R.G : 13/02531

Décision du

Tribunal de Grande Instance de LYON

Au fond

du 14 février 2013

RG : 12/01838

XXX

Z

O

C/

X

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

6^e Chambre

ARRET DU 10 Avril 2014

APPELANTS :

M. H Z

né le XXX à XXX

XXX

XXX

Représenté par M^e Jean-Marc BAZY, E au barreau de LYON

M^me N O épouse Z

née le XXX à XXX

XXX

XXX

Représentée par M^e Jean-Marc BAZY, E au barreau de LYON

INTIME :

M. J X

XXX

XXX

Représenté par M^e Pierre-laurent MATAGRIN,

E au barreau de LYON

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 24 Septembre 2013

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 27 Février 2014

Date de mise à disposition : 10 Avril 2014

Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :

— L M, président

— Olivier GOURSAUD, conseiller

— Danièle COLLIN-JELENSPERGER, conseiller

assistés pendant les débats de Martine SAUVAGE, greffier

A l’audience, L M a fait le rapport, conformément à l’article 785 du code de procédure civile.

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par L M, président, et par Martine SAUVAGE, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * *

EXPOSE DU LITIGE

Par acte notarié en date du 14 octobre 2009, Monsieur X a vendu aux époux Z une maison d’habitation XXX à XXX au prix de 625.000 €;Il habitait la maison voisine XXX.

Par acte d’huissier du 1^er février 2012, les époux Z ont fait assigner Monsieur X en paiement de dommages et intérêts sur le fondement des troubles anormaux de voisinage au motif qu’alors qu’ils avaient autorisé la surélévation du mur mitoyen pour la construction d’un simple garage sans terrasse accessible, celui-ci a agrandi sa maison et construit une terrasse accessible au dessus du garage donnant directement sur leur propriété.

Par jugement en date du 14 février 2013, le tribunal de grande instance de Lyon a débouté les époux Z de leurs demandes et les a condamnés aux dépens distraits au profit de Maître MATAGRIN.

Monsieur et Madame Z ont relevé appel de ce jugement.

Ils font valoir :

— que le 29 octobre 2009, un permis de construire n° 69 383 09 00274 a été délivré à Monsieur X, ayant pour objet, non pas la création d’un simple garage, mais la création d’un garage en mitoyenneté avec toiture terrasse non accessible et d’une extension côté Nord, sur cour, avec toiture terrasse accessible depuis le pavillon existant,

— qu’en mai 2010, ils se sont absentés quelques jours et qu’à leur retour, ils ont découvert que Monsieur X avait commencé les travaux et construit un escalier, accolé contre leur mur alors même que la construction de cet escalier n’était pas prévue dans le projet architectural,

— que Monsieur X a donc surélevé le mur séparant sa propriété de celle des époux Z et créé une terrasse et un escalier donnant directement sur la propriété des époux Z,

— que par courrier du 19 juin 2010, ils se sont plaints de cette situation auprès de Monsieur X,

— que le 28 juin 2010, un agent assermenté de la Ville de Lyon s’est déplacé et a constaté que Monsieur X avait réalisé sans autorisation la construction de cet escalier et de ce fait rendu une terrasse accessible,

— que Monsieur X a ensuite régularisé la situation en procédant à la dépose de l’escalier et en demandant un permis de construire modificatif le 2 juillet 2010, dans lequel il a substantiellement modifié le projet initial : agrandissement de la terrasse rendue entièrement accessible en mitoyenneté et façade arrière et créant au rez de chaussée une extension de la maison et un garage/bureau,

— que ce permis modificatif, délivré le 4 octobre 2010, a fait l’objet d’un recours gracieux de la part des époux Z mais que ce recours a été rejeté,

— qu’un rapport d’expertise amiable réalisé le 16 septembre 2010 précise que : «L’accessibilité crée une servitude de vue dont Monsieur X paraît avoir conscience par la création de cloisonnements bois qui restent toutefois non conformes compte tenu qu’une vue plongeante est possible avec la hauteur de 1 m 60 au plus bas sur les claustras bois mis en 'uvre,

— par ailleurs, concernant les possibilités d’accessibilités des cambrioleurs, au lieu d’un accès nécessaire par une échelle à la toiture terrasse de votre assuré, qui était réalisé jadis échelle, il faudrait actuellement depuis le fond X, simplement escalader une palissade bois d’une hauteur d’environ 1m80 depuis ce même escalier extérieur sur cour.

— que le caractère certain et anormal de ce trouble doit être apprécier en regard de ces aspects. »,

— que par conséquent, et par requête enregistrée le 7 avril 2011, les époux Z ont saisi le Tribunal Administratif de LYON aux fins de voir annuler le permis de construire modificatif n° 69383 09 00274 M1 délivré le 4 octobre 2010, que cette procédure est pendante.

— qu’il est manifeste que cette nouvelle construction n’a rien à voir avec ce qui avait été prévu lors de la vente et qui consistait en une simple surélévation du mur mitoyen pour la création d’un garage sans terrasse accessible,

— que sur leur demande et par ordonnance de référé du 25 juillet 2011, une expertise a été ordonnée et confiée à Monsieur D,

— que dans son rapport d’expertise déposé le 19 décembre 2011, Monsieur D indique notamment que :

'L’Expert estime qu’il y a bien un préjudice subi par les époux Z de promiscuité de terrasse accessible construite en limite de propriété et au même niveau que leur terrasse existante.

— que les nuisances occasionnées par cette construction sont d’ordre acoustique (utilisation de la terrasse accessible) et visuelle (pare-vue de 1m60 de hauteur sur terrasse Z et surélévation de 2m du mur mitoyen existant sur cour intérieure. »,

— qu’ils subissent un important préjudice du fait de cette construction,

— que lors de la vente, Monsieur X leur a indiqué qu’il avait l’intention de surélever légèrement le mur mitoyen pour la construction de ce qui devait être initialement un simple garage, que dans l’euphorie de réaliser leur rêve d’acquérir cette villa, ils ont accepté , au moment de la vente notariée, le principe d’une surélévation, pour cette seule demande de garage, sans se douter un instant que Monsieur X, en qui ils avaient toute confiance, abuserait par la suite de leur naïveté et de leur bonne foi en réalisant une extension de sa maison, qu’en effet, il n’a jamais été question d’une quelconque extension ni de la création de terrasse mais simplement de la construction d’un garage, que c’est uniquement au moment de la signature de l’acte de vente qu’ils ont été informés de cette demande de surélévation, que Monsieur X ne les a jamais informés pendant les négociations qu’il envisageait une extension, que s’ils avaient été informés des projets de construction de Monsieur X au moment de la vente, ils n’auraient jamais contracté, que lorsqu’ils ont visité la maison, il n’y avait pas de terrasse mitoyenne, et donc aucune promiscuité, que le salon séjour, qui est orienté côté est, était très lumineux, que le mur séparatif qui était visible depuis le salon séjour n’était pas gênant puisqu’il n’empêchait pas le passage de la lumière et que la vue était dégagée, le regard pouvant facilement porter au-delà du mur , que cette pièce étant très agréable et lumineuse, que Monsieur X en avait également fait sa pièce de vie principale, avec des baies donnant au sud et à l’est, qu’à partir de cette vue n°4, on voit la démarcation du mur d’origine et on se rend parfaitement compte que la surélévation du mur et l’ajout des claustras a complètement modifié et enlaidi la configuration des lieux, qui telle qu’elle était au départ leur convenait parfaitement,

— qu’ils se sont offert le rêve de leur vie : une maison suffisamment spacieuse pour la famille, dans un environnement lumineux, dégagé, sans mitoyenneté directe et avec une vue agréable’ et qu’ils se retrouvent emmurés côté Est,

— que l’absence de promiscuité et la luminosité étaient des critères fondamentaux dans le processus de sélection des biens visités, que c’est donc au moment des négociations que Monsieur X aurait dû les informer qu’il envisageait une extension,

— que Monsieur X a délibérément dissimulé ses véritables projets d’extension et abusé de leur naïveté en ne les informant pas de ses projets réels, en les mettant devant le fait accompli au moment de la signature et en jouant sur l’ambiguïté du terme « surélévation », que l’acte de vente prévoit que : « L’acquéreur autorise le vendeur à surélever le mur est, jusqu’à une hauteur d’environ deux mètres. », que le français n’est pas leur langue maternelle, qu’ils n’ont réellement appris cette langue que pendant leurs études de médecine à C, où l’enseignement de la médecine se fait en langue française, qu’il y a donc des subtilités de langage qui peuvent leur échapper, qu’en tout état de cause, la rédaction de cette clause est ambiguë : est-ce la hauteur totale du mur qui doit mesurer environ deux mètres ou doit on se baser sur la hauteur existante à laquelle on ajoute deux mètres (ce qui est avéré s’être produit si l’on compte la surélévation du garage qui fait environ 40 cm et les claustras posées ultérieurement, et qui estl’interprétation revendiquée par Monsieur X)', que pour eux, puisque le projet avait été présenté comme consistant en un simple garage, il était évident que le mur + la surélévation ne dépasseraient pas deux mètres, qu’ils n’auraient jamais signé un acte prévoyant que le mur séparatif pourrait s’élever à 4 mètres de haut et ainsi se priver de toute la luminosité qui contribue évidemment à l’agrément du séjour pièce principale de la maison ! Que s’il s’agissait véritablement d’une légère surélévation en vue de construire un garage, pourquoi Monsieur X aurait-il eu besoin d’un mur de quatre mètres, qu’il n’a d’ailleurs pas construit ', que cela démontre à nouveau qu’il les a trompés en toute connaissance de cause, qu’en réalité, il a profité de la situation en obtenant un accord pour la construction d’un garage et en a profité pour faire une terrasse au-dessus de ce garage, avec vue directe sur la propriété des époux Z, avec création de nouvelles ouvertures (porte fenêtres), création d’un escalier directement adossé au mur mitoyen, non prévu dans les plans et qui a été démoli par la suite,

— que le jugement sera réformé sur ce point,

— qu’ils subissent une diminution importante de clarté dans le séjour orienté est donnant sur le mur mitoyen, une proximité et l’accessibilité de la terrasse, une privation d’ensoleillement, un enfermement dans leur cour à cause de cette surélévation du mur mitoyen, une perte de sécurité, une dépréciation de valeur de leur bien immobilier, que ces troubles sont constitutifs d’un trouble anormal de voisinage,

— que le rapport d’expertise mentionne que la terrasse accessible créée en mitoyenneté a résolument modifié les vues réciproques des deux parcelles puisque cette terrasse est pratiquement au même niveau que celle des Epoux Z et en mitoyenneté, que pur éviter cette nouvelle vue, Monsieur X a fait réaliser sur toute la longueur du mur mitoyen une clôture en claustra bois pare-vue de 1,60m de hauteur côté Z et de 2,10m côté X ; que pour ce qui concerne la vue depuis l’intérieur de la maison Z, trois pièces sont concernées par cette nouvelle surélévation de clôture, le séjour au rez de chaussée dont on peut considérer que la surélévation restreint la vision au mur séparatif voisin alors que le regard pourrait porter jusqu’à la façade ouest de la maison X, la chambre à l’étage : dont on peut considérer que la surélévation restreint la vision au mur séparatif voisin alors que le regard pourrait porter jusqu’à la façade ouest de la maison X, la lingerie à l’étage : pièce non concernée servant d’accès à la terrasse, que Le rapport fait ressortir de façon certaine l’existence d’un préjudice : « Il y a bien un préjudice subi par les époux Z de promiscuité de terrasse accessible construite en limite de propriété et au même niveau que leur terrasse existante, que les nuisances occasionnées par cette construction sont d’ordre acoustique (utilisation de la terrasse accessible) et visuelle (pare-vue de 1m60 de hauteur sur terrasse Z et surélévation de 2m du mur mitoyen existant sur cour intérieure) »,

— qu’il faut rappeler que c’est la pièce de vie principale, le séjour, qui plus est orienté côté Est, qui est ainsi privé de son agrément, que le préjudice de vue et le préjudice issu de la perte de luminosité sont donc réels et certains, que le fait de rendre la terrasse accessible crée incontestablement un préjudice de promiscuité qui n’existait pas au moment de la vente !, que par ailleurs, la création de la terrasse a également conduit à transformer deux fenêtres en porte- fenêtres, ce qui accentue la promiscuité et la possibilité d’accès, que de plus, en rendant la terrasse accessible, et de ce fait la maison, c’est le risque de cambriolage qui augmente de façon significative, qu’il y a donc également un préjudice du point de vue de la sécurité,

— que s’ils avaient eu connaissance de ces éléments, ils n’auraient pas contracté ou auraient à tout le moins réclamé une diminution de prix de vente de 50 000,00 Euros, en raison du fait que leur salon côté Est se retrouve sans agrément, avec un effet de tunnel et des possibilités d’accès pour les cambrioleurs et surtout en raison de la perte de cachet de cette maison par le fait que la création d’un voisinage mitoyen n’existait pas au moment des négociations pour l’achat de la maison.

Ils demandent à la cour :

'Vu les articles 544 et 1602 du Code civil et la théorie des trouble anormaux de voisinage et les jurisprudences versées aux débats

— Réformer le jugement du Tribunal de Grande Instance de LYON du 14 février 2013

— Juger que la nouvelle construction de Monsieur X est constitutive d’un trouble anormal de voisinage

— Condamner Monsieur X à verser aux requérants la somme de 30 000,00 Euros au titre des préjudices subis

— Condamner Monsieur X à verser aux requérants la somme de 3000,00 Euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile

— Condamner Monsieur X aux entiers dépens, qui comprendront notamment le coût de l’expertise

— Ordonner l’exécution provisoire.'

Monsieur X réplique :

— que désirant faire des travaux d’extension de cette maison, et plus particulièrement édifier un garage le long de son pignon Ouest, il en a informé les époux Z qui l’ont expressément autorisé à procéder à cette surélévation concernant leur mur Est jusqu’à une hauteur d’environ deux mètres étant précisé que les travaux étaient bien évidemment à la charge de Monsieur X,

— que pour l’extension de sa maison, il a obtenu un permis de construire en date du 29 octobre 2009 qui lui permet de créer le garage en mitoyenneté avec toiture-terrasse non accessible et côté Nord de sa maison de construire une extension sur cour avec toiture-terrasse accessible depuis son pavillon,

— que les époux Z contestant la création d’un escalier qui lui permettait d’accéder à cette terrasse et qui était accolée à leur mur Est ont saisi les services de la Mairie qui ont reconnu que la construction et la création de cet escalier n’étaient pas conformes au permis de construire accordé de sorte que Monsieur X par l’intermédiaire de son G a déposé une demande de permis modificatif qui lui a été donné aux termes duquel il peut agrandir la terrasse rendue entièrement accessible en mitoyenneté et façade arrière et créant au rez-de-chaussée une extension de la maison en un garage bureau, que l’escalier critiqué par les époux Z a été démoli,

— que de plus, il a fait dresser des claustras en bois le long de ces terrasses pour préserver l’intimité des uns et des autres, que les époux Z ont saisi leur compagnie d’assurance qui a diligenté une expertise amiable dont il résultait que ces claustras n’étaient pas conformes car pas assez hauts,

— que pour accéder au désir de ses voisins, il a fait édifier de nouveaux claustras plus élevés et plus esthétiques,

— que se plaignant d’un prétendu trouble du voisinage, Monsieur et Madame Z l’ont fait assigner devant Monsieur le Président du Tribunal de Grande Instance de Lyon statuant en matière de référé aux fins d’entendre organiser une expertise judiciaire qui a été confiée à Monsieur D G.

— qu’aux termes de son pré-rapport, Monsieur D estimait que le seul préjudice éventuel était la création d’une mitoyenneté de terrasse mais que pour le surplus, la perte d’ensoleillement invoquée était faible, que Monsieur et Madame Z n’étaient pas fondés à se prévaloir de la surélévation du mur mitoyen puisqu’ils en avaient accordé l’autorisation dans l’acte authentique de vente, que Monsieur l’Expert, après interrogation de Madame le Vice Président du Tribunal de Grande Instance a invité les parties et plus particulièrement les époux Z à fournir des éléments contradictoires sur la diminution de la valeur de leur maison alléguée, qu’aucune preuve objective n’a été produite par les époux Z qui se sont contentés d’adresser des dires extrêmement subjectifs voire insultants à l’égard de Monsieur X, sans aucune considération technique, de sorte que Monsieur l’Expert a confirmé dans son rapport les conclusions de son pré- rapport,

— que c’est dans ces conditions que les époux Z l’ont fait assigner devant le Tribunal de Grande Instance de Lyon aux fins de l’entendre condamner à leur payer la somme de 30000 € à titre de dommages et intérêts en réparation d’un prétendu préjudice, outre celle de 1 500 € en application de l’article 700 du CPC,

— que le jugement entrepris les a déboutés purement et simplement de leurs demandes à bon droit,

— qu’il n’a pas contrevenu à ses obligations de vendeur, que les griefs des époux Z sur ses projets d’extension de la maison qui n’était pas objet de la vente sont totalement inopérants, qu’ ils ne peuvent persister à affirmer péremptoirement qu’il les aurait volontairement trompés sur la surélévation du mur mitoyen, d’une hauteur de deux mètres supplémentaires maximum, qu’ils sont tous deux médecins et pourvus de la culture suffisante pour comprendre le terme de surélévation, que de plus, ils étaient assistés de leur propre Notaire lors de la vente et de sa réitération et à supposer que cette clause ne soit pas claire pour leur intelligence, il leur revenait de solliciter une explication de leur Notaire à ce sujet, qu’ en les informant de ce projet de surélévation, il a parfaitement respecté les dispositions de l’article 1602 du Code Civil.

— qu’ils ne peuvent pas plus alléguer une mauvaise maîtrise des subtilités de la langue française tout en reconnaissant avoir accompli leurs études de médecine à C dans cette même langue, qu’à supposer que tel soit le cas, il leur incombait de se faire assister d’un interprète, qu’en tout état de cause, la Cour constatera que dans leurs écrits adressés à l’expert, les époux Z manient parfaitement la langue française et suffisamment pour polémiquer vainement,

— qu’après avoir constaté que la nouvelle argumentation développée par les époux Z est tout aussi inopérante que la précédente, la Cour les déboutera purement et simplement et confirmera le jugement entrepris,

— qu’aux termes de leurs conclusions, ils persistent à prétendre qu’ils subissent un préjudice causé par :

* la diminution importante de clarté dans les pièces donnant sur le mur mitoyen

* la proximité et l’accessibilité de leur terrasse avec celle de Monsieur X

* la privation d’ensoleillement

* un sentiment d’oppression et d’enfermement

* et surtout une dépréciation de la valeur de leur bien immobilier,

— que contrairement à ce qu’ils invoquent, le rapport d’expertise n’établit absolument l’existence d’un trouble anormal du voisinage,

— qu’il est constant en droit et aux termes de la jurisprudence qu’un trouble du voisinage ne peut être sanctionné qu’à la condition d’être anormal, qu’il existe une notion d’excès et d’anormalité dont la preuve doit être bien évidemment rapportée par le demandeur en application de l’article 1315 du Code Civil,

— qu’il suffit de se rapporter au rapport d’expertise établi par Monsieur D pour constater que :

* les constructions qu’il a réalisées sont conformes au permis de construire modificatif obtenu,

* ils ont autorisé expressément dans l’acte de vente Monsieur X à surélever le mur existant mitoyen de deux mètres, leur simple allégation selon laquelle ils n’auraient pas compris le terme de surélévation étant inopérante,

* ils ne subissent pas plus de perte d’ensoleillement,

— que la création d’une mitoyenneté de terrasse ne constitue pas plus un trouble anormal de voisinage,

— que les époux Z ont été déboutés de leur action en contestation du permis de construire devant le tribunal administratif; car la modification réalisée ne porte pas atteinte à l’intérêt et au caractère des lieux avoisinants ni au paysage urbain,

— qu’il n’existe aucune preuve d’une diminution de la valeur vénale de leur maison du fait des travaux qu’il a exécutés sur sa propriété voisine,

— que leur appel est abusif, qu’ils se livrent à un véritable harcèlement à son égard à tel point d’ailleurs qu’il a dû déménager, qu’il doit être relevé qu’ils poursuivaient à la fois sa condamnation au paiement de dommages et intérêts et la contestation du permis de construction aux fins de démolition de son extension

Il demande à la cour de :

'CONSTATER que Monsieur X n’a pas contrevenu aux dispositions de l’article 1602 du Code Civil

CONSTATER que les époux Z ne rapportent pas la preuve d’un trouble anormal de voisinage causé par Monsieur X,

CONSTATER que les époux Z ont autorisé Monsieur X à surélever le mur mitoyen situé à l’Est de leur propriété d’une hauteur de deux mètres lors de l’acquisition de leur maison,

CONSTATER qu’ils ne subissent aucune perte d’ensoleillement anormale

CONSTATER qu’ils ne rapportent aucune preuve au soutien de leurs allégations

EN CONSEQUENCE :

CONFIRMER purement et simplement le jugement rendu par le Tribunal de Grande Instance de Lyon le 14 février 2013

DEBOUTER purement et simplement Monsieur et Madame Z de toutes leurs demandes formées à l’encontre de Monsieur X

CONDAMNER les époux Z à payer à Monsieur X la somme de 10 000 € à titre de dommages et intérêts en application de l’article 1382 du Code Civil pour appel abusif

CONDAMNER in solidum Monsieur et Madame Z à payer à Monsieur X la somme de 5 000 € sur le fondement de l’article 700 du CPC

CONDAMNER in solidum Monsieur et Madame Z aux entiers dépens tant de première instance que d’appel, distraction faite au profit de Maître Pierre Laurent MATAGRIN, E, sur son affirmation de droit en application de l’article 699 du CPC.'

L’ordonnance de clôture est en date du 24 septembre 2013.

SUR CE, LA COUR

Sur le trouble anormal de voisinage

Attendu qu’il est de principe que nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage et que le respect des dispositions légales n’exclut pas l’existence éventuelle de troubles excédant les inconvénients normaux de voisinage ;

Attendu que Monsieur X, propriétaire de deux parcelles voisines, construites mitoyennes (parcelles XXX et XXX, à XXX , a vendu la parcelle n° 43 sur laquelle est élevée une maison d’habitation sur cave à Monsieur et Madame Z suivant acte notarié reçu par Maître Eric PARISET, notaire à Lyon, le 14 octobre 2012 ;

qu’aux termes de cet acte, l’acquéreur a autorisé le vendeur à surélever le mur est jusqu’à une hauteur d’environ 2 mètres ;

que Monsieur X qui a sollicité un permis de construire initial puis un permis modificatif a créé en rez-de-chaussée une extension de la maison en un garage et bureau, une toiture terrasse au-dessus du garage, et côté nord de sa maison, une extension sur cour avec toiture-terrasse accessible depuis son pavillon , que toutes les terrasses ont été rendues accessibles en mitoyenneté et façade arrière, que Monsieur X a fait dresser des claustras en bois le long de ces terrasses pour préserver l’intimité des uns et des autres ;

Attendu que l’expert indique :

— que la seule privation de soleil correspondant à la mise en place du claustra bois pare-vue séparatif du mur mitoyen est limitée au matin jusqu’à 10 heures environ côté terrasse Z, que cette perte d’ensoleillement peut être considérée comme faible compte tenu de la hauteur du pare-vue à 1 m 60 côté Z et de 2,10 m côté X,

— qu’il n’y a pas eu de création de nouvelles ouvertures au R + 1 de la maison X qui pourraient avoir des vues sur la parcelle Z, que toutes les ouvertures de l’étage étaient existantes avant la construction,

— qu’en revanche, la terrasse accessible créée en mitoyenneté a résolument modifié les vues réciproques des deux parcelles puisque cette terrasse est pratiquement au même niveau que celle des époux Z et en mitoyenneté, que pour éviter cette nouvelle vue, Monsieur X a fait réaliser sur toute la longueur du mur mitoyen la clôture en claustra bois pare-vue dont il a été question supra,

— que pour ce qui concerne la vue depuis l’intérieur de la maison Z, trois pièces sont concernées par cette nouvelle surélévation de clôture :

* le séjour au rez-de-chaussée dont on peut considérer que la surélévation restreint la vision au mur séparatif voisin alors que le regard pourrait porter jusqu’à la façade Ouest de la maison X,

* la chambre de l’étage dont on peut considérer que la surélévation restreint la vision au mur séparatif voisin alors que le regard pourrait porter jusqu’à la façade OUEST de la maison X,

* la lingerie de l’étage, pièce non concernée servant d’accès à la terrasse,

— que la nouvelle terrasse X en mitoyenneté au niveau de celle des époux Z crée une certaine promiscuité qui n’existait pas auparavant ;

Qu’il précise que le mur mitoyen existant de 2,10 m de hauteur a été surélevé de 60 cm en maçonnerie et de 1,50 m en claustra bois, que cette surélévation a été autorisée dans l’acte de vente, qu’aucun projet n’a été annexé à l’acte de vente indiquant les intentions de Monsieur X ;

Qu’il estime qu’il y a bien un préjudice subi par les époux Z de promiscuité de terrasse accessible construite en limite de propriété au même niveau que leur terrasse existante, que les nuisances occasionnées sont d’ordre acoustique (utilisation de la terrasse accessible), et visuelle (pare-vue de 1 m 60 de hauteur sur terrasse Z et surélévation de 2 m du mur mitoyen existant sur cour intérieure) ;

Qu’il souligne cependant que les époux Z ont autorisé cette édification, que le mur mitoyen au faîtage fait une hauteur de 2,10, qu’il est donc impossible de considérer la surélévation comme une hauteur maximale de 2 mètres dans l’acte de vente puisque ce mur fait déjà une hauteur supérieure ;

Qu’il conclut que les constructions réalisées sont conformes au permis de construire modificatif obtenu par Monsieur X, que Monsieur et Madame Z ont autorisé dans l’acte de vente Monsieur X à surélever le mur existant mitoyen de 2 mètres, qu’il y a eu construction d’un rez-de-chaussée servant de garage et de bureau en mitoyenneté avec la terrasse accessible au même niveau que celle existante des époux Z ainsi qu’une extension d’habitation sur la façade arrière également avec terrasse accessible reliée à la première, que ces constructions sont séparées de la propriété Z par une surélévation de un mètre environ du mur mitoyen existant, soit une hauteur totale de plus de 4 mètres :

Attendu que comme indiqué supra, il était mentionné dans l’acte de vente que 'l’acquéreur autorise le vendeur à surélever le mur est, jusqu’à une hauteur d’environ deux mètres. Les travaux seront exécutés à sa charge et responsabilité exclusive.' ;

Attendu que dès lors qu’il ressort du rapport d’expertise judiciaire que le mur existant dont la surélévation était prévue avait d’ores et déjà une hauteur de 2,10 mn, la surélévation jusqu’à une hauteur d’environ deux mètres ne pouvait se comprendre que par un ajout d’environ deux mètres ;

Que Monsieur et Madame Y ne peuvent utilement et valablement soutenir que la langue française n’est pas leur langue maternelle alors qu’ils ont fait leurs études de médecine à C, que de leur propre aveu l’enseignement de la médecine se fait en langue française, que tous deux médecins, ils étaient assistés d’un notaire distinct de celui de Monsieur X, que le mur était visible, que sa hauteur de 2,10 m était aisément déterminable au moins approximativement au seul regard de la taille des intéressés par rapport au mur ;

Qu’ayant autorisé une surélévation du mur d’environ 2 mètres qui avait pour conséquence de porter sa hauteur à 4,10 mètres environ, ils ne sont mal fondés à se plaindre des nuisances qui résultent de la surélévation du mur du garage d’environ 50 cm et de la pose au-dessus de claustras d’une hauteur de 1,60 m, soit une surélévation de 1,60 m côté Z et de 2 m à 2,10 m côté X, à savoir notamment perte d’ensoleillement et de luminosité, perte de vue et oppression et enfermement dans une cour ;

Qu’au surplus l’expert indique :

— que la perte d’ensoleillement du fait de la hauteur du pare-vue de 1,60 m côté Z peut être considérée comme faible,

— que la perte de vue depuis l’intérieur de la maison Z concerne trois pièces : le séjour au rez-de-chaussée dont la surélévation restreint la vision au mur séparatif voisin alors que le regard pouvait porter jusqu’à la façade ouest de la maison X, la chambre de l’étage dont la surélévation restreint la vision au mur séparatif voisin alors que le regard pouvait porter jusqu’à la façade ouest de la maison X, et la lingerie à l’étage, pièce non concernée servant d’accès à l’étage,de sorte que le trouble dont la réalité est établie ne saurait cependant être considéré comme anormal ;

Attendu que s’il n’est en outre ni établi ni même allégué que Monsieur X a informé Monsieur et Madame Z de son projet de création non seulement d’un garage et bureau en rez-de-chaussée mais aussi d’une toiture-terrasse accessible sur le garage et d’une extension d’habitation sur la façade arrière également avec terrasse accessible reliée à la première, il ne peut lui être reproché aucune faute à cet égard, les informations qu’il était tenu de fournir concernant le bien vendu et non le bien voisin dont il demeurait propriétaire; que du reste, Monsieur et Madame Z n’agissent pas sur le fondement du vice du consentement par dol, erreur ou violence ;

Attendu que selon le rapport d’expertise, il n’y a pas eu création de nouvelles ouvertures au rez + 1 de la maison X qui pourraient avoir des vues sur la propriété Z ; que tout en relevant que la terrasse accessible créée en mitoyenneté a résolument modifié les vues réciproques des deux parcelles puisque cette terrasse est pratiquement au même niveau que celle des époux Z et en mitoyenneté, l’expert souligne que pour éviter cette nouvelle vue, Monsieur X a fait réaliser sur toute la longueur du mur mitoyen une clôture en claustra bois pare-vue de 1,60 m de hauteur ; qu’ainsi, il n’est pas établi l’existence de vues méconnaissant les dispositions des articles 675 et suivants du code civil ; que Monsieur et Madame Z n’invoquent nullement une quelconque infraction à ces textes qu’ils ne visent pas ;

Attendu que Monsieur X qui avait créé un accès à sa terrasse par un escalier a supprimé ledit escalier suite à la contestation de Monsieur et Madame Z ; que selon le rapport SARETEC produit par ceux-ci, la terrasse au-dessus du garage est accessible depuis la terrasse Nord sur cour elle-même accessible depuis la maison , les terrasses étant contiguës ; que pour autant, cette accessibilité des terrasses de Monsieur X depuis la maison et l’accessibilité de la terrasse des époux Z depuis celle de Monsieur B escaladant les claustras ne permet pas de conclure à une perte de sécurité caractérisant un trouble anormal de voisinage;

Attendu enfin qu’il n’existe aucun élément de nature à établir une perte de la valeur vénale du bien de Monsieur et Madame Z du fait de la nouvelle configuration des lieux ;

Attendu qu’en l’état des éléments du dossier, il n’est pas démontré l’existence d’un trouble anormal de voisinage qui puisse justifier l’allocation à Monsieur et Madame Z de dommages et intérêts ;

Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive et appel abusif

Atttendu qu’il n’est pas établi que Monsieur et Madame Z aient diligenté la présente procédure et le présent appel de mauvaise foi, par intention malicieuse et malveillante, dans des conditions caractérisant un abus du droit d’ester en justice ou d’exercer une voie de recours ;

que Monsieur X doit être débouté de sa demande en dommages et intérêts ;

Sur les demandes accessoires : article 700 du code de procédure civile et dépens

Attendu que l’équité ne commande pas de faire application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Attendu en revanche que Monsieur et Madame Z qui succombent en leur appel et au fond doivent être condamnés aux dépens tant d’appel que de première instance ;

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Confirme le jugement dont appel,

Déboute les parties de toutes autres demandes plus amples ou contraires,

Condamne Monsieur et Madame Z aux dépens d’appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

LE PRESIDENT LE GREFFIER