N° RG 22/04063 – N° Portalis DBVM-V-B7G-LSSE

C1

N° Minute :

Copie exécutoire délivrée

le :

à

la SELARL LEXAVOUE GRENOBLE-CHAMBERY

M^e Emmanuelle PHILIPPOT

SELARL CABINET HADRIEN PRALY

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE GRENOBLE

Chambre civile section B

ARRÊT DU MARDI 16 DÉCEMBRE 2025

Appel d’un jugement (N° R.G 20/01315) rendu par le tribunal judiciaire de Valence en date du 23 juin 2022, suivant déclaration d’appel du 15 novembre 2022

APPELANTE :

La Société MAMERO, Société Civile Immobilière, prise en la personne de Monsieur [K] [R] [U] [W], gérant, domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 9]

[Localité 10]

représentée par M^e Alexis GRIMAUD de la SELARL LEXAVOUE GRENOBLE-CHAMBERY, avocat au barreau de GRENOBLE, postulant, et représentée par Maître Olivier Falga de la SELARL Inter-Barreaux FALGA-VENNETIER, avocat au Barreau de Paris, substitué et plaidant par M^e David ROUAULT de la SELARL FALGA-VENNETIER, avocat au barreau de NANTES

INTIMÉES :

MIC INSURANCE COMPANY, venant aux droits de MILLENIUM INSURANCE COMPANY LIMITED, Société anonyme à conseil d’administration, dont le siège social se situe [Adresse 6], prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège,

[Adresse 5]

[Localité 8]

représentée par M^e Emmanuelle PHILIPPOT, avocat au barreau de GRENOBLE, postulant, et par Maître Philippe PERICAUD de la AARPI PERICAUD Avocats, avocat au Barreau de PARIS

La SELARL [C] & ASSOCIES – MANDATAIRES JUDICIAIRES, Société d’exercice libéral à responsabilité limitée, dont le siège social est situé au [Adresse 2], représentée par M [Y] [C] agissant et ayant les pouvoirs nécessaires en tant que gérant et ès qualité de liquidateur de la SOCIETE FRANCAISE DE MAISONS INDIVIDUELLES

[Adresse 1]

[Localité 7]

représentée par M^e Hadrien PRALY de la SELARL CABINET HADRIEN PRALY, avocat au barreau de LA DRÔME

S.A.S. SOCIETE FRANCAISE DE MAISONS INDIVIDUELLES SFMI, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 3], en liquidation judiciaire

[Localité 4]

non représentée

COMPOSITION DE LA COUR :

LORS DU DÉLIBÉRÉ :

M^me Anne-Laure PLISKINE, conseillère faisant fonction de présidente la Chambre civile Section ,

M^me Ludivine CHETAIL, conseillère,

Monsieur Jean-Yves Pourret, conseiller

DÉBATS :

A l’audience publique du 15 septembre 2025, M^me Anne-Laure Pliskine, conseillère faisant fonction de présidente de la chambre civile section B, et M^me Ludivine Chetail, conseillère qui a fait son rapport, assistées de M^me Solène Roux, greffière présente lors des débats, ont entendu seules les avocats en leurs conclusions et plaidoiries, les parties ne s’y étant pas opposées conformément aux dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile.

Il en a été rendu compte à la cour dans son délibéré et l’arrêt a été rendu ce jour.

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Le 26 novembre 2016, la SCI Mamero, représentée par M. [R] [K], a signé avec la société AIFB, aux droits de laquelle vient la SAS SFMI, un contrat de construction d’une maison individuelle avec fourniture de plans en vue de l’édification d’une maison sur mesure sur un terrain sis à Mennecy (91) au prix forfaitaire de 175 077,99 euros TTC, des travaux étant réservés par le maître d’ouvrage pour un montant de 7 350 euros TTC.

Le prix convenu a été ramené à 174 266,99 euros, à la suite de la signature de sept avenants au contrat.

Une garantie de livraison était souscrite auprès de la société Millenium insurance company limited par la société AIFB.

Par assignations délivrées les 10 et 11 juin 2020, la SCI Mamero a saisi le tribunal judiciaire de Valence aux fins d’obtenir le remboursement des frais de souscription de l’assurance dommages-ouvrage et la condamnation de la SAS SFMI à procéder à l’achèvement de la maison sous astreinte ainsi qu’à lui payer des pénalités de retard et l’indemnisation de son préjudice.

Par jugement en date du 23 juin 2022, le tribunal judiciaire de Valence a :

— condamné la société SFMI, venant aux droits de la société AIFB, sous la garantie de la société Millenium insurance company limited (après application, le cas échéant, de la franchise contractuelle de 5 % s’agissant de la garantie de la société MIC insurance company) à procéder à l’achèvement de la maison d’habitation de la SCI Mamero ;

— condamné in solidum la SAS SFMI et la société MIC insurance company à payer à la SCI Mamero la somme de 6 871,69 euros au titre des suppléments de prix illégaux ;

— condamné in solidum la SAS SFMI et la société MIC insurance company à payer à la SCI Mamero la somme de 68 836,65 euros au titre des pénalités de retard arrêtées à la date du présent jugement ;

— condamné la SCI Mamero à verser à la SAS SFMI la somme de 6 854,50 euros au titre du reliquat de l’appel de fonds émis le 31 décembre 2018, outre intérêts au taux contractuel de 1 % par mois à compter du 8 février 2019 et jusqu’à complet paiement ;

— ordonné la compensation entre les créances réciproques des parties ;

— débouté la SCI Mamero du surplus de sa demande au titre des suppléments de prix illégaux ;

— débouté la SCI Mamero de sa demande en remboursement de la somme de 2 276,01 euros facturée au titre de l’assurance dommages ouvrage ;

— débouté la SCI Mamero de sa demande en paiement de la somme de 9 717,32 euros à titre de dommages-intérêts ;

— débouté la SCI Mamero de sa demande au titre des pénalités de retard au-delà du prononcé de la présente décision ;

— condamné in solidum la SAS SFMI et la société MIC insurance company à verser à la SCI Mamero une indemnité de 6 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— rejeté toute prétention plus ample ou contraire des parties ;

— condamné in solidum la SAS SFMI et la société MIC insurance company aux dépens ;

— condamné la société SFMI à garantir la société MIC insurance company des condamnations prononcées à son encontre au titre de la garantie de livraison à prix et délais convenus ;

— dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit dont est assortie la présente décision.

Par déclaration d’appel en date du 15 novembre 2022, la SCI Mamero a interjeté appel de cette décision en toutes ses dispositions.

La société MIC insurance company a interjeté appel incident par conclusions notifiées par voie électronique le 11 mai 2023.

La société SFMI a été placée en liquidation judiciaire par jugement du 29 novembre 2022.

La SELARL [C] et associés, liquidateur judiciaire de la société SFMI, a interjeté appel incident par conclusions notifiées par voie électronique le 31 juillet 2023.

EXPOSE DES PRÉTENTIONS DES PARTIES

Par conclusions notifiées par voie électronique le 4 septembre 2025, la SCI Mamero demande à la cour d’infirmer le jugement déféré et statuant à nouveau de :

— ordonner la fixation au passif de la liquidation judiciaire de la société SFMI les créances suivantes :

46 620,43 euros au titre des suppléments de prix, dont les chiffrages établis par devis seront à indexer sur l’indice BT01 au jour de la signification par huissier de la décision à intervenir ;

58,36 euros par jour à compter du 29 novembre 2018 et jusqu’à livraison de la maison ;

11 851,96 euros, à parfaire, au titre des préjudices matériel et moral ;

15 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

le montant des dépens de l’instance ;

— ordonner la compensation judiciaire entre les créances réciproques connexes et constater en conséquence l’extinction de la créance de la société SFMI ;

— condamner la société MIC insurance à :

désigner un repreneur et à justifier de l’acceptation par celui-ci de sa mission, et ce dans le délai d’un mois à compter de la signification de l’arrêt à intervenir ;

ordonner que la mission confiée au repreneur consiste en l’achèvement de la construction, en ce compris la reprise des fissures déjà constatées sur l’enduit, le remplacement du linteau bois en vide sanitaire, la réalisation du bateau et la plantation d’arbres conformément aux plans contractuels et aux normes d’urbanisme applicables à ce dernier, et ce, dans délai de 6 mois suivant acceptation de cette mission, et préciser qu’au-delà de ce délai, il sera redevable de pénalités de retard ;

— assortir cette condamnation à désigner un repreneur et à justifier de son acceptation, d’une astreinte de 200 euros par jour de retard courant à compter du délai accordé au titre de cette désignation ;

— condamner la société Millenium insurance company limited à payer à la SCI Mamero les sommes de :

46 620,43 euros au titre des suppléments de prix ;

58,36 euros par jour à compter du 29 novembre 2018 et jusqu’à livraison de la maison ;

11 851,96 euros, à parfaire, au titre des préjudices matériel et moral ;

15 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la société MIC insurance à prendre en charge les dépens de l’instance, en ce compris l’intégralité des droits proportionnels de recouvrement ou d’encaissement prévus à l’article L. 111-8 du code des procédures civiles d’exécution ;

— débouter la société MIC insurance et la SELARL [C], ès qualités de liquidateur de la société SFMI de l’ensemble de leurs demandes.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 31 juillet 2023, la SARL [C] & associés, ès qualités de liquidateur judiciaire de la société SFMI, demande à la cour de :

— infirmer le jugement déféré en ce qu’il a :

condamné in solidum la SAS SFMI et la société MIC insurance company à payer à la SCI Mamero la somme de 6 871,69 euros au titre des suppléments de prix illégaux ;

condamné in solidum la SAS SFMI et la société MIC insurance company à payer à la SCI Mamero la somme de 68 836,65 euros au titre des pénalités de retard arrêtées à la date du jugement ;

condamné la société SFMI à garantir la société MIC insurance company des condamnations prononcées à son encontre au titre de la garantie de livraison à prix et délais convenus ;

condamné in solidum la SAS SFMI et la société MIC insurance company à verser à la SCI Mamero une indemnité de 6 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamné in solidum la SAS SFMI et la société MIC insurance company aux dépens ;

— statuant à nouveau et y ajoutant :

débouter la SCI Mamero de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions comme étant irrecevables ou à tout le moins infondées ;

débouter la société MIC insurance de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions dirigées contre la SFMI comme étant irrecevables ou à tout le moins infondées ;

condamner la SCI Mamero à payer à la SFMI une somme de 6 854,50 euros au titre du reliquat de l’appel de fonds émis le 31 décembre 2018, outre intérêts au taux contractuel de 1 % par mois à compter du 8 février 2019 et jusqu’à complet paiement ;

ordonner la compensation entre les condamnations éventuellement prononcées ;

condamner tout succombant à lui payer une indemnité de 5 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamner la SCI Mamero aux entiers dépens de première instance et d’appel ;

rejeter l’ensemble des demandes plus amples ou contraires.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 11 juin 2025, la société MIC insurance company demande à la cour de :

— à titre principal :

infirmer partiellement le jugement déféré en ce qu’il a condamné la société SFMI venant aux droits de la société AIFB, sous la garantie de la société Millenium insurance company limited (après application le cas échéant, de la franchise contractuelle de 5%, s’agissant de la garantie de la société MIC insurance company), à procéder à l’achèvement de la maison d’habitation de la SCI Mamero, condamné in solidum la SA SFMI et la société MIC insurance company à payer à la SCI Mamero la somme de 6 871, 69 euros au titre des suppléments de prix illégaux et condamné in solidum la SA SFMI et la société MIC insurance company à payer à la SCI Mamero la somme de 68 836,65 euros au titre des pénalités de retard arrêtées à la date du jugement ;

le réformer en statuant à nouveau comme suit sur les points suivants : juger irrecevable et mal fondée la SCI Mamero en son appel interjeté et l’en débouter, débouter la SCI Mamero de sa demande de condamnation de MIC insurance company venant aux droits de Millenium insurance company limited de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions comme étant irrecevables ou, à tout le moins, infondées, et débouter la SELARL [C] & associés ' mandataires judiciaires, ès qualités de liquidateur de la société francaise de maisons individuelles de toutes conclusions, fins et prétentions à l’encontre MIC insurance company venant aux droits de Millenium insurance company limited, comme étant irrecevables, ou à tout le moins, infondées ;

confirmer le jugement pour le surplus, en particulier en ce qu’il a débouté la SCI Mamero du surplus de sa demande au titre des suppléments de prix illégaux, de sa demande en remboursement de la somme de 2 276, 01 euros facturée au titre de l’assurance dommages-ouvrage et de sa demande en paiement de la somme de 9 717, 32 euros à titre de dommages-et-intérêts et de sa demande de pénalités de retard au-delà du prononcé de la présente décision, et a condamné la société SFMI à garantir la société MIC insurance company des condamnations prononcées à son encontre au titre de la garantie de livraison à prix et délais convenus ;

— à titre subsidiaire et dans l’hypothèse extraordinaire où la cour déciderait de confirmer ce jugement sur le principe d’une indemnisation du maître d’ouvrage au titre des travaux de peintures intérieures :

juger que la somme versée au titre des prestations de peintures réclamés, sera ramenée à de plus justes proportions, soit à la somme de 3 817,45 euros, comme spécifié au sein de l’annexe de la notice descriptive des travaux du contrat de CCMI signé par la SCI Mamero ;

juger que les travaux de mise en place d’une clôture et d’accès au terrain réclamés par la SCI Mamero ne constituent pas des travaux indispensables à l’achèvement du bien et par voie de conséquence, la débouter purement et simplement, de sa demande de condamnation formulée à l’encontre de MIC insurance company venant aux droits de Millenium insurance company limited ;

juger que les pénalités de retard doivent être arrêtées au 10 juin 2020, date de saisine des juridictions par la SCI Mamero, et fixer ces dernières à la somme totale et définitive de 13 070,37euros ;

constater que la désignation d’un repreneur et l’exécution du jugement du 23 juin 2022 en ce qu’il a condamné la société MIC insurance company, ès qualités de garant de SFMI, venant aux droits de la société AIFB, après application, le cas échéant, de la franchise contractuelle de 5 % s’agissant de la garantie de la société MIC insurance company), à procéder à l’achèvement de la maison d’habitation de la SCI Mamero, ont été empêchées par une cause étrangère tenant au peu de disponibilités dont dispose la SCI Mamero ce qui empêche, en l’état du dossier, la finalisation de la désignation du repreneur ;

juger que cette cause étrangère fait obstacle à la condamnation de MIC insurance company à supporter les pénalités de retard pour non-achèvement de la maison de la SCI Mamero, et à tout prononcé d’astreinte à son encontre ;

débouter, en conséquence la SCI Mamero de ses demandes de pénalités de retard et de sa demande de condamnation de la société MIC insurance company à désigner un repreneur sous astreinte de 200 euros par jour de retard passé un délai de deux mois courant à compter de la signification du jugement ;

juger que la SCI Mamero est demeurée débitrice à l’égard de la SAS SFMI la somme de 6 854,50 euros au titre du reliquat de l’appel de fonds émis le 31 décembre 2018, outre intérêts au taux contractuel de 1 % par mois à compter du 8 février 2019 et jusqu’à la date de compensation à intervenir ;

juger que la société MIC insurance company, ès qualités de garant, est fondée à invoquer le bénéfice de la compensation de la somme de 6 854,50 euros retenue par la SCI Mamero, sur le montant du marché de reprise ;

ordonner la compensation entre la somme de 6 854,50 euros et le montant du marché de reprise piloté par MIC insurance company ;

condamner la société SFMI, représentée par son mandataire liquidateur, à garantir la société Millenium insurance company limited de toute condamnation prononcée à son encontre au titre de la garantie de livraison à prix et délais convenus ;

débouter la SCI Mamero du surplus de ses demandes ;

ordonner la fixation de la créance dont aura à se prévaloir MIC insurance company venant aux droits de Millenium insurance company limited à l’issue de la décision à venir, en cas de condamnation, au passif de la liquidation judiciaire de SFMI, dont le mandataire liquidateur est Me [C] de la SELARL [C] ;

— en tout état de cause :

condamner la SELARL [C] & associés ' mandataires judiciaires, ès qualités de liquidateur de la SFMI de toutes conclusions, fins et prétentions à l’encontre MIC insurance company ;

rejeter l’ensemble des demandes, fins ou contraires contre MIC insurance company venant aux droits de Millenium insurance company limited ;

condamner tout succombant à payer à MIC insurance company venant aux droits de Millenium insurance company limited la somme de 5 000 euros au titre des frais d’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens d’instance et d’appel, dont distraction au profit de M^e Philippe Péricaud avocat au sein de la AARPI Péricaud avocats.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1. Sur les demandes de la SCI Mamero à l’encontre de la SAS SFMI

a) sur les pénalités de retard

Moyens des parties

La SCI Mamero demande l’inscription au passif de la SAS SFMI de la somme de 58,36 euros par jour à compter du 29 novembre 2018 et jusqu’à la livraison de la maison au titre de pénalités de retard. Elle estime que le chantier s’étant ouvert le 28 août 2017, la livraison devait intervenir le 28 novembre 2018, mais que le chantier a été laissé à l’abandon par le constructeur. Elle soutient que compte tenu du faible avancement de la maison et de l’absence totale de reprise, l’existence d’un retard de livraison postérieurement au 25 juin 2022 était bien certain.

Elle réplique que l’appel de fonds ne constitue nullement la preuve d’une ouverture de chantier au 6 septembre 2017 et que le point de départ du délai ne peut correspondre au délai de deux mois à compter de la levée de la dernière condition suspensive. Elle estime qu’il n’y a pas de suspension du délai de construction au cours de l’exécution des travaux réservés en se fondant sur l’article L. 231-2 d) du code de la construction et de l’habitation et que toute clause contraire doit être déclarée abusive. Elle rappelle que seule la faute du maître de l’ouvrage qui n’aurait pas respecté le planning et un délai d’intervention raisonnable pour les travaux demeurés à sa charge pourrait proroger le délai et ajoute que les travaux réservés ne justifiaient pas que le constructeur arrête son chantier. Elle soutient également que le délai de livraison n’a pas été prorogé en raison d’intempéries puisque le constructeur n’a jamais produit les relevés de la caisse d’indemnisation des congés payés et que l’absence d’avancée du chantier n’a aucun lien avec les conditions météorologiques prétendument difficiles début février 2018 car imputable à un retard de livraison de la charpente suite à une erreur de commande, puis au délai pris par le constructeur pour en assurer la pose.

Elle conteste toute immixtion fautive de sa part qui pourrait justifier même partiellement le retard de la construction.

Elle soutient que le délai de livraison n’a pas été prorogé au titre de l’ordonnance du 25 mars 2020 puisque les pénalités de retard ne sont ni une astreinte, ni une clause résolutoire, ni une clause pénale. Elle ajoute qu’il n’y a pas de lien entre la période d’urgence sanitaire et l’abandon de chantier et qu’une fois le délai de livraison expiré, le constructeur ne peut se prévaloir d’aucune cause d’exonération.

Sur la période postérieure à la liquidation judiciaire de la SFMI, elle estime que si la liquidation judiciaire du constructeur emporte résiliation du contrat, celle-ci n’est pas exclusive de la condamnation du constructeur au titre des pénalités de retard.

La SAS SFMI, représentée par son mandataire liquidateur, conclut au débouté de la SCI Mamero sur ce point. Elle estime que l’appelante se méprend sur le point de départ du délai de réalisation contractuel, tente d’occulter les prorogations de délai dont le constructeur est fondé à se prévaloir et de tenir le constructeur pour responsable d’un retard postérieur à la résiliation du contrat induit par son placement en liquidation judiciaire. Elle soutient qu’il n’est pas possible de prononcer une condamnation au titre d’éventuelles pénalités de retard futures, lesquelles doivent être assises sur le prix modifié par avenant. Elle précise que selon elle le chantier a démarré le 6 septembre 2017 et que de surcroît le point de départ doit être fixé à la date contractuellement allouée au constructeur pour les débuter soit le 20 septembre 2017. Elle fait valoir que le délai a été suspendu durant la réalisation des travaux réservés par application de l’article 14 des conditions générales du contrat et par les événements exonératoires de responsabilité à savoir des intempéries subies en cours de chantier pour une durée de 92 jours, une immixtion du maître de l’ouvrage dans la gestion du chantier en ce qu’il a multiplié les revendications ayant trait à la conformité des travaux engendrant une perte de temps significative et la crise sanitaire liée au Covid-19. Elle soutient enfin que les pénalités de retard futures correspondent à un préjudice incertain.

La SA MIC insurance company soutient comme le liquidateur judiciaire de la SFMI qu’il convient de retenir 92 jours d’intempéries et 89 jours correspondant à la suspension des pénalités de retard pendant la période d’urgence sanitaire. Elle estime que la période de comptabilisation du retard devra être arrêtée par la cour tout au plus au 10 juin 2020, date de l’assignation en indemnisation de la SCI Mamero. Elle demande à la cour de retenir une immixtion fautive du maître de l’ouvrage dans la gestion du chantier.

Réponse de la cour

Selon l’article L.231-2 i) du code de la construction et de l’habitation, le contrat de construction de maison individuelle avec fourniture du plan doit comporter la date d’ouverture du chantier, le délai d’exécution des travaux et les pénalités prévues en cas de retard de livraison.

L’article L. 234-4 I du code de la construction et de l’habitation prévoit que le délai maximum de réalisation des conditions suspensives ainsi que la date d’ouverture du chantier, déterminée à partir de ce délai, sont précisés par le contrat.

Selon l’article R. 231-14 alinéa 1er du code de la construction et de l’habitation, en cas de retard de livraison, les pénalités prévues au i de l’article L. 231-2 ne peuvent être fixées à un montant inférieur à 1/3 000 du prix convenu par jour de retard.

L’article L.231-3 d) du code de la construction et de l’habitation prévoit que sont réputées non écrites les clauses ayant pour objet ou pour effet de décharger le constructeur d’exécuter les travaux dans les délais prévus par le contrat en prévoyant notamment des causes légitimes de retard autres que les intempéries, les cas de force majeure et les cas fortuits.

Le point de départ du délai d’exécution dont le non-respect est sanctionné par des pénalités de retard prévues par l’article L. 231-2, i, du code de la construction et de l’habitation est la date indiquée au contrat pour l’ouverture du chantier (3ème Civ., 12 octobre 2017, n° 16-21.238).

L’article 14 des conditions générales du contrat , intitulé 'délais', prévoit (page 4) :

'Les travaux commenceront dans le délai défini aux conditions particulières, à compter de la réalisation de l’ensemble des conditions suspensives (article 27) et formalités (article 15).

La durée d’exécution des travaux est indiquée aux conditions particulières.

Le délai de construction et la date de fin du délai contractuel de construction seront prorogés de plein droit dans les conditions prévues par les articles L. 231-1 et suivants et R.231-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation.

Dans le cas où le maître de l’ouvrage se réserve des travaux, le délai contractuel sera interrompu toute la durée de ceux-ci et la responsabilité du constructeur sera dégagée pendant toute cette période.

En cas de retard dans l’achèvement de la construction (pour d’autres raisons que celles prévues ci-avant) une pénalité de 1/3 000ème du prix convenu par jour de retard est due par le constructeur.'

L’article 6 des conditions particulières prévoit un délai de réalisation d’une durée de '15 mois à compter de l’ouverture du chantier’ et que les travaux commenceront dans un délai de deux mois à compter de la réalisation des conditions suspensives.

— sur le point de départ du délai de livraison :

C’est à tort que la juridiction de première instance a retenu comme point de départ du délai de livraison la déclaration d’ouverture de chantier effectuée le 28 août 2017 par le maître de l’ouvrage.

Les conditions suspensives étant levées le 18 juillet 2017 par la souscription de l’assurance dommage ouvrage, la date contractuelle de démarrage des travaux était fixée au 18 septembre 2017 et il s’en déduit que l’achèvement des travaux était prévu au 18 décembre 2018.

— sur les causes de suspension du délai :

Il convient d’examiner les différentes causes de suspension du délai de livraison pour déterminer à quelle date des pénalités de retard étaient dues par la SAS SFMI.

Il ressort de la notice descriptive des travaux que le maître de l’ouvrage a réservé à sa charge la réalisation de travaux pour la somme de 7 350 euros. Il est précisé que les travaux réservés seront réalisés par le maître de l’ouvrage après la réception du chantier (page 1).

Ces travaux réservés ne peuvent être considérés comme une cause de suspension du délai de livraison s’agissant une cause qui n’est pas prévue par la loi et comme telle doit être réputée non écrite dans le contrat, et ce d’autant qu’en l’espèce ils n’étaient pas de nature à empêcher la réalisation des travaux à la charge du constructeur et devaient de surcroît être réalisés après la réception de l’ouvrage.

Il n’est pas établi que la SCI Mamero se serait rendue responsable d’une immixtion fautive en demandant des explications au constructeur en cours de chantier, alors que ce comportement légitime n’est pas de nature à empêcher la réalisation des travaux à la charge de ce dernier.

S’agissant des intempéries, elles ne peuvent avoir pour effet de suspendre le délai de livraison que si elles ont empêché les employés du constructeur de travailler. S’il est en l’espèce démontré que les conditions atmosphériques étaient dégradées par des chutes de neiges et de pluie par la production de bulletins météorologiques, il n’est pas démontré par la SFMI et son garant que ces conditions auraient entraîné l’arrêt du chantier.

Il n’y a donc pas lieu de retenir l’existence d’une cause de suspension du délai de cette nature.

Selon l’article 4 de l’ordonnance n° 2020-306 du 25 mars 2020, les astreintes, les clauses pénales, les clauses résolutoires ainsi que les clauses prévoyant une déchéance, lorsqu’elles ont pour objet de sanctionner l’inexécution d’une obligation dans un délai déterminé, sont réputées n’avoir pas pris cours ou produit effet, si ce délai a expiré pendant la période du 12 mars 2020 au 23 juin 2020 inclus.

Ce texte n’a pas vocation à s’appliquer au cas d’espèce dès lors que d’une part, en l’absence de toute autre cause de suspension du délai, le délai de livraison avait déjà expiré le 18 décembre 2018 et que d’autre part, les pénalités de retard fixées par la loi ne peuvent être qualifiées de clauses pénales.

Par suite, en l’absence de causes de suspension du délai, les pénalités de retard sont dues par la SAS SFMI à la SCI Mamero depuis le 18 décembre 2018.

— sur le terme des pénalités :

Les pénalités de retard prévues par l’article L. 231-2 i) du code de la construction et de l’habitation ont pour terme la livraison de l’ouvrage et non sa réception avec ou sans réserves (3ème Civ., 12 septembre 2012, n° 11-13.309 ; 31 janvier 2007, n° 05-20.693).

Il est constant que l’ouvrage n’a jamais fait l’objet d’une livraison par la SAS SFMI ou son garant avant l’introduction de l’action en justice, la SCI Mamero n’étant d’ailleurs pas en possession des clés.

En application de l’article L. 641-11-1 du code du commerce, la liquidation judiciaire de la SAS SFMI en date du 29 novembre 2022 n’a pas entraîné la résiliation de plein droit du contrat de construction conclu avec la SCI Mamero.

Il ne résulte pas des pièces versées aux débats que le contrat ait été résilié par le liquidateur ou par le cocontractant.

Par suite, les pénalités de retard restent dues par le constructeur jusqu’à la livraison effective de la maison.

Aux termes d’un procès-verbal de constat du 28 octobre 2024, il a été procédé au changement des serrures par un serrurier en présence d’un commissaire de justice à la demande de M. [K], gérant de la SCI Mamero. Il est précisé que le commissaire de justice séquestre les trois clés jusqu’à ce que M. [K] vienne les chercher afin de les remettre à la société continuatrice des travaux dans le pavillon.

Cette démarche de prise de possession des lieux par la SCI Mamero caractérise une livraison de l’ouvrage.

Il en résulte que les pénalités de retard ne sont dues à la SCI Mamero par la SAS SFMI que jusqu’à cette date.

— sur le montant des pénalités :

En cas de retard de livraison, la pénalité journalière minimale doit être calculée sur le prix convenu initialement (3ème Civ., 9 octobre 2013, n° 12-24.900).

En l’espèce, le prix convenu initialement aux termes des conditions particulières du contrat a été fixé à la somme de 175 077,99 euros TTC, puis réduit par avenants successifs à la somme de 174 266,99 euros TTC.

Il en résulte que la somme de 58,36 euros [175 077,99 /3 000] est due par la SAS SFMI à la SCI Mamero par jour de retard depuis le 18 décembre 2018 et jusqu’au 28 octobre 2024.

La SAS SFMI doit ainsi à la SCI Mamero la somme de 124 773,68 euros [58,36 x 2 138] au titre des pénalités de retard.

Il convient de fixer ces sommes au passif de la société SFMI.

b) sur les suppléments de prix

Moyens des parties

La SCI Mamero demande la fixation au passif de la société SFMI de la somme de 46 620,43 euros au titre des suppléments de prix.

Elle soutient que si le défaut de chiffrage est une cause de nullité du contrat, cette dernière ne peut être demandée que par le maître de l’ouvrage. Elle fait valoir que le constructeur professionnel a une obligation de chiffrage renforcé et qu’à défaut il doit assumer la charge des travaux indispensables.

Elle réclame ainsi la somme de 7 000 euros TTC pour les revêtements verticaux, celle de 9 417,67 euros pour les travaux de viabilisation du terrain, celle de 19 017,98 euros TTC pour les travaux d’accès à la maison, la somme de 6 788,94 euros pour l’aménagement du terrain, la somme de 4 395,84 euros pour l’édification d’une clôture.

La SAS SFMI, représentée par son liquidateur, réplique que dans l’hypothèse où un contrat de construction n’est pas conforme aux dispositions légales en ce qu’il ne prévoit pas, soit à la charge du constructeur, soit au titre des travaux réservés dûment valorisés, certaines prestations nécessaires à l’implantation ou à l’utilisation de l’immeuble, la sanction n’est pas la prise en charge du coût desdits travaux par le constructeur mais le prononcé de la nullité du contrat. Elle fait valoir que le thèse de la SCI Mamero n’est pas conforme au principe de base du droit de la responsabilité sur le fondement de l’article 1149 du code civil et que le préjudice résultant d’une faute du constructeur en ce qu’il n’a pas chiffré les travaux nécessaires à l’implantation ou à l’utilisation de l’immeuble ne saurait correspondre au coût desdits travaux sans enrichir le patrimoine du maître de l’ouvrage. Elle estime que les peintures intérieures constituent des travaux d’embellissement. Elle conteste qu’il y ait eu une globalisation contraire à l’esprit de la loi concernant les travaux de viabilisation et que cette manière de chiffrer les travaux réservés ait empêché la SCI Mamero de comparer les prix avec la concurrence. Elle relève que les travaux relatifs aux ouvrages figurant sur les plans du permis de construire n’étaient pas prévus par le contrat et que de surcroît la SCI Mamero se prévaut d’un PLU inapplicable. Elle souligne que les travaux relatifs à la réfaction du trottoir, l’aménagement de l’accès et la clôture sont sans rapport avec la maison dont la réalisation lui a été confiée, que la notice prévoit bien un chiffrage en travaux réservés de l’accès de telle sorte qu’aucun manquement ne peut lui être reproché et que l’arrêté de permis de construire n’impose absolument pas la réalisation d’une clôture.

La SA MIC insurance company conteste la réintégration de la prestation des peintures intérieures à la charge du constructeur aux motifs que seuls les travaux de ponçage, d’impression et d’application d’une couche de peinture blanche étaient réellement nécessaires à l’achèvement du bien. Elle en déduit que c’est à tort que la juridiction de première instance a assimilé la peinture décorative aux couches de finition. Elle ajoute qu’il ne s’agissait en rien d’une prestation qui nécessitait le respect des formes prescrites par les dispositions de l’article L.231-2 du code de la construction et de l’habitation. A titre subsidiaire, elle demande à la cour de retenir la somme de 3 817,45 euros faute d’un devis rectificatif.

Sur les travaux d’aménagement extérieur, elle estime qu’ils ne sont pas indispensables à l’ouvrage ou à son usage de même que les travaux de remise en état du terrain avec plantation d’arbres.

Réponse de la cour

L’article L. 231-2 d) du code de la construction et de l’habitation dispose que le contrat de construction d’une maison individuelle avec fourniture du plan doit comporter 'le coût du bâtiment à construire, égal à la somme du prix convenu et, s’il y a lieu, du coût des travaux dont le maître de l’ouvrage se réserve l’exécution en précisant :

— d’une part, le prix convenu qui est forfaitaire et définitif, sous réserve, s’il y a lieu, de sa révision dans les conditions et limites convenues conformément à l’article L.231-11, et qui comporte la rémunération de tout ce qui est à la charge du constructeur, y compris le coût de la garantie de livraison ;

— d’autre part, le coût des travaux dont le maître de l’ouvrage se réserve l’exécution, ceux-ci étant décrits et chiffrés par le constructeur et faisant l’objet, de la part du maître de l’ouvrage, d’une clause manuscrite spécifique et paraphée par laquelle il accepte le coût et la charge.'

Il résulte de l’article L. 231-2 du code de la construction et de l’habitation que tous les travaux qui ne sont pas réservés par le maître de l’ouvrage dans les formes prescrites et qui sont nécessaires à l’achèvement de la maison incombent au constructeur (3ème Civ., 1er octobre 2020, n° 18-24.050).

Dans un contrat de construction de maison individuelle avec fourniture de plans, les travaux dont le maître de l’ouvrage se réserve l’exécution doivent être décrits et chiffrés et les travaux nécessaires à l’habitation de l’immeuble, non prévus ou non chiffrés dans la notice descriptive et n’ayant pas fait l’objet d’une mention manuscrite par laquelle le maître de l’ouvrage accepte d’en supporter la charge, doivent être pris en charge par le constructeur (3ème Civ., 13 novembre 2014, n° 13-18.937).

Il résulte de l’article L. 231-2 du code de la construction et de l’habitation et de la notice descriptive type prévue par l’article R. 231-4 du même code que tous les travaux prévus par le contrat de construction doivent être chiffrés, même si le maître de l’ouvrage s’en réserve l’exécution et même s’ils ne sont pas indispensables à l’implantation de la maison ou à son utilisation. Le maître de l’ouvrage peut demander, à titre de réparation, que le coût des travaux prévus au contrat non chiffrés et le coût supplémentaire de ceux chiffrés de manière non réaliste soient mis à la charge du constructeur (3ème Civ., 12 octobre 2022, n° 21-12.507).

En l’espèce, la notice descriptive des travaux comporte une clause manuscrite du maître de l’ouvrage rédigé en ces termes (page1) : 'les travaux non compris dans le prix qui resteront à ma charge s’élèvent à la somme de 7 350 euros'.

Les travaux réservés sont listés et pour certains chiffrés dans la même notice descriptive.

Une irrégularité dans l’application de l’article L. 231-2 du code de la construction et de l’habitation est sanctionnée par la nullité du contrat de construction en application de l’article 1178 du code civil.

Cependant, elle ne peut être demandée que par la partie que la loi entend protéger sur le fondement de l’article 1180 du code civil s’agissant d’une nullité relative, soit en l’espèce le maître de l’ouvrage, ce qu’il s’abstient de faire.

Par suite, pour chacun des postes pour lesquels il est revendiqué un supplément de prix illégal, il convient d’examiner si les travaux étaient compris dans le contrat, si le montant était chiffré et le cas échéant s’il l’était de manière réaliste.

— sur les revêtements muraux :

Le contrat prévoit au titre des peintures et papiers peints que n’est pas comprise dans le prix convenu la finition de peinture sans précision quant au montant, alors qu’il est indiqué que le ponçage et l’impression sont comprises dans le contrat et ajouté par mention manuscrite qu’une couche de blanc est également comprise sur 'toutes surfaces (hors garage) murs et plafonds’ (page 12 de la notice individuelle).

Ainsi, il est prévu par le contrat la réalisation d’un couche de peinture blanche comprise dans le prix, correspondant à une couche de finition de peinture indispensable à l’utilisation de l’habitation.

Il n’est donc pas démontré l’existence d’un supplément de prix illégal à ce titre.

Il convient donc de débouter la SCI Mamero de sa demande à ce titre par infirmation du jugement.

— sur la viabilisation du terrain :

L’article L. 231-2 c) du code de la construction indique que le contrat doit comporter la consistance et les caractéristiques techniques du bâtiment à construire comportant les raccordements aux réseaux divers.

L’article R.231-4 du code de la construction et de l’habitation prévoit :

'I.-Est aussi annexée au contrat visé à l’article L. 231-2 une notice descriptive conforme à un modèle type agréé par arrêté du ministre chargé de la construction et de l’habitation indiquant les caractéristiques techniques tant de l’immeuble lui-même que des travaux d’équipement intérieur ou extérieur qui sont indispensables à l’implantation et à l’utilisation de l’immeuble.

II.-Cette notice fait la distinction prévue à l’article L. 231-2 (d) entre ces éléments selon que ceux-ci sont ou non compris dans le prix convenu. Elle indique le coût de ceux desdits éléments dont le coût n’est pas compris dans le prix.

La notice mentionne les raccordements de l’immeuble à l’égout et aux distributions assurées par les services publics, notamment aux distributions d’eau, de gaz, d’électricité ou de chauffage, en distinguant ceux qui sont inclus dans le prix et, s’il y a lieu, ceux dont le coût reste à la charge du maître de l’ouvrage.

La notice doit porter, de la main du maître de l’ouvrage, une mention signée par laquelle celui-ci précise et accepte le coût des travaux à sa charge qui ne sont pas compris dans le prix convenu.'

Le contrat prévoit que les branchements relatifs à l’eau, le gaz, l’électricité, les eaux usées, le téléphone et les eaux pluviales ne sont pas prévus au contrat (page 12) et opère un renvoi à une annexe 1 (page 13), qui évalue l’ensemble des branchements précités à la somme de 4 500 euros.

Selon un devis établi le 11 janvier 2019, le raccordement électrique, télécom, eaux usées et pluviales ainsi que la motorisation du portail et la pose d’un grillage avertisseur est évalué à la somme de 1 950 euros HT et l’installation d’un puits perdu à la somme de 750 euros HT.

Selon un devis établi le 17 septembre 2018, la fourniture et la mise en oeuvre d’une tranchée drainante le long du vide sanitaire de la maison, la fourniture et la mise en oeuvre d’un lit de cailloux en fond de tranchée et la pose d’un drain annelé, le remplissage du reste de la tranchée en grave calcaire et la réalisation d’une tranchée et d’un raccordement au puisard installé au fond du jardin a été évalué à la somme de 2 856,55 euros HT, soit 3 427 euros TTC.

Selon ce même devis, la fourniture et la pose d’un caniveau à grilles devant la porte du garage et le raccordement sur attente laissée par le lot plomberie sont évalués à la somme de 1 095,60 euros HT, soit 1 314,72 euros TTC, et la fourniture et la pose d’un regard de récupération des eaux de pluie de ruissellement au centre de la cour, la pose d’une grille en fonte concave 40x40 et le raccordement en PVC au même réseau des eaux pluviales sont évalués à la somme de 1 147,81 euros.

Ainsi, s’il est établi que le constructeur a opéré une globalisation qui n’est pas conforme au modèle annexé à l’arrêté du 27 novembre 1991 comme l’a relevé la juridiction de première instance, il n’est pas démontré que cette évaluation est inférieure à la réalité du coût de ces prestations dès lors que les devis produits portent également sur des prestations qui ne relèvent pas du champ du contrat.

Il n’est donc pas démontré l’existence d’un supplément de prix illégal à ce titre.

Il convient donc de débouter la SCI Mamero de sa demande à ce titre par infirmation du jugement.

— sur l’accès à la maison :

La notice descriptive prévoit que l’accès au chantier impose la réalisation d’un chemin d’accès avec décapage, géotextile et empierrement de 20 cm non comprise dans le contrat et, dans son annexe 1, comme n’étant pas comprise dans le contrat, la réalisation d’un 'chemin d’accès selon article 1.1' évaluée à la somme de 600 euros.

Il résulte du permis de construire délivré le 9 mars 2017 qu’est à la charge du maître de l’ouvrage la création d’un accès par la réalisation d’un bateau sur la rue.

Dès lors que la maison comporte un garage, il appartenait au constructeur de chiffrer le coût de la réalisation d’un accès, d’une part concernant la réalisation d’un bateau sur le trottoir et d’autre part concernant la stabilisation du terrain jusqu’au garage.

Il en résulte que le coût de ces travaux doit être réputé compris dans le prix forfaitaire convenu et que le constructeur doit en supporter le coût.

Il n’est en revanche pas justifié que le constructeur chiffre la mise en place de pavés et d’un revêtement en béton désactivé, qui correspondent à un embellissement de l’accès et non au strict nécessaire.

Selon un devis du 17 septembre 2018, la fourniture et la mise en oeuvre d’une couche de grave ciment à 3 % réglée et compactée sur 0,15 m environ comprenant un géotextile sur fond de forme a été évaluée à la somme de 4 328,90 euros HT, soit 5 194,68 euros TTC, pour une surface de 73 m².

Il convient donc de retenir ce montant comme correspondant aux travaux nécessaires à l’utilisation de l’ouvrage.

Le maître de l’ouvrage ne produit aucun justificatif quant au coût de la réalisation d’un bateau sur le trottoir, de telle sorte que celui-ci sera évalué à la somme de 500 euros.

Il convient donc d’infirmer le jugement déféré et de fixer le montant de la créance de la SCI Mamero à ce titre à la somme de 5 694,68 euros.

— sur l’aménagement du terrain :

Il figure sur le plan de masse annexé à l’arrêté de permis de construire et au contrat trois 'arbres à planter'.

Cependant, les conditions générales et particulières du contrat comme la notice descriptive ne comportent aucune mention quant à ces plantations de telle sorte que cet aménagement est hors du champ contractuel, de même que l’ensemencement du terrain en gazon.

S’agissant de mesures qui ne sont pas nécessaires à l’implantation ou l’utilisation de l’ouvrage, il n’y a pas lieu de les mettre à la charge du constructeur, quand bien même elles seraient exigées par le plan local d’urbanisme.

— sur la clôture du terrain :

Il figure sur le plan de masse annexé à l’arrêté de permis de construire et au contrat des 'clôtures à créer'.

Cependant, les conditions générales et particulières du contrat comme la notice descriptive ne comportent aucune mention quant à cette clôture de telle sorte que cet aménagement est hors du champ contractuel.

S’agissant de mesures qui ne sont pas nécessaires à l’implantation ou l’utilisation de l’ouvrage, il n’y a pas lieu de les mettre à la charge du constructeur.

Par suite, il convient d’infirmer le jugement déféré, de fixer le montant des sommes dues par la SAS SFMI à la SCI Mamero au titre des suppléments de prix à 5 694,68 euros et de débouter la SCI Mamero de ses demandes au titre de suppléments de prix relatifs à la peinture, à l’aménagement du terrain, sur la réalisation d’une clôture et sur la viabilisation du terrain.

c) sur la demande d’indemnisation

Moyens des parties

La SCI Mamero demande à la cour de fixer au passif de la société SFMI la somme de 11 851,96 euros au titre de ses préjudices matériel et moral. Elle soutient que les pénalités de retard ne sont pas exclusives de l’allocation de dommages et intérêts. Elle estime que l’abandon de chantier dont elle a été victime est fautif et qu’il lui est d’autant plus préjudiciable que le but du maître de l’ouvrage était de permettre à ses parents, associés majoritaires de la SCI Mamero, de vivre dans la maison. Elle fait valoir que le comportement de la SAS SFMI a nécessairement participé à la dégradation de l’état de santé de ceux-ci. Selon elle, les nombreuses pratiques illicites et postures trompeuses, en cours de procédure, d’un constructeur aujourd’hui en liquidation, constituent pour eux un préjudice moral évident. Elle souligne le fait que son préjudice ne découle pas du seul retard de livraison de la maison. Elle évalue son préjudice matériel comme correspondant aux factures d’huissiers, au coût de l’assurance habitation et aux taxes foncières.

La SAS SFMI, représentée par son liquidateur, réplique que selon une jurisprudence constante un maître de l’ouvrage ne peut prétendre à l’allocation de dommages et intérêts en sus des pénalités de retard sauf s’il démontre l’existence d’un préjudice non réparé par les pénalités de retard forfaitaires.

S’agissant d’un préjudice moral, elle fait valoir que seul le préjudice personnellement subi peut donner lieu à indemnisation et qu’au cas présent la SCI Mamero ne se prévaut pas d’un préjudice personnel mais de celui de ses associés et de son gérant qui ne sont pas partie à la procédure. De surcroît, selon elle, le préjudice revendiqué n’est pas démontré ni dans son principe ni dans son quantum, les préjudices dont il est fait état n’ont pas été prévus par le contrat en violation de l’article 1231-3 du code civil, et le retard susceptible d’être imputé au constructeur est sans commune mesure avec celui revendiqué.

Sur les préjudices matériels, elle réplique que l’appelante n’avait aucune raison légitime de faire intervenir, à de multiples reprises, un huissier sur le chantier alors en cours d’exécution, et que de surcroît ces frais relèvent des frais de l’article 700 du code de procédure civile. Elle estime que les cotisations d’assurance ne relèvent pas de dépenses liées au retard de livraison mais d’une dépense obligatoire en vertu de la loi et que leur montant élevé tient à la souscription de garanties facultatives. S’agissant des impôts fonciers, elle soutient que cette dépense n’a aucun lien avec le retard de livraison et qu’au surplus la SCI Mamero ne peut raisonnablement solliciter le remboursement de la taxe foncière de l’année 2018 alors qu’elle estime elle-même que l’ouvrage devait être livré à la fin de la même année.

La SA MIC insurance company réplique que le maître de l’ouvrage devra être débouté de sa demande au titre d’un préjudice moral en l’absence de tout élément justificatif. Concernant le préjudice matériel, elle estime que le préjudice résultant du paiement de l’assurance habitation et de la taxe foncière n’est pas distinct de celui d’ores et déjà réparé par les pénalités de retard.

Réponse de la cour

Les pénalités prévues à l’article R. 231-14 du code de la construction et de l’habitation ne sont pas exclusives de l’allocation de dommages-intérêts (3e Civ., 27 février 2013, n° 12-14.090 ; 28 mars 2007, n° 06-11.313).

La SCI Mamero, seule partie à la procédure, est une personne morale distincte de son gérant et de ses associés, et ne peut en conséquence obtenir réparation du préjudice moral subi par ces derniers. Elle ne justifie ni n’allègue avoir subi un préjudice moral personnel, distinct du préjudice réparé par les pénalités de retard.

S’agissant des frais d’huissier de justice exposés pour la somme totale de 2 827,87 euros [444,09 + 324,09+324,09 + 429,20 + 339,20 + 369,20 + 598], ils ont été exposés de manière légitime par la SCI Mamero en raison des manquements de la SAS SFMI, dont il était de son intérêt de les faire constater. Cependant, il s’agit de frais irrépétibles qui entrent dans les prévisions de l’article 700 du code de procédure civile et seront pris en considération à ce titre.

Il n’est pas établi que la taxe foncière et le coût de l’assurance habitation constituent des préjudices distincts de celui réparé par les pénalités de retard.

Il convient donc de confirmer le jugement déféré de ce chef.

2. Sur la demande en paiement de la société SFMI

Moyens des parties

La SA SFMI sollicite la confirmation de la condamnation de la SCI Mamero à lui payer la somme de 6 854,50 euros due sur le paiement de l’appel de fonds émis le 31 décembre 2018, outre intérêts contractuels au taux de 1 % par mois à compter du 8 février 2019. Elle estime que c’est à bon droit que la juridiction de première instance a appliqué des intérêts contractuels alors que la créance revendiquée au titre des pénalités de retard n’était pas certaine, liquide et exigible à partir du moment où des contestations sont élevées par le débiteur de ces pénalités.

La SCI Mamero réplique que la SA SFMI n’a pas contesté la déduction des pénalités de retard suite à son courrier. Elle soutient que la compensation judiciaire est de droit entre les créances invoquées de part et d’autres comme étant connexes puisque qu’elles découlent de la mauvaise exécution du même contrat. Elle en déduit que la créance de la SA SFMI est réputée éteinte à l’instant même où elle se serait trouvée exigible et que c’est à tort que la juridiction de première instance l’a condamnée à payer des intérêts contractuels de retard.

La SA MIC insurance company demande à la cour de confirmer le jugement déféré en se fondant sur sa motivation.

Réponse de la cour

L’article 23 des conditions générales du contrat prévoient :

'Le maître de l’ouvrage dispose, pour régler les appels de fonds qui lui sont présentés, d’un délai de 15 jours commençant à courir à compter de l’émission d’appel de fonds, ou si le maître d’ouvrage en fait la demande expresse, à compter de la visite de chantier effectuée pour constater l’état d’avancement de l’ouvrage.

En cas de non-paiement dans ce délai, le constructeur peut mettre en demeure le maître de l’ouvrage de respecter son obligation de paiement des sommes dues.

Les sommes non payées 8 jours après la première présentation de ce courrier produisent des intérêts à compter de cette première présentation et au profit du constructeur, au taux de 1 % par mois.'

Par facture du 31 décembre 2018, la SASU AIFB a adressé à la SCI Mamero une facture d’appel de fonds d’un montant de 26 140,05 euros correspondant à l’achèvement des cloisons et à la mise hors d’air.

Par courrier du 28 janvier 2019, la SASU AIFB a mis la SCI Mamero en demeure de verser cette somme sous huitaine et rappelé les sanctions contractuelles.

La SCI Mamero a effectué un virement bancaire de 19 285,55 euros le 29 janvier 2019 et reconnaît devoir au titre de l’appel de fonds du 31 décembre 2018 la somme de 6 854,50 euros.

Il convient donc de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a condamné la SCI Mamero à payer cette somme.

L’article L.622-7 du code du commerce dispose que le jugement ouvrant la procédure emporte, de plein droit, interdiction de payer toute créance née antérieurement au jugement d’ouverture, à l’exception du paiement par compensation de créances connexes.

L’article 1347 du code civil prévoit que la compensation est l’extinction simultanée d’obligations réciproques entre deux personnes. Elle s’opère, sous réserve d’être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies.

En application de l’article 1347-1 du code civil, sous réserve des dispositions prévues à la sous-section suivante, la compensation n’a lieu qu’entre deux obligations fongibles, certaines, liquides et exigibles.

L’article 1348 du code civil autorise le juge à prononcer la compensation, même si l’une des obligations, quoique certaine, n’est pas encore liquide ou exigible. A moins qu’il n’en soit décidé autrement, la compensation produit alors ses effets à la date de la décision.

L’article 1348-1 du code civil précise que le juge ne peut refuser la compensation de dettes connexes au seul motif que l’une des obligations ne serait pas liquide ou exigible. Dans ce cas, la compensation est réputée s’être produite au jour de l’exigibilité de la première d’entre elles.

En l’espèce, la créance de la SCI Mamero au titre des pénalités de retard et celle de la SCI Mamero au titre de l’appel de fonds du 31 décembre 2018 sont connexes comme découlant de l’exécution du même contrat.

Par courrier du 6 novembre 2018, la SCI Mamero a mis la SAS AIFB en demeure de réparer les malfaçons et non-respects des règles de l’art, de reprendre le chantier de façon significative et de livrer l’ouvrage 'dans les plus brefs délais'.

Par courrier du 28 janvier 2019, la SCI Mamero a expliqué déduire de l’appel de fonds du 31 décembre 2018 la somme de 6 886,40 euros correspondant aux pénalités de retard et a mis en demeure la SAS AIFB de réparer les malfaçons et les non-respects du CCMI, de relancer le chantier et de livrer la maison dans un délai de trois mois.

La SAS AIFB, aux droits de laquelle vient la SAS SFMI, a été mise en demeure de livrer l’ouvrage dans un délai de quinze jours par courrier de la SA MIC insurance en date du 7 mars 2019.

Par courrier du 19 mars 2018, la SCI Mamero a de nouveau mis en demeure la SAS AIFB de livrer la maison et de lui verser les pénalités de retard.

La créance due par la SCI Mamero à la SAS SFMI était certaine et exigible à compter du 8 février 2019 tandis que les pénalités de retard n’étaient pas certaines puisqu’elles sont contestées par la SAS SFMI qui a fait valoir des causes de suspension du délai.

Les conditions de la compensation légale ne sont donc pas réunies.

Il en résulte que la créance de la SCI Mamero n’est éteinte que par le prononcé d’une compensation judiciaire par le jugement déféré.

Cependant, en application de l’article 1348-1 du code civil, la compensation ordonnée conduit à l’extinction des dettes à la date de la première dette exigible, soit au 8 février 2019.

Il en résulte que les pénalités de retard de paiement prévues par le contrat au taux de 1 % par mois n’étaient pas dues à compter du 8 février 2019.

Il convient donc de confirmer le jugement déféré de ces chefs, sauf à dire que les intérêts au taux contractuel de 1 % par mois ne sont pas dus.

4. Sur les demandes concernant la SA MIC insurance company

a) sur la demande relative à la désignation d’un repreneur

Moyens des parties

La SCI Mamero demande la condamnation de la SA MIC insurance company à désigner un repreneur sous astreinte et à justifier qu’il a bien accepté sa mission qui consistera non seulement à achever les travaux mais également à reprendre les désordres identifiés. Elle soutient que le désintérêt du garant de livraison pour la situation des maîtres d’ouvrage est désarmant et justifie d’autant plus que sa condamnation soit assortie d’une astreinte de 200 euros par jour de retard. Elle conteste le manque de coopération qui lui est reproché.

La SA MIC insurance company demande à la cour de constater que la désignation d’un repreneur et l’exécution du jugement du 23 juin 2022 en qu’il l’a condamnée à procéder à l’achèvement de la maison d’habitation de la SCI Mamero ont été empêchées par une cause étrangère tenant au peu de disponibilités dont dispose la SCI Mamero ce qui empêche, en l’état du dossier, la finalisation de la désignation d’un repreneur.

Réponse de la cour

En application de l’article L. 231-6 III du code de la construction et de l’habitation, dans les cas prévus au paragraphe II et faute pour le constructeur ou l’administrateur de procéder à l’achèvement de la construction, le garant doit désigner sous sa responsabilité la personne qui terminera les travaux.

Toutefois, et à condition que l’immeuble ait atteint le stade du hors d’eau, le garant peut proposer au maître de l’ouvrage de conclure lui-même des marchés de travaux avec des entreprises qui se chargeront de l’achèvement. Si le maître de l’ouvrage l’accepte, le garant verse directement aux entreprises les sommes dont il est redevable au titre du paragraphe I du présent article.

En cas de défaillance du constructeur, le garant est en droit d’exiger de percevoir directement les sommes correspondant aux travaux qu’il effectue ou fait effectuer dans les conditions prévues au e de l’article L. 231-2.

En l’espèce, il ressort des échanges de courriers entre la SCI Mamero et la SAS SFMI que le chantier a été arrêté dès le mois de novembre 2018 et que des travaux concernant la façade ont été réalisés en septembre 2021.

La SA MIC insurance company, garant de livraison de la SAS AIFB selon contrat du 15 janvier 2015, a manifestement été informée du retard de livraison et de l’arrêt du chantier de telle sorte que par courrier du 7 mars 2019, elle a mis en demeure la SAS SFMI de livrer l’ouvrage. Le maître de l’ouvrage lui a adressé un courrier de mise en demeure de mise en oeuvre de sa garantie le 19 mars 2018.

En dépit du placement en liquidation judiciaire de la SAS SFMI en novembre 2022, elle n’a pas désigné de repreneur avant le 20 mai 2025.

La SA MIC insurance company ne justifie pas d’un empêchement légitime alors même qu’elle n’avait pas à attendre une disponibilité du maître de l’ouvrage pour organiser une visite de chantier avec le repreneur, lequel n’a pas à être agréé par le maître de l’ouvrage.

La désignation, même tardive, d’un repreneur, ne justifie pas la condamnation de la SA MIC insurance company sous astreinte.

Il convient donc de débouter la SCI Mamero de sa demande en ce sens.

b) sur la garantie due par la SA MIC insurance

Moyens des parties

La SCI Mamero demande l’infirmation du jugement déféré en ce qu’il a rejeté la demande de condamnation du garant au titre de pénalités de retard à échoir. Elle assure que le chantier est toujours abandonné. Elle demande également la condamnation in solidum du garant au titre de suppléments de prix illégaux aux motifs que la garantie de livraison couvre tous les suppléments découlant du non-respect du caractère forfaitaire du contrat. Elle demande enfin la condamnation du garant au titre de ses préjudices aux motifs que le garant de livraison se révèle totalement défaillant dans la désignation d’un repreneur et allègue sans fondement ni preuve que cette défaillance serait due à un manque de coopération de M. [K].

La SA MIC insurance réplique que la garantie de livraison à prix et délai convenus n’a pas vocation à prendre en charge les réclamations relatives à une indemnisation et qu’elle n’a commis aucune faute particulière justifiant sa condamnation au titre de tels chefs puisqu’elle s’est montré diligente.

Réponse de la cour

L’article L.231-6 du code de la construction et de l’habitation prévoit :

'La garantie de livraison prévue au k de l’article L. 231-2 couvre le maître de l’ouvrage, à compter de la date d’ouverture du chantier, contre les risques d’inexécution ou de mauvaise exécution des travaux prévus au contrat, à prix et délais convenus. Dans le cas prévu à l’antépénultième alinéa de l’article L. 231-2, elle couvre également le maître de l’ouvrage, à compter de l’ouverture du chantier, contre les risques d’inexécution ou de mauvaise exécution de la fabrication, de la pose et de l’assemblage des éléments préfabriqués.

En cas de défaillance du constructeur, le garant prend à sa charge :

a) Le coût des dépassements du prix convenu dès lors qu’ils sont nécessaires à l’achèvement de la construction, la garantie apportée à ce titre pouvant être assortie d’une franchise n’excédant pas 5 % du prix convenu ;

b) Les conséquences du fait du constructeur ayant abouti à un paiement anticipé ou à un supplément de prix ;

c) Les pénalités forfaitaires prévues au contrat en cas de retard de livraison excédant trente jours, le montant et le seuil minimum de ces pénalités étant fixés par décret.'

La garantie de livraison à prix et délais convenus, qui a pour but de protéger le maître de l’ouvrage contre les risques d’inexécution ou de mauvaise exécution de la construction telle qu’elle est prévue au contrat, provoqués par la défaillance du constructeur, constitue une garantie légale d’ordre public et autonome, qui ne s’éteint pas du seul fait de la résiliation du contrat de construction qui n’a pas d’effet rétroactif (3ème Civ., 22 septembre 2010, n° 09-15.318).

En l’espèce, il est constant que la SAS SFMI a abandonné le chantier de la maison de la SCI Mamero au moins depuis le mois de septembre 2021, correspondant à la dernière intervention de la SAS SFMI. Ensuite, la SAS SFMI a été placée en liquidation judiciaire le 29 novembre 2022.

Ainsi, du fait de la défaillance du constructeur malgré la mise en demeure qui lui a été adressée le 7 mars 2019, la garantie de livraison de la SA MIC insurance company est mobilisable au titre des suppléments de prix illégaux et des pénalités de retard.

Par suite, il convient de condamner la SA MIC insurance à payer à la SCI Mamero la somme de 5 694,68 euros au titre des suppléments de prix à la charge du constructeur.

S’agissant des pénalités de retard, il n’est pas établi l’existence contractuelle d’une franchise dans les limites autorisées par la loi. Il convient de condamner la SA MIC insurance company à payer à la SCI Mamero la totalité du montant mis à la charge de la SAS SFMI, soit la somme de 124 773,68 euros.

De surcroît, le garant engage sa responsabilité contractuelle lorsqu’il commet une faute qui cause un dommage.

Il ressort des pièces versées aux débats par la SA MIC insurance company que le 7 mars 2019 elle a mis en demeure la société AIFB d’exécuter les travaux nécessaires à la livraison de l’ouvrage dans les 15 jours en application de l’article L.231-6 II.

Elle ne justifie ni n’allègue avoir mis en demeure l’administrateur de prendre une décision quant à la poursuite de l’exécution du contrat ou sa résiliation, ni avoir elle-même procédé à l’exécution des obligations avant d’être attraite en justice.

Elle a indiqué par courrier électronique du 20 septembre 2024 avoir identifié un repreneur. Son directeur général a attesté le 20 mai 2025 avoir désigné la société Verspieren technique et prévention en qualité de repreneur.

En s’abstenant d’agir en lieu et place du constructeur défaillant, la SA MIC insurance a commis une faute.

Cependant, il n’est pas résulté de cette faute un préjudice qui ne soit pas réparé par l’allocation de pénalités de retard.

Il convient donc de débouter la SCI Mamero de sa demande tendant à la condamnation de la SA MIC insurance company à payer l’indemnisation résultant des fautes commises par la SAS SFMI.

c) sur le recours en garantie de la SA MIC insurance company à l’encontre de la SA SFMI

Moyens des parties

La SA MIC insurance company sollicite la fixation au passif de la société SFMI de sa créance dès lors qu’elle est privée de son recours en garantie sur le fondement de l’article L.443-1 du code des assurances. Elle estime que le liquidateur est mal fondé à prétendre que la condamnation en garantie supposerait un paiement préalable.

La SAS SFMI, représentée par son liquidateur judiciaire, réplique que la juridiction de première instance a commis une erreur de droit aux motifs que la mise en oeuvre de la contre-garantie invoquée par le garant suppose au regard de la rédaction même de la clause invoquée et des dispositions de l’article 2306 du code civil in fine un paiement préalable, alors qu’au cas présent aucun paiement n’a été effectué par le garant qui ne peut donc invoquer la contre-garantie.

Réponse de la cour

Selon l’article L.443-1 du code des assurances, les entreprises d’assurance habilitées à pratiquer les opérations de caution ayant fourni un cautionnement, un aval ou une garantie, que ces derniers soient d’origine légale, réglementaire ou conventionnelle, disposent de plein droit et dans tous les cas d’un recours contre le client donneur d’ordre de l’engagement, ses coobligés et les personnes qui se sont portées caution et, pour les paiements effectués au titre de leur engagement, de la subrogation dans les droits du créancier prévue à l’article 1346 du code civil.

En application de l’article 1346 du code civil, la subrogation a lieu par le seul effet de la loi au profit de celui qui, y ayant un intérêt légitime, paie dès lors que son paiement libère envers le créancier celui sur qui doit peser la charge définitive de tout ou partie de la dette.

Le recours dont dispose la SA MIC insurance company à l’encontre de la SAS SFMI sur ce fondement est un recours subrogatoire.

Il en résulte que pour avoir intérêt à exercer ce recours, la SA MIC insurance company doit justifier d’un paiement.

Ce paiement n’ayant pas encore été effectué, elle est irrecevable à agir contre la SAS SFMI.

6. Sur les frais du procès

La charge des frais de recouvrement de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution ne relève pas de la compétence de la cour, mais exclusivement de celle du juge de l’exécution en cas de contestation.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, après en avoir délibéré conformément à la loi :

Infirme le jugement en ses dispositions soumises à la cour, sauf en ce qu’il a :

— condamné la SCI Mamero à verser à la SAS SFMI la somme de 6 854,50 euros au titre du reliquat de l’appel de fonds émis le 31 décembre 2018 ;

— ordonné la compensation entre les créances réciproques des parties ;

— débouté la SCI Mamero de sa demande en remboursement de la somme de 2 276,01 euros facturée au titre de l’assurance dommages ouvrage ;

— débouté la SCI Mamero de sa demande en paiement de la somme de 9 717,32 euros à titre de dommages-intérêts ;

— débouté la SCI Mamero de sa demande au titre des pénalités de retard au-delà du prononcé de la présente décision ;

Statuant à nouveau et y ajoutant :

Fixe au passif de la procédure collective de la SAS SFMI la créance de la SCI Mamero à la somme de 124 773,68 euros euros au titre des pénalités de retard ;

Fixe au passif de la procédure collective de la SAS SFMI la créance de la SCI Mamero à la somme de 5 694,68 euros au titre des suppléments de prix à la charge du constructeur ;

Déboute la SCI Mamero de ses demandes au titre de suppléments de prix relatifs à la peinture, à l’aménagement du terrain, sur la réalisation d’une clôture et sur la viabilisation du terrain ;

Constate l’extinction de la créance de la SAS SFMI à l’égard de la SCI Mamero au titre du paiement de l’appel de fonds du 31 décembre 2018 ;

Déboute la SCI Mamero de sa demande tendant à la condamnation de la SA MIC insurance à désigner un repreneur, sous astreinte ;

Déclare la SA MIC insurance company irrecevable en son recours subrogatoire à l’encontre de la SAS SFMI ;

Condamne la SA MIC insurance company à payer à la SCI Mamero la somme de 149 109,80 euros au titre des pénalités de retard ;

Condamne la SA MIC insurance company à payer à la SCI Mamero la somme de 5 694,68 euros au titre des suppléments de prix à la charge du constructeur ;

Déboute la SCI Mamero de sa demande tendant à la condamnation de la SA MIC insurance company à payer l’indemnisation résultant des fautes commises par la SAS SFMI ;

Fixe au passif de la procédure collective de la SAS SFMI la créance de la SCI Mamero en application de l’article 700 du code de procédure civile à la somme de 7 800 euros ;

Fixe au passif de la procédure collective de la SAS SFMI les dépens de la première instance, comprenant les frais d’expertise judiciaire, et les dépens de l’instance d’appel ;

Condamne la SA MIC insurance company à payer à la SCI Mamero la somme de 7 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la SA MIC insurance company aux dépens de la première instance et de l’instance d’appel ;

Se déclare incompétente pour statuer sur la charge des frais de recouvrement de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution.

Prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Arrêt signé par M^me Anne-Laure Pliskine, Conseillère faisant fonction de Présidente de section et par la greffière M^me Claire Chevallet, présente lors du délibéré à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière La Présidente de section