République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 1 SECTION 1

ARRÊT DU 22/01/2026

****

MINUTE ÉLECTRONIQUE :

N° RG 23/05463 – N° Portalis DBVT-V-B7H-VHSN

Jugement (N° 21/07412)

rendu le 09 novembre 2023 par le tribunal judiciaire de Lille

APPELANTES

La SC Family

prise en la personne de son représentant légal

ayant son siège social [Adresse 2]

[Localité 3]

La SCI CMAP

prise en la personne de son représentant légal

ayant son siège social [Adresse 2]

[Localité 3]

représentées par M^e Marie-Hélène Laurent, avocat au barreau de Douai, avocat constitué

assistées de M^e Eric Delfly, avocat au barreau de Lille, avocat plaidant

INTIMÉS

La SARL Flandres aménagement

prise en la personne de son représentant légal

ayant son siège social [Adresse 5]

[Localité 4]

représentée par M^e Bernard Franchi, avocat au barreau de Douai, avocat constitué

assistée de M^e Alexandre Demeyere, avocat au barreau de Lille, avocat plaidant

Monsieur [M] [P]

né le 18 avril 1968 à [Localité 6]

Madame [G] [X] épouse [P]

née le 14 mars 1969 à [Localité 6]

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentés par M^e Eric Laforce, avocat au barreau de Douai, avocat constitué

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ

Samuel Vitse, président de chambre

Hélène Billières, conseiller

Céline Miller, conseiller

— --------------------

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Delphine Verhaeghe

DÉBATS à l’audience publique du 13 octobre 2025 après rapport oral de l’affaire par Céline Miller.

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe.

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 22 janvier 2026 après prorogation du délibéré en date du 18 décembre 2025 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Samuel Vitse, président, et Delphine Verhaeghe, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 30 septembre 2025

****

L’immeuble appartenant à la société civile immobilière SC Family (la société SC Family), dont les gérants sont M. [M] [P] et son épouse, Mme [G] [X], situé [Adresse 2] à [Localité 3] (Nord), a fait l’objet d’un commandement aux fins de saisie immobilière délivrée par un créancier, d’un jugement d’orientation en vente forcée rendu par le juge de l’exécution du tribunal de grande instance de Lille et d’une adjudication suivie d’une surenchère.

Cependant, par acte authentique dressé le 28 mars 2019 en l’étude de Maître [O] [V], notaire à [Localité 6], la société SC Family a vendu cette maison, hors procédure de saisie mais avec l’accord du créancier, à la société civile à responsabilité limitée Flandres aménagement (la société Flandres aménagement), moyennant un prix net de 505'000 euros, dont 105 000 euros payables à terme.

Les parties sont convenues de la faculté pour le vendeur de demeurer dans les lieux jusqu’au 27 mars 2020, moyennant une indemnité mensuelle d’occupation de 2 500 euros outre les taxes et charges, payable à terme.

Par un autre acte authentique dressé le même jour, la société Flandres aménagement a unilatéralement promis de revendre cet immeuble à la société SC Family, moyennant le prix de 570'000 euros et la satisfaction de certaines conditions, la promesse valant jusqu’au 28 mars 2020.

Par acte sous seing privé du 6 avril 2020, réitéré en la forme authentique le 20 mai 2020, les parties sont convenues de prolonger la durée de la promesse de vente jusqu’au 27 septembre 2020 tout en portant le prix de vente à 630 000 euros et, à défaut de libération des lieux au 28 mars 2020, de fixer le montant de l’indemnité forfaitaire journalière sur une base de 5 000 euros par mois. Par ailleurs, les époux [P] se sont portés cautions solidaires des engagements de la société SC Family.

La vente n’a pas fait l’objet d’une réitération par acte authentique, que ce soit au 27 septembre 2020 ou ultérieurement.

Soutenant qu’elle s’était valablement substituée la société civile immobilière CMAP (la société CMAP) et que cette dernière avait levé l’option, la société SC Family a, par acte du 19 février 2021, fait assigner la société Flandres aménagement devant le tribunal judiciaire de Lille aux fins, notamment, d’ordonner que l’acte de vente de l’immeuble litigieux soit régularisé au profit de la société CMAP, intervenant volontairement à l’instance et tiers substitué, conformément à la promesse de vente du 28 mars 2019, sous astreinte de 300 euros par jour de retard, et de fixer l’indemnité d’occupation mensuelle à la somme de 2 500 euros.

Par jugement du 9 novembre 2023, le tribunal judiciaire de Lille a :

— rejeté la demande de condamnation à signer l’acte de vente immobilière portant sur l’immeuble litigieux au profit de la société CMAP ;

— rejeté la demande tendant à la fixation de l’indemnité d’occupation de cet immeuble à la somme de 2 500 euros par mois ;

— rejeté la demande d’annulation de l’avenant du 6 avril 2020 ;

— condamné la société SC Family à payer à la société Flandres aménagement la somme de 77'797,45 euros selon décompte arrêté au 27 septembre 2022 (occupation, assurance propriétaire non occupant et prorata de taxe foncière calculés à cette date inclus) ;

— déclaré d’office irrecevable la demande de condamnation de M. [P] et Mme [X] épouse [P] ;

— condamné la société SC Family, outre aux dépens de l’instance, à payer à la société Flandres aménagement la somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— dit n’y avoir lieu à aucune autre condamnation au titre dudit article 700.

Les sociétés SC Family et CMAP ont interjeté appel de ce jugement.

*

Parallèlement, considérant qu’aucune levée d’option n’était valablement intervenue, la société Flandres aménagement avait fait assigner la société SC Family et ses cautions, les époux [P], par acte d’huissier du 25 mai 2021, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille aux fins de voir reconnaître leur caractère d’occupants sans droit ni titre de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 3] (Nord), d’obtenir leur expulsion et leur condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation.

Ce juge a tout d’abord sursis à statuer sur ces demandes par jugement du 10 janvier 2022 avant de faire droit, par jugement du 27 mai 2024, à l’exception de connexité soulevée par les époux [P] et de renvoyer l’affaire devant la cour à l’effet qu’elle soit jugée avec l’appel interjeté par les sociétés SC Family et CMAP à l’encontre du jugement rendu le 9 novembre 2023 par la même juridiction.

La jonction a été ordonnée entre les procédures.

*

Par ordonnance de M. le premier président de la cour d’appel de céans en date du 14 mars 2024, lasociété Flandres aménagement a été autorisée, en application de l’article 924 du code de procédure civile, à les assigner à l’audience du 27 mai 2024 à 14 heures, ce qu’elle a fait par actes d’huissier du 22 avril 2024.

Aux termes de leurs dernières conclusions remises le 24 mai 2024, les sociétés SC Family et CMAP demandent à la cour de réformer le jugement dont appel en toutes ses dispositions et, statuant à nouveau, de :

— condamner la société Flandres aménagement à faire recevoir, par tout notaire de son choix, et, le cas échéant, par Maître [R], notaire à [Localité 7], la vente de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 3] (Nord), cadastré section A n°[Cadastre 1], au prix convenu dans l’avenant à la promesse de vente liant les parties ;

— juger que la vente devra être reçue au plus tard dans les trois mois de la signification de la décision à intervenir et ce, aux fins de permettre la purge de la déclaration d’intention d’aliéner au profit de la société CMAP, intervenant substitué de la SC Family ;

— juger, qu’à défaut pour la société CMAP de consigner les sommes fixées à l’avenant de la promesse dans les trois jours précédant la réception de la vente sous forme authentique, la société intimée sera libérée de toute obligation de céder ;

— juger, en revanche, que faute pour la société Flandres aménagement de faire recevoir l’acte de cession dans les délais impartis, celle-ci sera tenue d’y satisfaire sous astreinte journalière de 500 euros, et se réserver la liquidation de l’astreinte ;

En toute hypothèse :

— juger qu’à compter du 28 septembre 2020, la société SC Family est débitrice d’une clause pénale manifestement excessive qu’il convient de réduire à la somme mensuelle de 2 500 euros';

— juger que cette somme sera due jusqu’à réception de l’acte de vente en cas de réformation de la décision ou de la libération au cas contraire ;

— débouter la société Flandres aménagement de l’ensemble de ses demandes ;

— la condamner, outre aux dépens, à leur verser, à chacune, la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par conclusions remises le 30 septembre 2025, M. [M] [P] et Mme [G] [P] demandent à la cour de :

* Sur l’appel du jugement du 9 novembre 2023 :

— dire et juger les sociétés SC Family et CMAP bien fondées en leur appel principal,

— prendre acte qu’ils se joignent à la demande de réformation des appelantes principales,

— débouter la société Flandres aménagement de son appel incident et de toutes ses demandes, fins et conclusions,

— infirmer le jugement rendu le 9 novembre 2023, en ce qu’il a :

' rejeté la demande de condamnation à signer l’acte de vente immobilière portant sur le bien situé [Adresse 2] à [Localité 3] au profit de la société CMAP,

' rejeté la demande de la fixation de l’indemnité d’occupation de cet immeuble à la somme de 2 500 euros par mois,

' rejeté la demande d’annulation de l’avenant du 6 avril 2020,

' condamné la société SC Family à payer à la société Flandres aménagement la somme de 77 797,45 euros selon décompte arrêté au 27 septembre 2022 (occupation, assurance PNO et prorata de taxe foncière calculés à cette date inclus),

' condamné la société SC Family à supporter les dépens de l’instance et à régler une somme de 3 500 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile,

' dit n’y avoir lieu à aucune autre condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Statuant à nouveau,

— condamner la société Flandres aménagement à faire recevoir, par tout notaire de son choix et, le cas échéant, par Maître [R], notaire à [Localité 7], la vente de l’immeuble sis à [Localité 3] (Nord), [Adresse 2], cadastré section A, n° [Cadastre 1] au prix convenu dans l’avenant à la promesse de vente liant les parties ;

— juger que la vente devra être reçue au plus tard dans les trois mois de la signification de la décision à intervenir et ce, aux fins de permettre la purge de la déclaration d’intention d’aliéner au profit de la société CMAP, intervenant en substitué de la SC Family ;

— juger qu’à défaut, pour la société CMAP, de consigner les sommes fixées à l’avenant de la promesse, dans les trois jours précédant la réception de la vente sous forme authentique, la société Flandres aménagement sera libérée de toute obligation de céder ;

— juger en revanche, que faute pour la société Flandres aménagement de faire recevoir l’acte de cession dans les délais impartis, celle-ci sera tenue d’y satisfaire sous astreinte journalière de 500 euros ;

— se réserver la liquidation de l’astreinte ;

En toute hypothèse :

— juger qu’à compter du 28 septembre 2020, la société SC Family est débitrice d’une clause pénale manifestement excessive qu’il convient de réduire à la somme mensuelle de 2 500 euros par mois';

— juger que cette somme sera due jusqu’à réception de l’acte de vente en cas de réformation de la décision ou de libération au cas contraire ;

— débouter la société Flandres aménagement de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

* Sur la procédure ayant fait l’objet du jugement rendu le 27 mai 2024 :

— débouter la société Flandres aménagement de toutes ses demandes, fins et conclusions,

— subsidiairement, et si la cour devait ne pas faire droit à l’appel des sociétés SC Family et CMAP, prononcer la nullité pure et simple du cautionnement exigé des époux [P], celui-ci ayant eu pour unique objet le contournement frauduleux des dispositions impératives de l’article 1857 du code civil ;

— subsidiairement, constater le caractère manifestement disproportionné de cet engagement au regard des dispositions de l’article L. 332-1 du code de la consommation, et priver ce cautionnement de tout effet,

— juger qu’à compter du 28 septembre 2020, la société SC Family est débitrice d’une clause pénale manifestement excessive qu’il convient de réduire à la somme mensuelle de 2 500 euros par mois';

— en tout état de cause, condamner la société Flandres aménagement aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Aux termes de ses dernières conclusions remises le 30 septembre 2025, la société Flandres aménagement demande à la cour, au visa de l’article 548 du code de procédure civile, et des articles 1231 et suivants du code civil, de confirmer le jugement entrepris sauf en ce qu’il a condamné la société SC Family à lui payer la somme de 77 797,45 selon le décompte arrêté au 27 septembre 2022 (occupation, assurance propriétaire non occupant et prorata de taxe foncière calculés cette date incluse) et, statuant à nouveau de ce chef, de :

— condamner la société SC Family à lui payer la somme de 261 337,91 euros (occupation, assurance propriétaire non occupant et prorata de taxe foncière calculés au 28 août 2025), et dire que les intérêts au taux légal courent à compter du jugement entrepris, soit du 9 novembre 2023, sur la somme de 77 797,45 euros, et de l’arrêt à intervenir pour le surplus ;

Y ajoutant :

— condamner solidairement M. [M] [P] et Mme [G] [P] en qualité de cautions solidaires ayant renoncé au bénéfice de division et de discussion au paiement des sommes dues en exécution de l’avenant notarié du 20 mai 2020, soit la somme de 261 337,91 euros arrêtée au 28 août 2025, à parfaire à la date de libération effective des lieux et de remise des clefs ;

— ordonner la libération de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 3] (Nord) par la société SC Family et toute personne introduite de son chef notamment M. [M] [P] et Mme [G] [P], et la remise des clés après établissement d’un état des lieux de sortie ;

— ordonner l’expulsion de la société SC Family et de tout occupant de son chef, notamment M.'[M] [P] et Mme [G] [P] avec, au besoin, l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

— condamner la société SC Family à remettre en état le bien à la libération des lieux, si nécessaire';

— le cas échéant, ordonner l’enlèvement du mobilier et sa conservation auprès d’un garde-meuble dont les frais de déménagement et de séquestre seront à la charge de la société SC Family';

— débouter la société SC Family, la société CMAP, M. [M] [P] et Mme [G] [P] de l’ensemble de leurs moyens et prétentions contraires ;

— condamner solidairement les mêmes, outre aux entiers dépens de l’instance d’appel avec droit pour la SCP Processuel de se prévaloir des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, à lui payer la somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel sur le fondement de l’article 700 du même code ;

— ordonner que l’arrêt à intervenir soit revêtu d’un titre exécutoire européen.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions précitées des parties pour le détail de leurs moyens.

Il y a lieu de préciser que les sociétés SC Family et CMAP, dont l’avocat a dégagé sa responsabilité en cours de procédure, n’ont pas déposé de dossier de plaidoiries à l’appui de leurs écritures.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il sera observé que si, dans leurs dernières écritures, les sociétés SC Family et CMAP sollicitent l’infirmation de l’ensemble des dispositions du jugement entrepris, la déclaration d’appel ne portait pas sur la disposition de cette décision ayant déclaré d’office irrecevable la demande de condamnation formée à l’encontre de M. [M] [P] et Mme [G] [X] épouse [P], qui n’étaient pas parties à la procédure en première instance, de sorte que la cour n’est pas saisie d’un appel sur ce point.

La cour observe que les époux [P] sont désormais parties à la procédure par l’effet du jugement précité du 27 mai 2024 ayant accueilli leur exception de connexité et renvoyé l’affaire devant la présente cour afin qu’elle soit jugée avec l’appel formé contre le jugement entrepris.

Par ailleurs, si la décision entreprise est contestée en ce qu’elle a rejeté la demande d’annulation de l’avenant du 6 avril 2020, la cour constate que les sociétés SC Family et CMAP ne formulent aucune prétention tendant à une telle annulation ni ne présentent aucun moyen au soutien d’une telle demande.

La décision contestée sera donc nécessairement confirmée de ce chef, par application de l’article 954 du code de procédure civile.

Sur la levée d’option

Les parties s’opposent sur la réalité et la validité de la levée, par la société CMAP que s’était substituée la société SC Family, de l’option stipulée dans la promesse unilatérale de vente du 28 mars 2019, dont le délai d’expiration avait été prorogé jusqu’au 27 septembre 2020 par un avenant à cette promesse du 6 avril 2020.

Sur ce

Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi, cette disposition étant d’ordre public.

L’article 1193 du même code dispose qu’ils ne peuvent être modifiés ou révoqués que du consentement mutuel des parties, ou pour les causes que la loi autorise.

En vertu des articles 1188 à 1192 du même code, relatifs à l’interprétation des contrats, le contrat s’interprète d’après la commune intention des parties plutôt qu’en s’arrêtant au sens littéral de ses termes. Lorsque cette intention ne peut être décelée, le contrat s’interprète selon le sens que lui donnerait une personne raisonnable placée dans la même situation. Toutes les clauses d’un contrat s’interprètent les unes par rapport aux autres, en donnant à chacune le sens qui respecte la cohérence de l’acte tout entier. (…) Dans le doute, le contrat de gré à gré s’interprète contre le créancier et en faveur du débiteur (…). Lorsqu’une clause est susceptible de deux sens, celui qui lui confère un effet l’emporte sur celui qui ne lui en fait produire aucun. Enfin, on ne peut interpréter les clauses claires et précises à peine de dénaturation.

L’article 1124 du même code prévoit que la promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l’autre, le bénéficiaire, le droit d’opter pour la conclusion d’un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire.

Enfin, en vertu des articles 1212 à 1215 du même code, lorsque le contrat est conclu pour une durée déterminée, chaque partie doit l’exécuter jusqu’à son terme. Nul ne peut exiger le renouvellement du contrat. Il peut être prorogé si les contractants en manifestent la volonté avant son expiration. Le contrat à durée déterminée peut être renouvelé par l’effet de la loi ou par l’accord des parties. Le renouvellement donne naissance à un nouveau contrat dont le contenu est identique au précédent mais dont la durée est indéterminée. Lorsqu’à l’expiration du terme d’un contrat conclu à durée déterminée, les contractants continuent d’en exécuter les obligations, il y a tacite reconduction. Celle-ci produit les mêmes effets que le renouvellement du contrat.

En l’espèce, il résulte de la promesse unilatérale conclue entre les parties le 28 mars 2019 et de son avenant régularisé en la forme authentique le 20 mai 2020 que la société Flandres aménagement s’est engagée, tout d’abord jusqu’au 28 mars 2020, puis jusqu’au 27 septembre 2020, à vendre à la société SC Family, moyennant la somme de 570 000 euros ensuite portée à 630 000 euros, l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 3] que cette société lui avait vendu le même jour, dans les termes suivants :

' Délai

La promesse de vente est consentie pour une durée expirant le 28 mars 2020 à 16 heures.

En cas de carence du promettant pour la réalisation de la vente, ce dernier ne saurait se prévaloir à l’encontre du bénéficiaire de l’expiration du délai ci-dessus fixé.

Réalisation

La réalisation de la promesse aura lieu :

* Soit par la signature de l’acte authentique constatant le caractère définitif de la vente, accompagnée du versement par virement sur le compte du notaire chargé de recevoir l’acte authentique de vente d’une somme correspondant :

— au prix stipulé payable comptant, déduction faite de l’indemnité d’immobilisation éventuellement versée en exécution des présentes,

— à la provision sur frais d’acte de vente et de prêt éventuel,

— à l’éventuelle commission d’intermédiaire,

— et de manière générale de tous comptes et proratas.

* Soit par la levée d’option faite par le bénéficiaire à l’intérieur de ce délai. La levée d’option par le bénéficiaire, si elle est effectuée, transformera la promesse unilatérale de vente en vente. Cette vente restera placée sous les seules conditions suspensives encore pendantes le jour de la levée d’option, sauf si renonciation de la part du bénéficiaire à ces dernières. Dans ce dernier cas, la signature de la vente devra intervenir au plus tard dans les quinze jours ouvrés suivant la levée d’option et le transfert de propriété restera reporté au jour de la signature dudit acte de vente et du paiement du prix de vente et des frais. Cette levée d’option sera effectuée par tous moyens auprès du notaire rédacteur du bénéficiaire et devra être accompagnée du versement par virement sur le compte dudit notaire d’une somme correspondant :

— au prix stipulé payable comptant déduction faite de l’indemnité d’immobilisation éventuellement versée en exécution des présentes, (étant précisé que, pour la partie du prix payé au moyen d’un emprunt, il convient de justifier de la disponibilité des fonds),

— à la provision sur frais d’acte de vente et de prêt éventuel,

— à l’éventuelle commission d’intermédiaire,

— et de manière générale de tous comptes et proratas.

(…)

Carence

En l’absence de levée d’option ou de signature de l’acte de vente dans le délai.

Au cas où le bénéficiaire n’aurait ni levé l’option ni signé l’acte de vente à l’intérieur du délai de réalisation, il sera de plein droit déchu du bénéfice de la promesse au terme dudit délai de réalisation sans qu’il soit besoin d’une mise en demeure de la part du promettant, qui disposera alors librement du bien nonobstant toutes manifestations ultérieures de la volonté d’acquérir qu’aurait exprimées le bénéficiaire.' (Passages soulignés par la cour)

La clause relative à la réalisation de la promesse prévoit ainsi deux hypothèses pour celle-ci : soit par la signature de l’acte authentique constatant le caractère définitif de la vente, soit par la levée d’option faite par le bénéficiaire à l’intérieur du délai prévu par la promesse.

Si la formulation de cette clause n’assortit pas expressément la première de ces hypothèses d’un délai, ce dont il se déduit que la signature de l’acte authentique pouvait en théorie intervenir postérieurement à l’expiration du terme prévu à la promesse, il résulte de la clause relative à la 'carence’ qu’en l’absence de levée d’option ou de signature de l’acte de vente dans le délai prévu à la promesse, le bénéficiaire est de plein droit déchu du bénéfice de la promesse et le promettant retrouve la liberté de disposer du bien.

Il s’ensuit que si la réitération authentique de l’acte au-delà de ce terme est possible, elle est alors nécessairement soumise, sauf à dénaturer la promesse, à l’accord du promettant qui n’est plus tenu par celle-ci et a retrouvé sa liberté de disposer du bien objet de la convention.

La promesse de vente stipule par ailleurs, au profit du bénéficiaire, une faculté de substitution devant être exercée, à peine d’irrecevabilité, au plus tard quinze jours avant la date d’expiration de la promesse afin de permettre au bénéficiaire substitué d’exercer éventuellement son droit de rétractation avant ladite date d’expiration.

Suivant courrier réceptionné le 18 septembre 2020, Maître [R], notaire rédacteur, a reçu notification d’un protocole de substitution conclu la veille entre la société SC Family et la société CMAP.

Or, c’est à juste titre que le premier juge a relevé que cet acte de substitution, bien que sous seing privé, avait, compte tenu de sa présentation, manifestement été rédigé par un notaire, et que son contenu était précis et ne portait que sur la substitution de la société CMAP à la société SC Family dans le bénéfice de la promesse, ne mentionnant aucunement une levée de l’option, pas plus que dans son courrier d’accompagnement.

Il n’est par ailleurs pas contestable qu’aucune levée d’option formelle accompagnée du versement des fonds en la comptabilité du notaire rédacteur n’est intervenue avant le 27 septembre 2020 à 16 heures, terme prévu par l’avenant contractuel conclu entre les parties, ni même avant le lendemain à la même heure, le 27 septembre étant un dimanche, pas davantage qu’une réitération de la vente en la forme authentique accompagnée du versement des fonds avant cette date, de sorte que la société Flandres aménagement a alors été libérée de sa promesse.

La vente aurait certes encore pu se réaliser dans les termes de celle-ci si la société Flandres aménagement, qui avait retrouvé, à l’expiration du terme de sa promesse, la liberté de disposer du bien objet litigieux, avait exprimé son accord en ce sens.

A cet égard, le notaire rédacteur a reçu le 25 septembre 2020 un courriel de Maître [V], notaire des sociétés bénéficiaires de la promesse, lui indiquant que l’acte de vente pourrait être régularisé au plus tard le 15 octobre 2020, auquel elle a répondu le 28 septembre suivant à 14h58 en sollicitant la communication de diverses pièces (courrier de purge du délai de rétractation et accusé de réception, statuts et Kbis de l’acquéreur, justificatif de la radiation de toutes les inscriptions, notamment de la Caisse d’épargne et du Trésor public).

Cependant, ce dernier courriel, émanant du notaire rédacteur, dont il n’est pas établi qu’il avait reçu mandat à cet effet de la société promettante, ne peut s’analyser en une acceptation par celle-ci d’une signature de l’acte authentique au-delà du terme prévu à la promesse, conformément à la première hypothèse de réalisation stipulée dans l’acte de promesse, alors qu’en réponse à la proposition qui lui avait été transmise par son notaire de régulariser la vente le 15 octobre 2020, la société Flandres aménagement a opposé à la société SC Family, par courrier recommandé du 28 septembre 2020 revenu avec la mention 'avisé non réclamé', l’irrégularité de la substitution de la société CMAP en date du 17 septembre 2020, laquelle n’était pas intervenue au moins quinze jours avant l’expiration de la promesse, et l’absence de levée d’option dans les termes de la promesse de vente, mettant en conséquence en demeure cette société de libérer les lieux et de lui payer l’indemnité journalière prévue à titre d’astreinte.

Par acte d’huissier du 30 septembre 2020, la société promettante a en outre rappelé à la société SC Family qu’en l’absence de levée d’option ou de signature de l’acte de vente dans les délais, celle-ci était déchue du bénéfice de la promesse de vente, la promettante pouvant disposer librement du bien, et elle l’a sommée de libérer les lieux sans délai et de payer les indemnités d’occupation.

Il s’ensuit que, d’une part, la substitution de la société CMAP à la société SC Family n’est pas valablement intervenue quinze jours au moins avant l’expiration du terme de la promesse, de sorte que c’est à juste titre que le premier juge a considéré qu’elle était irrecevable au sens du contrat et que le droit de rétractation n’avait pas à lui être notifié, étant observé qu’il l’avait été régulièrement à la société SC Family par courrier reçu le 14 septembre 2020 après une première présentation le 10 du même mois et, d’autre part, que si la société SC Family a décidé de lever l’option, elle ne l’a pas fait dans les délais et conditions contractuelles.

C’est enfin par des motifs pertinents, que la cour adopte, que le premier juge a estimé qu’il ne résultait d’aucun des éléments versés au débats, qu’une prorogation, même tacite, de la promesse, avait été décidée par les parties.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, la décision entreprise doit être confirmée en ce qu’elle a rejeté la demande tendant à voir condamner la société Flandres aménagement à signer l’acte de vente immobilière portant sur l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 3] au profit de la société CMAP.

Sur l’occupation de l’immeuble

Les sociétés SC Family et CMAP, auxquelles se joignent les époux [P], sollicitent l’infirmation de la décision entreprise en ce que celle-ci a rejeté la demande tendant à la fixation de l’indemnité d’occupation de l’immeuble litigieux à la somme de 2 500 euros par mois et a condamné la société SC Family au paiement de la somme de 77 797,45 euros suivant décompte arrêté au 27 septembre 2022 correspondant à l’indemnité d’occupation de l’immeuble, l’assurance propriétaire non occupant et le prorata de taxe foncière calculés à cette date. Ils soutiennent à cet effet que l’indemnité journalière établie sur une base mensuelle de 5 000 euros prévue dans l’avenant contractuel, qualifiée d’astreinte, s’analyse en une clause pénale, laquelle est manifestement excessive au regard de la valeur locative du bien et du préjudice réel subi par la société Flandres aménagement et qu’elle doit être réduite à 2 500 euros par mois.

La société Flandres aménagement sollicite également l’infirmation, mais seulement au quantum, de la disposition ayant condamné la société SC Family au paiement de la somme de 77 797,45 euros au titre de son occupation de l’immeuble, et demande que cette condamnation soit portée à la somme de 261 337,91 euros suivant décompte arrêté au 28 août 2025. Elle fait valoir que l’indemnité prévue dans l’avenant contractuel en cas de non-libération des lieux au 27 septembre 2020 est une indemnité d’occupation négociée et convenue par les parties et qu’elle était en ce qui la concerne une condition essentielle de la prolongation de l’option au 27 septembre 2020.

Sur ce

En vertu de l’article 12 du code de procédure civile, le juge doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et acte litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.

Aux termes de l’article 1231-5 du code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent.

Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.

Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.

Vu les dispositions des articles L131-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution relatives à l’astreinte,

En l’espèce, aux termes de l’acte authentique de vente de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 3] reçu par Maître [V] le 28 mars 2019 :

'L’acquéreur est propriétaire du bien à compter de ce jour.

Il en aura la jouissance à compter du 28 mars 2020, le vendeur conservant l’occupation du bien moyennant indemnité jusqu’à cette date aux conditions suivantes :

Le vendeur sera autorisé à rester dans les lieux pendant un délai de douze mois, moyennant une indemnité mensuelle de 2 500 euros, outre les charges et taxes liées à l’occupation et le paiement de la taxe foncière pour l’année 2019 (et le prorata de taxe foncière pour l’année 2020). Le vendeur remboursera en outre à l’acquéreur le coût de l’assurance propriétaire non occupant.

Cette indemnité sera payable en une seule fois par déduction sur le solde du prix pour la période d’occupation effective.

Un état des lieux sera établi par un huissier dans les huit jours des présentes et également par huissier à la libération des lieux. Le coût de ces deux états des lieux sera supporté par le vendeur.

(…)

A défaut de libération des lieux au 28 mars 2020, le vendeur devra régler à l’acquéreur une indemnité journalière forfaitaire calculée sur la base de cinq mille euros par mois, à titre d’astreinte, sans que cela vaille novation de droit ou prorogation de délai et sans préjudice du droit de l’acquéreur de poursuivre la libération des lieux.

(…)

L’indemnité sera due dès le premier jour de retard, elle est stipulée non réductible même en cas de libération partielle du bien. Aucune sommation ou mise en demeure ne sera nécessaire pour la rendre exigible.

La libération par le vendeur s’entendant comme la prise de possession réelle et effective de l’acquéreur du bien vendu libre de toute location, habitation ou occupation et encombrement quelconque.'

L’avenant conclu le 20 mai 2020 entre les mêmes parties comporte, en première partie, un avenant à la promesse de vente, prolongeant la durée de celle-ci jusqu’au 27 septembre 2020 et portant le prix de vente à 630 000 euros, ainsi qu’en deuxième partie, un avenant à la convention d’occupation précaire contenue dans l’acte de vente du 28 mars 2019, aux termes duquel :

'La convention d’occupation est également prolongée jusqu’au 27 septembre 2020 moyennant une indemnité forfaitaire pour la durée de l’occupation du 28 mars 2020 au 27 septembre 2020 fixée à 25 000 euros, outre les charges et taxes liées à l’occupation et le paiement de la taxe foncière pour le prorata de l’année 2020. Il est précisé que l’indemnité forfaitaire (25'000 euros) ne sera nullement réduite même en cas de libération anticipée de la maison avant le 27 septembre 2020.

A défaut de libération des lieux au 27 septembre 2020, la SC Family sera redevable d’une indemnité forfaitaire journalière fixée sur la base de 5 000 euros par mois, à titre d’astreinte, sans que cela vaille novation de droit ou prorogation du délai et sans préjudice du droit de la Sarl Flandres aménagement de poursuivre la libération des lieux. (…)

L’indemnité sera due dès le premier jour du retard, elle est stipulée non réductible même en cas de libération partielle du bien. Aucune sommation ou mise en demeure ne sera nécessaire pour la rendre exigible.

La libération par le vendeur s’entendant comme la prise de possession réelle et effective de l’acquéreur du bien vendu libre de toute location, habitation ou occupation et encombrement quelconque.' (Passages soulignés par la cour)

Il en résulte que les parties sont convenues de l’occupation précaire de l’immeuble vendu par la société SC Family pour la période du 28 mars 2019 au 27 mars 2020, moyennant paiement par celle-ci à la société Flandres aménagement d’une indemnité d’occupation de 2 500 euros par mois, soit la somme de 30 000 euros, outre le montant du constat d’huissier, la prime d’assurance propriétaire non occupant pour la même période et le montant de la taxe foncière due pour l’année 2019 et le prorata de cette taxe due pour l’année 2020.

L’avenant contractuel a prolongé la convention d’occupation précaire jusqu’au 27 septembre 2020, moyennant paiement d’une indemnité forfaitaire de 25 000 euros, outre les charges et taxes liées à l’occupation et le paiement du prorata de taxe foncière due pour l’année 2020.

Ces sommes, convenues entre les parties en contrepartie de l’occupation de l’immeuble par la société SC Family, s’analysent en des indemnités d’occupation de nature contractuelle et ne sauraient en conséquence être réduites, ainsi que le stipule d’ailleurs l’avenant.

S’agissant de la période postérieure au 27 septembre 2020, date à laquelle la convention d’occupation précaire a pris fin sans être prorogée, le contrat prévoit qu’à défaut de libération des lieux à cette date, une indemnité journalière fixée sur la base de 5 000 euros par mois sera due à titre d’astreinte.

Cette clause, destinée, par sa nature comminatoire, à favoriser la libération des lieux la plus rapide possible par la société SC Family, s’analyse en une clause pénale que le juge peut réduire ou augmenter si elle s’avère manifestement excessive ou dérisoire, nonobstant le caractère 'non réductible’ de l’indemnité stipulé au contrat.

Il n’est pas contesté que les associés de la société SC Family sont restés dans les lieux depuis le 27 septembre 2020 sans bourse délier, sauf à voir les pénalités dues jusqu’en juin 2021 s’imputer sur la somme de 105'000 euros retenue par la société Flandres aménagement sur le solde du prix de la vente et payable à terme, ne permettant pas à cette société, propriétaire de l’immeuble depuis le 28 mars 2019, de prendre possession des lieux à l’issue de la convention d’occupation précaire qu’elle avait consentie et la privant ainsi de revenus locatifs potentiels, estimés par M.'Martel, expert près la cour d’appel de céans, entre 2 700 et 3 000 euros par mois, ainsi que de l’usage des fonds qu’elle a immobilisés pour cet investissement, qui auraient pu produire intérêts à son profit, et enfin, lui ayant occasionné des droits de mutation complémentaires de 28'747,13 euros à régler au Trésor public dès lors qu’elle n’avait pas pu vendre le bien dans les cinq ans.

Cependant, il apparaît que la somme de 261 337,91 euros réclamée par la société Flandres aménagement au titre de l’occupation du bien par la société SC Family depuis le 28 septembre 2020 n’est pas justifiée par un décompte suffisamment précis, celui du 28 août 2025 qu’elle invoque au soutien de sa demande mentionnant des indemnités d’occupation pour la période du 28 juillet au 27 août 2025 (5 000 euros), l’assurance propriétaire non occupant pour la même période (77,44 euros), la taxe foncière pour la même période (174 euros) un solde dû au titre des mois précédents de 256 086,89 euros, sans que le détail de cette somme soit précisé.

Or, dès lors que la convention d’occupation précaire est expirée, l’occupante sans titre n’est plus tenue de régler la taxe foncière et l’assurance propriétaire non occupant qui incombent normalement au propriétaire.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, la pénalité réclamée apparaissant manifestement excessive, il convient de réduire la somme réclamée à la société SC Family à la somme de 210 000 euros due au titre de l’astreinte conventionnelle pour son occupation de l’immeuble litigieux entre le 28 septembre 2020 et le 28 août 2025 (soit 3 500 euros par mois).

Il convient donc de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a rejeté la demande tendant à la fixation de l’indemnité d’occupation de l’immeuble à 2 500 euros par mois et, par infirmation de la décision sur le quantum de la condamnation, de condamner la société SC Family à payer à la société Flandres aménagement la somme de 210 000 euros au titre de l’astreinte conventionnelle due pour la période du 28 septembre 2020 au 28 août 2025, selon décompte arrêté à cette date.

Sur la demande d’expulsion

La société SC Family étant devenue, depuis le 28 septembre 2020, occupante sans droit ni titre de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 3], il convient d’ordonner la libération de celui-ci par la société FC Family et toute personne introduite de son chef, notamment M. [M] [P] et son épouse, Mme [G] [P], la remise des clés à la société Flandres aménagement après réalisation d’un état des lieux de sortie ainsi que, le cas échéant, l’expulsion de la SC Family, ainsi que de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si nécessaire, à l’expiration d’un délai de trois mois à compter de la signification de la présente décision, ainsi que l’enlèvement du mobilier et sa conservation auprès d’un garde-meuble dont les frais de déménagement et de séquestre seront à la charge de la société SC Family.

Il n’y a pas lieu en revanche de faire droit à la demande de la société Flandres aménagement tendant à voir condamner la société SC Family à remettre en état le bien à la libération des lieux, si nécessaire, en l’absence d’éléments tendant à démontrer que l’immeuble aurait été dégradé de son fait depuis la vente.

Sur la demande en paiement formée à l’encontre des cautions

Les époux [P] soutiennent que leur cautionnement est nul car celui-ci leur a été imposé par la société Flandres aménagement pour contourner les règles impératives posées par l’article 1857 du code civil régissant la prise en charge du passif d’une société civile immobilière par ses associés. A titre subsidiaire, ils invoquent le caractère manifestement disproprortionné de leur cautionnement au regard des dispositions de l’article L332-1 du code de la consommation.

La société Flandres aménagement soutient en réponse que le cautionnement est une sûreté personnelle par laquelle la caution s’engage à payer le créancier en cas de défaillance du débiteur et qu’aucun texte ne prohibe que les associés d’une société civile se portent cautions des engagements de cette dernière, ce d’autant qu’ils avaient en l’espèce un intérêts évident à ce que l’opération se réalise. Elle fait valoir qu’il s’agit ainsi d’une garantie complémentaire accordée par les époux [P], distincte des règles de prise en charge du passif de la société. Elle ajoute que ceux-ci sont de mauvaise foi, plus de cinq après l’expiration de la promesse et l’absence de levée de l’option qui avait été accordée à la société SC Family, à invoquer le caractère disproportionné du cautionnement alors qu’à tout moment, ils pouvaient libérer les lieux et ainsi éviter l’accroissement de leur dette, et qu’en outre, Mme [P] dispose d’un patrimoine immobilier en indivision dans le cadre de la succession de son père.

Il n’y a pas lieu, en revanche, de condamner la SC Family à remettre le bien en état à la libération des lieux si nécessaire, tout litige entre les parties sur ce point n’étant à ce stade qu’hypothétique.

* Sur la validité du cautionnement au regard de l’article 1857 du code civil

L’article 1857 du code civil dispose qu’à l’égard des tiers, les associés répondent indéfiniment des dettes sociales à proportion de leur part dans le capital social à la date de l’exigibilité ou au jour de la cessation des paiements ; que l’associé qui n’a apporté que son industrie est tenu comme celui dont la participation dans le capital social est la plus faible.

Cependant ce texte, qui encadre les conditions de prise en charge, par les associés d’une société civile immobilière, du passif de cette société, n’interdit pas à ces associés de consentir à titre complémentaire des sûretés personnelles, comme un cautionnement, pour garantir les dettes de la société à l’égard de tiers.

Aucun autre texte ne prévoit une telle interdiction.

La demande des époux [P] tendant à voir prononcer la nullité du cautionnement doit donc être rejetée.

* Sur le caractère proportionné du cautionnement

Aux termes de l’article L332-1 du code de la consommation, dans sa version en vigueur du 1er juillet 2016 au 1er janvier 2022, applicable en l’espèce, un créancier professionnel ne peut se prévaloir d’un contrat de cautionnement conclu par une personne physique dont l’engagement était, lors de sa conclusion, manifestement disproportionné à ses biens et revenus, à moins que le patrimoine de cette caution, au moment où celle-ci est appelée, ne lui permette de faire face à son obligation.

Aux termes du contrat de vente conclu le 28 mars 2019 entre les parties, auquel sont intervenus à titre personnel M. [M] [P] et son épouse, Mme [W] [X], ceux-ci ont déclaré se rendre cautions solidaires de la société SC Family envers l’acquéreur et s’obliger, en renonçant au bénéfice de division et de discussion, au paiement de toutes les sommes qui pourraient être dues par la société SC Family, tant en raison de la réalisation même de cette vente, que celles liées à l’occupation et la libération du bien.

Or, les époux [P], à qui incombe la charge de la preuve du caractère manifestement disproportionné de leur cautionnement au regard de leurs biens et revenus à la date de la souscription de celui-ci, se contentent de produire un avis d’imposition sur leurs revenus de l’année 2018, sans justifier de leur patrimoine mobilier et/ou immobilier à la date de souscription de l’engagement litigieux.

Il convient donc de les débouter de leur demande tendant à voir constater le caractère manifestement disproportionné de leur cautionnement et de les condamner solidairement avec la société SC Family au paiement de la somme de 210 000 euros due au titre de l’astreinte conventionnelle, suivant décompte arrêté au 28 août 2025.

Sur la demande de titre exécutoire européen

Aux termes de l’article 509-1, II, 1° du code de procédure civile, sont présentées au juge qui a rendu la décision ou homologué la convention les requêtes aux fins de certification des titres exécutoires français en vue de leur reconnaissance et exécution à l’étranger en application du règlement (CE) n° 805/2004 du Parlement européen et du Conseil du 21 avril 2004 portant création d’un titre exécutoire européen pour les créances incontestées.

Ledit règlement prévoit en son article premier qu’il a pour objet de créer un titre exécutoire européen pour les créances incontestées en vue, grâce à l’établissement de normes minimales, d’assurer la libre circulation des décisions, des transactions judiciaires et des actes authentiques dans tous les États membres, sans qu’il soit nécessaire de recourir à une procédure intermédiaire dans l’État membre d’exécution préalablement à la reconnaissance et à l’exécution.

Il résulte de l’article 3 de ce règlement, relatif aux titres exécutoires devant être certifiés en tant que titre exécutoire européen, que 'le présent règlement s’applique aux décisions, transactions judiciaires et actes authentiques portant sur des créances incontestées.

Une créance est réputée incontestée :

a) si le débiteur l’a expressément reconnue en l’acceptant ou en recourant à une transaction qui a été approuvée par une juridiction ou conclue devant une juridiction au cours d’une procédure judiciaire ;

ou

b) si le débiteur ne s’y est jamais opposé, conformément aux règles de procédure de l’État membre d’origine, au cours de la procédure judiciaire ;

ou

c) si le débiteur n’a pas comparu ou ne s’est pas fait représenter lors d’une audience relative à cette créance après l’avoir initialement contestée au cours de la procédure judiciaire, pour autant que sa conduite soit assimilable à une reconnaissance tacite de la créance ou des faits invoqués par le créancier en vertu du droit de l’État membre d’origine;

ou

d) si le débiteur l’a expressément reconnue dans un acte authentique.'

En l’espèce, la créance de la société Flandres aménagement ne présentant pas de caractère incontesté au sens de l’article 3 précité, les conditions ne sont pas réunies en l’état pour faire droit à la demande de certification de celle-ci en titre exécutoire européen.

Il convient donc de rejeter cette demande en l’état.

Sur les autres demandes

Le premier juge a exactement statué sur le sort des dépens et frais irrépétibles.

Compte tenu de l’issue du litige, la société SC Family, la société CMAP et les époux [P] seront condamnés in solidum aux dépens d’appel, la SCP Processuel étant autorisée à recouvrer directement ceux dont elle aurait fait l’avance sans en avoir reçu provision, ainsi qu’à payer à la société Flandres aménagement la somme de 5 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre de ses frais irrépétibles d’appel.

Les sociétés SC Family et CMAP seront par ailleurs déboutées de leurs demandes formées au même titre.

PAR CES MOTIFS

Statuant dans les limites de l’appel,

Infirme la décision entreprise en ce qu’elle a :

— condamné la société SC Family à payer à la société Flandres aménagement la somme de 77'797,45 euros selon décompte arrêté au 27 septembre 2022 (occupation, assurance propriétaire non occupant et prorata de taxes foncières arrêtés à cette date inclus) ;

Statuant à nouveau sur le chef infirmé,

— condamne la société SC Family, solidairement avec M. [M] [P] et Mme [G] [X], son épouse, en leurs qualités de cautions, à payer à la société Flandres aménagement la somme de 210 000 euros suivant décompte arrêté au 28 août 2025,' au titre de l’astreinte conventionnelle prévue en cas d’occupation de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 3] (Nord) au-delà du 27 septembre 2020, terme de la convention d’occupation précaire ;

— déboute la société Flandres aménagement de ses demandes au titre de l’assurance propriétaire non occupant et de la taxe foncière ;

Y ajoutant,

— ordonne la libération de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 3] par la société SC Family et toute personne introduite de son chef, notamment M. [M] [P] et son épouse, Mme [G] [X], ainsi que la remise des clés à la société Flandres aménagement après réalisation d’un état des lieux de sortie, dans le délai de trois mois maximum à compter de la signification de la présente décision ;

— ordonne, le cas échéant, l’expulsion de la SC Family, ainsi que de tous occupants de son chef, de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 3], avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si nécessaire, à l’expiration du délai de trois mois à compter de la signification de la présente décision, ainsi que l’enlèvement du mobilier et sa conservation auprès d’un garde-meuble dont les frais de déménagement et de séquestre seront à la charge de la société SC Family';

— rejette la demande tendant à voir condamner la SC Family à remettre en état l’immeuble si nécessaire ;

— rejette en l’état la demande de certification du présent arrêt en titre exécutoire européen ;

— condamne in solidum les sociétés SC Family et CMAP, M. [M] [P] et son épouse, Mme [G] [X] aux dépens d’appel, avec droit pour la SCP Processuel de recouvrer directement ceux des dépens dont elle aurait fait l’avance sans en avoir reçu provision ;

— condamne les mêmes in solidum à payer à la société Flandres aménagement la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— déboute les mêmes de leurs propres demandes formées sur le même fondement.

Le greffier

Le président