N° RG 16/06540

Décision du Tribunal de Grande Instance de LYON

Au fond

du 12 juillet 2016

RG : 05/10241

SARL C Z

C/

F

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

3^e chambre A

ARRÊT DU 28 Février 2019

APPELANTE :

Société C Z

[…]

69110 SAINTE-FOY-LES-LYON

Représentée par M^e Nathalie ROSE, avocat au barreau de LYON et ayant pour avocat plaidant, M^e Anne BOLLAND-BLANCHARD, avocat au barreau de LYON, substituée par M^e Caroline JOYARD, avocat au barreau de LYON

INTIMÉE :

M^me E F veuve X

née le […] à […]

[…]

69110 SAINTE-FOY-LES-LYON

Représentée par M^e Sandrine MOLLON de la SELARL CABINET RATHEAUX SELARL, avocat au barreau de LYON, substitué par M^e Louis HERAUD, avocat au barreau de LYON

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 15 Novembre 2018

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 13 Décembre 2018

Date de mise à disposition : 31 Janvier 2019 prorogé au 28 Février 2019

Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :

— Anne-Marie ESPARBÈS, président

— G H, conseiller

— Pierre BARDOUX, conseiller

assistés pendant les débats de Jessica LICTEVOUT, greffier

A l’audience, G H a fait le rapport, conformément à l’article 785 du code de procédure civile.

Arrêt Contradictoire rendu par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Anne-Marie ESPARBÈS, président, et par Jessica LICTEVOUT, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * *

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 3 janvier 1986, M^me E F veuve X et M. J Z ont conclu un bail commercial d’une durée de 9 ans à compter du 1^er janvier 1986 portant sur des locaux situés 10 chemin Des Prés à Sainte-Foy-les-Lyon à usage de C réparation mécanique et carrosserie, vente de pièces détachées et accessoires automobiles, achat vente de véhicules neufs et d’occasion et activités annexes.

Ce bail qui expirait le 31 décembre 1995 a été reconduit tacitement.

Le 31 mai 1999, la société C Z a acquis le fonds de commerce de M. Z.

Par acte du 30 juin 2003, M^me X a notifié à la société C Z un congé avec refus de renouvellement du bail et offre d’une indemnité d’éviction pour le 31 décembre 2003.

Par acte d’huissier du 9 juin 2005, M. J Z et la société C Z ont fait assigner M^me X devant le tribunal de grande instance de Lyon en paiement d’une indemnité d’éviction de 381'340'€.

Par ordonnance du 3 juillet 2006, le juge de la mise en état a ordonné une expertise pour déterminer les éléments permettant d’apprécier le montant de l’indemnité d’éviction et celui d’une éventuelle indemnité d’occupation. L’expert a déposé son rapport le 10 octobre 2007.

Par ordonnance du 27 juin 2011, le juge de la mise en état a constaté le désistement de M. J Z et ordonné une expertise complémentaire confiée au même expert, toujours aux mêmes fins. L’expert a déposé son rapport le 29 mars 2012.

Par jugement du 12 juillet 2016, le tribunal de grande instance a :

• dit qu’il n’y a pas lieu de statuer à nouveau sur le désistement d’instance de la part de M. Z,

• déclaré, en conséquence, M^me X irrecevable en toutes ses demandes dirigées contre M. Z,

• fixé l’indemnité d’éviction due par M^me X à la société C Z à la somme de 201'250'€ HT,

• fixé l’indemnité d’occupation due par la société C Z à M^me X jusqu’à la libération définitive des lieux à la somme annuelle de 13'244'€ HT outre charges et taxes, à compter du 1^er janvier 2004, avec revalorisation annuelle sur la base de l’indice INSEE (1^er trimestre) du coût de la construction,

• dit qu’entre le 1^er janvier 2004 et le 31 décembre 2013, la somme due par la société C Z au titre de l’indemnité d’occupation est de 157'490,04'€ HT outre charges,

• dit que sur la même période et au titre de l’indemnité d’occupation la société C Z n’a payé que la somme de 115'610'€ HT,

• dit que pour cette période et au même titre la société C Z reste devoir à M^me X la somme de 41'880,04 € HT outre charges,

• opéré compensation entre la créance de la société C Z contre M^me X et la créance, arrêtée au 1^er janvier 2014, de cette dernière contre la société C Z,

• condamné, en conséquence de cette compensation, M^me X à payer à la société C Z la somme de 159'369,96'€ HT,

• condamné la société C Z à payer à M^me X à titre d’indemnité d’occupation due à compter du 1^er janvier 2014 jusqu’à la libération définitive des locaux, la somme annuelle de 17'795,61'€ HT, outre charges, revalorisée chaque année sur la base de l’indice INSEE 1^er trimestre du coût de la construction,

• débouté la société C Z à payer à M^me X à titre d’indemnité d’occupation due à compter du 1^er janvier 2014 jusqu’à la libération définitive des locaux, la somme annuelle de 17'795,61'€ HT,outre charges, revalorisée chaque année sur la base de l’indice INSEE 1^er trimestre du coût de la construction,

• débouté la société C Z et M^me X de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile et de condamnation aux dépens,

• prononcé l’exécution provisoire,

• dit que chaque partie conserve à sa charge les dépens qu’elle a exposés.

La société C Z a interjeté appel le 5 septembre 2016.

M^me X a également interjeté appel le 6 septembre 2016.

Ces appels ont été joints.

Par ordonnance du 6 mars 2017, le premier président, saisi par M^me X, a ordonné l’arrêt de l’exécution provisoire du jugement dont appel.

Par conclusions déposées le 10 septembre 2018 fondées sur les articles L.'145-14, L.'145-9, L.'145-28 et suivants du code de commerce, la société C Z demande à la cour de':

• déclarer recevable et bien fondé son appel,

• débouter M^me X de son appel comme infondé,

• réformer le jugement entrepris,

à titre principal,

• constater, dire et juger':

• que M^me X lui a adressé un congé avec refus de renouvellement du bail et offre d’une indemnité d’éviction le 30 juin 2003,

• qu’elle n’est pas en mesure de se réinstaller dans des locaux identiques à proximité,

• que le transfert de l’activité dans les locaux acquis par la SCI Les Lilas n’est pas envisagé du fait de leur configuration et du changement de destination de zone artisanale en zone résidentielle du futur PLU H,

• qu’en outre, leur mise en conformité entraînerait un coût de transfert de l’activité au sein du site propriété de la SCI Les Lilas d’un montant total supérieur à celui obtenu en cas de disparition du fonds de commerce,

• dire et juger que la demande d’expertise présentée par M^me X aux fins de désignation d’un expert judiciaire ayant pour mission d’examiner le coût du transfert de son activité au sein des locaux appartenant à la SCI Les Lilas est sans objet,

• rejeter cette demande d’expertise,

• fixer le montant de l’indemnité d’éviction due par M^me X à la somme de 624'395'€ se décomposant comme suit :

• indemnité principale de disparition du fonds de commerce : 336'222'€,

• indemnités accessoires :

— frais de remploi : 47'071'€,

— trouble d’exploitation : 214'102'€,

— indemnité de licenciement : 27'000'€,

• condamner M^me X à lui payer la somme de 624'395'€ au titre de l’indemnité d’éviction,

à titre subsidiaire, si par exceptionnel, la cour devait considérer que le fonds de commerce est transférable dans les locaux de la SCI Les Lilas,

• constater, dire et juger :

• que le tribunal a largement sous-estimé le coût des travaux d’aménagement des locaux de la SCI Les Lilas,

• qu’en outre, la configuration des lieux exige de louer le terrain attenant afin de faire stationner les véhicules,

• que la demande d’expertise formulée par M^me X est sans objet dans la mesure où elle verse aux débats toutes les pièces justifiant du coût de son transfert,

• rejeter la demande d’expertise formulée par M^me X,

• fixer le montant de l’indemnité d’éviction à la somme de 707'225'€ se décomposant comme suit :

• indemnité principale: 67'244'€

• indemnités accessoires :

— frais d’aménagement : 428'931'€,

— frais administratifs : 25'000'€,

— indemnité de licenciement : 8'000'€,

— trouble d’exploitation : 23'250'€,

— frais de déménagement : 7'200'€,

— location du terrain : 57'600'€,

— aménagement du parking : 90'000'€,

• condamner M^me X à lui payer la somme de 707'225'€ au titre de l’indemnité d’éviction,

à titre infiniment subsidiaire,

• compléter la mission de l’expert par les chefs suivants :

• vérifier qu’aucune contrainte urbanistique ne s’oppose au transfert de son activité et que les locaux appartenant à la SCI Les Lilas sont situés, suite à la mise à jour du PLU-H, dans une zone lui permettant d’exercer son activité,

• fixer l’indemnité d’occupation due pendant le temps de l’expertise à la somme annuelle de 11'561'€ HT,

en tout état de cause,

• débouter M^me X de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

• constater, dire et juger':

• que le montant de l’indemnité d’occupation fixée par le tribunal de grande instance ne tient nullement compte de sa situation de précarité eu égard notamment à la durée de la procédure,

• qu’en outre, en l’absence de stipulation dans le contrat de bail d’une clause d’échelle mobile, il n’y a pas lieu de prévoir une telle actualisation,

• fixer le montant de l’indemnité d’occupation due à compter du 1^er janvier 2004 à la somme annuelle de 11'561'€ HT outre charges,

• condamner M^me X à lui verser la somme de 10'000'€ en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

• condamner la même aux entiers dépens, avec droit de recouvrement direct au profit de M^e Bolland-Blanchard, avocat sur son affirmation de droit, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers frais d’expertise.

Par conclusions déposées le 14 novembre 2018, au visa des articles L.'145-14 et L.'145-28 du code de commerce et des articles 143, 144, 146, 953 et 771 du code de procédure civile, M^me X demande à la cour de :

avant-dire droit,

• dire et juger recevable et bien fondée sa demande d’expertise judiciaire,

• désigner M. A ou tel expert, avec pour mission de :

• déterminer la nature des travaux nécessaires à l’activité de la société C Z au sein des locaux de la SCI Les Lilas, en chiffrer le coût,

• dire si ces travaux constituent des améliorations par rapport à l’état des locaux actuellement occupés par la société C Z,

• statuer ce que de droit sur la ou les provisions à consigner à valoir sur les honoraires de l’expert judiciaire,

• confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

• jugé que l’activité de la société C Z est tout-à-fait transférable dans les locaux de la SCI Les Lilas,

• fixé l’indemnité d’occupation due par la société C Z jusqu’à la libération définitive des lieux à la somme annuelle de 13'244'€ HT, outre charges et taxes, à compter du 1^er janvier 2004, avec revalorisation annuelle sur la base de l’indice INSEE du 1^er trimestre du coût de la construction,

• ordonné la compensation entre l’indemnité d’éviction et l’indemnité d’occupation,

• infirmer le jugement en toutes ses autres dispositions,

• fixer l’indemnité d’éviction due à la société C Z à la somme de 41'300'€,

• débouter la société C Z de toutes ses demandes,

à titre subsidiaire, si par extraordinaire l’indemnité d’éviction devait être calculée sans prendre en

considération l’acquisition par la société C Z de nouveaux locaux':

• dire et juger que la société C Z a contribué à son propre préjudice en dissimulant, au cours des opérations d’expertise, l’existence d’un bâtiment dans lequel son activité était transférable,

• fixer l’indemnité d’éviction due à la société C Z à la somme de 41'300'€,

à titre infiniment subsidiaire,

• juger que cette indemnité d’éviction ne pourra qu’être limitée à la perte du fonds de commerce et au coût du licenciement des salariés sur production de justificatifs certifiés, à l’exclusion des frais de remploi ou de tout trouble commercial,

• réduire à de plus justes proportions l’indemnité d’éviction calculée à partir de la perte du fonds de commerce et de l’indemnité de licenciement sur la production de documents certifiés,

en tout état de cause,

• condamner la société C Z à lui régler la somme de 15'000'€ en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

• condamner la société C Z en tous les dépens qui seront distraits au profit de M^e Mollon, avocat sur son affirmation de droit, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

MOTIFS

Sur l’indemnité d’éviction

L’article L. 145-14 dispose':

« Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L.'145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.

Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée selon les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que les frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre".

Ce texte pose une présomption de perte du fonds obligeant le bailleur à verser une indemnité compensant cette perte sauf s’il rapporte la preuve que le préjudice sera moindre si l’activité est transférée.

Au soutien de son appel, la société C Z fait grief au premier juge d’avoir considéré que M^me X rapportait la preuve que son préjudice était moindre que celui résultant de la perte son fonds au motif que celui-ci aurait pu être transféré.

M^me X soutient, en effet, l’absence de disparition du fonds au motif que, depuis novembre 2011 et alors qu’elle feignait, dans le cadre de l’expertise de rechercher des locaux, la société C Z disposait de locaux, libres de toute occupation, dans lesquels elle pouvait aisément transférer son activité'; elle sollicite, avant dire droit, une expertise complémentaire, afin d’évaluer le coût du transfert de l’activité dans ces locaux.

Cette demande ne peut être examinée avant dire droit sans que soit tranchée au préalable la question

de l’absence de perte du fonds de commerce prétendue par M^me X, à laquelle incombe la charge de la preuve, et contestée par la société C Z.

Au soutien de ses allégations, M^me X, fait valoir':

— qu’au cours des opérations d’expertise, la société C Z a acquis des locaux commerciaux à proximité,

— que les locaux acquis par la société C Z sont inoccupés,

— que l’activité du C Z peut-être transférée dans ces locaux,

— que la société C Z a dissimulé cette acquisition, soutenant avec une grande mauvaise foi, qu’elle était dans l’impossibilité de transférer son activité dans la même commune et sans justifier de ses prétendues nombreuses recherches pour chercher un local,

— qu’incontestablement, les locaux ont été acquis pour permettre le transfert de l’activité tout en le dissimulant aux fins de percevoir une indemnité d’éviction exorbitante,

— qu’en tentant de dissimuler, dans le cadre de l’expertise, l’acquisition des locaux et leur disponibilité, la société C Z a espéré fausser les conclusions de l’expert et partant, tromper la religion du tribunal.

En fait, il est constant que les locaux en question n’ont pas été acquis par la société C Z mais par la SCI Les Lilas dont le capital composé de 100 parts est réparti entre la société C Z (10 parts) et MM. Z et B (45 parts chacun) qui sont associés de la société C Z.

La société C Z réplique que cette SCI a été créée pour réaliser un investissement locatif permettant à terme à ses associés d’anticiper l’éventualité d’un départ à la retraite en raison des divers litiges avec M^me X qui étaient en cours mais nullement pour transférer son fonds, transfert qui n’a pas été envisagé et ne pouvait l’être car le fonds était occupé lors de l’acquisition et l’a été par la suite et qu’il n’est pas adapté à l’exercice de son activité en raison de contraintes techniques et d’accessibilité auxquelles s’ajoute à ce jour une contrainte urbanistique.

Il résulte du rapport d’expertise de M. A qu’en raison du très petit nombre de locaux à usage industriel et commercial dans le quartier où sont situés les locaux exploités par la société C Z et après recherches par l’expert auprès des professionnels de l’immobilier, une réinstallation à proximité, dans des locaux à louer, était pratiquement impossible, de sorte que le refus de renouvellement du bail devrait entraîner la perte du fonds ; que la bailleresse, qui s’était engagée à fournir des adresses de locaux disponibles ne l’a pas fait mais a porté à la connaissance de l’expert l’acquisition de la SCI Les Lilas.

La société C Z n’avait pas l’obligation d’informer la bailleresse qu’elle avait constitué avec ses associés la SCI Les Lilas et que celle-ci avait acquis un local à proximité, son obligation étant celle d’informer la bailleresse qu’elle avait trouvé un local pour transférer son fonds dès lors que cet élément est déterminant pour calculer l’indemnité d’éviction.

Il appartient donc à M^me X de prouver que, comme elle le prétend, c’est dans le but d’effectuer ce transfert que la SCI Les Lilas a acquis un local à proximité.

M^me X fait d’abord valoir que les locaux ont été acquis libres de toute occupation et que la société C Z ne prouve pas qu’ils ont été occupés par la suite.

L’acte de vente du local signé le 4 novembre 2011 entre la société Ambulances les Bruyères et la SCI Les Lilas mentionne que les locaux sont libres de toute occupation.

L’expert judiciaire a constaté le 27 mars 2012 que le portait était grand ouvert, que six véhicules de tourisme étaient stationnés sur le parking mais aucune ambulance et que les locaux étaient vides (sauf la présence de casiers de vestiaires dans la partie arrière) ; que la société Ambulances les Bruyères n’était plus enregistrée à cette adresse et n’avait plus de ligne téléphonique.

De son côté, la société C Z produit une convention d’occupation précaire signée le 25 octobre 2011 à effet du 1^er novembre 2011 entre la société Ambulances les Bruyères et la SCI Les Lilas pour une durée d’un an et pouvant être résiliée par les parties à tout moment avec un préavis de deux mois ainsi que l’attestation de son expert comptable déclarant que la SCI Les Lilas a perçu des loyers de la société Ambulances les Bruyères jusqu’au 4 juin 2012.

Elle produit également un procès-verbal de constat d’huissier de justice établi le 3 février 2012 duquel il ressort que le local est un hangar équipé et occupé pour une activité d’ambulanciers et plus précisément pour le stationnement des ambulances qui sortent le matin et reviennent le soir.

Ce constat ne s’oppose donc pas aux constatations de l’expert moins de deux mois après et l’attestation de l’expert-comptable prouve l’exécution de la convention d’occupation précaire et sa durée, sans que M^me X puisse exiger la production de pièces complémentaires qui appartiennent à la SCI Les Lilas laquelle n’est pas dans la cause.

La société C Z expose que suite au départ de la société Ambulances les Bruyères, la SCI Les Lilas a donné, le 15 juin 2012, un mandat de recherche de locataire à la société Kyrios grâce à laquelle a été signé, le 25 mars 2013 un bail avec la société Mysum qui a dû quitter les locaux en raison de difficultés avec le voisinage liées aux contraintes d’accès ; que le 26 mars 2016, un nouveau bail a été signé avec la société Très jolie gourmandise, bail qui a été résilié de manière anticipée en raison d’un conflit avec le voisinage pour des problèmes d’odeurs et de stationnement ; que par la suite un bail dérogatoire a été signé avec la société Fide clim le 28 mars 2017.

Le mandat et les baux allégués sont produits à l’exclusion de celui relatif à la société Très jolie gourmandise qui est cependant justifié par la lettre de résiliation du bail à compter du 31 juin 2016. De plus, d’une part, le 28 avril 2014, la société Mysum a attesté occuper les locaux comme dépôt et l’expert-comptable a attesté la perception par la SCI Les Lilas des loyers depuis le 25 mars 2013. D’autre part, la société C Z produit deux factures d’EDF adressées à la société Mysum dont le siège n’est pas situé dans le local loué mais qui est mentionné comme lieu de consommation, qui indique que le contrat a été souscrit le 25 mars 2013 et qui concerne les consommations pour la période du 10 décembre 2013 au 8 avril 2014.

Les contestations de M^me X sur la valeur probante de ces pièces sont inopérantes, la SCI Les Lilas, comme déjà exposé, n’étant pas dans la cause et M^me X ne pouvant contraindre la société C Z à produire des pièces ne lui appartenant pas.

Quant au procès-verbal du 17 mars 2014, établi par M^e Perrier huissier de justice, qui a constaté l’absence de boîte aux lettres, d’enseigne, de tableau des occupants et plus généralement de tout signe extérieur d’occupation, il ne contredit pas l’occupation du hangar comme dépôt par la société Mysum, qui n’a pas son siège à cette adresse, mais qui était titulaire d’un bail d’une durée de 9 ans depuis le 25 mars 2013 et d’un abonnement d’électricité depuis la même date et qui consommait de l’électricité à l’époque des constatations.

Il résulte de ces éléments que la SCI Les Lilas, qui est libre de la gestion des locaux lui appartenant, n’a pas entendu les louer à la société C Z à laquelle elle n’a proposé aucun bail, ce qu’elle est libre de faire, préférant rechercher d’autres locataires. Or, en l’absence de bail consenti sur

les locaux appartenant à la SCI Les Lilas, le fonds de commerce de la société C Z n’est pas transférable.

Le fait que la société C Z soit associée de la SCI Les Lilas et que les deux autres associés soient ceux de la société C Z ne prouve pas la SCI Les Lilas prend ses décisions dans l’attente du paiement d’une indemnité d’éviction de remplacement à la société C Z et diffère l’octroi, à cette dernière, d’un bail en vue de la conclusion duquel elle aurait acquis les locaux.

En conséquence, M^me X ne prouve pas qu’elle peut payer une indemnité de déplacement inférieure à l’indemnité de remplacement qui est destinée à réparer le préjudice subi par le preneur du fait de la disparition de la clientèle ce qui rend sans objet l’examen de l’adaptation des locaux à l’activité de la société C Z et l’organisation d’une expertise complémentaire sur cette question.

La société C Z sollicite une indemnité principale d’un montant de 336'222'€ outre une indemnité de remploi de 47'071'€, une indemnité pour trouble d’exploitation d’un montant de 241'102'€ et la prise en charge des indemnités de licenciement de son personnel à hauteur de 27'000'€.

M^me X réplique que l’indemnité doit être limitée à 41'300'€, tous préjudices confondus (montant identique à celui de l’indemnité de déplacement qu’elle offre), au motif que, comme l’a retenu le premier juge, l’absence de transfert de l’activité relève d’une décision de MM. Z et B en leur qualité d’associés de la SCI Les Lilas et qu’en choisissant de donner les locaux à bail à un tiers, alors que ces locaux étaient libres lors de leur acquisition et qu’ils savaient leur nécessité de trouver pour la société C Z des locaux de ce genre, ils ont eux-mêmes participé au préjudice.

Ces moyens sont inopérants dès lors que la SCI Les Lilas, qui dispose d’une personnalité juridique propre est libre de ne pas louer les locaux à la société C Z, les intérêts des deux sociétés ne pouvant être confondus et la SCI Les Lilas n’ayant pas l’obligation de consentir à la société C Z un bail aux fins de réduire l’indemnité d’éviction due par la bailleresse laquelle n’a pu proposer aucun local permettant la réinstallation du fonds, malgré l’annonce contraire faite à l’expert.

L’indemnité qui doit être fixée selon les usages de la profession a été calculée par l’expert sur la base de 45 % du chiffre d’affaires des trois dernières années 2004, 2005 et 2006.

La société C Z sollicite une indemnité de 336'222'€ sur les mêmes bases de calcul mais en prenant en compte le chiffre d’affaires des années 2015, 2016 et 2017.

M^me X ne présente pas d’observations, à titre subsidiaire, sur le mode de calcul de l’indemnité retenu par l’expert et par la société C Z et elle admet que c’est à la date la plus proche de l’éviction c’est à dire, en l’espèce, la date de la décision de la cour, que l’indemnité doit être calculée.

En conséquence, et dès lors que la société C Z justifie par la production des bilans des exercices 2015, 2016 et 2017 du chiffre d’affaires réalisé, l’indemnité doit être fixée à la somme de 336'222'€.

Dans l’hypothèse, retenue par la cour, de l’octroi d’une indemnité de remplacement, M^me X s’oppose au paiement d’indemnités accessoires autre que le coût du licenciement des salariés, au motif que la société C Z a confirmé, par attestation du 17 janvier 2012, qu’elle cesserait son activité à la suite de son éviction.

La société C Z le conteste faisant valoir d’une part, que l’affirmation de M^me X est honteusement erronée car elle dénature les propos de son gérant qui a parlé avec inquiétude de « retraite prématurée » dans la mesure où il n’avait pas trouvé de local adapté à son activité. D’autre part, que ses associés ne sont âgés que de 58 et 56 ans et ont encore dix ans de travail devant eux.

Les indemnités de remploi et de trouble d’exploitation ne sont pas dues si le bailleur prouve que le preneur ne se réinstallera pas.

Par lettre du 17 janvier 2012, la société C Z a confirmé à son avocat, interrogé par l’expert, que l’achat du local par la SCI Les Lilas, n’était pas destiné à déplacer son activité mais était un investissement locatif en vue de la retraite prématurée de ses associés et a confirmé l’arrêt d’activité en cas d’éviction.

M^me X ne dénature donc pas les propos parfaitement clairs de la société C Z.

De plus, si cette dernière tente de revenir sur cette déclaration, c’est en premier lieu, au prix d’une allégation erronée sur l’âge de ses associés qui sont âgés, non pas de 58 et 56 ans mais de 62 et 60 ans (à quelques mois près au jour de leurs conclusions) ainsi qu’il ressort des dates de naissance indiquées sur les statuts de la SCI Les Lilas et en second lieu, comme le fait valoir avec pertinence M^me X, sans justifier des nombreuses recherches qu’elle prétend avoir effectuées pour se réinstaller, la seule pièce produite étant une demande adressée à la mairie en vue d’acquérir une parcelle de terrain qui date du 21 octobre 2003.

M^me X justifie en conséquence, que la société C Z ne se réinstallera pas et est fondée à refuser les indemnités au titre du remploi et du trouble d’exploitation.

En ce qui concerne le coût des licenciements, que M^me X admet devoir payer sur justificatifs, la société C Z sollicite 27'000'€ selon réévaluation par son expert comptable de l’évaluation faite par l’expert.

En fait la prétendue réévaluation de l’expert-comptable date du 15 mars 2010 alors que l’expert a déposé son second rapport le 29 mars 2012, soit postérieurement, et il chiffre ces frais à 19'053'€ pour deux ouvriers et un apprenti (même personnel que le 15 mars 2010 et avec une ancienneté plus importante).

L’apprenti avait un an et 4 mois d’ancienneté le 29 mars 2012 ; son contrat a forcément pris fin à ce jour et la société C Z ne justifie pas avoir embauché d’autres apprentis et qu’un contrat serait en cours.

Elle ne justifie pas non plus qu’elle emploie toujours les mêmes mécaniciens qu’en 2012 et ne justifie donc pas du montant des indemnités de licenciement qui dépendent notamment de l’ancienneté des salariés.

M^me X devra donc rembourser ces frais sur justificatifs certifiés préalablement à communiquer par la société C Z.

Sur l’indemnité d’occupation due par la société C Z

La société C Z conteste en premier lieu, le montant de l’indemnité d’occupation fixée par le tribunal de grande instance à 13'244' € par an à compter du 1^er janvier 2004 et sollicite une fixation au montant de 11'561'€ qui correspond au loyer antérieur au renouvellement.

Elle ne conteste pas le prix de la valeur locative déterminée par l’expert mais elle prétend que l’abattement de précarité qu’il a retenu est insuffisante et que doit être également appliqué un

abattement supplémentaire pour tenir compte de la gêne subie du fait de l’inexécution par M^me X des travaux de réfection de la toiture qui lui incombe.

M^me X s’oppose à ces prétentions et sollicite la confirmation de l’indemnité fixée par le tribunal de grande instance qui a retenu l’évaluation de l’expert.

L’expert judiciaire a fixé l’indemnité d’occupation par rapport à la valeur locative, conformément aux dispositions de l’article L. 145-28 du code de commerce, à la somme de 50'€/m² pondéré et a appliqué un abattement de précarité de 15'% ramenant le prix du m² pondéré à 43 €.

Contrairement à ce que prétend M^me X, dans l’appréciation de la valeur locative, il y a lieu de tenir compte de la précarité de la situation du locataire évincé qui résulte non pas de son choix mais du refus du renouvellement du bail par le bailleur.

Cependant, en l’espèce, la durée du maintien dans les lieux depuis le 1^er janvier 2004 ne justifie pas l’application d’un abattement de précarité supérieur à 15 %, tel que retenu par l’expert et admis en définitive par M^e X, compte tenu de la progression constante du chiffre d’affaires de la société C Z depuis l’expiration du bail et donc de l’absence de préjudice autre que celui inhérent à la précarité de la situation.

Par contre, l’inexécution par une des parties des travaux mis contractuellement à sa charge n’est pas, ainsi que l’avance M^me X, un élément à prendre en compte dans la détermination de la valeur locative. De plus, les désordres invoqués par la société C Z, constatés en avril 2012, ne pourraient, en tout état de cause, avoir une incidence sur la valeur locative des locaux à compter du 1^er janvier 2004 étant ajouté que selon l’expertise produite, ils sont minimes.

En conséquence, il y a lieu de confirmer le montant de l’indemnité d’occupation fixé par le tribunal de grande instance à compter du 1^er janvier 2004.

En second lieu, la société C Z conteste l’indexation appliquée par le premier juge au motif que le bail n’étant pas assorti d’une clause d’échelle mobile, l’indemnité d’occupation ne peut l’être.

Ainsi que le réplique M^me X, l’indemnité d’occupation peut être indexée même si loyer ne l’était pas et en l’espèce, l’indexation est justifiée compte tenu de la durée du maintien dans les lieux.

La décision déférée est également confirmée de ce chef ainsi que sur le calcul, non contesté par les parties, du montant restant dû par la société C Z au titre des indemnités d’occupation pour la période du 1^er janvier 2004 au 31 décembre 2013.

Il y a lieu, faisant droit à la demande de M^me X, d’ordonner la compensation entre l’indemnité d’éviction et l’indemnité d’occupation.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Compte tenu de la succombance partielle des parties dans leurs prétentions, il convient de partager par moitié entre elles les dépens, qui comprennent le coût de l’expertise, de première instance et d’appel et de les débouter de leurs demandes en paiement d’une indemnité pour les frais irrépétibles, le jugement entrepris étant confirmé sur ce dernier point.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement et par arrêt contradictoire,

Rejette la demande d’expertise présentée par M^me E F veuve X,

Confirme les dispositions du jugement entrepris relatives à l’indemnité d’occupation due par la SARL C Z à compter du 1^er janvier 2004, au montant payé entre le 1^er janvier 2004 et le 31 décembre 2013 et au montant que la SARL C Z reste devoir sur la même période et au montant dû à compter du 1^er janvier 2014,

Le confirme également en ce qu’il a débouté les parties de leur demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile et a ordonné la compensation entre les dette et créance réciproques,

L’infirme sur le surplus et statuant à nouveau,

Juge que M^me E F veuve X ne prouve pas l’absence de perte du fonds de commerce de la SARL C Z du fait du refus de renouvellement du bail,

Condamne M^me E F veuve X à payer à la SARL C Z une indemnité d’éviction principale, au titre de la perte du fonds de commerce, d’un montant de 336'222'€ HT,

Déboute la SARL C Z de ses demandes d’indemnités accessoires au titre du remploi et d’un trouble d’exploitation,

Condamne M^me E F veuve X à rembourser, en outre, à la SARL C Z le coût du licenciement des salariés de cette dernière, sur justificatifs certifiés préalablement à communiquer par la SARL C Z,

Partage les dépens de première instance par moitié entre les parties,

Déboute les parties de leurs demandes présentées en cause d’appel au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Partage les dépens d’appel par moitié entre les parties.

Le Greffier, Le Président,