N° RG 24/03576 – N° Portalis DBVM-V-B7I-MN5B

CP

N° Minute :

Copie exécutoire

délivrée

le :

à

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE GRENOBLE

CHAMBRE DES EXPROPRIATIONS

ARRET DU JEUDI 08 JANVIER 2026

Appel d’une décision 24/00006 rendue par le juge de l’expropriation du Juge de l’expropriation de [Localité 25] en date du 23 juillet 2024 suivant déclaration d’appel reçue le 11 Octobre 2024

APPELANT :

M. [X] [M]

né le 20 Septembre 1958 à [Localité 23]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 5]

représenté par M^e Mélanie COZON, avocat au barreau de VALENCE

INTIMÉE :

Commune COMMUNE DE [Localité 11]

[Adresse 20]

[Localité 5]

représentée par M^e Céline CASSEGRAIN de la SELARL RETEX ALMODOVAR AVOCATS, avocat au barreau de VALENCE

COMPOSITION DE LA COUR :

LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBERÉ :

Madame Marie-Pierre FIGUET, Présidente,

M. Lionel BRUNO, Conseiller,

M^me Céline PAYEN, Conseillère,

Tous désignés conformément aux dispositions de la loi d’habilitation du 12 novembre 2013, l’ordonnance n° 2014-1345 du 06 novembre 2014 et l’article R. 211-2 du code de l’expropriation et par ordonnance de M. Le premier président de la cour de [Localité 19] en date du 25 juin 2025

Assistés lors des débats de Frédéric sticker, greffier, désigné à cette fonction conformément aux dispositions des articles R. 211-5 du code de l’expropriation.

En présence lors des débats du

COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT

Direction des Finances Publiques de [Localité 19]

[Adresse 8]

[Localité 7]

représenté par M. [U] [H]

Inspecteur finnances publiques en vertu d’un pouvoir général

DEBATS :

A l’audience publique du 30 Octobre 2025 à laquelle les parties et le commissaire du gouvernement ont été convoqués conformément aux dispositions de l’article R 311-27 du code de l’expropriation.

M^me Céline PAYEN, Conseillère, a été entendue en son rapport.

Les avocats ont été entendus en leurs conclusions et plaidoiries, et le commissaire du gouvernement en ses conclusions et observations.

Puis l’affaire a été mise en délibéré à la date de ce jour à laquelle l’arrêt a été rendu par mise à disposition au greffe, les parties en étant préalablement avisées.

Faits et procédure

M. [X] [M] est propriétaire d’une parcelle cadastrée ZK n° [Cadastre 4] située sur la commune de [Localité 13] (26), qui a par la suite fait l’objet d’une division en quatre emplacements numérotés a, b, c et d.

Depuis l’approbation du PLU de la commune en 2004, la parcelle [Cadastre 26] n° [Cadastre 4], a été grevée d’un emplacement réservé ER 4 – Agrandissement cimetière. Cet emplacement réservé a été maintenu dans les versions suivantes du PLU (ER 3).

Des négociations ont eu lieu pour l’acquisition de cette parcelle par la commune, qui n’ont pas abouti.

Le 09 mars 2023, M. [X] [M] a mis en demeure la commune de [Localité 13] d’acquérir la parcelle [Cadastre 26] n° [Cadastre 4].

Par un avis de publicité collective en date du 27 décembre 2023, la commune a mis en demeure tout intéressé de faire valoir ses droits, en application de l’article L 230-1 du code de l’urbanisme.

Le 20 février 2024, la commune de [Localité 13] a proposé M. [X] [M] un prix d’acquisition de 46 000 euros. Cette proposition est restée sans réponse.

Par mémoire reçu le 12 avril 2024, la commune de [Localité 13] a saisi le juge de l’expropriation en fixation des indemnités devant revenir à M. [X] [M].

Par ordonnance du 06 juin 2024, le transport sur les lieux et l’audience ont été fixés au 24 juin 2024.

Suivant jugement fixant indemnités en date du 23 juillet 2024, le juge de l’expropriation du département de la Drôme a :

— déclaré irrecevables les conclusions du commissaire du gouvernement reçues le 17 juin 2024 et les a écartées des débats,

— prononcé le transfert de la propriété de la parcelle cadastrée section ZK n° [Cadastre 4] située sur la commune de [Localité 13], sise [Adresse 2] à [Localité 15], d’une contenance de 2 250 mètres carrés appartenant à M. [X] [M] au profit de la commune de [Localité 13],

— ordonné la publication de la présente décision au service de la publicité foncière,

— fixé l’indemnité globale de dépossession, incluant l’indemnité de remploi, due à M. [X] [M] par la commune de [Localité 13] à raison de l’exercice du droit de délaissement de la parcelle cadastrée section ZK n° [Cadastre 4] située sur la commune de [Localité 13], sise [Adresse 2] à [Localité 14], à la somme de 75 250 euros,

— condamné la commune de [Localité 13] à verser à M. [X] [M] la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— laissé les dépens à la charge de la commune de [Localité 13].

Par déclaration du 11 octobre 2024, M. [X] [M] a interjeté appel de ce jugement en ce qu’il a :

— fixé l’indemnité globale de dépossession, incluant l’indemnité de remploi, due à M. [X] [M] par la commune de [Localité 13] à raison de l’exercice du droit de délaissement de la parcelle cadastrée section ZK n° [Cadastre 4] située sur la commune de [Localité 13], sise [Adresse 2] à [Localité 14], à la somme de 75 250 euros,

— condamné la commune de [Localité 13] à verser à M. [X] [M] la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Prétentions et moyens de M. [X] [M]

Par conclusions récapitulatives et complétives d’appelant suite délaissement (emplacement réservé) reçues au greffe le 10 octobre 2025, M. [X] [M] demande à la cour de :

— rejeter toutes demandes, fins et conclusions contraires aux présentes écritures,

— infirmer le jugement dont appel en toutes ses dispositions,

le cas échéant :

— ordonner avant-dire-droit une expertise judiciaire confiée à un expert neutre et indépendant, sur le fondement de l’article R 322-1 du code de l’Expropriation,

— fixer le montant de l’indemnité à revenir à M. [X] [M] à la somme globale de 236 125 euros répartie comme suit :

— indemnité principale : 213 750 euros

— indemnité de remploi : 22 375 euros

— condamner la commune de [Localité 13] à verser à M. [X] [M], en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile :

— une somme de 5 136,26 euros au titre des frais de première instance,

— une somme de 4 236,62 euros (à parfaire) au titre des frais d’appel.

— condamner la commune de [Localité 13] aux entiers dépens, de première instance comme d’appel.

Il fait valoir que :

— ses premières conclusions ont été expédiées par courrier recommandé avec accusé de réception le 10 janvier 2025, qu’elles sont en conséquence recevables,

— la date de référence est celle de l’approbation du PLU révisé, soit le 09 mars 2020,

*Sur les indemnités d’expropriation :

— la commune de [Localité 13] est un territoire attractif située dans le périmètre du grand Rovaltain, principal secteur économique de la Drôme,

— la parcelle litigieuse est le tout dernier terrain urbanisable du centre-bourg, située à 150/200 mètres de la mairie, des écoles, services municipaux et de la maison des associations,

— le lot le plus proche du terrain s’est vendu à 250 euros du m²,

— l’ensemble des réseaux publics sont présents à proximité et le terrain est viabilisable,

— il existe des chemins piétonniers desservant la parcelle, même si l’un d’eux a été accaparé et en tout état de cause, un état d’enclave ne suffit pas à écarter la qualification « à bâtir » d’un terrain.

*Sur le classement dolosif de la parcelle, opéré lors de la révision du PLU de 2020 :

— le tènement est classé en zone UG et il est possible d’y édifier des équipements collectifs ou de services publics, des constructions d’habitation accessoires aux bâtiments d’activité, des bâtiments de stockage et dépôts,

— les possibilités de construire n’y sont donc pas limitées,

— le classement en zone UG par la commune est un détournement de pouvoir constitutif d’un dol, la commune a dévalué le seul terrain exproprié en le classant UG, sans justification autre que d’en payer le moindre prix,

— il convient de ne pas tenir compte de cette restriction administrative dévalorisante.

*Sur les termes de comparaison :

— le seul terme de comparaison valable est la parcelle [Cadastre 10], qui appartient à la commune depuis 2018, en ce qu’il est proche de la parcelle litigieuse, d’une taille comparable et qu’il était classé en zone UG à la date de référence,

— le coefficient multiplicateur retenu par le tribunal est très faible et il aurait fallu en retenir un substantiel,

— le terrain acquis par le SDIS pour édifier une caserne ne peut être comparé à sa parcelle.

Prétentions et moyens de la commune de [Localité 13]

Par conclusions récapitulatives d’intimée reçues au greffe le 27 octobre 2025, la commune de [Localité 13] demande à la cour au visa des articles L. 230-1 et suivants du code de l’urbanisme, L.311-1 et suivants, R.311-1 et suivants du code de l’expropriation, de :

— confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Valence en date du 23 juillet 2024, en ce qu’il a :

*prononcé le transfert de la propriété de la parcelle cadastrée section ZK n° [Cadastre 4] située sur la commune de [Localité 13], sise [Adresse 2] à [Localité 15], d’une contenance de 2 250 mètres carrés appartenant à M. [X] [M] au profit de la commune de [Localité 13],

*ordonné la publication de la présente décision au service de la publicité foncière,

— infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Valence en date du 23 juillet 2024, en ce qu’il a :

*fixé l’indemnité globale de dépossession, incluant l’indemnité de remploi, due à M. [X] [M] par la commune de [Localité 13] à raison de l’exercice du droit de délaissement de la parcelle cadastrée section ZK n° [Cadastre 4] située sur la commune de [Localité 13], sise [Adresse 2] à [Localité 14], à la somme de 75 250 euros,

*condamné la commune de [Localité 13] à verser à M. [X] [M] la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

*laissé les dépens à la charge de la commune de [Localité 13].

Statuant à nouveau :

— rejeter la demande d’expertise judiciaire en temps qu’elle n’est pas utile à la solution du litige,

— rejeter les demandes formulées au titre des frais irrépétibles,

— fixer le montant de l’indemnité à revenir à M. [X] [M] à la somme globale de 42 575 euros répartie comme suit :

o Indemnité principale : 38 250 euros

o Indemnité de remploi : 4 325 euros

— condamner M. [X] [M] à verser à la commune de [Localité 13] une somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles (article 700 du code de procédure civile) ainsi qu’aux entiers dépens.

La commune de [Localité 13] soutient que :

— les parties s’accordent sur la date de référence qui est celle du PLU révisé,

*Sur la consistance du bien :

— pour qualifier une parcelle de terrain à bâtir, deux conditions cumulatives sont nécessaires :

*le terrain doit être situé dans un secteur désigné comme constructible par le PLU,

*le terrain doit être desservi par une voie publique, un réseau électrique, un réseau d’eau potable et un réseau d’assainissement,

— il s’agit d’un terrain nu et sans cultures, qui est enclavé par le cimetière, des maisons d’habitation, les murs d’une école et la partie restante de la parcelle [Cadastre 26] [Cadastre 3],

— il n’existe aucun chemin piétonnier desservant la parcelle litigieuse, ce qu’a démontré la vue de lieu,

— la présence des réseaux n’est pas justifiée par un document sérieux et la parcelle en est dépourvue, les réseaux se situent à une centaine de mètres de la limite la plus proche de la parcelle,

— la parcelle ne peut être analysée comme le dernier terrain urbanisable de la commune,

— en 2004, la parcelle était classée en zone agricole et le 09 mars 2020, elle a été classée en zone UG, ce qui interdit les constructions d’habitation, sauf si elles sont nécessaires pour assurer la direction, la surveillance, ou le gardiennage permanent des établissements d’activités admis sur la zone, ce qui correspond à des logements de fonction,

— la parcelle doit être évaluée au regard de son usage effectif, soit une parcelle agricole non plantée et non cultivée,

— le juge ne doit pas intégrer un préjudice futur et éventuel et la parcelle ne peut pas être considérée comme étant en situation privilégiée.

— la parcelle n’aurait jamais pu être classée AU.

*Sur l’absence de classement dolosif de la parcelle :

— l’emplacement réservé est institué depuis 2004 sur cette parcelle pour l’extension du cimetière,

— M. [X] [M] reconnait lui-même que la parcelle devait être classée en zone A et qu’elle a été classée en zone UG grâce à lui, augmentant sa valeur, il ne peut donc y avoir aucun dol,

— de nombreuses parcelles sont classées en zone UG du PLU, qui n’appartiennent pas à la commune, (parcelle de l’OGEC, parcelle du SDIS),

— la zone UG a vocation à recouvrir la zone d’équipements publics et il est donc logique que la majorité de ces équipements soient des propriétés publiques, sans qu’une intention dolosive ne puisse être démontrée.

*Sur l’offre de la commune de [Localité 13] :

— le terme de comparaison retenu par l’expert amiable n’est pas pertinent en ce que la parcelle comparée est constructible et raccordée aux réseaux, outre le fait qu’elle est desservie,

— le 13 décembre 2004, cette parcelle était déjà classée en zone UB et présentait les caractéristiques d’un terrain à bâtir, ce qui explique son prix au m²,

— le juge de première instance a appliqué un coefficient de majoration sans aucune justification,

— les termes de comparaison qu’elle même retient, sont comparables au bien de M. [M] en ce qu’ils sont proches du centre du village, dans une situation administrative similaire et d’une superficie similaire.

*Sur la demande subsidiaire d’expertise :

— elle n’a pas d’intérêt au regard des nombreux termes de comparaison fournis par chacune des parties.

Prétentions et moyens du commissaire du gouvernement

Par conclusions reçues au greffe le 26 mars 2025, le commissaire du gouvernement demande à la cour de fixer l’indemnité de dépossession à revenir à M. [X] [M] pour la parcelle cadastrée section [Cadastre 26] n° [Cadastre 4] sise [Adresse 2] à [Localité 12] d’une contenance de 2 250 m² à 51 750 euros et à 6 175 euros au titre de l’indemnité de remploi, soit un total de 57 925 euros.

Il conclut que :

— la date de référence pour apprécier la consistance du bien doit être fixée au 09 mars 2020,

*Sur les délais de la déclaration d’appel :

— le délai de trois mois imposé à l’appelant pour déposer au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu’il entend produire court à compter de l’expédition de la déclaration d’appel par lettre recommandée avec avis de réception, à peine de caducité,

— l’avis de déclaration d’appel date du 11 octobre 2024, Maître [B] a transmis ses conclusions au commissaire du gouvernement par mail du 10 janvier 2025,

— il doit être vérifié si les conclusions d’appel de Maître [B] respectent l’article R311-26 du code de l’expropriation.

*Sur les méthodes d’évaluation mises en 'uvre :

— la parcelle était classée A et a été classée UG en mars 2020, lors de la modification du PLU, qui a créé l’emplacement réservé pour l’extension du cimetière,

— le terrain ne peut être déclaré comme constructible ni être qualifié de terrain à bâtir, en ce qu’il est enclavé et n’est pas desservi par les réseaux publics et la voirie,

— en ce sens il ne peut être comparé avec la parcelle [Cadastre 10].

L’affaire a été mise en délibéré au 8 janvier 2026.

Motifs de la décision

§1 Sur les délais de la déclaration d’appel

En application de l’article R311-26 du code de l’expropriation, à peine de caducité de la déclaration d’appel, relevée d’office, l’appelant dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu’il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la déclaration d’appel.

(')

Les conclusions et les documents sont produits en autant d’exemplaires qu’il y a de parties, plus un.

Le greffe notifie à chaque intéressé et au commissaire du Gouvernement, dès leur réception, une copie des pièces qui lui sont transmises.

« Le délai de trois mois accordé à l’appelant, à peine de caducité, pour adresser au greffe son mémoire d’appel et les documents qu’il entend produire, court à compter de l’expédition de la déclaration d’appel par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

9. Cependant, l’application immédiate de cette règle de procédure dans l’instance en cours aboutirait à priver la société Etablissements Moncassin, qui n’a pu raisonnablement anticiper ce revirement de jurisprudence, d’un procès équitable, au sens de l’article 6, § 1, de la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales, en lui interdisant l’accès au juge.

10. Dès lors, il ne peut être fait application de la nouvelle règle de procédure énoncée au paragraphe 8 à l’occasion du présent pourvoi. » (Cour de cassation, 3ème civ., 04 juillet 2024, n°23-16.019).

Cet arrêt de la Cour de cassation ayant été publié au bulletin du mois de juillet 2024, il doit être considéré que ce revirement de jurisprudence s’applique depuis cette date.

En outre, « Il ressort de la combinaison des art. 748-1, 748-3 et 748-6 C. pr. civ. et de l’art. 1er de l’arrêté du garde des [Localité 22] du 5 mai 2010 relatif à la communication électronique dans la procédure sans représentation obligatoire des avocats que, en matière d’expropriation, la déclaration d’appel, les actes de constitution et les pièces qui leur sont associées peuvent être valablement adressées au greffe de la chambre des expropriations par la voie électronique par le biais du «réseau privé virtuel avocat» (RPVA). Encourt, en conséquence, la cassation l’arrêt d’une cour d’appel qui déclare irrecevable l’appel interjeté contre un jugement d’une juridiction de l’expropriation, faute d’avoir été formé selon la procédure particulière instaurée par l’art. R. 13-47 (actuel art. R. 311-24) du code de l’expropriation ». (Cour de cassation 2ème Civ., 10 novembre 2016, n° 14-25.631).

Ainsi, une déclaration d’appel peut être faite via le RPVA.

En l’espèce, la déclaration d’appel de M. [X] [M] a été régularisée le 11 octobre 2024 via le RPVA. Il avait donc trois mois à compter de cette date pour adresser au greffe son mémoire d’appel et les documents qu’il entend produire à l’instance.

L’ensemble de ces documents ont été réceptionnés le 10 janvier 2025, soit dans le délai visé par le texte.

En conséquence, il sera jugé que les délais de la déclaration d’appel ont été respectés et que la déclaration d’appel est recevable.

§2 Sur la date de référence

L’article L322-2 du code de l’expropriation énonce que les biens sont estimés à la date de la décision de première instance.

Toutefois, et sous réserve de l’application des dispositions des articles L322-3 à L 322-6 est seul pris en considération l’usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers un an avant l’ouverture de l’enquête prévue à l’article L-1ou, dans le cas prévu à l’articleL122-4, un an avant la déclaration d’utilité publique ou, dans le cas des projets ou programmes soumis au débat public prévu par l’article L121-8 du code de l’environnement ou par l’article 3 de la loi n°2010-597 du 3 juin 2010 relative au [Localité 18] [Localité 21], au jour de la mise à disposition du public du dossier de ce débat ou, lorsque le bien est situé à l’intérieur du périmètre d’une zone d’aménagement concerté mentionnée à l’article L. 311-1 du code de l’urbanisme, à la date de publication de l’acte créant la zone, si elle est antérieure d’au moins un an à la date d’ouverture de l’enquête publique préalable à la déclaration d’utilité publique.

Il est tenu compte des servitudes et des restrictions administratives affectant de façon permanente l’utilisation ou l’exploitation des biens à la date correspondante pour chacun des cas prévus au deuxième alinéa, sauf si leur institution révèle, de la part de l’expropriant, une intention dolosive.

Quelle que soit la nature des biens, il ne peut être tenu compte, même lorsqu’ils sont constatés par des actes de vente, des changements de valeur subis depuis cette date de référence, s’ils ont été provoqués par l’annonce des travaux ou opérations dont la déclaration d’utilité publique est demandée, par la perspective de modifications des règles d’utilisation des sols ou par la réalisation dans les trois années précédant l’enquête publique de travaux publics dans l’agglomération où est situé l’immeuble.

En l’espèce, l’ensemble des parties s’accordent pour affirmer que la date de référence doit être fixée au 09 mars 2020. Il s’agit en effet de la date d’approbation de la dernière révision du plan local d’urbanisme (ci-après PLU) ayant placé la parcelle [Cadastre 28] en ER3-extension du cimetière du bourg et en zone UG.

§3 Sur le classement dolosif de la parcelle opéré lors de la révision du PLU de 2020

L’article L.322-2, alinéa 3 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, dispose qu’il est tenu compte des servitudes et des restrictions administratives affectant de façon permanente l’utilisation ou l’exploitation des biens à la date de référence, sauf si leur institution révèle, de la part de l’expropriant, une intention dolosive.

Le dol ne se présume pas, il doit être démontré, et se caractérise, notamment, par un classement du bien exproprié procédant de préoccupations relevant non pas de considérations d’intérêt général mais au contraire d’une volonté de léser les propriétaires.

Il appartient ainsi à M. [X] [M] de démontrer que le classement du bien procède d’une volonté de dévaloriser celui-ci en vue de l’acquérir à moindre prix.

Il sera enfin rappelé que le plan local d’urbanisme est un document d’urbanisme élaboré au niveau intercommunal ou communal qui fixe, au regard des objectifs en termes d’aménagement et de développement urbain qu’il définit, les règles d’occupation du sol sur le territoire concerné.

L’objectif est d’assurer l’équilibre entre les différentes orientations d’urbanisme : renouvellement urbain, utilisation économe des espaces naturels, préoccupations environnementales.

En l’espèce, le PLU de la commune de [Localité 13] a été approuvé en 2004 et la parcelle [Cadastre 26] n° [Cadastre 4] , contiguë à l’emplacement actuel du cimetière, a été grevée d’un emplacement réservé (ER4 agrandissement du cimetière).

La commune a motivé sa décision par le fait que la population est en constante augmentation, qu’au regard de cette augmentation, elle ne respecte pas l’article L2223-2 du code général des collectivités territoriales, imposant que le terrain consacré à l’inhumation des morts soit cinq fois plus étendu que l’espace nécessaire pour y déposer le nombre présumé des morts qui peuvent y être enterrés chaque année.

Cette décision n’a jamais été contestée et elle a été maintenue dans les versions suivantes du PLU.

Au regard de cette décision, la parcelle de M. [X] [M], qui était antérieurement classée en zone agricole a été reclassée en zone UG le 9 mars 2020.

Ce classement correspond à des zones spéciales destinées à accueillir des équipements collectifs ou des services publics de la municipalité : mairie, école, parking etc.

Si dans ses conclusions motivées du 7 février 2020, adoptées lors de la révision du PLU, le commissaire enquêteur a émis une réserve quant au maintien en zone agricole de la parcelle litigieuse, c’est justement en raison du fait qu’il fallait classer la parcelle en fonction de sa future destination de cimetière.

Un examen du plan local d’urbanisme permet d’analyser que la parcelle litigieuse est en effet située à côté du cimetière, qu’elle est contiguë à une autre zone classée UG située au c’ur du village et comprenant église, école, cimetière et que l’ensemble des zones du village destinées à accueillir des équipements collectifs ou des services publics de la municipalité sont classées en zone UG.

En outre, il résulte de ce plan cadastral, que le cimetière ne peut s’étendre que sur l’une des parcelles appartenant à M. [X] [M].

Au regard de l’ensemble de ces éléments, il sera jugé que la modification du classement de la parcelle [Cadastre 26] n° [Cadastre 4] en zone UG n’est pas récente, qu’elle correspond à un aménagement du territoire par la commune, cohérent et réalisé dans le respect des règles du code général des collectivités territoriales.

L’intention dolosive imputée par M. [X] [M] à la commune de [Localité 13] n’est dès lors pas démontrée.

§4 Sur la consistance du bien et la qualification de terrain à bâtir

Les articles L.321-1, L.321-3 puis L.322-1 et suivants du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique prévoient que les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation. Le jugement distingue l’indemnité principale et, le cas échéant, les indemnités accessoires en précisant les bases sur lesquelles ces diverses indemnités sont allouées. Les biens sont estimés à la date de la décision de première instance.

En outre, aux termes de l’article L322-3 du code de l’expropriation, la qualification de terrains à bâtir, au sens du présent code, est réservée aux terrains qui, un an avant l’ouverture de l’enquête prévue à l’article L1. ou, dans le cas prévu à l’article L122-4, un an avant la déclaration d’utilité publique, sont, quelle que soit leur utilisation, situés dans un secteur désigné comme constructible un plan local d’urbanisme, effectivement desservis par une voie d’accès, un réseau électrique, un réseau d’eau potable et, dans la mesure où les règles relatives à l’urbanisme et à la santé publique l’exigent pour construire sur ces terrains, un réseau d’assainissement, à condition que ces divers réseaux soient situés à proximité immédiate des terrains en cause et soient de dimensions adaptées à la capacité de construction de ces terrains.

Les terrains qui, à la date de référence indiquée au premier alinéa, ne répondent pas à ces conditions sont évalués en fonction de leur seul usage effectif, conformément à l’article L322-2.

A ce titre, il sera rappelé que l’état d’enclave ne suffit pas, par lui-même, à écarter la qualification de terrain à bâtir d’une parcelle expropriée. (Cour de cassation, 3ème Civ., 4 avril 1978), mais que pour autant, c’est à bon droit qu’une cour d’appel refuse à une parcelle expropriée la qualification de terrain à bâtir dès lors qu’elle constate que cette parcelle ne dispose pas de la possibilité d’une prise directe sur le réseau électrique, (Cour de cassation, 3ème Civ., 29 mai 1979), une distance de 40 mètres des divers réseaux existant sur la voie publique étant insuffisante pour que les conditions de proximité immédiate du terrain en cause exigée par l’art. L. 13-15 II soient remplies (actuel art. L. 322-3). (Cour de cassation, 3ème Civ., 14 novembre 1985).

Ainsi, pour recevoir la qualification de terrain à bâtir, la parcelle doit remplir deux conditions cumulatives : être classée dans un secteur déterminé comme constructible par un document d’urbanisme et être desservie par des voies et réseaux de dimensions et de capacités suffisantes.

En l’espèce, la parcelle [Cadastre 26] n°[Cadastre 4] est d’une superficie de 2 250 m², il s’agit d’une parcelle plane, dépourvue de toute construction, en friche et non cultivée.

Comme décrit par le juge de première instance, elle est bordée d’un côté par la parcelle [Cadastre 27][Cadastre 3] appartenant à M. [X] [M], d’un autre côté par le cimetière dont elle est séparée par un mur, du troisième côté par une école et les services techniques dont elle est séparée par un mur et un grillage et du dernier côté, par un lotissement dont elle est également séparée par un mur.

Elle n’est pas raccordée aux réseaux qui sont distants de quelques dizaines de mètres.

Elle est classée en zone UG du PLU, à savoir, « une zone urbaine spécialisée, destinée à accueillir des équipements d’intérêt collectifs ou de services publics de la municipalité : mairie, école, parkings')

Sont interdites sur cette zone : « les constructions destinées à l’habitation sauf celles mentionnées aux paragraphes 1.1.2, à l’hébergement hôtelier et touristique, au commerce de gros, à l’industrie, aux entrepôts, bureaux, centres de congrès et d’exposition ».

Les constructions d’habitation autorisées sont « celles nécessaires pour assurer la direction, la surveillance ou le gardiennage permanents des établissements d’activités admis sur la zone, sous réserve : que leur emprise au sol n’excède pas 20% de celle affectée aux bâtiments d’activité auxquels elles se rapportent et qu’elles soient intégrées ou associés aux volumes des bâtiments d’activité auxquels elles se rapportent. »

Comme retenu par le premier juge, il résulte de ces dispositions que les possibilités de construction sur la parcelle [Cadastre 26] n° [Cadastre 4] sont limitées.

Au surplus, la vue de lieux a permis d’établir que la parcelle n’est pas raccordée aux réseaux, qui se trouvent à quelques dizaines de mètres.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, la parcelle [Cadastre 26] n° [Cadastre 4] ne peut être qualifiée de terrain à bâtir.

La situation privilégiée de cette parcelle doit néanmoins être examinée.

En effet, la notion de «situation privilégiée », est une notion jurisprudentielle dont l’objet est, au cas où, comme en l’espèce, la qualification de « terrain à bâtir » ne peut être retenue, de prendre en considération divers éléments de nature à conférer une plus-value au terrain dont s’agit, tels que, par exemple, la proximité du centre-ville, d’une zone pavillonnaire ou d’une gare [24], la présence d’équipements scolaires, sportifs, de loisirs ou commerciaux, ou encore l’existence, même s’ils sont insuffisants, de réseaux de viabilité ou de voies de circulation. (Cour de cassation, 3ème Civ., 6 novembre 2012, n°11-23.952).

La présence de ces éléments est de nature à influer sur le montant de l’indemnité.

En outre, en cas d’expropriation partielle, la qualification, à la date de référence, des terrains expropriés et leur éventuelle situation privilégiée s’apprécient, à cette même date, au regard de l’entière parcelle dont l’emprise a été détachée, et non en fonction de la seule emprise, qui résulte de l’expropriation. (Cour de cassation, 3ème civ. 6 mars 2025, n°23-22.427).

En l’espèce, le terrain est situé dans le centre-bourg de la commune, à 150/200m de la mairie, près des écoles et de la maison des associations du village. Si la parcelle ne dispose pas physiquement des réseaux à proximité immédiate, ceux-ci sont juridiquement immédiatement présents, puisque il doit être tenu compte de l’entière parcelle, et ils entourent la parcelle de par trois côtés, la parcelle pouvant ainsi aisément être viabilisée.

En outre, la parcelle est desservie par le [Adresse 17], puisqu’il doit être tenu compte de l’entière parcelle pour déterminer sa situation et elle n’est donc pas enclavée.

Ainsi, il doit être jugé que la parcelle se trouve dans une situation privilégiée ce dont il devra être tenu compte pour fixer l’indemnisation.

§5 Sur la valorisation de la parcelle expropriée

Conformément aux dispositions des articles L.322-1 et L.322-2 du code de l’expropriation, le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens au jour de l’ordonnance portant transfert de propriété, soit le 19 octobre 2015, en estimant ceux-ci à la date de la décision de première instance, en ayant égard aux mutations effectivement intervenues de biens comparables dans le périmètre ou dans un secteur géographique situé à proximité, comparable en terme de marché immobilier, ce qui exclut les simples offres de vente ou annonces immobilières.

M. [X] [M] propose une indemnisation de la partie de la parcelle concernée par l’emprise sur la base d’un prix de 95 euros/m². Il souligne que le seul terme de comparaison valable est la parcelle [Cadastre 10], tènement non viabilisé situé à une cinquantaine de mètres de la parcelle litigieuse, sur la commune de [Localité 16], qui appartient à la commune depuis l’année 2018, qui est affectée d’un emplacement réservé et classé en zone UG du PLU à la date de référence. Il précise qu’il a été offert au propriétaire de cette parcelle la somme de 95 euros/m².

L’expropriant souligne que la parcelle [Cadastre 10] était classée en zone UB par le PLU de 2004, lors de sa cession, que ce zonage offre de nombreuses possibilités de construction par rapport à la zone UG, que ce terme de comparaison n’est dès lors pas approprié. Il ajoute que le prix payé par la commune s’expliquait par la constructibilité de la parcelle et son caractère de terrain à bâtir.

Il précise que les termes de comparaison doivent avoir pour objet des biens présentant des caractéristiques propres. Il offre 8 termes de comparaison, de laquelle il se dégage une moyenne de 12,64111 euros/m². Il propose de retenir un prix de 16 euros/m².

Le commissaire du gouvernement conclut que la parcelle litigieuse ne peut être comparée à la parcelle [Cadastre 9] n°[Cadastre 6], qui bénéficie d’une plus grande constructibilité. Il indique que la moyenne des prix s’établit à 30 euros et la médiane à 26 euros.

En l’espèce, le zonage de la parcelle [Cadastre 9] n°[Cadastre 6] doit être analysé au moment de sa vente, pour constituer un terme de comparaison utile. Or, contrairement à ce qui est prétendu par M. [X] [M], il résulte de la note de synthèse de la séance du conseil municipal et du PLU en vigueur au moment de la vente (PLU approuvé en 2004), que la parcelle [Cadastre 10] était classée en zone UB.

Or, la zone UB est une zone multi-fonctionnelle à dominante habitat, commerce, bureaux et service, équipements collectifs. Elle correspond à l’extension en continuité du centre bourg, qui offre des possibilités plus larges de construction et notamment de construction d’habitation.

Les huit termes de comparaison retenus par la commune de [Localité 13] portent sur des terres et des vignes, soit des terrains classés comme agricoles, ce qui ne correspond par non plus à la valeur du terrain de M. [X] [M].

Ce sont in fine les termes de comparaison retenus par le commissaire du gouvernement, c’est à dire des terrains situés dans des zones pouvant êtres similaires en terme d’usage (à défaut de l’être en terme de zonage) qui constituent les termes de comparaison les plus effectifs.

Plus spécifiquement, le terme de comparaison proposé par le commissaire du gouvernement et retenu par la premier juge, relativement à un terrain vendu récemment le 31 mars 2023, portant sur un terrain classé en zone UF (qui ne revêt pas les caractéristiques d’un terrain à bâtir), situé sur la commune de [Localité 13] apparaît le plus adéquat.

La vente a été fait pour un prix de 23,83 euros du mètre carré.

C’est justement que le premier juge a analysé que la parcelle comparée était plus éloignée du centre bourg de la commune que la parcelle appartenant à M. [X] [M] et que cette dernière devait donc bénéficier d’une plus-value par rapport au prix de vente fixé dans le terme de comparaison retenu.

Le jugement déféré sera en conséquence confirmé en ce qu’il a fixé le prix d’acquisition de la parcelle [Cadastre 26] n° [Cadastre 4] à la somme de 30 euros du m², soit une indemnité principale de 67 500 euros.

§6 Sur la demande subsidiaire d’expertise

Aux termes de l’article R322-1 du code de l’expropriation, en vue de la détermination de la valeur d’immeubles et d’éléments immobiliers non transférables présentant des difficultés particulières d’évaluation, le juge peut désigner un expert par décision motivée ou se faire assister, lors de la visite des lieux, par un notaire ou un notaire honoraire désigné sur une

liste établie pour l’ensemble du ressort de la cour d’appel par le premier président, sur proposition du conseil régional des notaires.

Il peut également, à titre exceptionnel, désigner une personne qui lui paraîtrait qualifiée pour l’éclairer en cas de difficultés d’ordre technique portant sur la détermination du montant des indemnités autres que celles mentionnées à l’alinéa qui précède.

En l’espèce, chacune des parties a fourni des termes de comparaison qui ont permis à la cour de se déterminer et l’expertise n’apporterait dès lors aucune plus-value.

Cette demande sera en conséquence rejetée.

§7 Sur l’indemnité de remploi

L’article R322-5 du code de l’expropriation dispose que l’indemnité de remploi est calculée compte tenu des frais de tous ordres normalement exposés pour l’acquisition de biens de même nature moyennant un prix égal au montant de l’indemnité principale. Sont également pris en compte dans le calcul du montant de l’indemnité les avantages fiscaux dont les expropriés sont appelés à bénéficier lors de l’acquisition de biens de remplacement.

Toutefois, il ne peut être prévu de remploi si les biens étaient notoirement destinés à la vente, ou mis en vente par le propriétaire exproprié au cours de la période de six mois ayant précédé la déclaration d’utilité publique.

Le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a fixé l’indemnité de remploi à la somme de 7 750 euros et l’indemnité globale de dépossession à la somme de 75 250 euros.

§8 Sur les mesures accessoires

Le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a mis les dépens à la charge de la commune de [Localité 13] et en ce qu’il a condamné cette dernière à payer à M. [X] [M] la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles de première instance.

M. [X] [M] sera par contre condamné à payer à la commune de [Localité 13] la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles d’appel outre les entiers dépens.

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant en audience publique, par arrêt contradictoire et mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Après en avoir délibéré conformément à la loi

DIT que l’appel formé par M. [X] [M] est recevable,

REJETTE la demande de M. [X] [M] tendant à ce que le classement de la parcelle opéré lors de la révision du plan local d’urbanisme le 9 mars 2020 soit qualifié de dolosif,

CONFIRME le jugement déféré en toutes ses dispositions soumises à la cour

Y ajoutant,

REJETTE la demande d’expertise faite par M. [X] [M]

CONDAMNE M. [X] [M] à payer à la commune de [Localité 13] la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel,

CONDAMNE M. [X] [M] aux entiers dépens d’appel

Signé par M^me Marie-Pierre Figuet présidente, et par M. Frédéric Sticker, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le greffier La présidente