R.G : 14/04482 Décision du

Tribunal de Grande Instance de BOURG-EN-BRESSE

Au fond

du 24 février 2014

RG : 10/02627

chambre civile

X

X

C/

Y

I

SARL LANCHAMP IMMOBILIER

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON 1^re chambre civile B ARRET DU 28 Février 2017 APPELANTS :

M. J N X

61 impasse de la Sous-Station

XXX

Représenté par la SELARL DE VILLARD & ASSOCIES (PERSEA), avocats au barreau de LYON

M^me E F Eugénie Julienne K épouse X

61 impasse de la Sous-Station

XXX

Représentée par la SELARL DE VILLARD & ASSOCIES (PERSEA), avocats au barreau de LYON INTIMES :

M. G Y

XXX

Impasse de la Sous-Station

XXX

Représenté par M^e Nathalie ROSE, avocat au barreau de LYON

Assisté par la SELAS RIERA – TRYSTRAM – AZEMA, avocats au barreau de THONON-LES-BAINS

M^me H I épouse Y

XXX

XXX

Représenté par M^e Nathalie ROSE, avocat au barreau de LYON

Assisté par la SELAS RIERA – TRYSTRAM – AZEMA, avocats au barreau de THONON-LES-BAINS

La Société LANCHAMP IMMOBILIER, SARL, prise en la personne de son représentant légal en exercice pour ce domicilié audit siège

XXX

XXX

Représentée par la SELARL DPG & ASSOCIES, avocats au barreau de LYON

******

Date de clôture de l’instruction : 16 Juin 2016

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 16 Janvier 2017

Date de mise à disposition : 28 Février 2017

Audience présidée par Michel FICAGNA, magistrat rapporteur, sans opposition des parties dûment avisées, qui en a rendu compte à la Cour dans son délibéré, assisté pendant les débats de Fabrice GARNIER, greffier.

Composition de la Cour lors du délibéré :

— Françoise CARRIER, président

— Marie-Pierre GUIGUE, conseiller

— Michel FICAGNA, conseiller Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Françoise CARRIER, président, et par Fabrice GARNIER, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

*****

EXPOSE DE L’AFFAIRE

Courant 1989 et 1990, M. J X, employé SNCF et son épouse ont édifié en auto-construction une maison d’habitation de 130 m2 sur un terrain leur appartenant situé à XXX.

En 2004, M. X a rebouché plusieurs fissures apparues sur les façades.

Par acte du 30 octobre 2006, M. et M^me X ont vendu leur maison à M. et M^me Y pour le prix de 177 000 €.

Les acquéreurs ont entrepris des travaux intérieurs et extérieurs.

Par acte du 5 novembre 2009, les acquéreurs ont assigné leurs vendeurs aux fins de voir ordonner une expertise, au motif qu’au début de l’année, ils avaient «constaté» la survenance d’un phénomène de «fissuration généralisée».

Par ordonnance du 15 décembre 2009, le juge des référés a fait droit à cette demande et a désigné M. B pour y procéder.

Les époux X ont appelé en cause la société Lanchamp Immobilier qui était intervenue à la vente en qualité d’agent immobilier.

L’expert judiciaire a déposé son rapport le 12 septembre 2011.

Par acte du 29 juin 2010, M. et M^me Y ont assigné M. et M^me X au fond devant le tribunal de grande instance de Bourg-en-Bresse.

Ils ont demandé la résolution de la vente sur le fondement des dispositions des articles 1641 et suivants du code civil et la condamnation des vendeurs à leur payer diverses sommes en réparation de leurs préjudices, subsidiairement, ils ont sollicité la condamnation des vendeurs à leur payer à titre principal, la somme de 91 025,61 € au titre des travaux de réfection et de mise en conformité.

Par jugement en date du 24 février 2014, tribunal de grande instance de Bourg-en-Bresse a :

— déclaré M. et M^me Y recevables en leur action fondée sur les articles 1641 et suivants du code civil,

— débouté M. et M^me Y en leur demande de résolution de la vente,

— condamné solidairement M. et M^me X K à payer à M. et M^me Y la somme de 80 525,61 € TTC au titre de travaux de réfection,

— débouté M. et M^me Y de leur demande en paiement au titre des honoraires de maîtrise d’oeuvre, de l’assurance dommages ouvrages, du remboursement des frais liés à l’acquisition et des frais d’aménagement de leur maison,

— débouté M. et M^me X de l’intégralité de leurs demandes dirigées à l’encontre M. et M^me Y,

— débouté M. et M^me X de leur demande tendant à être relevés et garantis par l’agence Lanchamp Immobilier,

— débouté la société Lanchamp Immobilier de sa demande en paiement de dommages et intérêts pour procédure abusive,

— condamné in solidum M. et M^me X à payer à M. et M^me Y la somme de 1 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et à la société Lanchamp Immobilier la somme de 1 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— ordonné l’exécution provisoire.

M. J X et M^me L K épouse X ont relevé appel.

Ils demandent à la cour :

Vu les articles 1147, 1641 et suivants du code civil,

— de réformer le jugement,

— de déclarer irrecevables les demandes formées par M. G Y et M^me H I épouse Y car prescrites.

subsidiairement,

— de déclarer irrecevables les demandes formées par M. G Y et M^me H I épouse Y sur le fondement des articles 1641 et suivants du code civil, tant en raison du fait que les vices invoqués par ceux-ci étaient apparents lors de la visite des lieux, qu’a fortiori au moment de la vente elle-même, que pour avoir engagé leur action plus de deux ans après la connaissance du vice par eux allégué,

— de les voir en toute hypothèse fondés à opposer à M. G Y et M^me H I épouse Y la clause de non garantie des vices de toute nature insérée dans l’acte de vente du 30 octobre 2006,

— de débouter M. G Y et M^me H I épouse Y de l’intégralité de leurs demandes,

à titre infiniment subsidiaire,

— de déclarer inopposables les termes et conclusions du rapport d’expertise de M. B, compte-tenu des erreurs et des lacunes qui l’affectent,

— de déclarer irrecevable et non fondée la demande en paiement de la somme de 91 025,61 € au titre des travaux de réfection et de mise en conformité, compte tenu des erreurs et lacunes affectant le rapport d’expertise.

— de dire et juger qu’ils n’étaient pas tenus au respect des règles de construction parasismiques et qu’ils ne sont donc redevables d’aucune somme à ce sujet, Plus subsidiairement et si par impossible la cour devait retenir la recevabilité des demandes de M. G Y et M^me H I épouse Y,

— d’ordonner une nouvelle expertise confiée à tel expert qu’il plaira à la cour de désigner, aux frais avancés de M. G Y et M^me H I épouse Y,

Vu l’appel en cause et garantie délivrée le 3 avril 2012 à la société Lanchamp Immobilier,

— de retenir la responsabilité de la société Lanchamp Immobilier au titre de ses manquements à ses obligations de prudence, de diligences, de renseignements et de conseils envers son mandant,

— de dire et juger que la société Lanchamp Immobilier sera tenue de les relever et garantir de toutes les condamnations qui pourront être le cas échéant prononcées à leur encontre si par extraordinaire les demandes formées par M. G Y et M^me H I épouse Y à leur égard devaient prospérer,

En toute hypothèse et pour le cas où la cour estimerait ne pas pouvoir retenir la demande de relevé et garantie , après avoir relevé et retenu les fautes commises par la société Lanchamp Immobilier, tel que démontrées,

— de condamner ladite société à leur payer une somme d’un montant équivalent à celui de toute condamnation qui sera le cas échéant prononcée à leur encontre, et ce à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice par eux subi,

— de condamner G Y et M^me H I épouse Y à leur payer la somme de 6 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— de condamner la société Lanchamp Immobilier à leur payer la somme de 3 500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— de condamner M. et M^me Y I ou qui mieux les devra, aux entiers dépens de première instance et d’appel, en eux y inclus les frais d’expertise et avec application de l’article 699 du code de procédure civile au profit de Me de Villard, avocat sur son affirmation de droit.

Ils soutiennent :

— que l’article 1648 du code civil précise que : «l’action résultant des vices rédhibitoires doit être intentée par l’acquéreur dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice»,

— que les trous les rebouchages des fissures étaient visibles,

— que M. Y a déclaré à l’expert qu’il reconnaît qu’il a vu les fissures au moment de l’achat,

— que la «généralisation» des fissures, évoquée par les consorts Y, ne date nullement de 2009 mais bien de 2004, raison pour laquelle, l’expert indique qu’elle «était forcément visible à l’achat en 2006»,

— qu’il est en effet tout à fait impossible d’affirmer comme l’a fait le tribunal de grande instance, que l’action des consorts Y est recevable sur le fondement de l’article 1641 du Codec civil en indiquant dans le même temps que la villa n’est pas impropre à sa destination,

— que le listing exhaustif des fissures fait par l’expert n’a rien de très alarmant,

— que l’expert a indiqué qu’à ce jour, «on peut convenir seulement d’un problème esthétique», – que l’expert rappelle à 3 reprises dans son rapport que les consorts Y avaient parfaitement connaissance de l’existence des fissures litigieuses au moment de la vente,

— que les travaux entrepris par les acquéreurs ont incontestablement pu avoir une incidence sur l’évolution ou l’apparition de fissures, en particulier :

La création d’une porte-fenêtre en façade Ouest, avec le découpage de l’ossature de la maison, en dessous de l’allège de la fenêtre, ce phénomène pouvant libérer les tensions internes de l’ossature d’origine et créer des fissures,

La modification de l’ouverture en façade Sud,

L’aménagement des combles,

— que ces aménagements ont constitué principalement pour l’ossature, dans la suppression puis la reconstitution du linteau béton, au-dessus du passage à travers le mur de refond de la maison ayant nécessité une reprise d’appui de la charpente au niveau du mur de refond, et l’ajout de quatre «velux» sur la toiture,

— que le rapport d’expertise sur lequel les consorts Y fondent leur demande et parsemée d’erreurs techniques certaines pour le moins significatives ainsi que l’a montré fort pertinemment M. C dans son dire du 20 juin 2011,

— qu’ils ont construit leur maison en conformité avec les règles techniques applicables au matériau mis en place (siporex) et au type de construction connu à l’époque, étant ici rappelé que l’expert a souligné que «la surface hors oeuvre de 129,45 m2 ne nécessitait pas de prendre l’attache d’un maître d’oeuvre agréé ou d’un architecte»,

— qu’ils n’ont commis aucune réticence puisqu’ils pensaient en toute bonne foi que les fissures étaient dues à la sécheresse qui a fait tant de dégâts en France,

— qu’ils n’ont pas non plus cherché à dissimuler quoique ce soit à l’expert,

— qu’il est compréhensible que l’agence n’ait pas fait apparaître dans sa fiche de vente la présence de ces fissures,

— que contrairement à ce qu’a pu écrire le tribunal, ils n’ont jamais indiqué, en cours d’expertise, pas plus qu’ailleurs, qu’ils auraient «appliqué une couche de peinture générale sur l’ensemble des façades de la maison après rebouchage des fissures par silicone et enduit écrasé»,

— que l’agent immobilier, non seulement a une obligation d’accomplir ce pourquoi il a été mandaté, mais qu’il est également tenu à une obligation de prudence, de diligence, de renseignements et de conseils envers son mandant,

— que le phénomène de fissuration, pourtant parfaitement visible, a été totalement occulté par la société Lanchamp Immobilier.

M. G Y et M^me H I demandent à la cour de :

Vu l’article 1648 du code civil,

— de dire et juger qu’ils ont engagé une action en référé dès lors qu’ils ont constaté la survenance de fissures affectant leur pavillon au cours de l’année 2009, – de dire et juger en outre que la connaissance de l’ensemble des vices cachés affectant leur bâtiment n’a été révélée qu’au cours des opérations d’expertise diligentées par M. B

en conséquence,

— de dire et juger que l’action engagée par eux en 2009 a respecté les délais fixés pour l’article 1648 du code civil et rejeter la fin de non-recevoir soulevée par M. et M^me X,

Vu les articles 1641 et suivants du code civil,

— de dire et juger que les fissures apparues en 2009 n’étaient pas apparentes lors de leur acquisition en 2005, dès lors que ces dernières n’existaient plus pour avoir été rebouchées, cependant que d’autres fissures sont ultérieurement apparues et ne cessent, depuis lors, d’évoluer,

— de dire et juger qu’à ces désordres, s’ajoutent de nombreux vices cachés affectant cette maison, résultant du fait que les règles minimales de construction ont été délibérément ignorées par M. X qui l’a personnellement conçue puis construite,

— de dire et juger que M. et M^me X ne peuvent dès lors se prévaloir de la clause de non garantie des vices cachés telle qu’insérée dans l’acte de vente,

— de dire et juger que les désordres et vices cachés sont suffisamment graves pour justifier que la vente soit purement et simplement résolue avec toutes ses conséquences de droit,

en conséquence,

— de déclarer M. et M^me X mal fondés en leur appel principal et les en débouter,

— de confirmer le jugement déféré en ce qu’il les a déclaré recevables en leur action fondée sur les articles 1641 et suivants du code civil,

— de les recevoir en leur appel incident,

et, y faisant droit,

— de prononcer la résolution de la vente intervenue par acte reçu le 30 octobre 2006 en l’étude de M^e Thierry Lafay, notaire à Culoz publié et enregistré le 29 novembre 2006 à la Conservation des Hypothèques de Nantua (volume 2006 P n° 10706) et aux termes duquel M. et M^me X ont vendu à M. G Y et M^me H I, le bien immobilier ainsi désigné :

— Sur la Commune de Culoz (Ain), Une maison d’habitation comprenant :

au rez-de-chaussée : séjour, cuisine, dégagement, 2 chambres, salle de

bains et WC ;

à l’étage : combles aménageables,

avec terrain attenant et un bâtiment annexe à usage de garage,

figurant au cadastre de ladite Commune à la section AK sous le n° 300, lieudit « Au Péage », d’une contenance de 5 a 62 ca.

— de condamner en conséquence solidairement M. et M^me X à leur payer : 177 000 € en restitution du prix d’acquisition ;

12 770,65 € au titre des frais hypothécaires et notariés ;

7 315,12 € au titre des frais d’aménagement de la cuisine ;

3 190,00 € correspondant aux travaux d’isolation du toit ;

2 712,68 € pour les frais d’installation du plancher ;

3 679,35 € pour les travaux d’aménagement du premier étage ;

1 316,93 € liés aux travaux de cloisonnage ;

5 000,00 € à titre de dommages et intérêts

— de dire et juger qu’en contrepartie du règlement des sommes ainsi mentionnées, ils devront restituer la maison à M. et M^me X,

à titre subsidiaire,

— de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a condamné M. et M^me X à payer aux époux Y le coût des travaux de réfection.

l’émendant en son quantum,

— de condamner solidairement M. et M^me X à leur payer la somme de 91 025,61 € au titre des travaux de réfection et de mise en conformité,

— de condamner M. et M^me X à leur payer 15 000 € en réparation de leur préjudice de jouissance et à titre de dommages et intérêts, lié à la mise en oeuvre des travaux de réfection,

en tout état de cause,

— de condamner solidairement M. et M^me X à leur payer la somme de 6 000 € sur le fondement dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— de les condamner dans les mêmes conditions de solidarité aux entiers dépens de première instance et d’appel, ces derniers distraits au bénéfice de M^e Nathalie Rose, avocate, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

Ils soutiennent :

— qu’au visa de l’article 1648 du code civil la jurisprudence retient que le point de départ du délai de deux ans est celui de la révélation de la gravité du vice, de la découverte du vice dans ses causes, ses manifestations et ses conséquences, ou la connaissance du vice dans son origine et ses conséquences possibles,

— qu’en l’espèce, ils n’ont jamais constaté l’existence de fissures affectant le bâtiment au jour où ils se sont portés acquéreurs de leur maison,

— que M. X avait pris soin de les reboucher toutes, de telle sorte qu’aucune fissure n’était apparente douze mois plus tard, – que ce n’est qu’en 2009 qu’ils ont constaté la survenance d’un phénomène de fissuration généralisée affectant l’ensemble du bâtiment, et faisaient donc intervenir la société Truchet Frères qui leur révélait l’ampleur des dégâts,

— que l’expert judiciaire a relevé l’existence de multiples autres vices cachés affectant la maison qui sont directement à l’origine du phénomène de fissuration et dont l’importance n’a cessé d’être soulignée par M. B tout au long de son rapport :

la maison a été construite sans étude de sol préalable, sur un sol d’une qualité qualifiée de «médiocre» et «instable» par l’expert judiciaire, qui aurait nécessité des fondations plus importantes,

celles-ci ne sont pas «hors gel»,

les règles applicables en matière de fondations pour la définition du «hors gel» n’ont rien à voir avec celles relatives aux toitures,

la profondeur «hors gel» est donnée par la formule h/min 70 + 0,03 x altitude soit pour la ville de Culoz : «altitude CULOZ : 256 m ; la profondeur hors gel est donc de 77,70 cm,

il n’y a pas de chaînages verticaux dans les angles de la villa.

— que même au cours des opérations d’expertise, l’expert judiciaire a déjà pu noter l’évolution du phénomène de fissuration dans le sens de son aggravation,

— que l’expert judiciaire a conclu de façon univoque sur l’absence de toute relation entre les travaux réalisés par M. et M^me Y avec les fissures lorsqu’il précise, dans cette même note technique :

«Les deux ouvertures réalisées par M. Y à l’Ouest et au Sud n’ont certainement pas provoqué la fissure importante en façade Nord qui évolue, et l’ouverture des fissures colmatées tout au long de l’angle Nord-Est»,

— que la clause de non garantie des vices cachés ne peut utilement être invoquée par M. et M^me X pour deux raisons, dont chacune se suffit à elle- même :

— l’action en garantie des vices cachés est parfaitement recevable à l’égard de la personne qui a elle-même construit une villa, et l’a ensuite vendue après achèvement, et celle-ci ne peut davantage invoquer la clause de non garantie des vices cachés car elle est dès lors assimilée à un vendeur professionnel, tenu à ce titre, de connaître le vice,

— que le fait de construire soi-même un bâtiment, pour le revendre ensuite, a pour conséquence d’être assimilé à un constructeur professionnel, avec pour conséquence de ne pouvoir se prévaloir d’une clause d’exclusion de garantie des vices cachés.

— que M. et M^me X ne peuvent encore se prévaloir de cette même clause dès lors qu’ils ont délibérément caché les vices de construction affectant leur villa, et n’ont donné aucune information quant aux phénomènes de fissuration survenus peu de temps avant qu’ils ne mettent leur propriété en vente,

— que M. Y a reconnu devant l’expert avoir remarqué certains raccords qui étaient visibles en façade, mais, totalement profane en matière de bâtiment, il ne pouvait évidemment imaginer qu’on était en présence d’un phénomène de fissuration généralisé survenu quelques mois seulement avant que M. et M^me X ne mettent leur pavillon en vente, et surtout que les fissures n’étaient en aucune façon stabilisées mais bien «vivantes» comme l’expert judiciaire l’a encore noté, – qu’ils entendent solliciter que soit prononcée la résolution de la vente en date du 30 octobre 2006 et de pouvoir rendre la maison aux époux X contre restitution du prix de vente, soit la somme de 177 000 €,

— que M. et M^me X avaient parfaitement connaissance du vice affectant la maison, que dans ces conditions, au vu de l’article 1645 du même code, ils seront tenus outre la restitution du prix de tous les dommages et intérêts.

La société Lanchamp Immobilier demande à la cour :

Vu l’article 909 du code de procédure civile,

Vu les articles 1134 et 1147 du code civil,

— de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a :

— débouté M. et M^me X de leurs demandes de condamnation à les relever et garantir de toutes condamnations prononcées a leur encontre,

— condamné M. et M^me X à lui payer une indemnité de 1 500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens,

— de débouter M. et M^me X de leurs demandes, fins et conclusions comme injustifiées et non fondées,

— de condamner M. N X et M^me E K épouse X à lui la somme de 1 000 € á titre de dommages et intérêts pour recours abusif, outre 3 500€ en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner les mêmes aux entiers dépens avec distraction au profit de la société DPG et Associés, sur son affirmation de droit.

Elle soutient :

— qu’elle n’a pas identifié les réparations à effectuer et pour cause, elle n’a jamais été informée de la qualité réelle de la construction par les vendeurs et donc des vices qui entachaient celle-ci,

— que dès lors, il ne saurait lui être reproché de ne pas avoir attiré l’attention de ses mandants sur une information dont elle ignorait tout et dont les époux X avaient seuls connaissance,

— que les causes du phénomène de fissuration généralisée apparu en 2009 résident en effet dans une piètre qualité du sol qui aurait nécessité des fondations plus importantes, mais également dans le fait que M. X n’a pas fait appel à un spécialiste et, n’a pas respecté les règles de l’art,

— que la personne qui construit une villa et la vend après achèvement est assimilée au vendeur professionnel et ne peut en conséquence se prévaloir de la clause de non garantie des vices cachés,

— que nul ne saurait se prévaloir de sa propre turpitude,

— que de même, il est rappelé que les acquéreurs ont effectué des travaux importants sur la bâtisse sans faire appel à des artisans comme le laisse supposer la production des factures correspondant au matériel indispensable aux dits travaux,

— qu’ils ont procédé à des ouvertures en façade ainsi qu’a l’aménagement des combles, ce qui n’aura pas manqué d’avoir une influence sur l’évolution des désordres objets de l’expertise judiciaire.

MOTIFS

Sur l’opposabilité de la clause d’exonération contractuelle de garantie des vices cachés

La personne qui vend un bien immobilier après l’avoir personnellement construit est un constructeur et ne peut se prévaloir des clauses d’exclusion de garantie des vices cachés affectant le bien vendu.

En l’espèce, M. X et M^me X ayant eux-même construit la maison vendue, ils ne peuvent se prévaloir de la clause de non garantie des vices cachés figurant à l’acte de vente.

Sur la caractère caché des vices invoqués

Le vice est caché s’il n’ est pas connu de l’acquéreur au moment de la vente «dans sa cause et son amplitude» .

En l’espèce, si l’expert indique bien que les «anomalies (traces de rebouchage de fissures) étaient visibles» au moment de la vente et que M. Y a déclaré les avoir vues, il est certain que les acquéreurs, tout à fait profanes, ignoraient les causes de ces fissures.

En outre, ces fissures se sont rouvertes postérieurement à la vente et de nouvelles micro-fissures sont apparues.

Selon les pièces produites et le rapport de l’expert judiciaire, les fissures ont pour cause l’absence de respect des règles élémentaires de la construction à savoir :

— un choix inadapté de parpaings Siporex 20 cm pour des murs porteurs extérieurs,

— une absence de chaînage verticaux pour une construction sur sol alluvionnaire argileux de médiocre tenue, sur une profondeur de 3m,

— fondations d’une profondeur inférieure aux normes hors gel.

M. X ne conteste pas avoir construit la maison, sans avoir eu recours à un architecte ou à un maître d’oeuvre.

Il a admis n’avoir donné aucune information sur ces fissures, ni à l’agence immobilière en charge de la vente, ni aux acquéreurs, alors cependant qu’il a indiqué que ces fissures récentes, étaient dues selon lui à la canicule de 2003.

Or, les fissurations qui apparaissent ensuite d’une canicule sont le résultat d’une rétractation du sol.

Ce phénomène est d’une particulière gravité pour la solidité des ouvrages.

L’expert indique en tout état de cause, que si les fondations avaient été plus profondes, elles n’auraient pas été affectées par le phénomène d’assèchement du sol.

En conséquence, il convient d’admettre que ce n’est que le 1^er juin 2011, ensuite de l’analyse faite par la société Stebat, que les époux Y ont eu connaissance des causes des fissures, ces causes étant confirmées par l’expertise déposées le 13 septembre 2011.

Il résulte de ces éléments : – que les fissures sont des manifestations de vices de construction (fondations insuffisantes, absence de chaînage d’angle)

— que ces vices étaient cachés et antérieurs à la vente,

— qu’ils n’ont été mis en évidence dans toute leur ampleur qu’en 2011,

de sorte que l’action en garantie des vices cachés est recevable.

Sur l’influence des travaux réalisés par l’acquéreur

L’expert n’a pas retenu comme cause possible des fissures, les effets des travaux d’aménagement effectués par les époux Y.

Sur l’impropriété ou la diminution importante de l’usage

Pour être rédhibitoire, le vice doit rendre «la chose impropre à l’usage auquel on la destine ou diminuer tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise ou n’en aurait donné qu’un moindre prix» s’il en avait eu connaissance.

L’appréciation de l’impropriété du vice se fait par rapport à la destination de la chose vendue.

L’expert indique que la maison ne présente pas de danger actuel et qu’il n’y a pas de perte de jouissance.

Cependant, l’expert a bien précisé qu’il n’était pas possible de prévoir l’avenir à 2,5 ou 10 ans et qu’il ne pouvait prendre «le risque de ne rien préconiser».

Selon lui, «l’évolution des fissures peut compromettre la solidité de l’ouvrage dans un temps plus ou moins éloigné et le rendre impropre à sa destination»

D’autre part , l’état visuel déplorable de la maison fissurée de toute part, que l’on peut constater sur les photographies produites, peut légitimement faire douter de la solidité de la maison, d’autant que celle-ci ne répond pas aux normes antisismiques actuelles.

Il est produit par les époux Y, une attestation d’une psychologue qui indique les deux enfants de la famille Y, Luna et D, «ont peur» de l’état de la maison et que ces enfants ont développé des troubles liés au stress.

Ce ressenti des membres de la famille Y, tel qu’il est établi par les pièces produites, doit être pris en considération pour apprécier l’impropriété à destination.

Ainsi, il doit être constaté que les vices cachés rendent le bien vendu impropre à sa destination.

Sur la demande de résolution

Si les époux Y conservent ce bien, ils devront de manière impérative et à bref délai supporter pendant plusieurs semaines des travaux importants : reprise des fondations, chaînage des murs, reprise de la façade, du carrelage etc.

Ces travaux présentent eux-mêmes des risques non négligeables : dégradations en cours de chantiers, inefficacité etc.

Si l’acquéreur ne les réalise pas, la perte de valeur de la maison serait alors de l’ordre de 100 000 €, selon un avis de valeur d’un agent immobilier en date du 17 octobre 2014.

Ainsi, les vices cachés sont d’une gravité certaine.

En conséquence, le jugement sera réformé et la résolution de la vente sera prononcée.

Sur les conséquences de la résolution

La résolution emporte à la charge de l’acquéreur la restitution du bien vendu et à la charge du vendeur la restitution du prix de vente.

Par ailleurs, aux termes de l’article 1645 du code civil, si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur.

Le professionnel et le constructeur sont présumés connaître les vices.

En conséquence il convient de condamner solidairement M. et M^me X à payer aux acquéreurs :

177 000,00 € en restitution du prix d’acquisition,

12 770,65 € au titre des frais hypothécaires et notariés,

5 000 € à titre de dommages et intérêts complémentaires pour les frais consécutifs à la résolution de la vente (déménagement etc.)

En revanche, la demande au titre du coût des matériaux mis en oeuvre lors des travaux d’aménagement de cette maison ne peut pas être retenue s’agissant de travaux qui n’ont pas été réalisés par des professionnels et insuffisamment justifiés au vu des facturettes de grandes surfaces de bricolage.

En revanche, le coût de la cuisine intégrée, soit 5 842,77 €, fabriquée et conçue par un professionnel et non démontable, peut en revanche être alloué au vu de la facture acquittée produite aux débats.

Sur l’appel en garantie des époux X à l’encontre de l’agence Lanchamp

Il n’est pas contesté que les vendeurs n’ont donné aucune information à l’agence immobilière sur l’état de l’immeuble, l’expert indiquant que M. X s’est «bien gardé d’en parler (des fissures) à l’agence» .

En conséquence, les mandants ne peuvent reprocher à leur mandataire de ne pas les avoir conseillés sur des éléments qu’ils ont tus : auto-construction, absence d’architecte, non prise en compte des DTU, fissures rebouchées, soupçons de tassement du sol suite à une canicule, alors qu’ils ne pouvaient ignorer leur importance et leur gravité.

En conséquence, ils seront déboutés de leur action en garantie.

Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive

Il ne résulte pas des circonstances de l’espèce que les époux X aient assigné de mauvaise foi la société Lanchamp ou qu’ils auraient commis une faute alors qu’ils étaient recevables à rechercher sa responsabilité pour manquement au devoir de conseil.

Sur l’article 700 du code de procédure civile Il convient de faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Réformant le jugement déféré et statuant de nouveau,

Vu les articles 1641 et suivants du code civil,

— Dit non prescrite l’action engagée par M. G Y et M^me H I et rejette la fin de non-recevoir soulevée par M. J X et M^me L K épouse X,

— Dit que M. et M^me X ne peuvent se prévaloir de la clause de non garantie des vices cachés telle qu’insérée dans l’acte de vente,

— Prononce la résolution de la vente intervenue par acte reçu le 30 octobre 2006 en l’étude de M^e Thierry Lafay, notaire à Culoz publié et enregistré le 29 novembre 2006 à la Conservation des Hypothèques de Nantua (volume 2006 P n° 10706) et aux termes duquel M. et M^me X ont vendu à M. G Y et M^me H I, le bien immobilier ainsi désigné :

— Sur la Commune de Culoz (Ain),

Une maison d’habitation comprenant :

au rez-de-chaussée : séjour, cuisine, dégagement, 2 chambres, salle de

bains et WC ;

à l’étage : combles aménageables,

avec terrain attenant et un bâtiment annexe à usage de garage,

figurant au cadastre de ladite Commune à la section AK sous le n° 300, lieudit « Au Péage », d’une contenance de 5 a 62 ca,

— Condamne solidairement M. J X et M^me L K épouse X à payer à M. G Y et M^me H I :

177 000 € en restitution du prix d’acquisition,

12 770,65 € au titre des frais hypothécaires et notariés,

5 842,77 € au titre de la cuisine intégrée,

5 000 € à titre de dommages et intérêts complémentaires,

2 000 € sur le fondement dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— les déboute de leurs autres prétentions,

— Déboute M. J X et M^me E K épouse X de leur action à l’encontre de la société Lanchamp Immobilier, – Déboute la société Lanchamp Immobilier de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive,

— Condamne solidairement M. J X et M^me L K épouse X à payer à la société Lanchamp Immobilier la somme de 1 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamne M. J X et M^me L K épouse X solidairement aux entiers dépens de première instance et d’appel, ces derniers distraits au bénéfice de M^e Nathalie Rose, avocate et de la société DPG et Associés, sur son affirmation de droit, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE