N° RG 18/08150 – N° Portalis DBVX-V-B7C-MBMJ Décision du

Tribunal de Grande Instance de LYON

Au fond du 17 octobre 2018

RG : 16/05176

[…]

C

I

SCP C O E

SCP J ET H I NOTAIRES ASSOCIES

SA MMA ASSURANCES

C/

Y

Z

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

1^re chambre civile B

ARRET DU 03 Décembre 2019

APPELANTS :

M^e B C

[…]

[…]

Représenté par la SAS TUDELA ET ASSOCIES, avocats au barreau de LYON, toque : 1813

Assisté de la SCP KUHN, avocats au barreau de PARIS

M^e J I

[…]

[…]

Représenté par la SAS TUDELA ET ASSOCIES, avocats au barreau de LYON, toque : 1813

Assisté de la SCP KUHN, avocats au barreau de PARIS

SCP B C – D O – D E

[…]

[…]

Représenté par la SAS TUDELA ET ASSOCIES, avocats au barreau de LYON, toque : 1813

Assisté de la SCP KUHN, avocats au barreau de PARIS

SCP J I – H I – F G (anciennement dénommée SCP J et H I)

[…]

[…]

Représenté par la SAS TUDELA ET ASSOCIES, avocats au barreau de LYON, toque : 1813

Assisté de la SCP KUHN, avocats au barreau de PARIS

SA MMA IARD, prise en sa qualité d’assureur de M^e J I et de M^e B C

[…]

[…]

Représenté par la SAS TUDELA ET ASSOCIES, avocats au barreau de LYON, toque : 1813

Assisté de la SCP KUHN, avocats au barreau de PARIS

INTIMÉS :

M. K Y

né le […] à […]

[…]

[…]

Représenté par la SCP BAUFUME ET SOURBE, avocats au barreau de LYON, toque : 1547

Assisté de la SELARL CHANON SOCIÉTÉ D’AVOCATS, avocats au barreau de LYON, toque : 1179

M^me L Z

née le […] à […]

[…]

[…]

Représentée par la SCP BAUFUME ET SOURBE, avocats au barreau de LYON, toque : 1547

Assistée de la SELARL CHANON SOCIÉTÉ D’AVOCATS, avocats au barreau de LYON, toque : 1179

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 15 Octobre 2019

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 21 Octobre 2019

Date de mise à disposition : 19 Novembre 2019 prorogée au 03 Décembre 2019, les avocats dûment avisés conformément à l’article 450 dernier alinéa du code de procédure civile

Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :

— M N, président

— Florence PAPIN, conseiller

— Laurence VALETTE, conseiller

assistés pendant les débats de Myriam MEUNIER, greffier

A l’audience, M N a fait le rapport, conformément à l’article 785 du code de procédure civile.

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par M N, président, et par Myriam MEUNIER, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * *

EXPOSÉ DE L’AFFAIRE

Suivant 'compromis’ de vente du 18 février 2007, établi par M^e I, membre de la SCP J et H I, notaire à TROYES, les époux X se sont engagés à vendre à L Z et K Y le lot numéro 30 d’une copropriété située […] à LYON 1^er moyennant un prix de 197 500 €. Le paragraphe 'destination de l’immeuble’ prévoyait que le bien était affecté à un usage d’habitation.

La vente a été régularisée par acte authentique du 9 mai 2007, reçu par M^e C, membre de la SCP C O E, notaire à TROYES.

Aux termes de cet acte, le bien vendu était décrit comme suit :

« Lot numéro trente (30) :

Au rez-de-chaussée, un local dit LOCAL 2 au plan du rez-de-chaussée, occupant la partie à l’Est de l’allée et desservi par une porte sur la montée d’escalier, éclairé par 3 fenêtres sur la rue, avec la propriété des WC dans la cour. […]

Il est également précisé que la désignation actuelle du lot est la suivante : entrée, deux chambres, mezzanine, une grande pièce avec cuisine ouverte, cellier, salle de bains, WC ; le tout suite à des travaux réalisés par le vendeur. L’entrée du local se faisant par le fond de l’allée commune.'

Faisant valoir qu’ils avaient découvert en 2013, alors qu’ils étaient sur le point de vendre ce bien, que la rue des Tables Claudiennes était frappée d’un linéraire toutes activités et que seule pouvait y être autorisée dans les locaux des rez-de-chaussée une affectation à des commerces, bureaux ou services, activités artisanales ou à des équipements publics ou d’intérêts collectifs, de sorte que la vente ne s’était pas faite malgré une action en justice, M^me L Z et M. K Y ont, par acte d’huissier du 11 avril 2016, fait assigner devant le tribunal de grande instance de LYON M^e J I, la SCP J et H I, M^e B C, la SCP C O E, et leur assureur, la société MMA IARD, en réparation de leur préjudice.

Par jugement du 17 octobre 2018, le tribunal a condamné in solidum M^e J I, la SCP J et H I, M^e B C, la SCP C O E et la société MMA IARD à payer à M^me L Z et M. K Y une somme de 162 295 € a titre de dommages et intérêts, la somme de 2 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens et a assorti sa décision de l’exécution provisoire.

M^e J I, la SCP J I, H I et F G (anciennement denommée SCP J et H I), M^e B C, la S.C.P. B C – D O – D E et la SA MMA IARD ont interjeté appel.

Au terme de conclusions notifiées le 20 décembre 2018, ils demandent à la cour de :

— débouter M. Y et M^me Z de leurs demandes,

— condamner M. Y et M^me Z au paiement d’une somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens avec faculté de distraction au profit de M^e TUDELA.

Au terme de conclusions notifiées le 12 février 2019, M. Y et M^me Z demandent à la cour de confirmer le jugement sur la responsabilité et de le réformer sur les préjudices et de condamner solidairement les appelants à leur payer la somme de 266 024,69 € au titre de l’ensemble de leurs préjudices financiers outre la somme de 50 000 € en réparation de leur préjudice moral et celle de 15 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens avec faculté de distraction au profit de la SCP BAUFUME SOURBE.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la responsabilité des notaires

M. Y et M^me Z font valoir :

— qu’il résulte tant du compromis que de l’acte de vente que le bien acquis était destiné à l’habitation,

— qu’une note de renseignements d’urbanisme ne saurait se substituer à un certificat d’urbanisme et

qu’il appartenait au notaire de s’en faire délivrer un,

— que l’obtention d’un certificat d’urbanisme aurait permis aux notaires de découvrir l’existence de la servitude,

— que la désignation du local à l’acte aurait dû alerter les notaires.

Les appelants font valoir :

— qu’ils n’ont pas commis de faute,

— que la désignation du bien vendu, mentionnée dans l’acte authentique des 2 et 9 mai 2007, est conforme à celle figurant dans le règlement de copropriété-état descriptif de division,

— qu’ils n’avaient aucun moyen de penser que l’opération n’avait pas été faite en plein accord avec la copropriété puisque l’acte relatait l’assemblée générale du 8 juin 1989,

— que la note de renseignements d’urbanisme, délivrée à l’occasion de la vente (page 10 de l’acte authentique), ne faisait pas apparaître de prescriptions particulières,

— que rien ne démontre qu’un certificat d’urbanisme aurait permis aux notaires d’avoir l’assurance que le bien vendu ne pouvait être affecté à l’habitation,

— qu’à la lecture d’une note de renseignements d’urbanisme qui ne mentionnait pas que les biens étaient réservés à un usage commercial, ils n’avaient aucun motif de déconseiller à M. Y et M^me Z de poursuivre la vente, objet du compromis en date du 13 février 2007,

— qu’ils n’avaient aucun motif d’imaginer une quelconque difficulté dès lors qu’aucun élément ne permettait au moment de la rédaction de l’acte d’imaginer que l’affectation à l’habitation pouvait être contestée, que la note de renseignement de voirie délivrée par la communauté urbaine de LYON le 15 juillet à l’occasion de la vente du même lot 30 indiquait que l’immeuble était en nature d’appartement, que la DIA établie le 28 decembre 2004 à l’occasion de l’acquisition par les époux X indique également que le lot est à usage d’habitation, que le règlement de copropriété et ses modificatifs désigne le lot 30 comme un local, désignation reprise dans l’acte d’acquisition des intimés,

— que le fait qu’un autre notaire ait sollicité la délivrance d’un certificat d’urbanisme ayant révélé l’existence d’un linéraire ne saurait caractériser une omission de leur part,

— que la délivrance d’une note de renseignement d’urbanisme est conforme à la pratique pour la vente d’une propriété sans modification de son état, que la note aurait dû elle-même mentionner le linéaire et que les notaires ne sauraient être tenus de son imperfection,

— que le PLU qui a imposé le linéaire était en date du 11 juillet 2005, opposable depuis le 5 aout 2005, soit postérieurement à l’acquisition des époux X de sorte que si l’administration avait mis en cause l’affectation du bien à l’habitation, M. Y et M^me Z auraient pu faire valoir que le changement d’affectation était antérieur à l’intervention du Plan Local d’Urbanisme et qu’il avait, de plus, été fait en accord avec la copropriété.

Selon l’article 1382 (devenu 1240) du code civil, celui qui par sa faute cause à autrui un dommage s’oblige à le réparer.

Le notaire doit veiller à l’utilité et à l’efficacité de l’acte à l’établissement duquel il prête son concours

et est tenu en particulier, lorsqu’il instrumente une vente d’immeuble, d’une obligation de vigilance et de diligence consistant à rechercher préalablement à la vente les différentes informations nécessaires à l’efficacité de l’acte en particulier l’existence de servitudes ou de charges grevant le bien.

En l’espèce, le premier juge a justement retenu :

— que les acquéreurs avaient entendu acquérir un bien à usage d’habitation et non pas un local commercial,

— que les notaires étaient informés par la désignation initiale du lot 30 comme un 'local au rez-de- chaussée’ que celui-ci avait fait l’objet de modifications importantes pour être transformé en logement,

— qu’au regard de ces informations et de l’objectif recherché par les acquéreurs, les notaires étaient tenus d’une vigilance particulière et qu’il leur appartenait de solliciter un certificat d’urbanisme et non de se contenter de l’accord de la copropriété aux travaux effectués dans le local et d’une simple note d’urbanisme,

— que la faute des notaires instrumentaires était caractérisée.

Sur le préjudice

Les intimés font valoir :

— qu’ils auraient pu réaliser une plus-value de 76 500 €, que la valeur commerciale du bien ne saurait dépasser 120 000 €,

— qu’ils ont exposé des frais de 109 624,69 € pour l’acquisition du bien,

— qu’ils ont dû payer 2 400 € suite à la caducité du compromis conclu avec M^me A,

— que la demande n’est pas une diminution du prix mais une demande de dédommagement,

— qu’ils sont fondés à solliciter en outre 50 000 € au titre de leur préjudice moral.

Les appelants font valoir :

— que M. Y et M^me Z n’ont pas mis en cause leurs vendeurs, tenus pourtant à la garantie légale et faire droit à leur demande aboutirait à ce qu’ils conservent un bien qu’ils ont payé 197 500 € les faisant bénéficier à titre de dommages et intérêts d’une somme supérieure au montant du prix d’acquisition alors qu’ils ont pu l’habiter jusqu’à leur projet de vente en 2013, qu’ils conservent la possibilité de le revendre soit aux fins d’affectation commerciale, soit même aux fins d’habitation s’ils parvenaient à régulariser la situation,

— que M. Y et M^me Z ne justifient pas que le bien litigieux est aujourd’hui inoccupé ni que l’administration leur a fait interdiction de continuer à l’utiliser,

— que la réparation du préjudice ne saurait donc avoir pour effet de procurer un enrichissement au demandeur à l’action,

— que rien ne démontre, en l’état, que la Ville n’accepterait pas une dérogation, ou que le Plan Local d’Urbanisme ne serait pas modifié, s’il apparaissait que le refus d’accepter l’affectation à l’habitation n’est plus adapté à la situation en raison de l’évolution de la situation locale,

— qu’une telle évolution apparaît d’autant plus certaine que chacun sait que les petits commerces sont en voie de disparition et qu’en conséquence, les communes ont intérêt, pour éviter la multiplication des locaux à l’abandon, de favoriser l’affectation à l’habitation.

— que l’exécution de la garantie prévue par l’article 1638 du code civil ne saurait constituer un préjudice que le notaire pourrait être tenu d’indemniser, que la restitution de la diminution de prix ne constitue pas un préjudice indemnisable,

— que les demandeurs ne démontrent pas subir un préjudice actuel et certain puisqu’ils avaient la possibilité d’obtenir du vendeur le remboursement partiel du prix qu’il avait percu pour un bien qui ne pouvait, selon leur thèse, être affecté à l’habitation.

— que la réparation d’une perte de chance doit être mesurée à la chance perdue et ne peut être égale à l’avantage qu’aurait procuré cette chance si elle s’était réalisée

— que la loi ELAN permettra probablement aux intimés de faire valoir la réalisation des travaux avant l’intervention du PLU et d’obtenir l’autorisation de conserver l’affectation à l’habitation.

Est certain le dommage subi par une personne par l’effet de la faute d’un professionnel, alors même que la victime disposerait, contre un tiers, d’une action consécutive à la situation dommageable née de cette faute et propre à assurer la réparation du préjudice. L’absence de mise en cause des vendeurs est dès lors sans incidence sur l’obligation des notaires de réparer l’intégralité du préjudice subi par les acquéreurs dès lors que celui-ci est en relation de causalité directe avec leur faute.

C’est par de justes et pertinents motifs, adoptés par la cour, que le premier juge a retenu :

— que le préjudice de M. Y et de M^me Z consistait en une perte de chance de ne pas avoir acquis ce bien ou de l’avoir acquis à un prix moindre,

— que ni la perte de chance de réaliser une plus-value ni la condamnation dont ont fait l’objet M. Y et M^me Z le 24 juin 2014 ne correspondaient à ce préjudice,

— que le préjudice était constitué de la différence entre la valeur réelle du bien, à l’exclusion des charges et impôts liés à l’occupation,

— que la perte de chance devait être fixée à 100% au regard de l’objectif poursuivi par les acquéreurs.

S’agissant des frais exposés pour l’achat du bien, (emprunt, frais de notaire, assurance), seuls constituent un préjudice indemnisable ceux acquittés en raison de la survalorisation du bien de sorte que les intimés ne sont pas fondés à obtenir une indemnité correspondant à l’intégralité de ces frais mais dans la seule proportion de la moins value résultant de l’impossibilité d’affecter le bien à l’habitation.

Il n’est pas établi que les taxes foncières aient été appelées en considération du changement de destination de l’immeuble de sorte que le jugement doit être confirmé en ce qu’il a rejeté ce chef de préjudice.

La cour trouve dans le dossier les éléments lui permettant de fixer la moins-value du bien résultant de sa destination initiale à 77 500 €, correspondant à 39,24% du prix d’achat de sorte que l’indemnisation des frais d’acquisition payés en excès consécutivement à la faute des notaires s’établit à (71 427,38 € + 10 066,52 € + 10 267 €) x 39,24 % = 36 242,41 €.

Il convient en conséquence de faire droit à la demande à hauteur de la somme de 113 742,41 € en réparation du préjudice financier.

Le premier juge a fait une juste appréciation du préjudice moral des demandeurs de sorte que le jugement est confirmé en ce qu’il a fixé ce chef d’indemnisation à 5 000 €.

PAR CES MOTIFS

LA COUR,

Réforme le jugement déféré en ce qu’il a condamné in solidum M^e J I, la SCP J et H I, M^e B C, la SCP C O E et la societe MMA IARD à payer à M^me L Z et M. K Y une somme de 162 295 € a titre de dommages et intérêts ;

Statuant à nouveau,

Condamne in solidum M^e J I, la SCP J et H I, M^e B C, la SCP C O E et la société MMA IARD à payer à M^me L Z et M. K Y une somme de 118 742,41 € à titre de dommages et intérêts ce outre intérêts au taux légal à compter du 17 octobre 2018 ;

Confirme le jugement déféré en toutes ses autres dispositions ;

Y ajoutant,

Condamne in solidum M^e J I, la SCP J et H I, M^e B C, la SCP C O E et la société MMA IARD à payer à M^me L Z et M. K Y la somme supplémentaire de 3 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Les condamne in solidum aux dépens ;

Autorise la SCP BAUFUME SOURBE, avocat, à recouvrer directement à leur encontre les dépens dont elle aurait fait l’avance sans avoir reçu provision.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE