne de la Métropole Européenne de Lille, dont les 18 hôtels 4 étoiles sont quasiment tous situés à Lille même.

Le baromètre mensuel de l’hôtellerie et des résidences de tourisme de la Métropole Européenne de Lille invoqué par la bailleresse indique :

-pour les hôtels 4 étoiles, tous territoires confondus, un taux d’occupation de 47,5% en août 2019, représentant une baisse de 6,7 points par rapport à août 2018, ce dont il se déduit un taux d’occupation en août 2018 de 54,2% ;

-pour les hôtels 4 étoiles, tous territoires confondus, un taux d’occupation de 66,3% entre le 1er août 2018 et le 31 août 2019, représentant une baisse de 1,4 points pour rapport à la période du 1er août 2017 au 31 août 2018, ce dont il se déduit un taux d’occupation de 67,7% entre le 1er août 2017 et le 31 août 2018 ;

-sur le territoire lillois, toutes catégories d’hôtels confondus, un taux d’occupation de 72% entre le 1er août 2018 et le 31 août 2019, représentant une baisse de 0,6 points par rapport à la période du 1er août 2017 au 31 août 2018, ce dont il se déduit un taux d’occupation de 72,2% entre le 1er août 2017 et le 31 août 2018 ;

-sur la ville de Lille, toutes catégories d’hôtels confondus, un taux d’occupation de 68,7% entre le 1er janvier et le 31 août 2019, représentant une baisse de 0,9 points par rapport à la période de janvier à août 2018, ce dont il se déduit un taux d’occupation entre janvier et août 2018 de 69,60% ;

-sur les territoires de la Métropole Européenne de Lille, hors Lille, toutes catégories d’hôtels confondus, un taux d’occupation de 59,2% entre le 1er janvier et le 31 août 2019, représentant une progression de 1,3 points par rapport à la période de janvier à août 2018, ce dont il se déduit un taux d’occupation entre janvier et août 2018 de 57,9%.

Ces statistiques présentent un caractère parcellaire et portent sur des zones géographiques, des catégories d’hôtels et des périodes différentes, ce qui exclut toute interprétation hâtive au moyen de simples opérations de soustraction, ainsi que le fait la bailleresse.

Elles mettent tout au plus en évidence un taux d’occupation des hôtels 4 étoiles, tous territoires confondus, très variable (entre 54,2% à 67,7% entre août 2017 et août 2018), et révèlent indéniablement un meilleur remplissage des hôtels, toutes catégories confondues, situés sur la ville de Lille par rapport à ceux situés sur le reste du territoire.

Elles peuvent cependant utilement être comparées avec le taux d’occupation de 69% auquel aboutit l’expert judiciaire avec la méthode RevPar, et avec le taux de 70% retenu par l’expert amiable de la société Hôtel des Tours.

Ces éléments justifient de retenir un taux d’occupation de 70% conformément à la demande de la locataire.

La recette d’hébergement doit donc être fixée à 2 130 173,18 euros (3 043 104,55 euros /70 %)

d- Sur le pourcentage sur recettes

L’expert a retenu un taux de 16,35%, suivant les préconisations faites par la compagnie des experts à la suite de la refonte de la méthode hôtelière.

Cependant, le pourcentage sur recettes à retenir doit en l’espèce être fixé selon la grille de la méthode hôtelière classique, et non celle de la méthode hôtelière actualisée, c’est à dire, depuis la classification du 23 juillet 2012 :

19 à 20 % en 1 étoile ;

16 à 18 % en 2 étoiles ;
13 à 14 % en 4 étoiles ;

12 à 13 % en 5 étoiles ;

11 à 12 % pour les palaces.

Si la bailleresse fait valoir que le passage de l’hôtel d’un classement de 3 à 4 étoiles est « largement artificiel », elle n’en justifie par aucun élément, la grille ci-dessus rappelée prenant au surplus en compte l’alignement des normes françaises sur les normes des autres pays européens depuis la classification du 23 juillet 2012, avec une augmentation du taux de recette pour chaque catégorie d’hôtels.

Compte tenu des charges d’exploitation induites par le standing de l’hôtel et des caractéristiques de son emplacement, l’expert ayant souligné à juste titre l’existence de conditions d’accès difficiles liées au plan de circulation de la ville de Lille, il sera retenu un pourcentage sur recettes de 13%.

La valeur locative de la partie hébergement doit donc être fixée à 276 922,51 euros (2 130 173,18 euros / 13%).

e – Sur le chiffre d’affaires théorique lié aux petits-déjeuners

Si l’expert judiciaire a pris en compte la vente des petits déjeuners, cette recette purement accessoire à celle d’hébergement doit être écartée dans le cadre de l’application de la méthode hôtelière classique, qui a pour seule assiette les recettes tirées de la location des chambres et non pas les recettes accessoires telles que celles qui peuvent être tirées du service du petit déjeuner.

2) Sur les autres surfaces

a – Sur les espaces à retenir

L’expert a retenu, au titre des locaux accessoires de l’hôtel :

-au R+5, une surface de 11 m², correspondant à une « partie éventuellement exploitable » composée de deux pièces respectivement de 4 m² et de 7 m² auxquelles il est possible d’accéder par un escalier de secours conduisant aux toitures ;

-au R+2, une surface de 17 m², correspondant à la « chambre 130 » ;

-au R+1, le salon « Beffroi » pour 65 m², le salon « Vieux Lille » pour 84 m² et les bureaux administratifs pour 48 m² ;

-au rez-de-chaussée surélevé, le salon « Grand Place » pour 327 m², les cuisines pour 69 m² et les locaux sociaux pour 51 m² ;

-au rez-de-chaussée, la salle de petit déjeuner pour 102 m² et la terrasse arrière pour 100 m².

Selon la bailleresse, doivent y être ajoutés l’atelier et la réserve situés au rez-de-chaussée.

Il est cependant manifeste que « la chambre 130 », les bureaux administratifs, les locaux sociaux formant salle de repos, douches, vestiaires et sanitaires, l’atelier et la réserve sont nécessairement affectés, de par leur nature, à l’exploitation de l’hôtel, et qu’il en irait de même si les deux pièces situées sous toit en R+5 étaient aménagées.

L’argument selon lequel il résulte de la seule volonté du preneur d’avoir modifié la destination des surfaces initialement vouées à l’élaboration des repas dans le cadre d’une activité de restauration autorisée par le bail, dont le bailleur n’a pas à être pénalisé, ne peut être suivi. En effet, il résulte des éléments du dossier que l’espace restaurant, par son accessibilité, a cédé la place à des chambres pour personnes à mobilité réduite dont la création était obligatoire, et à la salle des petits déjeuners. Il ne saurait donc être reproché à la locataire de ne pas ou de peu exploiter la chose louée, dont elle a en réalité efficacement assuré la reconversion à la suite de travaux indispensables à la mise aux normes de l’hôtel.

Il n’y a donc pas lieu de prendre ces espaces en compte s’agissant d’activités liées à celle d’hébergement.

En revanche, en ce qui concerne la partie des anciennes cuisines n’ayant pas été affectée à l’usage de locaux sociaux, atelier et réserve, il s’impose de constater que la société Hôtel des Tours indique elle-même y avoir créé un espace pour les traiteurs qui officient lorsque les salons et salles de réunion sont utilisés. Quant à la salle des petits déjeuners et la terrasse arrière, l’expert judiciaire indique sans être contredit qu’elles peuvent faire l’objet de locations séparées pour des soirées. Il convient donc d’en tenir compte au même titre que des trois salons, ce qui représente au final une surface annexe à valoriser de 747 m².

b – Sur la pondération à appliquer

L’expert judiciaire a appliqué à ces espaces les taux de pondération suivants :

-salon « Beffroi » : 1 ;

-salon « Vieux Lille » : 1 ;

-salon « Grand Place » : 1 ;

-cuisines : 0,5 ;

-salle de petit déjeuner : 0,5 ;

-terrasse arrière : 0,1.

La bailleresse ne critique que le taux de pondération des cuisines, considérant qu’il appartient à l’exploitant d’assumer les conséquences de son choix de ne pas utiliser ou de réaffecter à un autre usage les anciennes cuisines, mais acceptant en revanche les taux de pondération retenus pour la salle de petit déjeuner et la terrasse arrière.

La locataire se contente quant à elle de plaider que les coefficients retenus sont arbitraires et non étayés, dénonçant principalement une double valorisation des petits déjeuners, une première fois au titre de recettes hôtelières et une seconde fois au titre des surfaces annexes, argument désormais dénué de portée compte tenu de l’exclusion des recettes tirées des petits déjeuners dans le calcul de la valeur locative de la partie hébergement retenu par la cour.

Les cuisines n’étant pas nécessairement utilisées lors de chaque réunion ou séminaire, le coefficient de pondération de 0,5 appliqué par l’expert apparaît parfaitement adapté. Il en va de même pour celui appliqué à la salle de petit déjeuner et à la terrasse arrière, dont la location séparée n’est envisagée que pour des soirées.

Le rapport d’expertise judiciaire sera entériné sur ces points, et les surfaces retenues seront donc :

-salon « Beffroi » : 1 x 65 m² = 65 m²;
-salon « Vieux Lille » : 1 x 84 m² = 84 m² ;

-salon « Grand Place » : 1 x 327 m² = 327 m² ;

-cuisines : 0,5 x 69 m² = 34,5 m² ;

-salle de petit déjeuner : 0,5 x 102 m² = 51 m² ;

-terrasse arrière : 0,1 x 100 m² = 10 m² ;

Total : 571,50 m².

c ' Sur le prix au m2

L’expert judiciaire a retenu une valeur de 163 euros le mètre carré, en se fondant sur les chiffres fournis par l’observatoire des bureaux de la chambre de commerce et d’industrie, pour les bureaux de seconde main situés à Lille centre.

L’expert amiable du preneur avait quant à lui indiqué qu’une étude de marché du cabinet Tostain et Laffineur intitulée « étude de marché immobilier de bureau Lille 1er semestre 2018 » faisait état d’un loyer annuel, pour des bureaux de seconde main à Lille, compris entre 100 et 195 euros par mètre carré HT HC, fourchette établie sur la base de 36 transactions pour une surface globale de 13 082 m².

La valeur retenue par l’expert judiciaire entre bien dans cette fourchette.

Néanmoins, c’est à juste titre que Monsieur X a estimé devoir tenir compte du fait que les salles de réunion en litige étaient liées à une exploitation hôtelière, pour proposer une valorisation de 120 euros par mètre carré.

Le marché de location des bureaux de seconde main n’est effectivement pas simplement transposable à celui de la location de salles de réunion ou de réception au sein d’un hôtel, qui implique des coût directement liés à l’exploitation hôtelière.

Il convient donc de retenir une valeur de 120 euros par mètre carré, ce qui détermine une valeur locative des espaces annexes de 68 580 euros (571,50 m² x 120 euros).

3) Sur le parking

L’expert a exclu la recherche d’un chiffre d’affaires théorique sur lequel appliquer un coefficient de rentabilité, en faisant valoir qu’il était très difficile d’accéder à l’hôtel en voiture, pour évaluer la valeur locative du parking sur la base du loyer habituel d’une place de parking susceptible d’être louée dans le voisinage.

Les parties critiquent cependant sa démarche et proposent toutes deux une évaluation basée sur la méthode hôtelière.

Elles s’accordent sur le fait que le parking dispose de 84 places, ce qui représente, au prix de 15 euros par jour, une recette théorique maximale annuelle de 459 900 euros TTC (84 places x 15 euros x 365 jours).

Il ressort du rapport d’expertise judiciaire que selon les informations recueillies auprès des parties, les OTA reçoivent une commission de 30% au titre de la possibilité de louer 10 places de parking.

Il convient donc de retrancher 16 425 euros [10 places x 4,50 euros (=15 euros / 30%) x 365 jours], ce qui ramène la recette théorique maximale annuelle à 443 475 euros TTC, soit 354 780 euros HT

[443 475 euros – 88 695 euros (=443 475 euros x 20%)].

La bailleresse propose d’appliquer un taux d’occupation de 80%, tandis que la locataire, se référant à son rapport d’expertise amiable, suggère un taux de 70% pour les emplacements normaux et un taux de 10% pour les emplacements doubles et triples, quasiment inexploitables car nécessitant le déplacement d’un autre véhicule pour être accessibles.

Dans la mesure où les seuls éléments venant étayer ces propositions sont les comparaisons, même limitées, réalisées par Monsieur X, les taux proposés dans son rapport seront retenus, soit un taux de 70% pour les 68 emplacements normaux et un taux de 10% pour les 16 emplacements doubles et triples, ce qui donne une recette de :

-[(354 780 euros / 84 emplacements) x 68 emplacements] x 70 % = 201 042 euros ;

-[(354 780 euros / 84 emplacements) x 16 emplacements] x 10 % = 6 757,71 euros.

- total : 207 799,71 euros.

Le service rendu aux clients étant, en ce qui concerne un parking, essentiellement immobilier, la locataire n’étayant au surplus par aucune pièce son argumentation sur ses frais supplémentaires et son important effort de communication, il sera retenu un pourcentage sur recettes de 33,33%, conformément à la demande de la bailleresse.

En conséquence, la valeur locative annuelle du parking doit être fixée à 69 259,64 euros (207 799,71 euros x 33,33%).

B ' Sur les abattements

Aux termes de l’article R145-8 du code de commerce, du point de vue des obligations respectives des parties, les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages. Les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l’acceptation d’un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge. Les obligations découlant de la loi et génératrices de charges pour l’une ou l’autre partie depuis la dernière fixation du prix peuvent être invoquées par celui qui est tenu de les assumer. Il est aussi tenu compte des modalités selon lesquelles le prix antérieurement applicable a été originairement fixé.

Cependant, le locataire dont le loyer est fixé selon les critères de la monovalence ne peut pas se prévaloir des dispositions générales de l’article R. 145-8 du code de commerce.

Il en résulte que ni les travaux réalisés par la locataire, ni les charges exorbitantes du droit commun ne peuvent justifier des abattements sur la valeur locative précédemment fixée, étant ajouté que les clauses du bail contrevenant aux dispositions de l’article R145-35 du Code de commerce invoquées par la locataire seront réputées non écrites dans le bail renouvelé.

C ' Sur le loyer du bail renouvelé

L’ensemble de ces éléments justifie de fixer le loyer annuel du bail renouvelé entre la SCI du Bibrou et la société Hôtel des Tours, à compter du 29 septembre 2018, à :

-276 922,51 euros pour la partie hébergement ;
-68 580 euros pour les espaces annexes ;

-69 259,64 euros pour le parking ;

soit au total : 414 762,15 euros HT et HC.

La décision entreprise sera réformée en ce sens.

Il n’y a pas lieu de statuer sur la demande de la société Hôtel des Tours de « condamner en tant que de besoin la SCI du Bibrou à rembourser à la société Hôtel des Tours la différence de montant entre le loyer réglé à compter du 29 septembre 2018 et celui qui sera fixé par la cour », l’obligation de remboursement incombant à la bailleresse étant implicitement contenue dans le chef de la décision fixant le montant du loyer du bail renouvelé.

Ces remboursements produiront intérêts au taux légal à compter du 5 octobre 2020, date de la décision entreprise.

En application des dispositions de l’article 1343-2 du Code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

Les conditions légales étant réunies, il convient d’ordonner la capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière.

II ' Sur les demandes accessoires

A – Sur les dépens

Aux termes des articles 696 et 699 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. Les B peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision.

L’issue du litige justifie de laisser à chaque partie la charge de ses propres dépens d’appel et de confirmer la décision entreprise en ce qu’elle a partagé les dépens de première instance par moitié, en ce compris les frais d’expertise judiciaire.

En conséquence, il convient de débouter la société A B de sa demande de recouvrer directement ceux des dépens dont elle aurait fait l’avance sans en avoir reçu provision.

B – Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Il convient de laisser à chacune des parties la charge de ses frais irrépétibles d’appel et de confirmer la décision entreprise en ce qu’elle a statué dans le même sens concernant les frais irrépétibles de première instance.

PAR CES MOTIFS Infirme le jugement rendu le 5 octobre 2020 par le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Lille en ce qu’il a fixé le loyer annuel du bail renouvelé entre la SCI du Bibrou et la société Hôtel des Tours à la somme de 416 500 euros hors taxes et hors charges ;

Statuant à nouveau de ce seul chef,

Fixe le loyer annuel du bail renouvelé entre la SCI du Bibrou et la société Hôtel des Tours pour les locaux situés à Lille, […], à la somme de 414 762,15 euros hors taxes et hors charges à compter du 29 septembre 2018 ;

Dit que les sommes trop perçues par la SCI du Bibrou à rembourser à la société Hôtel des Tours produiront intérêts au taux légal à compter du 5 octobre 2020 ;

Ordonne la capitalisation des intérêts sur une année entière ;

Confirme la décision entreprise pour le surplus ;

Et y ajoutant,

Déboute les parties de leurs demandes respectives au titre de leurs frais irrépétibles d’appel ;

Dit que chaque partie conservera la charge de ses propres dépens d’appel ;

Déboute la société A B de sa demande de recouvrer directement ceux des dépens dont elle aurait fait l’avance sans en avoir reçu provision.

Le greffier Le président

C D E F 1. G H I J