République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 8 SECTION 4

ARRÊT DU 07/03/2024

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N° de MINUTE : 24/212

N° RG 22/02557 – N° Portalis DBVT-V-B7G-UJO4

Jugement (N° )rendu le 31 Janvier 2022 par le Juge des contentieux de la protection de Valenciennes

APPELANTS

Monsieur [I] [Z]

né le 13 Octobre 1998 à [Localité 5]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 5]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 59178/02/22/004977 du 31/05/2022 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Douai)

Monsieur [M] [Z]

né le 08 Juin 1965 à [Localité 6]

de nationalité Française

Rue des Fusillés, 5 Coron Joly

[Localité 6]

Représentés par M^e Manuel de Abreu, avocat au barreau de Valenciennes, avocat constitué

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 59178/02/22/004976 du 31/05/2022 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Douai)

INTIMÉ

Monsieur [N] [V]

né le 24 Février 1988 à [Localité 7]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représenté par M^e Farid Belkebir, avocat au barreau de Valenciennes, avocat constitué

DÉBATS à l’audience publique du 05 décembre 2023 tenue par Véronique Dellelis magistrat chargé d’instruire le dossier qui, a entendu seul(e) les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe

GREFFIER LORS DES DÉBATS :Fabienne Dufossé

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Véronique Dellelis, président de chambre

Emmanuelle Boutié, conseiller

Catherine Menegaire, conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 7 mars 2024 après prorogation le 08 février 2024 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Véronique Dellelis, président et Harmony Poyteau, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 3 novembre 2023

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Suivant deux actes sous-seing privé en date du 29 mars 2010 à effet du 1er avril 2020, M. [N] [V] a donné à bail à M. [M] [Z] et son fils, [I] [Z] un local à usage d’habitation sis [Adresse 3] à [Localité 6], moyennant chacun un loyer de 500 euros par mois et le versement d’un dépôt de garantie équivalent à un mois de loyer.

Par actes d’huissier en date des 1er et 2 décembre 2020, M. [V] a fait signifier respectivement à M. [I] [Z] et M. [M] [Z] un commandement de payer visant la clause résolutoire prévue aux deux contrats et ce pour un montant de 2 000 euros en principal correspondant à des loyers échus et impayés pour la période allant du mois d’août 2020 au mois de novembre 2020 ainsi qu’au dépôt de garantie.

Se prévalant du caractère infructueux de l’acte, M. [V] a, par acte d’huissier en date du 10 février 2021, fait assigner ses locataires devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Valenciennes afin d’entendre notamment constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue aux contrats, ordonner l’expulsion des défendeurs outre celle de tous occupant de leur chef, les condamner au paiement de l’arriéré locatif et au paiement d’une indemnité d’occupation due jusqu’à parfaite libération des lieux, et ce avec solidarité.

Dans le même temps, se plaignant de l’indécence du logement, M. [M] [Z] a, par acte d’huissier de justice du 17 mai 2021 fait assigner Monsieur [V] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Valenciennes afin de voir ordonner notamment, une mesure d’expertise judiciaire des locaux loués sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile, la suspension des loyers à compter du 4 avril 2020 jusqu’à la réalisation effective des travaux et la condamnation du bailleur à lui payer une provision de 5 500 euros à valoir sur l’indemnisation de ses préjudices.

A l’audience de référé du 10 juin 2021, les parties ont sollicité le renvoi au fond de l’affaire et, par ordonnance du 14 juin 2021, le juge des référés a renvoyé l’affaire à l’audience du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Valenciennes en date du 1er juillet 2021 en application de l’article 837 du code de procédure civile.

A l’audience du 14 octobre 2021, date à laquelle l’affaire a été retenue et plaidée, les parties. représentées par leur conseil, s’en sont rapportées à leurs dernières écritures déposées à l’audience.

La procédure initiée par M. [V] et celle initiée par M. [M] [Z] ont été retenues lors de la même audience.

Suivant jugement contradictoire en date du 31 janvier 2022, jugement auquel il est renvoyé pour un exposé complet de la procédure antérieure au jugement et du dernier état des demandes et moyens des parties, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Valenciennes a :

— ordonné la jonction des dossiers 21/644 et 21/185 sous le numéro le plus ancien,

— déclaré M. [N] [V] recevable en son action,

— accueilli l’exception d’inexécution soulevée par MM. [M] et [I] [Z] pour la période locative du 1er avril 2020 au 7 novembre 2020,

— débouté M. [N] [V] de sa demande tendant au constat de l’acquisition de la clause résolutoire concernant le bail liant à M. [M] [Z],

— constaté l’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre M. [N] [V] et M. [I] [Z] à la date du 2 février 2021,

— débouté M. [N] [V] de sa demande d’expulsion et de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation dirigée contre M. [I] [Z],

— prononcé la résiliation judiciaire du bail liant M. [N] [V] et M. [M] [Z] à effet du jugement,

— ordonné l’expulsion de M. [M] [Z] et de tous occupants de son chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier. passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’ exécution,

— dit que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— fixé l’indemnité mensuelle d’occupation à compter de la résiliation du bail il une somme égale au montant du loyer, augmenté des charges qui auraient été dus à la date de la résiliation, si le bail s’ était poursuivi, soit 500 euros et en tant que de besoin,

— condamné M. [M] [Z] au paiement de cette indemnité mensuelle d’occupation à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux,

— condamné M. [M] [Z] à payer à M. [N] [V] la somme de 36,67 euros au titre des loyers et charges arrêtés à la date du 7 février 2021 terme de février inclus avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

— condamné M. [I] [Z] à payer à M. [N] [V] la somme de 1 866,67 euros au titre des loyers et charges arrêtés à la date du 2 février 2021 terme de février inclus, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

— débouté M. [N] [V] de sa demande de dommages et intérêts,

— condamné M. [N] [V] à payer à M. [M] [Z] la somme 3 000 euros au titre du préjudice de jouissance,

— ordonné la compensation des créances réciproques,

— débouté M. [M] [Z] de ses autres demandes,

— débouté M. [I] [Z] de toutes ses demandes,

— condamné M. [M] [Z] et M. [I] [Z] aux dépens en ce compris le coût de l’assignation et du commandement de payer en date du 1er décembre 2020,

— débouté M. [N] [V] de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile,

— rappelé que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

M. [M] [Z] et M. [I] [Z] ont relevé appel de cette décision par déclaration en date du 24 mai 2022, déclaration d’appel critiquant chacune des dispositions de la décision entreprise.

M. [N] [V] a constitué avocat le 9 juillet 2022.

Par leurs dernières conclusions en date du 7 juin 2023, M. [M] [Z] et M. [I] [Z] demandent à la cour de :

— réformer la décision du juge des contentieux de la protection de [Localité 5] en ce qu’elle a accueilli l’exception d’inexécution soulevée par MM. [Z] pour la période du 1er avril 2020 au 7 novembre 2020, constaté l’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre M. [N] [V] et M. [Z] [I] à la date du 2 février 2021, prononcé la résiliation judiciaire du bail liant M. [N] [V] et M. [M] [Z], ordonné l’expulsion de M. [M] [Z], fixé l’indemnité d’occupation due par M. [Z] et l’a condamné à celle-ci jusqu’à la libération effective des lieux, condamné M. [Z] [M] à payer à M. [N] [V] la somme de 36,67 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 7 février 2021, condamné M. [Z] [I] à payer à M. [N] [V] la somme de 1 866,67 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 7 février 2021, condamné M. [N] [V] à payer à M. [Z] [M] la somme de 3000 euros au titre du préjudice de jouissance, ordonné la compensation des créances réciproques, condamné MM. [Z] aux dépens,

Statuant à nouveau,

— constater que la demande d’expertise judiciaire formulée avant dire droit n’est plus maintenue compte tenu de l’expulsion de M. [Z] [M],

— déclarer l’intégralité des demandes formulées par MM. [Z] [I] et [M] recevables,

Concernant M. [I] [Z] :

— juger que le bail a été résilié par le départ du locataire en août 2020 et que cette résiliation doit être prononcée aux torts exclusifs du bailleur compte tenu du manquement à son obligation de délivrer un logement décent,

En conséquence,

— débouter M. [N] [V] de sa demande de résiliation par le jeu de la clause résolutoire et de toutes demandes subséquentes,

— juger au regard de l’indécence du logement et de l’exception d’inexécution, que M. [Z] [I] n’est redevable d’aucune somme à l’égard de M. [N] [V] au titre des loyers et charges,

— condamner M. [N] [V] à verser à M. [I] [Z] la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice de jouissance subi pour la période du 1er avril 2020 à août 2020,

— condamner M. [N] [V] à rembourser à M. [I] [Z] la somme de 2 000 euros correspondant aux loyers versés du 1er avril 2020 au 31 juillet 2020,

Concernant M. [M] [Z],

— juger que M. [Z] [M] peut se prévaloir de l’exception d’inexécution depuis avril 2020 jusqu’au 18 octobre 2022 date de l’expulsion,

En conséquence,

— débouter M. [N] [V] de ses demandes de résiliation du bail et sa demande d’expulsion,

— condamner M. [N] [V] à rembourser à M. [Z] [M] les loyers et l’APL perçus depuis l’entrée dans les lieux soit la somme de 7 828 euros,

— condamner M. [N] [V] à verser à M. [Z] [M] la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice de jouissance subi,

— juger l’expulsion de M. [Z] [M] intervenue le 20 octobre 2022 en application d’une décision n’ayant pas force de chose jugée abusive,

En conséquence,

— condamner M. [N] [V] à verser à M. [Z] [M] la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice moral subi en raison de l’expulsion,

A titre subsidiaire, si la cour devait confirmer la décision quant à la période d’exception d’inexécution,

— condamner M. [N] [V] à rembourser à M. [Z] la somme de 3 298 euros correspondant aux sommes perçues par le bailleur pour la période du 1er avril 2020 au 8 novembre 2020,

— ordonner la compensation entre les créances respectives des parties,

— accorder à M. [Z] les plus larges délais de paiement pour s’acquitter de la dette éventuelle

En tout état de cause

— condamner M. [N] [V] aux dépens de première instance et

d’appel,

— condamner M. [N] [V] à verser aux consorts [Z] [M] et [I] la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ses dernières conclusions en date du 15 juin 2023, M. [N] [V] demande à la cour de :

— infirmer le jugement du juge des contentieux de la protection du

tribunal judiciaire de Valenciennes du 31 janvier 2022 en ce qu’il a accueilli l’exception d’inexécution soulevée par [M] et [I] [Z] pour la période locative du 1er avril 2020 au 7 novembre 2020, débouté M. [N] [V] de sa demande tendant au constat de l’acquisition de la clause résolutoire, débouté M. [N] [V] de sa demande d’expulsion et de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation dirigée contre M. [I] [Z], condamné M. [M] [Z] à payer à M. [N] [V] la somme de 36,67 euros au titre des loyers et charges arrêtés à la date du 7 février 2021, terme de février inclus, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement, condamné M. [I] [Z] à payer à M. [N] [V] la somme de 1866,67 euros au titre des loyers et charges arrêtés à la date du 7 février 2021, terme de février inclus, avec intérêts au taux légal à compter du jugement, débouté M. [N] [V] de sa demande de dommages et intérêts, condamné M. [N] [V] à payer à M. [M] [Z] la somme de 3000 euros au titre du préjudice de jouissance, débouté M. [N] [V] de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile,

— confirmer le jugement du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Valenciennes du 31 Janvier 2022 en ce qu’il a constaté l’acquisition de la clause résolutoire conclu entre M. [N] [V] et M. [I] [Z] à la date du 2 février 2021, prononcé la résiliation judiciaire du bail liant M. [N] [V] et M. [M] [Z] à effet du jugement du 31 janvier 2022, ordonné l’expulsion de M. [M] [Z] et de tous occupants de son chef, dit que le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions légales, fixé l’indemnité mensuelle d’occupation à compter de la résiliation du bail à une somme égale au montant du loyer, augmenté des charges qui auraient été dus à la date de la résiliation, si le bail s’était poursuivi, soit 500 euros, et en tant que de besoin condamné M. [M] [Z] au paiement de cette indemnité mensuelle d’occupation à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux, débouté M. [M] [Z] de ses autres demandes, débouté M. [I] [Z] de toutes ses demandes, condamné MM. [M] et [I] [Z] aux dépens, en ce compris le coût de l’assignation et du commandement de payer en date du 1er décembre 2020,

Statuant de nouveau :

— dire et juger M. [I] [Z] et M. [M] [Z] irrecevables en leurs demandes nouvelles formulées en cause d’appel tendant à :

— dire et juger au regard de l’indécence du logement et de l’exception d’inexécution que M. [Z] [I] n’est redevable d’aucune somme à l’égard de M. [V] au titre des loyers et charges, condamner à verser à M. [I] [Z] la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice de jouissance subi pour la période du 1er avril 2020 à août 2020,

— condamner M. [N] [V] à verser à M. [Z] la somme de 3298 euros correspondant aux sommes perçues par le bailleur pour la période du 1er avril 2020 au 8 novembre 2020,

— condamner M. [N] [V] à verser à M. [Z] [M] la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice moral subi en raison de l’expulsion,

— dire et juger comme étant dépourvues d’objet et rejeter en conséquence, les demandes de M. [M] [Z] et M. [I] [Z] tendant à voir infirmer les chefs du jugement du 31 janvier 2022 ayant prononcé la résiliation du bail d’habitation à l’égard de M. [M] [Z], constaté l’acquisition de la clause résolutoire à l’égard de M. [I] [Z], ordonné l’expulsion de M. [M] [Z], fixé l’indemnité d’occupation due par M. [M] [Z], rejeté la demande d’expertise judiciaire avant dire droit,

En toutes hypothèses,

— dire et juger la clause résolutoire du bail d’habitation résolutoire acquise à l’encontre de M. [M] [Z] par l’effet du commandement de payer du 2 décembre 2020,

A titre subsidiaire,

— prononcer la résiliation judiciaire du bail au motif du non-respect de son obligation contractuelle par M. [M] [Z] et M. [I] [Z], et ce au visa des articles 7a de la loi du 6 juillet 1989 et des dispositions des articles 1224 et suivants et 1230 et suivants du code civil,

— condamner M. [M] [Z] au paiement de la somme de 11 968 euros représentant l’arriéré de loyer et/ou les indemnités d’occupation depuis l’acquisition de la clause résolutoire, jusqu’au mois d’octobre 2022, date d’expulsion,

— condamner M. [I] [Z] au paiement de la somme de 9 678 euros représentant l’arriéré de loyer et/ou les indemnités d’occupation depuis l’acquisition de la clause résolutoire.

— condamner solidairement M. [M] [Z] et M. [I] [Z] au paiement d’une somme de 1000 euros à titre de dommages et intérêts (article 1231-6 du code civil),

— débouter ensemble M. [M] [Z] et M. [I] [Z] de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions,

— condamner solidairement M. [M] [Z] et M. [I] [Z] au paiement d’une somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais de justice de première instance,

— condamner solidairement M. [M] [Z] et M. [I] [Z] au paiement d’une somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais de justice d’appel,

— condamner solidairement M. [M] [Z] et M. [I] [Z] aux dépens lesquels comprendront en outre le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Il est renvoyé aux conclusions susvisées pour un exposé détaillé des demandes et des moyens des parties en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Il convient de préciser que les consorts [Z] ont saisi à plusieurs reprises le juge de l’exécution et que suivant ordonnance en date du 28 novembre 2022, le délégataire du premier président, saisi d’une demande d’arrêt de l’exécution provisoire par les consorts [Z], a rejeté la demande d’arrêt de l’exécution provisoire au motif que cette exécution provisoire n’avait pas été discutée devant le premier juge et qu’aucun élément nouveau n’était survenu depuis.

MOTIFS :

Il sera constaté à titre liminaire que l’instauration d’une mesure d’expertise judiciaire n’est plus demandée par les consorts [Z] alors que M. [M] [Z] a été expulsé pendant le cours de la procédure d’appel soit le 20 octobre 2022.

Sur l’existence d’une colocation entre les consorts [Z] :

L’article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que :

I. – La colocation est définie comme la location d’un même logement par plusieurs locataires, constituant leur résidence principale, et formalisée par la conclusion d’un contrat unique ou de plusieurs contrats entre les locataires et le bailleur, à l’exception de la location consentie exclusivement à des époux ou à des partenaires liés par un pacte civil de solidarité au moment de la conclusion initiale du contrat.

II. – Lorsque la colocation est formalisée par la conclusion de plusieurs contrats entre les locataires et le bailleur, elle constitue une division du logement tenue au respect des articles L. 126-17, L. 126-18 et L. 126-21 du code de la construction et de l’habitation. Par dérogation aux mêmes articles L. 126-17 et L. 126-21, la surface et le volume habitables des locaux privatifs doivent être au moins égaux, respectivement, à 9 mètres carrés et à 20 mètres cubes. Pour l’application de l’article 6 de la présente loi, il est tenu compte de l’ensemble des éléments, équipements et pièces du logement.

Chaque contrat de bail formalisant une colocation respecte le présent titre Ier ou, s’il concerne un logement loué meublé, le titre Ier bis de la présente loi.

Lorsque la colocation comprend plusieurs contrats de bail, chaque colocataire signe un contrat de bail indépendant, conforme au régime juridique (location nue ou meublée) auquel est soumis le logement.

Chaque contrat doit préciser :

— la pièce du logement dont le colocataire a la jouissance exclusive ;

— ainsi que les parties communes mises à la disposition de l’ensemble des colocataires, le propriétaire devant fournir à chacun de ses colocataires une surface supérieure à 9 m² et un volume supérieur à 20 m3 (les pièces communes ne doivent pas être prises en compte dans ce calcul).

Le locataire n’est tenu qu’au paiement du loyer énoncé par son propre contrat de bail.

Dans le cas d’une colocation avec bail unique, chaque colocataire doit signer un seul et même contrat de location dans lequel le nom de chacun doit y être indiqué.

Ce bail de location est commun à tous et, comme le bailleur, chacun des colocataires doit en conserver un exemplaire.

Chaque colocataire a les mêmes droits et les mêmes obligations vis-à-vis du bailleur. Ils doivent respecter le régime juridique (location vide ou meublée) auquel est soumis le logement. Chacun peut être responsable envers le bailleur du paiement de l’intégralité du loyer en cas de prévision d’une clause de solidarité.

En l’espèce, le contrat conclu en l’espèce par les consorts [Z] se présente comme une location avec baux multiples. Curieusement cependant, il ne comporte pas dans chacun des baux la désignation des pièces privatives affectées à l’un ou l’autre des co-locataires, prévoyant au contraire que ces derniers bénéficient de la jouissance du tout. Cette anomalie n’a toutefois soulevé aucune observation de la part des parties au litige.

Cependant en tout état de cause, le fait que chacun des colocataires bénéficie de son propre contrat de bail exclut qu’il puisse être tenu du loyer du par l’autre suite au départ de ce dernier, seul le loyer mentionné dans son propre contrat pouvant lui être réclamé, contrairement à ce que tente de soutenir le bailleur. Par ailleurs, l’indemnité d’occupation qu’il peut être amené à devoir suite à la résiliation de son bail, indemnité d’occupation en général basée sur le montant du loyer antérieurement versé, doit être fixée par rapport au loyer mentionné dans son propre contrat de bail.

Sur la recevabilité des demandes nouvelles :

M. [V] a soulevé l’irrecevabilité de certaines demandes formulées par MM [Z] au motif que ces demandes sont nouvelles et en application des dispositions des articles 564 et suivants du code de procédure civile.

Il s’agit des demandes suivantes :

— la demande de M. [I] [Z] tendant à voir dire comme l’a fait [M] [Z] auparavant que le logement est indécent et qu’il n’est redevable d’aucune somme au titre d’une exception d’inexécution ;

— la demande de M. [I] [Z] tendant à voir condamner le bailleur au paiement d’une somme de 3000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance ;

— les demandes de M. [I] [Z] et de M. [M] [Z] tendant à voir condamner le bailleur au remboursement des loyers ;

— la demande de M. [M] [Z] tendant à voir condamner M. [V] au paiement de la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure d’expulsion injustifiée.

Cependant, la première de ces demandes correspond en réalité, non pas à une demande nouvelle de la part de M. [I] [Z] mais à une simple défense au fond qui comme telle peut être relevée en tout état de cause.

La deuxième et la troisième demandes correspondent en réalité à des demandes reconventionnelles, dès lors que M. [V] était en première instance le demandeur sur le fond du litige, recevables normalement en application des dispositions de l’article 567 du code de procédure civile. Elles sont dès lors recevables alors qu’elles se rattachent au litige initial par un lien évidemment suffisant et qu’il n’est pas prétendu qu’elles ont été formulées en dehors des forme et délai tels que prévus par l’article 910-4 du code de procédure civile.

Enfin, la quatrième demande est une demande qui résulte d’une évolution du litige en cause d’appel à savoir que M. [M] [Z] a été expulsé pendant le cours de la procédure d’appel, cette circonstance autorisant la formulation d’une demande nouvelle en cause d’appel en raison de la survenance d’un fait nouveau, en application des dispositions de l’article 564 du code de procédure civile.

Il convient dès lors de déclarer les demandes recevables, leur bien-fondé étant examiné plus loin.

Sur les actions en résiliation de chacun des baux :

Il résulte des pièces produites aux débats que suivant acte en date du 1er décembre 2020, M. [N] [V] a fait signifier à M. [I] [Z] un commandement de payer visant la clause résolutoire prévue au contrat de bail, ledit commandement réclamant au locataire le paiement de loyers impayés à hauteur de la somme de 2000 euros, un décompte des sommes dues étant joint à ce commandement, et faisant apparaître que les loyers réclamés correspondaient aux mois d’août 2020 à novembre 2020.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a par ailleurs été signifié le même jour à M. [M] [Z] également pour un montant de 2000 euros correspondant aux loyers des mois d’août 2020 à novembre 2020.

Les demandes de M. [N] [V] sont effectivement recevables, dans la mesure où il est justifié de ce que la situation d’impayés avait été signifiée à la CCAPEX le 9 décembre 2020 et où l’assignation a été régulièrement dénoncée au représentant de l’Etat dans le département deux mois avant la date de l’audience.

Les commandements de payer ainsi signifiés n’ont été argués d’aucune irrégularité en la forme ou au fond et la cour ne relève aucun manquement à une disposition d’ordre public et qu’elle aurait à relever d’office.

Cependant, les consorts [Z] ont soulevé une exception d’inexécution tirée de l’état d’indécence de l’immeuble rendant selon eux ce dernier inhabitable, indiquant qu’ils ont en conséquence à juste titre suspendu le paiement de leurs loyers et que les commandements de payer sont en réalité dépourvus de toute efficacité.

Sur l’exception d’inexécution :

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction applicable au présent litige dispose que :

Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en 'uvre échelonnée.

Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d’Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l’article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l’exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ;

d) De ne pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.

L’article 1719 du code civil dispose que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il ait besoin de stipulation particulière :

1°De délivrer au preneur la chose louée, et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque les locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations.

Les critères du logement décent sont définis aux articles 2 et 3 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002.

Le 5 de l’article 3 du décret du 30 janvier 2002 dispose notamment que le logement doit comporter une installation sanitaire intégrée au logement comprenant un wc séparé de la cuisine et de la pièce où sont pris les repas et un équipement pour la toilette corporelle comportant une baignoire ou une douche, aménagé de manière à garantir l’intimité personnelle, alimenté en eau chaude et froide et muni d’une évacuation des eaux usées. L’installation sanitaire d’un logement d’une seule pièce peut être limitée à un wc extérieur au logement à condition que ce wc soit situé dans le même bâtiment et facilement accessible.

A cet égard, c’est exactement que le jugement entrepris a relevé qu’il ressortait des pièces produites aux débats que M. [V] avait acquis le logement litigieux auprès de Mme [C] courant 2014-2015 et qu’au moment de la vente, le logement était donné en location à M. [E] [J] [K] et ce moyennent un loyer trimestriel de 400 euros, ce loyer devant être mis en rapport avec le loyer de 1000 euros au total que le bailleur entendait obtenir des consorts [Z].

Il résulte par ailleurs d’une attestation de Mme [D] [K] épouse [U], fille du précédent locataire et de plusieurs attestations figurant au dossier des consorts [Z] que le logement loué ne comportait ni toilette ni dalle de bains lors de l’entrée dans les lieux de ce dernier.

Il en résulte ainsi un manquement aux dispositions de l’article 3-5 du décret du 30 janvier 2002 et ce dès lors que le logement était constitué de trois pièces et devant donc comporter une installation sanitaire intérieure complète y compris les wc.

Cette absence de sanitaire conforme aux textes existant en matière d’indécence a fait que d’emblée le logement devait être considérée comme inhabitable dès lors qu’elle est indispensable à la jouissance des lieux.

La réalité de l’absence de ces éléments rigoureusement nécessaires à une jouissance des locaux donnés à bail n’est au demeurant pas véritablement contestée par M. [V] lorsque ce dernier indique avoir été trahi par M. [M] [Z] pour deux motifs : d’une part parce que ce locataire s’était engagé lors de la prise à bail à effectuer des travaux d’installation de sanitaires et d’autre part parce que l’intéressé lui aurait suggéré l’idée de la colocation pour réduire son propre loyer de moitié alors qu’en réalité M. [I] [Z] n’a jamais exécuté ses obligations.

Cependant, l’obligation du bailleur de fournir un logement décent est une obligation d’ordre public.

Il apparaît que M. [V] n’a commencé par ailleurs à faire les travaux nécessaires pour assurer à ses locataires un logement décent que plusieurs mois après le début des deux contrats de bail, ainsi que cela résulte d’un constat d’huissier du 16 octobre 2020 ce qui a rendu les locaux inhabitables en raison de la présence d’hommes de l’art dans les lieux et que par ailleurs M. [M] [Z] a été contraint de se réfugier pendant les travaux dans une dépendance de l’immeuble, dépendance qui ne comportait aucun des éléments de confort attendus d’un logement qualifié de décent.

En conséquence, c’est à bon droit que le premier juge a conclu que le logement était également inhabitable pendant toute la durée des travaux, la date de fin du chantier pouvant être fixée au 8 novembre 2020 dès lors qu’un état des lieux signé par les parties à cette date faisait effectivement apparaître l’existence d’un WC intérieur et d’une salle de bains.

Pour le surplus, il est exact qu’une fiche RSD décence du 10 mai 2021 a mis en évidence le fait que le logement, nonobstant la mise en place d’une installation sanitaire, présentait encore postérieurement à la date du 8 novembre 2020 certains désordres à savoir un défaut d’étanchéité à l’air et à l’eau de la porte d’entrée, une fuite au niveau d’une gouttière, une absence de détecteur de fumée, une installation électrique non suffisamment sécurisée à certains endroits, une absence de chauffage dans la salle de bains, une cabine de douche mal fixée avec des portes coulissantes non sécurisées, une absence de main courante dans les escaliers, une absence de garde-corps aux fenêtres du premier étage et des trous dépassant des marches de l’escalier.

Les désordres susvisés ne suffisent pas toutefois à caractériser le caractère inhabitable du logement et justifier la persistance d’une exception d’inexécution postérieurement au 7 novembre 2020 étant précisé par ailleurs que le bailleur a fait procéder par la suite à certains travaux à savoir la sécurisation de l’installation électrique, la pose de mains courantes dans les escaliers et de garde-corps aux fenêtres et la création d’une trappe de visite pour la VMC ainsi que cela ressort d’un courrier du maire de [Localité 6] du 21 juillet 2021.

Il convient d’en conclure que c’est à bon droit que le jugement entrepris a estimé que les locataires étaient en droit de se prévaloir d’une exception d’inexécution mais ce pour la seule période allant du 1er avril 2020 au 7 novembre 2020.

Sur le constat du jeu des clauses résolutoires :

S’agissant de M. [M] [Z] :

Le commandement de payer adressé à M. [M] [Z] lui réclame la somme de 2000 euros correspondant aux loyers pour la période du mois d’août 2020 à novembre 2020, à des charges impayés à hauteur de 40 euros par mois, au dépôt de garantie pour un montant de 500 euros sous déduction d’un versement effectué par la CAF pour un montant de 540 euros par mois.

Dès lors que le locataire est en droit de se prévaloir d’une exception d’inexécution jusqu’au 7 novembre 2020 pour les motifs sus-indiqués, le commandement n’a pu être valablement délivré que pour la seule somme de 866,67 euros correspondant au montant du dépôt de garantie et au loyer du mois de novembre 2020 au pro-rata.

Aucun versement de la part de M. [M] [Z] n’est intervenu dans le délai de deux mois suivant la signification du commandement. C’est à tort par ailleurs que le jugement entrepris a retenu que le rappel d’allocations familiales effectué par la CAF le 19 mai 2021 pour un montant de 2x258 euros correspondant au mois d’octobre et novembre 2020 pouvait être considéré comme ayant soldé la dette dans le délai requis, alors qu’il incombait au locataire de s’assurer que les causes du commandement étaient bien réglées dans ce délai.

Dès lors, la cour réformera le jugement entrepris en ce qu’il a débouté le bailleur de sa demande de constat du jeu de la clause résolutoire.

Il convient dès lors pour la cour de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 2 février 2021 et, alors que M. [M] [Z] ne sollicite plus de délais de paiement de nature à suspendre les effets de la clause résolutoire, de constater que la résiliation est définitivement acquise à cette date du 2 février 2021.

La mesure d’expulsion concernant M. [M] [Z] est devenue sans objet dès lors qu’il résulte des éléments de la cause que ce locataire a effectivement fait l’objet d’un procès-verbal d’expulsion à la date du 20 octobre 2022.

Par ailleurs, M. [M] [Z] sera nécessairement débouté de sa demande de dommages et intérêts au titre de la procédure d’expulsion formée en cause d’appel.

S’agissant de M. [I] [Z] :

Le commandement de payer adressé à M. [I] [Z] lui réclame la somme de 2000 euros correspondant aux loyers des mois d’août 2020 à novembre 2020.

Dès lors que le locataire est en droit de se prévaloir d’une exception d’inexécution, le commandement n’a pu être valablement délivré que pour une somme de 366,67 euros, effectivement due en l’absence de congé délivré antérieurement par le locataire.

En l’absence de preuve par M. [I] [Z] de ce qu’il s’est effectivement acquitté de cette somme dans le délai de deux mois suivant la signification du commandement, il y a lieu pour la cour de constater que c’est à bon droit que le jugement entrepris a constaté la résiliation de plein droit du bail liant les parties et énoncé qu’il n’y avait pas lieu d’ordonner l’expulsion de l’intéressé qui avait d’ores et déjà quitté les lieux.

Sur les loyers impayés :

Il sera rappelé que s’agissant d’une colocation avec baux multiples, chacun des colocataires n’est tenu qu’au paiement du loyer mentionné par son propre contrat.

C’est à cet égard par une motivation pertinente et que la cour adopte que le jugement entrepris a condamné M. [I] [Z] au paiement de la somme de 1866,67 euros au titre des loyers impayés à la date de la résiliation du bail correspondant à une partie du mois de novembre 2020, au loyer du mois de décembre 2020, au loyer du mois de janvier 2021 et au loyer du mois de février 2021 soit 366,67 + 500 + 500 + 500 euros.

De son côté, M. [M] [Z] est également redevable de la somme de 1866,67 euros au titre des loyers impayés à la date de la résiliation du bail dont à déduire toutefois le rappel d’APL versé par la CAF pour les mois d’octobre 2020, novembre 2020, décembre 2020, janvier 2021 et février 2021 soit une somme de 5 x 258 euros soit 1830 euros ce qui laisse subsister un solde de 36,67 euros. Le jugement entrepris sera dès lors confirmé en ce qu’il a condamné M. [M] [Z] au paiement de cette somme.

Sur les indemnités d’occupation :

Alors que M. [I] [Z] a d’ores et déjà quitté le logement à la date de la résiliation du bail, c’est à bon droit que le premier juge a considéré qu’il n’y avait pas lieu de prononcer sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation, la décision étant dès lors confirmée de ce chef.

M. [M] [Z] s’étant maintenu dans les lieux jusqu’à la date de son expulsion le 20 octobre 2022, il convient de mettre à sa charge une indemnité d’occupation d’un montant de 500 euros par mois (par référence au loyer courant) depuis le mois de mars 2021 inclus jusqu’au 20 octobre 2022 soit une somme de 10 x500 (pour l’année 2021) + 9 x 500 ( neuf premiers mois de l’année 2022+ 334 (octobre 2022) soit un montant de 9834 euros dont à déduire le montant des prestations versées par la CAF jusqu’en juillet 2021 inclus (mars 2021 à juillet 2021) soit 1290 euros soit un solde de 8544 euros.

Il convient de condamner M. [M] [Z] au paiement de cette somme en deniers ou quittances valables, toute somme réglée postérieurement au mois de juillet 2021 au bailleur pouvant être, sur justificatif dûment produit, déduite du montant de cette condamnation.

Sur la demande en restitution des loyers :

Aucune circonstance ne justifie qu’il soit fait droit à une telle demande qui sera rejetée.

Sur les demandes de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance :

Comme l’a exactement énoncé le jugement entrepris, M. [M] [Z] a réglé les premiers mois de loyer et a par ailleurs vécu dans un logement dépourvu de confort pendant 7 mois puis a dû souffrir de quelques désordres subsistant jusqu’à la fin du bail liant les parties. C’est à bon droit que le jugement entrepris a accordé à M. [M] [Z] la somme de 3000 euros au titre du préjudice de jouissance.

Il convient par ces motifs et ceux du premier juge expressément adoptés de confirmer le jugement entrepris de ce chef.

S’agissant de M. [I] [Z], trop peu d’éléments sont fournis sur les conditions dans lesquelles il a effectivement occupé l’immeuble, étant précisé qu’il n’a d’ailleurs pas été produit les quittances de loyer le concernant, de telle sorte que la cour ne trouve pas dans le dossier des parties appelantes les éléments pour caractériser le préjudice subi par ce dernier.

Il convient dès lors de débouter M. [I] [Z] de sa demande de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance.

Sur les délais de paiement :

Cette demande est formée au visa des dispositions de l’article 1343-5 du code civil.

L’ancienneté de la dette et l’absence d’efforts consentis par les consorts [Z] justifient le rejet de la demande de délais de grâce. Il y a lieu de confirmer le jugement en ce qu’il a rejeté la demande de délais de grâce.

Sur les dépens et sur l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile :

Le sort des dépens pour la procédure de première instance a été exactement réglé par le premier juge. C’est à juste titre par ailleurs que le jugement entrepris, considérant que le bailleur n’avait pas fourni un logement décent ab initio, n’a pas accordé à M. [V] une indemnité au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure de première instance

Le jugement entrepris sera confirmé de ces chefs.

Les consorts [Z] succombant dans leur appel supporteront les dépens de leur recours.

Il sera fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure d’appel comme indiqué au présent dispositif.

PAR CES MOTIFS

Confirme le jugement rendu le 31 janvier 2022 par le tribunal judiciaire de Valenciennes en ce qu’il a :

— ordonné la jonction des dossiers 21/644 et 21/185 sous le numéro le plus ancien,

— déclaré M. [N] [V] recevable en son action,

— accueilli l’exception d’inexécution soulevée par MM. [M] et [I] [Z] pour la période locative du 1er avril 2020 au 7 novembre 2020,

— constaté l’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre M. [N] [V] et M. [I] [Z] à la date du 2 février 2021,

— débouté M. [N] [V] de sa demande d’expulsion et de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation dirigée contre M. [I] [Z],

— condamné M. [M] [Z] à payer à M. [N] [V] la somme de 36,67 euros au titre des loyers et charges arrêtés à la date du 7 février 2021, terme de février inclus avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

— condamné M. [I] [Z] à payer à M. [N] [V] la somme de 1 866,67 euros au titre des loyers et charges arrêtés à la date du 2 février 2021, terme de février inclus, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

— condamné M. [N] [V] à payer à M. [M] [Z] la somme de 3000 euros pour préjudice de jouissance,

— ordonné la compensation entre les condamnations réciproques,

— débouté M. [N] [V] de sa demande de dommages et intérêts,

— débouté M. [I] [Z] de toutes ses demandes,

— débouté M. [M] [Z] de sa demande de délais de paiement ;

— condamné M. [M] [Z] et M. [I] [Z] aux dépens en ce compris le coût de l’assignation et du commandement de payer en date du 1er décembre 2020,

— débouté M. [V] de sa demande fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Réformant le jugement entrepris pour le surplus,

— constate qu’il n’est plus demandé d’expertise judiciaire,

— constate l’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre M. [N] [V] et M. [M] [Z] à la date du 2 février 2021,

— déclare que la mesure d’expulsion concernant l’intéressé est devenue sans objet, cette expulsion étant intervenue à la date du 20 octobre 2022,

— condamne M. [M] [Z] à payer à M. [N] la somme de 8544 euros au titre des indemnités d’occupation pour la période allant du mois de mars 2021 inclus jusqu’à la date de son expulsion survenue le 20 octobre 2022, une telle condamnation étant prononcée en deniers ou quittances valables, toute somme versée par M. [M] [Z] ou par la CAF pour le compte de ce dernier postérieurement au mois de juillet 2021 pouvant être déduite du montant de la condamnation, sur justificatif du règlement intervenu,

Ajoutant au jugement entrepris,

Déboute M. [M] [Z] de sa demande de dommages et intérêts pour expulsion injustifiée ;

Déboute MM. [M] et [I] [Z] de leur demande en restitution de loyers ;

Déboute M. [I] [Z] de sa demande de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance

Condamne in solidum MM. [M] et [I] [Z] aux dépens d’appel, recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle ;

Condamne dans les mêmes termes MM. [M] et [I] [Z] à payer à M. [N] [V] la somme de 1500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure d’appel.

Le Greffier

Harmony Poyteau

Le Président

Véronique Dellelis