N° RG 20/04125 – N° Portalis DBVM-V-B7E-KVKK

LB

Minute N°

Copie exécutoire

délivrée le :

la SELARL LEXAVOUE GRENOBLE

M^e Guillaume PROUST

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE GRENOBLE

CHAMBRE COMMERCIALE

ARRÊT DU JEUDI 01 JUILLET 2021

Appel d’une Ordonnance (N° RG 20/00445)

rendue par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de VALENCE

en date du 18 novembre 2020

suivant déclaration d’appel du 17 Décembre 2020

APPELANTE :

SELARL ATHENA

Société de Mandataires Judiciaires à la sauvegarde, au redressement et à la liquidation des entreprises, prise en la personne de Maître A Y, dont le siège social est […] (et son établissement secondaire […], immatriculée au RCS de Paris, identifiée au SIREN sous le numéro 802 989 699, agissant en qualité de Mandataire Liquidateur à la liquidation judiciaire de :

la Société dénommée SCI LES SOURCES, Société Civile Immobilière au capital de 1.000 € dont le siège social est […], identifiée au SIREN sous le numéro 491 220 760 et immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de ANGERS, représentée par son gérant, Monsieur X-C D, domicilié en cette qualité audit siège.

[…]

[…]

représentée par M^e Alexis GRIMAUD de la SELARL LEXAVOUE GRENOBLE, avocat au barreau de GRENOBLE, postulant et par M^e Michel MAAREK, avocat au barreau de PARIS

INTIMÉES :

S.A.R.L. BOUCHASSAGNE

société à responsabilité limitée au capital de 70 350 €, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de ROMANS sous le numéro 451 065 445, prise la personne de son représentant légal, domicilié ès qualité audit siège

[…]

[…]

S.A.R.L. LE PRIEURETOU

société à responsabilité limitée au capital de 3 €, immatriculée au Registre du

Commerce et des Sociétés de ROMANS sous le numéro 489 465 385, prise en la personne de son représentant légal, domicilié ès qualité audit siège

[…]

[…]

représentées par M^e Guillaume PROUST, avocat au barreau de VALENCE, postulant et plaidant par M^e HEROLE, avocat au barreau de LYON, substituant M^e Ghislaine BETTON du cabinet PIVOINE AVOCATS, avocat au barreau de LYON

COMPOSITION DE LA COUR :

LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

M^me Patricia GONZALEZ, Présidente,

M^me Marie-Pascale BLANCHARD, Conseillère,

M. Lionel BRUNO, Conseiller,

Assistés lors des débats de M^me Alice RICHET, Greffière.

DÉBATS :

A l’audience publique du 19 Mai 2021, M. BRUNO conseiller, a été entendu en son rapport,

Les avocats ont été entendus en leurs conclusions et M^e HEROLE en sa plaidoirie,

Puis l’affaire a été mise en délibéré pour que l’arrêt soit rendu ce jour,

Faits et procédure :

La société civile Les Sources est propriétaire d’un bien immobilier situé à La Repara Auriples. Le groupe Prieuré des Sources, constitué par les sociétés Le Prieuré des Sources, Bouchassagne et Le Prieurétou, a été créé pour exploiter ce bien immobilier en chambres d’hôtes. La société Les Sources a consenti deux baux commerciaux aux sociétés Bouchassagne et Le Prieurétou le 18 septembre 2006.

La société Les Sources a été placée en redressement judiciaire le 29 juillet 2015 par le tribunal de

commerce d’Angers, procédure convertie en liquidation judiciaire le 1^er février 2017.

Suite notamment à un dégât des eaux, une expertise a été réalisée à l’initiative des assureurs, concluant que la cause du sinistre provient d’une infiltration d’eau en raison de murs enterrés non étanches, en raison d’un drainage inefficace en pièce de façade du bâtiment, relevant de la responsabilité du bailleur.

Le 7 septembre 2020, les sociétés Bouchassagne et Le Prieurétou ont assigné la société Les Sources, représentée par la société Athena, en la personne de maître Y, ès-qualités de liquidateur judiciaire, afin de voir notamment effectuer les travaux prescrits dans un rapport du 5 mai 2020, concernant la réfection de la toiture, des peintures, des sols, de l’étanchéité du bâtiment, et tous travaux permettant de mettre fin aux troubles de jouissance, sous astreinte. Elles ont également demandé l’autorisation de consigner les loyers sur un compte séquestre avec effet rétroactif au 1^er décembre 2018, jusqu’à la cessation de leur trouble de jouissance.

Par ordonnance du 18 novembre 2020, le juge des référés du tribunal judiciaire de Valence a':

— condamné la société Athena, ès-qualités de liquidateur judiciaire de la société Les Sources, à exécuter ou à faire exécuter les travaux expressément prescrits dans le rapport du 5 mai 2020 en page 4 et 5, aux paragraphes «'solutions appropriées et estimations des travaux et préjudice I-VRD/ étanchéité/drains/VRD,II-charpente/toiture III-peintures/doublages/nettoyage/faïences salon, suite Ebene, suite Basalte, IV-remplacement des sols';

— dit que cette condamnation sera assortie d’une astreinte de 50 euros par jour de retard passé un délai de trois mois suivant la signification de cette décision';

— débouté les sociétés Bouchassagne et Le Prieurétou de leur demande visant «'tous les autres travaux de nature à mettre un terme définitif aux troubles de jouissance subis'» dès lors que cette formulation est trop générique et imprécise, et le remplacement de la chaudière';

— débouté les sociétés Bouchassagne et Le Prieurétou de leur demande visant à être autorisées à séquestrer les loyers sur un compte séquestre de leur choix avec effet rétroactif au 1^er décembre 2018';

— condamné la société Athena, ès-qualités de liquidateur judiciaire de la société Les Sources, aux dépens';

— condamné la société Athena, ès-qualités de liquidateur judiciaire de la société Les Sources, à verser à la société Bouchassagne et à la société Le Prieurétou la somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

La société Athena ès-qualités de liquidateur de la société Les Sources, a interjeté appel de cette décision le 17 décembre 2020, en ce qu’elle

— l’a condamnée à exécuter ou à faire exécuter les travaux expressément prescrits dans le rapport du 5 mai 2020 en page 4 et 5, aux paragraphes «'solutions appropriées et estimations des travaux et p r é j u d i c e I – V R D / é t a n c h é i t é / d r a i n s / V R D , I I – c h a r p e n t e / t o i t u r e , III-peintures/doublages/nettoyage/faïences salon, suite Ebene, suite Basalte, IV-remplacement des sols ;

— dit que cette condamnation sera assortie d’une astreinte de 50 euros par jour de retard passé un délai de trois mois suivant la signification de cette décision';

— l’a condamnée aux dépens';

— l’a condamnée à verser à la société Bouchassagne et à la société Le Prieurétou la somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

L’instruction de cette procédure a été clôturée le 6 mai 2021.

Prétentions et moyens de la société Athena, ès-qualités de liquidateur de la société Les Sources :

Selon ses conclusions n°2 remises le 2 avril 2021, elle demande, au visa des articles 144 du code de procédure civile et 1353 du code civil':

— d’infirmer l’ordonnance déférée en ce qu’elle l’a condamnée ès-qualités à réaliser des travaux dans les locaux commerciaux donnés à bail aux intimées sur le seul fondement du rapport amiable du monsieur Z du 5 mai 2020';

— de dire que ce rapport ne conclut pas à l’impossibilité d’exploiter entièrement les locaux';

— de débouter en l’état les intimées de toute demande de condamnation à son encontre';

— subsidiairement, d’ordonner une expertise afin de prendre connaissance des explications des parties et de tout document utile à son information'; d’examiner l’immeuble litigieux'; de déterminer la nature et les causes des désordres, l’époque à laquelle ils sont apparus, si ces désordres procèdent d’un défaut d’entretien ou de réparation imputable aux preneurs ou au bailleur, le montant, la nature et la durée des travaux de reprise nécessaires'; d’ordonner que la consignation de la provision à valoir sur les frais d’expertise soit mise à la charge des intimées'; de dire que l’expert déposera son rapport au greffe de la cour dans les six mois de sa saisine';

— de condamner les intimées à lui payer 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Elle expose':

— que le 18 mars 2020, le juge-commissaire a autorisé la vente de l’immeuble loué aux enchères, sur la mise à prix de 800.000 euros, avec possibilité de baisse du quart en cas de carence, mais qu’aucune vente n’a pu avoir lieu, bien que le prix ait été diminué à 600.000 euros';

— que le 27 octobre 2020, la concluante a fait délivrer deux commandements de payer visant la clause résolutoire du bail commercial aux intimées, lesquelles ont saisi le tribunal judiciaire de Valence afin d’y faire opposition';

— que le 5 novembre 2020, alors que l’ordonnance entreprise n’avait pas encore été rendue, les intimées et la société Le Prieuré des Sources l’ont assignée ès-qualités devant le tribunal judiciaire de Valence afin de la voir condamnée à leur payer respectivement 28.616 euros, 181.421,45 euros et 131.963 euros en réparation de leurs préjudices, ainsi qu’afin d’obtenir une réduction du montant des loyers depuis le mois de décembre 2018 jusqu’à ce que les travaux de reprise soient réalisés, ainsi qu’afin d’obtenir une restitution de loyers trop perçus et d’effectuer un compte entre chaque partie';

— que suite à l’ordonnance de référé du 18 novembre 2020, la première présidente de la cour d’appel de Grenoble a, le 10 mars 2021, arrêté l’exécution provisoire de cette ordonnance';

— sur le fond, que le rapport d’expertise amiable n’a pas de valeur probante, ayant été établi à la suite d’une expertise non contradictoire diligentée par les locataires, hors de la présence du bailleur, alors que le juge des référés a fondé sa décision uniquement sur ce rapport, bien que le juge ne puisse se fonder exclusivement sur une expertise non judiciaire réalisée à la demande de l’une des parties, peu

important qu’elle ait été réalisée en présence de celles-ci; qu’ainsi, le juge des référés n’a pas respecté le principe du contradictoire et a privé sa décision de base légale, ce qu’a repris la première présidente lors de la suspension de l’exécution provisoire ;

— qu’il existe une contestation sérieuse, puisque ce rapport ne fait pas état de l’origine des travaux à exécuter, et de ceux étant à la charge du bailleur ou des preneurs'; qu’un certain nombre de travaux prévus dans le rapport de l’expert ne relève pas des gros travaux définis à l’article 606 du code civil, comme le carrelage détrempé, les cloisons et peintures des sanitaires détériorées, les sols des sanitaires en pierre détrempés, les dégradations partielles des murs et sites'; que l’expert a indiqué n’avoir pas constaté de désordres à l’extérieur du bâtiment'; que le rapport du cabinet Elex mentionné par les intimées conclut à des dommages de plâtrerie qui ne relèvent pas des gros travaux prévus par l’article 606'; que de simples photographies ne peuvent faire la preuve des travaux à réaliser'; que le constat d’huissier réalisé en juillet 2020 ne permet pas de déterminer la cause des moisissures ou des sols détrempés'; que le juge des référés n’a pas détaillé les désordres et leur cause dans son ordonnance, ainsi que l’a relevé la première présidente';

— qu’il n’existe aucune nécessité de prévenir un dommage imminent ou de faire cesser un trouble manifestement illicite';

— que les intimées ont manqué à leurs obligations, puisqu’à partir du mois de janvier 2012, elles ont multiplié les difficultés concernant le paiement des loyers, de sorte que des commandements leur ont été délivrés en 2017'; qu’au 4 juin 2020, la société Bouchassagne doit ainsi 171.590,50 euros à la liquidation judiciaire, sans inclure le remboursement de la taxe foncière 2019, et la société Le Prieuétou la somme de 59.101,21 euros en ce non compris ladite taxe, ce qui a entraîné la délivrance de nouveaux commandements'; que les locataires multiplient les tentatives pour se voir octroyer une vente amiable des biens,

invoquant un droit de préemption et une dépréciation des locaux du fait de l’absence de travaux'; qu’ils ne peuvent suspendre le paiement des loyers, puisqu’il n’existe pas d’impossibilité absolue d’exploiter les locaux pouvant justifier une telle suspension, l’expert Z ayant retenu que 69'% des surfaces sont concernées';

— que les intimées ne peuvent ainsi prétendre consigner les loyers, ni faire état de paiements qui n’auraient pas été comptabilisés, faute de rapporter la preuve de paiements effectués auprès du liquidateur judiciaire';

— subsidiairement, que le juge des référés, dans l’ordonnance entreprise, n’a pas fait droit à sa demande d’expertise, en statuant aux seules vues du rapport non contradictoire de monsieur Z, violant l’article 144 du code de procédure civile'; que les frais d’une expertise judiciaire doivent être avancés par les intimées, puisque la liquidation judiciaire ne dispose pas de la trésorerie suffisante, en raison du défaut de paiement des loyers.

Prétentions et moyens des sociétés Bouchassagne et Le Prieurétou':

Selon leurs conclusions n°2 remises le 3 mai 2021, elles demandent, au visa des articles 606 et 1219 du code civil, 144, 808 et 809 alinéa 1 du code de procédure civile':

— de confirmer l’ordonnance déférée en toutes ses dispositions';

— de débouter l’appelante de ses demandes';

— de la condamner à leur payer la somme de 5.000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile, outre dépens.

Elles répliquent':

— que subissant régulièrement des infiltrations et inondations dans les espaces intérieurs, une déclaration de sinistre a été régularisée auprès de la société Axa France Iard'; qu’une expertise contradictoire a été fixée au 31 janvier 2019, les cabinets Elex Vering France et Poliexpert étant mandatés afin de déterminer l’origine des désordres par la compagnie Axa et le Gan, assureur du bailleur'; que le cabinet Elex Vering France a défini la cause du sinistre comme étant une infiltration d’eau par murs enterrés non étanches en raison d’un drainage insuffisant en pied de façade du bâtiment, dont la responsabilité incombe au bailleur'; qu’en outre, une tempête a endommagé la toiture en décembre 2018, entraînant des infiltrations d’eau à l’intérieur du bâtiment'; que la chaudière du local commercial doit être remplacée en raison de sa vetusté';

— que le 11 mars 2019, elles ont mis en demeure le bailleur de prendre en charge ces problèmes au titre de l’article 606 du code civil, puis lui ont indiqué le 5 juillet 2019 le montant des préjudices subis par elles, constitutifs d’une créance postérieure dans le cadre de la procédure de liquidation judiciaire';

— qu’en l’absence de réaction du liquidateur judiciaire, puis de la crise sanitaire ayant fermé les lieux au public, elles l’ont informé le 27 avril 2020 qu’elles suspendaient le paiement des loyers qui sont consignés, puis l’ont attrait devant le juge des référés, puis devant le juge du fond, alors que le liquidateur a engagé une procédure visant la résiliation du bail en se fondant sur des décomptes erronés, puisque des paiements ont été réalisés alors que la société Bouchassagne n’a pas cessé de s’acquitter du paiement des loyers lorsque le trouble de jouissance est survenu en 2018 et que la société Le Prieurétou était à jour de ses loyers jusqu’au mois de décembre 2019, date à partir de laquelle elles les ont consignés dans le cadre d’une exception d’inexécution ;

— que le juge des référés a pu fonder sa conviction sur le rapport d’expertise amiable du 5 mai 2020, étant soumis à la discussion des parties et corroboré par le rapport du cabinet Elex du 1^er février 2019, des photographies, des procès-verbaux de constat des 21 juillet 2020, 7 et 8 août 2020 et 7 février 2021'; qu’il a retenu que la condition d’urgence est caractérisée par l’ampleur des désordres et le risque certain d’aggravation ;

— que le rapport de monsieur Z, confirmé par les autres éléments indiqués plus haut, relève que des signes importants d’humidité sont présents dans les suites, la salle à manger, le salon, le bureau du gîte, entraînant la destruction partielle du parquet, des sols détrempés, des cloisons et des peintures détériorées, des pierres de soubassement impactées, résultant d’un défaut d’étanchéité du bâtiment puisque l’un des drains n’est pas positionné en pied de mur et est ainsi inopérant'; qu’ainsi, 69,11'% des surfaces louées sont insalubres et inexploitables, ce qui doit entraîner une réduction des loyers, alors que les désordres s’aggravent ainsi que constaté le 22 avril 2021 et que les locaux vont devenir totalement inexploitables, de sorte qu’il existe une urgence à intervenir';

— que les travaux d’étanchéité relèvent des grosses réparations incombant au bailleur par application de l’article 606 du code civil, outre les problèmes affectant la toiture, ce que ne conteste pas l’appelante ; que le bailleur ne peut s’exonérer de son obligation de délivrance en invoquant le défaut de paiement des loyers, sauf cas de force majeure, d’autant que les loyers ont été payés jusqu’en décembre 2018 par l’un des preneurs, et en décembre 2019 par l’autre;

— qu’en ayant condamné l’appelante à réaliser les travaux de remise en état, le juge des référés n’avait pas à se prononcer sur sa demande d’expertise judiciaire, puisqu’il s’est estimé suffisamment informé'; qu’il a pu considérer que cette demande était purement dilatoire.

*****

Il convient en application de l’article 455 du code de procédure civile de se référer aux conclusions

susvisées pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties.

Motifs':

Ainsi qu’énoncé par le juge des référés, l’action des intimées repose sur les anciens articles 808 et 809 alinéa 1 du code de procédure civile, devenus 834 et 835 du même code. Il s’agit d’une part d’ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend, et d’autre part, de prescrire, dans les limites de la compétence du juge, même en présence d’une contestation sérieuse, les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite, et, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, d’accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, ainsi que retenu par le premier juge, les baux commerciaux conclus entre la société Les Sources et les intimées en 2006 ont prévu que chaque preneur doit entretenir les lieux pendant toute la durée du bail, et procéder aux réparations ordinairement à la charge du bailleur, à l’exception des grosses réparations prévues à l’article 606 du code civil. Il s’agit 'celles concernant les gros murs et les voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières, celles concernant les digues et les murs de soutènement et de clôture en entier.

Suite à la déclaration de sinistre effectuée par les intimés, monsieur Z, expert inscrit sur la liste établie par la cour d’appel de Grenoble, a été mandaté dans le cadre d’une mission amiable, à laquelle ont participé deux experts, commis par l’assureur de l’appelante et des intimées. Les opérations de monsieur Z ont été réalisées en présence de ces experts représentant chacun des assureurs pour le compte du bailleur et des preneurs.

Il résulte de ce rapport précis que deux suites ainsi qu’un salon et bureau tous situés au rez-de-chaussée sont affectées par des problèmes importants d’humidité, générant la destruction des parquets, l’atteinte des sols carrelés, la détérioration de cloisons et de peinture.

L’expert a noté que le bâtiment est adossé partiellement à un talus, de sorte qu’il est partiellement enterré sur la partie arrière, d’où proviennent les infiltrations provoquant des inondations. Alors que des sources existent dans le secteur où est implanté ce bâtiment à usage de gite, un drain ancien a été disposé à environ 30 cm au dessus du sol intérieur, et ne se trouve pas au pied du mur, ce qui confère au bâtiment un défaut d’étanchéité structurel. Ce drain est en outre devenu inopérant, étant probablement rempli de fines particules qui l’ont obstrué. En outre, une partie de la toiture a été affectée par une tempête et nécessite des réparations.

Après avoir relevé que les pièces affectées par les désordres sont désormais détruites ou rendues partiellement inutilisables, l’expert en a déduit qu’une réduction des loyers doit être appliquée à l’exclusion de la résiliation des baux commerciaux, et il a préconisé des travaux de reprise pour un coût de 234.024,80 euros TTC, relevant de la responsabilité du bailleur au titre de l’article 606 du code civil.

Si ce rapport ne peut fonder à lui seul les demandes des intimées auxquelles le juge des référés a fait droit, puisque l’expert n’a pas été nommé judiciairement, et n’a agi qu’en présence des experts commis par les assureurs respectifs du bailleur et des preneurs, et non en présence des parties elles-mêmes, ainsi que du liquidateur judiciaire désigné en 2017 alors que monsieur Z a clos son rapport le 5 mai 2020, les intimées justifient cependant par d’autres éléments la réalité et l’imputabilité des désordres qu’elles invoquent, ainsi que l’aggravation de la situation.

Il résulte en effet d’un courrier du 9 mai 2019 que les intimées ont mis en demeure le liquidateur de leur adresser divers justificatifs afin de permettre une prise en charge du sinistre, alors qu’elles ont

déclaré leurs créances le 5 juillet 2019 y compris concernant les conséquences du sinistre, qu’elles ont rappelé la nécessité d’une intervention le 27 avril 2020.

En outre, le rapport de monsieur Z est corroboré par de nombreux constats d’huissier réalisés les 21 juillet 2020, 7 janvier 2021 et le 22 avril 2021. Il ressort de ces pièces que les désordres se sont même aggravés, avec l’apparition de mousses en plus de l’humidité et des moisissures.

Le procès-verbal de description dressé les 7 et 8 septembre 2020 à la requête de l’appelante, dans le cadre de la vente des biens de la société Les Sources, relève également l’existence de problèmes d’humidité, de même que l’absence de tuiles en toiture.

En raison de ces éléments, le juge des référés a justement retenu qu’il existe une urgence à intervenir. Il s’agit de prescrire les mesures conservatoires et de remise en état qui s’imposent, pour mettre fin au dommage et prévenir son aggravation, alors que les baux ne laissent pas place à une contestation sérieuse sur l’obligation du bailleur de prendre en charge les travaux nécessaires, spécifiés par monsieur Z.

L’appelante ne peut valablement se prévaloir de l’impossibilité d’utiliser entièrement les lieux loués, puisqu’il résulte du rapport d’expertise, corroboré par les constats d’huissier, que plus de la moitié des lieux sont désormais inutilisables, avec la nécessité de procéder à des travaux importants de réfection.

A ce stade de la procédure, alors que le juge des référés n’a été saisi par les intimées qu’afin de permettre la cessation et l’aggravation du dommage, il n’y a pas lieu d’organiser une mesure d’expertise, les pièces produites par les intimées suffisant à établir la nécessité de travaux urgents. Le juge des référés a justement énoncé que la demande d’expertise de l’appelante est sans objet.

Il en résulte que l’ordonnance déférée sera confirmée en toutes ses dispositions.

Y ajoutant, la cour condamnera l’appelante à payer aux intimées la somme de 5.000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens exposés en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

La Cour statuant publiquement, contradictoirement, par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, après en avoir délibéré conformément à la loi,

Vu les articles 808 et 809 alinéa 1 du code de procédure civile, devenus 834 et 835 du code de procédure civile';

Confirme l’ordonnance déférée en toutes ses dispositions';

Y ajoutant';

Condamne la société Athena, ès-qualités de liquidateur judiciaire de la société civile Les Sources, à payer aux sociétés Bouchassagne et le Prieurétou la somme de 5.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile';

Condamne la société Athena, ès-qualités de liquidateur judiciaire de la société civile Les Sources aux dépens exposés en cause d’appel, qui seront employés en frais privilégiés de la liquidation judiciaire;

SIGNE par M^me GONZALEZ, Présidente et par M^me RICHET, Greffière à laquelle la minute de la

décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière La Présidente